RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY III KW. 2016

Transkrypt

1 WROCŁAW OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY III KW. 2016

2 Within Q1-Q3 2016, a further dynamic development was observed in the office market in Wrocław. Record-breaking developers activity was accompanied by a stable, high demand, and vacancy rate and asking rents at the end of September maintained at the level comparable with the previous quarter. As of the end of September 2016, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 771,000 sq m, out of which 720,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (867,000 sq m of modern office stock, including 783,000 sq m of rentable stock). Vast majority of the office space in Wrocław is situated in four areas of concentration: core city centre, where some 25% of existing stock is situated, subcentral locations outside the historic city centre, where further 26% of the local stock is located, Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), with some 29% of existing supply, the area along Southern Business Axis, which focuses some 7% of the Wrocław s office space. Remaining 13% of Wrocław s office stock is situated outside the aforementioned areas of concentration. CHART 1 Annual and cumulative supply of total office space in Wrocław f sq m 0 new supply new supply - forecast cumulative supply f 2017f sq m Within the period between January and September 2016, 62,000 sq m of office space f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of September 2016 Source: Knight Frank, PORF DOMINIKAŃSKI, Union Investment 2

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW in 7 buildings was delivered to the market. The largest completed developments include: Pegaz (18,500 sq m) by UBM Polska, Kaufland HQ (16,000 sq m), 3 rd and 4 th stage of Zita building (9,600 sq m) in Promenady Business Park developed by Vantage Development, and Nicolas Business Center (9,300 sq m) completed by Global Center. CHART 2 Vacancy rate in Wrocław office market - Q % Vacancy rate (% of total stock) Despite a significant volume of new supply delivered to the market since the beginning of 2016, developers activity has not weaken. Five investments amounting to 80,000 sq m commenced only in Q As a result, at the end of September 2016, approximately 225,000 sq m of office space in 27 schemes was identified at the construction stage. Currently only 3% of office space under construction is located in the city centre. 49% is being developed in subcentral locations, 31% concentrates in Western Business District, 12% in the area of Southern Business Axis while remaining 5% is situated outside the aforementioned areas of concentration. Based on the developers schedules, it is estimated, that by the end of 2016 office stock in Wrocław may expand by nearly 86,000 sq m, which will result in the highest volume of new supply in the history of the local market. Further 60,000 sq m of space under construction should be completed in Tenants interest in office space in Wrocław has remained strong since the beginning of 2016, being slightly higher than in the previous 10% CHART 3 Office take-up in major regional markets in Poland - Q Kraków Wrocław 8% 6% 4% 2% 0 Source: Knight Frank, PORF years. In the analysed period lease agreements amounting to 79,000 sq m were signed, which exceeded an average annual volume recorded within - (78,000 sq m) and was about 40% higher than in the analogical period of. Pre-let agreements constituted 39% of lease transactions volume, both renewals and new leases in the existing buildings accounted for Remaining 4 markets 19% of leased space, 20% of the space was taken-up by their owners and 3% of leased space was a subject of expansions. Office demand in Wrocław has been driven mainly by the companies of the BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. According to Knight Frank s estimations, above 36% of office space in the city is occupied by the companies representing business services sector. At the end of September 2016, approximately 79,000 sq m of office space was available in Wrocław, which represented 10.2% of total stock (10.9% of rentable stock). Vacancy rate remained almost unchanged when compared to the end of Q (increase by 0.1 pp.) but increased by 2.2 pp. compared to the end of, which resulted from a significant volume of new supply, delivered to the market in the buildings which were not fully leased upon completion. Additionally, further increase of vacancy rate is expected in the forthcoming months due to a significant volume of space under construction that will be delivered to the market. Q sq m Source: Knight Frank, PORF Q1-Q Since the beginning of the year, rents in most of the schemes in Wrocław have remained relatively stable. At the end of September 2016, asking rents in the A-class schemes ranged between EUR 13 and EUR 15.5/sq m/month while in the B-class buildings varied between EUR or PLN 40-55/sq m/month. According to Knight Frank s estimations, effective rents can be 10-15% lower than the asking level. 3

4 OFFICE MARKET IN WROCŁAW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q / III KWARTAŁ 2016 WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU Bielany Business Point Megapolis Development Ślężna Park Hilten Partner Point II Partner Capital Group Business Garden Wrocław Vastint Poland BZ WBK BZ WBK West Link Echo Investment CENTRE / CENTRUM SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE Sagittarius Echo Investment Retro Office House LC Corp Rzeźnicza DreamRiver Development Twelve i2 Development Green 2Day Wrocław Skanska Property Poland Crownway Investments Rynek Verity Development Property name / Nazwa projektu Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper Komandorska PZU Inwestycje 4 5

5 W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2016 roku obserwowaliśmy dalszy dynamiczny rozwój rynku biurowego we Wrocławiu. Rekordowej aktywności deweloperów towarzyszył stabilny, wysoki popyt, zaś poziom pustostanów i wywoławcze stawki czynszu na koniec września utrzymały się na poziomie porównywalnym z poprzednim kwartałem. Na koniec września 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około m², z czego m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie ( m² nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym m² na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji: w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 25% istniejącej podaży, w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 26% powierzchni biurowej w mieście, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 29% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście. Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji. W okresie od stycznia do września 2016 roku we Wrocławiu oddano do użytku m² powierzchni biurowej w siedmiu projektach. Wśród największych ukończonych budynków należy wymienić biurowiec Pegaz ( m²) zrealizowany przez UBM Polska, siedzibę firmy Kaufland ( m²), III i IV etap biurowca Zita (9.600 m²) w ramach kompleksu Promenady Business Park realizowanego przez Vantage Development czy Nicolas Business Center (9.300 m²) wybudowany przez Global Center. Mimo znaczącego wolumenu nowej podaży dostarczonej w pierwszych miesiącach bieżącego roku, aktywność deweloperów nie słabnie. Tylko w III kwartale 2016 roku rozpoczęto realizację pięciu inwestycji o łącznej powierzchni około m². W rezultacie na koniec września 2016 roku WROCŁAW 101, Crownway Investments WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu p m 2 0 nowa podaż Źródło: Knight Frank, PORF nowa podaż - prognoza podaż skumulowana p 2017p p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec września m 2 6

6 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU w fazie realizacji znajdowało się m² powierzchni biurowej w 27 projektach. Obecnie jedynie 3% podaży w budowie zlokalizowane jest w centrum miasta, 49% w lokalizacjach okołocentralnych, 31% w Zachodnim Obszarze Biznesu, 12% w obrębie Południowej Osi Biznesu, zaś pozostałe 5% usytuowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że w 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się jeszcze o blisko m², bijąc tym samym rekord rocznej nowej podaży na lokalnym rynku. Kolejne m² powierzchni w budowie powinno zostać ukończone w 2017 roku. WYKRES 2 Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu - III kw % 10% 8% 6% 4% Współczynnik pustostanów Zainteresowanie najemców powierzchnią biurową we Wrocławiu od początku roku utrzymało się na wysokim poziomie, nieco wyższym niż w poprzednich latach. W analizowanym okresie podpisano umowy obejmujące około m², co przekroczyło średni roczny wolumen transakcji notowany latach - ( m²) i przewyższyło o 40% wynik odnotowany w analogicznym okresie poprzedniego roku. Umowy pre-let objęły 39% wszystkich transakcji, po 19% przypadło na renegocjacje i nowe umowy w ukończonych budynkach, 20% powierzchni zostało zajęte przez ich właścicieli, a ekspansje WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych - III kw Kraków Wrocław 2% 0 Źródło: Knight Frank, PORF najemców objęły 3% zajętej powierzchni. Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, Pozostałe 4 rynki regionalne III kw firmy z branży R&D i informatycznej. Według szacunków Knight Frank, najemcy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu zajmują już ponad 36% powierzchni biurowej w mieście. Na koniec września 2016 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było m² nowoczesnych biur, co stanowiło 10,2% całkowitych zasobów (10,9% powierzchni przeznaczonej na wynajem). Tym samym współczynnik pustostanów praktycznie nie uległ zmianie w stosunku do końca II kw (wzrost o 0,1 pp.), ale jednocześnie wzrósł o około 2,2 pp. w porównaniu z końcem roku. Wynika to przede wszystkim ze znaczącego wolumenu powierzchni dostarczonej na rynek w budynkach, które nie były w pełni wynajęte w momencie ukończenia. W nadchodzących miesiącach oczekiwany jest dalszy wzrost poziomu współczynnika z uwagi na znaczną ilość powierzchni, która ma zostać dostarczona na rynek m 2 I-III kw Od początku 2016 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec września czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m²/ miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR/m²/ miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych. Źródło: Knight Frank, PORF 7

7 COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Market in Poland: Q Rynek Komercyjny w Polsce: III kw Office market in Warsaw: Q Rynek biurowy w Warszawie: III kw Office Market in Kraków: Q Rynek biurowy w Krakowie: III kw Let s Meet in Warsaw. A culinary map: 2016 Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Miejsca Spotkań. Kulinarna mapa Warszawy: 2016 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.