RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017

Transkrypt

1 WROCŁAW OFFICE MARKET Q4 / RYNEK BIUROWY IV KW.

2 OFFICE MARKET IN WROCŁAW has passed in Wrocław as a period of a record-high demand, which together with a relatively low volume of new supply delivered to the market resulted in a significant decrease of the vacancy rate. It encouraged developers to commence new investments. As a consequence, ended with a record-breaking volume of office space under construction. Strengthening competition among landlords leads to higher expectations of tenants regarding offered incentives and decrease of effective rents, but asking rates still remain stable. New supply: 53,600 in 10 schemes Annual and cumulative supply of office space in Wrocław f New supply office space under construction 170,000 As of the end of, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 906,000, of which 855,000 was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (1.1m of modern office stock). Vast majority of the PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT % 2018f 0 f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of 6% (decrease by 3.1 pp. year-on-year) % 9.4% % WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS 4% 2% Vacancy rate: Vacancy rate (% of total stock) Record-high demand: % Cumulative supply Vacancy rate in the Wrocław office market New supply - forecast CHART 1 291,000 2 CHART 2 0 office space in Wrocław is situated in four areas of concentration: the core city centre, where some 22% of the existing stock is situated, subcentral locations outside the historic city centre, where further 29% of the local stock is located, Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), with some 29% of existing supply, the area along Southern Business Axis, which focuses some 7% of the Wrocław s office space. Remaining 13% of the Wrocław s office stock is situated outside aforementioned areas of concentration. In, the office stock in Wrocław expanded by 53,600 in 10 schemes, of which the largest were Green 2Day (17,600 ; Skanska Property Poland), Bielany Business Point (12,000 ; Megapolis Development) and Wroclavia Offices (7,500 ; Unibail-Rodamco). The new supply in the recent year was nearly 3 times lower than in the record-breaking and approximately 35% lower than average annual new supply within 5 recent years. However, the activity of developers is currently record-high. In investors commenced the construction of approximately 200,000 of new office buildings, and at the end of December the total volume of space under construction amounted to 291,000 in 21 schemes, which was the second highest result among major regional office markets in Poland. Based on the developers schedules, it is estimated, that the office stock in Wrocław may expand by 155,000 in 2018 and further 136,000 of office space should be completed in Vast majority of developed space is located in the Western Business District (some 160,000, of which 79,000 is located in Business Garden 2 by Vastint Poland). In, office demand in Wrocław reached another record. Approximately 170,000 was a subject of lease agreements, 36% more than in the best year, and nearly 80% more when compared with the average annual take-up CHART 3 Office take-up in the Wrocław office market Q1 Q2 Q3 Q4 0 within recent 5 years. In the previous year, the most common were new agreements in existing buildings constituting 40% of signed lease contracts. Renewals comprised 27% of the take-up, pre-let agreements constituted 24% of the lease volume, while expansions accounted for 9% of the leased space. At the end of, approximately 85,600 of office space was available in Wrocław, which represented 9.4% of total stock. The vacancy rate decreased by 3.1 pp. when compared to the end of. It has resulted from a significant activity of tenants and relatively low new supply. Nevertheless, a slight growth of the vacancy rate is expected within the forthcoming months due to the significant new supply that will be delivered to the market. However, taking into account that 40% of space under construction has already been secured with pre-let agreements (65% considering schemes with planned completion date in 2018), the growth of the indicator may not be too sharp. In Q4, rents in most of schemes in Wrocław has remained stable. Asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and EUR 15//month (EUR 15.5 in selected schemes in the city centre), while in B-class buildings varied between EUR 10-13//month. According to Knight Frank s estimations, effective rents can be 10-20% lower than the asking level. 3

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 / IV KWARTAŁ SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU Vastint Poland Carbon Tower Cavatina BZ WBK BZ WBK West Link Echo Investment CU Office A Grupa Buma, REINO Partners Diamentum Office Cavatina Award Business Park Wielka i2 Development ,400 4 Award Business Park SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE CENTRE / CENTRUM Nowy Targ Business Garden Skanska Property Poland Property name / Nazwa projektu Rentable office space () / Powierzchnia biurowa (m2) Sagittarius Business House Echo Investment Retro Office House LC Corp City Forum City One Archicom M Kernov Properties Owner / Developer / Właściciel / Deweloper 5

4 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU rok minął we Wrocławiu pod znakiem rekordowego poziomu popytu, co w połączeniu z relatywnie niewielką ilością nowej powierzchni dostarczonej na rynek poskutkowało wyraźnym spadkiem współczynnika pustostanów. Zachęciło to deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, czego efektem był rekordowy wolumen powierzchni biurowej w budowie. Nasilająca się konkurencja wśród właścicieli budynków sprawia, że najemcy zwiększają oczekiwania odnośnie oferowanych zachęt i obniżek stawek efektywnych, jednak czynsze wywoławcze nadal utrzymują się na stabilnym poziomie. Nowa podaż: m 2 w 10 projektach m 2 powierzchnia biurowa w budowie Rekordowy popyt: około m 2 Pustostany: 9,4% (spadek o 3,1pp. r/r) Na koniec roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około m², z czego m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (1,1 mln m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji: w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 22% istniejącej podaży, w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 29% powierzchni biurowej w mieście, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 29% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście. Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji. W roku zasoby powierzchni biurowej we Wrocławiu powiększyły się o m 2 w 10 projektach, z których największymi były Green 2Day ( m 2, Skanska Property Poland), Bielany Business Point ( m 2, Megapolis Development) i Wroclavia Offices (7.500 m 2, Unibail- Rodamco). Nowa podaż w minionym roku była niemal trzykrotnie niższa niż w rekordowym roku i o około 35% niższa od średniej z ostatnich 5 lat. Niemniej jednak, aktywność deweloperów jest WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu p m 2 0 nowa podaż p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec roku nowa podaż - prognoza aktualnie na rekordowo wysokim poziomie. W roku rozpoczęto realizację blisko m 2 nowych biur, a na koniec grudnia wolumen podaży w budowie sięgnął m 2 w 21 projektach, co było drugim najwyższym wynikiem spośród głównych rynków regionalnych w Polsce. W oparciu o informacje udzielane przez deweloperów szacuje się, że w 2018 roku na rynek może trafić nawet m 2 nowych biur, zaś kolejne m 2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku. Najwięcej powierzchni realizowane jest w Zachodnim Obszarze Biznesu (niemal m 2, w tym m 2 w Business Garden 2 realizowanym przez Vastint Poland). W roku popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu osiągnął historyczny rekord. Przedmiotem transakcji najmu było podaż skumulowana 2018p m 2 WYKRES 2 Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 Współczynnik pustostanów PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT niemal m 2, o 36% więcej niż w najlepszym dotąd roku oraz o blisko 80% więcej w porównaniu ze średnią z ostatnich 5 lat. W minionym roku nowe umowy stanowiły 40% transakcji. Renegocjacje obejmowały 27% podpisanych kontraktów, umowy pre-let stanowiły 24% zaś ekspansje objęły 9% wynajętej powierzchni. Na koniec roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było m 2 nowoczesnych biur, co stanowiło 9,4% całkowitych zasobów. Współczynnik spadł o 3,1 pp. w porównaniu z końcem roku, co wynikało z wysokiej aktywności najemców oraz niewielkiego wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek. Niemniej jednak, w nadchodzących miesiącach oczekiwany jest wzrost współczynnika w związku z oddaniem do użytku rekordowej ilości nowej powierzchni. WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu I kw. II kw. III kw. IV kw. m 2 0 Biorąc jednak pod uwagę fakt, że 40% powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu (a w przypadku projektów z planowaną datą ukończenia w 2018 roku jest to aż 65%), można oczekiwać, że wzrost współczynnika nie będzie bardzo gwałtowny. W IV kwartale roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Stawki w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15 EUR/m 2 /miesiąc (do 15,5 EUR w wybranych projektach w centrum miasta), natomiast w budynkach klasy B wahały się między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-20% niższe od stawek ofertowych. 6 7

5 COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE L-REP Maciej Skubiszewski maciej.skubiszewski@pl.knightfrank.com T-REP Karol Grejbus karol.grejbus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Aneta Rogowicz-Gała aneta.rogowicz-gala@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Office Market in Warsaw: Q4 Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. Commercial market in Poland: Q4 Rynek komercyjny w Polsce: Q4 The Changing Face Of Praga District - Warszawska Praga Zmienia Oblicze - Cost and service charges od office properties Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych Contacts in London / Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.