WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Roczyny, gmina Andrychów, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr: 676, 678, 679, 3929 o łącznej pow. 0,8171 ha Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/ /4 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na terenach rolnych R Nieruchomość jest częściowo zabudowana budynkiem mieszkalnogospodarczym w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikującym go do rozbiórki. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość rynkowa udziału ½ części w nieruchomości W 1/2 = zł Słownie: dwanaście tysięcy pięćset Autor operatu Data sporządzenia operatu roku

2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Roczyny na działkach nr 676, 678, 679, 3929, gmina Andrychów, powiat wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość jest częściowo zabudowana budynkiem mieszkalnogospodarczym w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikującym go do rozbiórki. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Andrychów obszar wiejski - Nazwa obrębu: Roczyny - Numer ewidencyjny działek gruntowych, powierzchnie, nr księgi wieczystej: L.p. Działka nr powierzchnia [ha] użytek ,4046 RIVa PsV ,3953 RIVa PsV ŁV ,0129 LsIII ,0043 ŁV razem 0,8171 księga wieczysta KR1W/ /4 - Budynki, będące częścią składową nieruchomości: - funkcja rok budowy pow. zabud. [m 2 ] pow. użytk [m 2 ] działka 1 mieszkalny Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne Zakresem wyceny jest objęta ½ ułamkowa część nieruchomość gruntowej, jako przedmiot prawa własności. Strona 2 z 22

3 5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 5.1. Stan prawny nieruchomości Nr księgi wieczystej KR1W/ /4 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wadowicach Dział I Oznaczenie nieruchomości: Działki nr 676, 678, 679, 3929 o łącznej powierzchni 0,8171 ha, położone w miejscowości Roczyny, gmina Andrychów, powiat wadowicki, województwo małopolskie Dział I Spis praw: Brak Wpisów Dział II Własność: ½ część Henryk Bury (syn Bolesława i Stefanii) ½ część - Jan Bury (syn Bolesława i Stefanii) Dział III Ograniczenia: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z UDZIAŁU 1/2 CZĘŚCI WE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ PRZYSŁUGUJĄCEGO JANOWI BUREMU PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WADOWICACH MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ W SPRAWIE KM 82/11 TOCZĄCEJ SIĘ Z WNIOSKU WIERZYCIELA -ASEKURACJA SPÓŁKI Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ DO WSZCZĘTEJ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI, CO DO KTÓREJ OSTRZEŻENIE ZOSTAŁO WPISANE POD NUMEREM WPISU 1, PRZYŁĄCZYŁ SIĘ KOLEJNY WIERZYCIEL PROKURA NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE W SPRAWIE PROWADZONEJ POD SYGNATURĄ KM 387/12 PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WADOWICACH -MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z UDZIAŁU 1/2 CZĘŚCI WE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ PRZYSŁUGUJĄCEGO JANOWI BUREMU PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WADOWICACH MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ W SPRAWIE KM 756/16 TOCZĄCEJ SIĘ Z WNIOSKU WIERZYCIELA -PROKURA NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY WE WROCŁAWIU Dział IV Hipoteka: Brak Wpisów Strona 3 z 22

4 5.2. Opis nieruchomości gruntowej Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Roczyny, która to położona jest na Pogórzu Śląskim, na wysokości m n.p.m. Miejscowość leży na południowy zachód od miasta Andrychów, przy drodze powiatowej 1742K Andrychów - Czaniec. W skład gminy wchodzą: miasto Andrychów oraz sołectwa - Brzezinka, Inwałd, Roczyny, Rzyki, Sułkowice, Targanice i Zagórnik. Andrychów jest jednym z większych ośrodków przemysłowych na terenie województwa małopolskiego. W gospodarce gminy dominuje działalność produkcyjna prowadzona przez duże przedsiębiorstwa tj. WSW Andoria S.A. - producenta silników i komponentów do produkcji silników WOSANA S.A. - producent soków i napojów chłodzących, wód mineralnych. AFM S.A. - producent centrów obróbczych i dostawca usług w obróbce metali Ogniochron S.A. producenta sprzętu przeciwpożarowego, SM Logistic - firma logistyczna i transportowa Ponadto na terenie gminy działa wiele mniejszych firm przemysłu tekstylnego, komponentów motoryzacyjnych, maszynowych, przemysłu elektrotechnicznego: części do maszyn. Na obszarach wiejskich występuje rozdrobnienie gospodarstw rolnych spowodowane stosunkowo niewielkim obszarem gminy który można uprawiać i niską jakością gleb podgórskich. Warunki glebowe i terenowe sprzyjają raczej hodowli. Sadownictwo rozwija się tylko w okolicach Andrychowa i Roczynach. Na tym obszarze funkcjonują także gospodarstwa szklarniowe. Wsie: Inwałd, Roczyny i Zagórnik, posiadają zwarty typ zabudowy mieszkalnej i usługowej skupionej w części centralnej obszaru wsi. Pozostałe miejscowości charakteryzuje rozrzucony przysiółkowy lub ulicowy typ zabudowy. Wśród sołectw najmniej zainwestowane są Rzyki: 3% terenów, najsilniej Roczyny - 19%. Dla porównania - Andrychów: 37% Strona 4 z 22

5 terenów. Gmina Andrychów jest również bardzo atrakcyjna turystycznie choć brak jeszcze zaplecza do obsługi turystów. Przez Roczyny płyną dwie niewielkie rzeczki Bulówka oraz Roczynka, obydwie biorące swój początek na stokach Złotej Górki. Roczynka wpada do Bulówki, a ta z kolei płynąc przez Bulowice w kierunku północnym wpada do Soły. Obecnie miejscowość Roczyny zamieszkuje ok osób Na terenie miejscowości Roczyn znajduje się Zespół Szkół Publicznych w skład którego wchodzi: Przedszkole, Szkoła Podstawowa oraz Gimnazjum. W sąsiednim Andrychowie znajduje się Niepubliczny Zakład Podstawowej Opieki Zdrowotnej. W zakresie specjalistycznej opieki medycznej ochronę nad mieszkańcami Roczyn sprawują przychodnie położone w Wadowicach, w tym Szpital Powiatowy. Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w odległości ok. 3,5km na zachód od centrum Andrychowa i ok. 1,5km na północny zachód od centrum Roczyn, gdzie znajduje się Zespół szkół, sklep oraz kościół. Strona 5 z 22

6 Najbliższe sąsiedztwo działki: - tereny niezabudowane użytkowane rolniczo - las oraz tereny porośnięte drzewami Strona 6 z 22

7 Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość gruntowa ma kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 65 x 140m. Działka nr 676 ma teren równy z minimalnym kilku procentowym spadkiem w kierunku północno zachodnim i jest w całości porośnięta nie koszoną trawą. Pozostałe działki mają zróżnicowaną konfigurację i są w większości porośnięte drzewami oraz trawami. Nieruchomość jest nieogrodzona, a południowo zachodni narożnik jest zabudowany niewielkim budynkiem mieszkalno-gospodarczym, teren wokół budynku jest niezagospodarowany pokryty błotem. Nieruchomość otoczona jest terenami zalesionymi oraz polami uprawnymi, a najbliższe zabudowania znajdują się w odległości kilkuset metrów. Nieruchomość usytuowana jest przy dwóch drogach gminnych, które są jednaj nieutwardzone i przejezdne jedynie dla pojazdów rolniczych. Najbliższa utwardzona droga gminna znajduje się w odległości ok. 400m. Do budynku wykonany jest przyłącz energetyczny, a pozostałe media znajdują się w odległości ok. 400m. Ponadto teren nieruchomości przecina linia energetyczna średniego napięcia z słupem pośrodku działki Opis części składowych gruntu BUDYNEK MIESZKALNO-GOSPODARCZY Strona 7 z 22

8 Stanowiący część składowa nieruchomości budynek został wybudowany w latach przedwojennych i jest według mieszkańców jednym z najstarszych budynków w Roczynach. Budynek jest wolnostojący, parterowy, częściowo podpiwniczony, pokryty dachem dwuspadowym. Budynek ma w rzucie ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 7 x 8m, do którego przylega niewielka drewniana stodoła. KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE Fundamenty: Ściany konstrukcyjne: Stropy: Schody: Dach Pokrycie dachu: Obróbki blacharskie: Elewacja: wykończenie ścian i sufitów kamienne i ceglane z bali drewnianych i murowane z cegły ceramicznej drewniany brak dwuspadowy o nachyleniu ok. 45 stopni, konstrukcja drewniana dachówka ceramiczna i cementowa brak nie wykończona tynk cementowo-wapienny i wapienny na trzcinie Strona 8 z 22

9 Okładziny ścian: Posadzki: Stolarka okienna : Stolarka drzwiowa: Instalacje: Ściany pomalowane farbą emulsyjną i kredową wykładzina podłogowa PCV, na podłodze drewnianej Drewniana skrzynkowa zewnętrzna drewniana, drzwi wewnętrzne drewniane elektryczna STAN TECHNICZNY Stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo zły. Zaobserwowano szereg uszkodzeń i pęknięć w elementach konstrukcyjnych budynku grożącym zawaleniem. Dwa z czterech pomieszczeń w budynku nie są użytkowane z powodu zawalenia stropów. Również ganek został zniszczony. Ściany i stropy pozostałych dwóch pomieszczeń są popękanie. Drewniane ściany i stropy są przegniłe. W pomieszczeniach tynk odpada od ścian i stropu. Stolarka jest okienna i drzwiowa jest zniszczona, a elewacja niewykończona. W czasie wizji w terenie stwierdzono bardzo słabą jakość użytych materiałów wykończeniowych lub ich brak. W pomieszczeniach panuje bałagan i wyczuwalny jest nieprzyjemny zapach, spowodowany wilgocią i panującymi tam fatalnymi warunkami sanitarnymi. W budynku brak jest właściwego ocieplenia ścian i stropu oraz instalacji centralnego ogrzewania, bez której użytkowanie go w okresie zimowym wiąże się z dużymi trudnościami. Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych, brak bieżących remontów oraz potencjalny czasu trwałości technicznej budynku szacuję, że łączne zużycie techniczne budynku sięga 100 % i budynek kwalifikuje się do rozbiórki. Strona 9 z 22

10 FUNKCJONALNOŚĆ Funkcjonalność budynku jest bardzo niska, ponieważ nie spełnia aktualnych standardów wykonania i wykończenia tego typu budynków. Budynek posiada aktualnie dwie izby użytkowe: kuchnię i pokój o łącznej powierzchni ok. 21 m 2. Pozostałe dwie izby z powodu uszkodzeń konstrukcji budynku nie są użytkowane. Budynek nie posiada żadnego pomieszczenia sanitarnego, ani instalacji wodno-kanalizacyjnej, co dodatkowo ogranicza jego funkcjonalność. Do budynku wchodzi się od zachodu poprzez ganek z którego jest dostęp do kuchni, a z niej do pokoju. Podpiwniczenie dostępne jest poprzez osobne wejście od strony północnej. Poddasze budynku (strych) nie jest użytkowane. Ekonomiczność budynku jest niska z uwagi na brak odpowiedniej izolacji ścian zewnętrznych i stropu, zniszczoną stolarkę oraz brak instalacji centralnego ogrzewania. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części gminy Andrychów w zakresie parceli położonych w miejscowości Ryczów, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Andrychowie nr XLV z dn r. Strona 10 z 22

11 Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: PRZEZNACZENIE MPZP POWIERZCHNIA działka /10R (100%) działka /10R (100%) działka /10R (100%) działka /13L1 (100%) R - tereny rolne Podstawowe przeznaczenie działek rolnictwo, w tym: grunty orne, uprawy polowe, łąki, pastwiska, uprawy sadownicze, ogrodnicze wraz z występująca zielenią śródpolną, drogami i ścieżkami śródpolnymi, stałymi i sezonowymi wodami powierzchniowymi, z istniejącą zabudową siedliskowa, dopuszczona zabudowa związana z produkcją i wytwórczością rolną, polową i hodowlaną, na gruntach rolnych, a także dopuszczona zabudowa jednorodzinna, z przynależnym zagospodarowaniem terenu.: 1) Nakazy: a) ochrona gruntów rolnych, b) ochrona istniejącej zieleni wysokiej leśnej i śródpolnej, c) ochrona istniejących okazów zieleni pojedynczych i tworzących grupy, d) zagwarantowanie dostępności komunikacyjnej wszystkim indywidualnym działkom, w tym polom uprawnym, z układu istniejących dróg publicznych lub wewnętrznych, e) utrzymanie i rozbudowa systemu rowów melioracyjnych, f) utrzymanie wód powierzchniowych, g) wkomponowanie nowych obiektów w istniejące otoczenie, h) utrzymanie istniejących elementów infrastruktury technicznej wraz z niezbędnymi obiektami towarzyszącymi, dojazdami i strefami technicznymi. 2) Zakazy: a) realizacja nowej zabudowy, nie dotyczy zabudowy dopuszczonej. Strona 11 z 22

12 3) Dopuszczenia: a) zachowanie i rozbudowa istniejącej zabudowy siedliskowej w wyznaczonych graficznie na rysunku planu miejscach, oznaczonych symbolami a, b, c, itd, nie będących samodzielnie wyznaczonym terenem zabudowy zagrodowej RM1, z możliwością zmiany przeznaczenia na RM2 i MN4 z dopuszczoną działalnością gospodarczą związaną z rolnictwem, pod warunkiem zgodności z przepisami odrębnymi, b) zabudowa jednorodzinna rozproszona typu MN4 indywidualnej lub MN5, wyłącznie w granicach działek oznaczonych w ewidencji symbolem B zgodna ze stanem prawnym z dnia uchwalenia planu, pod warunkiem zgodności z przepisami odrębnymi i pozostałymi ustaleniami planu, c) realizacja nowych obiektów budowlanych związanych z przeznaczeniami RU i RM, d) przeznaczenia RU dopuszcza się pod warunkiem, iż prowadzona działalność nie będzie przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko wymagającym obligatoryjnego sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko, ograniczenie nie dotyczy terenu o symbolu 3.1/4R, pod warunkiem zagwarantowania pełnej ochrony środowiska i terenów sąsiednich, e) utrzymanie i ochrona łąk o charakterze nieprodukcyjnym, f) zmiana profilu gospodarczego z pól uprawnych na łąki nieprodukcyjne, g) wprowadzenie sadów i ogrodów, h)zalesienie i zakrzewienie terenów nieprzydatnych rolniczo, w tym zadrzewienia wzdłuż: dróg i ścieżek komunikacyjnych i wód powierzchniowych, h) zalesienie gruntów nieprzydatnych do produkcji rolnej zgodnie z wymogami przepisów odrębnych, i) drogi wewnętrzne w tym ścieżki piesze i rowerowe, w formie wydzielonych działek, L1 - lasy Podstawowe przeznaczenie działek lasy w tym: lasy państwowe i prywatne, wraz z występującymi polanami, drogami i ścieżkami śródleśnymi, stałymi i sezonowymi wodami powierzchniowymi, oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Ls, a także wnioskowane zalesienia, istniejące obiekty infrastruktury technicznej oraz tereny obsługi gospodarki leśnej, z przynależnym zagospodarowaniem terenu Strona 12 z 22

13 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz na podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym, ustalono, że wartość rynkowa ½ ułamkowej części nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki: 676, 678, 679, 3929, położonej w miejscowości Roczyny, wynosi: W 1/2 = zł Słownie: dwanaście tysięcy pięćset Wartości powyższe nie zawiera podatku VAT Otrzymane wartości uwzględniają cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomość oraz aktualne trendy na rynku nieruchomości gruntowych w konkretnych lokalizacjach. Obliczona wartość jednostkowa nieruchomości sytuuje się w okolicach średnich cen transakcyjnych notowanych na rynku nieruchomości podobnych. Budynek, będący częścią składowa nieruchomości jest w bardzo złym stanie technicznym, grożącym zawaleniem i kwalifikuje się do rozbiórki. Wartość ewentualnych materiałów budowlanych pozyskanych z rozbiórki nie pokryła by kosztów jego rozbiórki. W związku z tym, że budynek nie przedstawia sobą żadnej wartości nieruchomość jest wyceniana jako niezabudowana. 12. ZAŁĄCZNIKI 1. informacja z rejestru gruntów, 2. mapa ewidencyjna, 3. wypis z księgi wieczystej, Wadowice, dnia 06 grudnia 2016r Strona 13 z 22

14 Strona 14 z 22

15 Strona 15 z 22

16 Strona 16 z 22

17 Strona 17 z 22

18 Strona 18 z 22

19 Strona 19 z 22

20 Strona 20 z 22

21 Strona 21 z 22

22 Strona 22 z 22