OPERAT SZACUNKOWY. Autor opracowania : mgr Jerzy Jan Wysocki Rzeczoznawca Majątkowy Upr. zawodowe 3644. Olecko, 29 listopada 2011 roku

nieruchomości gruntowej niezabudowanej - działki gruntu Nr 727/15 - połoŝonej w Olecku, Aleja Zwycięstwa, gmina Olecko, powiat olecki, województwo warmińsko mazurskie, opracowany w celu określenia wartości rynkowej do zabezpieczenia wierzytelności banku Autor opracowania : mgr Jerzy Jan Wysocki Rzeczoznawca Majątkowy Upr. zawodowe 3644 Olecko, 29 listopada 2011 roku

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. Określenie nieruchomości Województwo warmińsko mazurskie, powiat olecki, gmina Olecko, Olecko, Aleja Zwycięstwa - nieruchomość gruntowa niezabudowana działka gruntu oznaczona numerem ewid. 727/15. 1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Województwo warmińsko-mazurskie, powiat olecki, gmina Olecko Jednostka ewidencyjna : 281304_4 Olecko Obręb : 0002 Olecko Numer działki/ek/ : 727/15 Powierzchnia działki/ek/ : 16664 m 2 Księga wieczysta nr : OL1C/00036617/0 1.3. Opis nieruchomości Niezabudowana nieruchomość - działka gruntu połoŝona jest w strefie śródmiejskiej, w sąsiedztwie targowicy miejskiej i rzeki Legi z jednej strony i zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z drugiej strony. Działka posiada utrudnioną moŝliwość podłączenia się do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej. Na szacowaną działkę gruntu została wydana przez Starostę Oleckiego Decyzja Nr 205 z dnia 15.09.2008 roku zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 48 lokalach mieszkalnych i 17 garaŝach wraz z infrastrukturą techniczną. 1.4. Właściciel nieruchomości Właścicielem nieruchomości jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. w Olecku, 19-400 Olecko, ul. Wojska Polskiego 5. 1.5. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości do zabezpieczenia wierzytelności banku. 1.6. Określenie wartości nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 1 560 000 zł. słownie: jeden milion pięćset sześćdziesiąt tysięcy złotych. 1.7. Opracował mgr Jerzy Jan Wysocki Rzeczoznawca Majątkowy Upr. zawodowe 3644 1.8. Data sporządzenia wyceny Olecko, 29 listopada 2011 roku

3 S P I S T R E Ś C I O P E R A T U : 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO - str. 2 2. OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI I ZAKRESU WYCENY - str. 4 3. CEL WYCENY - str. 4 4. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO - PRAWNE WYCENY - str. 4 4.1. Podstawy formalno - prawne - str. 4 4.2. Podstawy materialno - prawne - str. 4 4.3. Źródła danych merytorycznych - str. 4 5. DATY ISTOTNE DLA PROCESU SZACOWANIA - str. 5 6. STAN PRZEDMIOTU WYCENY - str. 5 6.1. Stan prawny - str. 5 6.2. Stan techniczno - uŝytkowy - str. 6 6.3 Przeznaczenie w planie miejscowym - str. 6 7. PROCEDURA SZACOWANIA - str. 7 7.1. Rodzaj określanej wartości - str. 7 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki - str. 7 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI - str. 9 8.1. Analiza rynku nieruchomości - str. 9 8.2. Charakterystyka rynku nieruchomości - str. 9 9. OBLICZENIE I OKREŚLENIE WARTOŚCI I WYNIK KOŃCOWY - str. 10 9.1. Obliczenie wartości nieruchomości - str. 10 9.2. Wynik końcowy i komentarz - str. 14 10. OSZACOWANIE WAROŚCI NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAśY - str. 14 11. RYZYKA ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ - str. 15 12. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA - str. 16 13. ZAŁĄCZNIKI - str. 17

4 2. OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI I ZAKRESU WYCENY Określenie nieruchomości: Województwo warmińsko mazurskie, powiat olecki, gmina Olecko, obręb 0002 Olecko, Olecko, Aleja Zwycięstwa - nieruchomość gruntowa niezabudowana - działka gruntu Nr 727/15. Zakres wyceny: Zakresem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana - działka gruntu Nr 727/15 o polu powierzchni 16664 m 2. 3. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości do zabezpieczenia wierzytelności banku. 4. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY 4.1. Podstawy formalno - prawne Podstawą formalną wykonania niniejszego operatu szacunkowego jest zamówienie TBS Spółka z o.o. w Olecku, ul. Wojska Polskiego 5 z dnia 24 listopada 2011 roku. 4.2. Podstawy materialno - prawne 1. Ustawa z 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 roku, Nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami. 3. Ustawa z dnia 29.08.1997r. Prawo Bankowe - Dz. U. z 2002 roku, Nr 72, poz. 665, z p. zm. 4.3. Źródła danych merytorycznych - Księga wieczysta, - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Olecko lub inny dokument określający moŝliwości zagospodarowania terenu, - Ewidencja gruntów i budynków oraz ewidencja sieci w Starostwie Powiatowym w Olecku, - Decyzja Nr 205 Starosty Oleckiego z dnia 15.09.2008 roku zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 48 lokalach mieszkalnych i 17 garaŝach oraz budynku kotłowni wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. - Wizja lokalna w dniu 28 listopada 2011 roku w czasie której dokonano opisu, oględzin i

5 dokumentacji zdjęciowej nieruchomości. Materiały pomocnicze: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny i noty interpretacyjne, Własna komputerowa ewidencja transakcji z rynku nieruchomości gruntowych utworzona w oparciu o informacje zawarte w dowodach zmian własności ewidencji gruntów i budynków udostępniona przez ośrodki dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, kalkulacje własne z badania lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości, w tym analizy i obserwacje lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeprowadzone w ramach kilkunastoletniej działalności rzeczoznawcy majątkowego i licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Informacje dodatkowe dotyczące nieruchomości jak ich wyposaŝenie w infrastrukturę techniczną, stan zagospodarowania itp. oprócz aktów notarialnych zgromadzono na podstawie ewidencji uzbrojenia sieci, uwarunkowań planistycznych oraz na podstawie wizji lokalnej. Literatura fachowa, Informacje i materiały uzyskane na szkoleniach specjalistycznych. 5.DATY ISTOTNE DLA PROCESU SZACOWANIA a/ data sporządzenia operatu 29 listopada 2011 roku. b/ data na którą określono wartości przedmiotu wyceny 29 listopada 2011 roku. c/ data na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 29 listopada 2011 roku. d/ data wizji lokalnej 28 listopada 2011 roku. 6. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Stan prawny Szacowana nieruchomość - działka gruntu o numerze ewidencyjnym 727/15 jest własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. w Olecku. Księga wieczysta nieruchomości posiada Nr OL1C/00036617/0, a prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olecku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Oznaczenie działki w ewidencji gruntów i budynków: Województwo warmińsko-mazurskie, powiat olecki, gmina Olecko Jednostka ewidencyjna - 281304_4 Olecko Obręb - 0002 Olecko Nr działki - 727/15 Powierzchnia działki - 16664 m 2

6 6.2. Stan techniczno - uŝytkowy. PołoŜenie - atrybuty lokalizacji Przedmiotowa nieruchomość - działka gruntu - połoŝona jest w strefie śródmiejskiej w sąsiedztwie targowicy miejskiej i rzeki Legi z jednej strony i zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z drugiej strony. Na części działki występują niekorzystne warunki gruntowowodne mogące utrudniać i ograniczać zabudowę działki. Patrząc jednak z drugiej strony pas przyrzeczny moŝna wykorzystać na cele rekreacyjne i elementy małej architektury. Działka posiada utrudnioną moŝliwość podłączenia się do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej, wielkość działki jest duŝa, otoczenie i sąsiedztwo jest średniokorzystne. Ogólną lokalizację nieruchomości w Olecku przy Alei Zwycięstwa wskazano na poniŝszej mapce. Ogólna lokalizacja nieruchomości w Olecku. 6.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Teren, na którym znajduje się szacowana nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na działkę wydana została Decyzja Nr 205 z dnia 15.09.2008 roku zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 48 lokalach mieszkalnych i 17 garaŝach oraz budynku kotłowni

7 wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. 7. PROCEDURA SZACOWANIA 7.1. Rodzaj określanej wartości. Określona wartość nieruchomości jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu uŝytkowania. Ustalono, Ŝe optymalnym sposobem uŝytkowania działki będzie wykorzystanie jej zgodnie z wydaną decyzją pozwolenia na budowę tj. pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną. Wspomniana powyŝej wartość rynkowa, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŝliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących załoŝeń: 1) strony umowy będą od siebie niezaleŝne, nie będą działały w sytuacji przymusowej oraz będą miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynie czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Z art. 150.2. Ustawy z dnia 21.08.1997 r o gospodarce nieruchomościami wynika, Ŝe dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową W R. Przedmiotowa nieruchomość moŝe być przedmiotem obrotu rynkowego. Zanotowane ceny transakcyjne z obrotu na lokalnym i regionalnym rynku identycznymi lub podobnymi nieruchomościami, znajomość ich cech i cen, znajomość warunków dokonania transakcji, połoŝenia, funkcji w planie zagospodarowania lub innym dokumencie, otoczenia i sąsiedztwa oraz stopnia wyposaŝenia w infrastrukturę techniczną i innych cech pozwala na wykonanie wyceny podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości, cel wyceny, wyniki analizy podaŝy i popytu na nieruchomości o zbliŝonej wartości uŝytkowej na rynku lokalnym i regionalnym, lokalizację, rodzaj i cechy nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 153 ust.1. uogn. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŝeniu, Ŝe wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości nieruchomości

8 koryguje się ze względu na cechy róŝniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Zastosowanie metody korygowania ceny średniej uzasadnia odpowiednia ilość transakcji podobnymi nieruchomościami. Istotą zastosowanej metody jest załoŝenie, Ŝe najwięcej transakcji zostało zawartych po cenach zbliŝonych do wartości średniej, a wartość wycenianej nieruchomości znajdzie się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną z próbki obiektów podobnych. Wartość nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami uwzględniającymi róŝnicę w cechach nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej polega m.in. na : określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru rynku z okresu badania cen transakcyjnych. ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, dokonaniu opisu nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (C max ). określeniu ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji podobnych określeniu zakresu sumy współczynników korygujących jako : granica dolna - min = granica górna - max = C min C śr C max C śr określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły (1): W R = C śr n i = 1 u i p k gdzie : C śr - obliczona cena średnia n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości u i - oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości p - powierzchnia działki k - współczynnik korekcyjny

9 Zakres sumy współczynników korygujących wynika z załoŝenia, Ŝe wartość szacowanej nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy : C Ws min C max gdzie : Ws - wartość szukana 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 8.2. Analiza rynku nieruchomości Przedmiotem analizy był rynek lokalny i regionalny identycznych lub bardzo podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną. W okresie ostatnich dwóch lat na lokalnym i regionalnym rynku transakcje niezabudowanymi działkami z przeznaczeniem pod funkcję mieszkalną wielorodzinną zachodzą bardzo rzadko. Zanotowane ceny rynkowe podobnych nieruchomości są bardzo zróŝnicowane i mieszczą się w granicach od 18,25 zł do 506,02 zł w przeliczeniu na 1 m 2 pola powierzchni. WyŜsze ceny osiągają działki zlokalizowane w bardzo atrakcyjnych miastach i miejscach w strefach centralnych lub śródmiejskich, a niŝsze ceny osiągają działki zlokalizowane w strefie pośredniej i peryferyjnej. Na cenę podobnych działek wpływają głównie takie cechy jak: połoŝenie, przeznaczenie w planie zagospodarowania lub innym dokumencie, otoczenie i sąsiedztwo, wielkość działki, jej warunki fizyczne, a takŝe moŝliwości podłączenia się do urządzeń infrastruktury technicznej. 8.2. Charakterystyka rynku nieruchomości Olecko połoŝone jest we wschodniej części Mazur. Gminę zamieszkuje ponad 22 tys. osób, z czego w mieście Ŝyje około 17 tysięcy. Gęsta sieć dróg podnosi atrakcyjność lokalizacji miasta. Miasto Olecko nie posiada rozwiniętego przemysłu. Poziom bezrobocia w regionie jest wysoki. Po wcześniejszych wzrostach poziomu cen transakcyjnych na lokalnym i regionalnym rynku w okresie od początku 2007 roku do połowy 2008 roku, aktualnie moŝna mówić o stabilizacji cenowej. Po tym okresie popyt uległ czasowemu zmniejszeniu. Stan taki nie skutkuje jednak dającym się zauwaŝyć spadkiem cen, co z kolei spowodowane jest decyzjami właścicieli nieruchomości o utrzymywaniu cen ofertowych na dotychczasowym poziomie. SprzedaŜ podobnych nieruchomości wymaga dłuŝszej ekspozycji nieruchomości na rynku. Okoliczności opisane powyŝej potwierdzają, Ŝe w okresie objętym monitoringiem z którego dokonano wyboru

10 cen obiektów porównawczych występowała stabilizacja i co uprawnia do niestosowania korekty czasowej w dalszych obliczeniach. Dla potrzeb wyceny objęto obszar rynku miasto Olecko i inne miasta o podobnej wielkości z regionu płn. wsch. Polski; rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane; okres badania cen ostatnie trzy lata, a w przypadku braku cen w tym okresie, okres wcześniejszy. 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1. Obliczenie wartości nieruchomości Obliczenia wartości wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W tabeli 1 zamieszczono rejestr poddanych analizie transakcji działek pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną. W rejestrze nie zawarto transakcji o cenach skrajnych które wcześniej odrzucono. Tab. 1. Rejest transakcji działek poz zabudowę mieszk. wielorodzinną z funkcją usługową L.p. PołoŜenie Ulica Nr działki/ek/ Data sprzedaŝy Powierz. w m2 Cena transakcyjna Cena 1 m2 Rodzaj prawa 1. Olecko Kasprowicza 730/1,731/1 2007-06-15 7177 1 250 000 zł 174,17 własn. 2. Gołdap Jaćwie./Warszt. 1044/6 2007-08-13 2668 202 200 zł 75,79 własn. 3. Węgorzewo Prusa 573/1 2008-03-29 1375 80 000 zł 58,18 własn. 4. Mrągowo Wolności 73/11 2008-04-14 11976 1 961 000 zł 163,74 własn. 5. Węgorzewo 3-go Maja 639/1 2008-11-24 2554 223 992 zł 87,70 własn. 6. Gołdap Ustronie 452/18 2008-06-11 2620 260 640 zł 99,48 własn. 7. Olecko Gołdapska 3219 2010-05-25 6778 547 666 zł 80,80 własn. 8. GiŜycko Kolejowa 665/4, 669/1, 670/6 2009-07-10 3738 854 000 zł 228,46 własn. 9. Węgorzewo Bema 726/1 2008-05-14 1959 150 000 zł 76,57 własn. 187/2,187/3, 10. Mrągowo Rybna 191/12,191/21 2010-11-25 1894 395 000 zł 208,55 własn. 11. Kętrzyn 3 Kajki 98/18 2010-12-20 1423 170 800 zł 120,03 własn. 12. Kętrzyn 2 Kaz.Wielkiego 405/2 2010-07-20 2468 242 414 zł 98,22 własn. 13. Węgorzewo Mała 245/7 2011-01-03 1135 126 010 zł 111,02 własn. średnia = 121,75 zł Wagi i oceny cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Stosunkowo niewielka ilość nieruchomości podobnych, znaczne zróŝnicowanie ich cech nie pozwala na analityczne obliczenie ich wpływu na wartość. W związku z powyŝszą sytuacją wpływ cech rynkowych nieruchomości na ich ceny określono analogicznie opierając się na własnych badaniach preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości analizując oferty kupnasprzedaŝy we własnym biurze pośrednictwa nieruchomościami. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie:

11 - analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen; - analogii do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych; - badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Wyniki analizy wykazują, Ŝe głównymi cechami mającymi decydujący wpływ na poziom cen są: Lp Nazwa cechy Waga cechy Ocena cechy 1 PołoŜenie 45 % bardzo dobre dobre średnie 2 3 Warunki podłączenia się do urządzeń infrastruktury technicznej Wielkość działki 20 % 10 % złe bardzo dobre dobre średnie utrudnione bardzo duŝa> 10000m2 duŝa 5000 :10000 m2 średnia>1500:5000m2 4 Otoczenie, sąsiedztwo 25 % mała do 1500 m2 bardzo korzystne korzystne średniokorzystne niekorzystne Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, Nieruchomość szacowana posiada średnie połoŝnie zlokalizowana jest w strefie śródmiejskiej w sąsiedztwie targowicy miejskiej i rzeki Legi z jednej strony i zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z drugiej strony. Na części działki występują niekorzystne warunki gruntowowodne mogące utrudniać i ograniczać zabudowę działki. Patrząc jednak z drugiej strony pas przyrzeczny moŝna wykorzystać na cele rekreacyjne i elementy małej architektury. Działka posiada utrudnioną moŝliwość podłączenia się do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej, jej wielkość jest duŝa, a otoczenie i sąsiedztwo jest średniokorzystne. Oceny działek o cenie minimalnej i maksymalnej. Działka o cenie minimalnej z ceną jednostkową 58,18 zł posiada dobre połoŝenie blisko centrum, otoczenie i sąsiedztwo jest korzystne, mała powierzchnię. Działka posiada moŝliwość dobre warunki podłączenia się do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej. Warunki gruntowo-wodne są dobre.

12 Lokalizacja działki o cenie minimalnej Działka o cenie maksymalnej z ceną jednostkową 228,46 zł posiada dobre połoŝenie - blisko centrum i jeziora, otoczenie i sąsiedztwo jest korzystne, posiada średnią powierzchnię. Działka posiada dobre warunki podłączenia się do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej. Warunki gruntowo-wodne są dobre. Lokalizacja działki o cenie maksymalnej.

13 W wyniku analizy bazy cenowej wyłoniono, z próbki nieruchomości podobnych, ceny transakcyjne (odrzucając skrajne, odbiegające od średniej ceny rynkowej) tj.: C min = 58,18 zł/m 2 C max = 228,46 zł/m 2 * obliczona, na podstawie próbki reprezentatywnej złoŝonej z 14 transakcji cena średnia wynosi : C śr = 121,75 zł/m 2 * w oparciu o powyŝsze dane cenowe - brzegowe wielkości sumy wskaźników korygujących wynoszą: W D = C min / C śr (0,48) W G = C max / C śr (1,88) Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych opisano skalę ocen nieruchomości szacowanej i obiektów o cenie najdroŝszej i cenie najtańszej. Charakterystykę obiektów zawarto w tabeli 2. Tabela 2. Charakterystyka obiektów w aspekcie cech rynkowych. Lp. Rodzaj cechy Cechy nieruchomości rynkowej wycenianej najdroŝszej najtańszej 1. PołoŜenie, lokalizacja średnie dobre dobre 2. Warunki podłączenia utrudnione podstawowe podstawowe się do urządz. infrastr. technicznej 3. Wielkość działki duŝa średnia mała 4. Otoczenie, sąsiedztwo średniokorzystne korzystne korzystne Ocenę wartościową atrybutów zawarto w tabeli 3. Tabela 3. Ocena wartościowa atrybutów nieruchomości Lp. Rodzaj cechy rynkowej Procentowy wpływ na cechy rynkowe ( waga cechy) Zakres współczynników korygujących [ Wd - Wg ] Oszacowany współczynnik korygujący ( U i ) 1. PołoŜenie, 45 % 0,22 0,84 0,43 lokalizacja 2. WyposaŜenie w 20 % 0,09 0,38 0,09 urządz techniczne 3. Wielkość działki 10 % 0,05 0,19 0,05 4. Otoczenie, 25 % 0,12 0,47 0,24 sąsiedztwo SUMA 100% 0,48 1,88 0,81

14 Skorygowana cena średnia wynosi : C 2 śr 1m = 121,75 zł x 0,81 = 98,62 zł/m 2 Przyjęto średnią cenę jednostkową w wysokości 98,60 zł. Wartość rynkowa nieruchomości obliczona wg formuły (1) wynosi: [Zastosowano współczynnik zmniejszający minus 5 % z uwagi na występowanie na części działki niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych]. W R = 98,60 zł x 16664 m 2 x 0,95 = 1 560 916,88 zł Przyjęto wartość rynkową nieruchomości W R w wysokości : 1 560 000 zł. 9.2. Wynik końcowy, wnioski i komentarz Wynik końcowy : W wyniku przeprowadzonych w pkt. 9.1. obliczeń wartość rynkową nieruchomości oszacowano na kwotę: 1 560 000 zł słownie: jeden milion pięćset sześćdziesiąt tysięcy złotych. Wnioski i komentarz do wyniku : Określona średnia cena jednostkowa mieści się w przedziale cen rynkowych występujących na lokalnym i regionalnym rynku. 10. OSZACOWANIE WAROŚCI NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAśY W RW SprzedaŜ wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłuŝenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. SprzedaŜ winna nastąpić moŝliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców. Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób: gdzie: W R - wartość rynkowa, W RW = W R * Wat * Wc

15 Wat - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą. Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniŝenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Współczynnik atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 5 %. Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, Ŝe nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku. Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 5 %. Na podstawie analizy rynku i informacji uzyskanych od pośredników w obrocie nieruchomościami ustalono, iŝ 10 %-owa bonifikata pozwala przewidywać utrzymanie czasu ekspozycji nieruchomości na rynku na poziomie 1-4 miesięcy. Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki: Wat = 0,95 (5 % obniŝenia wartości) Wc = 0,95 (5 % obniŝenia wartości) W R określona wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 560 000 zł. W RW = 1 560 000 zł x 0,95 x 0,95 = 1 407 900,00 zł Przyjęto wartość dla wymuszonej sprzedaŝy w wysokości 1 408 000 zł Słownie: jeden milion czterysta osiem tysięcy złotych. 11. RYZYKA ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ Ryzyko związane z zabezpieczeniem wierzytelności banku na nieruchomości występuje zawsze, a na jego ogólny poziom składa się kilka elementów: ryzyko błędu szacunku przy określaniu wartości nieruchomości, ryzyko zmiany wartości nieruchomości w przyszłości na skutek czynników nie dających się przewidzieć w momencie określania wartości nieruchomości, ryzyko płynności rozumiane jako trudność sprzedaŝy nieruchomości za określoną cenę w standardowym czasie. Pierwsze z tych ryzyk wiąŝe się z wyceną nieruchomości natomiast pozostałe dotyczą całokształtu zjawisk zachodzących na rynkach nieruchomości. Minimalizacja ryzyka błędu szacunku wymaga odpowiedniej metodologii i organizacji procesu wyceny natomiast minimalizacja pozostałych ryzyk wymaga prowadzenia systematycznych analiz rynku

16 nieruchomości, w tym przede wszystkim w oparciu o odpowiednio rozbudowane bazy danych. Wszystkie wymienione ryzyka moŝna określić wspólnym mianem ryzyka wartości. Wycena wartości rynkowej nieruchomości, niezaleŝnie od metodologii wyceny, jest w swej istocie analizą rynku nieruchomości w szczególności odnoszącą się do tego jego segmentu, do którego naleŝy wyceniana nieruchomość. Prawidłowość wyceny wartości rynkowej uzaleŝniona jest zatem przede wszystkim od ilości, dostępności i wiarygodności danych o transakcjach sprzedaŝy podobnych nieruchomości i innych zjawiskach zachodzących na właściwym rodzajowo i terytorialnie rynku nieruchomości. W przypadku nieruchomości typowych i często występujących w obrocie, zasoby danych porównawczych są duŝe i łatwo dostępne, co znacznie upraszcza proces wyceny. Dodatkowo w takich przypadkach rozrzut uzyskiwanych cen jest stosunkowo niewielki a czynniki powodujące odchylenia cen od wielkości średnich są łatwe do wyspecyfikowania i skwantyfikowania. W efekcie wiarygodność wyceny nieruchomości typowej jest wysoka, maleje natomiast dla nieruchomości nietypowych i na mało aktywnych rynkach. Rynek nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe jest rynkiem typowym. Optymalnym wykorzystaniem nieruchomości gruntowej jest funkcja mieszkalna wielorodzinna i jest ona obecnie zaplanowana do wykonania. Takie przeznaczenie powoduje, Ŝe w przypadku ewentualnej sprzedaŝy przedmiotowej nieruchomości nie powinno być problemu z jej płynnością. Przedmiot wyceny moŝe stanowić zabezpieczenie wierzytelności banku, ale naleŝy liczyć się z tym, Ŝe okres jej ekspozycji moŝe być dłuŝszy z uwagi na występujący kryzys gospodarczy oraz na trudniejszy dostęp do kredytów lub poŝyczek. Dla rynku nieruchomości mieszkaniowych brak jest podstaw do jednoznacznego określenia przewidywanych kierunków zmian. Nieruchomość jest typowa poszukiwana przez deweloperów, naleŝy do grupy nieruchomości o niskim poziomie ryzyka. Ryzyko związane zarówno z obniŝeniem jak i podwyŝszeniem oceny takiej nieruchomości przez inwestorów jest niskie. 12. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA 1. PowyŜszy operat nie moŝe być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. 2. Operat nie moŝe być wykorzystany do innego celu aniŝeli określony w operacie w pkt.3. 3. Opracowujący wycenę nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich, a takŝe za wadliwość, nieaktualność danych otrzymanych od Zamawiającego.

17 4. Niniejsza wycena została sporządzona zgodnie z przepisami prawa i ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 5. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie moŝna było stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 6. Określona wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT i nie uwzględnia ewentualnych obciąŝeń skarbowych, sądowych, hipotecznych i innych. 7. Wyciąg z operatu przekazany zostanie do organu prowadzącego kataster. 13. Załączniki 1. Wypis z rejestru gruntów działki nr 727/15 z dnia 24.11.2011 roku. 2. Odpis z księgi wieczystej Nr OL1C/00036617/0 z dnia 22.11.2011 roku. 3 Decyzja Nr 205 z dnia 15.09.07.2008 roku pozwolenia na budowę. 4. Mapa z lokalizacją działki nr 727/15. 5. Załącznik zdjęciowy działki nr 727/15 z dnia 28.11.2011 roku. Opracował : Olecko, 29 listopada 2011 roku.