OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiot wyceny: Nieruchomość gruntowa Adres nieruchomości: Szczucin, ulica Kościuszki 40 Województwo: Powiat: Gmina: małopolskie dąbrowski Szczucin - miasto Obręb: Jednostka ewidencyjna: 0001, Szczucin _4, Szczucin - miasto Nr działki: Powierzchnia działki: 339/8 0,4794 ha Nr działki: Powierzchnia działki: 339/9 0,0464 ha Księga Wieczysta: TR1D/ /8 Powierzchnia użytkowa budynku: 433,63 m 2 Rodzaj wycenianych praw: Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. Określenie osób, którym przysługują prawa Właścicielem nieruchomości jest Krystyna Rzeszut w udziale ½ do nieruchomości: Cel wyceny: Oszacowana wartość rynkowa jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej wg cen na dzień roku: oraz Dariusz Rzeszut w udziale ½. Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy do sporządzenia inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości. W R = ,00 zł słownie: dziewięćset dziesięć tysięcy złotych Krótki opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa objęta zakresem szacowania położona jest w Szczucinie przy ulicy Kościuszki 40. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalno usługowy oraz obiekty blaszane nie związane trwale z gruntem. Teren nieruchomości ogrodzony, zagospodarowany. Data określenia wartości: 13 maj 2014 rok Data sporządzenia operatu: 13 maj 2014 rok Autor operatu: KANCELARIA NIERUCHOMOŚCI Tomasz A. Bartyzel ul. T. KOŚCIUSZKI 66/7, Kraków ,

3 1 PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1 Ogólna charakterystyka przedmiotu opracowania Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa. Położenie - adres: Szczucin, ulica Kościuszki 40,woj. małopolskie. Oznaczenie w ewidencji 339/8, 339/9. gruntów: Obręb ewidencyjny nr: 0001, Szczucin Jednostka ewidencyjna _4, Szczucin - miasto Księgi wieczyste: TR1D/ /8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. 1.2 Zakres opracowania Zakres opracowania obejmuje oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne oznaczone nr 339/8 i 339/9 o łącznej powierzchni 0,5258 ha, objętej księgą wieczystą nr TR1D/ /8 wg stanu i cen na dzień wyceny. Nieruchomość położona jest przy ulicy Kościuszki 40 w Szczucinie. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalno usługowy o łącznej powierzchni użytkowej 433,63 m 2. 2 CEL OPRACOWANIA Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy do sporządzenia inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości. 3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO - PRAWNE 3.1 Podstawy formalne Podstawę formalną stanowi zlecenie na wykonanie przedmiotowego operatu szacunkowego dla Kancelarii Nieruchomości reprezentowanej przez mgr inż. Magdalenę Ślufarską. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), Kodeks Cywilny Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm). Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz.U. nr 60 poz. 535, tekst jednolity z dnia 28 czerwca 2012 roku Dz.U poz. 1112). Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu szacunkowego. 3.3 Podstawy metodologiczne Ile jest warta nieruchomość Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004r., Wycena wartości rynkowej nieruchomości - praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2001r., Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny - Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r., Wycena nieruchomości. Zasady i procedury Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005r.

4 3.4 Źródła danych merytorycznych Dotyczące przedmiotu wyceny. Oględziny nieruchomości w dniu roku. Odpis z Księgi wieczystej. Kopia mapy ewidencyjnej. Wypis z Rejestru gruntów. Informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego Dotyczące rynku nieruchomości. Badanie miejscowego rynku nieruchomości w zakresie kształtowania się stawek czynszu najmu. Badanie akt notarialnych zgromadzonych w Starostwie Powiatowym, dotyczących nieruchomości gruntowych, które były w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających wycenę przedmiotem transakcji wolnorynkowych Własna baza danych. Wywiady i informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wywiady i informacje uzyskane od Zarządców i Właścicieli nieruchomości podobnych. 4 OKRESLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPRACOWANIA DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI: 13 MAJ 2014 ROK DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: 13 MAJ 2014 ROK DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 13 MAJ 2014 ROK DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 13 MAJ 2014 ROK 5 OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości gruntowej założona jest księga wieczysta TR1D/ /8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O: Województwo: małopolskie Powiat: dąbrowski Gmina: Szczucin Miejscowość: Szczucin Numer działki: 339/8 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Numer działki: 339/9 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Budynek: Identyfikator działki: _ /8 Przeznaczenie budynku: budynek murowany kryty dachówką Przyłączenie: / / Obszar: 0,5200 ha Dział I-Sp: Brak wpisów. Dział II: Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Krystyna Rzeszut w udziale ½ oraz Dariusz Rzeszut w udziale ½.

5 Dział III: - wszczęcie egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą przeciwko dłużnikowi: Dariuszowi Rzeszut oraz Krystynie Rzeszut, z wniosku wierzyciela: PPHU "GAMART" SA w Jaśle, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie ,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych Rodzaj zmiany: - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1455/11), kolejnego wierzyciela to jest: "SPEDBUD" Roman Falkowski, Ireneusz Wojciechowski SP. J., w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 27117,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (egzekucja w nin. sprawie prowadzona jest również z nieruchomości objętej KW nr TR1D/ /0 i TR1D/ /3, - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1355/11), kolejnego wierzyciela to jest: Podstawa Zbigniew, Pawlikowski Jerzy "WERMMER-PRZEWIERTY" Spółka Cywilna w Sufczynie, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie ,10 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (KM 246/12, KM 247/12). zmiana dotyczy pól: , , lp. 1, , lp ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu upadłościowym toczącym się do sygnatury V GUP 1/12. Dział IV: Brak wpisów. Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości nie ma informacji o obciążeniach nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej praw i roszczeń, o których mowa w artykule 313 ust. 3 PUN. W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń osobistych zgodnie z artykułem 319 ust. 4 PUN. Na dzień wyceni nie ma praw i roszczeń, które pozostają w mocy po sprzedaży. Zgodnie z zapisami zawartymi w Ewidencji Gruntów przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w sposób następujący: Województwo: małopolskie Powiat: dąbrowski Jednostka ewidencyjna: _4, Szczucin - miasto Obręb: 0001, Szczucin Jednostka rejestrowa Numer działki Położenie G /8 - G /9 - Użytek i klasa bonitacyjna. RII 0,3203 ha B 0,1591 ha RII 0,0278 ha B 0,0186 ha Powierzchnia działki w ha Nr księgi wieczystej 0,4794 TR1D/ /8 0,0464 TR1D/ /8 6 LOKALIZACJA ORAZ OPIS GŁÓWNYCH CECH NIERUCHOMOŚCI 6.1 Położenie i otoczenie nieruchomości Gmina Szczucin położona jest w północno-wschodnim krańcu powiatu dąbrowskiego i zarazem województwa małopolskiego. Od północy na długości ok. 21 km rzeka Wisła stanowi naturalną granicę gminy, oddzielając ją od województwa świętokrzyskiego. Od południowego-zachodu przedmiotowa gmina sąsiaduje z gminami powiatu dąbrowskiego; z gminą: Radgoszcz i Dąbrowa Tarnowska - od południa, natomiast od strony zachodniej z gminą Mędrzechów. Od wschodu gmina Szczucin graniczy z województwem podkarpackim. Według podziału geomorfologicznego Polski, gmina Szczucin leży w: Prowincja- Kotlina Podkarpacka Makroregion- Kotlina Sandomierska Mezoregion- Dolina Wisły Region- Wschodni odcinek Doliny Wisly Teren gminy leży w całości, w szerokiej dolinie Wisły, w środkowej części pomiędzy ujściami Dunajca i Wisłoki do Wisły oraz - na kierunku północ-południe pomiędzy dwiema wyraźnymi rynnami. Rynnę północną, którą płynie Wisła, zajmuje wysoka na 4 8

6 m terasa rędzinna. Rynnę południową zajmuje rzeka Breń. Płynie ona wśród południowych obniżeń i podnoszących się ku południowi piaszczystych równin Wysoczyzny Tarnowskiej. Teren gminy będący szerokim na 5 8 km dnem Wisły, to obszar równinny o prawie płaskiej wyrównanej powierzchni. Różnice wysokości na tym terenie wynoszą około 10 m, od 160,5 do 170,1 m n.p.m. Ten równinny obszar, dzieli w części środkowej wyższy zwydmiony Garb Szczuciński. Tworzą go kilkumetrowej wysokości wydmy ułożone w wały o kierunku wschód-zachód. Wydmy te mają kształt paraboliczny. Najwyższe wzniesienie to Lubaska Góra o rzędnej 179,0 m n.p.m. Obszar gminy posiada nieznaczne pochylenie w kierunku północno-wschodnim. Na podstawie dokonanej klasyfikacji można stwierdzić, iż gmina Szczucin odznacza się średnim wskaźnikiem rolniczej przestrzeni produkcyjnej w stosunku do pozostałych gmin powiatu dąbrowskiego. W układzie gminnym powiatu dąbrowskiego, w klasyfikacji według wskaźnika jakości rolniczej przestrzeni produkcyjnej wśród siedmiu gmin powiatu gmina Szczucin zajmuje miejsce trzecie, a wartość wskaźnika dla tej gminy wynosi 75,1. Wody powierzchniowe i podziemne. Obszar gminy Szczucin należy do dorzecza górnej Wisły. Od północy rzeka ta stanowi naturalną granicę omawianej gminy. Długość Wisły na terenie gminy Szczucin przekracza m. Opuszczając gminę i powiat w 209,5 km biegu, osiąga Wisła wielkość zlewni ok km 2. Niemal całkowicie płaski teren gminy przecinają liczne, niewielkie cieki wodne, które wpadają do Wisły, a biorą początek w nieco bardziej wyniesionej - południowej części Powiśla Dąbrowskiego. Największym ciekiem wodnym przepływającym przez teren gminy jest rzeka Breń, płynąca równolegle do Wisły z zachodu ku wschodowi przez całą niemal szerokość południowej części gminy, przyjmująca niewielkie, lecz bardzo liczne dopływy. Dolina rzeki jest wąska i niezbyt wyraźna. Na wysokości Podborza - Swarzowa Breń wpływa do doliny Wisły, zmieniając kierunek biegu na równoleżnikowy. Średni spadek Brnia to 1,54., a deniwelacje w zlewni wynoszą od 10 do 40 m. Lewobrzeżnym dopływem Brnia jest Rybnica, do prawobrzeżnych dopływów można zaliczyć Smęgorzówkę i Upust. Pozostałymi większymi ciekami na terenie omawianej gminy są: Nieczajka, przepływająca przez wsie: Radwan i Brzezówka oraz Łoś, przepływający przez wsie: Suchy Grunt i Zabrnie. Obszar gminy Szczucin pod względem zasobów wód podziemnych jest regionem ubogim. Na terenie gminy nie występuje żaden z Głównych Zbiorników Wód Podziemnych uwzględnianych na mapie GZWP z 1990 roku, a poziom wodonośny o znaczeniu użytkowym związany z osadami czwartorzędowymi, tworzą wody płytkiego krążenia. Omawiana gmina położona jest na czwartorzędowym zbiorniku wód podziemnych zbiorniku Dunajec-Wisła-Żabnica-Breń (DWŻB) o znaczeniu lokalnym. Zasilanie poziomu wodonośnego odbywa się na drodze infiltracji opadów atmosferycznych uzupełnianej zasilaniem wodami z rzek Breń, Żabnica i innych cieków powierzchniowych (infiltracja brzegowa). Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ulicy Kościuszki, w bezpośrednim sąsiedztwie stacji benzynowej oraz komisariatu policji. Ulica Kościuszki stanowi fragment drogi krajowej nr 73. Przedmiotowe działki ewidencyjne nr 339/8 i 339/9 przylegają do siebie, posiadają kształt nieregularny, teren działek płaski.

7 6.2 Charakterystyka budynku. Na dzień wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości posadowiony był budynek mieszkalno - usługowy, z lat 60-tych, następnie rozbudowany oraz po generalnym remoncie w 2003 roku. Budynek w drugiej linii zabudowy. Na poziomie parteru znajduje się sklep wraz z pomieszczeniami magazynowymi, z trzema oddzielnymi wejściami. Na posadzkach płytki ceramiczne oraz panele w części biurowej, ściany otynkowane i pomalowane, w sanitariatach wyłożone płytkami ceramicznymi. Na poziomie poddasza znajduje się część mieszkalna z zaadaptowanym strychem, z oddzielnym wejściem z tylniej klatki schodowej. Część mieszkalna wykończona w korzystnym standardzie, w salonie kominek, na podłogach deski drewniane i panele, ściany otynkowane, pomalowane, w łazienkach i częściowo w kuchni wyłożone płytkami ceramicznymi. Duży taras wyłożony płytkami ceramicznymi. Możliwość użytkowania również na cele biurowe. Budynek trzykondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. Budynek wykonany konstrukcji tradycyjnej murowanej, otynkowany, niepomalowany. Dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką. Stolarka okienna pcv i drewniana, drzwiowa drewniana, płycinowa i pcv. Brak pozwolenia na budowę, rozbudowę i nadbudowę. Brak zgłoszenia budynku do użytkowania. Instalacje: elektryczna, c.o. z pieca na paliwo stałe, siec telefoniczna, wod-kan., odgromowa. Teren nieruchomości w całości ogrodzony, brama wjazdowa automatyczna, podjazd utwardzony, na terenie nieruchomości obiekty blaszane nie związane trwale z gruntem, boisko do kosza, oczko wodne, krzewy i drzewa ozdobne. Zestawienie powierzchni: Część usługowa [m 2 ] przedsionek 6,12 łazienka 5,10 gabinet 12,32 sklep 135,38 gabinet 16,43 magazyn 44,81 wc 3,05 Razem: 223,21 Cześć mieszkalna [m 2 ] komunikacja 12,39 salon 74,71 pokój 20,29 pokój 30,40

8 Łączna powierzchnia użytkowa: 433,63 m 2. kuchnia 30,99 łazienka 11,55 komunikacja 3,04 pokój 2,70 pokój 12,63 pokój 8,99 wc 0,67 pokój 2,06 Razem: 210,42 Podstawowe dane budynku przyjęte na podstawie przeprowadzonych pomiarów podczas wizji lokalnej w obecności Stron. Do powierzchni użytkowej nie przyjęto powierzchni użytkowych pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40m, o wysokości pomiędzy 1,40 a 2,20 m przyjęto w 50%, a powyżej wysokości 2,20m w 100% co jest zgodne z wydaną Opinią w tej materii przez Dyrektora Gospodarki Mieszkaniowej i zgodnie z Polską Normą. 7 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Szczucin zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr XVIII/217/2012 z dnia roku, przedmiotowe działki położone są w obszarze UPr teren adaptacji pozarolniczego zainwestowania usługowego z dopuszczeniem przekształceń i zmiany funkcji. 8 OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY. Z uwagi na cel wyceny, wartość rynkową przedmiotu wyceny, wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania. Dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno usługowym z możliwością korzystana na cele biurowo - handlowe, która stanowią szczególną nieruchomością, która w części usługowej przynosi dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego sposobu użytkowania, zmiana sposobu użytkowania jest niemożliwa bądź nieopłacalna. Ponadto sprzedaż podobnych nieruchomości (w szczególności obiektów nowych) jest sporadyczna co powoduje prawie całkowity brak porównywalnych cen transakcyjnych tego typu nieruchomości. Wartość rynkowa (WR) nieruchomości została zdefiniowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1. strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z art. 150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Ustalona w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera w sobie podatków ani innych opłat jakie nabywca zobowiązany jest zapłacić w związku z zakupem nieruchomości. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, podejście dochodowe stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art.150 oraz zgodnie z art.153, Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, sposób użytkowania, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania

9 oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W przypadku niniejszej nieruchomości zastosowano podejście dochodowe metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. PODEJŚCIE DOCHODOWE Ze względu na to, że nieruchomości mają charakter komercyjny i będą przynosić określony na podstawie rynku stabilny dochód z czynszów, wycenę wykonano w podejściu dochodowym. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości. Wycena wartości nieruchomości podejściem dochodowym polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywalnego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. W podejściu dochodowym istotne jest określenie wartości (jako funkcji) na podstawie występującego lub spodziewanego dochodu z nieruchomości. Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Dochodem z nieruchomości jest czynsz lub inne dochody z nieruchomości. Wartość określana przy zastosowaniu podejścia dochodowego odnosi się do całej nieruchomości, a więc również do gruntu i wszystkich jego części składowych. W metodzie inwestycyjnej podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najmem lub dzierżawę czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji (V = D x W k ). Współczynnik kapitalizacji (W k ) odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału). Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomości, a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości (R = D/C, stąd W k = C/D) lub współczynnik kapitalizacji i stopę dyskontową określa się odpowiednio na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla, której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały

10 (D = const). Jako technikę preferowaną i bardziej przejrzystą, czytelną i zrozumiałą dla odbiorcy operatu szacunkowego zastosowano technikę kapitalizacji prostej netto. Zasady stosowania metody inwestycyjnej: Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie. Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku. Analiza umów i decyzji administracyjnych, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców. Procedura i przyjęte założenia przy podejściu dochodowym. określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, dobór danych do wyceny, określenie potencjalnego dochodu brutto, (PDB) jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, określenie efektywnego dochodu brutto (EDB), poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto (PDB) o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowymi dla tego rynku, poziomem pustostanów, określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczania mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów), ani podatku dochodowego. określenie dochodu operacyjnego netto (DON), jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości, ustalenie stopy kapitalizacji; określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto. 9 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. 9.1 Rodzaj rynku. W celu określenia wartości rynkowej przyjęto rynek nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. W kontekście cech charakteryzujących nieruchomość przedmiotową głównie ze względu na przeznaczenie oraz na jej bezpośrednie sąsiedztwo należy rozważyć lokalny rynek nieruchomości pełniących funkcje handlowo usługowe, biurowe i mieszkalne. Rynek wynajmu powierzchni użytkowych i mieszkalnych jest słabo rozwinięty. Z uwagi na specyfikę branży dla potrzeb niniejszego opracowania analizie poddano lokalny rynek nieruchomości położonych w podobnych miejscowościach oraz sytuację na rynku wojewódzkim i ogólnopolskim.

11 Rzeczpospolita Polska o powierzchni km 2 jest największym państwem Europy Środkowo- Wschodniej, szóstym krajem w Unii Europejskiej oraz 69. krajem na świecie pod względem wielkości. Na południu graniczy z Republiką Czeską i Słowacją, na zachodzie z Niemcami, na północy z Rosją, a na wschodzie z Ukrainą, Białorusią i Litwą. Na północy granica państwa przebiega częściowo wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego. Polska liczy 38,2 mln mieszkańców. Populacja miast stanowi 61% (23,3 mln) ludności kraju, a pozostałe 39% (14,9 mln) Polaków zamieszkuje tereny wiejskie. Pod względem gęstości zaludnienia (122 mieszkańców na km 2 ) Polska jest na dziesiątym miejscu w Unii Europejskiej oraz 86. na świecie. Zgodnie z trzystopniowym podziałem administracyjnym, przyjętym w 1999 r., Polska dzieli się na województwa, powiaty oraz najmniejsze jednostki administracyjne gminy. Obecnie w Polsce jest 16 województw, 379 powiatów (w tym 65 miast na prawach powiatu) i gmin. Największymi aglomeracjami są: konurbacja Górnego Śląska zamieszkana przez 3,5 mln osób (Katowice 0,3 mln mieszkańców) oraz aglomeracja warszawska 3 mln mieszkańców (Warszawa 1,7 mln mieszkańców). Inne duże ośrodki miejskie to: Kraków (0,7 mln mieszkańców), Łódź (0,7 mln mieszkańców), Trójmiasto (0,7 mln mieszkańców), Wrocław (0,6 mln mieszkańców) i Poznań (0,5 mln mieszkańców). Polska jest republiką parlamentarną. Władzę ustawodawczą stanowi dwuizbowy parlament wybierany na 4-letnią kadencję. Organami władzy wykonawczej są prezydent oraz Rada Ministrów, na której czele stoi premier. Prezydent jest wybierany w wyborach powszechnych, co pięć lat. Obecnie prezydentem Polski jest Bronisław Komorowski (Platforma Obywatelska), a premierem Donald Tusk (Platforma Obywatelska). Od 1999 r. Polska należy do NATO, a od 2004 r. do Unii Europejskiej. (publikacja Cushman & Wakefield Polska) RYNEK INWESTYCYJNY Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła 3,12 mld EUR, 15% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2006 roku, kiedy łączna kwota odnotowanych transakcji wyniosła 5,1 mld EUR. W 2013 roku polski rynek inwestycyjny cieszył się rosnącym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów poszukujących inwestycji oportunistycznych poza wiodącymi rynkami Europy Zachodniej. Najbardziej aktywne były fundusze brytyjskie, amerykańskie i niemieckie z udziałem odpowiednio 25%, 19% i 11%. Aktywność polskich inwestorów była wyższa niż w poprzednich 2 latach, a ich udział w wolumenie transakcji wzrósł do 8%. W sektorze biurowym w 2013 roku wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął niemal 1,12 mld EUR. W Warszawie w tym okresie nabywców znalazły nieruchomości biurowe o łącznej wartości 910 mln EUR, czyli jedynie o 8 mln EUR mniej niż w 2012 roku. Stopy kapitalizacji w stolicy za obiekty biurowe o najwyższym standardzie utrzymują się na poziomie 6,00% - 6,25%. Wysoka aktywność inwestorów została odnotowana także w innych polskich miastach. W 2013 roku w miastach regionalnych zawarto 10 transakcji zakupu projektów biurowych o łącznej wartości ok. 206 mln EUR. Tym samym, udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie biurowych transakcji inwestycyjnych wyniósł 20%. Dla porównania, w latach 2011 i 2012 zakupy budynków biurowych poza Warszawą stanowiły jedynie 3-4% całkowitego popytu w segmencie biurowym. Nowym zjawiskiem jest także zwiększona aktywność polskich inwestorów, których zakupy biurowe w 2013 roku stanowiły blisko 50% całkowitego wolumenu transakcji w regionach. Wzrost zainteresowania inwestorów regionalnymi rynkami biurowymi wynika z rosnącej podaży nowoczesnych projektów biurowych realizowanych przez renomowane firmy deweloperskie oraz dużej aktywności najemców, szczególnie z branży outsourcingu procesów biznesowych. Największą transakcją biurową w 2013 roku w miastach regionalnych był zakup wybudowanego przez firmę Skanska kompleksu Green Towers we Wrocławiu. Inwestor, polski fundusz inwestycyjny PZU, nabył nieruchomość za cenę ok. 60 mln EUR. Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe poza Warszawą kształtują się między 7,50% a 8,00%. W 2013 roku zainteresowanie sektorem nieruchomości handlowych utrzymywało się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji w tym segmencie rynku osiągnął 1,39 mld EUR, co odpowiada 46% ogółu transakcji na rynku komercyjnym. W minionym roku odnotowano jedną transakcję przekraczającą 400 mln EUR zakup Silesia City Center w Katowicach przez międzynarodowe konsorcjum przewodzone przez Allianz. Inwestycje na rynku nieruchomości handlowych pozostają zdominowane przez zagraniczne fundusze, natomiast udział polskich inwestorów jest w dalszym ciągu znikomy. Podobnie jak w poprzednim roku, stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości handlowe pozostawały stabilne i kształtowały się na poziomie 6,00%. W 2013 roku rynek nieruchomości magazynowych umacniał się, a całkowity wolumen transakcji przekroczył 400 mln EUR. W minionym roku zaobserwowano wzrost liczby zakupów portfelowych i transakcji joint venture. Norweski państwowy fundusz majątkowy Norges Bank Investment Management zawarł z Prologis porozumienie

12 joint venture na przejęcie 50% udziałów w portfelu nieruchomości magazynowych obejmującym jedenaście rynków europejskich. W Polsce Prologis ma silną pozycję z portfelem obejmującym 1,95 mln m 2 powierzchni magazynowej. Stopy kapitalizacji za najlepsze produkty w sektorze logistycznym pozostawały stabilne (na poziomie 7,75%), natomiast w nadchodzących kwartałach 2014 roku można oczekiwać ich kompresji. STOPY KAPITALIZACJI Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy w pierwszej połowie 2013 r. kształtowały się w przedziale 6%-6,25%, natomiast dla obszaru CBD-Fringe 6,75%. Stopy kapitalizacji dla Mokotowa (drugiej największej dzielnicy biurowej w Warszawie i jednego z najbardziej aktywnych rynków w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy) ustabilizowały się na poziomie ok. 7,5%-7,75% w II kwartale 2013 r. Dla najlepszych nieruchomości handlowych w pierwszej połowie 2013 r. w Warszawie stopy kapitalizacji wyniosły poniżej 6%. Na rynkach regionalnych stopy kapitalizacji kształtowały się od poniżej 6%, w przypadku wybranych nieruchomości, do około 8,5%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w pierwszej połowie 2013 r. kształtowały się na poziomie poniżej 8%. Dla

13 nieruchomości z krótszym okresem rezydualnym umów należy się spodziewać transakcji przy poziomie wyższym o ok punktów bazowych. Całkowita wartość inwestycji w pierwszej połowie 2013 wyniosła 1,05 mld EUR (830 mln EUR w analogicznym okresie ubiegłego roku). Rynek biurowy zdominował wolumen transakcji w pierwszej połowie 2013 r. z 58-procentowym udziałem. Na drugim miejscu znalazł się rynek nieruchomości handlowych (26%), a następnie logistycznych (15%). 1% stanowiła transakcja, której przedmiotem był hotel. Około 68% łącznej wartości transakcji przypadło na Warszawę, głównie z uwagi na dominację sektora biurowego w wolumenie. Miasta regionalne tradycyjnie przyciągają inwestorów z sektora handlowego, jednak należy odnotować wzrost zainteresowania najlepszymi biurowcami. Rynek odnotował ponad 30 instytucjonalnych transakcji, w tym kilka o jednostkowym wolumenie powyżej 100 mln EUR (w tym nabycie biurowców New City przez Hines oraz Senator przez Union Investment, a także nabycie udziałów w centrum handlowym Złote Tarasy przez Unibail-Rodamco). Pozytywnym zjawiskiem jest postępująca dywersyfikacja portfela inwestorów. Znaczący udział utrzymują niemieckie fundusze (ok. 25% łącznego wolumenu transakcji), jednak rynek odnotował także inwestycje zrealizowane przez inwestorów z Wielkiej Brytanii, Izraela, Stanów Zjednoczonych, jak również podmiotów krajowych. Tradycyjnie spodziewamy się, że wolumen w drugiej połowie roku będzie znacznie większy, zbliżając się do poziomu z ubiegłego roku (2,7 mld EUR). Kilka dużych transakcji jest na etapie umów przedwstępnych lub warunkowych, bądź w fazie due diligence ANALIZA SZCZEGÓŁOWA RYNEK HANDLOWY W 2013 r. w sektorze handlowym rynku inwestycyjnego zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,38 mld EUR, co stanowiło prawie 20-procentowy wzrost w porównaniu z 2012 r. Aż trzy największe pojedyncze transakcje na polskim rynku inwestycyjnym w ubiegłym roku przeprowadzono w sektorze handlowym. Obok katowickiego CH Silesia City Center były to Galeria Kazimierz w Krakowie kupiona przez fundusz Invesco za 180 mln EUR oraz portfel 5 galerii handlowych firmy Charter Hall przejęty przez Tristan Capital Partners za 174,5 mln EUR. Zainteresowanie inwestorów było skoncentrowane na najatrakcyjniejszych nieruchomościach położonych w aglomeracjach miejskich powyżej 0,5 mln mieszkańców, z rozbudowaną ofertą handlową oraz ugruntowaną pozycją na rynkach lokalnych. W rezultacie wartość transakcji zawartych w 7 największych ośrodkach miejskich wyniosła 1,04 mld EUR, gdy w pozostałych rejonach kraju zaledwie 0,34 mld EUR. Ograniczona płynność rynków regionalnych jest jedną z najważniejszych przyczyn niskiej aktywności kupujących w mniejszych ośrodkach miejskich, chociaż podaż obiektów handlowych jest tam wysoka. Największą aktywnością na handlowym rynku inwestycyjnym wyróżniają się trzy grupy inwestorów. Do pierwszej należą fundusze instytucjonalne, takie jak Allianz lub Union Investment, poszukujące bezpiecznych inwestycji. Drugą grupą są inwestorzy specjalizujący się w handlu, jak Atrium European Real Estate czy Unibail- Rodamco, którzy wykorzystują efekt synergii, łącząc działalność inwestycyjną i zarządczą. Do ostatniej grupy należą takie podmioty, jak Blackstone Real Estate bądź Tristan Capital Partners, oczekujące wysokiej stopy zwrotu z inwestycji przez dodanie istotnej wartości do nabywanych obiektów, dzięki aktywnemu zarządzaniu, rozbudowie itp. Ze względu na malejącą liczbę najlepszych

14 nieruchomości, wystawionych na sprzedaż, utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji będzie uzależnione od większej aktywności inwestorów w odniesieniu do mniejszych miast. HIPERMARKETY I SUPERMARKETY Rynek spożywczy w Polsce rozwija się obecnie głównie przez ekspansję sieci dyskontowych, liczba sklepów szacowana jest na ponad W 2013 r. powstało blisko 350 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 70%), lecz także Lidl, Netto i Aldi. Sieci dyskontowe planują w bieżącym roku ekspansję na podobnym poziomie. Hipermarkety i supermarkety otwierają obecnie jedynie po kilka sklepów rocznie. Rynek dużych sklepów spożywczych czeka na kolejny etap konsolidacji ostateczne przejęcie hipermarketów Real przez sieć Auchan. W drugiej połowie 2013 r. swoje sklepy spożywcze otworzyły między innymi sieci: Auchan w Galerii Bronowice (Kraków), Tesco w Multishop (Sochaczew), E.Leclerc w Galerii Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka w Galerii Katowickiej, Piotr i Paweł w Poznań City Center, Społem w Plac Unii City Shopping (Warszawa) i Marcpol w Bramie Pomorza (Chojnice). W 2014 roku należy się spodziewać otwarcia Auchan w centrum Atrium Felicity (Lublin), Stokrotki w Galerii Jurowieckiej (Białystok), Intermarche w Galerii Neptun (Starogard Gdański) oraz Piotra i Pawła w Galerii Warmińskiej (Olsztyn). Czynsze za powierzchnie na potrzeby sklepów spożywczych utrzymują się na poziomie 6 7 EUR/mkw./miesiąc dla hipermarketów, 7 11 EUR/mkw./miesiąc dla supermarketów i 5 9 EUR/miesiąc dla dyskontów.

15 PARKI I MAGAZYNY HANDLOWE Podaż wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych w Polsce zarówno tych zgrupowanych w parkach handlowych, jak i wolnostojących wynosi obecnie blisko 2,5 mln mkw. Sektor parków handlowych w Polsce cieszy się wzmożonym zainteresowaniem deweloperów małe parki handlowe są budowane i planowane głównie w miastach średniej wielkości i małych. Największym obiektem ukończonym w 2013 r. był Europa Centralna Park (Gliwice) o powierzchni mkw. Rozbudowano także IKEA Park Franowo (o mkw., Poznań) oraz zbudowano Marcredo Center ( mkw., Szczecin). W ubiegłym roku otwarto kilka mniejszych parków handlowych, w tym: Park Handlowy Szombierki (Bytom), Multishop (Sochaczew), Pasaż Wiślany (Grudziądz), Dekadę (Grójec) i Vendo Park (Nysa). Krajowe zasoby powierzchni w parkach handlowych wzrosły do mkw., z czego mkw. oddano do użytku w drugiej połowie ub.r. W budowie pozostaje ponad mkw. tego typu powierzchni, głównie w niewielkich obiektach w miastach średniej wielkości i małych, takich jak Era Park w Radomsku czy Marcredo Center w Piekarach Śląskich. Popyt na powierzchnie w parkach handlowych pozostaje na niezmiennym poziomie. Największe zainteresowanie wykazują sieci z sektora art. budowlanych (Castorama, OBI, Leroy Merlin), sprzętu RTV AGD (Media Expert, RTV Euro AGD), mebli i wyposażenia wnętrz (Agata Meble, Jysk) i sprzętu sportowego (Martes Sport). Ofertę uzupełniają drogerie (Rossmann, Hebe), sklepy z akcesoriami (Pepco), modą i obuwiem dyskontowym (Takko, KIK, Deichmann, CCC). Współczynnik pustostanów w parkach handlowych plasuje się na niskim poziomie, tj. 3.7%. Czynsze w parkach handlowych są stabilne i wynoszą 6 8 EUR/ mkw./miesiąc dla największych najemców oraz 9 13 EUR/mkw./miesiąc za średnie powierzchnie. Najwyższe czynsze są w dużych parkach w największych aglomeracjach, najniższe w niewielkich obiektach w małych ośrodkach miejskich. Rynek biurowy (opracowanie Knight Frank IV kwartał 2013) 2013 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 10% w porównaniu do stanu z końca 2012 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 2012 roku.

16 Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln m 2, co dla porównania stanowi blisko 60% całkowitej podaży w Warszawie. Z zasobami na poziomie ok m 2 Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok m 2 ) znajdują się w Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc i w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu. W 2013 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około m 2 nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 2012 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad m2 (łącznie ponad 60% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy m 2 a m 2. Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 2013 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok m2 biur na wynajem, czyli o ponad 60% więcej aniżeli w 2012 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok m 2 nowych biur i jest to poziom nienotowany od 2008 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych- w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków Knight Frank ponad 70% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 2014 roku, zwiększając zasoby biurowe miast regionalnych o kolejne 12% i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie m 2 nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę realizacji na początku 2014 roku, mogą zostać ukończone do końca 2015 roku.

17 2013 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad m 2 powierzchni biurowych, w porównaniu z 2012 rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok m 2. Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad m 2 oraz przewaga w strukturze popytu nowych umów i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 35% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje w ramach zajmowanych budynków biurowych stanowiły odpowiednio 20% i 8% wszystkich umów podpisanych w 2013 roku. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około m 2 i była o ok. 14% niższa niż absorpcja odnotowana w 2012 roku. Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W IV kw roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (5,1%), a najwyższy- w Łodzi (16,6%), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach w skutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków Knight Frank ok. 20% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 2014 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów.

18 W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 2013 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/m 2 /miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc w budynkach klasy B. Czynsze efektywne są o ok % niższe od czynszów ofertowych. W 2014 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie.

19 RYNEK BIUROWY (opracowanie Jones Lang LaSalle) Rekordowy poziom popytu na biura. Wysoka aktywność budowlana dalej wpływa na lekki wzrost pustostanów. Popytu brutto na powierzchnie biurowe w całym 2013 r. osiągnął ponad m 2 i przewyższył rekordowy rok Zarejestrowany wysoki poziom popytu netto ( m 2 ) potwierdza, że najemcy są chętni do zmiany biura na odpowiadające im zarówno pod kątem standardu jak i wielkości. Sporą część transakcji najmu powierzchni biurowej stanowiły umowy przednajmu w IV kw. było to39% wszystkich umów związanych z relokacją firm. Należały do nich m.in. transakcje zawarte przez firmę z branży FMCG ( m 2 w biurowcu Pacific), firmę doradczą KPMG (8 300 m 2 w Gdański Business Centre) oraz IBM (5 500 m 2 w The Park A2), który dodatkowo przedłużył swoją umowę na m 2 w Wiśniowy Business Park. Znaczące renegocjacje przeprowadziły m.in. firmy Budimex (6 200 m 2 w Stawki 40) oraz Mondelez (3 600 m 2 w Trinity Park III). W 2013r. na rynek trafiło m 2 nowych biur i był to najwyższy roczny wolumen powierzchni biurowej oddanej do użytku od 2000r. Szacujemy, że w 2014r. zostanie oddane do użytku m 2 powierzchni, z której ponad 35% zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Wysoka aktywność budowlana deweloperów, pomimo bardzo dobrych poziomów popytu, wpływa na lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Sądzimy, że ten trend utrzyma się w 2014r. Pod koniec 2013 r. pustostany w Warszawie wynosiły 11,7% (0,8 pp więcej niż w III kw.), co oznacza, że w stolicy na najemców czeka około m 2 wolnej powierzchni biurowej. Poza Centrum współczynnik powierzchni niewynajętej był wyższy od średniej dla Warszawy i wyniósł 12,2% w porównaniu do 10,6% w Centrum (12,2% w COB i 9,6% na obrzeżach Centrum). W IV kw. 2013r. najwyższe czynsze transakcyjne pozostały na poziomie porównywalnym z III kw. i wyniosły / m²/ miesiąc w Centrum oraz 14,50-14,75 / m²/ miesiąc poza nim, w takich rejonach jak Mokotów. Spodziewamy się niewielkich presji zniżkowych. Kraków i Wrocław utrzymały pozycję lidera pod kątem popytu i powierzchni w budowie, Katowice i Trójmiasto również bardzo aktywne. W 2013r. popyt brutto w głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy) wyniósł m 2, poziom porównywalny do odnotowanego w 2012r. Popyt netto ( m 2 ) w tym okresie obniżył się o 26,5%. W samym IVkw. 2013r. zarejestrowano popyt brutto w wysokości m 2. Największą aktywność najemców w ubiegłym roku zaobserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, natomiast w IV kw. prym wiodły pod tym względem Trójmiasto, Kraków i Wrocław. 40% podpisanych

20 w IVkw. 2013r. transakcji stanowiły umowy przednajmu. Największe umowy tego typu w czwartym kwartale 2013r. zawarły: poufny najemca z branży konsultingowej(6 770m 2 w Silesia Business Park A, Katowice), RWE (3150 m 2 w Bonarka4 Business bud. E, Kraków), Kemira (2600 m 2 w Alchemii faza I, Trójmiasto) czy Tesco (2570 m 2 w Kapelanka 42, Kraków). Inne znaczące transakcje dotyczyły Thomson Reuters (odnowienie, 9000 m 2 w Baltic Business Center, Trójmiasto), DHL (odnowienie, 3050 m 2 w Targowa 35, Łódź) czy SII (nowa umowa, 2700 m 2 w Olivia Business Center Point&Tower, Trójmiasto). W IVkw. 2013r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce** zwiększyły się o około m 2. Nowych biur przybyło przede wszystkim we Wrocławiu (Aquarius Business House faza II, m 2 oraz Millenium Tower IV, m 2 ); w Krakowie(głównie Bonarka 4 Business bud. D, m 2 i Nautilius, m 2 ); w Trójmieście (Alchemia faza I, m 2 ) czy w Lublinie (m.in.: Nord Office Park B&C, m 2 i JPBC Business Center, m 2 ). Innym oddanym w IV kw. projektem jest Euro- Centrum VIII (4 330 m 2 ) w Katowicach. W 2013r. nowa podaż zwiększyła się o 10% w porównaniu do całego 2012r. ( m 2 vs m 2 ). Warto też odnotować, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie przekroczyły poziom m 2. Obecnie w głównych miastach Polski** poza Warszawą w aktywnej budowie pozostaje około m 2 powierzchni biurowej, z czego m 2 prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe w I poł. 2014r. (47% tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni biurowej powstaje obecnie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Na koniec IVkw. 2013r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie na sześciu z ośmiu głównych rynków biurowych w Polsce (z wyłączeniem Warszawy). Zwyżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w Lublinie i Szczecinie. W 2014r. na niektórych rynkach, z wysoką aktywnością deweloperów, możliwy jest wzrost wskaźnika pustostanów. Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe kształtują się od /m 2 / m-c w Lublinie do 15,50 / m 2 / m- c we Wrocławiu. Łódź i Lublin to miasta, które w tym kwartale odnotowały niewielkie presje zniżkowe na czynsze. Rejon Polski środkowej staje się coraz bardziej atrakcyjny, głównie dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej. Niewątpliwym atutem jest doskonale rozbudowana sieć komunikacyjna, zapewniająca bezpośrednie połączenie z Krakowem, Łodzią, Warszawą, Lublinem, Piotrkowem Trybunalskim oraz większością miejscowości w regionie. Stosunkowo niskie ceny nieruchomości w porównaniu z rejonem warszawskim sprzyja rozwojowi tych terenów, a co za tym idzie podnosi ich atrakcyjność. Obserwując zmiany zachodzące na rynku biurowym, warto zwrócić uwagę na nowe lokalizacje pojawiające się na biurowej mapie Polski. Analiza sektora biurowego w Polsce przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła dokonać poszerzonej kategoryzacji regionalnych rynków biurowych. Poza powszechnie opisywanymi rynkami dojrzałymi przedstawiono także rynki rozwijające się oraz rynki

21 wschodzące. Rynek dojrzały ze zróżnicowaną ofertą obiektów biurowych obejmuje, poza Warszawą, 6 największych miast regionalnych, gdzie sektor biurowy rozwija się od końca lat 90-tych: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice oraz Łódź. Zgromadzona w nich podaż powierzchni biurowej stanowi 83% całkowitych zasobów przeznaczonych na wynajem w miastach regionalnych ogółem. Przedmiotem niniejszej analizy jest pozostałe 17% regionalnej podaży biurowej przeznaczonej na wynajem, która znajduje się w miastach średniej wielkości. Niemal 12% udziału przypada na 4 miasta, które zostały zdefiniowane w niniejszym opracowaniu jako rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce oraz Bydgoszcz. Pozostałe 5% zasobów zlokalizowane jest w miastach nazwanych rynkami wschodzącymi: Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn oraz Legnica. Rynki rozwijające się Rynki rozwijające się obejmują wybrane miasta średniej wielkości od do mieszkańców, gdzie powstały pierwsze wielkopowierzchniowe (> m2) obiekty biurowe na wynajem. Projekty zrealizowane na tych rynkach to najczęściej inwestycje silnego dewelopera lokalnego, choć zaczynają również pojawiać się pierwsze obiekty międzynarodowych lub polskich deweloperów o ustabilizowanej pozycji na rynku miast regionalnych. Cechą charakterystyczną rynków rozwijających się jest relatywnie wysoki wolumen powierzchni w budowie lub na etapie planowania, a jednocześnie stosunkowo wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Uwagę zwracają również niższe stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej niż w budynkach na dojrzałych rynkach. Wyłoniono 4 rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Według szacunków Knight Frank w III kwartale 2013 roku zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na 4 rozwijających się regionalnych rynkach obejmowały łącznie niemal m 2. W każdym z analizowanych miast wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem przekracza m 2, a kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni jest na etapie realizacji lub planowania. Na szybkie tempo rozwoju tych ośrodków wskazuje nowa podaż zrealizowana w minionych kwartałach (w 2013 łącznie m 2 ). Liderami pod względem wolumenu nowej powierzchni biurowej były Szczecin i Lublin, gdzie w 2013 roku oddano do użytku odpowiednio m2 i m 2. Z kolei w Kielcach i Bydgoszczy, po znaczącej liczbie projektów ukończonych w 2012 roku, deweloperzy od początku 2013 roku nie zrealizowali nowych inwestycji biurowych. Jednocześnie na każdym z analizowanych rynków utrzymuje się znaczący wolumen

22 niewynajętej powierzchni - pustostany oscylują na poziomie 15-18% w zależności od miasta. Wyjątkiem są Kielce, gdzie dostępne jest jedynie niespełna m 2 (wskaźnik pustostanów 8%). Ze względu na niewielką skalę analizowanych rynków, mimo stosunkowo wysokiego współczynnika dostępnej powierzchni, deweloperzy mają ograniczoną ofertę dla najemców poszukujących dużych modułów biurowych. Wywoławcze stawki czynszów na rynkach rozwijających się utrzymują się na niższym poziomie niż w największych miastach regionalnych i kształtują się w przedziale 7-13 EUR/m 2 /miesiąc. Wyjątkiem jest dynamicznie rozwijający się Szczecin, gdzie czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową (11-15 EUR/m 2 /miesiąc) są porównywalne do stawek w takich ośrodkach jak Kraków czy Wrocław. Uwarunkowania rynkowe aktualnie występujące w tych miastach są szczególnie korzystne dla potencjalnych najemców. W konsekwencji są to ośrodki, które już przyciągają inwestycje zagraniczne m.in. z sektora BPO/SSC i są przedmiotem zainteresowania kolejnych inwestorów. Rynki wschodzące Mianem rynku wschodzącego określono wybrane miasta (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica), w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju. Cechą wspólną sektora biurowego na analizowanych rynkach jest brak wielkopowierzchniowych obiektów biurowych na wynajem. Najczęściej realizowane są tam budynki biurowe o niewielkiej skali, oferujące relatywnie niskie stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej. Charakterystyczny jest również znaczący wolumen powierzchni biurowej wybudowanej na własne potrzeby firm, które nie są uwzględniane w szacunkach podaży powierzchni biurowej na wynajem. Wyłonione lokalizacje to miasta o liczbie ludności mieszkańców (z wyjątkiem Białegostoku, gdzie liczba mieszkańców przekracza , jednak rynek biurowy dopiero zaczyna się rozwijać). Istniejące zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na większości analizowanych rynków są zbliżone do m 2. Największa podaż biurowa, szacowana na niemal m 2, odnotowana została w Rzeszowie. Na każdym z wyłonionych rynków wschodzących realizowane lub planowane są kolejne inwestycje biurowe. W przeważającej części są to jednak nadal projekty o niewielkiej skali. Wolumen powierzchni niewynajętej w analizowanych miastach utrzymuje się na poziomie m 2 w zależności od lokalizacji, jednak niewynajęte moduły powyżej 500 m 2 pozostają rzadkością. Wyjątkowym przykładem na tle wschodzących rynków biurowych jest Rzeszów, który wyraźnie znajduje się w fazie przejściowej pomiędzy rynkiem wschodzącym, a rozwijającym się. Na tle rynków wschodzących wyróżnia się m.in. wspomnianą już stosunkowo wysoką podażą powierzchni biurowej oraz aż m 2 powierzchni niewynajętej. Znacząca podaż rozbita jest jednak na obiekty o stosunkowo małej powierzchni, przez co znalezienie modułu wielkości m 2 jest problematyczne.

23 Popyt na powierzchnie biurowe na rynkach wschodzących jest generowany przede wszystkim przez lokalne firmy zainteresowane wynajmem niewielkich powierzchni od kilkudziesięciu do kilkuset metrów kwadratowych. Wywoławcze stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie, oscylując w przedziale 7-10,5 EUR/m 2 /miesiąc. Przy analizie rynków wschodzących należy zwrócić uwagę na swoisty impas inwestycyjny, w którym znalazły się omawiane miasta. Oferowana jest tam zbyt mała ilość powierzchni biurowej, aby przyciągnąć potencjalnych inwestorów z sektora BPO/SSC, a z drugiej strony na rynkach wschodzących pojawia się zbyt mało potencjalnych inwestorów, żeby zainicjować działania spekulacyjne deweloperów. Przykładem rynku, na którym udało się przełamać ten impas i rozpoczęły się przygotowania do budowy pierwszego projektu wielkopowierzchniowego (SkyRes Warszawska), jest właśnie wyróżniony powyżej Rzeszów. Należy pamiętać, że jedynie takie obiekty są w stanie skutecznie przyciągać inwestorów z sektora BPO/SSC. Kluczowe czynniki dla rozwoju miast regionalnych średniej wielkości W Polsce, gdzie motorem rozwoju biurowych rynków regionalnych jest branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decyduje dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez poszczególne miasta regionalne średniej wielkości będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy ich rozwoju. 9.2 Stopa kapitalizacji netto. Dla potrzeb określenia stopy kapitalizacji netto, rynek nieruchomości został przeanalizowany pod kątem sprzedaży nieruchomości o zbliżonym charakterze. Na rynku nie stwierdzono sprzedaży nieruchomości podobnej do wycenianej. Stąd dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej nieruchomości stopę kapitalizacji określono na bazie rynku kapitałowego. Zgodnie z 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej określonej z nieruchomości podobnych. Z kolei 12 w przypadku braku danych rynkowych do określenia stopy dyskontowej proponuje jej określenie na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym.