Przegląd europejskiego rynku nieruchomości Europejski rynek nieruchomości logistycznych półrocze 2009 r. Lisa Graham Analyst, European Research ProLogis Research Group Paryż, Francja +33 (0) 6 72 01 53 08 Igraham@prologis.com Leonard Sahling First Vice President Denver CO, USA + 1 (303) 567 5766 Isahling@prologis.com Spis treści INFORMACJE OGÓLNE 2 RYNKI INWESTYCYJNE 3 DZIAŁALNOŚĆ BUDOWLANA 4 MAGAZYNY NOWEGO TYPU 5 RYNKI NAJMU 9 CZYNSZE RYNKOWE 10 WNIOSKI 10 OD REDAKCJI 11 O PROLOGIS 11 Wydaje się, że zastój gospodarczy w Europie zbliża się do cyklicznie najniższego poziomu. Zgodnie z oczekiwaniami, ożywienie na rynkach najmu nieruchomości logistycznych w Europie będzie jednak opóźnione w stosunku do ożywienia gospodarki europejskiej. W III kw. 2009 r. stopy kapitalizacji spadły o 75 punktów bazowych w Wielkiej Brytanii, pozostały na tym samym poziomie w Europie Północnej, ale w dalszym ciągu rosły w pozostałych regionach, chociaż tempo ich wzrostu spadło.
Jeszcze rok temu różnice między stopami kapitalizacji w Europie były niewielkie i wynosiły około 100 punktów bazowych (bps), przy czym stopy zwrotu sięgały od 5,5% do 6,5%. Obecnie różnice wzrosły do około 175 bps, a stopy zwrotu wahają się od 7,25% w Wielkiej Brytanii, Hamburgu i Frankfurcie do powyżej 9,0% na Węgrzech. Inwestorzy ponownie zyskali świadomość ryzyka rynkowego i obecnie lepiej rozróżniają kraje pod względem ryzyka gospodarczego, walutowego i rynków nieruchomości. Rynek znów zwrócił uwagę na nowoczesne powierzchnie magazynowe, w przypadku których umowy najmu zawierają ściśle określone warunki, a ich okres obowiązywania wynosi pięć lub więcej lat. W pierwszej połowie 2009 r. wskaźniki fundamentalne rynków najmu w Europie w dalszym ciągu osłabiały się, przy czym wskaźnik wynajętej powierzchni na poziomie ogólnoeuropejskim obniżył się do 86,3% w drugim kwartale 2009 r. z 87,4% w poprzednim kwartale i 89% rok wcześniej. Sytuacja rynkowa w Europie jest jednak bardzo zróżnicowana. Najlepsza jest zapewne w Niemczech, a nieznacznie mniej korzystna we Francji. Z kolei na Węgrzech sytuacja jest najgorsza. Nowe oddane powierzchnie na rynkach w Europie kontynentalnej utrzymywały się na stosunkowo stabilnym poziomie w obecnym okresie ostrej recesji, głównie ze względu na znaczną liczbę projektów budowlanych rozpoczętych w zeszłym roku (przed nadejściem kryzysu) i realizowanych w bieżącym roku. W ostatnich miesiącach w całej Europie obserwuje się jednak spadek liczby nowych projektów, które obecnie ograniczają się prawie wyłącznie do obiektów przeznaczonych dla określonych klientów (build-to-suit). W rezultacie zmniejszyła się liczba planowanych budów, co sugeruje również ograniczenie powierzchni przekazywanych do eksploatacji w najbliższej przyszłości. W ciągu ostatnich 18 miesięcy czynsze nominalne w Europie pozostawały na zaskakująco korzystnym poziomie. Jednak w miarę nasilania się globalnej recesji właściciele nieruchomości coraz częściej oferowali znaczne upusty, głównie w formie okresów bezczynszowych. W związku z tym efektywne czynsze netto były zdecydowanie niższe. Informacje ogólne Rynki nieruchomości logistycznych w Europie odczuwają skutki zarówno poważnego spowolnienia gospodarczego, jak i utrzymującego się kryzysu kredytowego. Sytuacja gospodarek europejskich po kolejnych kwartałach ujemnego wzrostu PKB zaczyna się poprawiać. Nie należy jednak oczekiwać, że stan rynku najmu nieruchomości logistycznych istotnie poprawi się, zanim gospodarka europejska przekroczy próg, czyli zanim nastąpi jej wyraźne ożywienie. Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii i Europie Północnej wydają się stabilizować, podczas gdy w Europie Południowej i Środkowej wciąż rosną, chociaż tempo ich wzrostu jest wolniejsze. Stopy kapitalizacji sięgają od 7,25% w Wielkiej Brytanii, Hamburgu i Frankfurcie do 9,0% na Węgrzech. Liczba transakcji jest jednak wciąż zbyt niska, aby z dużą dokładnością zmierzyć zmiany stopy kapitalizacji. Sytuacja rynku najmu nieruchomości w Europie jest bardzo zróżnicowana. Najlepiej przedstawia się w Niemczech i Francji, najgorzej na Węgrzech. Gdzieś pośrodku znajdują się bardziej dojrzałe brytyjskie rynki nieruchomości, które odczuwają pełny impet ostrej recesji i powiązany z nią spadek wydatków konsumentów. Generalnie w pierwszej połowie 2009 r. wskaźnik wynajmu powierzchni na poziomie ogólnoeuropejskim obniżył się o kolejne 120 punktów bazowych do 86,3%, czynsze rynkowe spadły, a stopy kapitalizacji wzrosły. 2
Rynki inwestycyjne Stopy kapitalizacji wciąż nie są korzystne na wielu europejskich rynkach nieruchomości logistycznych, ale wzrosty wykazują objawy złagodzenia sytuacji na rynkach nieruchomości logistycznych (patrz rys. 1). Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii uległy znacznemu ograniczeniu, podczas gdy w Europie Północnej wydają się stabilizować. Sytuacja w Europie Południowej i Środkowej jest odmienna stopy kapitalizacji wciąż rosną, ale tempo ich wzrostu uległo spowolnieniu. Przepływy kapitału można uznać za pierwszą oznakę większego różnicowania przez inwestorów europejsków rynków powierzchni magazynowych w tym trudnym okresie. Inwestorzy ponownie zyskali świadomość ryzyka rynkowego i obecnie lepiej rozróżniają kraje pod względem ryzyka gospodarczego, walutowego i rynków nieruchomości. Rynek ponownie zwrócił uwagę na nowoczesne powierzchnie magazynowe, w przypadku których umowy najmu zawierają ściśle określone warunki, a ich okres obowiązywania wynosi pięć lub więcej lat. Rysunek 1: Stopy kapitalizacji w Europie rynki nieruchomości logistycznych Źródła: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis. Z tej samej przyczyny inwestorzy częściej zawierają transakcje na bardziej dojrzałych rynkach powierzchni magazynowych w Wielkiej Brytanii i w wybranych krajach w Europie Północnej. W II kw. 2009 r. europejskie rynki obiektów magazynowych i obiektów dla celów przemysłu lekkiego odnotowały napływ kapitału inwestycyjnego w kwocie 1036 mln euro, przy czym skierowany był on głównie do Wielkiej Brytanii, Niemiec, Holandii i Szwecji. Największy kapitał napłynął do Wielkiej Brytanii 646 mln euro, co odpowiada ponad 83% kapitału, który napłynął w poprzednim roku. W II kw. kolejne 345 mln euro otrzymały Niemcy i Holandia. 3
Obecne sentymenty rynkowe są takie, że przy tak dramatycznym wzroście stóp kapitalizacji ceny na rynku nieruchomości magazynowych w Wielkiej Brytanii zmieniły się szybciej niż w Stanach Zjednoczonych lub Europie kontynentalnej. Poza tym ostry spadek wartości funta brytyjskiego w ostatnim roku dodatkowo zwiększył atrakcyjność brytyjskiego sektora nieruchomości dla inwestorów zagranicznych. Działalność budowlana W Europie można zauważyć niezwykle zróżnicowane trendy dotyczące budownictwa (patrz rys. 2). W Wielkiej Brytanii odnotowuje się znaczne ograniczenie liczby nowych inwestycji oraz nowo oddanej powierzchni. Zmniejszyła się także liczba nowych inwestycji w Europie Południowej i Środkowej, podczas gdy wolumen nowo oddanej powierzchni przewyższał popyt, co jest konsekwencją znacznej liczby projektów rozpoczętych w zeszłym roku, przed nastaniem kryzysu. Deweloperzy we wszystkich krajach koncentrują się na obiektach przeznaczonych dla określonych klientów (build-to-suit), tak aby ograniczyć ryzyko osłabienia rynków najmu. W pierwszej połowie 2009 r. aktywność budowlaną na rynkach brytyjskich uległa znacznemu spowolnieniu. Wszystkie realizowane obecnie projekty są prowadzone na zamówienie określonych klientów (build-to-suit) i nie buduje się żadnych budynków w celach spekulacyjnych. W II kw. 2009 r. wielkość nowo oddanej powierzchni magazynowej w całej Wielkiej Brytanii wyniosła zaledwie 187 000 metrów kwadratowych, co odpowiada zwiększeniu wolumenu dostępnej powierzchni o zaledwie 0,3%. Jednocześnie nowe projekty w Wielkiej Brytanii zostały ograniczone do 163 000 metrów kwadratowych. Wielu deweloperów zrezygnowało z planowanych inwestycji w obawie przed pogłębieniem recesji w Wielkiej Brytanii i ograniczeniem wydatków konsumentów.. W Europie Południowej znaczna liczba nowych projektów rozpoczętych w ubiegłym roku i realizowanych w bieżącym spowodowała, że deweloperzy narażeni są na ryzyko związane z osłabieniem rynków najmu. Ponieważ proces planowania inwestycji we Francji, Hiszpanii czy Włoszech może zajmować aż do pięciu lat, deweloperzy często stwierdzali, że rezygnacja z projektu zaraz po otrzymaniu pozwolenia na jego realizację byłaby zbyt kosztowna i nieuzasadniona ekonomicznie. W pierwszej połowie 2009 r. w Europie Południowej oddawano nowe obiekty prawie w takim samym tempie jak w dwóch poprzednich latach. Oddane obiekty były wynikiem projektów rozpoczętych przed nadejściem globalnej recesji i kryzysu kredytowego. Deweloperzy ograniczyli jednak liczbę nowych inwestycji uruchamianych na rynkach w Europie Południowej, co spowodowało zmniejszenie liczby projektów w trakcie realizacji. W rezultacie można przypuszczać, że w nadchodzących miesiącach zmniejszy się wolumen powierzchni oddanej do użytkowania. Rynki nieruchomości dystrybucyjnych w Europie Środkowej również walczą z nadwyżką projektów, których realizację rozpoczęto w zeszłym roku. Podobnie jak w Europie Zachodniej, na rynkach w Europie Środkowej w 2009 r. nie rozpoczęto żadnych nowych projektów spekulacyjnych. (Cztery kraje w Europie Środkowej, w których monitorujemy stan rynku nieruchomości, to Polska, Czechy, Słowacja i Węgry.) Nowo oddane projekty zapewniają większą nadwyżkę podaży na tych stosunkowo mniejszych rynkach w porównaniu z większymi rynkami w Europie Zachodniej. Znaczna większość ukończonych inwestycji, np. 86% z 1 216 000 metrów kwadratowych oddanych do użytkowania w pierwszej połowie 2009 r., dodatkowo zwiększa nadwyżkę wolnej powierzchni. Te rynki nieruchomości logistycznych w Europie Środkowej mogą odbić się od dna dużo szybciej niż przewiduje wielu analityków. W rzeczywistości rynki nowoczesnej powierzchni dystrybucyjnej są stosunkowo niewielkie i słabo rozwinięte. Przed globalną recesją gospodarczą odsetek wynajętej powierzchni na tych rynkach na tych rynkach rósł o aż 30 35% rocznie. W momencie trwałego ożywienia gospodarki europejskiej popyt na 4
powierzchnię na tych rynkach w Europie Środkowej prawdopodobnie znowu zacznie rosnąć w zawrotnym tempie. Do tego czasu nastąpi znaczne ograniczenie powierzchni oddawanej do użytku, a nadwyżka wolnych powierzchni szybko obniży się do bardziej akceptowalnego poziomu. Rynki magazynów dystrybucyjnych w Europie Północnej, w szczególności w Niemczech i Holandii, wykazywały już znaczne niedobory podaży w momencie globalnego spowolnienia gospodarczego i ten brak nowoczesnej powierzchni dystrybucyjnej obserwuje się także obecnie. Te dojrzałe rynki są obciążone znacznym udziałem przestarzałych powierzchni magazynowych w lokalizacjach niepozwalających na zastosowanie nowoczesnych zasad i metod dystrybucji. W związku z tradycją budowy i korzystania z własnych magazynów Niemcy wciąż cierpią z powodu niedoboru nowoczesnych magazynów. Podaż nowoczesnych magazynów na rynkach w Holandii również nie nadąża za rosnącym popytem i nowoczesnymi wymaganiami 3PL. Magazyny nowego typu Piętnaście lat temu w Europie kontynentalnej prawie nie było nowoczesnych obiektów dystrybucyjnych. Istniejące magazyny w starszym stylu obsługiwane były niemal wyłącznie przez właścicieli, a te, które istnieją do dzisiaj, są w dużej części przestarzałe pod względem funkcjonalności. Magazyny sprzed 1995 r. budowali w większości wykonawcy generalni angażowani przez właścicieli-użytkowników. Tylko niektóre z tych magazynów w starszym stylu budowane były dla najemców. Zamiast tego właściciele-użytkownicy zlecali ich realizację pod kątem własnych specyficznych potrzeb. Te starsze obiekty są niedopasowane do nowego środowiska konkurencyjnego, które pojawiło się po utworzeniu Unii Gospodarczej w 1992 r. i jej kolejnych rozszerzeniach. W miarę zanikania granic między krajami firmy działające w Europie starały się przeprojektowywać swoje sieci dystrybucyjne. Wcześniej zwykle prowadziły one jeden lub więcej obiektów w każdym kraju, w którym sprzedawały swoje towary. Dzisiaj opierają się na mniejszej liczbie większych, tak zwanych regionalnych, centrów dystrybucyjnych, z których każde mieści się w strategicznej lokalizacji, tak aby obsługiwać większy region geograficzny, niezależnie od granic między krajami. 5
Rysunek 2: Powierzchnie oddane do użytku w Europie II kw. 2009 r. Rynek/Strefa I p. 2007 II p. 2007 Powierzchnie oddane do użytku (m²) I p. 2008 II p. 2008 I p. 2009 I kw. 2009 II kw. 2009 Wielkość rynku (m²) II kw. 2009 Cała Europa (3 regiony)* 3 163 060 3 706 684 3 020 757 2 673 230 2 787 226 1 563 974 1 223 252 101 060 200 Wielka Brytania 1 274 641 1 395 427 843 287 851 940 281 614 94 755 186 859 57 000 461 East Midlands 134 102 263 131 117 435 85 974 - - - 8 255 003 West Midlands 270 572 298 896 132 084 304 552 49 950 44 370 5 580 9 736 590 Londyn 238 821 52 505 91 211 68 446 42 824 30 411 12 413 6 296 157 Anglia Południowo- Wschodnia 89 625 186 202 55 498 11 461 115 225 19 974 95 251 8 527 062 Anglia Zachodnia i Walia 35 961 41 151 207 789 48 726 7 897-7 897 5 257 514 Anglia Północna 445 541 502 331 164 298 284 497 60 516-60 516 15 846 978 Szkocja 60 019 51 210 74 972 48 283 5 203-5 203 3 081 157 Europa Południowa 1 341 435 1 177 418 1 304 279 686 382 1 289 844 715 547 574 297 33 597 647 Francja 487 675 590 040 454 699 265 950 704 262 413 256 291 006 19 020 391 Paryż 191 397 422 544 167 547 140 648 177 431 135 380 42 051 11 188 259 Lyon 101 460 49 612 73 471 68 693 188 221 117 989 70 232 3 837 169 Marsylia 112 218 49 884 148 961-119 130-119 130 1 974 708 Lille 82 600 68 000 64 720 56 609 219 480 159 887 59 593 2 020 255 Włochy (Mediolan) 71 457 286 000 162 350 114 000 235 500 120 000 115 500 5 960 242 Hiszpania 782 303 301 378 687 230 306 432 350 082 182 291 167 791 8 617 014 Madryt 610 563 120 521 462 349 213 977 157 774 77 983 79 791 5 448 659 Barcelona 171 740 180 857 224 881 92 455 192 308 104 308 88 000 3 168 355 Europa Środkowa 546 984 1 133 839 873 191 1 134 908 1 215 768 753 672 462 096 10 462 092 Polska razem 336 999 655 800 574 635 607 719 800 182 507 351 292 831 6 013 350 Praga i Brno 130 091 248 139 127 556 157 367 214 464 123 270 91 194 1 506 947 Budapeszt 42 900 61 131 138 900 124 757 132 872 88 851 44 021 1 957 450 Bratysława 36 994 168 769 32 100 245 065 68 250 34 200 34 050 984 345 * W chwili obecnej nasze statystyczne dane rynkowe dla rynków w Europie Północnej są niekompletne. W najbliższej przyszłości planujemy rozszerzenie zakresu bazy danych, tak aby uwzględnić te ważne rynki. Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis. Nowoczesne obiekty dystrybucyjne są projektowane tak, aby ułatwić szybki przepływ towarów od dostawców do odbiorców finalnych. W związku z tym nowe obiekty są większe i wyższe, mają więcej bram rozładunkowych i więcej miejsc parkingowych na naczepy oczekujące na rozładunek lub załadunek. Pierwsze nowoczesne obiekty dystrybucyjne w Europie mają powierzchnię wynoszącą przynajmniej 10 000 metrów kwadratowych, wysokość w świetle minimum 9 metrów, nośność posadzki na poziomie przynajmniej 5 ton na 1 metr kwadratowy, jedną bramę rozładunkową na każde 1000 metrów kwadratowych powierzchni i place manewrowe dla ciężarówek o długości przynajmniej 35 metrów. Tego rodzaju obiekty dystrybucyjne zaczęły pojawiać się na Kontynencie w połowie i pod koniec lat 90. W miarę napływu inwestycji kapitałowych i doświadczenia do regionu europejskie rynki nowoczesnych nieruchomości dystrybucyjnych zaczęły nabierać kształtu. Po raz pierwszy obiekty dystrybucyjne były budowane wyraźnie z przeznaczeniem na rynek najmu, na zasadach spekulacyjnych i projektowane tak, aby można było dostosować je do wymagań różnych użytkowników finalnych. 6
Rysunek 3: Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie Rynek/Strefa I p. 2007 II p. 2007 Wskaźnik wynajmu powierzchni (%) I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 Wielkość rynku (m²) II kw. 2009 Cała Europa (3 regiony)* 89,8% 89,9% 89,6% 89,0% 89,0% 88,6% 87,5% 86,3% 101 060 200 Wielka Brytania 88,0% 87,4% 87,0% 86,1% 86,3% 85,4% 84,6% 83,5% 57 000 461 East Midlands 93,7% 91,6% 90,2% 91,2% 91,1% 90,6% 90,8% 90,1% 8 255 003 West Midlands 87,7% 86,4% 83,8% 84,4% 83,8% 83,0% 83,0% 82,2% 9 736 590 Londyn 84,5% 86,9% 85,8% 86,2% 87,8% 88,0% 85,1% 85,1% 6 296 157 Anglia Południowo- Wschodnia 88,2% 90,7% 93,1% 93,4% 92,8% 90,6% 90,9% 88,1% 8 527 062 Anglia Zachodnia i Walia 88,4% 88,4% 88,2% 86,5% 85,8% 87,8% 83,2% 82,1% 5 257 514 Anglia Północna 86,9% 83,6% 84,2% 80,4% 81,5% 79,9% 79,9% 79,1% 15 846 978 Szkocja 84,5% 88,4% 86,5% 85,0% 85,7% 83,8% 82,0% 79,3% 3 081 157 Europa Południowa 92,6% 93,9% 93,7% 93,6% 93,3% 93,8% 93,3% 92,4% 33 597 647 Francja 91,1% 92,7% 92,6% 92,8% 92,1% 93,3% 92,9% 92,2% 19 020 391 Paryż 92,3% 93,9% 93,3% 93,5% 92,1% 93,6% 92,8% 92,3% 11 188 259 Lyon 86,7% 88,8% 90,0% 89,2% 91,0% 91,9% 92,0% 88,5% 3 837 169 Marsylia 87,0% 89,6% 90,2% 95,1% 95,0% 95,4% 95,4% 95,2% 1 974 708 Lille 96,9% 96,2% 96,2% 93,0% 91,2% 92,8% 92,9% 95,5% 2 020 255 Włochy (Mediolan) 93,4% 92,7% 91,3% 93,5% 94,2% 93,2% 93,8% 93,4% 5 960 242 Hiszpania 95,7% 97,7% 98,1% 95,6% 95,3% 95,2% 93,8% 92,1% 8 617 014 Madryt 96,6% 98,9% 100,0% 96,5% 96,3% 95,9% 95,3% 93,2% 5 448 659 Barcelona 94,2% 95,6% 94,9% 94,1% 93,5% 94,1% 91,2% 90,1% 3 168 355 Europa Środkowa 92,9% 91,6% 91,2% 91,8% 91,0% 89,6% 84,3% 82,2% 10 462 092 Polska razem 94,6% 93,4% 92,6% 92,8% 92,4% 91,0% 84,3% 81,6% 6 013 350 Praga i Brno 91,1% 90,5% 89,3% 90,2% 89,0% 89,1% 87,1% 86,4% 1 506 947 Budapeszt 90,8% 89,6% 89,3% 90,5% 85,7% 83,6% 77,4% 76,1% 1 957 450 Bratysława 90,0% 86,6% 89,6% 90,8% 95,2% 91,0% 89,8% 87,1% 984 345 * W chwili obecnej nasze statystyczne dane rynkowe dla rynków w Europie Północnej są niekompletne. W najbliższej przyszłości planujemy rozszerzenie zakresu bazy danych, tak aby uwzględnić te ważne rynki. Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis. 7
Rysunek 4: Czynsze w Europie II kw. 2009 r. Wielkość Czynsze # rynku (m²) Rynek/Strefa I p. II p. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 II kw. 2009 Wielka Brytania 65,02 65,24 65,24 65,18 65,09 64,83 62,86 62,25 57 000 461 East Midlands 54,28 54,51 54,51 54,51 54,51 54,51 52,97 52,97 8 255 003 West Midlands 54,90 55,54 55,54 55,54 55,54 53,46 51,76 50,68 9 736 590 Londyn 94,90 94,60 94,60 94,60 94,60 94,90 92,39 91,31 6 296 157 Anglia Południowo- Wschodnia 77,85 77,85 77,85 77,85 77,85 77,85 74,69 73,93 8 527 062 Anglia Zachodnia i Walia 58,66 58,66 58,66 58,26 57,59 57,59 54,90 54,90 5 257 514 Anglia Północna 51,31 52,29 52,29 52,29 52,29 52,30 50,05 48,71 15 846 978 Szkocja 63,24 63,24 63,24 63,24 63,24 63,24 63,24 63,24 3 081 157 Europa Południowa 48,68 50,12 50,45 51,62 50,91 50,17 49,24 47,14 33 597 647 Francja 45,25 46,38 47,00 46,75 45,50 45,25 44,25 44,25 19 020 391 Paryż 50,00 50,00 51,00 51,00 50,00 50,00 50,00 50,00 11 188 259 Lyon 45,00 47,50 48,00 48,00 46,00 46,00 42,00 42,00 3 837 169 Marsylia 43,00 43,00 43,00 43,00 42,00 42,00 42,00 42,00 1 974 708 Lille 43,00 45,00 46,00 45,00 44,00 43,00 43,00 43,00 2 020 255 Włochy (Mediolan) 57,00 55,00 52,00 50,00 50,00 50,00 50,00 45,00 5 960 242 Hiszpania 50,50 55,00 57,00 63,50 63,50 61,15 59,72 55,00 8 617 014 Madryt 49,00 54,00 55,00 63,00 63,00 61,30 60,54 55,00 5 448 659 Barcelona 52,00 56,00 59,00 64,00 64,00 61,00 58,90 55,00 3 168 355 Europa Środkowa 47,85 46,73 46,49 46,81 46,81 46,81 46,81 46,81 11 231 144 Polska 46,20 46,20 46,80 47,00 47,00 47,00 47,00 47,00 6 013 350 Czechy 51,00 49,50 46,75 46,75 46,75 46,75 46,75 46,75 2 726 502 Węgry 48,00 45,00 46,20 46,75 46,75 46,75 46,75 46,75 1 506 947 Słowacja 46,20 46,20 46,20 46,75 46,75 46,75 46,75 46,75 984 345 Europa Północna 62,55 63,13 64,01 63,90 63,63 62,77 62,77 62,77 b.d. Hamburg 66,00 66,00 67,20 67,20 67,20 68,40 68,40 68,40 b.d. Monachium 78,00 76,80 76,80 76,80 76,80 76,80 76,80 76,80 b.d. Rotterdam/Amsterdam 54,96 54,96 57,48 57,48 57,48 57,48 57,48 57,48 b.d. Dusseldorf Region Renu 62,40 62,40 62,40 62,40 62,40 62,40 62,40 62,40 b.d. Port lotniczy Frankfurt 69,60 70,80 70,80 70,80 70,80 70,80 70,80 70,80 b.d. Bruksela Antwerpia 42,00 42,00 44,00 44,00 44,00 44,00 44,00 44,00 b.d. Goeteborg Sztokholm Malmo 64,87 68,93 69,38 68,64 66,72 59,50 59,51 59,51 b.d. # Stawki czynszu to średnie rynkowe oferowane za 1 metr kwadratowy rocznie w funtach dla Wielkiej Brytanii i euro dla innych rynków. b.d. brak danych Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis. 8
Co do zasady większość powierzchni magazynowej dostępnej w Europie kontynentalnej to powierzchnia przestarzała i niedostosowana do aktualnych wymagań. W rezultacie nawet w czasie obecnego poważnego spowolnienia gospodarczego Europa cierpi z powodu niedoboru dużych, nowoczesnych i efektywnych obiektów dystrybucyjnych, co wraz z naciskiem na zwiększenie efektywności ogólnoeuropejskich sieci dystrybucyjnych w dalszym ciągu wywołuje niewielki wzrost popytu na powierzchnię. W nadchodzących latach, gdy tylko gospodarka światowa wróci na poprzednie tory, niedobór nowoczesnych efektywnych obiektów dystrybucyjnych będzie głównym elementem podtrzymującym popyt strukturalny na rynkach nieruchomości logistycznych. Rynki najmu Rynki najmu nieruchomości logistycznych w Europie doświadczają trudności na skutek poważnego spowolnienia gospodarczego w UE, chociaż sytuacja w poszczególnych krajach różni się (patrz rys. 3). Rynki w Wielkiej Brytanii są w najgorszym stanie, a absorpcja netto jest ujemna, podczas gdy sytuacja na rynkach w Niemczech i Francji jest zaskakująco dobra. Generalnie warunki najmu na rynkach nieruchomości dystrybucyjnych w Europie pogorszyły się. W II kwartale 2009 r. wskaźnik wynajmu powierzchni na rynku ogólnoeuropejskim spadł do 86,3% z 87,3% w poprzednim kwartale i 89,0% w zeszłym roku. Sceptycy pod każdym względem kwestionują prawidłowość i wiarygodność tych danych statystycznych dotyczących rynku europejskiego. Niektórzy utrzymują, że wykazane wskaźniki wynajmu powierzchni zawyżają faktyczny popyt na powierzchnię, ponieważ uwzględniają tak zwaną szarą powierzchnię, tj. powierzchnię wynajętą, ale nie w pełni wykorzystaną przez najemców. Nikt nie monitoruje takiej szarej powierzchni i w związku z tym nie ma możliwości stwierdzenia, czy faktycznie poważnie utrudnia ona ożywienie w sektorze nieruchomości. Inni krytycy argumentują, że jeśli szacunki dotyczące wolnej powierzchni obejmują obiekty przestarzałe, wskazane wskaźniki wynajmu powierzchni będą zaniżać poziom obecnego popytu. Jeśli tylko dane statystyczne dotyczące wynajętej powierzchni nie zawierają powierzchni przestarzałych, europejskie rynki nieruchomości logistycznych mogą odbić się od dna dużo szybciej i wcześniej, niż obecnie przewidują analitycy. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę brak potwierdzonych faktów, musimy po prostu czekać i obserwować, w jaki sposób przebiega ożywienie rynku nieruchomości logistycznych. Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie Południowej po okresie stabilności w 2009 r. nieznacznie obniżyły się do 92,4% w pierwszej połowie 2009 r. Ogólny wskaźnik wynajmu powierzchni we Francji utrzymywał się na stałym poziomie 98%, a w Lille nawet wzrósł w II kwartale 2009 r. do 95,5%, osiągając najwyższy poziom w Europie. Dla porównania wskaźniki wynajmu powierzchni w Hiszpanii wzrosły na początku 2008 r. i od tego czasu spadają. Absorpcja netto w Europie Południowej (Francja, Hiszpania i Włochy) wciąż pozostawała dodatnia w 2008 r. i w pierwszej połowie 2009 r. Ponieważ liczba powierzchni oddanych do użytku wciąż jest wyższa niż wielkość popytu, ogólne wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie Środkowej obniżyły się do 82,2% w połowie 2009 r. z 89,6% na koniec 2008 r., co odpowiada spadkowi o 740 punktów bazowych (bps). Zarówno poziom wynajmu jak i absorpcja netto słabłygdy producenci zmuszeni byli do wycofania się w oczekiwaniu na ożywienie gospodarcze. Jedną z przyczyn ograniczenia popytu na obiekty logistyczne w Europie Środkowej jest spowolnienie wzrostu wydatków konsumentów w Europie Zachodniej, które zwiększa presję na obniżkę wskaźnika wynajmu powierzchni. 9
Poważna recesja w Wielkiej Brytanii doprowadziła do ostrego ograniczenia popytu na obiekty dystrybucyjne. Te rynki nieruchomości dystrybucyjnych są dojrzałe i dobrze rozwinięte, tak że długoterminowe trendy strukturalne powiązane z europejską rewolucją logistyczną odgrywają mniejszą rolę w Wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie 2009 r. ogólny wskaźnik wynajętej powierzchni obniżył się od końca 2006 r., tracąc 260 bps w stosunku do końca roku 2008 i kolejne 190 bps w pierwszej połowie 2009 r. Absorpcja netto w Wielkiej Brytanii była ujemna przez cztery z pięciu ostatnich kwartałów. Łączna powierzchnia wynajęta, wynosząca 47,6 mln metrów kwadratowych, była w lutym 2009 r. o 2% niższa niż w III kwartału 2008 r. Czynsze rynkowe W ciągu ostatnich 18 miesięcy czynsze nominalne w Europie pozostawały na zaskakująco korzystnym poziomie (patrz rys. 4). Na przykład czynsze w Wielkiej Brytanii i we Francji obniżyły się o mniej niż 5%. Z kolei czynsze w Holandii i Europie Środkowej nie uległy żadnej zmianie. Czynsze w Hiszpanii wahały się: w pierwszej połowie 2008 r. podniosły się o 15% i stopniowo obniżyły w następnym roku, aby w połowie 2009 r. osiągnąć poziom wyjściowy z końca 2007 r. Czynsze nominalne w Mediolanie zachowywały się odmiennie w ciągu ostatnich miesięcy spadły o prawie 20%, chociaż wskaźnik wynajmu powierzchni w Mediolanie wykazywał w tym okresie niewielki wzrost. Jednak w miarę nasilania się globalnej recesji właściciele nieruchomości coraz częściej oferowali znaczne upusty, głównie w formie okresów bezczynszowych. W związku z tym efektywne czynsze netto były zdecydowanie niższe. Dostępność i zakres takich upustów w odniesieniu do czynszu stanowią wskaźnik, który określa stronę silniejszą w negocjacjach wynajmującego lub najemcę. Wnioski Z wyjątkiem Wielkiej Brytanii popyt na powierzchnie dystrybucyjne w całej Europie wykazywał zaskakującą odporność na kryzys kredytowy i spowolnienie gospodarcze. Absorpcja netto w Europie Południowej i Środkowej pozostała dodatnia, mimo że gospodarka europejska wykazuje poważne spowolnienie. Poza tym czynsze na rynkach europejskich były także bardziej odporne na presję spadkową niż w Stanach Zjednoczonych. Analitycy opracowali dwa różne wyjaśnienia odporności europejskich rynków nieruchomości dystrybucyjnych. Niektórzy twierdzą, że bardziej surowe przepisy dotyczące wykorzystania gruntu, zabudowy i finansowania inwestycji, tradycyjnie czyniące Europę trudnym miejscem dla celów budowy obiektów logistycznych, wydają się chronić te rynki przed nadmierną liczbą projektów budowlanych w okresie kryzysu gospodarczego. Inni analitycy utrzymują jednak, że europejskie rynki najmu nieruchomości są po prostu opóźnione o 6 12 miesięcy w stosunku do rynków amerykańskich i wkrótce nadrobią zaległości. Jednak te dwa wyjaśnienia nie wykluczają się wzajemnie i może okazać się, że każde z nich jest prawdziwe. W każdym razie wyraźnie widać, że znaczący wzrost PKB w połączeniu z przestarzałymi budynkami i brakiem nowej podaży ostatecznie wyeliminują zastój na rynkach najmu nieruchomości logistycznych w Europie. Biorąc pod uwagę różną dynamikę poszczególnych krajów, w tym znaczne rozbieżności wzrostu realnego PKB, niektóre europejskie rynki nieruchomości dystrybucyjnych wykażą ożywienie wcześniej niż inne, przy czym wydaje się, że na czele stawki stanie Europa Północna i Europa Południowa. 10
Od redakcji Przedstawiamy pierwsze wydanie Przeglądu europejskiego rynku nieruchomości. Zaktualizowane raporty mają być publikowane dwa razy w roku. Celem niniejszego raportu jest przedstawienie uwag i analiz europejskich rynków nieruchomości logistycznych oraz porównanie z przedstawianymi przez nas danymi dla rynków amerykańskich. W szczególności chcielibyśmy w wiarygodny sposób oszacować łączne istniejące projekty, wskaźniki wynajmu powierzchni, nowe inwestycje, absorpcję netto, czynsze rynkowe i stopę kapitalizacji. Zadanie to okazało się jednak wyzwaniem, ponieważ statystyczne dane rynkowe nie są tak samo ogólnodostępne w Europie (a w niektórych miejscach nie ma ich wcale) jak w Stanach Zjednoczonych. Moja koleżanka Lisa Graham spędziła wiele godzin, poszukując źródeł wiarygodnych danych rynkowych dla rynków europejskich. Dzięki jej staraniom mamy teraz wiarygodne statystyczne dane szacunkowe dla Wielkiej Brytanii, Europy Południowej (Francja, Włochy [Mediolan] i Hiszpania), a także Europy Środkowej (Czechy, Polska, Słowacja i Węgry). Leonard Sahling First Vice President Denver CO, USA + 1 (303) 567 5766 Isahling@prologis.com Lisa Graham Analyst, European Research ProLogis Research Group Paryż, Francja +33 (0) 6 72 01 53 08 Igraham@prologis.com O ProLogis ProLogis jest wiodącym globalnym dostawcą obiektów dystrybucyjnych, o portfolio składającym się z 44 mln metrów kwadratowych powierzchni przemysłowej znajdującej się na rynkach Ameryki Północnej, Europy i Azji. Klienci wynajmujący obiekty magazynowe od ProLogis to ponad 4,500 firm, między innymi przedsiębiorstwa produkcyjne, handlowe, transportowe, logistyczne i inne firmy prowadzące działalność dystrybucyjną na szeroką skalę. Więcej informacji można uzyskać na stronie http://www.prologis.com. Copyright 2009 ProLogis. Wszelkie prawa zastrzeżone. Niniejszej informacji nie należy uznawać za propozycję sprzedaży lub prezentację oferty zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego ProLogis. Nie zabiegamy o podjęcie działań w oparciu o przedstawiony materiał. Ma on stanowić wyłącznie ogólną informację dla klientów i inwestorów ProLogis. 11
Raport ten opiera się, w części, na informacjach publicznych, które uznajemy za wiarygodne, ale nie oświadczamy, że są one dokładne i kompletne, i w związku z tym nie należy na nich polegać. Nie składa się żadnych oświadczeń dotyczących dokładności lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Wyrażone opinie stanowią jedynie nasze zdanie, w dacie wskazanej w tym raporcie. ProLogis zrzeka się wszelkich zobowiązań dotyczących niniejszego raportu, w tym między innymi, wszelkich wyraźnych lub dorozumianych oświadczeń lub gwarancji za oświadczenia lub błędy zawarte w niniejszym raporcie lub związane z nim, a także za wszelkie braki. Wszelkie szacunki, prognozy lub przewidywania zawarte w niniejszym raporcie mają stanowić oświadczenia dotyczące przyszłych zdarzeń. Chociaż jesteśmy przekonani, że oczekiwania w takich oświadczeniach dotyczących przyszłości są zasadne, nie możemy przedstawić żadnego potwierdzenia prawidłowości oświadczeń dotyczących przyszłości. Takie szacunki są zależne od znanego obecnie i nieznanego ryzyka, niepewności i innych czynników, które mogłyby spowodować, że rzeczywiste wyniki będą istotnie różnić się od naszych prognoz. Takie stwierdzenia dotyczące przyszłości są aktualne tylko w dacie niniejszego raportu. Wyraźnie zrzekamy się wszelkich zobowiązań do aktualizacji lub zmiany stwierdzeń dotyczących przyszłości zawartych w niniejszej Umowie w celu uwzględnienia zmian naszych oczekiwań lub zmiany okoliczności, na podstawie których złożyliśmy takie oświadczenie. Żadna część niniejszego materiału nie może być (i) kopiowana, fotokopiowana lub powielana w dowolnej formie; lub (ii) redystrybuowana bez wcześniejszej pisemnej zgody ProLogis. 12