roszczeń z tytułu omówienie orzecznictwa, wzór Zawiadomienia o zebraniu właścicieli. ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Dowiedz się, wspólnoty jak dochodzić Zebranie roszczeń z tytułu mieszkaniowej rękojmi sprawdź, we mieszkaniowej jakwspólnocie prawidłowo je zwołać UpewnijTen sięe-book m.in. czy właściciele mieszkań mogą dochodzić zawiera: od wspólnoty roszczeń z tytułuekspertów, rękojmi oraz co robić, gdy wskazówki i porady deweloper nie przekazałprawny, dokumentacji technicznej, by uniknąć komentarz odpowiedzialności związanej z rękojmią. omówienie orzecznictwa, wzór Zawiadomienia o zebraniu właścicieli. ZARZĄDCA ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI

2 Nowość na rynku! Gotowe rozwiązania kwestii technicznych, prawnych, eksploatacyjnych i finansowych nieruchomości Wszystkie rozwiązania poparte są przystępnymi komentarzami ekspertów i podstawa prawną. ZYSKAJ AKTUALNY NUMER NA PRÓBĘ! W podziękowaniu za zamówienie magazynu otrzymasz GRATIS BROSZURĘ: Wzory dokumentów niezbędnych w zarządzaniu nieruchomościami, dzięki której szybko i profesjonalnie przygotujesz treść uchwały lub umowy. Dzięki magazynowi unikniesz błędów, a Twoje działania będą postrzegane jako kompetentne i profesjonalne. Już teraz zarezerwuj swój numer Zarządca Nieruchomości i odbierz gratis: wejdź na stronę

3 Autor: różni Wydawca: Norbert Pawlikowski Redaktor: Ewa Potocka ISBN Copyright by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2017 Skład i łamanie: Darek Cuber Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, Warszawa tel , faks Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim. Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Zaproponowane w niniejszym poradniku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w poradniku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków. 3

4 Spis treści 1. Co zrobić, gdy wystąpią usterki w częściach wspólnych nowo wybudowanej nieruchomości 5 2. Sprawdź, czy właściciele mieszkań mogą dochodzić od wspólnoty roszczeń z tytułu rękojmi 6 3. Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi 7 4. Procedura dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi 9 5. Co robić gdy deweloper nie przekazał dokumentacji technicznej, by uniknąć odpowiedzialności związanej rękojmią 10 4

5 1. Co zrobić, gdy wystąpią usterki w częściach wspólnych nowo wybudowanej nieruchomości W nowo wybudowanych nieruchomościach przez deweloperów zdarzają się usterki takie jak nierówna podłoga. Wady te mogą dotyczyć także części wspólnych. W takiej sytuacji powinieneś zachować formalną drogę zgłoszenia nieprawidłowości budynku do wykonawcy. Jako zarządca lub administrator budynku jesteś zobowiązany w imieniu właścicieli lokali do zgłoszenia deweloperowi wad fizycznych na częściach wspólnych nieruchomości. Natomiast w przypadku usterek, które zostaną zauważone w obrębie poszczególnych lokali mieszkalnych obowiązek ten należy do poszczególnych właścicieli mieszkań. Pamiętaj więc, że wady fizyczne zauważone w obrębie lokalu mieszkalnego zgłasza deweloperowi właściciel lokalu, natomiast usterki powstałe na częściach wspólnych nieruchomości, zgłasza w imieniu właścicieli lokali zarządca lub administrator budynku. Zasad ta nie wyklucza jednak sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali zgłosi wykonawcy bezpośrednio np. nieszczelność okien w części wspólnej. Pamiętaj o konieczności zachowania terminu zgłoszenia usterki Przepisy odnośnie rękojmi wyraźnie wskazują datę rozpoczęcia okresu rękojmi jako dzień wydania kupującemu nieruchomości. Z racji tego, że części wspólne są objęte współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że zostały wydane wraz z wydaniem mieszkań. Wydanie należy natomiast rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem, w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy. Nie należy wydania nieruchomości mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem, jak i po wydaniu lokalu. Zauważ także, że nie ma jednej daty końcowej rękojmi. Dla każdego kupującego liczy się ona odrębnie od daty wydania mu nieruchomości w posiadanie. Każdy z nich może żądać roszczeń z tytułu rękojmi na podstawie swojej umowy sprzedaży. Każdemu odrębnie przysługują prawa względem dewelopera zarówno co do wad mieszkania jak i wad nieruchomości wspólnej. Każdy z nich może wystąpić wobec dewelopera o usunięcie wady w pełnym zakresie (całej wady). Natomiast gdy deweloper odmówi usunięcia wady roszczenie odszkodowawcze każdego z kupujących w stosunku do nieruchomości wspólnej ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel lokalu, który zauważył w swoim lokalu lub na części wspólnej nieruchomości usterkę ma prawo na podstawie udzielonej rękojmi 5

6 żądać jej naprawienia od dewelopera. Koniecznym jest przy tej czynności pisemne zgłoszenie i szczegółowe opisanie wad fizycznych, jakie zostały zauważone i następnie przesłanie ich wraz z podaniem imienia, nazwiska, adresu i numeru telefonu na adres siedziby dewelopera lub inny, jaki został wskazany w umowie kupna lokalu czy też na protokole technicznym odbioru lokalu. Okres rękojmi dla właścicieli lokali, którzy nabyli lokal przed 25 grudnia 2014 r. Uprawnienia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku wygasają z upływem 3 lat. Oznacza to, że od dnia odbioru lokalu, właściciel lokalu ma 3 lata na wykrycie ewentualnych wad. Okres rękojmi dla właścicieli lokali, którzy nabyli lokal po 25 grudnia 2014 r. Uprawnienia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku wygasają z upływem 5 lat od dnia odbioru lokalu od dewelopera. (ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta oraz zmodyfikowane przepisy Kodeksu cywilnego regulujące sprzedaż z udziałem konsumentów). Tylko zachowanie odpowiedniej procedury pozwoli zarówno zarządzającym budynkiem, jak i samym właścicielom lokali wyegzekwować bezpośrednio od dewelopera naprawę lub odszkodowanie z tytułu konieczności wykonania naprawy. Agnieszka Kornacka administrator wspólnoty mieszkaniowej 2. Sprawdź, czy właściciele mieszkań mogą dochodzić od wspólnoty roszczeń z tytułu rękojmi Problem: Wspólnota przeze mnie zarządzana funkcjonuje od niedawna. W jej skład wchodzą dwa nowo wybudowane budynki mieszkalne. Jakiś czas temu właściciele zaczęli zwracać się do zarządu z wnioskami dotyczącymi roszczeń z tytułu rękojmi. Czy wspólnota powinna na nie odpowiedzieć? Rozwiązanie: Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Wynika to z tego, że to nie ona była stroną umów kupna-sprzedaży poszczególnych mieszkań. Uprawnieni są wyłącznie ci właściciele, którzy kupili lokale bezpośrednio od dewelopera i to do niego powinni zgłaszać swoje roszczenia. Można ewentualnie doprowadzić do sytuacji, gdy wspólnota stanie się stroną dla dewelopera, ale wymaga to przelewu praw właścicieli na wspólnotę, tzn. właściciele lokali, którym roszczenia przysługują, powinni dokonać cesji uprawnień na wspólnotę mieszkaniową. Anna Cedrowska prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości 6

7 3. Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi Wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi. Czy jednak zawsze? Upewnij się, na czym polega rękojmia Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość: ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego, została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Surowa odpowiedzialność jaką niesie za sobą rękojmia złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń, gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają obecnie po upływie pięciu lat licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem, w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy. Nie wolno wydania mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem lokalu jak i po nim. WAŻNE W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. Zróżnicowanie okresu rękojmi może być korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku bowiem każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej. 7

8 Może się więc okazać, że w sytuacji gdy deweloper wydaje kupującym lokale stopniowo to bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli. Zatem będzie dla budynku dużo dłuższy niż 5-letni termin ustawowy. UWAGA Do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości, ponieważ to on jest stroną umowy z deweloperem. Zatem kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi nawet jeżeli okres rękojmi jeszcze nie upłynął. Jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego przeniesienia tych uprawnień lub dokonano tego w oddzielnej umowie. Wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Twoje orzecznictwo Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 roku (sygn. akt III CZP 48/04) wskazał jednak, że wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jednak jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 6 czerwca 2014 roku (sygn.i ACa 466/14) mimo uzyskania cesji wierzytelności z tytułu rękojmi od właścicieli lokali wspólnota mieszkaniowa nie może żądać uprawnienia jej do zlecenia wykonania zastępczego gdyż nie jest to uprawnienie przewidziane przy umowie sprzedaży. Jak wskazuje się w orzecznictwie właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Podsumowując do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej. Aby więc dochodzenie roszczeń odszkodowawczych miało sens konieczne jest uzyskanie cesji od wszystkich albo prawie wszystkich właścicieli lokali. Paweł Puch prawnik, specjalista prawa nieruchomości 8

9 4. Procedura dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi 1. Zgłoszenie wady. W przypadku wykrycia wady w nieruchomości wspólnej przed upływem terminu rękojmi zarząd wspólnoty mieszkaniowej niezwłocznie zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia. W piśmie należy: szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcie i wyznaczyć realistyczny termin na dokonanie czynności. Najczęściej wykrycie wady w budynku jest następstwem dokonanych obowiązkowych przeglądów. Wówczas osoba dokonującą przeglądu w zaleceniach pokontrolnych szczegółowo opisze wykrytą wadę. Warto więc do pisma do dewelopera dołączyć kopię tego dokumentu. Pismo oczywiście wysyłamy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania zachowujemy dla celów dowodowych. Dokument ten można też złożyć osobiście w siedzibie dewelopera za potwierdzeniem odbioru. 2. Ustalenia z deweloperem. Najczęściej na pismo deweloper albo odpowie pisemnie albo przedstawiciel dewelopera skontaktuje się z zarządem wspólnoty w celu dokonania oględzin i uzgodnienia co do sposobu oraz terminu usunięcia wady. Jeżeli strony w toku wizji dokonają ustaleń warto spisać protokół. Niewątpliwie przyczyni się to do utrwalenia wypracowanego porozumienia, a następnie usunięcia usterki zgodnie z ustaleniami. 3. Usunięcie wady. Deweloper powinien przystąpić do usunięcia usterki w terminie i zgodnie z ustaleniami. Należy zwrócić uwagę, że usunięcie wady w nieruchomości wspólnej może zależeć nie tylko od działań dewelopera, ale także zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem do usunięcia wady w nieruchomości wspólnej konieczne będzie wejście do lokali to na zarządzie spoczywać będzie obowiązek umożliwienia tego deweloperowi. Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. 4. Wytoczenie powództwa. W przypadku gdy deweloper odmawia usunięcia wady wspólnota mieszkaniowa powinna dochodzić roszczeń przed sądem. W tym celu oczywiście konieczne będzie uzyskanie cesji roszczeń zgodnie z omawianą na stronie 5 uchwałą Sądu Najwyższego z 23 września 2004 roku (sygn. akt III CZP 48/04). Roszczenie odszkodowawcze każdego z kupujących ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości. Zatem, dla ekonomicznej zasadności, konieczne jest uzyskanie cesji od jak największej liczby osób uprawnionych. W praktyce może dojść do takiej sytuacji, że w związku z tym, że części kupującym okres rękojmi minął, część kupujących nie wniosła roszczeń, deweloper stwierdzi, że nie opłaca mu się usunąć wady, gdyż koszt usunięcia wady przekracza koszt wypłat odszkodowania dla kupujących, którzy mają jeszcze rękojmię. 9

10 Wspólnota mieszkaniowa, która uzyska cesję roszczeń powinna podjąć uchwałę zwierającą zgodę na przyjęcie roszczeń, upoważnienia dla zarządu do wniesienia powództwa przeciwko deweloperowi oraz do zawarcia umowy i udzielenia pełnomocnictwa adwokatowi. 5 Co robić gdy deweloper nie przekazał dokumentacji technicznej, by uniknąć odpowiedzialności związanej rękojmią Inwestor, oddając do użytkowania budynek, zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Jakie jeszcze dokumenty powinien oddać? Co zrobić, jeśli deweloper odmawia przekazania dokumentacji technicznej lub tego unika? Kto zapłaci za odtworzenie dokumentacji technicznej nieruchomości? Zapoznaj się z odpowiedziami na te pytania. Inwestor, oddając do użytkowania budynek zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. W skład dokumentacji technicznej budynku wchodzą: projekt budowlany, pozwolenie na budowę, protokoły powykonawcze, protokół odbioru obiektu oraz decyzja dopuszczająca obiekt do użytkowania wraz z inwentaryzacją powykonawczą, książka obiektu budowlanego wraz z protokołami z przeglądów okresowych. Kara grzywny za brak dokumentacji Właściciel lub zarządca jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu całą dokumentację techniczną. Ponadto musi prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz dokumentacja, o których mowa wyżej powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego. Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż ten, kto nie spełnia obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. 10

11 Kto poniesie koszty odtworzenia dokumentacji Zdarza się, że właściciel pierwotny spółdzielnia, gmina czy deweloper odmawia przekazania dokumentacji technicznej lub unika jej przekazania. Pozbawianie wspólnoty mieszkaniowej kompletnej dokumentacji technicznej ma oczywiście na celu ograniczenie przez właściciela pierwotnego własnych kosztów, ale również utrudnienie lub uniknięcie odpowiedzialności związanej z gwarancją czy rękojmią. W sytuacji gdy właściciel pierwotny nie przekazał dokumentacji, zarząd obowiązany jest niezwłocznie do podjęcia czynności zmierzających do opracowania i rozliczenia kosztów związanych z jej opracowaniem. Szybkość działania ma tu decydujące znaczenie gdyż jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają: do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu dotychczasowego właściciela nieruchomości, a po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Dlatego ważne jest, aby wspólnota w porę podjęła kroki w celu otworzenia dokumentacji technicznej. Paweł Puch prawnik, specjalista prawa nieruchomości Podstawa prawna: ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 459), ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). 11

12 Dowiedz się, jak dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi we wspólnocie mieszkaniowej Zebranie wspólnoty mieszkaniowej sprawdź, jak prawidłowo je zwołać Więcej e-booków o tematyce z zakresu zarządzania nieruchomościami znajdziesz tutaj: Ten e-book zawiera: wskazówki i porady ekspertów, komentarz prawny, 2RN28 omówienie orzecznictwa, ISBN wzór Zawiadomienia o zebraniu właścicieli. 12 ZARZĄDCA ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI