RYNEK NIERUCHOMOŚCI Maria Noworól Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości, architekt. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, członek Komisji Etyki Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Z rynkiem nieruchomości związana od 1997 roku. Od 2000 r prowadzi prywatną praktykę w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego. Równolegle prowadzi prywatną pracownię architektoniczną. Autorka licznych wycen nieruchomości, analiz z zakresu rynku nieruchomości oraz prognoz skutków uchwalenia miejsco wych planów zagospodarowania przestrzennego, a także projektów architektoniczno budowlanych. Krzysztof Bartuś Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Członek założy ciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, obecnie jego prezes. Były członek Komisji Legislacji przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wieloletni biegły sądowy w zakresie nieruchomości i wycen majątkowych. Z rynkiem nieruchomości związany od 1993 roku, od kiedy to prowadzi prywatną firmę zajmującą się rzeczoznaw stwem majątkowym, doradztwem na rynku nieruchomości i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Autor kilkuset wycen nieruchomości i przedsiębiorstw, analiz i publikacji dotyczących rynku nieruchomości, prele gent i wykładowca kilkudziesięciu konferencji branżowych rynku nieruchom. KRAKÓW RYNEK HOTELOWY Boom w jednej z 5 stolic turystycznych Europy? Kraków, stolica Małopolski jest centrum turystycznym. Trafia tu 90% strumienia krajowego ruchu turystycznego. Wyrazem międzynarodowej popularności Krakowa są jego wysokie miejsca w rankingach miast najchętniej od wiedzanych przez turystów w Europie i na świecie. W rankingu miesięcznika Travel&Leisure Kraków jest jednym z 5 najlepiej postrzeganych miast europejskich. Wg przewidywań amerykańskiego internetowego biura podró ży w 2007 r. Kraków będzie najmodniejszym miastem. Czy rozwój bazy noclegowej nadąża za wzrostem ru chu turystycznego? W ostatnich latach powstają w Krakowie liczne nowe hotele, hostele, apartamenty. Istniejące obiekty są moderni zowane. W ciągu kilkunastu ostatnich miesięcy pojawiały się transakcje dotyczące nieruchomości hotelowych. POPYT RUCH TURYSTYCZNY 2006 Kraków w 2006 roku odwiedziło 8 mln osób (w tej licz bie zawiera się 500 tys. osób, które przybyły w związku z wizytą papieża). Do miasta przyjechało blisko 13% wię cej osób niż w roku 2005. Z noclegów w Krakowie skorzystało 4,36 mln odwie dzających (tj. około 40% więcej niż w 2005 r.), w tym 2,1 mln przybyłych z zagranicy (68% więcej niż w 2005 r.). Bardzo wyraźnie wzrosła liczba turystów zagranicznych: z 700 tys. w 2003 r. do 2 300 tys. w 2005 i 2450 tys. w 2006 r. Przełomowy był rok 2004 w którym: liczba odwiedzają cych turystów zagranicznych wzrosła o 219% w stosunku do roku 2003. Sezon turystyczny w Krakowie z roku na rok ulega wy dłużeniu. Trwa obecnie od kwietnia do października. Naj mniej odwiedzających przyjeżdża do Krakowa w lutym. Najwięcej przyjeżdża w miesiącach letnich i są to przeważ nie turyści zagraniczni. Z kolei krajowi turyści odwiedzają Kraków w okresie roku szkolnego, głównie w kwietniu i maju oraz wrześniu i październiku. Przewiduje się wzrost udziału turystów kra jowych, co wiąże się ze wzrostem PKB. Wg prowadzonych badań turyści spędzają w Krakowie średnio 3,6 dnia; to trzy noclegi w mieście lub jego okoli cach. Wśród krajowych turystów ponad niewielu wybiera hotele; dla ponad 60% trudno wskazać ich miejsce zakwa terowania. Wiąże się to z istnieniem szarej strefy oferującej różnego rodzaju często nigdzie nie rejestrowanie pokoje do wynajęcia. Wielu nocuje poza obszarem miasta. Sporo jest przyjeżdżających jednodniowych. Od 2004 r. coraz liczniej nocują w Krakowie; dotyczy to zarówno obcokrajowców, jak naszych rodaków. Wśród gości hotelowych przeważają turyści zagraniczni stanowią ponad 50 % nocujących (w 2005 r. 60,3%, w 2006 59,4 %). Poza tym zagraniczni turyści często wybierają apartamenty oraz hostele. Turyści krajowi częściej wybierają tańsze rozwiązania, a jeśli hotele to o niższych kategoriach. 8 ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI
ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI 9
Na wielkość ruchu turystycznego miało wpływ szereg czynników. Wejście Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. sprzyja większemu ruchowi ludności, w tym turystyce. Uspo kojenie nastrojów w parę lat po ataku terrorystycznym na WTC przyczynia się do korzystania z połączeń lotniczych. Popularne stały się tzw. tanie linie. Dlatego tak ważny dla Krakowa jest rozwój lotniska w Balicach. Większa liczba turystów zagranicznych to głównie wy nik rozwoju połączeń lotniczych z Balicami, zwłaszcza po jawienie się tanich linii. W 2006 r. do Krakowa dotarło samolotem 2367 tys. osób. W bieżącym roku prognozuje się, że liczba odprawionych podróżnych osiągnie 3 mln. Większość z tych osób stano wią turyści. W 2006 do Krakowa przybyło samolotem 38% turystów ( 21% 2005 r. turystów, 16% w 2004 r., 10% w 2003 r.). Zauważyć można wyraźną tendencję wzrostową wykorzy stania połączeń lotniczych przez turystów zagranicznych: 19% w 2003 r., 30% w 2004 r., 48% w 2005 r. i 56% w 2006 r. Oprócz rozbudowy lotniska w Balicach konieczna jest budowa nowego dojazdu do lotniska (Trasa Balicka) oraz modernizacja połączenia kolejowego (szynobus). W 2006 r. najchętniej Kraków odwiedzali Brytyjczycy (około 16,60 % turystów spoza Polski). Na dalszych miej scach znajdują się Niemcy (15,90%), Amerykanie (9,27%) oraz Francuzi, Włosi i Irlandczycy. Wśród Polaków najwię cej przyjeżdżających do Krakowa pochodzi z Małopolski, sporo jest też gości z Warszawy oraz z Górnego i Dolnego Śląska. Głównymi celami przyjazdów turystów do Krakowa w 2005 r. było zwiedzanie zabytków (35% turystów), wy poczynek (16%) oraz pielgrzymki (najczęściej pielgrzymka do Sanktuarium Bożego Miłosierdzia w Łagiewnikach na terenie Krakowa). Najatrakcyjniejsze miejsca wskazane przez turystów to: Rynek Główny (wraz ze Starym Miastem i Drogą Królew ską) oraz Wawel. Na dalszych miejscach znajdują się: Su kiennice, Bazylika Mariacka a także Kazimierz. Często wy mieniane jest Sanktuarium Bożego Miłosierdzia w Łagiew nikach. Największe atrakcje miasta to krakowska gastronomia, kultura i rozrywka. Ponadto turyści nocujący w Krakowie jako kierunki ewen tualnych wycieczek wskazują Wieliczkę (kopalnia soli), Oświę cim (Muzeum Auschwitz Birkenau) i Zakopane (Tatry). W 2006 roku turyści wydali w mieście 3 mld 500 mln zł o 45% więcej niż rok wcześniej. Wielu turystów skłon nych byłoby wydać jeszcze więcej pieniędzy; w analizach przeprowadzanych dla Małopolskiej Organizacji Turystycz nej oszacowano, że mogłoby to być blisko 190 mln zł. (Ana lizy te nie dotyczą wydatków związanych z przyjazdem oraz opłaconymi wcześniej noclegami). Baza noclegowa ma tu podstawowe znaczenie: turysta nocujący w Krakowie pieniądze wydaje głównie w Krakowie. PODAŻ BAZA NOCLEGOWA Oferta zawiera ponad 26.000 miejsc noclegowych. Więk szość z nich 15,4 tys. znajduje się w różnego rodzaju obiektach nie podlegających kategoryzacji: apartamentach, hostelach, pokojach gościnnych; nieskategoryzowane obiek ty sezonowe (np. domy studenckie) dysponują 6,5 tysiąca mi miejsc. W obiektach skategoryzowanych (hotele, motele, pen sjonaty, domy wycieczkowe, kempingi, schroniska młodzie żowe) znajduje się 10,6 tys. miejsc. 84 % obiektów skategoryzowanych w Krakowie stano wią hotele. Obecnie (maj 2007 r.) w Krakowie działa 107 10 ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI
hoteli (kilka kolejnych jest w trakcie kategoryzacji), które łącznie oferują 10 318 łóżek. Największy udział w rynku mają hotele 3*, które biorąc pod uwagę liczbę miejsc noclegowych, reprezentują około 50% rynku w blisko 60% obiektów. W ostatnich latach bardzo dynamicznie zaczął rozwijać się sektor adresowany do klientów biznesowych oraz bo gatych turystów (obiekty 5* i 4*); co znalazło swoje od zwierciedlenie w budowie nowych obiektów o wysokiej kategorii lub modernizowaniu istniejących w celu podnie sienia standardu. W ciągu ostatnich 3 lat w Krakowie uru chomiło działalność 6 hoteli 5* (2004 3 hotele, 2005 4 hotele, 2006 6 hoteli) były to obiekty nowe oraz zmo dernizowane. Jeszcze szybciej wzrasta liczba hoteli 4* jest ich obecnie 10. W sumie hotele 5* i 4* dysponują ponad 24% łóżek i 27% pokoi i stanowią około 25% rynku. Łóżka w hotelach 2* stanowią około 20% ogólnej liczby łóżek hotelowych a pokoje 18%; obiekty 2* są bardzo zróżnicowane pod względem standardu. Kraków jest w Polsce liderem ilości obiektów hotelo wych. Hotele skoncentrowane są na obszarze zabytkowe go centrum miasta, zwłaszcza w sąsiedztwie Plant i na Kazi mierzu. Tutaj właśnie działa większość hoteli w zabytko wych, zmodernizowanych i zaadaptowanych dawnych ka mienicach czynszowych. Według danych MOT oferta hotelowa Krakowa jest bo gata i różnorodna: w 83% obiektów znajduje się restaura cja, 82% obiektów wyposażona jest w salę konferencyjną, 73% posiada obiekty rekreacyjne, 89% dysponuje parkin gami, w tym 48 obiektów posiada parking dla autokarów. Saunę oferuje 26 hoteli, fitness 12, basen 11, siłownię 9, solarium 7, jacuzzi 5. Jednak odnosząc te dane do ogólnej liczby hoteli oferta ta wydaje się niewystarczająca. W zdecydowanej większości obiektów akceptowane są karty płatnicze 93% oraz zwierzęta domowe 84%. Średnie ceny w na stronie internetowej oferującej noclegi w Krakowie w maju 2007: Ponad 67% bazy hotelowej przystosowana jest do po trzeb osób niepełnosprawnych. Ceny usług hotelowych w Krakowie od 3 lat mają wy raźna tendencje wzrostową. Równocześnie oferta jest bar dzo zróżnicowana. O cenie hotelu nie decyduje wyłącznie jego kategoria. Bardzo ważna jest lokalizacja. Obiekty położone w cen trum miasta, mimo ograniczeń ruchu w obrębie Plant oraz zatłoczonych ulic Śródmieścia, są droższe od równie do brze wyposażonych i wysoko skategoryzowanych, położo nych peryferyjnie. Ceny w obiektach nie skategoryzowanych są jeszcze bardziej zróżnicowane i mieszczą się w przedziale od 40 zł (hotel studencki w AGH) do 546 zł (Apartamenty Sekret Kazimierza apartament Niemiecki). RYNEK INWESTYCYJNY Budowanie hotelu w Krakowie jest trudnym zadaniem. Wynika to z konieczności uwzględnienia historycznego kontekstu realizowanych nowych obiektów i skompliko ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI 11
wanych problemów technicznych i konserwatorskich w obiektach historycznych adaptowanych. Historyczne ka mienice w obrębie Starego Miasta przebudowuje się na hotele butiki, z pietyzmem wykorzystujące do uzyskania niepowtarzalnej atmosfery historyczne elementy budynków, z nietypowym wyposażeniem wnętrz i wszelkimi urządze niami wymaganymi przy nadaniu wysokiej kategorii. Do miasta ściągają potentaci branży hotelowej poszu kujący terenów blisko centrum (np Hilton). Domy studenckie zamieniane są na hotele (kategorię 2* posiadają Piast i Żaczek). Podobnie na peryferiach dawne hotele pracownicze adaptuje się do potrzeb hoteli 1* 2*. Alternatywą dla budowy nowego hotelu jest obrót ist niejącym oraz rozbudowa i modernizacja do wyższych ka tegorii. Ceny nieruchomości hotelowych zbliżają się do poziomu cen w UE. Równolegle z budową hoteli przeprowadzane są ada ptacje mieszkań na hostele i apartamenty. Standard tych obiektów jest zróżnicowany, ale na ogół wysoki. Inwestycja hotelowa to duży wydatek: dla 1* od 90 000 zł/pokój, a dla 5* od 600 000 zł/pokój (mieści się tej kwo cie zakup gruntu, budowa i wyposażenie). Z analiz wyni ka, że zwrot kapitału w inwestycje hotelową w Krakowie następuje po ok. 6 latach. Rentowność netto dla Krakowa wynosi około 10 12% (podczas gdy w kraju 8 do 9%). Prognozuje się, że stopa zwrotu będzie w najbliższych la tach nadal rosnąc. Na takie spojrzenie pozwala rosnący popyt na usługi hotelarskie oraz duże obłożnie. W okresie 15 miesięcy (rok 2006 i I kwartał 2007) wyda no 25 pozwoleń na budowę dla obiektów hotelarskich. W tym samym okresie inwestorzy wystąpili do UMK o 34 decyzje wz, a urząd wydał 19 takich decyzji. Statystyka ta nie wyczerpuje problemu, bo wymyka się z niej wiele ada ptacji mieszkań na apartamenty (nie wymaga się tu decyzji; inwestor zgłasza remont; powinien też przed otwarciem zgłosić obiekt do rejestru w UMK). Przykłady inwestycji z ostanich lat Koszt budowy 196 pokojowego, 4* hotelu w Krakowie wyniósł 38 mln Euro, tj 750 tys zł/pokój. Adaptacja zabytkowej XVII wiecznej kamienicy w centrum Krakowa na 53 pokojowy 5* hotel 1 mln zł/pokój ZAREJESTROWANE W OSTATNICH 5 LATACH CENY TRANSAKCYJNE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI HOTELOWYCH W KRAKOWIE. Koszt budowy 159 pokojowego, 4* hotelu przy ul. Pa wiej w Krakowie 25 mln Euro, tj 600 tys. zł/pokój. Dla porównania kilka inwestycji krajowych: Rekordowa inwestycja: 300 pokojowy, 5*hotel w War szawie 100 mln euro, tj 1,3 mln zł/pokój. Koszt budowy 314 pokojowego 5* hotelu w najwięk szym centrum konferencyjnym w kraju na ponad 1850 miejsc w centrum Warszawy 53 mln euro, tj. 660 tys. zł/ pokój. Koszt budowy 97 pokojowego typu SPA na Mazurach 50 mln zł, tj. 510 zł/pokój. Sieć Holiday Inn w Polsce szacuje koszt wybudowania 1 pokoju na 200 000 zł. Hilton w Łodzi: cena 55 arowej działki 18,15 mln zł, szacowany koszt inwestycji 220 mln zł Częściowa odbudowa XIV wiecznego zamku na Ma zurach i jego adaptacja na 134 pokoi 4* hotel z cen trum konferencyjnym na 700 miejsc 30mln zł, tj. 210 tys./ pokój WNIOSKI I TENDENCJE RYNKU NIERUCHO MOŚCI TURYSTYCZNYCH W KRAKOWIE W latach 2007 i 2008 przewiduje się utrzymanie wyso kiego poziomu wykorzystania miejsc noclegowych i po koi hotelowych w Krakowie. Po silnym 3 letnim wzroście cen usług hotelowych prze widuje się w latach następnych stabilizację Dalszy przewidywany wzrost liczby turystów zagranicz nych w następnych latach będzie uzależniony od prze pustowości lotniska w Balicach i jego dostępności ko munikacyjnej (szynobus, Trasa Balicka) oraz wprowa dzenia dodatkowych atrakcji turystycznych. Ceny transakcyjne nieruchomości hotelowych zbliżone są już do cen osiąganych w zachodnioeuropejskich cen trach turystycznych. W najbliższych 4 5 latach znacznie wzrośnie ruch in westycyjny, zwłaszcza w sektorze hoteli 4* i 5*, ale tak że 3*, co wynika z dużej zyskowności tej branży, ale też z powodu zbliżającego się EORO 2012. 12 ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI