SPIS TREŚCI I. O GRUPIE CAPITAL PARK O NAS WYBRANE DANE FINANSOWE LIST ZARZĄDU NASZA STRATEGIA I WARTOŚCI PORTFEL NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 r a p o r t r o c z n y

2

3 SPIS TREŚCI I. O GRUPIE CAPITAL PARK O NAS WYBRANE DANE FINANSOWE LIST ZARZĄDU NASZA STRATEGIA I WARTOŚCI PORTFEL NIERUCHOMOŚCI II. DZIAŁALNOŚĆ W 2016 ROKU PRZEGLĄD ROKU W LICZBACH NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2016 ROKU CAPITAL PARK NA GIEŁDZIE ZARZĄDZANIE PORTFELEM DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA, FINANSOWA I TWORZENIE FUNDUSZY SYTUACJA FINANSOWA GRUPY STRATEGIA FINANSOWANIA III. OTOCZENIE MAKROEKONOMICZNE W 2016 ROKU IV. PRZEWAGI KONKURENCYJNE V. SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESU VI. ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY ZARZĄD RADA NADZORCZA ZESPÓŁ SYSTEMY MOTYWACYJNE AKCJONARIAT STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO VII. GŁÓWNE CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ VIII. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY CAPITAL PARK WYBRANE ELEMENTY OPINIA BIEGŁEGO REWIDENTA SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

4 I. O GRUPIE CAPITAL PARK O NAS Jesteśmy jedną z czołowych i najbardziej dynamicznie rozwijających się firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce. Od ponad 13 lat zajmujemy się realizacją i zarządzaniem projektami nieruchomościowymi, specjalizując się w skomplikowanych projektach deweloperskich i rewitalizacyjnych o ponadprzeciętnych marżach.

5 Od rozpoczęcia działalności przeprowadziliśmy ponad 100 transakcji inwestycyjnych i obecnie zarządzamy portfelem nieruchomości obejmującym 68 projektów o łącznej powierzchni ok. 271 tys. m2, zlokalizowanych w całej Polsce. Zarządzamy nieruchomościami własnymi oraz nieruchomościami, w których posiadamy mniejszościowy udział. W 2016 r. sfinalizowaliśmy dwie duże transakcje kredytowe refinansowanie Eurocentrum Office Complex kredytem udzielonym przez Bank of China o wartości ponad 124 mln EUR oraz refinansowanie portfela 8 nieruchomości REIA FIZ II w Banku Hypo Noe w kwocie prawie 21 mln EUR. Obie transakcje pozwoliły nam przede wszystkim istotnie obniżyć koszty finansowania i jednocześnie uwolnić łącznie 15 mln EUR. Naszą ambicją jest dalszy rozwój portfela nieruchomości oraz stworzenie najbardziej przyjaznych najemcom budynków w Polsce. Realizujemy to m.in. poprzez unikalną koncepcję Biuro Plus oferując bogatą ofertę usług dodatkowych. Royal Wilanów, Warszawa

6 4 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park WYBRANE DANE FINANSOWE PLN PLN PLN 000 Nieruchomości inwestycyjne Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Aktywa razem Zobowiązania oprocentowane Razem zobowiązania Udziały niekontrolujące Aktywa netto LIczba akcji Aktywa netto na akcję 9,31 9,11 8,74 Zobowiązania netto do aktywów razem 46% 44% 34% Zobowiązania netto do kapitałów własnych 1,02 0,92 0,65 12 miesięcy 2016 PLN miesięcy 2015 PLN miesięcy 2014 PLN 000 Przychody czynszowe Zysk operacyjny netto Marża 76% 77% 82% Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek (16 155) (14 499) (12 383) Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o przeszacowanie nieruchomości Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych (60 976) Zysk z działalności operacyjnej (39 942) Zysk/strata netto grupy (61 468) EPS 0,28 0,42 (0,59) Przepływy z działalności operacyjnej Przepływy z działalności inwestycyjnej ( ) ( ) ( ) Przepływy z działalności finansowej

7 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY Eurocentrum Office Complex, Warszawa

8 6 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park LIST ZARZĄDU W imieniu Zarządu spółki Capital Park SA mamy przyjemność przekazać na Państwa ręce Raport Roczny Grupy Capital Park za 2016 r. Miniony rok był dla nas okresem pełnym wyzwań, ale jednocześnie obfitującym w wydarzenia umacniające naszą pozycję rynkową. Konsekwentnie realizowaliśmy kolejne etapy na drodze naszej strategii rozwoju, z którymi w szczegółowy sposób zapoznają się Państwo w dalszej części niniejszego Raportu. W tym miejscu chcielibyśmy wymienić działania, z których my, jako Zarząd, jesteśmy najbardziej dumni. Przede wszystkim zakończyliśmy budowę trzech projektów drugiej fazy Eurocentrum Office Complex budynek Delta w Warszawie, kameralnego projektu biurowego o nazwie Topos w Krakowie oraz galerii handlowej Galeria Zaspa w Gdańsku. Budynki Delta oraz Topos zostały oddane do użytku w pierwszym kwartale 2016 r. Budowy zakończyły się zgodnie z zakładanym harmonogramem oraz w ramach planowanego budżetu. W drugim kwartale 2016 r. zakończyliśmy projekt przebudowy jednego z najstarszych obiektów handlowych w Trójmieście Galeria Zaspa, który realizowany był w formule joint venture z Akron Group. Pomimo odnotowania rekordowej podaży nowej powierzchni biurowej na rynku warszawskim, udało nam się osiągnąć bar- dzo dobre wyniki w zakresie komercjalizacji naszych projektów. W 2016 r. wynajęliśmy ponad 16 tys. m2 powierzchni biurowej a nasze największe projekty osiągnęły poziom wynajęcia równy 71% dla Eurocentrum oraz 85% dla Royal Wilanów. Należy podkreślić, iż projekt Royal Wilanów po ponad roku funkcjonowania idealnie wpisał się w lokalne otoczenie. Dzięki organizowanym przez nas różnorodnym eventom o tematyce sportowej i kulturowej, projekt stał się centralnym miejscem dzielnicy, którego tereny rekreacyjne służą nie tylko naszym najemcom, ale także całej lokalnej społeczności. W 2016 r. rozpoczęliśmy także budowę projektu hotelowego położonego w centrum gdańskiej starówki. Hotel prowadzony będzie pod marką Hampton by Hilton, zakończenie budowy planowane jest na pierwszy kwartał 2018 r. W drugiej połowie roku rozpoczęliśmy także modernizację najstarszego centrum handlowego Wielkopolski ETC Swarzędz. Inwestycja ta, podobnie jak Galeria Zaspa, realizowana jest we współpracy z Akron Group. Zakończenie budowy planujemy na trzeci kwartał br. Nasz flagowy warszawski projekt ArtN, znajduje się w fazie komercjalizacji w myśl koncepcji Make stories not stores, w ramach której tworzymy kolekcję marek, nawiązując tym samym do tradycji miasta i kolekcji platerów produkowanych Royal Wilanów, Warszawa

9 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY tu w przeszłości. Jesteśmy na ostatnim etapie prac przygotowujących projekt do budowy. Na koniec 2016 r. 81% portfela nieruchomości stanowiły projekty ukończone z wysokim poziomem komercjalizacji i rosnącymi przychodami z najmu, co widoczne było w naszych wynikach finansowych. Skonsolidowane przychody operacyjne Grupy wyniosły w 2016 r. 108 mln zł, co stanowi niemal 50% wzrost wobec 72 mln zł rok wcześniej. Grupa osiąga również coraz wyższe przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, w 2016 r. wzrosły one o 143% w stosunku do 2015 r. i wyniosły 76 mln zł. Wzrost ten spowodowany jest m.in dynamiczną komercjalizacją projektu Eurocentrum Office Complex (budynki Beta Gamma i oddany w pierwszym kwartale 2016 r. budynek Delta) oraz projektu Royal Wilanów. Kolejnym sukcesem 2016 r. było pozyskanie nowego finansowania dla projektu Eurocentrum. Nowy kredyt zastąpił dotychczasowy kredyt budowlany, a dodatkowo pozwolił nam istotnie obniżyć koszty finansowania oraz uwolnić zgromadzoną nadwyżkę. Naszym partnerem został Bank of China, a transakcja przekroczyła 124 mln EUR tym samym była to największa transakcja Banku w Europie. W ślad za sukcesem zarządzania przez Grupę funduszem Real Estate Income Assets FIZ AN, na którym, uczestnicy zarobili od utworzenia funduszu 40% (24% w formie dochodu oraz 16% w formie wzrostu wyceny certyfikatu inwestycyjnego), podjęliśmy decyzję o utworzeniu kolejnego produktu tego typu. Pod koniec roku dokonaliśmy refinansowania portfelowego, obejmującego 8 ukończonych i ustabilizowanych nieruchomości biurowych i handlowych o łącznej powierzchni 16 tys. m2, które następnie weszły do nowo utworzonego Real Estate Income Assets FIZ AN II. Pozytywny odbiór naszych Funduszy nieruchomościowych przez inwestorów umacnia nas w przekonaniu, że Polska jest gotowa na popularne od wielu lat na całym świecie fundusze i spółki REIT inwestujące w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Uważamy, że są one świetną alternatywą dla obligacji czy lokat bankowych. Wspólnie z GPW jesteśmy zaangażowani w prace konsultacyjne nad ustawą, która umożliwi wprowadzenie REIT na polski rynek. W imieniu Zarządu Grupy Capital Park SA oraz całego naszego Zespołu dziękujemy za powierzone nam zaufanie. Przed nami kolejny rok pełen wyzwań, który mamy nadzieję przyniesie dalszy wzrost wartości firmy. Kinga Nowakowska Jan Motz Marcin Juszczyk

10 8 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park NASZA STRATEGIA I WARTOŚCI Nasza strategia Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości portfela poprzez: UKOŃCZENIE Z SUKCESEM REALIZOWANYCH PROJEKTÓW AKTYWNE ZARZĄDZANIE PORTFELEM AKTYWÓW GENERUJĄCYCH DOCHÓD I WZROST WARTOŚCI IDENTYFIKACJA NOWYCH PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH Działania Działania Działania ppbudowa, komercjalizacja i oddanie do użytkowania projektów aktualnie realizowanych: Neptun House Hampton By Hilton Old Town Gdańsk, ETC Swarzędz, lub przygotowywanych do realizacji, w tym przede wszystkim: ArtN dawna fabryka Norblina, Crown, Vis à Vis Warszawa. ppokreślenie najlepszego wykorzystania nieruchomości i zapewnienie optymalnej struktury najemców, ppzmiana funkcji, rozbudowa, rewitalizacja budynków i technologii lub zmiana aranżacji powierzchni najmu, pputrzymanie najlepszej jakości nieruchomości, stworzenie przyjaznej, funkcjonalnej przestrzeni dla najemców ( Biuro Plus ) i nowoczesnej przestrzeni handlowej, pptworzenie struktur dywidendowych w formie funduszy inwestycyjnych lub spółek w oparciu o posiadane portfele nieruchomości i aktywne zarządzanie nimi w celu maksymalizacji zdolności dywidendowej i całkowitego zwrotu dla inwestorów (podobnie jak w przypadku funduszu REIA FIZ AN I oraz REIA FIZ AN II), ppzarządzanie powierzchnią publiczną wokół obiektów Grupy. pprozwój programu Vis à Vis, polegającego na nabywaniu lub budowie pawilonów handlowych typu convenience centers, ppnabywanie najlepszych obiektów z ustabilizowanym dochodem z czynszów pod kątem tworzonych struktur dywidendowych w korzystnych lokalizacjach w całej Polsce, ppnabywanie projektów oportunistycznych lub z dużym potencjałem tworzenia wartości w tym m.in. poprzez realizację strategii 4-RE polegającej na przebudowie, rekomercjalizowaniu, repozycjonowaniu i rebrandingu obiektów, pptworzenie aliansów strategicznych z partnerami operacyjnymi. Oczekiwane wyniki Oczekiwane wyniki Oczekiwane wyniki ppwzrost wartości portfela nieruchomości, ppwzrost udziału nieruchomości ukończonych w portfelu Grupy. ppwzrost wartości przychodów z wynajmu, ppmaksymalizacja obłożenia istniejących nieruchomości, pptworzenie wartości dodanej nieruchomości, pprefinansowanie lub sprzedaż wybranych aktywów pod warunkiem uzyskania korzystnych warunków dla takiej transakcji, ppmaksymalizacja całkowitego zwrotu dla inwestorów realizowanego w formie regularnych wypłat dochodów oraz wzrostu wartości certyfikatów inwestycyjnych bądź akcji. pprealizacja atrakcyjnego zwrotu z inwestycji, ppwzrost dochodów z zarządzania portfelami nieruchomości, ppregularne wypłaty dochodów z funduszy inwestycyjnych i wzrost wartości certyfikatów inwestycyjnych.

11 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY SKUTECZNA REALIZACJA PLANÓW BIZNESOWYCH Strategia Kluczowe osiągnięcia w 2016 r. UKOŃCZENIE Z SUKCESEM REALIZOWANYCH PROJEKTÓW AKTYWNE ZARZĄDZANIE PORTFELEM AKTYWÓW GENERUJĄCYCH DOCHÓD I WZROST WARTOŚCI IDENTYFIKACJA NOWYCH PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH ppukończenie Eurocentrum Office Complex Budynek Delta o powierzchni 27,2 tys. m2 w lutym 2016 r., ppukończenie kameralnego projektu biurowego Topos w centrum Krakowa o powierzchni 0,6 tys. m2 w lutym 2016 r., ppotwarcie po przebudowie Galerii Zaspa w Gdańsku o powierzchni 8,7 tys. m2 w kwietniu 2016 r., ppzakończenie I etapu przebudowy CH Swarzędz o powierzchni 20,7 tys. m2. ppzrefinansowanie Eurocentrum Office Complex kredytem inwestycyjnym w Bank of China o łącznej wartości finansowania w wysokości ponad 124 mln EUR, ppstworzenie w grudniu 2016 r. portfela REIA FIZ AN II, zawierającego nieruchomości biurowo- -handlowe oraz sprzedaż Certyfikatów Inwestycyjnych na rynku wtórnym w I kwartale 2017 r., ppwzrost przychodów z wynajmu podstawowego o 49% z 72 mln PLN do 108 mln PLN, ppwzrost powierzchni wynajętej w funkcjonujących nieruchomościach w 2016 r. (m.in. wynajęcie około 10 tys. m2 Eurocentrum oraz ponad 5 tys. m2 w Royal Wilanów), pprozwijanie unikalnej koncepcji Biuro Plus, ppsatysfakcja najemców potwierdzona przeprowadzonymi badaniami. ppprzebudowa najstarszego centrum handlowego w Wielkopolsce ETC Swarzędz zakupionego w ramach wspólnego przedsięwzięcia (joint venture), z Grupą Akron z planowanym terminem oddania na trzeci kwartał 2017 r. NASZE WARTOŚCI Podchodzimy odpowiedzialnie do biznesu i chcemy być godnym zaufania partnerem, cenionym zarówno przez inwestorów, jak i kontrahentów. Nasze podejście jest zawarte w naszych wartościach, które odróżniają nas od innych firm i pomagają w tworzeniu marki, z którą ludzie i organizacje będą chciały współpracować. SKUTECZNOŚĆ Jesteśmy dumni z naszych dotychczasowych osiągnięć i tego jak zarządzamy naszymi obiektami ZORIENTOWANIE NA BUDOWANIE WARTOŚCI Ponieważ to właśnie wartość decyduje o sukcesie na rynku aktywów trwałych ZAUFANIE Myślimy przyszłościowo i zawsze dążymy do budowania długofalowych relacji z najemcami i partnerami INNOWACYJNOŚĆ Identyfikujemy nowe możliwości i staramy się być kreatywni w wyszukiwaniu atrakcyjnych projektów

12 10 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park PORTFEL NIERUCHOMOŚCI ZRÓWNOWAŻONY PORTFEL NIERUCHOMOŚCI Portfel Grupy obejmuje łączną obecną i planowaną powierzchnię około 271 tys. m2, z czego powierzchnia nieruchomości ukończonych wynosi 167 tys. m2, w budowie około 28 tys. m2 a planowanych 76 tys. m2. W portfelu zarządzanym przez Grupę znajduje się: pp58 ukończonych projektów, które zapewniają bieżące przychody z wynajmu (w tym 39 nieruchomości znajdujących się w Real Estate Income Assets FIZ AN oraz 8 w Real Estate Income Assets FIZ AN II), pp2 projekty w budowie oraz pp8 projektów w przygotowaniu, będących na różnym etapie realizacji. Trzy kluczowe inwestycje Grupy stanowią 77% obecnej wartości portfela nieruchomości, tj.: ppeurocentrum Office Complex 85 tys. m2 powierzchni biurowej i handlowej położonej w Al. Jerozolimskich w Warszawie, pproyal Wilanów 36 tys. m2 powierzchni biurowej i handlowej w obiekcie położonym przy wjeździe do Miasteczka Wilanów, ppartn 65 tys. m2 powierzchni w unikalnym obiekcie u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej, na terenie Dawnej Fabryki Norblina, łączącym funkcje biurowe, usługowe i handlowe. Struktura portfela nieruchomości wg wartości Ukończone W budowie W przygotowaniu Źródło: Capital Park Struktura portfela wg wartości na dzień % pozostałe 7% REIA FIZ II 9% REIA FIZ I 1 42% Eurocentrum 14% ArtN 21% Royal Wilanów 1 Capital Park sprzedał około 85% Certyfikatów Inwestycyjnych natomiast, konsoliduje wartość całego portfolio. Źródło: Capital Park PONAD 89 MLN PLN ZAINWESTOWANYCH W 2016 R. W 2016 r. prowadziliśmy budowę czterech obiektów oraz przygotowywaliśmy do realizacji kilka kolejnych inwestycji (w tym ArtN). pp41,3 mln PLN przeznaczyliśmy na ukończenie budowy oraz prace aranżacyjne w Etapie II Eurocentrum, (budynek Delta), który oddaliśmy do użytkowania w lutym 2016 r., pp19,7 mln PLN przeznaczyliśmy na prace aranżacyjne w Royal Wilanów, który oddaliśmy do użytkowania w sierpniu 2015 r., pp10,9 mln PLN przeznaczyliśmy na budowę Neptun House obiektu hotelowo-usługowego przy ulicy Długiej/Piwnej w Gdańsku, który planujemy oddać do użytkowania w I kwartale 2018 r., pp7,9 mln PLN przeznaczyliśmy na prace aranżacyjne w I Etapie Eurocentrum, (budynek Beta Gamma), który oddaliśmy do użytkowania w czerwcu 2014 r., pp4,9 mln PLN nakładów inwestycyjnych ponieśliśmy w związku z przygotowaniem inwestycji wielofunkcyjnej ArtN, pp4,8 mln PLN przeznaczyliśmy głównie na prace aranżacyjne w pozostałych projektach. KRYSTALIZACJA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W 2016 r. oddaliśmy do użytkowania duży projekt Eurocentrum Office Complex Budynek Delta o powierzchni 27,2 tys. m2, kameralny projekt biurowy Topos w Krakowie o powierzchni 0,6 tys. m2 a także zakończyliśmy przebudowę Galerii Zaspa w Gdańsku o łącznej powierzchni 8,7 tys. m2. Dzięki temu udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 69% na koniec 2015 r. do 81% na koniec 2016 r., tj. odpowiednio z mln PLN do mln PLN. Oznacza to, że przekształcamy portfel z pierwotnie dużą liczbą projektów deweloperskich w portfel ukończonych nieruchomości, które generują stabilne przepływy środków pieniężnych.

13 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY miasta w całej Polsce nieruchomości 2,1 mld zł Bieżąca wartość portfela nieruchomości 271 tys. m 2 3,4 mld zł Powierzchnia portfela Docelowa wartość portfela Eurocentrum Office Complex, Warszawa

14 + BIURO PLUS

15 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY GOTOWA NIERUCHOMOŚĆ EUROCENTRUM OFFICE COMPLEX Warszawa, Aleje Jerozolimskie TERMIN REALIZACJI: Budynek Alfa 2002 r., Budynek Beta i Gamma (EC I) czerwiec 2014 r., Budynek Delta (EC II) luty 2016 r. POWIERZCHNIA NAJMU: 85 tys. m2 (w tym powierzchnia biurowa 81 tys. m2, powierzchnia handlowo-usługowa 4 tys. m2) STRONA WWW: Eurocentrum Office Complex to największy zielony budynek biurowy w Warszawie. Zgodnie z unikalną koncepcją Biuro Plus biurowiec oferuje najwyższej jakości powierzchnie biurowe oraz komfortową przestrzeń dla pracowników, z dostępem do szerokiej oferty gastronomiczno-usługowej. Budynek został zaprojektowany zgodnie z normami zrównoważonego rozwoju, czego potwierdzeniem jest uzyskany przez Eurocentrum Office Complex certyfikat LEED na poziomie Platinum mimo, iż ubiegaliśmy się o certyfikat na poziomie Gold. NAJWIĘKSI NAJEMCY Unilever, Sage, Polskie Sieci Elektroenergetyczne, AB Foods Polska, Coty, Group One, Bibby Financial Services, Bilfinger Tebodin, Qumak, Randstad Polska, Provident, Comarch, Chiesi Poland, Fresenius Kabi Polska EUROCENTRUM BIURO PLUS wysokiej jakości architektura, zieleń i jakość otoczenia, szeroki wachlarz usług delikatesy, drogeria, apteka, pralnia, fryzjer, studio kosmetyczne, fizjoterapia, myjnia samochodowa, kantyna, kawiarnia i restauracje, unikalne usługi Concierge & Lifestyle Manager, zespół nowoczesnych sal konferencyjnych EuroCentrum Konferencyjne, sztuka i kultura w powierzchniach wspólnych, infrastruktura rowerowa: parkingi, szatnie, prysznice, stacja Veturilo, punkty ładowania samochodów elektrycznych, platforma carpooling, umożliwiającą pracownikom wspólne dojazdy do pracy, ule na dachu budynku, kreatywne podejście do Asset Managementu.

16 + BIURO PLUS

17 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY GOTOWA NIERUCHOMOŚĆ ROYAL WILANÓW Warszawa, ul. Klimczaka 1 TERMIN REALIZACJI: Sierpień 2015 r. POWIERZCHNIA NAJMU: 36 tys. m2 (w tym powierzchnia biurowa 29 tys. m2, powierzchnia handlowo-usługowa 7 tys. m2) STRONA WWW: www. royal-wilanow.pl Royal Wilanów to 4-kondygnacyjny obiekt biurowo-usługowy klasy A usytuowany w prestiżowym sąsiedztwie Pałacu w Wilanowie oraz ratusza dzielnicy i przyszłej galerii handlowej. Budynek został zaprojektowany z dbałością o środowisko i samopoczucie użytkowników, co jest potwierdzone przez certyfikat BREEAM International, Europe Commercial 2009 na poziomie VERY GOOD. Royal Wilanów to przyjazna przestrzeń w Wilanowie, nie tylko dla najemców, ale także okolicznych mieszkańców. Na parterze budynku znajduje się powierzchnia handlowo-usługowa z licznymi sklepami, punktami usługowymi, restauracjami i kawiarniami, czynnymi w czasie oraz poza godzinami pracy biur. Royal Wilanów to tętniąca życiem przestrzeń w samym sercu Wilanowa. NAJWIĘKSI NAJEMCY Erbud, Sygnity, Piotr i Paweł, Bierhalle, Bang & Olufsen, Nike, Krakowski Kredens, Gedeon Richter, Medicover, Lindt & Sprungli, General Property, Herbapol Lublin, Ajinomoto, Próchnik, ARTIS Wellness Club ROYAL WILANÓW BIURO PLUS przyjazna przestrzeń zarówno dla najemców jak i okolicznych mieszkańców, wysokiej jakości architektura, ekologia i zrównoważony rozwój, zielona przestrzeń wokół inwestycji, ogólnodostępne place i dziedzińce dla mieszkańców, szeroki wachlarz usług: supermarket, drogeria, centrum medyczne, delikatesy, fitness club, pralnia, myjnia samochodowa, sztuka i kultura w powierzchniach wspólnych, ogólnodostępne place z boiskami do bouli, siatkówki, mini footballu i koszykówki, ze ścianką wspinaczkową, siłownią miejską, trampolinami i szachami terenowymi, dedykowana linia autobusowa ułatwiająca komunikację, liczne udogodnienia dla rowerzystów: parkingi, szatnie, samoobsługowe stacje naprawy rowerów czy stacja Veturilo w sąsiedztwie budynku, kino letnie oraz koncerty na świeżym powietrzu, Royal Snowpark pierwszy w Polsce sezonowy miejski Snowpark, ule na dachu budynku.

18 16 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park

19 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY GOTOWE NIERUCHOMOŚCI REIA FIZ AN I LICZBA NIERUCHOMOŚCI: 39 nieruchomości handlowych w Polsce ŁĄCZNA POWIERZCHNIA NAJMU: 15 tys. m2 TFI: STRONA WWW: W 2013 r. Grupa Capital Park stworzyła jeden z pierwszych na polskim rynku nieruchomości fundusz dywidendowy Real Estate Income Assets FIZ AN (REIA FIZ AN I), do którego wydzieliła 39 gotowych nieruchomości handlowych typu highstreet, zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w 26 miastach generujących stabilne przepływy pieniężne. Produkt ten umożliwia inwestorowi efekt dywersyfikacji portfela, bez konieczności ponoszenia nakładów związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Uczestnicy Funduszu zarobili na koniec roku 40% od zainwestowanych środków (24% w formie dochodu oraz 16% w formie wzrostu wyceny certyfikatu inwestycyjnego). NAJWIĘKSI NAJEMCY PKO BP, Euronet, Rossmann, Alior Bank, Neonet, Deutsche Bank, Drogeria Natura, Expander, Millenium, BZ WBK, Credit Agricole, Idea Bank, Getin Bank

20 18 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park

21 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY GOTOWE NIERUCHOMOŚCI REIA FIZ AN II LICZBA NIERUCHOMOŚCI: 8 nieruchomości biurowo-handlowych w Polsce ŁĄCZNA POWIERZCHNIA NAJMU: 16 tys. m2 TFI: Real Estate Income Assets FIZ AN II (REIA FIZ AN II) to utworzony pod koniec 2016 r. Fundusz Dywidendowy, złożony z nieruchomości biurowo-komercyjnych, stworzony przez Grupę Capital Park wraz z Penton TFI. Produkt ten umożliwia inwestorom uzyskiwanie stabilnych dochodów poprzez inwestycję w portfel 8 nieruchomości komercyjnych, zlokalizowanych w centrach 6 miast w Polsce. NAJWIĘKSI NAJEMCY Piotr i Paweł, PKO BP, Rossmann, Komfort, mbank, Textil Market, RTV Euro AGD, Pepco, Jeronimo Martins Drogerie i Farmacja, Mastercard, Norgips Technicolor, Bank BPH

22

23 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY GOTOWA NIERUCHOMOŚĆ GALERIA ZASPA Gdańsk, Al. Rzeczypospolitej 33 TERMIN REALIZACJI: kwiecień 2016 r. POWIERZCHNIA NAJMU: 9 tys. m2 STRONA WWW: Inwestycja realizowana w ramach wspólnego przedsięwzięcia z Grupą Akron, zakładającego rozbudowę i modernizację jednego z pierwszych i najbardziej znanych centrów handlowych w Gdańsku (dawna ETC). W celu podniesienia wartości centrum, nastąpiła modernizacja, która polegała na przebudowie wnętrza oraz elewacji, podziale lokali oraz zmianie układu komunikacyjnego wewnątrz budynku. Standard powierzchni handlowej zostanie dostosowany do obecnych oczekiwań i potrzeb najemców oraz ich klientów. Prace budowlane rozpoczęły się w lipcu 2015 r. a oddanie do użytkowania nastąpiło w kwietniu 2016 r. NAJWIĘKSI NAJEMCY Intermarche, Euro RTV AGD, Rossmann, ZooKarina, Calypso, Textil Market, Apteka DOZ, Dominos Pizza, Cukiernia Sowa 50 sklepów i punktów usługowych na dwóch kondygnacjach, duży, ogólnodostępny parking naziemny na 215 miejsc postojowych, doskonała lokalizacja w samym centrum gdańskiej dzielnicy mieszkaniowej Zaspa, będącej jedną z największych dzielnic w Trójmieście, pobliskie przystanki tramwajowe i autobusowe zapewniają doskonałe połączenia komunikacyjne.

24

25 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY NIERUCHOMOŚĆ W BUDOWIE ETC SWARZĘDZ Swarzędz, ul. Poznańska 6 TERMIN REALIZACJI: III kwartał 2017 r. POWIERZCHNIA NAJMU: 21 tys. m2 STRONA WWW: Galeria ETC Swarzędz, to pierwsze centrum handlowo-usługowe, które powstało na terenie Wielkopolski, które jest doskonale zlokalizowane przy drodze krajowej z Poznania do Konina. W kwietniu 2016 r. rozpoczęto modernizację w celu dostosowania obiektu do potrzeb i oczekiwań Klientów. Było to kolejne wspólne przedsięwzięcie Grupy Capital Park z Grupą Akron. Zmianom podlegać będzie w szczególności układ komunikacyjny wewnątrz obiektu, elewacja, wnętrza, układ lokali oraz miks najemców. Dzięki prowadzonym pracom modernizacyjnym standard budynku ulegnie znacznej poprawie. NAJWIĘKSI NAJEMCY Intermarche, Euro RTV AGD, Maxi Zoo, Reserved, Deichmann, Rossmann, Yes, NC+, Cyfrowy Polsat, T-Mobile, Play, CCC, Empik, Martes Sport, Diverse, KFC pierwsze centrum handlowe w Wielkopolsce, 78 sklepów i punktów usługowych, duży, ogólnodostępny parking naziemny na 1010 miejsc postojowych, doskonała lokalizacja przy głównej drodze krajowej nr 2, łączącej Poznań i Konin, możliwy dojazd autobusem linii 406 z Poznania.

26

27 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY NIERUCHOMOŚĆ W BUDOWIE NEPTUN HOUSE HAMPTON BY HILTON OLD TOWN GDAŃSK Gdańsk, ul. Długa/Piwna TERMIN REALIZACJI: I kwartał 2018 r. POWIERZCHNIA NAJMU: 8 tys. m2 Neptun House to projekt hotelowy położony w sercu gdańskiej starówki. Na parterze budynku zaplanowano lokale usługowe a na wyższych piętrach hotel prowadzony pod marką Hampton by Hilton Old Town Gdańsk. Projekt zakłada zachowanie ogólnodostępnego kina studyjnego prowadzonego przy współpracy z Pomorską Fundacją Filmową. Zgodnie z planem projekt będzie ukończony w pierwszym kwartale 2018 r. NAJWIĘKSI NAJEMCY Hampton by Hilton, Delikatesy Kos zlokalizowany w samym sercu Gdańska na starym mieście, w kwartale ulic Długiej, Kaletniczej, Piwnej i Lektykarskiej, bezpośrednie otoczenie mieszczańskich kamieniczek i znanych zabytków, nawiązanie do przeszłości historycznej kina w lobby, pokojach hotelowych i na korytarzach, pięć kondygnacji naziemnych oraz jedna podziemna mieszcząca garaż podziemny dla 34 samochodów.

28 + BIURO PLUS

29 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY NIERUCHOMOŚĆ W PRZYGOTOWANIU ART N Warszawa, ul. Żelazna 51/53 POWIERZCHNIA NAJMU: 65 tys. m2 STRONA WWW: Szczególne miejsce w portfelu Grupy zajmuje projekt zagospodarowania poprzemysłowego terenu Dawnej Fabryki Norblina przy ul. Żelaznej w Warszawie. Projekt ArtN będzie wyjątkowy na skalę europejską dzięki architektonicznemu połączeniu obiektów zabytkowych z nowoczesną przestrzenią oraz zintegrowaniu funkcji: handlowo-usługowej, kulturotwórczej, edukacyjnej, rozrywkowej, gastronomicznej i biurowej. Ten 2-hektarowy teren zlokalizowany w centrum stolicy, poddany zostanie kompleksowej rewitalizacji w aspekcie ekonomicznym, społecznym i kulturowym, tworząc tym samym nową przestrzeń miejską. W sierpniu 2014 r. Grupa uzyskała prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt i udzielającą pozwolenia na budowę. NAJWIĘKSI NAJEMCY Piotr i Paweł, BioBazar, Rolex, W. Kruk, MAC, Perfumeria Quality, idream ARTN BIURO PLUS wyjątkowa architektura połączenie poszanowania historii i zabytkowego charakteru miejsca z nowoczesną kubaturą i dostosowaniem do wymogów współczesnych funkcji, kreatywna przestrzeń biurowa nowoczesne biura utrzymane w klimacie postindustrialnym, miejsce spotkań, zakupów, pracy i kultury w samym sercu Warszawy, strefa convenience zapewniająca dostęp do szerokiej oferty handlowo-usługowej oraz gastronomicznej, pierwszy w Polsce Sportowy Dom Towarowy o planowanej powierzchni m2, BioBazar z najświeższą, ekologiczną żywnością, animowana przestrzeń publiczna z muzeum i kino-teatrem, Make Stories Not Stores kreatywne podejście do komercjalizacji powierzchni handlowo-usługowej, infrastruktura rowerowa: podziemny automatyczny parking rowerowy, szatnie i prysznice.

30 28 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park POZOSTAŁE PROJEKTY Portfel pozostałych nieruchomości składa się z projektów handlowych, mieszkaniowych, gruntów oraz nieruchomości niestanowiących podstawowej działalności grupy. W minionym roku Grupa sprzedała siedem inwestycji niestanowiących podstawowej działalności Grupy: dwie w Warszawie, w Krakowie, w Grudziądzu, w Brodnicy, w Bydgoszczy oraz w Gdańsku. Vis à Vis, Łódź PROJEKTY HANDLOWE Do pozostałych inwestycji Grupy o profilu handlowym zaliczają się zarówno Street Malle Vis à Vis jak i lokale handlowe: p p Vis à Vis Łódź gotowy Street Mall Vis à Vis Łódź zlokalizowany jest w północnej części Łodzi przy ulicy Zgierskiej 211 w otoczeniu największych osiedli mieszkaniowych oraz głównych węzłów komunikacyjnych miasta. W Street Mall Vis à Vis w Łodzi na powierzchni 5,7 tys. m2 mieści się supermarket oraz 16 markowych sklepów i punktów usługowych, w których klienci mogą szybko i wygodnie zrobić wszystkie codzienne zakupy. p p Vis à Vis Warszawa będący w przygotowaniu Street Mall Vis à Vis Warszawa zlokalizowany będzie w południowej części Warszawy przy skrzyżowaniu ulic Przyczółkowej i Pałacowej. Lokalizacja przy głównej drodze prowadzącej z Centrum Warszawy, przez Wilanów do Konstancina-Jeziornej oraz sąsiedztwo planowanego zjazdu z Południowej Obwodnicy Warszawy zapewniają doskonałą ekspozycję obiektu oraz bardzo dobry dostęp komunikacyjny. Na powierzchni około 3,9 tys. m2 znajdzie się supermarket oraz 11 markowych sklepów i punktów usługowych, w których klienci będą mogli szybko i wygodnie zrobić wszystkie codzienne zakupy w drodze do domu. Przed budynkiem znajdzie się duży parking na ok. 350 samochodów. Inwestycja jest realizowana w ramach przedsięwzięcia joint venture wraz ze spółką Real Management SA*, pporaz lokale handlowe w Bydgoszczy, Warszawie i w Łodzi. Vis à Vis, Warszawa

31 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY Rezydencje Pałacowa, Warszawa Crown, Warszawa PROJEKTY MIESZKANIOWE W ramach działalności w obszarze mieszkaniowym Grupa Capital Park tworzy produkty adresowane do starannie dobranych grup docelowych segmentu średniego i premium. Wysoki standard wykończenia i atrakcyjne lokalizacje sprawiają, że oferta ta jest atrakcyjna zarówno dla klientów kupujących mieszkania na własne potrzeby, jak i szerokiej grupy inwestorów oczekujących atrakcyjnego poziomu czynszów najmu. Portfel ten składa się z projektu Rezydencje Pałacowa: pprezydencje Pałacowa (etap I) w Warszawie zespół 24 nowoczesnych domów jednorodzinnych, położony w sąsiedztwie Parku Natolińskiego. Każda z rezydencji ma powierzchnię około 240 m2, posiada ogród o powierzchni około 500 m2, taras na poddaszu oraz dwa miejsca parkingowe w garażu podziemnym. Inwestycja została zrealizowana w ramach przedsięwzięcia joint venture wraz ze spółką Real Management SA*. Na datę Raportu, do sprzedaży pozostał jeden dom. pprezydencje Pałacowa (etap II) w Warszawie, w sąsiedztwie parku Natolińskiego, z przeznaczeniem mieszkaniowym (drugi etap inwestycji Rezydencje Pałacowa będący w trakcie przygotowania) realizowane w ramach przedsięwzięcia joint venture ze spółką Real Management SA*. Rozpoczęcie prac planowane jest w drugim kwartale 2017 r. GRUNTY Do pozostałych inwestycji Grupy zaliczają się przede wszystkim niezabudowane nieruchomości gruntowe zlokalizowane: ppcrown, w Warszawie, w sąsiedztwie inwestycji Eurocentrum Office Complex na działce o powierzchni 6 tys. m2, z przeznaczeniem hotelowo-mieszkaniowym o powierzchni ponad 30 tys. m2. Grupa podpisała umowę z przyszłym operatorem hotelu tj. VHM Hotel Management a hotel będzie działał pod marką Holiday Inn. Rozpoczęcie prac planowane jest w czwartym kwartale 2017 r., ppw Unieściu (woj. pomorskie), ppna Pojezierzu Mazurskim. Na dzień 31 grudnia 2016 r. łączna wartość nieruchomości gruntowych stanowiła 4% wartości wszystkich nieruchomości wchodzących w skład portfela nieruchomości Grupy. Wartość księgowa mln PLN projekty handlowe 44,4 projekty mieszkaniowe 0,0 grunty w Warszawie 43,8 grunty poza Warszawą 30,0 inne 1,6 Razem 119,8 * Grupa pośrednio posiada po 50% udziałów w kapitale i prawach głosu oraz 64% udziałów w zysku spółki celowej Rezydencje Pałacowa sp. z o.o. realizującej projekt Rezydencje Pałacowa (Etap I i II) oraz w RM1 sp. z o.o., do której należy grunt w sąsiedztwie Parku Natolińskiego w Warszawie. Pozostałe udziały i prawa głosu posiada pośrednio spółka Real Management SA. Począwszy od 1 stycznia 2014 r. Grupa konsoliduje te spółki metodą praw własności zamiast stosowanej wcześniej metody proporcjonalnej w związku z MSSF 11.

32 30 RAPORT ROCZNY 2016 O Grupie Capital Park Eurocentrum Office Complex, Warszawa

33 O Grupie Capital Park RAPORT ROCZNY Tabela poniżej przedstawia charakterystykę największych nieruchomości wchodzących w skład portfela Grupy: Nazwa projektu Miasto GLA 1 (tys. m2) Miejsca parkingowe w budynku Aktualne obłożenie 2 Wartość księgowa (tys. PLN) Wartość docelowa (tys. PLN) Zadłużenie finansowe (tys. PLN) Yield Docelowe NOI 3 (tys. PLN) Zakładane nakłady do poniesienia po (tys. PLN) Inwestycje ukończone konsolidowane METODĄ PEŁNĄ EC Alpha Warszawa ,2% ,00% EC Beta Gamma Warszawa ,6% ,66% EC Delta Warszawa ,8% ,66% Royal Wilanów Warszawa ,1% ,00% REIA FIZ I REIA FIZ II 26 miast w Polsce 6 miast w Polsce 14,9 8,0 90,2% ,52% ,5% ,79% Vis à Vis Łódź Łódź 6-94,3% ,00% Pozostałe ,6% Razem [A] Inwestycje w budowie oraz w przygotowaniu konsolidowane METODĄ PEŁNĄ ArtN Warszawa ,7% ,60% Neptun House Gdańsk ,0% ,25% Crown Warszawa ,0% Pozostałe, w tym zarządzane na zlecenie 2-43,6% Razem [B] RAZEM KONSOLIDOWANE PRZEZ GRUPĘ [A+B] Inwestycje ukończone Joint Venture KONSOLIDOWANE METODĄ PRAW WŁASNOŚCI Galeria Zaspa Gdańsk ,2% ,50% Rezydencje Pałacowa I Warszawa Razem [C] Inwestycje w budowie oraz w przygotowaniu Joint Venture KONSOLIDOWANE METODĄ PRAW WŁASNOŚCI ETC Swarzędz Swarzędz 21-71,0% ,50% Rezydencje Pałacowa II Warszawa Vis à Vis Warszawa Warszawa Razem [D] RAZEM [A+B+C+D] Źródło: Capital Park; Raporty z wyceny portfela nieruchomości Capital Park na dzień 31 grudnia 2016 r. sporządzone przez Emmerson Evaluation sp. z o.o., JLL Sp. z o.o., Knight Frank Sp. z o.o. (dla wartości księgowej, NOI, yield, nakładów do poniesienia). Objaśnienia: 1 GLA (Gross Leasable Area) powierzchnia najmu brutto, 2 Stan na dzień sporządzenia niniejszego Raportu, 3 NOI (Net Operating Income) uśrednione przychody z najmu netto, zakładane przez rzeczoznawcę w raporcie z wyceny nieruchomości na dzień 31 grudnia 2016 r., mogą się różnić od faktycznych przychodów osiągniętych w przyszłości, 4 Nakłady do poniesienia przyjęte w operacie szacunkowym. Grupa jest w trakcie przetargu na generalne wykonawstwo inwestycji ArtN. Faktyczne poniesione w przyszłości nakłady mogą się istotnie różnić od zakładanych, 5 Inwestycja w trakcie przygotowywania.

34 32 RAPORT ROCZNY 2016 II. DZIAŁALNOŚĆ W 2016 ROKU PRZEGLĄD 2016 W LICZBACH ppna dzień 31 grudnia 2016 r. wartość aktywów Grupy wyniosła mln PLN, z czego 89% stanowiły nieruchomości prezentowane w pozycji nieruchomości inwestycyjne oraz zapasy. ppwartość całego portfela nieruchomości wzrosła o 137 mln PLN do mln PLN (wzrost o 31 mln EUR). ppskonsolidowany poziom zadłużenia finansowego wzrósł o 177 mln PLN do mln PLN. Było to spowodowane m.in. refinansowaniem kompleksu Eurocentrum w Bank of China oraz refinansowaniem portfela nieruchomości REIA FIZ II w Hypo Noe Bank oraz emisją dwóch serii obligacji H oraz I w łącznej kwocie 15 mln PLN. ppwskaźnik długu pomniejszonego o gotówkę do sumy kapitałów własnych wyniósł 1,02, natomiast wskaźnik długu pomniejszonego o gotówkę do sumy aktywów wyniósł 46%. ppzobowiązania krótkoterminowe wyniosły 213 mln PLN, z czego 113 mln PLN to obligacje z terminem zapadalności przypadającym na 2017 r. ppodnotowany wzrost wartości aktywów netto (NAV) Spółki o 3 % do poziomu mln PLN spowodowany był przede wszystkim wzrostem wartości nieruchomości. ppprzychody Grupy z wynajmu podstawowego wzrosły o 49% do kwoty 108 mln PLN, co wynikało przede wszystkim z uwzględnienia efektu pierwszych pełnych 12 miesięcy czynszu w Royal Wilanów. Ponadto, Grupa odnotowała efekt nowego strumienia przychodów w związku z oddaniem do użytkowania w lutym 2016 r. II Etapu Eurocentrum. ppna wzrost kosztów operacyjnych bezpośrednio związanych z nieruchomościami z 17 mln PLN do 26 mln PLN wpływ miała przede wszystkim większa liczba funkcjonujących obiektów w 2016 r. Koszty operacyjne bezpośrednio związane z nieruchomościami w 2016 r. rosły proporcjonalnie do przychodów pozwalając na utrzymanie rentowności na podobnym poziomie co w ubiegłym roku tj. około 75%. ppzysk z przeszacowania wartości nieruchomości odzwierciedlający wzrost wartości rynkowej nieruchomości, wynika przede wszystkim z następujących czynników: zmiany kursy walutowego EUR/PLN, nieznacznej kompresji stóp kapitalizacji, rosnącego wskaźnika powierzchni wynajętej w największych projektach Eurocentrum i Royal Wilanów, skonsumowania okresów rent free w umowach najmu zawartych w poprzednich latach, ppsprzedaż nieruchomości mająca wpływ na spadek wartości nieruchomości wynikała ze zbycia w 2016 r. siedmiu projektów: w Gdańsku, dwóch w Warszawie, Grudziądzu, Krakowie, Bydgoszczy oraz Brodnicy niestanowiących podstawowej działalności Grupy. Wzrost wartości nieruchomości Grupy w 2016 (mln PLN) Nakłady inwestycyjne Sprzedaż nieruchomości Aktualizacja wyceny Źródło: Capital Park

35 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY ,31 PLN WARTOŚĆ AKTYWÓW NETTO PRZYPADAJĄCA NA 1 AKCJĘ mln PLN WARTOŚĆ AKTYWÓW NETTO 157 mln PLN ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH 46% WSKAŹNIK ZADŁUŻENIA (DŁUG NETTO/AKTYWA) Wartość aktywów netto (mln PLN) Wartość portfela nieruchomości (mln PLN) Środki pieniężne (mln PLN) Wskaźnik zadłużenia (dług netto/aktywa) 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 0,34 0,44 0,46 Wskaźnik zadłużenia (dług netto/kapitał własny) 0, ,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,65 0,92 1,02 Zobowiązania finansowe (mln PLN) Kompozycja NAV na akcję 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2,81 3,03 ArtN Eurocentrum 1,47 0,51 1,70 REIA FIZ AN II Gotówka Royal Wilanów 0,59 0,41 0,12 0,20 0,11 0,13 0,14 1,60 Swarzędz ETC Gdańsk ETC Rezydencje Pałacowa REIA FIZ AN Crown Pozostałe nieruchomości 0,31 9,31 Kapitał własny Kredyt w Getin Bank Obligacje Pozostałe aktywa/zobowiązania netto Źródło: Capital Park

36 34 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2016 ROKU STYCZEŃ ppwypłata dochodu z REIA FIZ AN za II półrocze 2015 r. LUTY ppukończenie Eurocentrum Office Complex Etap II Budynek Delta o powierzchni 27,2 tys. m2 ppukończenie kameralnego projektu biurowego Topos w centrum Krakowa o powierzchni ponad 600 m2 MARZEC pprozpoczęcie prac budowlanych w budynku Neptun House w Gdańsku KWIECIEŃ ppotwarcie po remoncie Galerii Zaspa w Gdańsku o powierzchni 8,7 tys. m2 LIPIEC ppwypłata dochodu przez REIA FIZ AN za I półrocze 2016 r. pproyal Wilanów otrzymał certyfikat BREEAM very good ppzakup oraz rozpoczęcie modernizacji centrum handlowego ETC Swarzędz

37 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY WRZESIEŃ ppdrugie urodziny budynku Eurocentrum oraz pierwsze urodziny budynku Royal Wilanów ppzajęcie przez Royal Wilanów trzeciego miejsca w kategorii Przestrzeń Publiczna Roku w konkursie Eurobuild Awards w Architekturze PAŹDZIERNIK ppuruchomienie umowy kredytu inwestycyjnego dla projektu Eurocentrum Office Complex o łącznej wartości finansowania w wysokości ponad 124 mln EUR udzielonego przez Bank of China ppdo Zarządu Capital Park SA zostaje powołana Pani Kinga Nowakowska GRUDZIEŃ ppzrefinansowanie portfela nieruchomości wchodzącego w skład REIA FIZ AN II w Banku Hypo Noe o wartości 20,8 mln EUR

38 36 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku CAPITAL PARK NA GIEŁDZIE Capital Park zadebiutował na Rynku Głównym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie 13 grudnia 2013 r. W 2016 r. kurs akcji Capital Park kształtował się w przedziale od 5,59 PLN do 6,64 PLN (według cen zamknięcia). Kurs podczas ostatniej sesji w 2015 r. osiągnął poziom 5,80 PLN, natomiast na koniec 2016 r. cena wyniosła 6,30 PLN. W ostatnim czasie domy maklerskie wydawały rekomendację kupuj oraz akumuluj w stosunku do akcji Capital Park. KALENDARZ INWESTORA Nadchodzące wydarzenia Termin Publikacja raportu za I kwartał Maja 2017 Publikacja raportu za I półrocze Września 2017 Publikacja raportu za III kwartał Listopada 2017 Podstawowe informacje Spółka: Capital Park SA Kod ISIN: PLCPPRK00037 Nazwa skrócona: CPGROUP Oznaczenie: CPG Rynek notowań: Rynek podstawowy System notowań: Notowania ciągłe Sektor: Nieruchomości Statystyki notowań zmiana Cena akcji na koniec roku* (PLN) 6,30 5,80 8,62% Najwyższy kurs akcji* (PLN) 6,64 6,10 8,85% Najniższy kurs akcji* (PLN) 5,59 3,62 54,42% Średnia cena w okresie* (PLN) 6,28 4,97 26,35% Liczba akcji (szt.) ,81% Kapitalizacja Spółki na koniec roku (mln PLN) 669,07 611,02 9,50% Średni wolumen obrotu na sesję ,43% * Ceny akcji wg kursów zamknięcia Rekomendacje Data wydania Cena z dnia wydania Cena docelowa Rodzaj DM mbank ,30 8,09 kupuj DM Trigon ,40 7,80 kupuj

39 Eurocentrum Office Complex, Warszawa

40 38 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku ZARZĄDZANIE PORTFELEM Kinga Nowakowska Grupa Capital Park świadczy usługi światowej klasy Asset Managementu (zarządzania aktywami), generuje stałe przepływy pieniężne, tworzy przewagi konkurencyjne i korzysta z własnej koncepcji Biuro Plus, która kładzie nacisk na zrównoważony rozwój rozumiany nie tylko jako rozwiązania dla środowiska ale także jako nowy sposób na życie i pracę w mieście. Zespół Capital Park zarządza aktywami Grupy mając na celu zbudowanie najwyższej jakości portfela Nieruchomości oraz dostarczenie optymalnych zysków swoim Inwestorom. Aktywne i zintegrowane zarządzanie obejmuje cały cykl życiowy nieruchomości od fazy nabycia gruntu bądź niedowartościowanego obiektu gotowego, poprzez przebudowę, komercjalizację, a finalnie element tworzący innowacyjny produkt inwestycyjny o charakterze dywidendowym. W 2016 r. realizowaliśmy flagową koncepcję Biura Plus oraz ściśle powiązaną z tym usługę Asset Management. Jedną z wizytówek konceptu Biuro Plus, jest Royal Wilanów, najwyższej klasy budynek biurowo-usługowy, zaprojektowany przez renomowaną pracownię JEMS Architekci. Program Biuro Plus świadczy o klasie premium w sferze biznesowej oraz posiadaniu nowoczesnych proekologicznych rozwiązań nie tylko w samym funkcjonowaniu obiektu, ale również budowaniu takiej świadomości wśród jego użytkowników. Dodatkowo, zgodnie z definicją Biura Plus położyliśmy bardzo duży nacisk na usługi dla pracowników naszych Najemców biurowych: powierzchnia handlowo-usługowa z licznymi sklepami, punktami usługowymi, restauracjami i kawiarniami oraz klubami fitness czynnymi w czasie oraz poza godzinami pracy biur. Poprzez projekt Royal Wilanów aktywnie uczestniczymy w życiu lokalnej społeczności, o czym świadczy sfinansowanie realizacji miejskich placów wokół budynku, które stały się nie tylko miejscem spotkań, ale również przestrzenią nawiązywania więzi społecznych i aktywnego wypoczynku. Znajdują się tam: boiska do siatkówki plażowej i koszykówki, mini-boisko do piłki nożnej, boule, szachy terenowe, ścianka wspinaczkowa, scena multimedialna z widownią, sześć trampolin zamontowanych na równi z podłożem i strefa streetworkout przestrzeń do treningu crossfit. W pobliżu sceny znajduje się również wypożyczalnia sprzętu sportowego oraz sezonowe pop-up bary. W zeszłym roku, na terenach rekreacyjnych Royal Wilanów, regularnie organizowaliśmy eventy dla mieszkańców dzielnicy i naszych najemców. Oprócz jednorazowych wydarzeń, zaproponowaliśmy szereg cykli, takich jak Nocne Granie, muzyczna podróż od jazzu poprzez popowe covery aż do bluesa, Teatr Plenerowy czy Filmowa Stolica Lata, czyli cotygodniowe pokazy filmowe na terenach rekreacyjnych Royal Wilanów. Organizacja Euro 2016 przyciągnęła do nas całą stolicę. Razem z Galerią Wilanów i połączonymi siłami wszystkich najemców stworzyliśmy atmosferę wspólnego kibicowania i dobrej zabawy. Wielki ekran na placu rekreacyjnym Royal Wilanów przyciągnął fanów piłki nożnej i niezmiennie zachęcał do wspólnego kibicowania. Dodatkowym atutem są podniebne pasieki, które w 2016 r. stanęły na dachu Royal Wilanów. To już nasz drugi projekt na dachu którego postawiliśmy ule. Chcemy w ten sposób propagować ideę miejskiego pszczelarstwa. Niezmiernie cieszy nas fakt docenienia projektu przez najemców, o czym świadczy poziom komercjalizacji budynku. Jednym z elementów nowoczesnego zarządzania nieruchomościami są systematycznie przeprowadzane badania satysfakcji najemców. W 2016 r., jak co roku, spytaliśmy naszych Najemców o zadowolenie z naszych obiektów i z obsługi naszych Asset Managerów. Respondenci docenili poziom obsługi klienta 95% ankietowanych wyraziło satysfakcję, ze współpracy z Grupą Capital Park co więcej, 82% poleciłoby naszą firmę jako wynajmującego swojej rodzinie i przyjaciołom. Wartość Grupy Capital Park to nie tylko kapitał, zyski i ludzie tworzący firmę, ale przede wszystkim relacje z otoczeniem. Każdego dnia działamy w oparciu o jasne, przejrzyste zasady w ramach profesjonalnej struktury organizacyjnej. Stawiamy na skuteczną i transparentną komunikację na zewnątrz firmy. Pozostając otwarci na użytkowników naszych obiektów zapraszamy do kontaktu z nami. Z poważaniem, Kinga Nowakowska Dyrektor Operacyjny Grupy

41 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY

42 40 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA, FINANSOWA I TWORZENIE FUNDUSZY Marcin Juszczyk Na koniec 2016 r. ponad 80% wartości portfela nieruchomości inwestycyjnych stanowiły projekty ukończone. Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów nie osiągnęły wprawdzie pełni potencjału jeśli chodzi o generowane przepływy pieniężne, ale obydwa projekty posiadają już wysoki poziom wynajmu (blisko 90%) a okresy bezczynszowe u poszczególnych najemców stopniowo wygasały. Pozostałe, mniejsze ukończone projekty takie jak: Racławicka Point, Sobieskiego 104, Street Mall Vis á Vis w Radomiu i Toruniu czy Pileckiego charakteryzowały się wysokim poziomem wynajęcia i ustabilizowanymi przepływami. Takie portfele stanowią doskonałą bazę do tworzenia produktów dywidendowych, co pozostaje jedną z kluczowych kompetencji i wiodącą częścią strategii Grupy Capital Park. Dlatego w 2016 r. jednym z głównych priorytetów było dla nas refinansowanie projektów w celu optymalizacji zdolności dywidendowej i uwolnienia generowanych nadwyżek finansowych z myślą o przygotowaniu portfeli nieruchomości i poszczególnych projektów do funduszy dywidendowych opartych na modelu REIT. We wrześniu 2016 r. podpisaliśmy umowę kredytową z Bank of China, a na początku października na jej podstawie dokonaliśmy refinansowania kredytów udzielonych przez Bank Pekao SA na projekt Eurocentrum Office Complex. Umowa opiewa na przeszło 124 mln EUR i jest pierwszym tak wysokim kredytem nieruchomościowym udzielonym przez Bank of China w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Dzięki tej transakcji uwolniliśmy ponad 10 mln EUR nadwyżki, obniżyliśmy znacząco koszty finansowe oraz amortyzację kredytu na następne 6 lat. W grudniu 2016 r. natomiast dokonaliśmy refinansowania portfela ośmiu nieruchomości na łączną kwotę prawie 21 milionów EUR kredytem udzielonym przez Bank Hypo Noe. Dzięki tej transakcji uwolniliśmy ponad 5 mln EUR nadwyżki i zoptymalizowaliśmy strukturę finansowania tego portfela pod kątem jego bezpieczeństwa i maksymalizacji zdolności dywidendowej. Następnie portfel ten umieściliśmy w nowoutworzonym funduszu inwestycyjnym zamkniętym Real Estate Income Assets FIZ AN II i przygotowaliśmy dla inwestorów ofertę certyfikatów inwestycyjnych, która trafiła do sprzedaży w lutym 2017 r. Fundusz posiada konkretny portfel zakupionych lub zbudowanych i skomercjalizowanych przez Capital Park w poprzednich latach nieruchomości z ustabilizowanymi przepływami gotówkowymi i charakteryzuje się następującymi parametrami: pp8 nieruchomości tego portfela zlokalizowanych w 6 miastach Polski, ppcałkowita powierzchnia najmu 16 tys. m2, ppstopień wynajęcia 96%, ppdochód netto z wynajmu na poziomie 2,7 mln EUR, ppcałkowita wartość brutto nieruchomości ustalona dla potrzeb oferty funduszu wynosi 33 mln EUR, ppwartość aktywów netto 12,2 mln EUR, ppszacowany poziom dochodu do dystrybucji dla inwestorów wynosi ok 5-6% a całkowity zwrot dla inwestorów uwzględniający wypłacany dochód oraz amortyzację kredytu wyniesie ok 11% rocznie. inwestorzy GRUPA CAPITAL PARK CAPITAL PARK RACŁAWICKA CP RETAIL SPV 1 ORLAND INVESTMENTS MARCEL INVESTMENTS SAGITTA INVESTMENTS NERIDA INVESTMENTS WARSZAWA RACŁAWICKA WARSZAWA PILECKIEGO WARSZAWA SOBIESKIEGO VIS À VIS RADOM VIS À VIS TORUŃ OLSZTYN KRAKÓW PAWIA LIDZBARK WARMIŃSKI 6 SPÓŁEK CELOWYCH FINANSOWANIE BANKOWE 8 NIERUCHOMOŚCI

43 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY Intencją Grupy Capital Park jest zachowanie około 15% certyfikatów REIA FIZ AN II oraz dalsze zarządzanie nieruchomościami funduszu. Utworzenie i uplasowanie na rynku certyfikatów REIA FIZ AN II jest przykładem konsekwentnej realizacji naszej strategii inwestycyjnej polegającej na budowie portfeli nieruchomości komercyjnych i tworzeniu wysokiej jakości innowacyjnych produktów dywidendowych. Są one pożądane przez inwestorów, szczególnie w okresie niskich stóp procentowych i braku równie interesujących i bezpiecznych alternatyw inwestycyjnych na rynku. Rok 2016 to również rok intensywnej pracy w ramach umów joint venture z naszym partnerem Akron Group przy projektach Galeria Zaspa w Gdańsku i ETC Swarzędz. Przebudowa Galerii Zaspa została ukończona w kwietniu 2016 r. Obiekt jest obecnie wynajęty w ponad 80% i cieszy się bardzo wysoką odwiedzalnością (miesięcznie średnio ponad 230 tys. odwiedzin, co jest świetnym wynikiem przy centrum takiej skali), a najemcy notują bardzo dobre obroty. Gruntowna przebudowa i rekomercjalizacja prowadzona jest także w swarzędzkim ETC. Prace budowlane rozpoczęły się w lipcu 2016 i potrwają do sierpnia 2017 r. Obiekt jest już wynajęty w 74%. Obydwa obiekty po ustabilizowaniu przychodów i optymalizacji struktury finansowania będą świetnym dodatkiem do portfela dywidendowego. Na koniec roku Grupa Capital Park posiadała 53% udział w projekcie gdańskim i 60% udział w projekcie swarzędzkim. Capital Park aktywnie analizuje podobne pojawiające się okazje rynkowe zarówno w segmencie biurowym, handlowym, hotelowym jak i mieszkań na wynajem. Przykładem takiego projektu jest Crown sąsiadujący z Eurocentrum Office Complex, gdzie planujemy budowę hotelu Holiday Inn na 217 pokoi oraz 390 apartamentów na wynajem. W marcu 2017 r. podpisana została umowa z operatorem hotelu Spółką VHM Hotel Management. W zakresie nowych projektów jesteśmy otwarci na współpracę z inwestorami, bankami oraz spółkami operacyjnymi. W kontekście naszej działalności związanej z tworzeniem funduszy dywidendowych opartych na nieruchomościach z radością i nadzieją przyjęliśmy informację o podjęciu przez rząd prac nad wprowadzeniem ustawy o REITach (spółkach rynku wynajmu nieruchomości). Pierwszy projekt ustawy, który został opublikowany w październiku 2016 r. był szeroko komentowany, a Capital Park aktywnie uczestniczył w pracach konsultacyjnych wspólnie z Giełdą Papierów Wartościowych, Stowarzyszeniem REIT Polska oraz Fundacją Edukacji i Badań nad REIT. Obecnie na świecie podmioty typu REIT funkcjonują już w 40 krajach. W naszej opinii dzięki wprowadzeniu regulacji REIT do polskiego systemu prawnego ustawodawca ma szansę stworzyć nieistniejące dotąd w Polsce możliwości inwestowania w nieruchomości i zaktywizować polski kapitał zgromadzony na depozytach oraz w funduszach inwestycyjnych i emerytalnych. Takie rozwiązanie pomogłoby ponadto utworzyć zupełnie nową branżę, która wg danych EPRA (European Public Real Estate Association) za 2016 r. tylko w Europie zatrudnia ponad 3,7 mln osób (tj. więcej niż banki oraz więcej niż sektor motoryzacyjny i telekomunikacyjny liczone łącznie), inwestuje w nieruchomości rocznie 252 mld EUR (tj. 62% wszystkich inwestycji kapitałowych) i tworzy wartość dodaną w gospodarce europejskiej w wysokości 329 mld EUR rocznie. Mamy nadzieję, że zapowiadane regulacje pojawią się w 2017 r. Niezależnie od ich wprowadzenia wierzymy mocno w stosowany przez nas z powodzeniem model dywidendowy i w 2017 r. po uplasowaniu certyfikatów REIA FIZ AN II będziemy aktywnie wyszukiwać okazje inwestycyjne i projekty, które będą mogły dołączyć do posiadanego przez nas portfela, a w przyszłości stać się bazą dla kolejnych tworzonych i zarządzanych przez Grupę Capital Park funduszy. Z wyrazami szacunku, Marcin Juszczyk Członek Zarządu, CIO/CFO

44 42 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku SYTUACJA FINANSOWA GRUPY Jakub Poniatowski Rok 2016 to rok bardzo intensywnej pracy na wielu płaszczyznach naszej działalności. Przede wszystkim zakończyliśmy budowę trzech projektów, tj. budynku Delta, czyli drugiej fazy Eurocentrum, zlokalizowanego w Warszawie przy Al. Jerozolimskich oraz mniejszego projektu biurowego o nazwie Topos, położonego w Krakowie, przy ul. Pawiej, a także galerii handlowej w Gdańsku, przy ul. Rzeczpospolitej Galerii Zaspa. Nasz portfel powiększył się o kolejne 36,5 tys. m2 powierzchni najmu. W 2016 r. rozpoczęliśmy budowę inwestycji hotelowej o nazwie Neptun House, położonej w sercu gdańskiej starówki przy ul. Długiej/Piwnej. Budowa ruszyła w pierwszym kwartale 2016 r., przez pierwsze pół roku angażowaliśmy środki własne, a od września inwestycja finansowana jest środkami z kredytu budowlanego udzielonego przez Bank Ochrony Środowiska. Zakończenie inwestycji planowane jest na pierwszy kwartał 2018 r. Rok 2016 to także bardzo dobry rok pod względem komercjalizacji naszych projektów. W ciągu roku podpisaliśmy 27 umów najmu na łączną powierzchnię około 16 tys. m2. Stan wynajmu powierzchni w naszych największych inwestycjach przedstawia się następująco: GLA total tys. m2 Stan na XII 2016 wynajęte GLA tys. m2 % Stan na XII 2015 wynajęte GLA tys. m2 EC Alfa % 11 76% EC Beta Gamma % 32 74% EC Delta % 6 24% RW % 26 73% % 75 62% % Royal Wilanów, Warszawa

45 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY Zaawansowanie w komercjalizacji naszych projektów przełożyło się na wzrost przychodów o 36 mln PLN (49%) w porównaniu do roku ubiegłego. Poniżej prezentujemy przychody z najmu (prezentowane zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości tj. skorygowane o uśredniony liniowy przychód, wynikający z przyznawanych okresów bezczynszowych) w podziale na główne projekty. Projekt 12 miesięcy 2016 mln PLN 12 miesięcy 2015 mln PLN Różnica EC Alfa EC Beta Gamma EC Delta Royal Wilanów Vis a Vis Łódź Pozostałe projekty korekta uśredniony liniowy przychód Skonsolidowane przychody operacyjne Grupy wyniosły w 2016 r. 108 mln PLN, tj. wzrosły o 36 mln PLN w porównaniu do roku Grupa osiąga również coraz większe przepływy pieniężne z działalności operacyjnej w 2016 r. wyniosły one 76 mln PLN wobec 31 mln PLN w 2015 r. Wzrost ten spowodowany jest m.in. dynamiczną komercjalizacją Eurocentrum Office Complex oraz projektu Royal Wilanów. Kolejnym ważnym aspektem naszej działalności w 2016 r. było pozyskiwanie nowego finansowania. W drugiej połowie roku sfinalizowaliśmy dwie duże transakcje kredytowe. Pierwsza to refinansowanie inwestycji Eurocentrum, w której naszym partnerem został Bank of China. Nowy kredyt zastąpił dotychczasowy kredyt budowlany udzielony na realizację Eurocentrum faza 1 i 2, a dodatkowo parametry nowego finansowania pozwoliły nam istotnie obniżyć koszty finansowania i, co ważne, uwolnić nadwyżkę środków zgromadzonych w tym projekcie. Dzięki refinansowaniom zdołaliśmy obniżyć średnioważony koszt finansowania zobowiązań w EUR i PLN o prawie 1 pp., który na koniec 2016 r. wyniósł 3,40% w porównaniu do 4,33% na koniec 2015 r. Druga transakcja kredytowa to pozyskanie finansowania portfelowego dla sześciu spółek z Grupy, posiadających 8 funkcjonujących nieruchomości o przeznaczeniu biurowym i handlowym, zlokalizowanych w Warszawie, Toruniu, Krakowie, Olsztynie i Lidzbarku Warmińskim, które weszły w skład Funduszu REIA II FIZ AN. Projekty te zostały zrefinansowane kredytem inwestycyjnym udzielonym przez Hypo Noe Gruppe Bank AG, z którym to współpracujemy już przy finansowaniu naszego pierwszego Funduszu REIA FIZ AN. W związku z zakończeniem budowy Eurocentrum oraz refinansowaniu kredytów udzielonych na ten cel pierwotnie w PLN, struktura zobowiązań finansowych EUR do PLN wyniosła odpowiednio 86%/14% (w 2015 odpowiednio 56%/44%). Łączna kwota zadłużenia osiągnęła poziom 1 240,6 mln PLN a w wskaźnik długu pomniejszonego o gotówkę do sumy kapitałów własnych wyniósł 1,02 natomiast wskaźnik długu pomniejszonego o gotówkę do sumy aktywów 46% i pozostają na bezpiecznym poziomie. Z wyrazami szacunku, Jakub Poniatowski Dyrektor Finansowy

46 44 RAPORT ROCZNY 2016 Działalność w 2016 roku STRATEGIA FINANSOWANIA NASZE PODEJŚCIE DO FINANSOWANIA Wkład działu finansów w sukces całej Grupy to między innymi zapewnianie płynności. Zaciągając nowe finansowanie, staramy się jednocześnie zarządzać ryzykiem i zapewniać, że wszystkie czynniki zostały wzięte pod uwagę. Nasze podejście do finansowania opiera się niezmiennie na trzech głównych zasadach: I. II. III. ZAPEWNIENIE PŁYNNOŚCI DYWERSYFIKACJA FINANSOWANIA UTRZYMANIE ZDROWEGO BILANSU Reputacja jaką wypracowaliśmy przez ostatnią dekadę oraz wielkość naszego biznesu dają nam przewagę konkurencyjną w postaci ułatwionego dostępu do kapitału dłużnego na korzystnych warunkach. Poniżej przedstawiamy strategię finansowania oraz podejście do zarządzania długiem. ZAPEWNIENIE PŁYNNOŚCI Naszym celem jest (i) zapewnienie środków pieniężnych na nowe projekty oraz (ii) zarządzanie zapadalnością długu. Zgodnie z przyjętą strategią finansową nie rozpoczynamy budowy dopóki nie zapewnimy finansowania i przednajmu, mówiąc potocznie: nie budujemy spekulacyjnie. Obecnie prowadzimy budowę inwestycji hotelowej Neptun House jesteśmy już na etapie angażowania finansowania bankowego, zapewnionego przez Bank Ochrony Środowiska. Zakończenie inwestycji planowane jest na pierwszy kwartał 2018 roku. W 2016 r. wyemitowaliśmy dwie nowe serie obligacji, na łączną kwotę 15 mln PLN. Część naszego długu z tytułu obligacji zapada w 2017 r. w czerwcu 35 mln PLN, we wrześniu 20 mln PLN i w grudniu 53,9 mln PLN, pozostała kwota 61,1 mln PLN zapada w okresie od marca 2018 do kwietnia 2019 r. W związku z planowaną zmianą profilu walutowego struktury zadłużenia Grupy, obecnie przygotowujemy program emisji obligacji w euro. DYWERSYFIKACJA FINANSOWANIA Dywersyfikacja jest dla nas istotna zarówno pod względem źródeł finansowania jak i instytucji, w których lokujemy nadwyżki. Obecnie współpracujemy z 14 bankami i instytucjami finansowymi, mając 9 umów kredytowych. W przeważającej mierze jest to finansowanie projektowe w ramach wyodrębnionych spółek celowych (bez regresu do spółki holdingowej) w łącznej kwocie 1 241,6 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2016 r. prezentujemy również obligacje na łączną kwotę 170 mln PLN, które są świetnym instrumentem dywersyfikującym zadłużenie, z uwagi na fakt, iż są to obligacje niezabezpieczone. Jako dopełnienie źródeł finansowania wykorzystujemy kredyty wielocelowe, zaciągane na poziomie holdingu. Na dzień 31 grudnia 2016 r. posiadaliśmy kredyt wielocelowy w kwocie 33,2 mln PLN. Wszystkie udzielone finansowania zewnętrzne związane są ze stałym monitoringiem ze strony banku sytuacji finansowanej

47 Działalność w 2016 roku RAPORT ROCZNY danych spółek celowych w kontekście zdolności obsługi udzielonego zadłużenia. Do takich pomiarów wykorzystywane są wskaźniki takie jak wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan-to-Value) oraz wskaźnik obsługi zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio). Na dzień 31 grudnia 2016 r. powyższe wskaźniki były spełnione dla wszystkich naszych projektów. Posiadanie i utrzymywanie nadwyżek środków pieniężnych na rachunkach wiąże się z decyzją o wyborze najbardziej odpowiedniego do tego celu banku. Zazwyczaj jest to kompromis pomiędzy możliwymi do uzyskania odsetkami a ratingiem danego banku. Zgodnie z naszą strategią finansową znaczące sumy pieniędzy lokujemy w bankach o ratingu nie gorszym niż A-/A3, A2/P2/F2. Dodatkowo zachowujemy limit koncentracji, zgodnie z którym środki ulokowane w jednym banku nie mogą przekroczyć 70% wszystkich środków. Struktura zobowiązań finansowych na dzień r. (mln PLN) 170,0 mln PLN Obligacje ZDROWY BILANS Ze względu na cykl życia największych projektów, oceniając kondycję naszej firmy koncentrujemy się przede wszystkim na wskaźnikach bilansowych. Do oceny zadłużenia stosujemy dwa wskaźniki: (i) wskaźnik zadłużenia netto do kapitałów własnych (ii) wskaźnik zadłużenia netto liczony jako zadłużenie netto przez aktywa. Na dzień 31 grudnia 2016 r. wskaźniki te wynosiły odpowiednio: 1,02 oraz 46%. Capital Park pozostaje firmą, która posiada bezpieczny poziom zadłużenia względem kapitałów. Zmiana wartości wskaźników w stosunku do roku ubiegłego jest spowodowana głównie wzrostem zadłużenia kredytów, które posłużyły do budowy naszych kluczowych aktywów takich jak Eurocentrum oraz Royal Wilanów. Kredyty te obsługiwane są w ramach spółek celowych. O skuteczności zarządzania operacyjnego świadczy fakt, iż 2016 r. był kolejnym rokiem, w którym udało nam się utrzymać koszty stałe na bardzo niskim poziomie. Wskaźnik kosztów stałych (SG&A) do wartości aktywów wynosi mniej niż 1%. 33,2 mln PLN Kredyt wielocelowy 1 240,6 mln PLN Kredyty projektowe Zapadalność zobowiązań Grupy w okresie 7 lat wg stanu na r. (mln PLN) Obligacje Kredyty > Źródło: Capital Park

48 46 RAPORT ROCZNY 2016 III. OTOCZENIE MAKROEKONOMICZNE W 2016 ROKU SYTUACJA GOSPODARCZA W POLSCE Zgodnie z danymi NBP wzrost gospodarczy w Polsce w 2016 r. wyniósł 2,8%, a jego głównym motorem był popyt wewnętrzny, szczególnie konsumpcja indywidualna. Dynamikę konsumpcji wspierał wzrost liczby zatrudnionych osób, a z drugiej strony wzrost wynagrodzeń oraz niska inflacja przy jednoczesnym wsparciu ze strony programu Rodzina 500 plus. Nasilenie procesów deflacyjnych słabło w ciągu roku. Ceny towarów i usług konsumpcyjnych w 2016 r. były niższe niż przed rokiem o 0,6% (wobec spadku w 2015 r. o 0,9%). Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2016 r. kształtował się znacznie poniżej założonego w ustawie budżetowej celu wynoszącego 2,5%, co powinno spowodować brak podwyżek stóp procentowych. Jeśli powyższe założenia się spełnią, koszt obsługi długu powinien nadal utrzymywać się na niskim poziomie. W 2016 r. sytuacja na rynku pracy ulegała dalszej poprawie, co potwierdzają dane opublikowane przez resort pracy stopa bezrobocia na koniec grudnia 2016 r. spadła do poziomu 8,3% a więc zmniejszyła się o 1,4 p.p. względem stopy bezrobocia na koniec grudnia 2015 r. Zgodnie z Prognozami makroekonomicznymi profesjonalnych prognostów NBP, nr 4/2016, stopa bezrobocia będzie w dalszym ciągu malała, osiągając 8% na koniec 2017 r. oraz 7,5% na koniec 2018 r. Zgodnie z prognozami makroekonomicznymi NBP, wzrost gospodarczy w 2017 i 2018 r. wyniesie odpowiednio 3,1% oraz 3,3%. Na rynek nieruchomości biurowych największy wpływ ma podaż powierzchni biurowej oraz stopa bezrobocia. Podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie w 2016 r. była na rekordowym poziomie i przekroczyła poziom 400 tys. m2 nowej powierzchni. Zgodnie z raportem Cushman&Wakefield Marketbeat Rynek biurowy w Warszawie, w kolejnych latach wielkość podaży pozostanie na wysokim poziomie ok. 300 tys. m2 rocznie. Rosnąca podaż powierzchni biurowej przyczynia się do wyraźnej rywalizacji o pozyskanie najemców, co przekłada się na obniżenie efektywnych stawek czynszu. Czynnikiem nieco łagodzącym ten niekorzystny trend powinna być w dalszym ciągu spadająca stopa bezrobocia P 2018P Wzrost PKB 1,6% 3,3% 3,6% 2,8% 3,1% 3,3% Średnia stopa inflacji (r/r) 1 0,9% 0,0% -0,9% -0,6% 1,6% 2,0% Stopa referencyjna NBP na koniec okresu 2,5% 2,0% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% Stopa bezrobocia 13,4% 11,4% 9,8% 8,3% 8,0% 7,5% Źródło: Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej kraju w 2016 r. GUS 30 stycznia 2017 r. ; Prognozy makroekonomiczne profesjonalnych prognostów numer 4/2016 NBP Warszawa cel inflacyjny NBP: 2,5% RYNEK INWESTYCYJNY Rok 2016 w Polsce był wyjątkowy pod względem wartości sfinalizowanych transakcji, które sięgnęły 4,5 mld EUR wobec 4,1 mld EUR w 2015 r., z czego na sektor handlowy przypadło 1,9 mld EUR, na sektor biurowy 1,8 mld EUR mld EUR natomiast na sektor magazynowy 0,8 mld EUR. Zgodnie z raportem JLL Warsaw City Report Q42016, największą transakcją 2016 r. był zakup przez południowoafrykański Redefine 75% udziałów w portfelu Echo Prime Properties, którego główną składową były obiekty handlowe. Wśród pozostałych istotnych transakcji należy wymienić przejęcie przez Rockcastle czterech centrów handlowych: w Krakowie, Zielonej Górze, Piotrkowie Trybunalskim oraz w Olsztynie. Stopy kapitalizacji odnoszące się do najlepszych obiektów handlowych typu prime szacuje się na około 5%.

49 Otoczenie makroekonomiczne w 2016 roku RAPORT ROCZNY W sektorze biurowym w 2016 r., największą transakcją był zakup Prime Corporate Center przez Warburg-HIH Invest Real Estate przy rekordowej stopie kapitalizacji w wysokości 5,25%. Do innych znaczących transakcji należy zaliczyć zakup Q22 przez Invesco przy stopie kapitalizacji na poziomie 5,35% oraz zakup Atrium 2 przez Hansainvest przy stopie kapitalizacji na poziomie 5,40%. Według ekspertów JLL, stopy kapitalizacji za obiekty biurowe typu prime w 2017 r. pozostaną stabilne z możliwą dalszą kompresją do poziomu ok. 5%. Z uwagi na utrzymujące się duże zainteresowanie inwestorów, a także na transakcje w toku lub planowane, JLL prognozuje, że całkowity wolumen transakcji w 2017 r. może przekroczyć nawet poziom z 2016 r. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWEJ W WARSZAWIE Zdaniem analityków Cushman&Wakefield w wyniku wysokiego poziomu nowej podaży w 2016 r., średnia stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 14,2%, co stanowi wzrost o 2 p.p. w porównaniu z wartością z końca 2015 (12,3%). Wywoławcze stawki czynszów za powierzchnię typu prime w lokalizacjach centralnych spadły nieznacznie i wyniosły 23,5-24 EUR, natomiast w lokalizacjach poza centrum pozostały na tym samym poziomie i wynosiły około 13 16,5 EUR. Na koniec 2016 r. warszawski rynek o łącznej powierzchni biurowej przekroczył 5 mln m2 powiększając się o 407 tys. m2 nowych biur, z czego aż 40% ubiegłorocznej podaży pochodziło z trzech nowo wybudowanych budynków (Warsaw Spire, Gdański Business Centre 2 oraz Q22). Zdaniem analityków Cushman&Wakefield w 2017 oraz 2018 r. wielkość podaży pozostanie na wysokim poziomie (ok. 300 tys. m2 rocznie), jednakże będzie dużo niższa od rekordowej wartości z 2016 r. W 2016 r. popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie pozostał na wysokim poziomie (750 tys. m2), i pomimo, iż aktywność na rynku najmu nieznacznie spadła względem rekordowej wartości sprzed roku, pozostawał wciąż na znacznie wyższym poziomie niż średnioroczna wartość z lat (650 tys. m2). Absorpcja netto osiągnęła równie wysoki poziom w 2016 r. 230 tys. m2. Silny popyt na powierzchnię biurową kreowany był w dużym stopniu przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Według raportu Cushman & Wakefield, Capital Park był w 2016 r. szóstym co do wielkości graczem pod względem największych nowych nieruchomości biurowych w Warszawie, dostarczając 25 tys. m2 powierzchni biurowej w projekcie Eurocentrum Office Complex Budynek Delta. Największe nieruchomości biurowe w Warszawie oddane w 2016 r. Lp. Projekt Powierzchnia biurowa (m2) Właściciel 1 Warsaw Spire (Wieża) Ghelamco 2 Gdański Business Center HB Reavis 3 Q Echo Investment 4 Proximo Hines 5 West Station HB Reavis 6 Eurocentrum Office Complex Budynek Delta Capital Park Źródło: Cushman & Wakefield, Marketbeat Rynek biurowy w Warszawie

50 48 RAPORT ROCZNY 2016 IV. Przewagi konkurencyjne Tworzymy z myślą o naszych najemcach Wychodząc naprzeciw potrzebom najemców Grupa Capital Park stworzyła autorską koncepcję Biuro Plus. Rozwiązania są zindywidualizowane dla każdego z projektów a podstawą są: wysokiej jakości architektura, ekologia i zrównoważony rozwój, zieleń i jakość otoczenia, promocja sportu i aktywności fizycznej, sztuka i kultura w przestrzeniach wspólnych, szeroki wachlarz usług i kreatywne podejście do Asset Managementu. Asset Management Pozytywny wizerunek biurowca jest budowany przez codzienne relacje z najemcami, dlatego dla Grupy Capital Park jest to strategiczny obszar. Obecnie najemcy zwracają uwagę przede wszystkim na komfort i funkcjonalność obiektu na co dzień. Dlatego prowadzimy nieustający dialog z naszymi najemcami, pytając na bieżąco o ich potrzeby i opinie. Co roku przeprowadzamy badanie wśród najemców, pytając ich o satysfakcję ze współpracy z nami. Niezmiernie cieszy nas fakt, iż w 2016 r. 95% ankietowanych zadowolonych jest ze współpracy z Grupą Capital Park. Dbamy o szeroką ofertę usług, tak aby pracownicy mogli załatwić wiele codziennych spraw na miejscu w biurowcu: sklep spożywczy, pralnia, poprawki krawieckie, bankomat, apteka, fryzjer, drogeria. Organizujemy dla najemców akcje, które z jednej strony promują aktywność fizyczną, a z drugiej są formą zabawy. W minionym roku po raz drugi ogłosiliśmy konkurs na największą ilość kilometrów przejechanych przez pracowników w ramach firmy. Zwycięska firma otrzymała rower. Jednym ze sztandarowych projektów w naszych biurowcach jest budżet partycypacyjny, dzięki któremu pracownicy biur sami mogą wybierać, na co zostaną przeznaczone dodatkowe pieniądze. W zeszłym roku najemcy Eurocentrum wybrali projekt APARAT AED Automatyczny Defibrylator, który w lipcu został przekazany ochronie budynku. Zrealizowany został również drugi projekt DRUGIE ŻYCIE KSIĄŻKI w Eurocentrum powstał punkt wymiany książek, jedną zostawiasz, bierzesz drugą. Biura Capital Park to nie zwykłe biura ale Biura Plus, które są elementem wyróżniającym projekty Capital Park na rynku warszawskim. Zrównoważony rozwój Certyfikacja budynków jest wyrazem profesjonalizmu i troski Grupy Capital Park o środowisko naturalne a także stanowi gwarant tworzenia inwestycji w zgodzie z zasadami zrównoważonego budownictwa zarówno na etapie projektowania, realizacji, jak i późniejszego funkcjonowania budynku. Jest dowodem wystawionym przez niezależnych, akredytowanych ekspertów na neutralność obiektu dla lokalnego ekosystemu. Dlatego Capital Park poddaje certyfikacji obiekty znajdujące się w bogatym portfolio spółki. Eurocentrum posiada certyfikat LEED CS na poziomie Platinum, natomiast Royal Wilanów i ArtN są certyfikowane brytyjskim systemem BREEAM na poziomie Very Good. Doskonałym przykładem zrównoważonego budownictwa jest biurowiec Royal Wilanów, który w 2016 r. dostał aż 3 nagrody. Pierwsze miejsce jako Obiekt Roku w systemach Aluprof. Trzecie miejsce w kategorii Przestrzeń Publiczna Roku Eurobuilds Award oraz wyróżnienie W konkursie Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego w kategorii Najlepszy zrealizowany certyfikowany budynek ekologiczny. W ramach Programu Biuro Plus powstała inicjatywa postawienia uli na dachu budynku Royal Wilanów, propagująca ideę miejskiego pszczelarstwa. Program ten łączy działania na rzecz ochrony środowiska, wspieranie alternatywnej komunikacji, carpooling, segregacja śmieci, edukacja ekologiczna czy urban farming w ramach którego mieści się właśnie podniebna, miejska pasieka.

51 Przewagi konkurencyjne RAPORT ROCZNY Kreatywne podejście do Asset Management Wysokiej jakości architektura + Zieleń i jakość otoczenia Szeroki wachlarz usług BIURO PLUS Promocja sportu i aktywności fizycznej Sztuka i kultura w przestrzeniach wspólnych Ekologia i zrównoważony rozwój

52 50 RAPORT ROCZNY 2016 V. Społeczna odpowiedzialność biznesu Grupa Capital Park prowadzi szereg działań z obszaru społecznej odpowiedzialności biznesu. W sposób odpowiedzialny realizujemy naszą strategię biznesową w równej mierze dbając o rozwój ekonomiczny, społeczny i środowiskowy. Podejmując decyzje inwestycyjne myślimy w perspektywie długoterminowej, a zrealizowane przez nas projekty są odzwierciedleniem szacunku wobec naszych klientów, środowiska i otoczenia. Projekty komercyjne Capital Park charakteryzują się energooszczędnością, funkcjonalnością, wartością estetyczną oraz doborem wysokiej klasy materiałów. Ekologia Każdy z naszych projektów posiada międzynarodowy certyfikat ekologiczny, który jest gwarantem dbałości o środowisko i zasady zrównoważonego budownictwa zarówno na etapie projektowania, realizacji, jak i późniejszego funkcjonowania budynku. Eurocentrum posiada certyfikat LEED CS na poziomie Platinum, natomiast Royal Wilanów i ArtN są certyfikowane brytyjskim systemem BREEAM. Naszych pracowników i najemców również zachęcamy do aktywnego włączania się w działania na rzecz środowiska oraz kształtowania odpowiedzialnych postaw wśród ich współpracowników i klientów. W naszych budynkach stawiamy na ekologiczne rozwiązania. Przede wszystkim budynki położone są w zielonych lokalizacjach, w pobliżu centrum, co umożliwia wygodny dojazd do nich komunikacją miejską. Ponadto zapewniamy szereg udogodnień dla rowerzystów m.in. stacje i boksy rowerowe. Nowością w naszych budynkach są także punkty ładowania pojazdów elektrycznych. ROYAL WILANÓW EUROCENTRUM OFFICE COMPLEX Aby podnosić komfort pracy naszych najemców, nasze budynki posiadają wewnętrzne atria z naturalną zielenią, tworzące niezwykle przyjazny mikroklimat. ART N Rozwiązania ekologiczne w naszych budynkach, przyczyniają się również do obniżania kosztów eksploatacyjnych. Dbamy o to, aby nasi najemcy byli świadomi jakimi rozwiązaniami dysponujemy, dlatego też każda z osób przebywających na co dzień w naszych obiektach posiada dostęp do naszych Ekoprzewodników.

53 Społeczna odpowiedzialność biznesu RAPORT ROCZNY Royal Wilanów, Warszawa Mecenat Wierzymy, że poprzez sztukę, dbałość o historię oraz edukację budujemy świadome, nowoczesne społeczeństwo. Capital Park od początku swojej działalności realizuje program Mecenat, w ramach którego wspiera ważne wydarzenia z obszaru kultury, sztuki, dziedzictwa poprzemysłowego oraz edukacji. Grupa Capital Park od lat wspiera finansowo kluczowe wydarzenia kulturalne, m.in. Festiwal Polskich Filmów Fabularnych w Gdyni. W 2009 r. została powołana do życia Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina, która prowadzi działania własne oraz wspiera inicjatywy innych organizacji. Współpraca z polskimi artystami Zakup dzieł sztuki, które eksponowane będą w kluczowych inwestycjach Grupy to dla nas kolejny krok na drodze do kreowania ich unikalnej atmosfery zgodnie z koncepcją Biura Plus. Sztuka współczesna uzupełnia bogatą ofertę dedykowaną użytkownikom tych obiektów. Pierwszymi z serii dzieł sztuki, które można już podziwiać w obiektach Capital Park są trzy reliefy w holu Eurocentrum Office Complex wykonane przez Macieja Pakalskiego, absolwenta Wydziału Malarstwa Akademii Sztuk Pięknych w Warszawie. W Royal Wilanów wystawy artystów młodego pokolenia odbywają się regularnie. W ubiegłym roku gościliśmy m.in. Michała Jaworskiego fotografa, założyciela firmy Book&Art., Łukasza Stokowskiego współzałożyciela grupy artystycznej MOPSY czy Martę Konieczny absolwentkę Wydziału Grafiki Akademii Sztuk Pięknych w Warszawie. Eurocentrum Office Complex, Warszawa

54 52 RAPORT ROCZNY 2016 VI. Zarządzanie i Ład Korporacyjny ZARZĄD Jan Motz oraz Marcin Juszczyk zostali powołani na kolejną kadencję 23 października 2013 r. Obecna wspólna kadencja trwa 5 lat i upływa 23 października 2018 r. Jednocześnie Rada Nadzorcza Spółki z dniem 19 października 2016 r. powołała w skład Zarządu Spółki Panią Kingę Nowakowską powierzając jej funkcję Członka Zarządu Spółki. Poniżej prezentujemy sylwetki członków Zarządu Spółki. Jan Motz Założyciel i Prezes Zarządu Capital Park z 30-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Był zaangażowany w przygotowanie, finansowanie oraz realizację wielu projektów komercyjnych, w szczególności obiektów biurowych. W latach był właścicielem Progressive Development Inc., spółki budowlanej działającej na rynku amerykańskim. W latach 90. był udziałowcem w grupie polskich firm należących do Euro RSCG, jednego z wiodących koncernów marketingowych w Europie. W 1997 r. założył Communication One Inc., grupę, w skład której wchodziła m.in. spółka Call Center Poland SA, lider na polskim rynku usług call center. Jan Motz jest członkiem Rady Programowej Forum Obywatelskiego Rozwoju prof. Leszka Balcerowicza.

55 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RAPORT ROCZNY Marcin Juszczyk Członek Zarządu Grupy Capital Park, posiada 14-letnie doświadczenie w branży nieruchomości. Od założenia Capital Park w 2003 r. pełni w spółce funkcje strategiczne początkowo jako Dyrektor Finansowy, a od 2006 r. jako Dyrektor Działu Inwestycji. Obecnie pełni funkcję dyrektora odpowiedzialnego za obszary Inwestycji i Finansów (CIO/CFO). Marcin Juszczyk był zaangażowany w realizację ponad 100 transakcji związanych z nieruchomościami w całej Polsce, pozyskał kredyty bankowe w kwocie ponad 700 mln EUR, a także ponad 100 mln EUR z emisji akcji i obligacji na polskim rynku kapitałowym. Zanim dołączył do Capital Park pełnił funkcję Dyrektora Finansowego Grupy Communication One/Call Center Poland SA, czołowej grupy na polskim rynku usług outsourcingowych call/contact center. Do 2001 r. pracował jako konsultant ds. zarządzania i systemów informatycznych oraz lider projektów. Marcin Juszczyk posiada licencję FCCA wydaną przez International Association of Chartered Certified Accountants i jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Krakowie na kierunku Informatyka i Ekonometria. Jest także członkiem Rady REIT Research Foundation, Stowarzyszenia REIT Polska i Urban Land Institute. Kinga Nowakowska Członek Zarządu i Dyrektor Operacyjny Capital Park, dyrektor działów Asset Management, sprzedaży i marketingu firmy. Posiada ponad 12-letnie doświadczenie w branży nieruchomości. Kinga Nowakowska opracowała koncepcję Biuro Plus, dzięki której Capital Park stała się jednym z liderów rynku usług Asset Management, oferując wiele pionierskich rozwiązań. W latach była Dyrektorem Generalnym firmy Call Center Polska SA (należącej do Grupy Communication One), lidera na polskim rynku usług call center, która została z powodzeniem sprzedana w 2007 r. W latach r. pracowała w dziale sprzedaży firmy Sodexi we Francji, jako dyrektor sprzedaży produktów IBM w Europie Środkowo-Wschodniej. Kinga Nowakowska jest absolwentką paryskiej Sorbony, ze specjalizacją Prawo Biznesu.

56 54 RAPORT ROCZNY 2016 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RADA NADZORCZA Wszyscy członkowie Rady Nadzorczej pełnią swoje funkcje od 23 października 2013 r. przez okres wspólnej pięcioletniej kadencji, która upływa 23 października 2018 r. Poniżej prezentujemy sylwetki członków Rady Nadzorczej Spółki. Keith Breslauer Przewodniczący Rady Nadzorczej Keith Breslauer założył Grupę Patron Capital Partners w 1999 r. i jest dyrektorem zarządzającym Patron Capital Advisers LLP, spółki świadczącej usługi doradztwa inwestycyjnego na rzecz Funduszy Patron oraz niektórych innych funduszy wchodzących w skład Grupy Patron Capital Partners. Jest odpowiedzialny przede wszystkim za pozyskiwanie środków dla wszystkich Funduszy Patron. Początek kariery zawodowej Keitha Breslauera przypada na 1987 r., gdy rozpoczął pracę w Lehman Brothers. W 1993 r. przeniósł się do Londynu, gdzie utworzył i kierował Grupą Principal Finance, zajmującą się inwestycjami Lehman Brothers w zakresie inwestowania oportunistycznego oraz inwestycji dających możliwość wygenerowania wartości dodanej (value-add opportunities), skoncentrowanymi głównie na instytucjach finansowych oraz nieruchomościach i spółkach działających na rynku nieruchomości w całej Europie. Keith Breslauer uczestniczył i odgrywał kierowniczą rolę w transakcjach przejęć aktywów o wartości przekraczającej 16 mld USD, obejmujących liczne inwestycje w nieruchomości lub aktywa hipoteczne oraz działające przedsiębiorstwa (hotele, przedsiębiorstwa usługowe i instytucje hipoteczne). Posiada także rozległe doświadczenie w zakresie transakcji korporacyjnych, poczynając od fuzji i przejęć, po pozyskiwanie finansowania kapitałowego lub dłużnego, a także finansowania typu structured finance. Posiada tytuł naukowy Master of Business Administration (MBA) uzyskany na Uniwersytecie w Chicago oraz tytuł Bachelor of Science (BSc) uzyskany w New York University School of Business. Jacek Kseń Niezależny Członek Rady Nadzorczej Od kilkudziesięciu lat związany z rynkami finansowymi. Posiada wieloletnie doświadczenie w radach nadzorczych podmiotów gospodarczych, w tym m.in.: Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne SA, Polimex-Mostostal SA, AmRest Holdings SE, zasiadał w radach nadzorczych m.in. Sygnity SA, NWAI Dom Maklerski SA, ORBIS SA oraz Caspar Asset Management SA Ponadto jest doradcą operacyjnym w Polsce jednego z największych funduszy typu private equity Advent International. W latach przebywał we Francji gdzie pracował w 3 różnych bankach W latach był prezesem Banku Zachodniego WBK SA Od 2007 r. prowadzi własną firmę konsultingową. Ukończył Wydział Handlu Zagranicznego Akademii Ekonomicznej w Poznaniu oraz studia doktoranckie z zakresu międzynarodowych rynków finansowych w Szkole Głównej Planowania i Statystyki w Warszawie (obecnie SGH). Shane Law Członek Rady Nadzorczej Shane Law jest Dyrektorem Operacyjnym Patron Capital Advisers LLP, a pracę w Patron Capital rozpoczął w 2003 r. Oprócz pełnienia funkcji Dyrektora Operacyjnego, zajmuje się również inwestycjami korporacyjnymi i inwestycjami na rynkach kapitałowych dokonywanymi przez Patron Capital. Przed rozpoczęciem pracy w Patron Capital, Shane Law przez sześć lat pracował w bankowości inwestycyjnej, gdzie zajmował się głównie połączeniami i przejęciami na rynku europejskim oraz transakcjami na rynkach instrumentów udziałowych. Przez trzy lata pracował także w Ernst & Young. Posiada tytuł Bachelor of Science (BSc) w dziedzinie matematyki uzyskany na Uniwersytecie w Durham. W 1997 r. otrzymał uprawnienia biegłego rewidenta (Chartered Accountant) i jest członkiem ACCA.

57 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RAPORT ROCZNY Matthew Edward Utting Członek Rady Nadzorczej Od 2000 r. jest dyrektorem ds. inwestycji w Patron Capital Advisers LLP. Wcześniej pracował na stanowiskach analitycznych dla Bank of Nova Scotia, Citibank i Bank of Montreal. Ukończył Uniwersytet w Waterloo z tytułem Master of Arts na kierunku ekonomia oraz z tytułem Bachelor of Arts na kierunku ekonomia stosowana. Anna Frankowska-Gzyra Niezależny Członek Rady Nadzorczej Jest adwokatem amerykańskim i partnerem w kancelarii Weil, Gotshal & Manges Paweł Rymarz sp. k. Ukończyła St. Louis University, gdzie uzyskała tytuł magistra, oraz University of Illinois, Champaign-Urbana, gdzie w 1990 r. otrzymała tytuł Juris Doctor. W lipcu 1990 r. złożyła egzamin adwokacki i została członkiem Rady Adwokackiej stanu Illinois. Po ukończeniu studiów pracowała dla Sidley & Austin, jednej z czołowych amerykańskich firm prawniczych, w departamencie bankowości i finansów. W lipcu 1991 r. podjęła pracę w Altheimer & Gray w Chicago w departamencie spółek handlowych i transakcji międzynarodowych. Od 1996 r. współpracuje z kancelarią Weil, Gotshal & Manges. Specjalizuje się w transakcjach na rynku kapitałowym. Katarzyna Ishikawa Członek Rady Nadzorczej Jest adwokatem, absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Ukończyła aplikację sądową i adwokacką. Zawód adwokata wykonuje od 2001 r., w tym od 2009 r. jako partner w kancelarii Ishikawa, Brocławik, Sajna. Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p. W latach pełniła funkcję członka rady nadzorczej Call Center Poland SA. W latach pełniła funkcję arbitra Sądu Giełdowego przy Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie SA. W latach pełniła funkcję członka rady nadzorczej W.KRUK SA. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie prawa obrotu nieruchomościami, inwestycjami budowlanymi, komercjalizacją powierzchni.

58 56 RAPORT ROCZNY 2016 Zarządzanie i Ład Korporacyjny ZESPÓŁ Grupa Capital Park zatrudnia ponad 70 pracowników. Nasz zespół jest jednym z naszych najcenniejszych aktywów. Naszym celem jest zatrudnianie i utrzymanie najlepszych ludzi, których doświadczenie, kompetencje oraz zaangażowanie przyczynią się do tworzenia naszej przewagi konkurencyjnej. Nasz zespół posiada wiedzę niezbędną do wyszukiwania projektów, przeprowadzania due diligence, pozyskiwania finansowania, uzyskiwania zezwoleń, opracowywania projektów koncepcyjnych, realizacji projektów, a także komercjalizacji i zarządzania. Tym samym w odróżnieniu od wielu firm działających w branży nieruchomości stanowimy zintegrowaną i w pełni funkcjonalną platformę operacyjną posiadającą wewnątrz własnych struktur zasoby pozwalające na kompleksową realizację procesu inwestycyjnego. Dzięki temu Grupa ma umiejętności konieczne do efektywnego zarządzania swoją działalnością, nawet gdyby jej skala znacząco wzrosła, zachowując jednocześnie elastyczność pozwalającą na wykorzystanie zmian zachodzących na rynku nieruchomości i pojawiających się nowych okazji rynkowych. Wierzymy, że zaangażowanie oraz stabilność zespołu są kluczowymi elementami w realizacji naszej strategii. Dlatego też mamy jeden z najniższych wskaźników rotacji personelu.

59 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RAPORT ROCZNY SYSTEMY MOTYWACYJNE Na każdym szczeblu organizacyjnym stosujemy systemy wynagradzania premiujące skuteczność w działaniu oraz budowę wartości firmy. Z każdym z pracowników są ustalane indywidualne cele, tak aby jego praca przyczyniała się do realizacji strategii Grupy. Wynagrodzenia pracowników składają się z części stałej oraz części zmiennej uzależnionej od realizacji założonych celów. Systemem motywacyjnym objęty jest również Zarząd. System dla Zarządu oparty jest na emisji warrantów subskrypcyjnych zakładający emisję do tys. warrantów uprawniających do objęcia takiej samej liczby akcji zwykłych na okaziciela serii D o wartości nominalnej równej 1 PLN każda, wyemitowanej po cenie emisyjnej stanowiącej równowartość jej wartości nominalnej na warunkach określonych w Programie Motywacyjnym przyjętym uchwałą nr 3 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki z dnia 30 września 2013 r. Do dnia sporządzenia niniejszego raportu w ramach Programu Motywacyjnego wydanych zostało tys. warrantów stanowiących 29,2% wszystkich warrantów możliwych do wydania w ramach Programu, z czego w stosunku do tys. sztuk wykonano prawa z warrantów subskrypcyjnych. Maksymalna liczba akcji wyemitowanych w ramach tego systemu może wynieść nie więcej niż 6,5% kapitału akcyjnego (po IPO i systemie motywacyjnym). Zgodnie z raportem z wyceny niezależnego eksperta na dzień 31 grudnia 2016 r. całkowita ilość wydanych warrantów wyniesie do tys. sztuk. Powyższa wycena została sporządzona przy wykorzystaniu modelu Blacka-Scholesa. Na dzień 21 marca 2017 roku zaplanowane zostało Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, na którym zostaną poddane pod głosowanie uchwały o zmianach w Regulaminie Programu Motywacyjnego. Celem zmian w Regulaminie Pro- gramu Motywacyjnego jest uchwalenie nowego Programu na okres kolejnych trzech lat dla Jana Motza, Kingi Nowakowskiej, Marcina Juszczyka oraz kadry zarządzającej w drodze uchwały uprawnionego organu Spółki. Program opiera się na takich samych kluczowych czynnikach jak poprzednio, tj.: wzrost wartości aktywów netto oraz wzrost ceny akcji, co zapewnia zrównanie interesów kadry zarządzającej oraz akcjonariuszy Capital Park SA. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu członkowie Zarządu byli w posiadaniu akcji lub warrantów Spółki zgodnie z poniższym zestawieniem: Jan Motz Marcin Juszczyk Seria Akcje (szt.) Warranty (szt.) A 1 - B C D E F G B - C - D E F G wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych serii A, B oraz C Członkowie Zarządu nie posiadali udziałów w żadnej ze spółek celowych należących do Grupy Capital Park.

60 58 RAPORT ROCZNY 2016 Zarządzanie i Ład Korporacyjny AKCJONARIAT Podmiotem dominującym wobec Capital Park SA są Fundusze II i III z grupy Patron Capital Partners, która na dzień 31 grudnia 2016 r. pośrednio posiadała 72,4% kapitału zakładowego i 70,6% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki poprzez spółkę CP Holdings s. à r. l. Grupa Patron Capital Partners to jedna z wiodących grup funduszy inwestujących w nieruchomości w Europie, która zarządza kapitałem o szacunkowej wartości 3,4 mld EUR. Grupa Patron Capital Partners jest strategicznym inwestorem Grupy Capital Park od 2005 r. Kolejne 2,6% akcji oraz 5,1% głosów na WZA Spółki należało do Prezesa Zarządu Grupy Capital Park, tj. Jana Motza. Akcjonariat rozproszony posiadał 25,0% akcji oraz 24,3% głosów na WZA Spółki, w tym głównie czołowe polskie fundusze emerytalne. Struktura akcjonariatu na dzień r. wg głosów na WZA Pozostali 14,4% MetLife 9,9% Jan Motz 5,1% CP Holdings S.àr. l. 70,6% Źródło: Capital Park W dniu 2 września 2016 r. zostało zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Spółki z kwoty 105,3 mln PLN do kwoty 106,2 mln PLN w drodze emisji akcji na okaziciela serii D, poprzez wykonanie praw warrantów subskrypcyjnych serii B. Ponadto, w dniu 26 stycznia 2017 r. zostało zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Spółki z kwoty 106,2 mln PLN do kwoty 106,4 mln PLN w drodze emisji akcji na okaziciela serii D, poprzez wykonanie praw warrantów subskrypcyjnych serii C. Warranty zostały wydane przez Spółkę na podstawie Uchwały nr 5 NWZA Spółki z dnia 28 lipca 2011 r. w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisji warrantów subskrypcyjnych z wyłączeniem w całości prawa poboru akcjonariuszy w odniesieniu do akcji emitowanych w ramach kapitału warunkowego i warrantów subskrypcyjnych oraz przyjęcia Regulaminu Programu Motywacyjnego, zmienionej w dniu 30 września 2013 r. Uchwałą nr 3 NWZA Spółki. Zestawienie wszystkich akcji Spółki w podziale na serie, wg stanu na dzień r. przedstawia tabela poniżej: Seria Liczba akcji Wartość nominalna 1 akcji Łączna wartość nominalna Przeznaczone do obrotu A , Tak kapitał założycielski B , Tak podwyższenie kapitału lipiec 2011 r. C , Tak publiczna oferta akcji (IPO) D , Tak program motywacyjny marzec 2015 r. E , Tak konwersja pożyczek od gł. akcjonariusza F , Nie PLN PLN Opis akcje uprzywilejowane co do głosu, w ten sposób, że na 1 akcję przypadają 2 głosy 1 W związku z zarejestrowaniem w dniu 26 stycznia 2017 r. podwyższenie kapitału zakładowego poprzez wykonanie praw z 170,4 tys. warrantów subskrypcyjnych serii C na dzień pisania niniejszego Raportu liczba akcji serii D wyniosła sztuk a łączna liczba akcji wyniosła sztuk.

61 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RAPORT ROCZNY STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK SA CP RETAIL B.V. 100% Patron Wilanow S. à r.l. 50% Capital Park Kraków Sp. z o.o. 100% Dakota Investments Sp. z o.o. 100% Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. 100% Sander Investments Sp. z o.o. 100% SO SPV 50 60% RM1 Sp. z o.o. 100% Hazel Investments Sp. z o.o. 100% Oberhausen Sp. z o.o. 53% CP Development S.à r.l. 100% Roryd Investments Sp. z o.o. 100% REIA FIZ AN 16% ArtN Sp. z o.o. 100% Marlene Investments Sp. z o.o. 100% REIA FIZ AN II 100% Sporty Department Store Sp. z o.o. 100% CP Retail ( SPV 2 ) Sp. z o.o. 100% Capital Park Gdańsk Sp. z o.o. 100% Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina 100% Real Assets Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA 100% Diamante Investments Sp. z o.o. 100% Vera Investments Bis Sp. z o.o. 100% CP Management Sp. z o.o. 100% Alferno Investments Sp. z o.o. 100% 75% DT-SPV 12 Sp. z o.o 25% Aspire Investments Sp. z o.o. 100% Silverado Investments Sp. z o.o. 100% Emir 30 Sp. z o.o. 100% Capital Park Opole Sp. z o.o. 100% Elena Investments Sp. z o.o. 100%

62 60 RAPORT ROCZNY 2016 Zarządzanie i Ład Korporacyjny OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO Od chwili dopuszczenia akcji do obrotu na rynku podstawowym GPW, Zarząd stosuje wszystkie zasady ładu korporacyjnego zgodnie z dokumentem Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW, z zastrzeżeniem następujących: ppi.z.i.13. co do obowiązku zamieszczenia na stronie internetowej Spółki informacji na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w niniejszym dokumencie spójną z informacjami, które w tym zakresie spółka powinna przekazać na podstawie odpowiednich przepisów, ppi.z co do obowiązku zamieszczenia na stronie internetowej Spółki informacji na temat planowanej transmisji obrad walnego zgromadzenia nie później niż w terminie 7 dni przed datą walnego zgromadzenia oraz zasada powiązana z powyższą zasadą: IV.Z.2., ppii.z.2. Zasiadanie członków zarządu spółki w zarządach lub radach nadzorczych spółek spoza grupy kapitałowej spółki wymaga zgody rady nadzorczej, ppii.z.8. Przewodniczący komitetu audytu spełnia kryteria niezależności wskazane w zasadzie II.Z.4., ppiv.z.2. W powiązaniu z rekomendacją IV.R.2, jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu spółki, spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, ppiv.z.9. Spółka dokłada starań, aby projekty uchwał walnego zgromadzenia zawierały uzasadnienie, jeżeli ułatwi to akcjonariuszom podjęcie uchwały z należytym rozeznaniem. W przypadku, gdy umieszczenie danej sprawy w porządku obrad walnego zgromadzenia następuje na żądanie akcjonariusza lub akcjonariuszy, zarząd lub przewodniczący walnego zgromadzenia zwraca się o przedstawienie uzasadnienia proponowanej uchwały. W istotnych sprawach lub mogących budzić wątpliwości akcjonariuszy spółka przekaże uzasadnienie, chyba że w inny sposób przedstawi akcjonariuszom informacje, które zapewnią podjęcie uchwały z należytym rozeznaniem. W przypadku gdy implementowanie zasad ładu korporacyjnego będzie wymagać dokonania zmian w dokumentacji korporacyjnej Spółki (Statut, regulamin Zarządu, regulamin Rady Nadzorczej, regulamin Walnego Zgromadzenia), Zarząd zainicjuje niezbędne działania w tym kierunku. Zarząd zamierza także rekomendować Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu przestrzeganie wszystkich zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW z wyjątkami wskazanymi powyżej. Należy podkreślić, że decyzja co do przestrzegania części zasad określonych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW należeć będzie do akcjonariuszy Spółki oraz do Rady Nadzorczej. Zasady powoływania, odwoływania Zarządu Zgodnie ze Statutem Zarząd Spółki może liczyć od jednego do czterech członków. Członkowie Zarządu są powoływani na okres wspólnej pięcioletniej kadencji. Liczba członków Zarządu określana jest przez Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza ma prawo do zawieszania, z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz do delegowania członków Rady Nadzorczej na okres nie dłuższy niż trzy miesiące. Członek Zarządu może być również odwołany lub zawieszony w czynnościach uchwałą Walnego Zgromadzenia. Zasady działania Zarządu Zarząd kieruje działalnością Spółki, zarządza jej majątkiem oraz reprezentuje Spółkę na zewnątrz przed sądami, organami władzy i wobec osób trzecich. Zarząd działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, postanowień Statutu Spółki oraz Regulaminu Zarządu zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 2/11/2013 w dniu 18 listopada 2013 r. Do reprezentacji Spółki upoważniony jest każdy członek Zarządu jednoosobowo. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. W razie równej liczby głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Zgodnie ze Statutem posiedzenia Zarządu mogą się odbywać, a uchwały Zarządu mogą być podejmowane przy użyciu bezpośrednich środków komunikacji na odległość, szczególnie w formie wideo lub telekonferencji. Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej Zgodnie ze Statutem Rada Nadzorcza składa się z sześciu członków powoływanych na wspólną pięcioletnią kadencję. Dwóch członków Rady Nadzorczej powołuje i odwołuje Walne Zgromadzenie, natomiast czterech członków Rady Nadzorczej powołują i odwołują akcjonariusze Spółki w drodze wykonania uprawnień osobistych. Pierwszej Uprawnionej Grupie (Jan Motz) przysługuje uprawnienie osobiste do powoływania i odwoływania jednego członka Rady Nadzorczej, a Drugiej Uprawnionej Grupie (spółka CP Holdings s. à r.l.) przysługuje uprawnienie osobiste do powoływania i odwoływania trzech członków Rady Nadzorczej z Przewodniczącym Rady Nadzorczej włącznie. W dniu 30 września 2013 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Capital Park SA powołało dwóch Niezależnych Członków Rady Nadzorczej panią Annę Frankowską-Gzyrę oraz pana Jacka Kseń.

63 Zarządzanie i Ład Korporacyjny RAPORT ROCZNY W ramach Rady Nadzorczej zostały powołane: Komitet Inwestycyjny, Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń. Skład komitetów w 2016 r. kształtował się jak poniżej: Skład komitetów Rady Nadzorczej Komitet Inwestycyjny Komitet Audytu Komitet Wynagrodzeń Keith Breslauer Jacek Kseń Shane Law Matt Utting Anna Frankowska-Gzyra Katarzyna Ishikawa Zasady działania Rady Nadzorczej Rada Nadzorcza działa na podstawie Statutu oraz uchwalonego przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 3/11/2013 w dniu 18 listopada 2013 r. Regulaminu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. Oprócz spraw zastrzeżonych przepisami Kodeksu Spółek Handlowych do kompetencji Rady Nadzorczej należy m.in. ppzatwierdzanie rocznych planów finansowych, ppwyrażanie zgody na wszelkie transakcje lub czynności prawne, które nie były uwzględnione albo realizowane są na warunkach odbiegających od przedstawionych w rocznym biznesplanie Grupy, których wartość przekracza netto ustalony limit (z zastrzeżeniem 23 ust. 4 Statutu), ppwybór podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych i do przeprowadzenia czynności rewizji finansowej Spółki, ppwykonywanie praw głosu przez Zarząd działający w imieniu Spółki jako akcjonariusza lub wspólnika jej podmiotów zależnych na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników takich podmiotów zależnych w wybranych sprawach. Zgodnie ze Statutem do ważności uchwał Rady Nadzorczej wymagane jest zaproszenie wszystkich i obecność na posiedzeniu, na którym uchwały mają zostać podjęte, co najmniej czterech jej członków. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równej liczby głosów za i przeciw decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Uchwały Rady Nadzorczej dotyczące zawieszania lub odwoływania członków Zarządu podejmowane są przynajmniej większością czterech z sześciu głosów. KOMITET INWESTYCYJNY Do zadań Komitetu Inwestycyjnego należy przede wszystkim konsultowanie i rozpatrywanie: pproponowanych inwestycji i nabycia mienia Grupy, ppwszelkiej dokumentacji finansowej i prawnej związanej z inwestycjami Grupy, ppwyboru osób na stanowiska wykonawcze wyższego szczebla, ppnadzoru nad wydatkami kapitałowymi Grupy. Komitet Inwestycyjny odbywa posiedzenia z członkami Zarządu co najmniej raz w miesiącu oraz ma prawo do żądania odbycia posiedzenia z członkami Zarządu według własnego uznania. Komitet Inwestycyjny otrzymuje miesięczne sprawozdania z zarządzania oraz projekty sprawozdań dotyczących istotnych zdarzeń, które zaszły w działalności Spółki. Ponadto Komitet Inwestycyjny otrzymuje projekty biznesplanów. KOMITET AUDYTU Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności: ppnadzór nad komórką organizacyjną zajmującą się audytem wewnętrznym. Funkcje audytora wewnętrznego w Grupie pełni pełni kontroler finansowy, ppmonitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej, ppmonitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem, ppmonitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej, pprekomendowanie Radzie Nadzorczej wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych, ppmonitorowanie niezależności biegłego rewidenta i podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych, ppdokonywanie przeglądu sprawozdań finansowych Spółki oraz przedstawianie Radzie Nadzorczej opinii na ich temat, pprzegląd transakcji z podmiotami powiązanymi. KOMITET WYNAGRODZEŃ W zakresie zadań i funkcjonowania Komitetu Wynagrodzeń i Komitetu Nominacji stosuje się Załącznik I do Zalecenia Komisji Europejskiej (2005/162/WE) z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącego roli dyrektorów niewykonawczych.

64 62 RAPORT ROCZNY 2016 VII. Główne czynniki ryzyka i zagrożeń Podejście Grupy do zarządzania ryzykiem jest odzwierciedleniem stosowanego modelu biznesowego oraz bazuje na doświadczeniach i wiedzy zaangażowanego zespołu menedżerskiego. Wszelkie decyzje inwestycyjne oraz postępy prac nad projektami są omawiane na cyklicznych spotkaniach Zarządu. Niżej opisane obszary ryzyka oraz skuteczność zarządzania nimi podlegają również stałej weryfikacji przez Dział Kontroli Wewnętrznej oraz Komitet Audytu. Decyzje inwestycyjne mogące nieść potencjalnie wyższe ryzyko lub związane z zaangażowaniem znacznych nakładów podlegają też weryfikacji Komitetu Inwestycyjnego. Poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają największy wpływ na działalność Grupy. Omówione poniżej ryzyka nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa. Pełna lista czynników ryzyka, które Grupa aktualnie uważa za istotne, została przedstawiona w prospekcie emisyjnym podstawowym dotyczącym publicznego programu emisji obligacji o łącznej wartości 100 mln PLN, zatwierdzonym przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 24 listopada 2014 r., opublikowanym na stronie internetowej Spółki. Podejście Grupy do Zarządzania ryzykiem nie zmieniło się w stosunku do ubiegłego roku. ZEWNĘTRZNE CZYNNIKI RYZYKA CZYNNIKI RYZYKA WPŁYW DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ pppogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce pppogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej ppcykliczność rynku nieruchomości pppogorszenie sytuacji w branży finansowej ppzmiany w polskim systemie finansowym postępująca deregulacja OFE ppwahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN ppwzrost stóp procentowych ppspadek stóp procentowych ppspadek wartości rynkowej nieruchomości ppzmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzące do utraty płynności ppupadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności ppspadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości ppmniejsza dostępność kredytów ppmniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji ppwyższe koszty finansowania RYZYKO KURSOWE ppmniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN ppmniejsze przychody z najmu ppspadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieruchomości RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH ppwzrost kosztów obsługi długu spowodowany wzrostem stóp procentowych ppwzrost stóp kapitalizacji (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą rosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych ppodwrotna sytuacja: spadek stóp kapitalizacji w wyniku spadku stóp procentowych powodujący wzrost cen nieruchomości, które Grupa chce nabywać ppodpowiedni dobór nieruchomości wchodzących w skład portfela. Staranna analiza lokalizacji i jakości nieruchomości pppodnoszenie wartości nieruchomości poprzez systematyczne remonty i modernizacje ppdobór najemców o stabilnej sytuacji finansowej i silnej marce. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi instytucjami ppwykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego ppdywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi pprozbudowa przychodów o element dywidendowy i zarządzanie nieruchomościami ppstosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty kredytu do waluty najmu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest euro a hedgeing bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil eksportera. Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest niemożliwe ppstosowanie w ograniczonym zakresie dostępnych na rynku instrumentów pochodnych ppstosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód ppciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii ppwykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem pomiędzy mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem

65 Główne czynniki ryzyka i zagrożeń RAPORT ROCZNY CZYNNIKI RYZYKA WPŁYW DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO RYZYKO KONKURENCJI ppdziałania firm konkurencyjnych ppdziałania lokalnych inwestorów indywidualnych ppspadek czynszów i cen sprzedaży nieruchomości ppwzrost poziomu pustostanów ppwzrost cen i kosztów zakupu nieruchomości pputrudnienie i wydłużenie procesu inwestycyjnego ppstaranny dobór nieruchomości oraz wykorzystanie możliwości związanych z distressed assets ppwykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów ppwykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy ppaktywne zarządzanie nieruchomościami, ppopracowanie unikalnych koncepcji wyróżniających projekty Capital Park na rynku, m.in. Biuro Plus czy Make stories not stores CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI CZYNNIKI RYZYKA WPŁYW DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW pputrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu ppniepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż powierzchni biurowej pputrata kluczowego najemcy (anchor tenant) ppspadek wartości nieruchomości rozpoznawany jako strata z aktualizacji wyceny ppprzyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych strategii dla danego projektu ppprzekroczenie budżetu ppniedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i terminów ppnieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie ppopieszałość działania krajowej administracji i urzędów ppdziałania organizacji społecznych lub właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz okolicznych mieszkańców ppbrak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego pputrata przychodów i płynności poprzez m.in.: ppspadek przychodu z najmu ppbrak możliwości sprzedaży nieruchomości ppbrak możliwości uruchomienia finansowania bankowego RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI ppniższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości ppwartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE ppspadek marży deweloperskiej ppopóźnienie realizacji projektu prowadzące do spadku przychodów z najmu ppnaruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe pppojawienie się roszczeń ppnegatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH ppnieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowadzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego ppwydłużenie procesu pozyskania pozwoleń prowadzące do obniżenia rentowności inwestycji ppcofnięcie uzyskanych pozwoleń ppstaranny dobór najemców ppwspółpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie ppatrakcyjna oferta dla najemców ppsystematyczny monitoring zadowolenia najemców (m.in. poprzez okresowe badania satysfakcji klientów) i podejmowanie działań naprawczych ppstosowanie kaucji i gwarancji bankowych jako zabezpieczenia umów najmu ppwspółpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi ppstaranny dobór metod wyceny ppstosowanie kilkuetapowej procedury akceptacji wyceny ppsystematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń ppwspółpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej ppzabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji ppstały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specjalistyczne firmy zewnętrzne ppzatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów ppdoświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz stały monitoring przebiegu prac ppwykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyjnych ppzatrudnianie specjalistów w wielu dziedzinach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych

66

67 VIII. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy Capital Park

68 66 RAPORT ROCZNY 2016 Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy Capital Park

69 Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy Capital Park RAPORT ROCZNY

70 68 RAPORT ROCZNY 2016 Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy Capital Park

71 Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy Capital Park RAPORT ROCZNY

72 ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2016 ROK