Transkrypcja wideo: O czym należy pamiętać zarabiając na wynajmie mieszkania? Q&A https://www.youtube.com/watch?v=3d-fuj2moze Anna Pisu - infakt.pl: Cześć! W dzisiejszym odcinku Księgowego Q&A infaktu porozmawiam z Magdą na temat wynajmu mieszkania. Jak to wygląda z punktu widzenia księgowości? Czy należy zakładać pod to działalność gospodarczą czy to nie jest konieczne? Serdecznie zapraszam. Hej, Magda. Magdalena Sławińska-Rzemek - doradca podatkowy: Cześć. A: Wiesz co? Przychodzę z kolejnym tematem do Ciebie. Wiedzę, że temat coraz bardziej popularny i tak naprawdę aktualny przez cały rok - temat wynajmu mieszkania. Wiesz co? Wyobraźmy obie sytuację, że planuję np. zakup mieszkania z przeznaczeniem na jego wynajem. O czym powinnam pamiętać, być może jeszcze przed podjęciem, tak naprawdę, tych konkretnych kroków, jeżeli chodzi o kwestię rozliczeń? Co powinnam wziąć pod uwagę? M: No przede wszystkim powinnaś się zastanowić czy będziesz to robić w ramach działalności gospodarczej czy poza działalnością. A: To jak zwykle tutaj poproszę cię o przybliżenie obu opcji, a ja wówczas podejmę najlepszą decyzję. M: To może zacznijmy od tej działalności gospodarczej, skoro jesteś przedsiębiorcą, to zacznijmy od tego tematu. Więc tak. Jeżeli chcesz sobie rozliczyć wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. To pierwsza rzecz aktualizacja CEIDG - dopisanie właściwego kodu PKD, obejmującego wynajem nieruchomości. Następnie jak zakupisz mieszkanie, to powinnaś wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych i amortyzować sobie to mieszkanie. Oczywiście, jeżeli kupujesz na rynku pierwotnym, no to mieszkanie najpierw trzeba wykończyć. Wiadomo, że ono nie jest od razu kompletne i zdatne do użytku, dlatego dopiero w momencie, jak to mieszkanie już będzie wykończone, będzie się nadawać do tego, żeby można było w nim zamieszkać, wtedy wprowadzasz do ewidencji środków trwałych, natomiast wszystkie wydatki związane z urządzeniem, wykończeniem tego mieszkania, powiększają ci wartość początkową
tej nieruchomości, od której będziesz sobie potem dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Natomiast ten przychód, który będziesz mieć z wynajmu, będzie przychodem w twojej działalności gospodarczej. No tak jak już mówiłam, mieszkanie normalnie amortyzujesz, rozliczasz sobie koszty też tego mieszkania. Koszty związane z poszukiwaniem najemców np. sobie też możesz porozliczać. Co ważne, jeżeli w działalności jesteś vatowcem... A: Właśnie. M:...to musisz pamiętać o tym, że wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolnione z VAT-u i oczywiście nie możesz odliczać VAT-u. A: No właśnie. M: Tak, od nabycia tego mieszkania i wszystkich takich wydatków związanych z tym mieszkaniem nie możesz odliczać VAT-u. No i jeżeli jesteś vatowcem, no to wchodzi ci tutaj sprzedaż mieszana. Te wydatki, gdzie nie możesz określić, czy to jest do jednego czy do drugiego, np. księgowa, jeżeli masz do obydwu źródeł przychodu tutaj dany wydatek, czyli i do wynajmu i do innej aktywności w ramach tej twojej działalności, to wtedy musisz sobie rozliczać sprzedaż mieszaną, musisz wskaźnikiem proporcji rozliczać sobie tutaj VAT od nabycia. A: OK. Powiedziałaś tutaj o Vacie. Jak wygląda podatek dochodowy? M: No działalność możesz mieć opodatkowaną albo na zasadach ogólnych albo podatkiem liniowym. A: Yhm. A powiedz proszę, jak wygląda temat tego podatku przy sprzedaży mieszkania. M: Tutaj... z mieszkaniem jest tak, jak już wcześniej chyba rozmawiałyśmy przy którymś odcinku... Mieszkanie to jest taki specyficzny środek trwały i sprzedaż tej nieruchomości nie jest przychodem z działalności gospodarczej. Więc jeżeli sprzedajesz mieszkanie to nie wykazujesz tego jako przychód z działalności. Jest to przychód z innego źródła i to źródło to jest właśnie "odpłatne zbycie". I tu jest właśnie... wchodzisz tam prawa spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu czy odrębnej własności i z tego tytułu to rozliczamy i patrzymy czy to podlega opodatkowaniu czy nie. To zależy od tego ile czasu upłynęło od nabycia tej nieruchomości. Czyli, jeżeli od końca roku, w którym zakupiłaś nie upłynęło 5 lat, to wtedy sprzedaż jest rozliczana i wykazujemy ją na koniec roku, po zakończeniu roku podatkowego, w którym dokonaliśmy sprzedaży w Picie-39. Natomiast jeżeli upłynęło więcej niż 5 lat od końca roku, w którym nabyłaś, wtedy już nie rozliczamy, wtedy nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. A: OK. Rozumiem, że to jest ta opcja, tak przedstawiłyśmy z grubsza najważniejsze elementy,
jeżeli chodzi o rozliczenie w ramach działalności. M: Tak. A: A powiedz proszę, jak by to wyglądało, gdyby to rozliczać poza działalnością. M: Jeżeli będziemy rozliczać poza działalnością, to mamy tutaj znowu dwie możliwości opodatkowania: albo będą tutaj zasady ogólne, czyli skala podatkowa, albo będziemy mieć tutaj możliwość taką dosyć, powiedziałabym preferencyjnego opodatkowania ryczałtem - 8,5%, ale przy ryczałcie nie można rozliczać kosztów, więc jeżeli tam, poczynimy znaczny nakład na to mieszkanie, no to wiadomo, że do kosztów tego nie będziemy sobie mogli zaliczyć - to się czasem nie opłaca ten ryczałt. Ryczałt ma sens wtedy, jeżeli np., nie wiem, mieszkałaś w tym mieszkaniu, ono jest urządzone, wykończone, nic tam właściwie nie musisz robić, przeprowadzasz się, zmieniasz miejsce zamieszkania i w tym momencie wynajmujesz gotowe mieszkanie, gdzie już żadnych kosztów dodatkowych nie musisz ponosić. Wtedy ryczałt będzie miał sens. Natomiast przy ryczałcie, co jeszcze ważne? Ryczałt został wprowadzony dlatego, żeby taką troszeczkę działalność jakby taką poboczną, taką dodatkową jakby rozliczyć. To było trochę takie usankcjonowanie tego co i tak rzeczywiście się działo i ludzie nie odprowadzali podatku, tak więc dlatego został wprowadzony ten ryczałt, żeby tutaj chętnie też można było to jakoś i zalegalizować, i odprowadzać ten podatek po preferencyjnych stawkach. Więc tutaj wynajem w ramach ryczałtu nie może mieć też znamion działalności gospodarczej. Czyli ja bym powiedziała, że jeżeli, zgodnie z tym co interpretacje podatkowe teraz nam mówią, że jeżeli to jest najem krótkoterminowy, czyli komuś wynajmujesz na 2, 3 dni mieszkanie i tak cały czas tam szukasz aktywnie tych najemców na tak krótki czas, no to raczej to powinnaś robić w działalności gospodarczej. Poza działalnością jest raczej wtedy załóżmy jak np., nie wiem, studentom wynajmujesz i cały rok tam mieszkają studenci i kolejny rok też mieszkają studenci, cały czas jakby nic tam ci się właściwie nie zmienia, masz tych najemców tam stałych, nie czynisz jakiś większych aktywności na pozyskiwanie tych osób, które będą tam u ciebie przebywać. A: Czyli nawet jeżeli to trwa długo, bo powiedzmy wynajmuję to przez rok, to jakby nie ma to takich znamion jak przy wynajmie krótkoterminowym, nie wiem, tam weekendowym czy coś takiego. Tak? Jeżeli chodzi, nie wiem, Airbnb i podobnego typu portale. M: Tak. Jeżeli w taki sposób działasz na tych wszystkich takich serwisach, które udostępniają możliwość takiego krótkotrwałego wynajmu, to tak naprawdę już trochę sugeruje, że prowadzisz taką działalność. Bo już tam w jakiś sposób tam o tym myślisz, może pozyskujesz
bardziej aktywnie czy tam może zatrudniasz fotografa, żeby odpowiednie zdjęcia zrobił tym wnętrzom, a może ktoś z jakiejś agencji reklamowej gdzieś tam coś jakiś ładny opis ci przygotowuje, więc tu już bardziej ma to znamiona takiej trochę działalności gospodarczej. Natomiast no ryczałtem możesz opodatkować jak to jest twoje takie dodatkowe źródło dochodu i nie poświęcasz temu powiedzmy zbyt dużo czasu. Ono tam jest, wynajmujesz sobie, masz to mieszkanie, nie chcesz go sprzedawać, czy masz je jako tam inwestycję środków finansowych, ale też za bardzo tam się nie angażujesz w to co tam tak naprawdę się będzie działo i jakoś tam, nie wiem, te osoby na dłuższy czas są u ciebie i to mieszkanie wynajmują. Co więcej tam przy... w tym momencie, jeżeli chodzi o możliwość wynajmowania z ryczałtem, są pewne zamysły, żeby troszeczkę to zmieniać i pojawiła się nowelizacja ustawy o podatku dochodowym. Pojawił się pomysł taki, żeby od stycznia 2018 roku np. przyjąć taką górną granicę kwoty przychodu jaką możesz osiągnąć. Tam pojawiła się kwota 100 tys. zł, że tylko do tej kwoty przychodu można rozliczać ryczałtem. Teraz właściwie ostatnio ministerstwo zmieniło zdanie, to bardziej podobno nie będzie tej granicy, tylko może znowu wprowadzona zostanie druga stawka ryczałtu, czyli do określonej kwoty będzie 8,5, a później będzie tam 12,5 np. Więc takie pomysły tam istnieją, dlatego że ludzie często jednak z tego ryczałtu korzystają, nie zawsze zgodnie z takim zamysłem jakby to chciało ministerstwo i celem, w jakim został wprowadzony. Natomiast trudno powiedzieć też w jakim kierunku pójdą interpretacje podatkowe. One są coraz bardziej rygorystyczne, coraz bardziej restrykcyjne i to stanowisko rzeczywiście się zmienia, odchodzi się od tego najmu krótkoterminowego w ramach opodatkowania ryczałtem. A: Yhm, Ale rozumiem, że to też jakby taki temat, który dobrze śledzić na bieżąco, bo mówisz o tym, że być może jakieś zmiany, więc też żeby czuwać nad tym, jak te przepisy będą rzeczywiście się zmieniały w tym kontekście, no bo też żeby były dostosowane do takiej sytuacji realnej, tego co jest, a widać, że ten temat jest coraz bardziej popularny. M: No przez to, że temat jest popularny, to pewnie zmieniły się też interpretacje organów podatkowych, no ale też właśnie nadchodzące, jakby sygnalizowane już pomysły na zmiany w rozliczaniu ryczałtem, rzeczywiście są tutaj dosyć istotne i myślę, że jeżeli ktoś planuje wynajmować mieszkanie bądź już wynajmuje, myślę, że powinien śledzić tego typu informacje, żeby zobaczyć, co ewentualnie może się dziać w przyszłości. A: Bądź przesłać nam jakieś pytania czy komentarze. Z tego co widzę, tak podsumowując, to taką najważniejszą chyba kwestią jest to, Magda, żeby się zastanowić czy to robimy w ramach
działalności czy poza nią. Prawda? I jakby do tego też dostosować, w jaki sposób to robimy, do czego też jesteśmy zobowiązani. M: Tak, dokładnie tak. Powinniśmy się zastanowić tak na prawdę, czy nie mamy obowiązku rozliczania tego wynajmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a nie poza nią. A: Rozumiem. Bardzo ci dziękuję, jak zwykle, za naprawdę sporo takich praktycznych porad. M: Dziękuję bardzo. A: Dziękujemy za uwagę. Jeżeli mielibyście jakiekolwiek pytania czy wątpliwości bądź zastanawiacie się nad wynajmem mieszkania czy to zrobić w ramach działalności, czy poza nią, czy jesteście może do tego zobowiązani, zachęcamy do pozostawiania pytań i komentarzy. I do zobaczenia wkrótce. https://www.youtube.com/user/infaktpl?sub_confirmation=1 https:///blog/