RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET H / RYNEK BIUROWY I POŁ. 2016

Transkrypt

1 WROCŁAW OFFICE MARKET H / RYNEK BIUROWY I POŁ. 2016

2 H in Wrocław office market was a period of continued high developers activity and stable demand. Despite an increase of vacancy rate, asking rents in most of the schemes has remained unchanged and investors sentiment is optimistic. NICOLAS BUSINESS CENTER, Global Center CHART 1 Annual and cummulative supply of rentable office space f 1 1 As of the end of June 2016, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 757,000 sq m, of which 707,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (833,000 sq m of modern office stock, including 751,000 sq m of rentable stock). Vast majority of the office space in Wrocław is situated in three areas of concentration: central part of the city, where some of existing stock is situated, Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), where some 29% of stock is located, the area along Southern Business Axis, which focuses some 16% of the Wrocław s office space. In H1 2016, 48,300 sq m of office space in 5 buildings was delivered to the market, of which 32,300 sq m in 4 schemes is offered for rent. The largest completed developments include: Pegaz (18,500 sq m) by UBM Polska, Kaufland HQ (16,000 sq m) and Nicolas new supply new supply - forecast supply cumulative sq m f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of June 2016 Source: Knight Frank, PORF 2016f sq m Expected record-breaking new supply in 2016 over 120,000 sq m of rentable space Stable demand: 52,500 sq m leased in H Business Center (9,300 sq m) completed by Global Center. Despite a significant volume of new supply delivered to the market since the beginning of 2016, developers activity has not weaken. At the end of June 2016, approximately 158,000 sq m of office space in 24 schemes was identified at the construction stage, of which 146,000 sq m in 21 schemes is offered for rent. Currently, only 14% of office space under construction is located in the city centre. 25% concentrates in Western Business District, 13% in the area of Southern Business Axis while remaining 48% is situated outside aforementioned areas of concentration, among others in the area of Grunwaldzki Square and Szczytnicka Street (20%) or in Promenady Business Park complex (6%). Based on the developers schedules, it is estimated, that by the end of 2016 office stock in Wrocław may expand by nearly 100,000 sq m, which will result in the highest volume of new supply in the history of the local market. Furher 37,000 sq m of space under construction should be completed in Tenants interest in office space in Wrocław within the first six months of 2016 remained stable. In H1 2016, lease agreements amounting to 52,500 sq m were signed, which constituted 67% of an average annual volume recorded within -. Renewals constituted 29% of lease transactions volume, 22% and 18% of leased space was a subject to pre-let and new agreements respectively, 30% of the space was taken-up by their owners and expansions accounted for 1% of leased space. Office demand in Wrocław has been driven mainly by companies of the BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. According to Knight Frank s estimations, above of office space 2

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW in the city is occupied by companies representing business services sector. At the end of June 2016, approximately 76,800 sq m of office space was available in Wrocław, which represents 10.1% of total stock (10.9% of rentable stock). Vacancy rate increased by 2.1 pp. compared to the end of, which has resulted from a significant volume of new supply, delivered to the market in buildings which were not fully leased upon completion. Additionally, further increase of vacancy rate is expected in the forthcoming months due to a significant volume of space under construction and relatively low pre-lease level. In H1 2016, rents in most of schemes in Wrocław remained relatively stable. At the end of June 2016, asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and EUR 15.5/sq m/ month while in B-class buildings varied between EUR or PLN 40-55/sq m/month. According to Knight Frank s estimations, effective rents can be 10-15% lower than the asking level. CHART 2 Annual take-up, new supply and vacancy rate - H annual take-up new supply vacancy rate (% of total stock) 1 sq m Source: Knight Frank, PORF H % 10% 8% 6% 4% 2% 0 CHART 3 Office space occupied by business services sector H Office space occupied by BPO/SSC, IT and R&D centres 0% 20% 40% 60% 80% 100% WROCLAVIA, Unibail - Rodamco Warsaw 6% Tricity 21% Poznań 23% Katowice 33% Wrocław Łódź Kraków 48% Source: Knight Frank 3

4 OFFICE MARKET IN WROCŁAW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (H / I POŁOWA 2016) WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU 222, ,800 SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU 124, ,200 Wroclavia Offices 7,500 Unibail-Rodamco Perydot 4,100 PB Budotex Business Garden Wrocław 36,600 Vastint Poland Ślężna Park 2,800 Hilten CENTRE / CENTRUM OTHER LOCATIONS / INNE LOKALIZACJE 273, ,000 11, ,300 75,900 Wrocław 101 5,900 Crownway Investments Nobilis Business House 16,000 Echo Investment Komandorska 12 4,000 PZU Inwestycje OMEX 4,000 OMEX Sławomir Stepnowski Property name / Nazwa projektu Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper Green 2Day 15,800 Promenady Business Park - Zita A&D 9,600 Skanska Property Poland Vantage Development 4 5

5 I połowa 2016 roku na wrocławskim rynku biurowym to okres utrzymującej się rekordowej aktywności deweloperów i stabilnego popytu. Pomimo wzrostu współczynnika pustostanów, wywoławcze stawki czynszu w większości projektów pozostają bez zmian, a nastroje inwestorów nadal są optymistyczne. Prognozowana rekordowa nowa podaż w 2016 roku powyżej m 2 powierzchni na wynajem Stabilny popyt: m 2 wynajęte w I poł Na koniec czerwca 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około m², z czego m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie ( m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym m 2 na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w trzech obszarach koncentracji: w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około istniejącej podaży, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 29% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 16% powierzchni biurowej w mieście. W I połowie 2016 roku we Wrocławiu oddano do użytku m 2 powierzchni biurowej w pięciu budynkach, z czego m 2 w czterech projektach przeznaczone jest na wynajem. Wśród największych ukończonych budynków należy wymienić biurowiec Pegaz WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem p nowa podaż nowa podaż - prognoza podaż skumulowana ( m 2 ) zrealizowany przez UBM Polska, siedzibę firmy Kaufland ( m 2 ) czy Nicolas Business Center (9.300 m 2 ) wybudowany przez Global Center. Mimo znaczącego wolumenu nowej podaży dostarczonej w pierwszych miesiącach bieżącego roku, aktywność deweloperów nie słabnie. Na koniec czerwca 2016 roku w fazie realizacji znajdowało się m² powierzchni biurowej w 24 projektach, z czego m 2 w 21 projektach będzie przeznaczone na wynajem. Obecnie jedynie 14% podaży w budowie zlokalizowane jest w centrum miasta, 25% w Zachodnim Obszarze Biznesu, 13% w obrębie Południowej Osi Biznesu, zaś pozostałe 48% usytuowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji, m.in. w okolicach placu Grunwaldzkiego i ulicy Szczytnickiej (20%) czy w kompleksie Promenady Business Park (6%). Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że w 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się jeszcze o blisko m 2, bijąc tym samym rekord rocznej nowej podaży na lokalnym rynku. Kolejne m 2 powierzchni w budowie powinno zostać ukończone w 2017 roku. 1 1 m p m 2 Zainteresowanie najemców powierzchnią biurową we Wrocławiu w pierwszych sześciu miesiącach 2016 roku utrzymało się na dotychczasowym poziomie. W analizowanym okresie podpisano umowy obejmujące około m 2, co stanowiło 67% średniego rocznego wolumenu transakcji notowanego w latach -. Renegocjacje objęły 29% wszystkich transakcji, odpowiednio 22% i 18% to umowy typu pre-let i nowe umowy w ukończonych budynkach, 30% powierzchni zostało zajęte przez ich właścicieli, a ekspansje najemców objęły 1% zajętej powierzchni. Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D i informatycznej. Według szacunków Knight Frank, najemcy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu zajmują już ponad powierzchni biurowej w mieście. p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec czerwca 2016 Źródło: Knight Frank, PORF Na koniec czerwca 2016 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było m 2 nowoczesnych biur, co stanowiło 10,1% 6

6 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU WYKRES 2 Roczny wolumen popytu, nowa podaż i współczynnik pustostanów - I poł roczny wolumen popytu nowa podaż współczynnik pustostanów 1 12% m 2 Źródło: Knight Frank, PORF I poł % 8% 6% 4% całkowitych zasobów (10,9% powierzchni przeznaczonej na wynajem). Oznacza to wzrost współczynnika pustostanów o 2,1 pp. w porównaniu z końcem roku, co wynika przede wszystkim ze znaczącego wolumenu powierzchni dostarczonej na rynek, w budynkach, które nie były w pełni wynajęte w momencie ukończenia. W nadchodzących miesiącach oczekiwany jest dalszy wzrost poziomu współczynnika z uwagi na znaczną ilość powierzchni, która ma zostać dostarczona na rynek i jej niski poziom zabezpieczenia umowami pre-let. W pierwszych miesiącach 2016 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec czerwca czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR lub PLN/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych. WYKRES 3 Powierzchnia biurowa zajmowana przez centra nowoczesnych usług dla biznesu I poł Powierzchnia zajmowana przez centra BPO/SSC, IT, R&D 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2% 0 Warszawa 6% Trójmiasto 21% Poznań 23% Katowice 33% Wrocław Łódź Kraków 48% Źródło: Knight Frank PROMENADY BUSINESS PARK, Vantage Development

7 COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Market in Poland: H Rynek Komercyjny w Polsce: I poł Office market in Wrocław: Q Rynek biurowy we Wrocławiu: I kw Office market in Kraków: H Rynek biurowy w Krakowie: I poł Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Office market in Warsaw: H Rynek biurowy w Warszawie: I poł Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Sp. z o.o This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8