S P R A W O Z D A N I E Z DZIAŁALNOŚCI SIM URSYNÓW W 2014 ROKU

Transkrypt

1 S P R A W O Z D A N I E Z DZIAŁALNOŚCI SIM URSYNÓW W 2014 ROKU WARSZAWA, MARZEC 2015 R.

2 2

3 SPIS TREŚCI I Działalność organizacyjna... 4 II Działalność inwestycyjna... 9 III Sprzedaż lokali i sprawy członkowskie IV Zarządzanie nieruchomościami V Koszty funkcjonowania oraz majątek Spółdzielni

4 I DZIAŁALNOŚĆ ORGANIZACYJNA 1. DZIAŁALNOŚĆ ORGANÓW SPÓŁDZIELNI 1.1. Zarząd W 2014 roku Zarząd SIM Ursynów pracował w składzie: Krzysztof Hubert Dziewior Prezes Zarządu i Marek Ziembowicz Zastępca Prezesa Zarządu. Był to 16-ty rok działalności Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów. Działalność Zarządu w 2014 roku koncentrowała się na następujących sprawach: bieżące analizowanie wykonania planu gospodarczo-finansowego na 2014 rok, zapewnienie finansowania inwestycji kontynuowanych, zakończenie realizacji zespołu mieszkaniowo usługowo biurowego z garażami podziemnymi, stacją transformatorową, infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego u zbiegu alei Rzeczypospolitej i Osi Królewskiej w Warszawie oraz zagospodarowanie terenu związanego z tą inwestycją, przygotowania do rozpoczęcia nowych inwestycji, rozliczanie kosztów inwestycji mieszkaniowych, prowadzenie spraw w zakresie regulacji stanu prawnego terenów, prowadzenie gospodarki terenami inwestycyjnymi, zawieranie umów o finansowanie budowy mieszkań i lokali użytkowych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych, zawieranie notarialnych umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali i ich sprzedaży wraz z prawem współwłasności w nieruchomości przy alei Rzeczypospolitej 12, zawieranie umów najmu na lokale usługowe i biurowe w budynku przy alei Rzeczypospolitej 14, 4

5 zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych w oparciu o umowy zawarte w tym zakresie, prowadzenie eksploatacji zasobów własnych, przygotowanie i przeprowadzenie Walnego Zgromadzenia w dniu r., promocja działalności Spółdzielni, reprezentowanie Spółdzielni w postępowaniach procesowych, opracowanie planu gospodarczo-finansowego na 2015 rok, zlecenie przeprowadzenia lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za okres r Rada Nadzorcza W 2014 roku do dnia 06 maja - Rada Nadzorcza pracowała w następującym składzie: Przewodniczący Rady Nadzorczej - Michał Konwicki Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej - Jędrzej Hlebowicz Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej, Przewodniczący Komisji Rewizyjnej Sekretarz Rady Nadzorczej Członkowie Rady Nadzorczej: - Andrzej Zieliński - Teresa Borzęcka - Włodzimierz Dybała - Dariusz Kowalczyk - Teresa Kurek - Tadeusz Swat. W dniu r. Walne Zgromadzenie wybrało pięcioosobową Radę Nadzorczą na nową kadencję Rady r. Po ukonstytuowaniu się Rada Nadzorcza pracowała w następującym składzie: 5

6 Przewodniczący Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej, Przewodniczący Komisji Rewizyjnej Sekretarz Rady Nadzorczej Członkowie Rady Nadzorczej: - Michał Konwicki - Andrzej Zieliński - Teresa Borzęcka - Jędrzej Hlebowicz - Dariusz Kowalczyk Rada Nadzorcza wykonywała swoje funkcje nadzorcze i kontrolne na posiedzeniach plenarnych i posiedzeniach Komisji. Informacje o pracach Rady Nadzorczej zawarte są w Sprawozdaniu z jej działalności za okres pomiędzy kwietniem 2014 r. a marcem 2015 r Walne Zgromadzenie Walne Zgromadzenie odbyło się w dniu 06 maja 2014 r. Uczestniczyło w nim - na 156 członków SIM Ursynów - 30 członków, tj. 19,23% statutowej liczby członków. Po zapoznaniu się ze sprawozdaniami i rozpatrzeniu projektów uchwał, Walne Zgromadzenie podjęło uchwały w następujących sprawach: zatwierdzenia Sprawozdania z działalności SIM Ursynów w 2013 roku, zatwierdzenia Sprawozdania finansowego SIM Ursynów za 2013 rok, podziału nadwyżki bilansowej za 2013 rok, udzielenia absolutorium prezesowi Zarządu Krzysztofowi Kołodko za okres od r. do r., udzielenia absolutorium Wiceprezesowi Zarządu Jerzemu Krzysztofowi Keppelowi za okres od r. do r., udzielenia absolutorium Prezesowi Zarządu Krzysztofowi Hubertowi Dziewiorowi za okres od r. do r., udzielenia absolutorium Zastępcy Prezesa Zarządu Markowi Ziembowiczowi za okres od r. do r., 6

7 zatwierdzenia Sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej SIM Ursynów w okresie od kwietnia 2013 r. do marca 2014 r., udzielenia absolutorium Radzie Nadzorczej SIM Ursynów, najwyższej sumy zobowiązań, zmiany statutu. 2. ZATRUDNIENIE I SPRAWY PRACOWNICZE Zatrudnienie w SIM Ursynów według stanu na r. wynosiło 18,25 etatów i w porównaniu z r. zmniejszyło się o 1,25 etatu. W 2014 roku zmniejszeniu o 2 etaty uległo zatrudnienie w Biurze Zarządu, natomiast o 0,75 etatu nastąpiło zwiększenie zatrudnienia w Pionie Zarządzania Nieruchomościami na stanowisku Specjalisty ds. Zarządzania Nieruchomościami, w związku z powrotem pracownika do pracy po zakończeniu urlopu wychowawczego. Spółdzielnia przedłużyła na kolejny, tj rok umowę o świadczenie profilaktycznej i leczniczej opieki medycznej w Centrum Medycznym Damiana w Warszawie, zapewniając pracownikom sprawne przeprowadzanie profilaktycznych badań wstępnych, okresowych i kontrolnych. 3. LUSTRACJA I KONTROLE ZEWNĘTRZNE Na zlecenie SIM "Ursynów" i w wyniku umowy zawartej w dniu r. z Regionalnym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach, w dniach od 16 września 2014 r. do dnia 19 grudnia 2014 r. została przeprowadzona przez Związek lustracja problemowa z zakresu prowadzonych inwestycji Spółdzielni za okres od dnia r. do dnia r. W dniu 23 stycznia 2015 r. Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielczości Mieszkaniowej przekazał Spółdzielni list polustracyjny, natomiast podsumowanie 7

8 wyników lustracji z udziałem lustratora odbyło się na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu r. W liście polustacyjnym stwierdzono, iż działalność Spółdzielni w okresie objętym lustracją prowadzona była w sposób prawidłowy i Związek nie sformułował wniosków do przedstawienia najbliższemu Walnemu Zgromadzeniu. W 2014 roku w SIM "Ursynów" została przeprowadzona jedna kontrola zewnętrzna. W okresie od dnia 18 listopada 2014 r. do 01 grudnia 2014 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych III Oddział w Warszawie analizował: prawidłowość i rzetelność obliczania składek na ubezpieczenia społeczne i innych składek, do których pobierania zobowiązana jest Spółdzielnia oraz zgłaszanie do ubezpieczeń społecznych i ubezpieczenia zdrowotnego, ustalanie uprawnień do świadczeń z ubezpieczeń społecznych i wypłacanie tych świadczeń oraz dokonywanie rozliczeń z tego tytułu, prawidłowość i terminowość opracowywania wniosków o świadczenia emerytalne i rentowe, wystawianie zaświadczeń lub zgłaszanie danych dla celów ubezpieczeń społecznych. W wyniku kontroli nie stwierdzono żadnych naruszeń i nieprawidłowości. 4. SPRAWY SPOŁECZNO-KULTURALNE I OGÓLNE W październiku 2014 r. w programie prowadzonym na łamach Monitora Rynkowego i Monitora Biznesu przyznano SIM "Ursynów" wyróżnienie i tytuł Symbol Polskiej Spółdzielczości Mieszkaniowej Zarząd SIM "Ursynów" otrzymał dyplom od Prezydenta m.st. Warszawy za zajęcie pierwszego miejsca w XXXI konkursie "Warszawa w kwiatach i zieleni 2014" w kategorii osiedli mieszkaniowych. Wzorem lat ubiegłych Spółdzielnia przekazała firmie EKO - SYSTEM zużyte wkłady do drukarek, po sprzedaży których firma ta przekazała uzyskane środki na 8

9 rzecz Domu Dziecka w Konstancinie - Jeziorna, z przeznaczeniem na wypoczynek letni i świąteczne podarunki dla wychowanków tego Domu. Spółdzielnia nadal sprawuje patronat i opiekę nad Miejscem Pamięci - grobem Krystyny Krahelskiej znajdującym się na cmentarzu przy ulicy Anyżkowej, w pobliżu Kościoła św. Katarzyny, ul. Fosa 17. Tradycyjnie, życzenia świąteczno-noworoczne przesłano właścicielom lokali we Wspólnotach Mieszkaniowych zarządzanych przez naszą Spółdzielnię oraz urzędom, instytucjom i przedsiębiorstwom współpracującym z SIM "Ursynów". II DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA 1. REALIZACJA PRZEDSIĘWZIĘCIA POD KORONĄ Głównymi obszarami aktywności Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów w 2014 roku była niezmiennie od kilku lat działalność inwestycyjna oraz zarządzanie nieruchomościami. Działalność inwestycyjna prowadzona jest przez Zakład Inwestycji, będący jednostką organizacyjną w Spółce Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Spółka z o.o. Właścicielem Spółki w 100% jest Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów. Działalność ta obejmuje: działania zmierzające do pozyskania nowych terenów inwestycyjnych, regulację stanu prawnego terenów użytkowanych przez Spółdzielnię, planowanie i przygotowanie do rozpoczęcia nowych inwestycji, pełnienie nadzoru inwestorskiego nad realizowanymi zadaniami inwestycyjnymi. Rok 2014 to kolejny trudny rok w polskiej gospodarce. Jednakże pomimo niepewności na rynku pracy i kolejnych obostrzeń warunków udzielania kredytów mieszkaniowych, rok 2014 okazał się być lepszy w zakresie budownictwa mieszkaniowego od roku Liczba wydawanych pozwoleń na budowę zwiększyła się o 13,0 % ogółem, a w tym mieszkań przeznaczonych na sprzedaż aż o 38,3 %. 9

10 Rozpoczynanych budów nowych mieszkań było o 16,3 % więcej, a w tym mieszkań przeznaczonych na sprzedaż o 38,3 % ( w stosunku do 2013 roku, dane GUS). SIM Ursynów kontynuowała i zakończyła w 2014 roku realizację inwestycji Pod Koroną na terenie Wilanowa Zachodniego przy alei Rzeczypospolitej między ulicami Oś Królewska i Nowa 1. Podstawowe dane o tej inwestycji przedstawione są w tabeli nr 1. Tabela nr 1. Podstawowe dane o inwestycjach kontynuowanych w 2014 r. Lp. Wyszczególnienie Liczba lokali Powierzchnia użytkowa ogółem w m 2 mieszkalnych użytkowych mieszkalnych z tego lokali: użytkowych Przedsięwzięcie Pod Koroną al. Rzeczypospolitej 12 budynek mieszkalny miejsca postojowe Przedsięwzięcie Pod Koroną al. Rzeczypospolitej 14 budynek biurowo -usługowy miejsca postojowe Ogółem budynek miejsca postojowe W roku 2014 uzyskano pozwolenia na użytkowanie obydwu budynków: z dniem r. na budynek wielorodzinny z częścią handlowo usługową w parterze (budynek A - Pod Koroną ), 10

11 z dniem r. na budynek biurowo usługowy (budynek B nazwa handlowa ALTO WILANÓW). W 2014 roku Spółdzielnia podpisała 3 umowy na wynajem powierzchni w budynku ALTO WILANÓW z następującymi podmiotami: The Beer Store Złota Kaczka Spółka z o.o. Spółka Komandytowa parter, 72,47 m 2 powierzchni handlowo-usługowej, ERBE Polska Sp. z o.o. II piętro, 327,80 m 2 powierzchni biurowej, VDS Schadenverhütung GmbH Spółka z o. o. - Oddział w Polsce - I piętro, 200,27 m 2 powierzchni biurowej. Czynności związane z aranżacją wynajętych powierzchni, a w tym: udział w negocjacjach, konsultacje w zakresie projektowania, nadzory techniczne nad robotami były i są obecnie realizowane przez Zakład Inwestycji Spółki Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Sp. z o.o. 2. PRZYGOTOWANIE NOWYCH INWESTYCJI Oprócz prowadzenia czynności inwestycyjnych na terenie Wilanowa Spółdzielnia realizowała prace przygotowawcze następujących inwestycji: Zielony Nugat V Ursynów, w rejonie ulic Nowoursynowskiej i Kokosowej. Zamienne pozwolenie na budowę z 13 grudnia 2013 roku zostało zaskarżone. Decyzją z 28 listopada 2014 r. Wojewoda Mazowiecki skierował sprawę do organu I instancji celem ponownego rozpoznania. Proces znajduje się w fazie bliskiej zakończenia. ul. Dereniowa/Ciszewskiego Ursynów. Uzyskano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Trwają prace przygotowawcze do zaprojektowania I Etapu. Przewiduje się uzyskanie pozwolenia na budowę w III kwartale 2015 r. 11

12 ul. Zięby/rtm. W. Pileckiego Ursynów. W związku z uchwałą Walnego Zgromadzenia SIM Ursynów zezwalającą na zbycie tej nieruchomości Zarząd Spółdzielni podpisał wstępną umowę sprzedaży. Umowa ostateczna zostanie podpisana po uzyskaniu przez nabywcę zadawalającej go decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dla części północnej nieruchomości uzyskano decyzję WZ dla budynku mieszkalnego z usługami w parterze. Trwa proces uzyskiwania decyzji WZ dla zabudowy handlowo-usługowej. Od decyzji WZ dla południowej części nieruchomości (zabudowa mieszkaniowa) wniesiono odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. ul. Jastrzębowskiego 22 - Ursynów, w miejscu pawilonu administracyjnego. Uzyskano prawomocną decyzję WZ dla budynku o funkcji mieszkaniowej z usługami i biurami oraz garażem podziemnym i stacją transformatorową. ul. Dolina Służewiecka Ursynów. Prowadzone są przygotowania do złożenia wniosku o uzyskanie decyzji WZ dla budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażem. W ramach tych przygotowań toczy się postępowanie administracyjne dla uzyskania tzw. Decyzji środowiskowej W 2014 roku koszty poniesione przez Spółdzielnię Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów na inwestycje wyniosły złotych. 3. POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI W 2014 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów we współpracy ze spółką pod firmą Brookfield Partners Spółka z o.o. kontynuowała działalność polegającą na komercjalizacji budynku biurowousługowego ALTO WILANÓW przy alei Rzeczypospolitej 14, który w dniu 25 lipca 2014 roku został oddany do użytkowania. Łączna powierzchnia lokali do wynajmu obejmuje około m 2. Budynek ALTO WILANÓW składa się z czterech kondygnacji, jednej podziemnej z przeznaczeniem na garaż wielostanowiskowy oraz trzech kondygnacji 12

13 nadziemnych, z czego na parterze budynku znajduje się powierzchnia handlowo -usługowa, składająca się z 15 lokali, natomiast na pierwszym i drugim piętrze znajdują się powierzchnie biurowe odpowiednio z 7 i 8 lokalami biurowymi. Lokale mogą być łączone w celu zwiększenia ich powierzchni. Lokale usługowo-handlowe na parterze budynku oferowane były na prowadzenie następujących działalności, a mianowicie: cukierni, restauracji, kawiarni, lodziarni, bistra, sklepu z piwem i innymi wyrobami alkoholowymi, pizzerii, drogerii, kantoru, salonu kosmetycznego i fryzjerskiego, kiosku, sklepu z zabawkami i wiedzą, sklepu obuwniczego, sklepu z odzieżą dla dzieci, sklepu z żywnością ekologiczną, biura podróży wraz z usługami towarzyszącymi, a także placu zabaw dla dzieci. Na początku 2014 roku zostały zakończone negocjacje ze spółką pod firmą The Beer Store Złota Kaczka Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa, zaś w dniu 13 lutego 2014 roku została podpisana umowa najmu w przedmiocie wynajęcia lokalu na parterze budynku z przeznaczeniem na sklep z piwem i innymi wyrobami alkoholowymi, a także na prowadzenie usług gastronomicznych. W roku 2014 Spółdzielnia kontynuowała prowadzone od 2013 roku negocjacje ze spółką pod firmą Jeronimo Martins Drogerie i Farmacja Sp. z o.o., dotyczące wynajmu powierzchni na parterze budynku z przeznaczeniem na sklep ze sprzedażą kosmetyków, perfum, środków czystości oraz odżywek dla dzieci, artykułów spożywczych pakowanych, wyrobów alkoholowych, karm dla zwierząt, drobnych artykułów przemysłowych, prasy, książek, kwiatów i produktów farmaceutycznych oraz leków sprzedawanych bez recepty. Po wielomiesięcznych negocjacjach i ostatecznym zaakceptowaniu przez Spółkę warunków umowy najmu, Spółka w dniu 28 listopada 2014 roku poinformowała Spółdzielnię o wycofaniu się z prowadzonych rozmów i odstąpieniu od podpisania umowy najmu. Spółdzielnia, równolegle z przedłużającymi się rozmowami z wyżej wymienioną Spółką, rozpoczęła w drugiej połowie roku negocjacje w sprawie 13

14 wynajęcia QBI Polska Zarządzanie Sp. z o.o. całej, dotychczas jeszcze nie wynajętej na parterze, powierzchni handlowo-usługowej z przeznaczeniem na prowadzenie cukierni, restauracji, kawiarni, lodziarni, bistra, salonu kosmetycznego i fryzjerskiego, sklepu z zabawkami i wiedzą, sklepu obuwniczego, biura podróży wraz z usługami towarzyszącymi, a także placu zabaw dla dzieci. Uzgodniono warunki umowy i ustalono datę podpisania umowy najmu - 16 styczeń 2015 roku. W roku 2014 podpisane zostały 4 aneksy do umów najmu na powierzchnie znajdujące się na parterze budynku, tj. ze Społem WSS Śródmieście, The Beer Store Złota Kaczka Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką Komandytową oraz Tanilek Sp. z o.o. Lokale biurowe na pierwszym i drugim piętrze budynku ALTO WILANÓW oferowane były na działalność prowadzoną przez podmioty gospodarcze zajmujące się wytwarzaniem i sprzedażą produktów farmaceutycznych, sprzedażą i serwisem sprzętu medycznego, produkcją i wydawaniem kart płatniczych, produkcją i zarządzaniem oświetleniem, zintegrowaną komunikacją marketingową, architekturą i inżynierią, budownictwem, projektowaniem, budowaniem i wyposażaniem obiektów sportowych, sterowaniem systemami automatyki budynkowej, usługami w zakresie p.poż. a także kancelarii adwokackiej i instytucjom finansującym. W dniu 16 września 2014 roku podpisana została umowa najmu ze spółką pod firmą Erbe Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w przedmiocie wynajęcia lokalu biurowego na II piętrze budynku wraz z miejscami postojowymi w garażu podziemnym. W dniu 19 października 2014 roku podpisana została umowa najmu ze spółką pod firmą VDS Schadenverhütung GmbH Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Oddział w Polsce w przedmiocie wynajęcia lokalu biurowego na I piętrze budynku wraz z miejscami postojowymi w garażu podziemnym. W sprawie wynajęcia powierzchni biurowej prowadzone są zaawansowane negocjacje z dwoma podmiotami gospodarczymi. W pozostałym zakresie trwają 14

15 rozmowy i kolejne prezentacje, przygotowywane są aranżacje lokali, jednakże nie rozpoczęto szczegółowych negocjacji. Równocześnie z działaniami mającymi na celu wynajęcie powierzchni w budynku prowadzone były działania marketingowe. Do największych potencjalnych najemców biurowych oraz handlowo-usługowych przesłane zostały foldery reklamowe wraz z ofertą najmu. W grudniu 2014 roku we współpracy ze Społem WSS Śródmieście zorganizowana została na parterze budynku impreza mikołajkowa mająca na celu promowanie budynku ALTO WILANÓW wśród mieszkańców Wilanowa. Rozmowy prowadzone z najemcami zainteresowanymi powierzchnią biurową w budynku ALTO WILANÓW są trudne. Znaczny przyrost powierzchni biurowej na rynku nieruchomości w Warszawie, a przez to zwiększona dostępność i konkurencyjność tej powierzchni, oznacza obniżenie czynszów nominalnych, w związku z koniecznością zaakceptowania proponowanych przez najemców dodatkowych warunków, takich jak: okresowe zwolnienia z czynszu czy kontrybucja finansowa na aranżację powierzchni, przy równoczesnym negocjowaniu krótkich okresów najmu. Dodatkowo właściciele powierzchni biurowych podejmują działania, mające ma celu zatrzymanie w swoim budynku aktualnych najemców. Znalazło to odzwierciedlenie w wielkości powierzchni będącej przedmiotem nowych umów najmu powierzchni biurowych zawieranych w Warszawie w 2014 roku. Była ona mniejsza niż wartość odnotowana w latach ubiegłych. III SPRZEDAŻ LOKALI I SPRAWY CZŁONKOWSKIE 1. ZAWIERANIE UMÓW DEWELOPERSKICH, ZOBOWIĄZUJĄCYCH I SPRZEDAŻ MIEJSC POSTOJOWYCH Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów w 2014 roku kontynuowała sprzedaż lokali mieszkalnych (wraz z miejscami postojowymi) 15

16 i użytkowych w inwestycji Pod Koroną, realizowanej przy alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie. Ogółem w okresie sprawozdawczym zawarto 12 umów, w tym: 11 na finansowanie lokali mieszkalnych wraz z 16 miejscami postojowymi, 1 na finansowanie lokalu użytkowego. W minionym roku rozwiązano jedną umowę na finansowanie budowy lokalu mieszkalnego. Do zawartych umów sporządzano aneksy, które dotyczyły między innymi: przesunięcia terminów wpłat poszczególnych rat, zamiany miejsc postojowych. 1.1 Miejsca postojowe w lokalu garażowym W inwestycji Pod Koroną przy alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie, mieszkania sprzedawane były na zasadzie obowiązkowego zakupu przynajmniej jednego miejsca postojowego do danego lokalu. Tabela nr 2. Informacja o miejscach postojowych, które zostały sprzedane w 2014 roku i pozostających w ofercie na dzień r. Lp. Adres budynku ogółem w budynku Liczba miejsc postojowych sprzedanych w 2014 r. pozostających w ofercie na r al. Rzeczypospolitej 12 miejsca postojowe / 1/ w tym 2 miejsca postojowe, z czego 1 miejsce postojowe odzyskane po rozwiązaniu umowy i 1 miejsce postojowe odzyskane po zamianie 2 miejsc na jedno. 16

17 1.2 Lokale mieszkalne i użytkowe W 2014 roku Spółdzielnia kontynuowała sprzedaż ostatnich lokali mieszkalnych i użytkowych w inwestycji Pod Koroną realizowanej przy alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie. Pozostające w ofercie mieszkania były pokazywane wielu osobom zainteresowanym kupnem, lecz ich duża powierzchnia lub mniej korzystne usytuowanie w budynku wydłużały proces sprzedaży. Tabela nr 3. Informacja o lokalach mieszkalnych i użytkowych, na które zostały zawarte umowy deweloperskie i zobowiązujące w 2014 roku i pozostających w ofercie na dzień r. Lp. Adres budynku i rodzaj lokali ogółem w budynku Liczba lokali zawarte umowy w 2014 r. pozostających w ofercie na dzień r al. Rzeczypospolitej 12 lokale mieszkalne lokale użytkowe / w tym dwa mieszkania, z czego 1 mieszkanie rezerwowane dla gospodarza Wspólnoty Mieszkaniowej Pod Koroną i 1 mieszkanie odzyskane po rozwiązaniu umowy 11 1/ 1 1 W efekcie grudzień 2014 roku zakończył sprzedaż wszystkich mieszkań w inwestycji Pod Koroną. W ofercie sprzedaży pozostał tylko jeden lokal użytkowy. 2. ZAWIERANIE AKTÓW NOTARIALNYCH Notarialna sprzedaż lokali prowadzona była przez cały 2014 rok. Wszystkie umowy dotyczące finansowania budowy lokali mieszkalnych zawierane były wyłącznie w formie aktów notarialnych jako umowy 17

18 deweloperskie. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, umowy dotyczące finansowania lokali mieszkalnych i użytkowych zawierane były jako umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy przedwstępne sprzedaży. Niezwłocznie po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku ( r.) przystąpiliśmy do realizowania zobowiązań terminowych zawartych w umowach deweloperskich, tj. ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych (do dnia r.) oraz współwłasności lokali garażowych (do dnia r.). Podjęliśmy działania związane z powiadomieniem Nabywców o dopuszczeniu budynku do użytkowania i możliwości odbioru mieszkań oraz umawianiem Nabywców i sporządzaniem harmonogramu terminów zawierania umów. Po uprawomocnieniu decyzji dopuszczającej budynek do użytkowania ( r.), przystąpiliśmy do podpisywania umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży oraz do dalszego koordynowania terminów zawierania aktów notarialnych w Kancelarii notarialnej. Skutkiem powyższych działań, Spółdzielnia wywiązała się z terminowych zobowiązań - dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży - zawartych w umowach podpisanych z Nabywcami. W roku sprawozdawczym zawarto 283 akty notarialne na lokale mieszkalne, użytkowe i miejsca postojowe. 3. WSPÓŁPRACA Z BANKAMI Rok 2014 był rokiem zamykającym inwestycję Pod Koroną przy alei Rzeczypospolitej 12 - wszystkie lokale mieszkalne zostały sprzedane i zostały podpisane umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży. 18

19 Tak, jak w latach poprzednich również i w minionym 2014 roku Spółdzielnia pomagała w uzyskaniu kredytów mieszkaniowych swoim Nabywcom, którzy finansowali zakup ostatnich już lokali mieszkalnych, miejsc postojowych oraz lokali użytkowych we wspomnianej wyżej inwestycji. Jak co roku pomagaliśmy naszym klientom w sporządzaniu oświadczenia inwestora oraz dostarczaliśmy wszelkiego rodzaju dokumenty, które wymagane były do przedłożenia w bankach celem uzyskania kredytów. Będąc w stałym kontakcie z pracownikami banków, w których nasi Nabywcy składali dokumenty kredytowe, udzielaliśmy pracownikom banków wyczerpujących informacji i wyjaśnień (ustnych i pisemnych) oraz udostępnialiśmy inwestycję w celu przeprowadzania wizji lokalnych przez przedstawicieli banków. W 2014 roku z pomocy Spółdzielni przy uzyskaniu kredytów w inwestycji Pod Koroną przy alei Rzeczypospolitej 12 skorzystało 9 klientów, w tym 8 Nabywców lokali mieszkalnych i 1 Nabywca lokalu użytkowego. 4. PROMOWANIE SPRZEDAŻY LOKALI Promowanie działalności Spółdzielni w 2014 roku odbywało się przede wszystkim w formie reklamy w czasopismach, publikacjach i prasie. Atlas Inwestycji Mieszkaniowych w Warszawie wiosna 2014, który kolportowany był na kolejnych edycjach targów mieszkaniowych organizowanych przez Murator EXPO. Wydawnictwo to od lat cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem gości targowych potencjalnych nabywców mieszkań. W nim promowana była inwestycja na Wilanowie Pod Koroną. Historia Gospodarcza - Woj. Mazowieckie oraz Made in Poland to opracowania, w których SIM Ursynów promowała swoją działalność prezentując przede wszystkim Zarządzane Wspólnoty Mieszkaniowe. Albumy te zostały przekazane różnym firmom oraz instytucjom współpracującym ze Spółdzielnią. 19

20 Monitor Biznesu, niezależny dodatek promocyjno - informacyjny dystrybuowany wraz z wysoko nakładową prasą codzienną, tj. Rzeczpospolitą to kolejne forum, na którym promowana była działalność Spółdzielni. Szczególnej opiece podlegała strona internetowa Spółdzielni, oferta mieszkaniowa aktualizowana była codziennie. W listopadzie i w grudniu Spółdzielnia użyczyła powierzchni atrium w budynku ALTO WILANÓW przy alei Rzeczypospolitej 14 w Warszawie do przeprowadzenia imprez okolicznościowych promujących także inwestycję SIM Ursynów. W 2014 r. sprzedaż ostatnich lokali mieszkalnych nie wymagała bardzo szerokiej, intensywnej i multimedialnej promocji. Potencjalni nabywcy zainteresowani byli bezpośrednią wizją lokalną kończącej się inwestycji oraz oglądaniem mieszkań, a przede wszystkim negocjacją ceny lokalu. 5. SPRAWY CZŁONKOWSKIE Na dzień 31 grudnia 2014 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów zrzeszała 155 członków. W okresie sprawozdawczym w poczet członków przyjęto 13 osób, natomiast z rejestru członków zostały skreślone 2 osoby. Skreślenia nastąpiły w związku z wypowiedzeniem członkostwa na własną prośbę przez dwie osoby. W dniu roku do wszystkich członków Spółdzielni zostały wysłane zaproszenia na Walne Zgromadzenie wraz z informacją o ofercie mieszkaniowej. Walne Zgromadzenie odbyło się dnia roku. W ramach zadań statutowych Spółdzielnia prowadziła bieżące sprawy związane z: prowadzeniem rejestrów z zakresu spraw członkowskich, prowadzeniem korespondencji z członkami. 20

21 IV ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI W 2014 roku Spółdzielnia zarządzała czternastoma Wspólnotami Mieszkaniowymi. Do zarządzanych Wspólnot należały: Wspólnota Mieszkaniowa Cynamonowa 2, Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 96, Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 94, Wspólnota Mieszkaniowa AL.KEN 90/92, Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 86/88, Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat I, Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat II, Wspólnota Mieszkaniowa Jastrzębowskiego 24, Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat III, Wspólnota Mieszkaniowa Nowoursynowska 151, Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami I, Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami II Al. KEN 51, Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat IV, Wspólnota Mieszkaniowa Pod Koroną Al. Rzeczypospolitej 12. o łącznej powierzchni użytkowej ,80 m 2, obejmującymi 1795 lokali mieszkalnych, 149 lokali użytkowych i 1943 miejsc postojowych w 39 lokalach garażowych. W ramach prowadzonego zarządzania nieruchomościami Spółdzielnia świadczyła następujący zakres usług: obsługę organizacyjno prawną, rozliczanie kosztów, windykację należności oraz prowadzenie wymaganej przepisami księgowości i sprawozdawczości, prowadzenie bieżącej eksploatacji, to znaczy: - nadzór nad utrzymaniem właściwego stanu czystości i porządku, 21

22 - nadzór nad konserwacją instalacji i urządzeń w budynkach oraz pracą całodobowego pogotowia technicznego, - zawieranie umów i kontrola jakości usług świadczonych przez przedsiębiorstwa komunalne, - prowadzenie dokumentacji budynków wymaganej przez prawo budowlane, - organizację i przeprowadzanie przeglądów technicznych budynków w terminach i zakresie określonych w ustawie Prawo budowlane, - nadzór nad pielęgnacją terenów zielonych i realizacją powierzonych prac ogrodniczych, - nadzór nad pracą firm świadczących usługi portierskie i ochrony mienia. Pion Zarządzania Nieruchomościami świadczył również dla Wspólnoty Mieszkaniowej Pod Brzozami II Al. KEN 51 usługę egzekwowania od wykonawcy budynku usunięcia, w ramach udzielonej gwarancji i rękojmi, usterek w nieruchomości wspólnej. W ramach tej usługi zorganizowano między innymi komisję przeglądu III-go roku gwarancji budynku przy Al. KEN 51. Niezależnie od tego przeglądu, w trakcie roku powołano na bieżąco kilka komisji do oceny powstałych usterek oraz określenia sposobu i terminu ich usunięcia. W I kwartale 2014 roku, na podstawie art. 30 Ustawy o własności lokali zorganizowano doroczne, sprawozdawcze Zebrania Właścicieli Lokali poświęcone: ocenie pracy Zarządcy wraz z udzieleniem absolutorium, zaakceptowaniem rozliczenia finansowego za rok miniony oraz uchwaleniem planu gospodarczego na 2014 rok. W poszczególnych Wspólnotach te podstawowe punkty porządku obrad uzupełnione były o inne sprawy, które wynikały z bieżących potrzeb tych Wspólnot. Z uwagi na małą frekwencję właścicieli na Zebraniach Właścicieli Lokali, we wszystkich zarządzanych Wspólnotach uchwały zostały przyjęte głosami obecnych na zebraniu oraz zebranymi później, w trybie indywidualnego zbierania głosów. O przyjętych uchwałach wszyscy właściciele lokali zostali poinformowani stosownymi pismami. 22

23 Należy podkreślić, że we wszystkich Wspólnotach Mieszkaniowych właściciele lokali udzielili Spółdzielni - jako Zarządcy Nieruchomości, absolutorium za działalność w 2013 roku. W dniu 10 marca 2014 r. dla budynku przy al. Rzeczypospolitej 12 został zawarty pierwszy akt notarialny w sprawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, umowy sprzedaży, umowy o podział do korzystania oraz umowy ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej. W związku z powyższym tego dnia z mocy prawa powstała nowa wspólnota, której nadano nazwę: Wspólnota Mieszkaniowa Pod Koroną Al. Rzeczypospolitej 12. Na podstawie Uchwały nr 1/2014 Właścicieli Lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Pod Koroną Al. Rzeczypospolitej 12 Spółdzielnia podjęła działania w celu nadania Wspólnocie numerów: REGON-u, NIP-u oraz założenia kont bankowych. Następnie zawarła w ich imieniu wszystkie umowy z firmami komunalnymi oraz świadczącymi usługi w zakresie utrzymania czystości i porządku, konserwacji instalacji i urządzeń oraz ochrony mienia. Dokonano również ubezpieczenia majątkowego Wspólnoty. W dniu 28 kwietnia 2014 roku Spółdzielnia zorganizowała dla Wspólnoty Mieszkaniowej Pod Koroną Al. Rzeczypospolitej 12 pierwsze Zebranie Właścicieli Lokali, na którym zostały przedstawione projekty uchwał umożliwiających jej właściwe funkcjonowanie. Zaproponowane uchwały zostały przyjęte w dniu r. głosami obecnych na zebraniu oraz zebranymi później, w trybie indywidualnego zbierania głosów. O przyjętych uchwałach wszyscy właściciele lokali zostali poinformowani stosownymi pismami. Po raz pierwszy w historii SIM Ursynów, pion Zarządzania Nieruchomościami od lipca 2014 r. rozpoczął zarządzanie należącym do niej nowo wybudowanym budynkiem biurowo - usługowym ALTO WILANÓW. Zostały zawarte stosowne umowy z firmami dostarczającymi media do budynku, a także świadczącymi usługi w zakresie konserwacji instalacji i urządzeń, utrzymania czystości i porządku, ochrony mienia, w tym prowadzenia portierni w części biurowej 23

24 budynku. Dokonano także ubezpieczenia budynku. W ramach bieżącej eksploatacji prowadzono nadzór nad pracą firm świadczących te usługi, a także dokonano zakupu elementów wyposażenia części wspólnej budynku (kwiatów, ławek, koszy na śmieci, stojaków dla rowerów, itp.). Pion zarządzania przygotował budżet dla budynku ALTO WILANÓW na 2014 i 2015 rok wraz z ustaleniem stawki eksploatacyjnej, a także rozpoczął rozliczanie najemców w zakresie mediów dostarczanych indywidualnie do lokali, w tym: energii elektrycznej, energii cieplnej do podgrzania ciepłej wody oraz dostawy wody i odbioru ścieków. W grudniu 2014 roku została zorganizowana w atrium, przy ustawionej choince, impreza mikołajkowa, a na zewnątrz i wewnątrz budynku wykonano iluminację świąteczną. V KOSZTY FUNKCJONOWANIA ORAZ MAJĄTEK SPÓŁDZIELNI Rada Nadzorcza, uchwalając w dniu r. plan gospodarczo - finansowy Spółdzielni na 2014 rok przyjęła, że planowane koszty Spółdzielni powinny zamknąć się kwotą zł, a planowane wpływy na pokrycie tych kosztów zł. Poniesione i planowane wielkości kosztów i wpływów w 2014 roku prezentuje niżej zamieszczona tabela nr 4. 24

25 Tabela nr 4. Planowane koszty oraz wpływy na ich sfinansowanie w SIM Ursynów w roku 2014 w złotych Lp. Wyszczególnienie Plan Wykonanie % wykona rok za 2014 r. nia planu A Koszty ogółem w tym: ,27 1 Materiały ,02 2 Usługi obce ,88 3 Podatki i opłaty ,48 4 Wynagrodzenia ,53 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia , Amortyzacja ,18 7 Pozostałe koszty ,75 8 Koszty finansowe ,47 9 Koszty nieruchomości Pileckiego ,12 10 Koszty nieruchomości Wilanów budynek B ,41 w tym: amortyzacja Koszty budowy lokali ,21 12 Koszty poniesione w latach poprzednich ,26 w tym inwestycja zakończona do rozliczenia ,30 13 Pozostałe koszty operacyjne Produkcja do rozliczenia w czasie ,66 B Wpływy w tym: ,05 1 Sprzedaż budynku mieszkalnego ,03 Sprzedaż budynku biurowo usługowego , Nieruchomość Pileckiego ,75 4 Nieruchomość Wilanów budynek B ,79 5 Eksploatacja zasobów własnych ,71 6 Zarządzanie i Administrowanie ,39 7 Przychody z przeszacowania gruntu Pozostałe przychody operacyjne ,79 9 Pozostałe usługi ,64 Korekta podatku dochodowego C odroczonego D Wynik (B-A-C)

26 Poniesione koszty ( zł) i osiągnięte wpływy ( zł) w 2014 roku obejmują dwie podstawowe działalności gospodarcze prowadzone przez Spółdzielnię, a mianowicie: działalność sprzedaży lokali, prowadzenie eksploatacji zasobów własnych i zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, oraz, dodatkowe przychody z działalności inwestycyjnej i operacyjnej nie związanej z działalnością podstawową Spółdzielni. Zasób majątkowy Spółdzielni według stanu na dzień r. wynosił ,64 zł. 1. Podstawowymi składnikami zasobu majątkowego Spółdzielni są: 1) aktywa trwałe ,33 zł z tego: - środki trwałe ,36 zł - inwestycje długoterminowe ,97 zł - długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ,00 zł 2) aktywa obrotowe ,31 zł z tego: - rozliczenia krótkoterminowe kosztów ,16 zł - produkcja w toku, produkty ,82 zł - środki pieniężne i inwestycje krótkoterminowe ,08 zł - należności ,25 zł 2. Wymienione składniki zasobu majątkowego mają następujące źródła sfinansowania: 1) fundusze własne ,00 zł z tego: 26

27 - fundusz udziałowy ,29 zł - fundusz zasobowy ,85 zł - zysk za rok ,86 zł 2) rezerwy na zobowiązania ,94 zł z tego: - rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ,00 zł - rezerwa na świadczenia emerytalne i rentowe ,00 zł - rezerwa na przyszłe zobowiązania ,94 zł 3) zobowiązania długoterminowe ,51 zł 4) zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne ,21 zł z tego: - kredyt bankowy ,33 zł - zobowiązania z tytułu dostaw robót i usług ,22 zł - inne zobowiązania ,39 zł - fundusz świadczeń socjalnych ,56 zł - fundusz społeczno-wychowawczy ,09 zł - fundusz remontowy ,62 zł 5) Rozliczenie międzyokresowe przychodów ,98 zł Zasób majątkowy Spółdzielni na dzień r. osiągnął wartość zł i w porównaniu ze stanem na dzień r. był niższy o tys. zł. Najważniejsze zmiany to: - wzrost wartości środków trwałych tys. zł 27

28 - spadek wartości inwestycji długoterminowych tys. zł - spadek wartości produkcji w toku tys. zł - wzrost wartości wyrobów gotowych tys. zł - spadek wartości środków pieniężnych tys. zł - wzrost wartości należności tys. zł - spadek wartości pozostałych aktywów tys. zł - wzrost wartości długoterminowych rozliczeń międzyokresowych 135 tys. zł Największą pozycję netto w środkach trwałych stanowią budynki tys. zł i prawo wieczystego użytkowania gruntu tyś. zł. Pozostała wartość 473 tys. zł dotyczy maszyn i urządzeń. W 2014 roku Spółdzielnia zakończyła realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi oraz budynku biurowo-usługowego wraz z garażami podziemnymi w rejonie al. Rzeczypospolitej, ul. Oś Królewska oraz ul. Nowej w Warszawie, w dzielnicy Wilanów. W budynku mieszkalnym powstała Wspólnota Mieszkaniowa natomiast budynek biurowo - usługowy oraz grunt zostały przyjęte na środki trwałe. Zakończenie i rozliczenie inwestycji wpłynęło również na inne pozycje bilansowe, a mianowicie zmniejszenie inwestycji długoterminowych w związku z wyłączeniem działek gruntowych, zmniejszenie produkcji w toku jak również zmniejszenie pozycji rozliczeń międzyokresowych. Wzrost długoterminowych aktywów finansowych dotyczy głównie udziałów w Spółce Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Sp. z o.o. Wielkość produkcji w toku na koniec 2014 r. obejmuje przede wszystkim nakłady poniesione na przygotowanie przyszłych inwestycji, natomiast produkty dotyczą nie sprzedanych w budynku mieszkalnym na Wilanowie miejsc postojowych i lokalu użytkowego. 28

29 Największą pozycję w należnościach krótkoterminowych na dzień r. stanowi należność od urzędu skarbowego z tytułu rozliczeń podatku od towarów i usług. Fundusz zasobowy został głównie powiększony o zysk z roku 2013 w wysokości tys. zł. W Bilansie w pozycji fundusze własne nadal prezentowany jest dodatkowo fundusz remontowy (fundusz specjalny) w wysokości tys. zł stosownie do podjętej uchwały przez Zarząd Spółdzielni. Fundusze specjalne minimalnie zostały wykorzystane i na koniec roku stanowiły kwotę tys. zł. W dniu 02 września 2014 roku pomiędzy Spółką Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Sp. z o.o a Spółdzielnią zawarta została umowa o odnowieniu zobowiązania i pożyczce na pokrycie zobowiązań powstałych w trakcie realizacji wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego pod nazwą Zespół mieszkalno-usługowo -biurowy Pod Koroną w wysokości 51 milionów złotych. W umowie ustalono również terminy zwrotu pożyczki. Pozycja bilansowa dotycząca powstania na dzień r. zobowiązań długoterminowych, jak również zmniejszenie zobowiązań krótkoterminowych są pochodną zawarcia tej umowy pożyczki. Rozliczenia międzyokresowe przychodów zmalały głównie o krótkoterminowe rozliczenia, które dotyczyły wpłaconych zaliczek na poczet zakupu lokali w inwestycji Pod Koroną. Po ustanowieniu odrębnych własności lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc postojowych nastąpiło przeniesienie tych wartości na konto przychodów ze sprzedaży. W 2014 roku Spółdzielnia miała problemy z zachowaniem płynności finansowej. Zatory płatnicze powstały głównie w regulowaniu zobowiązań wobec Spółki Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Sp. z o.o. a dotyczyły realizacji inwestycji Pod Koroną. Zobowiązania te zostaną przez SIM zapłacone w dacie sprzedaży nieruchomości biurowo usługowej po jej komercjalizacji. 29

30 W 2014 roku równolegle były prowadzone starania w sprawie zbycia części nieruchomości gruntowych. Otrzymane ze sprzedaży środki pieniężne będą przeznaczone na wydatki związane z finansowaniem nowo projektowanych inwestycji. Biorąc powyższe pod uwagę, według naszej oceny, nie występują czynniki ryzyka i nie widzimy żadnych zagrożeń związanych z dalszym funkcjonowaniem Spółdzielni. Sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2014 rok zostało zweryfikowane przez niezależnego biegłego rewidenta, którego wyboru dokonała Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu r. Opinia z badania sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2014 rok stwierdza, że sprawozdanie: a) przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej jednostki na dzień r., jak też jej wyniku finansowego za rok obrotowy od r. do r. b) zostało sporządzone zgodnie z wymagającymi zastosowania zasadami (polityką) rachunkowości oraz na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych, c) jest zgodne z wpływającymi na treść sprawozdania finansowego przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółdzielni. Sprawozdanie z działalności Spółdzielni jest kompletne w rozumieniu art. 49 ust. 2 ustawy o rachunkowości, a zawarte w nim informacje, pochodzące ze zbadanego sprawozdania finansowego są z nim zgodne. Zarząd SIM Ursynów 30