RAPORT POLSKA RYNEK KOMERCYJNY I KW. 215 BIUROWY Znacząca aktywność deweloperów, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych HANDLOWY Pokaźny wolumen podaży w budowie na głównych rynkach INWESTYCYJNY Rosnące zainteresowanie regionalnymi rynkami biurowymi
Rynek biurowy Warszawa I kwartał 215 roku w Warszawie przyniósł wzrost zarówno nowej podaży, jak i wolumenu transakcji najmu, natomiast stawki czynszów ustabilizowały się na poziomie z końca 214 roku przy minimalnym spadku współczynnika pustostanów. Zasoby wynajmowalnej powierzchni biurowej w Warszawie powiększyły się na koniec marca o 57. do 3,74 mln. Łącznie z biurami na użytek własny właścicieli, w stolicy jest już ponad 4,4 mln powierzchni biurowej. Wielu inwestorów, obserwując skalę podaży biurowej realizowanej na rynku, świadomie wstrzymała się z rozpoczynaniem nowych projektów. W rezultacie w marcu 215 roku w budowie było około 735. wynajmowalnej powierzchni biurowej. Zakończenie większości tych projektów jest planowane w tym i w przyszłym roku. O ile deweloperzy nie napotkają trudności przy realizacji, lata 215-216 będą wyjątkowe w historii warszawskiego rynku biurowego, ponieważ podaż roczna ma osiągnąć rekordowe 35.-37.. Obserwując skalę realizowanej podaży nie należy oczekiwać, aby w kolejnych kwartałach 215 roku deweloperzy masowo inicjowali nowe inwestycje. Mimo iż pozwolenia na budowę posiada ponad 1,2 mln powierzchni biurowej w Warszawie, to na realizację projektów zdecydują się prawdopodobnie przede wszystkim ci inwestorzy, którym uda się Trinity Park III, SEB Investment, Warszawa WYKRES 1 Powierzchnia biurowa w budowie w Warszawie wg lokalizacji 35 3 25 2 15 1 5 COB Służewiec Jerozolimskie Żoliborz Bliska Wola Pozostałe 215 216 217 WYKRES 2 Struktura kwartalnego wolumenu najmu wg lokalizacji 3% 28% 5% 29% COB SŁUŻEWIEC JEROZOLIMSKIE ŻOLIBORZ BLISKA WOLA POZOSTAŁE 7% 28% North Gate, DEKA Immobilien, Warszawa 2
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE RESEARCH WYKRES 3 Czynsze wywoławcze wg lokalizacji EUR/ /miesiąc 3 25 2 15 1 5 4 COB Służewiec Jerozolimskie Bliska Wola Żoliborz Pozostałe Horizon Plaza, Union Investment, Warszawa WYKRES 4 Nowa podaż, współczynnik pustostanów i absorpcja netto w Warszawie 2-216p 25% pozyskać kluczowych najemców. Utrzymującej się w I kwartale tego roku wzmożonej aktywności deweloperów towarzyszyło ożywienie po stronie popytowej. W tym okresie w budynkach istniejących i w budowie zostały podpisane umowy najmu ponad 11., natomiast kolejne 58. stanowiły renegocjacje kontraktów i ekspansje najemców w ramach wynajmowanych budynków. Łącznie podpisano umowy najmu niemal 17., tj. o 3% więcej niż w I kwartale 214 roku. Konkurencja wśród deweloperów i właścicieli biurowców pozostaje intensywna. W I kwartale 215 roku w Warszawie dostępne było ponad 573. w istniejących budynkach biurowych. Stanowiło to 15,3% wynajmowalnych zasobów stolicy (13% całkowitych zasobów). W porównaniu z końce14 roku wskaźnik pustostanów zanotował niewielki spadek, pozostając jednak na znacznie wyższym poziomie niż w analogicznym okresie 214 roku. Obniżenie udziału niewynajętej powierzchni w warszawskich zasobach biurowych zostało spowodowane relatywnie wysoką absorpcją netto odnotowaną w I kwartale 215 roku. Szacuje się, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku rynek wchłonął około 55. ; dla porównania była ona tylko nieznacznie mniejsza od wolumenu nowej podaży w tym okresie. Zakładając, że aktywność deweloperów nie będzie rosła, dalsze kształtowanie się współczynnika pustostanów zależeć będzie przede wszystkim od wielkości absorpcji netto. Przyjmując jednak jej średnią wartość z ostatnich pięciu lat, należy oczekiwać, że zaobserwowany spadek stopy pustostanów jest krótkookresowy. 35 3 2% Ze względu na wysoką dostępność powierzchni biurowej w Warszawie, deweloperzy starają się utrzymywać 25 2 15 1 5 2 21 22 NOWA PODAŻ 23 24 25 26 27 ABSORPCJA NETTO 28 29 21 211 212 213 POZIOM PUSTOSTANÓW 214 215p 216p p - prognoza 15% 1% 5% % wywoławcze czynsze na niezmienionym poziomie, jednak nadal wykazują dużą elastyczność w trakcie negocjacji pozaczynszowych warunków najmu, takich jak udział w kosztach wykończenia powierzchni czy okresy bezczynszowe. W rezultacie stawki wywoławcze, które w Centralnym Obszarze Biznesu wahały się pomiędzy 16 a 25 EUR/ /miesiąc, a poza centrum kształtowały się pomiędzy 1,5 a 18 EUR/ /miesiąc, mogą być nawet 2-3% wyższe niż stawki efektywne. 3
Główne rynki regionalne Rynek biurowy w największych miastach regionalnych rozwija się bardzo dynamicznie. Dobra koniunktura utrzymuje się na większości rynków. Wciąż obserwowana jest niesłabnąca aktywność deweloperów i wysoki poziom zainteresowania najemców powierzchnią biurową poza stolicą, co skutkuje relatywnie stabilnym poziomem pustostanów i stawek czynszów w większości miast. W I kwartale 215 roku na 6 głównych regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) oddano do użytku blisko 79. powierzchni biurowej na wynajem w 8 projektach. To o około 1. mniej niż w poprzednim kwartale, ale o 32% więcej niż w analogicznym okresie 214 roku. Ponad 5% nowej podaży przypada na największy w historii rozwoju rynków regionalnych projekt biurowy zrealizowany w jednym etapie, czyli kompleks Business Garden w Poznaniu (41.9 ), firmy Vastint Poland. WYKRES 5 Zasoby biurowe i współczynnik pustostanów w miastach regionalnych z uwzględnieniem powierzchni na własne potrzeby 8 7 6 5 4 3 2 1 Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice POWIERZCHNIA BIUROWA NA WYNAJEM Źródło: Knight Frank POWIERZCHNIA BIUROWA NA WŁASNY UŻYTEK WŁAŚCICIELA WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Ilość powierzchni pozostającej w budowie na koniec marca 215 roku utrzymała się na porównywalnym poziomie jak na koniec 214 roku i wyniosła blisko 47.. Najwięcej, bo aż 1/3 tej powierzchni powstaje we Wrocławiu. Niewiele mniej 129. - jest budowane w Krakowie, a czołówkę zamyka Trójmiasto, gdzie w fazie realizacji znajduje się 11. biur na wynajem. Ponad 276. powstającej powierzchni ma planowaną datę ukończenia w 215 roku, co najprawdopodobniej zaowocuje rekordowym poziomem nowej podaży (blisko 35. ) na koniec bieżącego roku. Według danych Knight Frank, popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych w I kwartale 215 roku wyniósł 75. i był nieco niższy niż przeciętny poziom notowany w analogicznym okresie w ostatnich latach. Nie oznacza to jednak spadku zainteresowania najemców powierzchnią biurową w miastach regionalnych. Najwięcej biur wynajęto w Katowicach - w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku podpisano tam umowy na blisko 18.5 (5% wolumenu transakcji zanotowanego na lokalnym rynku w cały14 roku) i były to niemal Opolska Business Park, Echo Investment, Kraków WYKRES 6 Powierzchnia biurowa w budowie w miastach regionalnych 16 14 12 1 8 6 4 2 Źródło: Knight Frank Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice DOSTĘPNA POWIERZCHNIA WYNAJĘTA POWIERZCHNIA 4
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE RESEARCH wyłącznie nowe umowy i transakcje typu pre-let. Porównując z poprzednimi kwartałami, na początku roku odnotowano wzmożoną aktywność najemców także w Trójmieście i Łodzi, gdzie wynajęto odpowiednio 15.2 i 14.. Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław WYKRES 7 Wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych (biura) EUR/ /miesiąc 18 16 14 12 1 8 6 Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź WYKRES 8 Poziom popytu na głównych regionalnych rynkach biurowych 211-12 1 8 6 4 2 I kw. 211 II kw. 211 III kw. 211 IV kw. 211 I kw. 212 II kw. 212 III kw. 212 IV kw. 212 I kw. 213 KRAKÓW WROCŁAW POZOSTAŁE 4 GŁÓWNE RYNKI REGIONALNE II kw. 213 III kw. 213 IV kw. 213 I kw. 214 II kw. 214 III kw. 214 IV kw. 214 Współczynnik pustostanów na większości badanych rynków utrzymał się na stabilnym poziomie. Niewielki spadek w porównaniu z końce14 roku zanotowano w Łodzi i Katowicach, zaś we Wrocławiu i Trójmieście obserwowany był nieznaczny wzrost współczynnika. Największa zmiana nastąpiła w Poznaniu, gdzie w wyniku oddania do użytkowania największego projektu w mieście, ilość dostępnej powierzchni podwoiła się, co poskutkowało wzrostem współczynnika pustostanów z 14,7% do 26,1%. Najniższy, niezmieniony w stosunku do poprzedniego kwartału, poziom wskaźnika ponownie odnotowano w Krakowie (5,5%). Wywoławcze stawki czynszu na największych rynkach regionalnych pozostają na stabilnym poziomie, utrzymując się w przedziale od 8,5-1 EUR/ /miesiąc do 13-16 EUR/ /miesiąc. Najniższe czynsze na koniec marca 215 roku notowane były w Łodzi, najwyższe we Wrocławiu. Według danych Knight Frank, stawki efektywne na rynkach regionalnych są o 1-2% niższe od wywoławczych. Rynek handlowy Pierwszy kwartał 215 roku na polskim rynku handlowym przyniósł kilka otwarć nowych oraz rozbudowywanych projektów handlowych. Deweloperzy zrealizowali łącznie około 125. powierzchni, z czego ponad 6% w miastach średniej wielkości (1.-4. mieszkańców), dzięki czemu całkowite zasoby handlowe w Polsce osiągnęły poziom 11,6 mln. Wśród nowych inwestycji ukończonych w I kwartale znalazły się dwa centra handlowe (Tarasy Zamkowe w Lublinie - 38. oraz Galeria Sanok 7. ) oraz trzy parki handlowe o łącznej powierzchni 16.. Zmieniająca się specyfika sektora handlowego oraz nasilająca się konkurencja na lokalnym rynku skłania deweloperów do rozbudowy i modernizacji już istniejących projektów. Powierzchnia obiektów, których rozbudowa ukończyła się w I kwartale 215 5
roku stanowiła ponad połowę całkowitej nowej podaży (64. ). Największymi rozbudowami były m.in. CH Ogrody w Elblągu oraz Magnolia Park we Wrocławiu. Według badania firmy Experian pt. FootFall Index Polska, w 214 roku centra handlowe odwiedziło około 1% mniej klientów niż rok wcześniej. Mniejszy ruch w galeriach spowodowany jest przede wszystkim zmianą zwyczajów zakupowych i rosnącym segmentem e-commerce. Pomimo niekorzystnych danych mówiących o spadku odwiedzalności, deweloperzy rozpoczynają kolejne inwestycje i realizują obecnie ponad 75.. Niemal 5. powierzchni (już będące w budowie) zostanie ukończone w głównych aglomeracjach, z czego około 1/4 w rejonie Warszawy. Przy założeniu, że terminy ukończenia inwestycji nie ulegną przesunięciu, do końca roku w Polsce ma powstać niemal 5. powierzchni handlowej, co znacznie przewyższa ubiegłoroczny wynik. Dynamika popytu na powierzchnie handlowe nie maleje. W I kwartale 215 roku widoczna była kontynuacja ekspansji obecnych już marek w nowych miastach (m.in. w Warszawie powstał pierwszy sklep Jacadi, we Wrocławiu - LC Waikiki). Co więcej, kilka zagranicznych sieci zapowiedziało rozpoczęcie działalności na polskim rynku (m.in. czeska marka Sportisimo w Jeleniej Górze czy Fitness24Seven, szwedzka sieć klubów fitness, zaczynająca od Poznania, Łodzi i Wrocławia). Ponadto, w I kwartale 215 roku, luksusowa marka Michael Kors oraz polska projektantka Lidia Kalita otworzyli w Polsce swoje pierwsze sklepy w formie outletowej (obydwa w rejonie Warszawy). W ślad za WYKRES 9 Nowa podaż powierzchni handlowej w Polsce według lokalizacji 2-9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 21 MAŁE RYNKI (PONIŻEJ 1. MIESZKAŃCÓW) Źródło: Knight Frank TABELA 1 Największe projekty handlowe ukończone w Nazwa projektu Lokalizacja Powierzchnia ( ) Deweloper Tarasy Zamkowe Lublin 38. Immofinanz Group CH Ogrody rozbudowa Elbląg 22.5 CBRE Global Investors Magnolia Park rozbudowa Wrocław 2. Blackstone Atrium Copernicus rozbudowa 22 23 24 ŚREDNIE RYNKI (1.-4. MIESZKAŃCÓW) Toruń 17. TABELA 2 Największe projekty handlowe w trakcie realizacji () Nazwa projektu Lokalizacja Powierzchnia ( ) Deweloper Posnania Poznań 1. Apsys 25 Atrium Poland Real Estate Management Sukcesja Łódź 57. Fabryka Biznesu 26 8 GŁÓWNYCH AGLOMERACJI Zielone Arkady Bydgoszcz 48. ECE Projektmanagement Serenada Kraków 42. Mayland Real Estate 27 28 29 21 211 212 213 214 I kw. 215 Supersam, Griffin Group, Katowice 6
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE RESEARCH potrzebami klientów tradycyjna oferta w centrach wyprzedażowych, składająca się dotychczas niemal wyłącznie z marek modowych, dostosowuje się do trendów rynkowych i poszerza się o m.in. drogerie, apteki, większe strefy gastronomiczne czy place zabaw dla dzieci (m.in. nowo otwarty Leopart w Ptak Outlet Rzgów). Czynsze za powierzchnie handlowe w Polsce od dłuższego czasu pozostają na stabilnym poziomie i w najbliższym czasie nie należy spodziewać się zmian tych stawek. Jedynie w Warszawie, mieście o ograniczonej ilości powierzchni do wynajęcia w najlepszych projektach, stawki czynszu notują niewielkie wzrosty, przekraczając 1 EUR/ /miesiąc. Na rynkach regionalnych stawki wahają się od 3 do 6 EUR/ /miesiąc. WYKRES 1 Wolumen transakcji inwestycyjnych wg sektorów i lokalizacji 34% 35% Źródło: Knight Frank West House 1B, GNT, Wrocław 31% Rynek inwestycyjny Nastroje na europejskich rynkach inwestycyjnych pozostają pozytywne. W I kwartale 215 roku w Europie obserwowano wysoką aktywność inwestycyjną, a wolumeny transakcji były zbliżone do tych z 27 roku. Wśród rynków odnotowujących największy wzrost dynamiki rok do roku znalazły się Portugalia, Włochy, Norwegia i Czechy. Boom inwestycyjny na tych rynkach to efekt napływu inwestorów zagranicznych, którzy szukają nowych okazji inwestycyjnych. Rosnący udział transakcji typu crossborder i spadek zaangażowania rodzimych inwestorów to tendencja obserwowana na większości rynków europejskich. Transakcje zawarte w I kwartale 215 roku w Polsce wyniosły łącznie 438 mln EUR 26% 74% HANDEL MAGAZYNY BIURA BIURA: WARSZAWA BIURA: RYNKI REGIONALNE (o ponad połowę mniej niż w analogicznym okresie 214 roku). Polska znalazła się tym samym na drugim miejscu w regionie Europy Środkowo - Wschodniej po Czechach (trzymiesięczny wolumen transakcji wyniósł tam około 73 mln EUR). W odróżnieniu od I kwartału 214 roku, w Polsce dominowały zakupy projektów o mniejszej skali, a średnia cena nabywanych aktywów kształtowała się na poziomie 37 mln EUR. Udział poszczególnych sektorów był wyrównany, z niewielką przewagą projektów handlowych, które stanowiły 35% kwartalnego wolumenu. Do największych umów należało nabycie Galerii Handlowej Sarni Stok w Bielsku-Białej przez Union Investment oraz zakup portfolio magazynowego CA Immo przez P3 i TPG. Wolumen transakcji biurowych zawartych w Warszawie w I kwartale 215 roku sięgnął zaledwie 34,7 mln EUR. Kwota ta stanowi ok. 25% wartości budynków biurowych zakupionych w tym okresie w całej Polsce. Inwestycji na rynku warszawskim dokonały: fundusz inwestycyjny Octava FIZAN, który od BPT Optima nabył budynek przy ulicy Obrzeżnej oraz Yareal, który odkupił od niemieckiego funduszu DEKA Immobilien siedzibę Kredyt Banku przy ulicy Kasprzaka. Mimo mało imponującego wyniku wypracowanego w pierwszych trzech miesiącach tego roku, warszawski rynek biurowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, a obecnie negocjowane umowy wskazują, że druga połowa roku może obfitować w wiele ciekawych finalizacji transakcji. W I kwartale 215 roku zamknięto trzy transakcje biurowe na rynkach regionalnych o całkowitej wartości 11,3 mln EUR. Największą z nich była sprzedaż za ok. 65 mln EUR na rzecz funduszu zarządzanego przez firmę Griffin Real Estate łódzkiego kompleksu biurowego Green Horizon, wybudowanego przez Skanska. Kolejny zakup to West House 1B, zlokalizowany we Wrocławiu. Wybudowany przez Archicom obiekt został zakupiony przez irlandzką grupę kapitałową GNT. Trzecia transakcja to nabycie Baltic Business Centre przez polski zamknięty fundusz inwestycyjny Octava FIZAN w ramach zakupu portfelowego od BPT Optima. Powyższe transakcje to zapowiedź wysokiej dynamiki na rynkach biurowych w miastach regionalnych w cały15 roku. 7
COMMERCIAL MARKET Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. Kontakty w Polsce: +48 22 596 5 5 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS 214 Polska na tle Europy Rynek biurowy w Krakowie: Rynek biurowy w Warszawie: Rynek komercyjny w Polsce: 214 Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie: KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com 215, Knight Frank Sp. z o.o. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank 8