REPORT WROCŁAW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q / III KW. 2014

Transkrypt

1 REPORT WROCŁAW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q3 214 / III KW. 214

2 Wrocław is one of the most dynamically developing cities in Poland. Over the last decade it has become one of the largest and most important centres for BPO, SSC and R&D services. Good infrastructure, availability of skilled workers, proactive policy of local authorities and positive experiences of investors have propelled dynamics of many sectors of the local market, including the real estate market. With total modern office stock estimated at approximately 558,5 sq m at the end of September 214 (of which some 512,5 sq m is rentable), Wrocław is the second largest regional office market in Poland, following Kraków. There are three main areas of concentration of modern office space in Wrocław: the city centre and its immediate surroundings, the Western Business District (the area between Legnicka Street and Strzegomska Street) and the Southern Business Axis (the area along Powstańców Śląskich Street and Karkonoska Street). While the Central Business District remains the largest area of concentration of office buildings in Wrocław, that accounts for some 33% of its office stock, it is the non-central Western Business District and Southern Business Axis, that seem to have the highest development potential (due to land availability). Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław In the first three quarters of 214, the Wrocław office stock expanded by 36,4 sq m, of which 29,7 sq m was rentable. In Q3 214, 7,7 sq m of modern office space was delivered to the local market in two schemes: 2 nd phase of West House 1B (6, sq m of rentable office space) by Archicom and Wałbrzyska Office Center (1,7 sq m) the building completed by Rodis Development, offering office space for sale. Wrocław has the largest volume of supply under construction among regional cities in Poland. As of the end of September 214, approximately 129,5 sq m of rentable office space was identified at construction stage. Based on development schedules of office schemes currently under construction 28,2 sq m is to be delivered by the end of 214, some 82,8 sq m of new rentable office space is scheduled for completion in 215, while further 18,5 sq m should be completed in 216. In Q3 214, Wrocław saw a decrease in vacancy rate, which amounted to 9.5% in September 214. It has been a result of a limited new supply delivered to the market in Q3 214 and stable tenants interest in the Wrocław office market. Nevertheless, the vacancy level is expected to increase gradually in CHART 1 Annual office supply in Wrocław and forecast for Annual supply (sq m) 9 7 CENTRAL 8 NON CENTRAL SUPPLY CUMULATIVE Supply cumulative (sq m) f 215f f - forecast based on new supply and schemes under construction in Q3 214 Source: Knight Frank 2

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW the coming months as a result of new schemes being delivered to the market. However, it is worth noting that already 31% of supply under construction had been secured through pre-let agreements, therefore the increase of vacancy rate should not be rapid (if happens). Tenants activity in the Wrocław office market remains at a stable level which reflects the sustained positive market sentiment in Wrocław and investor s interest in the Lower Silesia capital as attractive location for their businesses. Approximately 53,2 sq m of office space was subject to lease agreements concluded in Wrocław since the beginning of 214. The result is approximately 4,4% higher when compared to the corresponding period of 213 and approximately 14% lower when compared to the whole 213. Over 5% of leases concluded in 214 occurred in Q A pre-lease of 16,4 sq m by HP Global Business Center in Dominikański office building was the largest transaction. In 214, the Wrocław office market recorded positive net absorption of approximately 41,1 sq m which gives evidence to fast expanding tenancy. Office take-up in Wrocław has been traditionally dominated by companies representing the BPO/SSC sector, financial and IT firms. According to Knight Frank research, pre-let agreements accounted for some 42% of the total take-up volume recorded within Q1-Q3 214, new leases corresponded to 34%, renewals constituted 19%, while expansions made up for some 4%. Q3 214 saw stabilisation of asking rental rates when compared with the previous quarter. Asking rents for office space in A-class buildings ranged between EUR 13 and 15.5/sq m/month, while the level of rents in B-class buildings varied between EUR 1 and 13/sq m/month. Effective rates in some buildings may be 1-2% lower than the asking level. Taking into consideration the high availability of office space in completed buildings and substantial new supply under construction, landlords are expected to be increasingly flexible in lease negotiations. CHART 2 Take-up in Wrocław Q1 9 Q2 8 Q3 7 Q Source: Knight Frank CHART 3 Vacancy rate in Wrocław Q Q % 12,8% 12,7% 12,6% 12,% 12% 1% 9,8% 9,9% 9,5% 8% 7,% 7,8% 6% 5,9% 4,9% 4,2% 4,3% 4,4% 5,7% 4,5% 4,9% 4,5% 5,4% 4% 2% Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 212 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 213 Q1 214 Q2 214 Q3 214 sq m The Wrocław s office market provides a wide variety of office space, differing in terms of key parameters. Like in the other office markets, decision making process and key selection criteria depend on a profile and scale of activities of potential tenants. In most cases, price and location play an important role. Other issues such as modern technological solutions, management systems, developer s experience and adherence to ecological standards have become increasingly important. Being aware of their needs, tenants actively cooperate with developers to customise office space in terms of space division (open space floor or other solutions), deployment of workstations, density and location of equipment and social premises. Source: Knight Frank 3

4 MAP 1 / MAPA 1 Office buildings completed in the period of Q1-Q3 214 and projects under construction / Budynki biurowe ukończone w okresie I-III kw. 214 i projekty w budowie KEY / LEGENDA Schemes under construction / Projekty w budowie Schemes completed in the period of Q1-Q3 214 Projekty ukończone w okresie I-III kw. 214 roku Project / Projekt Office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Właściciel Schemes completed in the period of Q1-Q3 214 / Projekty ukończone w okresie I-III kw. 214 roku 1 Business Center Save The World 3. Save the World Real Estates 2 Fabryczna Office Park 3. Ultranet 3 Green Day 15.9 Skanska 4 Rybacka Rybacka 9 5 West House 1B II faza 6. Archicom Schemes under construction / Projekty w budowie 6 Dominikański 35. Skanska 7 Dubois Nacarat Polska 8 Fabryczna Office Park 2.1 Ultranet 9 Nicolas Business Center 1.5 Global Center 1 Pałac Ballestremów 1.4 LOOK Finansowanie Inwestycji 11 Promenady Wrocławskie Zita B 5.4 Vantage Development 12 Silver Tower Center 7.3 Wisher Enterprise Szklany Dom 13 (Centrum biurowo-usługowe Hieronimus) 4.9 Private Investor/ Prywatny Inwestor 14 Szybowcowa ASCO Waldemar Siemiński 15 TIMES II 18.5 UBM Polska 16 West Business Center II (expansion/rozbudowa) 2.6 Ultranet 17 West Gate 16. Echo Investment 18 Wrocławski Park Biznesu 2 (building/bud. B4) 1.8 Devco 19 Wrocławski Park Biznesu 3 1 st phase/i etap 4.5 Devco 4

5 OFFICE MARKET IN WROCŁAW West House 1B, Archicom, Wrocław Wrocław 5

6 Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO, SSC i R&D w kraju. Dobra infrastruktura, bogate zasoby wykwalifikowanej siły roboczej oraz proaktywna polityka prowadzona przez lokalne władze stymulują dynamikę wzrostu wielu sektorów na lokalnym rynku, w tym również rynku nieruchomości biurowych. Pod koniec września 214 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około m 2, z czego m 2 przeznaczone było na wynajem. Wynik ten niezmiennie plasuje stolicę Dolnego Śląska na drugim miejscu po Krakowie wśród największych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach: ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB obszar na zachodzie Wrocławia ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej). Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowane jest około 33% istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju. Od początku 214 roku zasoby biurowe Wrocławia wzrosły o 36.4 m 2, z czego 29.7 m 2 stanowiła powierzchnia przeznaczona na wynajem. W III kwartale do użytkowania zostało oddane 7.7 m 2 w dwóch projektach: II faza budynku West House 1B (6. m 2 powierzchni na wynajem) zrealizowana przez Archicom oraz Wałbrzyska Office Center (1.7 m 2 ) budynek firmy Rodis Development oferujący powierzchnię biurową na sprzedaż. We Wrocławiu buduje się najwięcej ze wszystkich miast regionalnych na koniec III kwartału 214 w budowie pozostawało m 2 biur na wynajem. W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji szacuje się, że do końca 214 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 28.2 m², około 82.8 m 2 powierzchni na wynajem powinno zostać dostarczone na rynek w 215 roku, natomiast pozostałe 18.5 m 2 ma zostać ukończone w 216 roku. W minionym kwartale we Wrocławiu ponownie zaobserwowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, który pod koniec września 214 wyniósł 9,5%. Spadek dostępności powierzchni we Wrocławiu był konsekwencją WYKRES 1 Roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu w latach oraz prognoza na lata Roczna podaż (m 2 ) 9 7 CENTRUM 8 POZA CENTRUM PODAŻ SKUMULOWANA Podaż skumulowana (m 2 ) p 215p p - prognoza na podstawie nowej podaży i projektów w budowie w III kw. 214 Źródło: Knight Frank 6

7 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU niezbyt wysokiej nowej podaży oraz utrzymującego się na stabilnym poziomie zainteresowania ze strony najemców. W nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku nowych obiektów. Należy jednak zaznaczyć, że na obecnym etapie 31% powierzchni w budowie zostało już zabezpieczone umowami typu pre-let, zatem wzrost współczynnika, o ile nastąpi, nie powinien być bardzo gwałtowny. Aktywność najemców na wrocławskim rynku utrzymuje się na stabilnym poziomie, co świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako atrakcyjną lokalizacją. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku w stolicy Dolnego Śląska podpisano umowy najmu na około 53.2 m 2, czyli o 4,4% więcej w porównaniu z wolumenem odnotowanym w analogicznym okresie 213 roku i zaledwie o około 14% mniej niż w całym minionym roku. Ponad połowa podpisanych w tym roku umów najmu przypadła na III kwartał. Wśród nich największą była umowa typu prelet dotycząca 16.4 m 2 w biurowcu Dominikański, podpisana przez HP Global Business Center. Od początku 214 roku we Wrocławiu zaobserwowano znaczącą pozytywną absorpcję netto, na poziomie 41.1 m 2, co oznacza, że w bieżącym roku stan najmu na lokalnym rynku zwiększa się w stosunkowo szybkim tempie. Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank, 42% powierzchni wynajętej w okresie od stycznia do końca września 214 roku objęte było umowami typu pre-let, 34% to nowe umowy, 19% stanowiły renegocjacje, zaś 4% przypadało na ekspansje. W III kwartale 214 roku czynsze utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim okresem. W obiektach klasy A stawki kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 1 a 13 EUR/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 1-2% niższe aniżeli stawki ofertowe. Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć. Wrocławski rynek biurowy oferuje potencjalnym najemcom bogaty wybór powierzchni na wynajem, zróżnicowanych pod względem kluczowych parametrów. Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich WYKRES 2 Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu m 2 1 Źródło: Knight Frank WYKRES 3 Współczynnik pustostanów we Wrocławiu I kw III kw % % 9,8% 1% 7,8% 8% 7,% 5,9% 5,7% 6% 4,9% 4,3% 4,5% 4,5% 5,4% 4% 4,9% 4,2% 4,4% 2% I kw. 21 II kw. 21 III kw. 21 Źródło: Knight Frank I KW. II KW. III KW. IV KW IV kw. 21 I kw. 211 II kw. 211 III kw. 211 IV kw. 211 I kw. 212 działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanową cena i lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także takie elementy jak: nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, aby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in.: odpowiedni podział powierzchni (open space lub inne rozwiązania), preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych. II kw. 212 III kw. 212 IV kw. 212 I kw ,8% 12,6% 12,% 12,7% II kw. 213 III kw. 213 IV kw. 213 I kw ,9% II kw ,5% III kw

8 Znaczny wolumen nowej podaży i podaży w budowie Stawki czynszu na stabilnym poziomie Przewaga nowej podaży na małych i średnich rynkach Rosnący udział podaży w budowie w największych miastach Wzmożona aktywność inwestorów zagranicznych Rosnące zainteresowanie inwestorów rynkami regionalnymi COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: 214 Poland in a European context / 214 Polska na tle Europy KRAKÓW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q3 214 / III KW. 214 Office market in Kraków: Q3 214 Rynek biurowy w Krakowie: III kw. 214 REPORT Q3 214 / RAPORT III KW. 214 OFFICE MARKET IN WARSAW RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE PRIME YIELDS REMAIN UNDER Office Market DOWNWARD PRESSURE in Warsaw: Q3 214 / Rynek Biurowy w Warszawie: III kw. 214 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ REPORT POLAND COMMERCIAL MARKET 214 Q3 OFFICES RETAIL INVESTMENT Commercial Market in Poland: Q3 214 Rynek Komercyjny w Polsce: III kw. 214 Contacts in Poland: Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contacts in London: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com 214, Knight Frank Sp. z o.o. This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8