Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku

Transkrypt

1 Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku Zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym ( rękojmia za wady fizyczne). Cytowany przepis prowadzi do powstania po stronie sprzedającego specyficznej odpowiedzialności jaką jest odpowiedzialność za jakość świadczenia. Podstawową rolą prezentowanej konstrukcji jest przede wszystkim zagwarantowanie lepszej ochrony interesów kupującego. Wynika to z tego, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny, jest bezwzględna i niezależna od winy sprzedającego. WAŻNE: Odpowiedzialność ta jest uzależniona jedynie od samego faktu powstania wady w kupionej rzeczy a nie od przyczyn wystąpienia niezgodności w stanie przedmiotu umowy. Nie ma zatem możliwości uwolnienia się od niej przez próbę wykazania braku winy sprzedawcy ( art. 471 kodeksu cywilnego) czy też winy osoby, którą posłużył się sprzedawca przy wykonaniu umowy (art. 474 kodeksu cywilnego). Szczególną formą odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest odpowiedzialność sprzedającego ( najczęściej dewelopera) za wady fizyczne sprzedanej przez niego nieruchomości. O odrębności tego stosunku od odpowiedzialności z tytułu rękojmi na zasadach ogólnych świadczy ustanowienie odrębnego terminu na dochodzenie roszczeń przez kupującego oraz specyfika legitymacji do dochodzenia roszczeń zmierzających do usunięcia wad w nieruchomości. Na tle powyższych rozważań pojawia się kilka zagadnień, które mogą powodować powstanie po stronie uprawnionego wielu problemów natury praktycznej związanych z ustaleniem właściwego terminu na złożenie pozwu, legitymacji czynnej do wystąpienia z roszczeniem czy też wyborem żądania jakie kierowane jest do sprzedającego ( dewelopera). Podmioty uprawnione do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi Podstawą prawną dochodzenia roszczeń w związku z wadami budynku są prze wszystkim stosowne postanowienia umowy zawartej pomiędzy kupującym a sprzedającym. Mogą one na przykład upoważniać kupującego do żądania zapłaty na jego rzecz kary umownej lub naprawy wadliwej rzeczy w ramach udzielonej gwarancji. WAŻNE: Dlatego też przed przystąpieniem do dalszych działań należy upewnić się, czy sama umowa nie zabezpiecza w sposób wystarczający interesu kupującego poprzez ustanowienie stosownych gwarancji lub zobowiązania się dewelopera do zapłaty kary umownej w sytuacji wystąpienia wad. W przypadku braku takich zabezpieczeń w umowie zawsze istnieje możliwość dochodzenia roszczeń na podstawie kodeksu cywilnego, tj. z tytułu rękojmi oraz z tytułu odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy. Pojawia się jednak pytanie, kto będzie uprawniony do dochodzenia powyższych roszczeń za wady w poszczególnych lokalach i częściach wspólnych nieruchomości? WAŻNE: Osobami uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu są wyłącznie jego właściciele. Wynika to z faktu, że to oni zawierali umowę z deweloperem i są tym samym stroną stosunku prawnego. ORZECZENIE: Warto również podkreślić, że do dochodzenia roszczeń tytułu rękojmi za wady fizyczne w nieruchomości jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości. Jest to konsekwencją tego, że to pierwszy nabywca nieruchomości jest stroną umowy z deweloperem. Dalsze umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, są umowami zawieranymi pomiędzy zbywcą a nabywcą. Dlatego też kupujący nieruchomość 1

2 na tzw. rynku wtórnym nie jest związany umową z deweloperem wobec czego nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi. WAŻNE: Kolejny nabywca nieruchomości może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości jedynie sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego i niezależnego w stosunku do innych przeniesienia tych uprawnień lub dokonano tego w oddzielnej umowie. Właściciele lokali są również wyłącznie uprawnieni do zgłaszania deweloperowi roszczeń z tytułu rękojmi za wady w nieruchomości wspólnej. WAŻNE: Błędem często popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest próba dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi przez samą wspólnotę bądź to poprzez działanie zarządu, bądź poprzez stosowną uchwałę współwłaścicieli nieruchomości wspólnej upoważniającą zarząd wspólnoty do występowania w ich imieniu wobec dewelopera. ORZECZENIE: Na temat braku legitymacji czynnej wspólnoty do dochodzenia roszczeń w stosunku do dewelopera wypowiedział się jednoznacznie Sąd najwyższy, który stwierdził w uchwale z dnia 23 września 2004 r. w sprawie o sygnaturze III CZP 48/4 ( Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2005, NR 9, poz. 153, str. 42), że: Wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Kwestię powyższą potwierdzono również w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2007 r. w sprawie o sygnaturze I CSK 387/06 zgodnie z którym: 1. Roszczenia właścicieli dotyczące obniżenia ceny lokali w związku z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałymi w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. 2. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Należy podkreślić, że w świetle powyższych orzeczeń wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Konsekwencją tego jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej do żądania od dewelopera realizacji roszczeń wynikających z art. 560 i 560 kodeksu cywilnego. WAŻNE: Jak wskazuje się w orzecznictwie i literaturze właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania posłużyć się instytucją obniżenia ceny lub najdalej idącym uprawnieniem do odstąpienia od umowy. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Zasadę wyłączności uprawnienia właścicieli nieruchomości do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości można przełamać poprzez zastosowanie przez wspólnotę mieszkaniową instytucji cesji wierzytelności. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa w drodze umowy cesji może nabyć od poszczególnych właścicieli nieruchomości przysługujące im roszczenie usunięcia wady lub wypłaty odszkodowania. Co ważne, cesja wierzytelności nie powoduje powstania po stronie wspólnoty uprawnienia do obniżenia ceny zakupu lub 2

3 odstąpienia od umowy. WAŻNE: Z praktycznego punktu widzenia istotne jest również, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 15 października 2008 r. wydanego w sprawie ICSK 118/08 nie można podzielić stanowiska ( ) zgodnie z którym w odniesieniu do roszczenia o usunięcie wad, legitymacja materialno prawna i tym samym procesowa wspólnoty mieszkaniowej jako ułomnej osoby prawnej byłaby uzasadniona wtedy, gdy przelewu roszczeń dokonali wszyscy współwłaściciele. Zastosowanie w tym przypadku art. 209 kodeksu cywilnego jest w pełni uzasadnione. Oznacza to, że do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Zasada ta wynika z treści art. 209, który stanowi, że do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa ( a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad lub wypłaty odszkodowania) upoważniony jest każdy z właścicieli. Wobec powyższego nie ma przeszkód do przelewu tego uprawnienia na rzecz wspólnoty. Argument, jakoby sąd rozstrzygając sprawę zainicjowaną pojedynczą cesją wierzytelności będzie orzekał w stosunku do współwłaścicieli, którzy nie dokonali przelewu roszczeń, Sąd Najwyższy rozstrzygnął poprzez stwierdzenie, że ( ) sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych ( sprzeciwiających się) współwłaścicieli. WAŻNE: Inaczej od przedstawionej powyżej konstrukcji ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej. Z praktycznego punktu widzenia cesja uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizycznie nieruchomości jest o tyle korzystna dla właścicieli, że częstokroć pojedynczy współwłaściciele działający samodzielnie w procesie nie są wstanie ponieść wszystkich kosztów związanych z opłatą wpisu sądowego, opinii biegłego czy też pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Należy zauważyć, że w przypadku wad powstałych w nieruchomości wartość szkody lub koniecznych napraw będąca podstawą wyliczenia opłaty wpisu sądowego może być stosunkowo wysoka, co dla indywidualnie działającej osoby może być kosztem uniemożliwiającym zainicjowanie postępowania. Dla wspólnoty, będącej podmiotem posiadającym pewne stałe środki będące składową środków uiszczanych przez wszystkich właścicieli, kwota wpisu nie będzie już tak niemożliwa do opłacenia. Terminy Zgodnie z art kodeksu cywilnego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają co do zasady po upływie roku. WAŻNE: Modyfikacją tej konstrukcji jest uprawnienie związane z wadami fizycznymi budynku, które wygasa po upływie lat trzech od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zastrzeżenie 3 komentowanego przepisu wprowadza po stronie kupującego dodatkowe uprawnienia związane z rękojmią za wady które przejawia się tym, że zarzut z tytułu rękojmi może być przez kupującego podniesiony także po upływie terminów wskazanych w 1, jeżeli przed ich upływem zawiadomił sprzedającego o wadzie. W literaturze wskazuje się, że do terminów określonych w art kodeksu cywilnego fachowo nazywanych terminami zawitymi, stosuje się przez analogię przepis art pkt. 2 kodeksu cywilnego o przerwaniu biegu terminu przedawnienia na skutek uznania przez dłużnika: PRZYKŁAD: Jeżeli osoba upoważniona przez dewelopera po wezwaniu przez właścicieli nieruchomości do stawienia się w budynku celem oceny powstałych wad podpisze dokument / protokół, z którego będzie wynikać, że potwierdza powstanie wad wymienionych w dokumencie a czynności tej dokona przed upływem trzyletniego okresu przedawnienia, to bieg terminu przedawnienia ulega przerwaniu i rozpoczyna się na nowo. 3

4 Z punktu widzenia dochodzenia roszczeń istotne jest również to, od jakiego momentu należy liczyć początek trzyletniego okresu, w którym po stronie kupującego istnieje uprawnienie żądania naprawy, odszkodowania, obniżenia ceny lub odstąpienia. Art kodeksu cywilnego wprowadza pojęcie dnia wydania rzeczy kupującemu. W praktyce okazuje się, że deweloperzy często wymuszają na kupujących potwierdzenie wydania rzeczy mimo, że faktycznie do tego nie doszło. Ma to na celu maksymalne skrócenie czasu, w którym deweloper odpowiada za powstałe wady. W rzeczywistości za moment wydania rzeczy kupującemu powinno się uważać moment, w którym kupujący uzyska faktyczną i wyłączną możliwość dysponowania mieszkaniem. WAŻNE: Oznacza to, że bieg terminu przedawnienia roszczeń właściciela nie może rozpocząć się wcześniej, niż w momencie przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania mu jej. Wynika to z faktu, że przed podpisaniem umowy przenoszącej własność kupujący nie ma możliwości wyłącznego dysponowania mieszkaniem. Praktyka związana ze wcześniejszym udostępnianiem kupującym lokali nie powinna mieć żadnego wpływu na oznaczanie terminu wskazanego w kodeksu cywilnego. Warto również podkreślić, że bieg terminu na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku jest różny dla poszczególnych właścicieli. Jak już wskazano powyżej, momentem początkowym jest chwila wydania lokalu rozumiana jako udostępnienie go i przeniesienie własności. Rzadko się zdarza, żeby deweloper dokonał tego ze wszystkimi nabywcami tego samego dnia. W związku z tym, uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi może być czasowo zróżnicowane dla poszczególnych właścicieli. PRZYKŁAD: Jeżeli deweloper wydał kupującemu lokal w dniu 1 stycznia 2011 r. to termin wystąpienia przez nabywcę z roszczeniem z tytułu rękojmi upłynie po 3 latach od wskazanego momentu. Wydanie przez tego samego dewelopera innego lokalu innemu kupującemu w dniu 1 września 2011 r. spowoduje, że termin na wystąpienie z roszczeniem z tytułu rękojmi dla tego kupującego upłynie po 3 latach od tej daty. W tym samym budynku wybudowanym przez tego samego dewelopera termin rękojmi dla poszczególnych właścicieli będzie upływał w różnych terminach. WAŻNE: Należy zauważyć, że zróżnicowanie okresu obowiązywania rękojmi może być bardzo korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku. Jak już wskazywano w punkcie 2, każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej. Może się więc okazać, że w sytuacji gdy deweloper wydaje kupującym lokale stopniowo w pewnym okresie czasu, to bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli. Okres rękojmi dla danego budynku jako całości może zostać w ten sposób wydłużony z 3 lat liczonych od momentu wydania pierwszego z lokali do 3 lat od momentu wydania ostatniego z lokali. PRZYKŁAD: Jeżeli pierwszy z lokali wydano 31 grudnia 2010 r. a ostatni 31 grudnia 2011 r. to po stronie wspólnoty rozumianej jako podmiotu, który przejął uprawnienie od właściciela albo jest reprezentowana w stosunkach z deweloperem przez tegoż właściciela, roszczenie z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości w częściach wspólnych wygaśnie z końcem dnia 31 grudnia 2014 r. a nie z końcem 31 grudnia 2013 r. Droga sądowa Sądowe dochodzenie roszczeń przez właścicieli lub wspólnotę mieszkaniową z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości musi być poprzedzone zgłoszeniem usterek deweloperowi. Zgłoszenie to powinno być dokonane na piśmie w formie listu poleconego, zawierać opis powstałych wad oraz wskazywać termin na ich usunięcie. W zależności od tego, czy wspólnota przejęła roszczenia od właścicieli czy właściciele występują samodzielnie, osobą wzywającą dewelopera do dokonania stosownych czynności będzie wspólnota lub właściciel/właściciele. WAŻNE: Na potrzeby sporu z deweloperem, który może zaistnieć w wyniku odmowy usunięcia wad, należy sporządzić szczegółową dokumentację papierową (protokół) i fotograficzną. Dzięki takiemu zabiegowi wspólnota lub właściciel uniknie w przyszłości zarzutu nieudowodnienia faktu istnienia wad. Praktyką często stosowaną 4

5 przez wspólnoty jest zamawianie specjalistycznych ekspertyz na okoliczność zaistnienia wad. Ma to swoje plusy i minusy. Z jednej strony opinia taka jest potwierdzeniem istnienia i zakresu wad, z drugiej natomiast jest rzeczą kosztowną, która w przypadku sporu sądowego jest dodatkowym argumentem potwierdzającym twierdzenia powoda, jednakże sąd najpewniej i tak powoła biegłego na okoliczność zaistnienia wad. Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego na usunięcie wad po stronie wspólnoty lub właściciela pojawia się uprawnienia do wystąpienia do sądu z pozwem przeciwko deweloperowi. WAŻNE: Powództwo wnosi się do wydziału cywilnego sądu powszechnego właściwego ze względu na siedzibę dewelopera lub, w przypadku umowy o właściwość, sądu wskazanego przez strony. Właściwość sądu rejonowego lub okręgowego ustala się na podstawie wartości przedmiotu sporu. Wpis sądowy również jest uzależniony o wartości przedmiotu sporu i wynosi 5% tejże wartości: PRZYKŁAD: Powództwo o roszczenia z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi, którego siedzibą jest Białystok o naprawę wad o wartości 80 tys. zł należy wytoczyć przed Sąd Okręgowy w Białymstoku, wydział cywilny. Wpis sądowy od powyższej sprawy będzie wynosił ( cztery tysiące) zł. Powództwo o roszczenie z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi, którego siedzibą jest Piotrków Trybunalski o naprawę wad o wartości 30 tys. zł należy wytoczyć przed Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim, wydział cywilny. Wpis sądowy od powyższej sprawy będzie wynosił (tysiąc pięćset) zł. Wytaczając powództwo wspólnota musi udowodnić istnienie swojego roszczenia, jego wysokość i załączyć do pozwu odpowiednie dokumenty, takie jak umowę z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, korespondencję między stronami, dokumentacja fotograficzna. Katalog dokumentów jest otwarty, jednakże należy pamiętać, że celem postępowania jest udowodnienie istnienie roszczenia i jego wysokości, więc warto, żeby dokumentacja była możliwie pełna i merytoryczna. Jak już wskazywano po wyżej do pozwu można również dołączyć opinię specjalisty z zakresu budownictwa, należy jednak pamiętać, iż będzie ona traktowana przez sąd jak dokument prywatny, tzn. sąd w każdym momencie może nakazać sporządzenie ekspertyzy przez biegłego sądowego. W związku z powyższym podmiot wszczynający postępowanie musi się liczyć również z tym, że w trakcie procesu mogą pojawić się po jego stronie dodatkowe wydatki ( np. zaliczka na opinię biegłego). WAŻNE: W przypadku wygranej wszelki koszty niezbędne do celowego dochodzenia przysługujących mu uprawnień zostaną zwrócone przez dewelopera. Uwagi końcowe Roszczenia z tytułu rękojmi za wady nie są jedynymi uprawnieniami przysługującymi kupującemu. Jak już wskazywano w poprzednich punktach, umowa pomiędzy deweloperem a przyszłym właścicielem lokalu może zawierać postanowienia dotyczące gwarancji lub odpowiedzialności na zasadzie kary umownej. Co więcej, skorzystanie z możliwości jakie daje roszczenie z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku nie wyłącza dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy i szkody związanej z wystąpieniem wad. W literaturze wskazuje się, że taka sytuacja może mieć miejsce na przykład w momencie, gdy deweloper co prawda naprawił wady w substancji budynku, jednakże trwało to bardzo długo i mieszkańcy musieli znosić wszystkie związane z tym utrudnienia przez czas przekraczający czas zwykle potrzebny do dokonania tego typu napraw. W przypadku wad budynku ujawnionych po upływie okresu rękojmi właściciele lub wspólnota mogą dochodzić swoich praw jedynie na podstawie nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Okres przedawnienia takiego roszczenia wynosi 10 lat, więc jest zdecydowanie dłuższy niż czas dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Jest to niestety postępowanie trudniejsze i wymagające od powoda udowodnienia szeregu okoliczności i faktów. Długość postępowania wpływa natomiast na zwiększenie jego kosztów i nakładu pracy co nie zawsze wiąże się z gwarancją pozytywnego rozstrzygnięcia kończącego sprawę. 5