RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ LUTY 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. Reakcja ta następuje zwykle z opóźnieniem, choć czasem wręcz z wyprzedzeniem. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio obejmuje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY LUTY 2008 Stan bazy na: 29.02.2008 r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań - rynek wtórny Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska 103477-16406 - Warszawa 62257 56 426 10617 4573 Kraków 8779 8442 1635 1218 Wrocław 1622 1561 373 286 Trójmiasto 2208 2165 222 191 Poznań 3502 2784 526 281 Bydgoszcz* 1285 1268 - - Szczecin* 755 709 - - Katowice 435 370 170 133 * Liczba ofert najmu w Bydgoszczy i Szczecinie jest mniejsza od 100, zatem miasta te nie są podawane w statystykach 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2
Trudno jest uchwycić w liczbach, w jakim stopniu na cenę mieszkania wpływa lokalizacja, o ile procent podwyższa cenę technologia budowy, a ile można dorzucić za ładny widok z okna. Można jednak próbować przeprowadzić taką analizę, przedstawiając średnie ceny mieszkań w różnych przekrojach, co też zawiera poniższy raport. Rynek wtórny W największych miastach w kraju sytuacja od połowy 2007 roku nie ulega istotnym zmianom i można zdecydowanie mówić o stabilizacji cen ofertowych. Nadal najwyższe średnie ceny występują w Warszawie, a w dalszej kolejności w Krakowie. Ceny we Wrocławiu i Trójmieście są bardzo zbliżone. O niewielkim wzroście można mówić jedynie w przypadku Katowic i Bydgoszczy.» Wykres 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj 2007 - luty 2008 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 9 487 8 629 7 518 7 220 6 067 5 142 4 469 4 379 Warszawa Kraków Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 3 000 V VI VII VIII IX X XI XII I II Jeszcze w grudniu w Katowicach połowę oferty (5) stanowiły mieszkania w cenie 2-4 tys. zł. W lutym ich udział spadł do 35%, a zwiększył się udział mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2 (do 5). Również w Bydgoszczy znacznie spadł udział mieszkań w cenie 2 4 tys. zł/m2 (z 4 do 36%) a zwiększył udział mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2 (z 56% do 6). Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4-6 tys. zł/m2. 3
» Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 grudzień/luty 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% 24% 44% 2 10% 3 3 14% 14% 60% 3% Grudzień 2007 2 5 14% 6% 5 39% 6% 74% 1 5 44% 4% 4 56% W arszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% 23% 44% 2 10% 3 33% 13% 9% 15% 63% 1 3% Luty 2008 23% 5 13% 5% 54% 36% 9% 76% 15% 5 6 35% 6% 36% W arszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) Średnia cena powyżej 6 tys. zł/m2 występuje nie tylko w miastach wojewódzkich, ale również w otaczających je powiatach, w szczególności w tych otaczających Warszawę: piaseczyński, wołomiński, pruszkowski czy otwocki. Również w miastach popularnych wśród turystów, takich jak np. Zakopane, Władysławowo, Jastarnia czy Międzyzdroje, średnie ceny znacznie przekraczają 6 tys. zł. Ale są też takie miejsca w Polsce, gdzie średnia cena ofertowa nadal nie przekracza 3 tys. zł/m2. Pokazuje to poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów.» Mapa 1. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym luty 2008» Mapa 2. Ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym luty 2008 4
Warszawa Różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami w obrębie Warszawy są ponad pięciokrotne. W rankingu dzielnic na pierwszym miejscu jest centralna dzielnica Śródmieście (średnia cena 12,4 tys. zł/m2) a następnie najdroższe są pozostałe dzielnice tworzące kiedyś Gminę Centrum po lewej stronie Wisły (Mokotów, Ochota, Wola i Żoliborz). Warto zauważyć, że droższe oferty z Mokotowa pochodzą głównie z jego części północnozachodniej (zaznaczone na mapie kolorem czerwonym i ciemnopomarańczowym).» Mapa 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy luty 2008 Znaczące różnice w cenach wynikają nie tylko z położenia mieszkania, ale i roku jego budowy. Na przykład w samym Śródmieściu średnia cena wynosi 12,4 tys. zł/m2. W ofercie znajdują sie jednak zarówno mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich 8 lat, jak i jeszcze niewybudowane, z terminem oddania 2008-2009 (odpowiednio 14,2 tys. zł/m2 i 14,5 tys. zł/m2), których ceny są przeciętnie o 14%-1 wyższe niż średnia cena dla całej dzielnicy, ale także mieszkania wybudowane latach 70-80 o średniej cenie 10,6 tys. zł/m2, a zatem niższej o ok.. 15% od przeciętnej dla dzielnicy. Średnio o 10% wyżej cenione są także luksusowo wykończone mieszkania znajdujące się w starych kamienicach wybudowanych przed II wojną światową. Ich średnia cena w Śródmieściu wynosi 13,6 tys. zł/m2.» Wykres 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Śródmieściu w zależności od roku budowy luty 2008 13 631 zł/m2 12 810 zł/m2 Śródmieście 12 104 zł/m2 14 166 zł/m2 14 485 zł/m2 10 842 zł/m2 10 564 zł/m2 10% 3% -1-15% - 14% 1 1901-1939 1940-1959 1960-1969 1970-1989 1990-1999 2000-2007 2008-2009 średnia cena w zależności od roku budowy relacja w stosunku do średniej w całej dzielnicy 5
Rynek najmu mieszkań W ciągu ostatnich sześciu miesięcy zauważalny jest wzrost czynszów ofertowych, zwłaszcza w Warszawie. Aktualnie średni czynsz w stolicy wynosi 50 zł/m2/miesiąc. W dalszej kolejności są Wrocław, Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie czynsze wynoszą 37 39 zł/m2. Nadal najtaniej można wynająć mieszkanie w Poznaniu 27 zł/m2.» Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc luty 2008 60 40 50 39 39 37 31 27 20 0 Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Czynsz w zł/m2 Na średni czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 4% ofert w cenie 20 30 zł/m2, 23% ofert w cenie 30 40 zł/m2, a także ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.» Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów - luty 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% 23% 30% 23% 4% 3% 29% 35% 2 4% 2 43% 1 9% 33% 3 6 25% 5% 9% 39% 35% 1 W arszawa Kraków W rocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m2 20-30zł/m2 30-40zł/m2 40-50zł/m2 50-60zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują ponad dziesięciokrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest w Warszawie w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie, Ochocie czy Pradze Południe. Tak jest również w Krakowie na Starym Mieście, gdzie najniższe stawki wynoszą 16 zł/m2, a najwyższe sięgają 165 zł/m2. 6
» Wykres 6. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Warszawie luty 2008 Czynsz w zł/m2 200 150 100 Maksymalny czynsz Minimalny czynsz Średni czynsz 50 56 51 48 47 46 45 43 43 42 41 41 37 36 35 35 32 0 Śródmieście Mokotów Wola Żoliborz Ochota Wilanów Ursynów Praga Południe Bielany Ursus Bemowo Praga Północ Białołęka Targówek Włochy Wawer» Wykres 7. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Krakowie luty 2008 Czynsz w zł/m2 200 150 100 Maksymalny czynsz Minimalny czynsz Średni czynsz 50 42 36 36 34 34 33 32 31 31 29 29 28 25 24 0 Stare Miasto Bronowice Kraków Podgórze Łobzów Dębniki Grzegórzki Prądnik Czerwony Swoszowice Wola Duchacka Prądnik Biały Nowa Huta Mistrzejowice Prokocim- Bieżanów Cena w zależności od piętra rynek pierwotny Począwszy od niniejszej edycji raportu co miesiąc przedstawiany będzie wybrany aspekt dotyczący rynku pierwotnego. W tej edycji jest to zależność pomiędzy ceną a kondygnacją, na której znajduje się mieszkanie w relatywnie wysokim budynku. W warunkach lokalizacji śródmiejskiej z reguły im wyżej tym bardziej atrakcyjny jest widok z okna, lepsze nasłonecznienie, większa prywatność rozumiana jako brak sąsiadów zaglądających w okna a także mniejszy hałas. Dlatego deweloperzy zazwyczaj podnoszą cenę mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach. 7
Poniżej zilustrowane są różnice w cenach mieszkań w ramach jednej 14- piętrowej inwestycji. Mieszkania powyżej 10 piętra są o ponad droższe (w przeliczeniu na m2) niż mieszkania na parterze. Najtańsze są mieszkania na parterze, co jest dość typowe dla całego rynku.» Wykres 8. Ceny ofertowe mieszkań w przykładowej inwestycji na rynku pierwotnym w Warszawie w zależności od budowy kondygnacji. Piętro 14 12 13 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 126% 12 116% 113% 11 11 11 10 105% 105% 10 100% Wzrost ceny w stosunku do parteru 8