PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1. Powierzchnia łączna opracowania: 35,0000 ha. Opracował: Zbigniew Witkiewicz, rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia nr 1068 Szczecin, styczeń/czerwiec 2014 r. 1

Spis treści 1 Wprowadzenie i cel opracowania... str. 3 2 Podstawa formalna opracowania... str. 4 3 Materiały źródłowe... str. 4 4 Analiza obszaru opracowania, w tym: 4.1 Położenie i sąsiedztwo... str. 6 4.2 Zainwestowanie... str. 6 4.3 Sytuacja formalno prawna terenu... str. 6 5 Metoda sporządzania prognozy skutków finansowych... str. 8 6 Rozwiązania przyjęte w projekcie planu... str. 10 7 Założenia dla sporządzenia prognozy, w tym: 7.1 Założenia ekonomiczne... str. 11 7.2 Założenia w zakresie infrastruktury technicznej... str. 11 8 Obliczenia... str. 12 9 Podsumowanie i wnioski... str. 18 2

1. WROWADZENIE I CEL OPRACOWANIA Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z późniejszymi zmianami), w art. 1 zawiera otwarty katalog czynników, które należy uwzględnić w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z tych czynników (pkt 6) są walory ekonomiczne przestrzeni. W art. 2 natomiast ustawa ta definiuje między innymi pojęcie walorów ekonomicznych przestrzeni, przez które to należy rozumieć cechy przestrzeni, które można określić w kategoriach ekonomicznych. Narzędziem służącym temu celowi jest prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587), prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: 1. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy. 2. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należy do zadań własnych gminy. 3. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, o której mowa w art. 17 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest jednym z etapów sporządzania planu miejscowego i wykonywana jest po sporządzeniu projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, z uwzględnieniem ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Prognoza skutków finansowych polega na określeniu wartości ekonomicznej skutków uchwalenia planu i ich wpływu (wydatki, przychody) na budżet gminy. Prognoza winna określać i analizować skutki wpływu ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod względem ich realności wykonania i efektywności ekonomicznej. Wybrane rozwiązania planistyczne należy przedstawić w postaci przybliżonych kosztów realizacji i osiągnięcia prawdopodobnych zysków. Można je dalej uwzględnić w odpowiednich działaniach natury organizacyjnej i finansowej. Należy podkreślić, że celem gospodarki przestrzennej nie jest na ogół maksymalizacja efektu ekonomicznego, dlatego ocena skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego powinna się odbywać dopiero na etapie gotowych koncepcji projektowych. 3

4 Funkcją prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest ewentualna korekta przyjętych rozwiązań planistycznych. Prognoza powinna więc wpływać na ostateczny kształt, zakres i realizację ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jej główny cel, to wskazania na uwarunkowania ekonomiczne towarzyszące realizacji planu. Często plany sporządza się dla realizacji określonego i dobrze zdefiniowanego zamierzenia inwestycyjnego lub plany o charakterze ofertowym. Ta druga okoliczność zachodzi w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie. Ujęcie kosztów i przychodów w wartościach pieniężnych wymaga zebrania i przetworzenia danych z rynku nieruchomości. Takie skwantyfikowanie zjawisk pozwoli na przeprowadzenie analizy ekonomicznej inwestycji (projektu) dla terenu objętego projektem planu miejscowego. 2. PODSTAWA FORMALNA OPRACOWANIA Podstawą opracowania jest zlecenie na opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1, udzielone przez firmę Pracownię Architektury Andrzej Morawski, 71-793 Szczecin, ul. Józefa Kostrzewskiego Nr 43. 3. MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE 1. Projekt Uchwały Rady Miejskiej w Darłowie w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1. 2. Uchwała Nr XV/182/2008 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 23 kwietnia 2008 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo. 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo, przyjęty Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542). 4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miasta Darłowo, przyjęte uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r.

5 5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z późniejszymi zmianami). 6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1587). 7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późniejszymi zmianami). 8. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1995 r. Nr 16, poz. 78, z późniejszymi zmianami). 9. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (teks jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 594) 10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). 11. Uchwała Nr XXXI/211/2012 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 października 2012 r. w sprawie ustalenia stawek podatku od nieruchomości na terenie gminy Miasto Darłowo (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2012 r., poz. 2566). 12. Mapa ewidencyjna w skali 1:1000 i mapa zasadnicza w skali 1:1000. 13. Analiza cen lokalnego rynku nieruchomości. 14. Wytyczne i zalecenia sposobów opracowywania prognoz skutków finansowych uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zachodnia Okręgowa Izba Urbanistyczna we Wrocławiu. Seminarium szkoleniowe. Wrocław listopad 2003 r. 15. Czynności rzeczoznawcy majątkowego na etapach projektowania, realizacji i eksploatacji liniowych urządzeń infrastruktury technicznej materiały szkoleniowe, Poznań, wrzesień 2009 r. 16. Urządzenia infrastruktury technicznej, pozyskiwanie praw do nieruchomości, regulacja stanów prawnych urządzeń, zasady określania odszkodowań i wynagrodzeń materiały szkoleniowe, Kołobrzeg, maj 2012 r. 17. Wybrane zagadnienia wyceny nieruchomości a problematyka prawna, ekonomiczna i przestrzenna związana z infrastrukturą techniczną wyd. PFSRM, Warszawa 2013 r.

4. ANALIZA OBSZARU OPRACOWANIA 4.1. Położenie i sąsiedztwo Teren objęty planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego zlokalizowany jest w obrzeżnej południowo-wschodniej części miasta Darłowo, rozciągający się wzdłuż ulicy Leśnej (część drogi wojewódzkiej nr 205) po jej stronie południowej, stanowiącej drogę wylotową z miasta w kierunku miejscowości Sławno. Południowo-zachodnią granicę planu częściowo wyznacza nieczynny szlak kolejowy Darłowo-Sławno; w pozostałe części (granica południowa planu) teren zwartego kompleksu leśnego. Obszar o powierzchni 35,0 ha posiada kształt nieregularny i mało zwarty w kształcie wieloboku. Bezpośrednie sąsiedztwo analizowanego obszaru stanowią tereny o przeznaczeniu rolnym. Przedmiotem planu jest wprowadzenie na tereny rolnicze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. 4.2. Zainwestowanie Obecnie obszar objęty projektem planu jest w niewielkim stopniu zagospodarowany i zainwestowany. W znacznej części jest to teren rolniczy grunty odłogowane, porośnięte naturalną szata roślinną (trawy, chwasty, zioła, tereny zadrzewione) lub tereny użytków zielonych jak również w niewielkim stopniu w uprawie polowej. Na obszarze planu występują również obiekty związane z działalnością rolniczą a także obiekty zabudowy rekreacyjnej (turystycznej) Letnisko Spławie zlokalizowane we wschodniej części planu w rejonie istniejącego sztucznego zbiornika wodnego. Analizowany teren leży w terenie o częściowym uzbrojeniu w sieci infrastruktury technicznej (sieć wodociągowa, energetyczna). Nad obszarem planu przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna. 4.3. Sytuacja formalno prawna terenu Obszar objęty projektem planu o powierzchni 35,0 ha stanowi własność: - Miasta Darłowo - Skarbu Państwa we władaniu Agencji Nieruchomości Rolnych - prywatną (większa część obszaru). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo, przyjętym Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542), przedmiotowy teren leży w strefie o przeznaczeniu: - teren upraw rolnych i łąkowych (92 R). 6

7 W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Darłowo, przyjętym uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r., obszar planu to obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystycznych (E-Vj). oraz gospodarki rolnej na pozostałym obszarze.

8 5. METODA SPORZĄDZANIA PROGNOZY SKUTKÓW FINANSOWYCH Teoria zarządzania finansami podaje różne metody oceny ekonomicznej inwestycji. Jedną z dynamicznych metod oceny efektywności inwestycji jest ocena na podstawie zaktualizowanej wartości netto (NPV). Zaktualizowana czyli zdyskontowana (przeliczona na czas obecny) wartość netto, rozłożonego w czasie projektu inwestycyjnego jest różnicą między zdyskontowanymi nakładami inwestycyjnymi a sumą przewidywanych, zdyskontowanych wolnych strumieni pieniężnych (generowanych w czasie), które uzyskujemy w poszczególnych latach przedsięwzięcia inwestycyjnego. Koncepcja obecnej wartości oparta jest na idei, że pieniądze mają wartość czasową. Złotówka, którą posiadamy dzisiaj jest więcej warta niż złotówka, którą otrzymamy w przyszłości, ponieważ obecną złotówkę możemy teraz zainwestować, uzyskać odsetki i dysponować większą gotówką w przyszłości. Z kolei pieniądz, który uzyskamy w przyszłości, posiada obecną wartość (mniejszą), obliczoną przez zastosowanie dyskontowania. Dyskontowanie jest procesem odwrotnym do kapitalizacji, jako procesu przechodzenia od wartości dzisiejszej do wartości przyszłej. W teorii wyceny nieruchomości, zaktualizowana wartość netto może być zaakceptowana jedynie wtedy, gdy jest większa od zera. Przy ocenie skutków ekonomicznych uchwalenia planu miejscowego kryterium to nie obowiązuje (projekt nowego planu może być również zaakceptowany, gdy dana koncepcja przyniesie inwestorowi gminie straty). Wartość zerowa NPV oznacza, że przepływy środków pieniężnych z projektu są wystarczające tylko dla spłacenia zainwestowanego kapitału i uzyskania wymaganej stopy zwrotu z kapitału. Tak wyliczona stopa zwrotu (stopa dyskontowa) może być uznana jako stopa bezpieczna, gwarantująca spodziewany zwrot poniesionych nakładów z założonym okresie czasu. Formuła obliczania wskaźnika ekonomicznego NPV: n CFt CFn NPV = ------------------- + ----------- t =1 (1 + r) t r (1+r) n gdzie: NPV CF t r - zaktualizowana wartość netto - wolne strumienie pieniężne dla poszczególnych lat obowiązywania planu, jako różnica między efektami i kosztami - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny]

9 t - ilość lat obowiązywania planu (znaczący okres to max. 15 lat) 1 ------------- - współczynnik dyskontujący (1 + r) t CF n ------------- - wartość rezydualna (suma dochodów po zakończeniu okresu pror (1 + r) n gnozy Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość dochodów po upływie okresu prognozy (po zakończeniu ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych). Wartość rezydualna określona została, jako skapitalizowany strumień dochodu z ostatniego okresu prognozy, tj. CF n /r (tzw. wieczna renta ). Wartość ta zostaje, podobnie jak strumienie pieniężne z okresu prognozy, zdyskontowana na dzień sporządzania prognozy. Zaktualizowana wartość netto opiera się na prognozowanych przepływach pieniężnych, dla okresów przyszłych. Na tej podstawie można określić efektywność (opłacalność) podejmowanych działań rozwojowych (uchwalenie planu miejscowego). Przy określaniu wartości zaktualizowanej netto (NPV), stopa dyskontowa (r) odzwierciedla koszt kapitału, powiększony o poziom ryzyka związany z danym projektem. Powyższa metoda może posłużyć zarówno do oceny efektywności poszczególnych koncepcji planów miejscowych, jak i konkretnych skutków ekonomicznych uchwalenia tych planów. Wyliczenie nakładów w wartościach pieniężnych i efektów związanych z realizacją przyjętych w planie miejscowym ustaleń, wymaga zebrania i przetworzenia szeregu danych z rynku nieruchomości. Tego typu dane pozwalają na przeprowadzenie analizy ekonomicznej skutków realizacji planu miejscowego, traktowanego jako zapis regulacji dla szczególnego, rozłożonego w czasie, procesu inwestowania. W prognozie identyfikuje się przewidywane wpływy ustaleń miejscowego planu ogólnego na dochody własne gminy (z tytułu podatków i obrotu nieruchomościami) oraz wydatki (opłaty, odszkodowania, realizacja inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej), jak również analizuje się poszczególne kategorie wpływów i wydatków.

6. ROZWIĄZANIA PRZYJĘTE W PROJEKCIE PLANU Dane informacyjne: teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w obrzeżnej południowo-wschodniej części miasta Darłowo, rozciągający się wzdłuż ulicy Leśnej (część drogi wojewódzkiej nr 205); powierzchnia obszaru opracowania wynosi 35,0 ha. teren pod względem funkcji i sposobu zagospodarowania jest zasadniczo jednorodny (tereny rolnicze na których projektuje się zabudowę mieszkaniową jednorodzinna z usługami); ponadto na obszarze występuje zabudowa zagrodowa jak również usługowa (turystyczna). teren obecnie stanowi własność Gminy Darłowo, Skarbu Państwa, w tym we władaniu Agencji Nieruchomości Rolnych oraz własność prywatną (większa część terenu). Ustalenia planu zawarte w tekście uchwały. W obszarze planu miejscowego wydzielono następujące tereny elementarne o różnych funkcjach i zasadach zagospodarowania, a mianowicie: 1) 1 MN/U, 2 MN/U, 3 MN/U, 4 MN/U, 5 MN/U, 6 MN/U, 7 MN/U tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, o łącznej powierzchni gruntu 15,2210 ha, 2) 8 R/U, 9 R/U, 10 R/U tereny rolnicze z usługami, o łącznej powierzchni gruntu 15,3910 ha, 3) 11 ZP/U, 12 ZP/U tereny ogólnodostępnej zieleni urządzonej z usługami w zakresie sportu i rekreacji oraz obiekty małej architektury, o łącznej powierzchni gruntu 1,4820 ha, 4) 13 TE, 14 TE tereny infrastruktury technicznej, o łącznej powierzchni gruntu 0,0181 ha, 5) 15 KDL teren drogi publicznej projektowana ulica klasy lokalnej, o łącznej powierzchni gruntu 1,0290 ha, 6) 16 KDD, 17 KDD, 18 KDD, 19 KDD teren drogi publicznej projektowana ulica klasy dojazdowej, o łącznej powierzchni gruntu 1,1872 ha, 7) 20 KDW, 21 KDW, 22 KDW teren drogi projektowana ulica wewnętrzna, o łącznej powierzchni gruntu 0,5470 ha. 10

11 7. ZAŁOŻENIA DLA SPORZĄDZENIA PROGNOZY Prognozę skutków finansowych uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E - Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1, sporządzono dla jednego wariantu projektu planu. 7.1. Założenia ekonomiczne. stawka opłaty jednorazowej... 30% powierzchnia gruntów, których wartość wzrośnie (1-7MN/U)... 152.210 m 2 powierzchnia gruntów komunalnych, których wartość wzrośnie... 45.148 m 2 długość projektowanych dróg (15KDL,16-19KDD)... 1.804 mb długość projektowanych dróg na gruntach prywatnych i Skarbu Państwa... 649 mb przyjęta szerokość jezdni z jednostronnym chodnikiem... 7,0 m roczny wzrost wartości gruntów... 0 % średnia cena gruntów pod drogi... 40 zł/m 2 średnia cena gruntów inwestycyjnych... 60 zł/m 2 wzrost wartości gruntów dla opłaty jednorazowej... --- wzrost wartości gruntów dla opłaty adiacenckiej (infrastruktura)... --- średni koszt urządzenia drogi (kalkulacja)... 260 zł/m 2 stopa dyskontowa... 12% (4 lata), 11% (4 lata), 10% (2 lata) stawki podatku od nieruchomości: - grunty związane z działalnością gospodarczą... 0,88 zł/m 2 - grunty pozostałe... 0,45 zł/m 2 - budynki mieszkalne... 0,73 zł/m 2 - budynki związane z działalnością gospodarczą... 22,82 zł/m 2 - budynki letniskowe (budynki rekreacji indywidualnej)... 7,66 zł/m 2 - budynki pozostałe... 7,66 zł/m 2 - budowle... 2% wartości. 7.2. Założenia w zakresie infrastruktury technicznej. Inwestycje z zakresu infrastruktury technicznej służące zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkańców, stanowiące zadania własne gminy, a ustalone niniejszym planem, obejmują: realizację projektowanych placów i ciągów komunikacyjnych wewnątrz terenu elementarnego modernizację, rozbudowę i budowę przyłączy wodociągowych modernizację i rozbudowę istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej dla projektowanej zabudowy modernizację, rozbudowę i budowę przyłączy gazowych średniego ciśnienia z redukcją ciśnienia na obiektach.

12 Zasady finansowania zadań własnych gminy: a) finansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, ujętych w niniejszym planie podlega przepisom ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, przy czym limity wydatków budżetowych na wieloletnie programy inwestycyjne ujmowane są każdorazowo w budżecie gminy na każdy rok. b) zadania w zakresie realizacji inwestycji komunikacyjnych finansowane będą przez budżet miasta lub na podstawie porozumień z innymi podmiotami. c) zadania w zakresie realizacji sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej i deszczowej finansowane będą na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ze środków własnych przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, w oparciu o wieloletnie plany rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, a także przez budżet miasta lub na podstawie umów z innymi podmiotami. 8. OBLICZENIA 1 Zainwestowanie 1.1 Budowa dróg: długość... - 1.804 m koszty budowy...(1.804 m x 260 zł/m 2 ) 469.000 zł czas spłaty zobowiązań związanych z budową: 2 lata Zatem koszt budowy dróg i ciągów będzie wynosił:... 469.000 zł 1.2 Budowa infrastruktury technicznej sieć wodociągowa... 1.804 mb x 350 zł/mb kanalizacja sanitarna... 1.804 mb x 430 zł/mb kanalizacja deszczowa... 1.804 mb x 310 zł/mb sieć energetyczna... 1.804 mb x 80 zł/mb Łączny koszt budowy infrastruktury technicznej będzie wynosił:... 631.400 zł 775.700 zł 559.200 zł 144.300 zł 2.110.600 zł 2 Opłata jednorazowa (planistyczna) Dla wystąpienia opłaty jednorazowej muszą zaistnieć dwie przesłanki: a) zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. 13 Wyliczyć ją można według wzoru: (Wb - Wr) Rpl = Sp x F x Pz x ------------------- (1 + r) t gdzie: Rpl - renta planistyczna [zł] Sp - stawka procentowa [jako ułamek dziesiętny] F - powierzchnia nieruchomości [m 2, ha] Pz - prawdopodobieństwo zbycia [jako ułamek dziesiętny] Wb - wartość gruntu po uchwaleniu lub zmianie planu [zł] Wr - wartość gruntu przed uchwaleniem lub zmianą planu [zł] r - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] t - okres od uchwalenia lub zmiany planu [lata] 1 - współczynnik dyskontujący (1 + r) t Skutkiem niniejszego planu będzie zmiana wartości nieruchomości, jednak z uwagi stosunki własnościowe (opłata może dotyczyć w tym przypadku jedynie dla małej części nieruchomości Skarbu Państwa) - nie będzie ekonomicznej zasadności do naliczenia opłaty jednorazowej. 3 Podatki od nieruchomości 3.1 Od gruntów. Podatek dotychczasowy ulegnie zmianie, po zbyciu części nieruchomości (w konturach MN/U) i jego zagospodarowaniu. Wzrost podatku od nieruchomości gruntowej wyniesie: 152.210 m 2 x 0,45 zł/m 2 68.500 zł Podatek po uchwaleniu planu: w drugim roku... w trzecim roku... w czwartym roku... w piątym roku... (68.500 x 0,10) w szóstym roku... (68.500 x 0,20) w siódmym roku... (68.500 x 0,30) w ósmym roku... (68.500 x 0,50) 0,00,- zł 0,00,- zł 0,00,- zł 6.900,- zł 13.700,- zł 20.600,- zł 34.300,- zł

14 w dziewiątym roku... (68.500 x 0,60) w dziesiątym roku... (68.500 x 0,70) 41.100,- zł 48.000,- zł 3.2 Od nowych budynków. Podatek dotychczasowy - 0,00 zł Przyjęte dane liczbowe: powierzchnia użytkowa nowych budynków mieszkalnych: liczba działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną: 150 przeciętna powierzchnia użytkowa zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej: 120 m 2 150 x 120,00 m 2 = 18.000 m 2 Pełny podatek od nieruchomości budynkowych wyniesie: 18.000 m 2 x 0,73 zł/m 2 13.100 zł Podatek po wybudowaniu obiektów: w pierwszym roku... w drugim roku... w trzecim roku... w czwartym roku... w piątym roku... (13.100 x 0,10) w szóstym roku... (13.100 x 0,20) w siódmym roku... (13.100 x 0,30) w ósmym roku... (13.100 x 0,50) w dziewiątym roku... (13.100 x 0,60) w dziesiątym roku... (13.100 x 0,70) 0,00,- zł 0,00,- zł 0,00,- zł 0,00,- zł 1.300,- zł 2.600,- zł 3.900,- zł 6.600,- zł 7.900,- zł 9.200,- zł 4 Opłaty adiacenckie 4.1 Z tytułu podziału Nie wystąpi w dostatecznej wielkości (dotyczyć może tylko małej części obszaru planu należącej do Skarbu Państwa). 4.2 Z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej Nie wystąpi w dostatecznej wielkości (dotyczyć może tylko małej części obszaru planu należącej do Skarbu Państwa). 5 Sprzedaż gruntów Zakłada się sprzedaż gruntów gminnych (część konturów MN/U)

15 Przyjęte dane liczbowe: powierzchnia gruntu do sprzedaży: 45.148 m 2 wzrost ceny nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu (z uwzględnieniem kosztów podziału): 25 zł/m 2 Przychód gminy z tytułu sprzedaży nieruchomości wniesie: 45.148 m 2 x 25,00 zł/m 2... 1.128.700 zł 6 Wykup gruntów Wykup gruntu pod drogi od Skarbu Państwa i od osób fizycznych. Przyjęte dane liczbowe: powierzchnia gruntu do wykupu: (649 mb x 12 m) = 7.788 m 2 cena gruntu pod drogi: 40 zł/m 2 Koszt wykupu gruntu pod drogi, wniesie: 7.788 m 2 x 40,00 zł/m 2... 311.500 zł

16 Tabelaryczne zebranie wyliczeń przedstawia się następująco. Lata (t) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Zakup gruntu Podziały geodezyjne Budowa dróg Budowa sieci infrastr. Budowa studni Urządzenie zieleni Odszkodowania Opracowanie planu Wyceny, analizy Koszty [ tysiące złotych ] --- 311,5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 234,5 234,5 --- --- --- --- --- --- --- 1.055,3 1.055,3 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 20,0 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- Razem 20,0 1.366,8 1.289,8 234,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Sprzedaż gruntów Opłaty za u.w. Czynsz dzierżawny Podatki od nieru. grun. Podatki od nieru. bud. Opłata planistyczna Opłata adi. (podział) Opłata adi. (infrastr.) Efekty [ tysiące złotych ] --- --- --- 225,7 225,7 225,7 225,7 225,9 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 6,9 13,7 20,6 34,3 41,1 48,0 --- --- --- --- 1,3 2,6 3,9 6,6 7,9 9,2 Poza tabelą (0,0 tys. zł) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- Razem 0,0 0,0 0,0 225,7 233,9 242,0 250,2 266,8 49,0 57,2 + + + + + + OGÓŁEM 20,0 1.366,8 1.289,8 8,8 233,9 242,0 250,2 266,8 49,0 57,2 Stopa dysk. 12% 12% 12% 12% 11% 11% 11% 11% 10% 10% n CF t CF n NPV = Σ ---------------- + ------------ t =1 (1 + r) t r (1+r) n

17 Zatem: 20.000 1.366.800 1.289.800 8.000 233.900 NPV = ----------------- --------------- --------------- ---------------- + ---------------- + (1 + 0,12) (1 + 0,12) 2 (1 + 0,12) 3 (1 + 0,12) 4 (1 + 0,11) 5 242.000 250.200 266.800 49.000 57.200 + ---------------- + ---------------- + --------------- + ---------------- + ---------------- + (1 + 0,11) 6 (1 + 0,11) 7 (1 + 0,11) 8 (1 + 0,10) 9 (1 + 0,10) 10 57.200 + ------------------------ + 0,0 = 20.000 x 0,8929 1.366.800 x 0,7972 1.289.800 x 0,10 (1 + 0,11) 10 x 0,7118 8.000 x 0,6355 + 233.900 x 0,5934 + 242.000 x 0,5346 + 250.200 x 0,4817 + 266.800 x 0,4339 + 49.000 x 0,4241 + 57.200 x 0,3855 + 57.200 x 3,5218 + 0,00 = 1.281.901 zł Na podstawie powyższych obliczeń określono wartość NPV w wysokości zaokrąglonej 1.280.000 zł. Wartość ta oznacza, że dla przyjętych założeń, realizacja zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E - Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1, będzie kosztem dla Miasta Darłowo.

18 9. PODSUMOWANIE I WNIOSKI 1. Prognoza skutków finansowych uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E - Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1 wykazała, że realizacja tego planu będzie kosztem dla budżetu gminnego. 2. Kwota wydatków wynika z kosztów wykonania infrastruktury technicznej i nawierzchni projektowanych dróg, kosztów wykupu gruntu pod część dróg publicznych oraz z kosztów opracowania planistycznego. 3. Wzrost przychodów w ramach realizacji zmiany planu miejscowego pochodzić będzie ze sprzedaży gruntów oraz ze wzrostu podatków od nieruchomości (gruntu i budynków). Na obecnym etapie, biorąc pod uwagę stan rynku nieruchomości, z dużą ostrożnością należy interpretować poziom wzrostu należnych gminie podatków od nieruchomości z uwagi na nieprzewidywalność wielkości przyszłego zainwestowania i terminu jego realizacji. 4. Przyjęte założenia i dane liczbowe powinny być korygowane już po zatwierdzeniu planu miejscowego, w czasie realizacji, rozłożonej w czasie transformacji części terenu w kierunku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. 5. Przy uwzględnieniu wszystkich uwarunkowań i przyjętych założeń, dla potrzeb niniejszej prognozy skutków finansowych uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizowany teren spełnia kryteria zasadności opracowania takiego planu a projekt odpowiada wymaganiom stawianym w art. 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. 6. Projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E - Darłowo Wschodnie położonej na obszarze gminy Miasto Darłowo obszar E1 kwalifikuje się, biorąc pod uwagę skutki finansowe, do uchwalenia przez Radę Miejską w Darłowie.