0 Smart Investments Strategie firm deweloperskich w 2011 roku Grudzień 2010 Rentowność projektów deweloperskich CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42 Rynek nieruchomości w latach 2005 2007 rozwijał się bardzo dynamicznie. 02-672 Wzrastały Warszawa ceny POLSKA mieszkań, materiałów budowlanych a także koszty wykonawstwa. Ogromny popyt na nieruchomości Tel. +48 22 450 26 00 Fax. +48 22 450 26 01 E-mail: biuro@ceeproperty.pl www.ceeproperty.pl 0
Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 1 Nadchodzący rok 2011 będzie dla firm deweloperskich okresem próby i podejmowania strategicznych decyzji na wciąż chwiejnym rynku. Duże spółki będą starały się uciec do przodu rozpoczynając nowe, często duże projekty mieszkaniowe, głównie w segmencie ekonomicznym. Mniejsi deweloperzy pomału będą odmrażać kolejne etapy inwestycji wstrzymanych w 2008 r. oraz szukać wolnych jeszcze nisz rynkowych w szeroko pojętym mieszkalnictwie. Decyzje o znaczeniu strategicznym, które mogą ważyć o pozycji firmy przez najbliższe kilka lat deweloperzy będą podejmować pod silną presją czynników o charakterze makroekonomicznym, zmian regulacyjnych, sytuacji na rynku finansowym oraz zmieniających się zachowań gospodarstw domowych kupujących nieruchomości mieszkaniowe. Biorąc pod uwagę mix wszystkich wymienionych czynników uważamy, że 2011 rok będzie trudny dla wszystkich graczy obecnych na rynku mieszkaniowym. Pomimo niezłej spodziewanej dynamiki PKB i rosnących dochodów Polaków, deweloperzy w przyszłym roku będą zmuszeni działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) rekomendacji T, wyższej stawki VAT na sprzedawane mieszkania i przy zagrożeniu brakiem wsparcia ze strony rządowego programu Rodzina na Swoim (RnS). To wszystko sprawia, że nie można wykluczyć odroczonych skutków kryzysu w postaci fali bankructw mniejszych deweloperów. Wpływ sytuacji makroekonomicznej Założenia budżetowe na 2011 rok przewidują, że w nadchodzących 12 miesiącach polski PKB wzrośnie o 3,5 proc, a niektórzy członkowie Rady Polityki Pieniężnej prognozują jeszcze wyższy wzrost PKB o 4-4.5% Wobec 3,3 proc. spodziewanej jego dynamiki w tym roku. Rząd zakłada też, że przy 2,3 proc. inflacji płace realne wzrosną o 1,4 proc., a bezrobocie ponownie spanie poniżej 10 proc. Wskaźniki te są zatem znacznie lepsze niż w mijającym 2010 roku, co powinno korzystnie wpływać na kształtowanie się popytu konsumpcyjnego, w tym także na zakup nieruchomości. Dobrym dla deweloperów perspektywom makroekonomicznym w 2011 roku towarzyszyć będą jednak niekorzystne zmiany o charakterze regulacyjnym, które wpłyną na ich strategię i zachowania rynkowe.
2 Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 Zakładamy, że jedną z najważniejszych determinant działania deweloperów w przyszłym roku będzie ograniczenie lub wygaśnięcie rządowego programu Rodzina na Swoim, wspierającego rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkanie dopłatami do odsetek od zaciągniętych kredytów hipotecznych. Spodziewamy się, że rządowy program prawdopodobnie zakończy się na przełomie marca i kwietnia przyszłego roku, kiedy parlament przyjmie odpowiednie zmiany w Ustawie z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Z pomocy państwa w ramach programu RnS skorzystało przez pierwsze trzy kwartały 2010 roku 28,8 tys. Kupujących (w całym 2009 r. 30 tys.), zaciągając kredyty o łącznej wartości 5,18 mld zł (w 2009 r. 5,4 mld zł). Szacujemy, że w całym 2010 roku około 15-20% wszystkich sprzedanych mieszkań stanowiły mieszkania wspierane przez program Rodzina Na Swoim. Rządowy program ożywił sprzedaż mieszkań przede wszystkim w największych aglomeracjach, gdzie warunki korzystania z preferencyjnych kredytów były najbardziej adekwatne do oferty cenowej deweloperów. Tego bodźca w roku przyszłym nie będzie. W 2011 r. deweloperzy będą musieli swoją strategię, także cenową, dostosowywać do zmian regulacyjnych. Najważniejsza z nich - rekomendacja T dotyczy co prawda banków, ale mieć będzie bezpośredni wpływ na zachowania deweloperów. W dużym stopniu przesądzi o strukturze ich oferty mieszkaniowej pod względem wielkości, a co za tym idzie cenie budowanych i sprzedawanych mieszkań. Ograniczenie przez banki wysokości kredytu tak by jego obsługa nie przekraczała 50 proc. miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy bezwzględnie wpłynie na wzrost zainteresowania klientów lokalami mniejszymi w tańszych lokalizacjach na obrzeżach największych miast. W pewnym stopniu rekomendacja T podtrzyma efekt jaki wywołał program RnS - wzrostu popytu na mieszkania z segmentu ekonomicznego. Na strategię inwestycyjną, cenową i marketingową deweloperów w 2011 r. wpłynie również wzrost stawki VAT od sprzedawanych nowych mieszkań z 7 do 8 proc. Nie spodziewamy się, żeby deweloperzy podwyższali ceny lokali, uważamy bowiem, że większość spółek deweloperów uwzględni podwyżki w swoich kosztach, obniżając rentowność projektów. Ta podwyżka będzie również elementem polityki marketingowej firm deweloperskich. Wiele z nich będzie się reklamować pod hasłem u nas ceny jak 2010 r lub podwyżkę VAT bierzemy na siebie. Na politykę cenową deweloperów od stycznia 2011 roku wpłynie również systemowa podwyżka stawek
Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 3 VAT na usługi i materiały budowlane, ogłoszona już w połowie 2010 roku. Oczekujemy bowiem powolnego ale ciągłego wzrostu cen materiałów budowlanych o 10-15% w całym roku 2011. Strategia zależna od popytu, finansowania i konkurencji Zmiany o charakterze makroekonomicznym i regulacyjnym oraz towarzyszące im procesy we wewnątrz branży przesądzą o strategii firm deweloperskich. W porównaniu z 2010 r. ulegnie ona istotnym modyfikacjom. Oto najważniejsze z nich. Popyt/podaż. Głównymi kreatorami popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2011 roku będą rodziny, kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Pierwszorzędną determinantą wyboru nieruchomości będzie dla nich ich zdolność kredytowa (w 2011 roku ograniczona regułami rekomendacji T ), a nie powierzchnia lokalu. W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie bez zmian - będzie niewielki, a klienci będą wyczekiwać na okazje. Te czynniki przesądzą o stronie podażowej rynku, o tym jak zachowywać się będą deweloperzy. Naszym zdaniem duzi gracze uznają, że po trzech latach wstrzemięźliwości inwestycyjnej warto już rozpocząć duże nowe projekty. Mniejsi postawią na inwestycje małe obarczone minimalnym ryzkiem. W obu przypadkach kluczowa będzie współpraca z bankiem, który będzie udzielał kredytu tylko w sytuacji, gdy deweloper wykaże się odpowiednio wysokim wskaźnikiem przedsprzedanych mieszkań w nowo rozpoczętym projekcie. Nadal w obrocie będzie spora liczba największych lokali z inwestycji zakończonych przed 1-2 laty. Finansowanie. Dla deweloperów kluczowe pozostaną dwa źródła finansowania inwestycji: środki własne czyli gotówka (deweloper musi mieć jej 2-3 razy więcej niż przed 2008 rokiem by rozpocząć inwestycję) oraz kredyty bankowe. Nie ma większych szans by udało się przekonać klientów do prefinansowania rozpoczynanych inwestycji, zwłaszcza w kontekście przygotowywanych przez rząd zmian regulacyjnych, mających na celu ochronę pieniędzy klientów w przypadku bankructwa dewelopera (konta depozytowe, kontrola banku nad finansami projektu).
4 Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 Natomiast poważnymi strumieniami zasilającymi branżę w nowe środki, co do tej pory działo się w ograniczonym zakresie, będą emitowane przez spółki deweloperskie obligacje korporacyjne (zachęca do tego powstanie rynku Catalyst, gdzie prowadzony jest obrót tego typu papierami), środki z inwestycji prywatnych osób oraz pieniądze pochodzące z zamkniętych funduszy nieruchomościowych. Ceny. Oczekujemy, że polityka cenowa deweloperów będzie w przyszłym roku zmierzała w kierunku delikatnego ich podnoszenia kosztu metra kwadratowego. Naszym zdaniem są ku temu dwa zasadnicze powody. Pierwszy - wzrost kosztów pracy (usług budowlanych) oraz materiałów o 10-15 proc., który obserwujemy już od paru miesięcy. Wynika on ze wzrostu popytu na tym rynku m.in. z powodu otwarcia furtki dla polskich firm w Niemczech i Austrii. Drugi - to podnoszenie cen przez deweloperów wraz ze stopniem zaawansowania projektu i spadku ryzyka niepowodzenia inwestycji. Marże. Realizowane przez deweloperów marże będą zależeć od segmentu, w którym działają. Najwyższych - w przedziale 50-70 proc. - należy się spodziewać w przypadku sprzedaży najbardziej rentownych inwestycji apartamentowych w ekskluzywnych lokalizacjach. Marże w granicach 30 proc. będą osiągać firmy budujące apartamenty i mieszkania wakacyjne. Najniższe marże - 20 proc. - realizowane będą w segmencie mieszkań standardowych w klasie ekonomicznej. Takiej strategii w zakresie marż towarzyszyć będzie, obserwowane już w 2010 roku, ograniczanie wydatków na marketing i skromniejsze upusty cenowe, które dotyczyć będą głównie drogich lokali (w tym przypadku mogą sięgać 20-30 proc. pierwotnej ceny). Nowe nisze rynkowe. Obserwować będziemy intensyfikację zjawiska wchodzenia deweloperów, zwłaszcza mniejszych, w nowe nisze rynkowe w mieszkalnictwie. Naszym zdaniem atrakcyjne staną się projekty typu: mieszkania na wynajem, akademiki, apartamenty wakacyjne, rewitalizacja starych kamienic, budowa wielorodzinnych podmiejskich willi. W zakresie budowy apartamentów wakacyjnych obserwować będziemy nową jakość tego typu projektów, w których już obowiązkowo znajdowywać się będą - spa, fitness, klub/restauracja, basen.
Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 5 Obrót gruntami. Podobnie jak w 2010 roku obrót działkami budowlanymi będzie ograniczony do rodzynków. Najlepszych parcel odkupywanych przez deweloperów zasobnych w gotówkę od firm, którzy mają kłopoty ze spłatą kredytu zaciągniętego na ich zakup (często jego wysokość jest wyższa od aktualnej wartości działki). Najwięksi deweloperzy zaczną uruchamiać inwestycyjnie tereny z własnych banków ziemi z powodu ekspansji w nowych lokalizacjach lub rozpoczęcia kolejnych etapów starych projektów. Realne widmo bankructw Ostrożna ekspansja z dobrze zaaranżowanym finansowaniem - taka będzie strategia większości deweloperów w 2011 roku. Mniejsi i średniej wielkości gracze wciąż będą jednak skupiać swoją uwagę na zachowaniu status quo i obronie przed bankructwem. Doświadczenia z kryzysu lat 2000-2001 pokazują, iż obecnie podobnie jak wówczas, możemy mieć do czynienia z falą bankructw w branży deweloperskiej wiele miesięcy po dnie bessy. Niebezpieczeństwo wisi przede wszystkim nad spółkami, które nie będą w stanie w dalszym ciągu uzyskiwać prolongaty spłat kredytów bankowych. Dane z lat 2009-2010 dotyczące liczby bankructw w branży potwierdzają powyższą tezę. Liczba upadłości i bankructw w branży budowlano-deweloperskiej Rok Upadłości Likwidacje Razem 2008 4 6 10 2009 10 12 22 2010* 8 7 15 * dane za trzy kwartały Źródło: Dun & Bradstreet
6 Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 Liczba zarejestrowanych firm deweloperskich Razem Osoby fizyczne Osoby prawne III kw. 2010 r. 15,024 9,675 5,349 IV kw. 2009 r. 10,074 6,022 4,772 Źródło : GUS Dr Paweł Grząbka, Prezes Zarządu CEE Property Group uważa, że rok 2011 będzie okresem ostrej selekcji i wtedy okaże się, które spółki deweloperskie znalazły skuteczny sposób na przetrwanie i rozwój w sytuacji niekorzystnych warunków finansowania inwestycji. - Część spółek przyzwyczajonych do łatwych i tanich kredytów inwestycyjnych czeka na poprawę otoczenia gospodarczego i poprawę dostępności kredytów na budowę mieszkań; mogą się jednak tego szybko nie doczekać i w efekcie ograniczą sobie możliwość budowy nowych inwestycji. Wygrają te spółki deweloperskie, które proaktywnie podejdą do finansowania nowych inwestycji i potraktują to jako wyzwanie, a nie jako problem. Zaproponowanie partnerom biznesowym lub przyszłym nabywcom mieszkań różnych form współfinansowania inwestycji umożliwi rozpoczęcie nowych inwestycji przy mniejszej podaży mieszkań ze strony spółek borykających się z problemami płynnościowymi. - Według Pawła Grząbki, deweloperzy powracają częściowo do zamrożonych w okresie kryzysu budów, natomiast nowe inwestycje znacząco odbiegają od wcześniejszych planów. Znacznie więcej uwagi poświęca się atrakcyjności lokali i inwestycji, strukturze mieszkań i ich względnej atrakcyjności w stosunku do istniejącej podaży na lokalnym rynku. To stwarza szanse, że nowo wprowadzane mieszkania będą w większym stopniu odpowiadać aktualnej strukturze popytu zgłaszanego ze strony kupujących.
Strategie firm deweloperskich Grudzień 2010 7 Dane do przygotowania analizy oraz zawarte w niej informacje zebrane zostały przy zachowaniu maksimum rzetelności i staranności. Publikowane wnioski oraz interpretacje danych są wyrazem osobistych poglądów autorów i tak powinny być traktowane. CEE Property Group zastrzega, że nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszego dokumentu, w szczególności za szkody wynikające z podejmowanych na podstawie raportu decyzji. Informacje o CEE Property Group www.ceeproperty.pl CEE Property Group jest firmą doradczo-inwestycyjną w zakresie realizacji i komercjalizacji inwestycji nieruchomościowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Zespół CEE Property Group tworzą specjaliści z sektora budownictwa, wyceny nieruchomości oraz wybitni ekonomiści i bankowcy z wieloletnim stażem w obszarach marketingu, sprzedaży i planowania inwestycji. CEE Property Group współpracuje z polskimi i zagranicznymi firmami deweloperskim, inwestorami, funduszami private equity i instytucjami publicznymi w obszarze komercjalizacji inwestycji, prac analityczno-doradczych oraz fuzji i przejęć. Firma CEE Property Group przygotowuje regularnie raporty analityczne dotyczące wybranych rynków lokalnych, strategii marketingowych i sprzedażowych, nieruchomości rekreacyjnych w kurortach wakacyjnych oraz raporty na temat rynku najmu. Kontakt Dział Analiz CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42, 02-672 Warszawa tel. (22) 450 26 00 e-mail: biuro@ceeproperty.pl