28 DTZ a UGL company opracowanie raportu report development Jak biurowiec, to najlepiej w Warszawie Best place for an office building? Warsaw Biorąc pod uwagę Warszawę i osiem najbardziej rozwiniętych rynków regionalnych Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Lublin oraz Szczecin, całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 6,1 mln mkw., z czego 3,75 mln mkw. (61%) znajduje się w Warszawie. Considering Warsaw and eight of the most developed regional markets Kraków, Wrocław, Tri-City, Katowice, Łódź, Poznań, Lublin and Szczecin, the total office space in Poland amounts to 6,1 million sqm, of which 3,75 million sqm (61%) is located in Warsaw. Biurowców w Polsce przybywa Spośród wymienionych miast (wyłączając stolicę), największymi zasobami nowoczesnych powierzchni biurowych dysponuje Kraków (565 mkw.), Wrocław (414 mkw.) oraz Trójmiasto (355 mkw.). Lublin i Szczecin są najmniej dojrzałymi rynkami, niemniej jednak w ostatnich latach liczba projektów oddawanych i znajdujących się w budowie dynamicznie rośnie. W pierwszych trzech kwartałach w miastach regionalnych oddano do użytkowania blisko 16 mkw. powierzchni biurowych, z czego najwięcej w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Do końca roku planowane jest wybudowanie dodatkowych 13 14 mkw. i w rezultacie całkowity poziom rocznej podaży w roku 212 może osiągnąć 3 mkw., co oznacza ponad 1-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 211. W 213 r. spodziewana jest mniejsza ilość powierzchni biurowych (ok. 25 26 mkw.) Number of office buildings increases in Poland Kraków (565, sqm), Wrocław (414, sqm) and Tri-City (355, sqm) have the largest modern office space among the listed cities (excluding capital). Lublin and Szczecin are the least mature markets, however, in recent years, the number of completed projects and projects in course of implementation grows dynamically. In the first three quarters almost 16, sqm of the office space was completed in regional cities, most of which were in Kraków, Wrocław and Tri-City. Additional 13, 14, sqm are planned to be completed by the end of the year, and, as a result, the total level of annual supply in 212 may reach 3, sqm, representing more than 1-percent increase compared to 211. In 213, we expect delivery of lower amount of office space (approximately 25, 26, sqm). Zasoby powierzchni biurowych w ośmiu głównych miastach regionalnych w Polsce, III kw. 212 (mkw.) Office stock in eight major regional cities in Poland, Q3 212 (sqm) 6 5 4 3 2 1 Kraków Wrocław Trójmiasto / Tri-City Katowice Łódź Poznań Lublin Szczecin
29 W pierwszych trzech kwartałach 212 rynek powierzchni biurowych w Polsce znajdował się w fazie dalszej stabilizacji, co odzwierciedlał podobny jak przed rokiem poziom popytu, stóp pustostanów oraz stawek czynszów. Deweloperzy nadal zwiększali swoją aktywność, rozpoczynając budowę nowych obiektów biurowych i obecnie w fazie realizacji w Warszawie i ośmiu głównych miastach regionalnych znajduje się ok. 1,2 miliona mkw. powierzchni. Przełoży się to na znaczny wzrost ilości nowoczesnych powierzchni biurowych w ciągu kolejnych 2 3 lat. W wyniku przewidywanego spowolnienia gospodarczego spodziewamy się spadku aktywności na rynku najmu na wszystkich analizowanych rynkach w ciągu następnych 12 18 miesięcy. Słabszy popyt w połączeniu z silną podażą może doprowadzić do przejściowego wzrostu stóp pustostanów, zwłaszcza w lokalizacjach o najwyższym oczekiwanym wzroście zasobów powierzchni biurowych. Ponadto, podobnie jak w ciągu ostatnich 3 lat, popularną praktyką rynkową pozostaną renegocjacje, co dodatkowo przyczyni się do niższej absorpcji i w rezultacie powiększania ilości powierzchni dostępnej na wynajem. Stawki czynszów wywoławczych za najlepsze powierzchnie biurowe powinny pozostać na relatywnie niezmienionym poziomie, natomiast czynsze efektywne mogą się obniżyć w wyniku silnej konkurencji pomiędzy właścicielami biurowców. Katarzyna Lipka Senior Consultant Consulting & Research, DTZ In the first three quarters of 212, the office market in Poland was going through the further stabilization phase, which was reflected by similar as last year level of demand, vacancy rates and rental levels. The developers were expanding their activity, beginning with the construction of new office buildings and, as a result, currently, there is approximately 1,2 million sqm of the office space under construction in Warsaw and eight major regional cities. This will translate into a significant increase in the amount of modern office space over the next 2 3 years. As a result of the anticipated economic slowdown, we expect a decline of leasing activity in all analyzed markets within the next 12 18 months. The weaker demand coupled with high supply could lead to a temporary increase in vacancy rates, particularly in locations with the highest expected growth in the office stock. Moreover, as in the past three years, renegotiations will remain popular practice at the market, which will further contribute to lower absorption and consequently enlarge the amount of space available for rent. The prime asking rents should remain relatively unchanged, while the effective rents may be lower as a result of strong competition between the landlords. Roczna podaż powierzchni biurowych w ośmiu głównych miastach regionalnych (mkw.) Annual supply of office space in eight major regional cities (sqm) 35 3 25 2 15 1 5 przed 1997 * prognoza / forecast 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212* 213*
21 Do końca 213 r. najwięcej nowych powierzchni biurowych powstanie we Wrocławiu, natomiast biorąc pod uwagę procentowy przyrost podaży, najwyższy zostanie odnotowany w Szczecinie (44%) i Lublinie (28%). By the end of the year 213, majority of the new office space will be built in Wrocław, however, taking into account the percentage increase in supply, the highest growth will be recorded in Szczecin (44%) and Lublin (28%). Wzrost podaży w poszczególnych miastach regionalnych (mkw.) Increase in the supply in major regional cities (sqm) 12 5% 44% 1 4% 8 6 28% 3% 4 2 24% 21% 14% 18% 6% 1% 2% 1% % Wrocław Poznań Trójmiasto / Tri-City Szczecin Łódź Kraków Lublin Katowice Popyt na powierzchnię biurową w miastach regionalnych kreowany jest głównie przez centra usługowe (BPO business process outsourcing, SSC shared service centres) oraz sektor małych i średnich przedsiębiorstw. Po okresie słabszego popytu ze strony centrów BPO/SSC (29-21) w 211 i pierwszych trzech kwartałach 212 roku, ich aktywność na rynku najmu ponownie wzrosła. Wiele firm już działających w tych miastach zwiększyło swoją powierzchnię i/ lub zmieniło siedzibę, a część z nich zdecydowała się na ekspansję do innych miast, oprócz tego na rynku pojawili się nowi gracze. Według informacji podawanych przez PAIIZ oraz lokalne biura współpracujące z inwestorami wielu najemców planuje dalsze zwiększanie aktywności. Wskaźnik pustostanów powierzchni biurowej w omawianych miastach spadł lub pozostał stabilny w stosunku do wartości zanotowanych w pierwszej połowie 211 roku, co było konsekwencją silnego popytu oraz słabej podaży w tym okresie. W 213 roku przewiduje się spadek aktywności na rynku najmu w wyniku prognozowanego spowolnienia wzrostu PKB, który wraz z wysokim poziomem nowej podaży na niektórych rynkach może przyczynić się do wzrostu stopy pustostanów w miastach o najwyższym przewidywanym wzroście zasobów. The demand for office space in regional cities is created largely by service centers (BPO business process outsourcing, SSC shared service centers) and the sector of small and medium-sized enterprises. After a period of weaker BPO/SSC demand (29 21), in 211 and the first three quarters of 212, the leasing activity intensified again. In addition to the emergence of new market players, many companies already operating in these cities have expanded their floorage and/or relocated to other building, some of them decided to expand to other cities. According to information provided by PAIIZ and local agencies cooperating with investors, many tenants are planning to further increase activity. The office vacancy rate in these cities decreased or remained stable compared to the value recorded in the first half of 211, which was the result of strong demand and relatively low supply during this period. A decline in leasing activity is forecast as a result of the projected slowdown in GDP growth, which, together with the high level of new supply in some markets, can contribute to an increase in vacancy rates in the cities with the highest projected supply increase in 213.
211 Stopa pustostanów na koniec I połowy 212 r., w porównaniu z I połową 211 r. Vacancy rate at the end of the first half of 212 compared to the first half of 211 Lublin Wrocław I poł. 212 / first half of 212 I poł. 211 / first half of 211 Kraków Szczecin Trójmiasto / Tri-City Katowice Poznań Łódź % 5% 1% 15% 2% 25% Powierzchnie biurowe w Warszawie Ze względu na wielkość i specyfikę rynek powierzchni biurowych w stolicy wymaga osobnego omówienia. Jest on podzielony na dziewięć stref. Należą do nich: strefy centralne (Ścisłe Centrum i Centrum) oraz strefy poza centrum (Północ, Wschód, Południe Górne, Południe Dolne, Południowy Wschód, Południowy Zachód oraz Zachód). Po lewej stronie Wisły znajduje się 95% całkowitych zasobów powierzchni biurowych Warszawy. Office space in Warsaw Due to the size and characteristics, the market of the office space in the capital requires a separate discussion. It is divided into nine zones. These include the central zones (Core and City Centre) and the areas outside the center (North, East, Upper South, Lower South, South East, South West and West). 95% of the total office space in Warsaw is located on the left bank of the river. The total modern office stock in Warsaw amounts to nearly 3,75 million sqm (as of Strefy rynku biurowego w Warszawie Zones of the office market in Warsaw Północ / North Ścisłe Centrum / Core Wschód / East, WRF Zachód / West Centrum / City Centre Południe Południowy Górne Zachód / Upper South / South West Południowy Wschód / South Południe East Dolne / Lower South
212 Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie wynoszą blisko 3,75 miliona mkw. (stan na koniec III kw. 212 r.), z czego około 33% znajduje się w strefach centralnych (Ścisłe Centrum i Centrum). Pod koniec 212 r. strefa Południe Górne zajmowała pierwszą pozycję i znajdowało się tam 26% całkowitych zasobów w Warszawie. Kolejnymi strefami były Centrum, Południowy Zachód oraz Ścisłe Centrum. Inne dzielnice miały dużo mniejszy udział w łącznej podaży. W pierwszych trzech kwartałach 212 r. w stolicy oddano do użytkowania blisko 15 mkw. powierzchni biurowych, a do końca roku planowane jest jeszcze o ok. 8 9 mkw. więcej. Jeżeli prognozy się potwierdzą, to roczna podaż w 212 roku będzie na poziomie ok. 23 24 mkw., co będzie stanowiło blisko 1-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 211. W 213 r. zasoby mogą wzrosnąć aż o 33 34 mkw., co będzie najwyższą wartością rocznej podaży, odnotowaną w Warszawie od 2 roku. Większość powierzchni biurowej, której oddanie do użytku planowane jest do końca 213 r., zlokalizowana jest w dwóch największych strefach: Południe Górne i Południowy Zachód. Oznacza to, że Mokotów (szczególnie rejon Służewca Przemysłowego), Al. Jerozolimskie oraz okolice Okęcia w krótkim okresie będą umacniać swoją pozycję jako główne dzielnice biznesowe, mimo pojawienia się nowych klasterów powierzchni biurowej w Wilanowie i okolicach ulicy Poleczki. W pierwszych trzech kwartałach 212 roku popyt na powierzchnie biurowe utrzymywał się na wysokim poziomie, co przekładało się na dużą aktywność na rynku najmu. Wolumen transakcji (wyłączając renegocjacje) wyniósł ok. 323 mkw. the end of the third quarter of 212), of which approximately 33% is located in the central zones (Core and City Centre). At the end of the year 212, the Upper South zone took the first position with 26% of the total stock in Warsaw. The next zone was the City Centre, the South West and the Core. Other districts have much smaller share in the total supply. In the first three quarters of 212, nearly 15, sqm of office space was completed in the capital and about 8, 9, sqm more are planned be delivered at the end of the year. If forecasts are confirmed by facts, the annual supply for the entire year 212 will account for about 23, 24, sqm, which would constitute nearly 1-percent increase compared to 211. In 213, the office stock may increase by as much as 33, 34, sqm, which would be the highest annual supply value recorded in Warsaw since 2. Most of the office space scheduled for delivery till the end of 213 is located in two major areas: the Upper South and the South West. This means that Mokotów (especially the area of Służewiec Przemysłowy), the area of Jerozolimskie Alley and Okęcie will strengthen their position as of major business districts within a short period of time, despite the emergence of new office space clusters in Wilanów and around the Poleczki street. In the first three quarters of the year 212, the demand for office space remained at a high level, which translated into high leasing activity. The volume of transactions (excluding renegotiations) amounted to approximately 323, sqm and was slightly higher than the value recorded in the same period of the year 211. The majority of leased office space was located in the zones of the Upper South, the South West and the City Centre. Similarly to 21 and 211, also in the first three quarters of 212 many tenants decided to renegotiate their leases. The volume of such transactions exceeded 13, sqm Roczna podaż powierzchni biurowych w Warszawie (Centrum i poza Centrum) (mkw.) Annual supply of the office space in Warsaw (City Centre and non Central) (sqm) 4 35 poza Centrum / non Central Centrum / City Centre 3 25 2 15 1 5 2 21 22, WRF, * prognoza / forecast 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212* 213*
213 i był nieco wyższy niż wartość odnotowana w tym samym okresie roku 211. Najwięcej powierzchni biurowych wynajęto w strefach Południe Górne, Południowy Zachód i Centrum. Podobnie jak w 21 i 211 roku, również w pierwszych trzech kwartałach 212 wielu najemców zdecydowało się renegocjować umowy najmu i wolumen takich transakcji przekroczył 13 mkw. (29% całkowitej wartości podpisanych umów najmu). Ze względu na wysoki poziom planowanej podaży umowy przednajmu ponownie zyskały na popularności i stanowiły 34% w całkowitym wolumenie transakcji. Zgodnie z szacunkami DTZ do końca 212 roku popyt utrzyma się na stabilnym poziomie, a łączna suma transakcji najmu w 212 roku osiągnie wartość zbliżoną do odnotowanej w 211 (ok. 4 mkw.). W 213 roku aktywność na rynku najmu prawdopodobnie spadnie ze względu na prognozowane spowolnienie gospodarcze. Stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 8,1% pod koniec trzeciego kwartału 212, co oznacza wzrost o,7 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem. Spośród stref rynku biurowego, najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej został odnotowany w strefach Południe Dolne i Wschód, a najniższy w strefach Południowy Zachód i Północ. W 213 roku można spodziewać się wzrostu stopy pustostanów o ok. 2 3 punkty procentowe, co będzie wynikało z dużej podaży powierzchni biurowej i słabszego popytu. Najdrożej w centrum stolicy Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe wahają się miesięcznie od 1 12 euro za mkw. w Lublinie do (29% of the total value of signed contracts). Due to the high level of planned supply, pre-lease contracts again gained in popularity and accounted for 34% of the total value of transactions. According to DTZ estimations, the demand will remaine stable until the end of 212. In 213, the activity on the market, however, is likely to decrease due to the projected economic slowdown. The Warsaw vacancy rate stood at 8,1% at the end of the third quarter of 212, which meant an increase by,7 percentage points compared with the previous quarter. The highest vacancy rate was observed in the zones of Lower South and East, and the lowest vacancy rate in the zones of South West and North. In 213, we may expect an increase in vacancy rates by about 2 3 percentage points, which will be the result of a large supply of office space and weaker demand. The capital city center is the most expensive The prime asking rents range from 1 12 euro per sqm per month in Lublin, 14 16 euro per sqm per month in Poznań, Kraków, Wrocław and Tri-City. In majority of regional cities, the asking rents should remain stable until the end of 213. However, effective rents may fall due to high competition and the anticipated weaker demand. At the end of the third quarter of 212 asking rents for the most attractive offices in the Warsaw city center were at the level of 25 27 euro per sqm a month and the rents for offices outside the central locations amounted to 14 16 euro per sqm Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie (euro/mkw./miesiąc) Prime asking rents in Warsaw (euro per sqm per month) 35 Centrum / City Centre poza Centrum / non Central 3 25 2 15 1 2 21 22, * prognoza / forecast 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212* 213*
214 14 16 euro w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście. W większości miast regionalnych stawki czynszów wywoławczych powinny pozostać na stabilnym poziomie aż do końca 213 roku. Czynsze efektywne mogą jednak spaść z powodu dużej konkurencji oraz przewidywanego spowolnienia na rynku najmu. W najbardziej atrakcyjnych biurach w centrum Warszawy, pod koniec III kw. 212 r., czynsze wywoławcze były na poziomie 25 27 euro za mkw. miesięcznie. Natomiast poza centrum wynosiły 14 16 euro za mkw. W obiektach biurowych klasy B lub w budynkach usytuowanych w mniej korzystnych lokalizacjach wywoławcze stawki oscylowały wokół 19 22 euro za mkw. w centrum oraz 12 14 euro za mkw. w innych strefach. W zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni i etapu procesu inwestycyjnego czynsze efektywne były niższe od wywoławczych o ok. 1 2%. Firma DTZ prognozuje, że stawki czynszów w Warszawie pozostaną na niezmienionym poziomie do końca 212 r. W 213 r. w rezultacie silnej podaży, właściciele nieruchomości mogą oferować lepsze pakiety zachęt, co będzie miało wpływ na obniżenie czynszów efektywnych. Czynsze wywoławcze w tym okresie nie powinny ulec zmianie. per month. The asking rents for the B class office buildings or buildings in less preferred locations oscillated around 19 22 euro per sqm per month in the center and 12 14 euro per sqm per month in other areas. The effective rents were lower than the asking rents by about 1 2%, depending on the size of the leased area and the stage of the investment process. DTZ forecasts that rents in Warsaw will remain unchanged until the end of 212. In 213, as a result of a strong supply, landlords may start to propose better incentive packages, which will have an impact on lowering the effective rents. The asking rents should not be changed within this period of time. Raport Rynek powierzchni biurowych opracowała firma DTZ a UGL company Report Office market compiled by DTZ a UGL company DTZ a UGL company to globalny lider w zakresie usług na rynku nieruchomości. Firma DTZ a UGL company oferuje klientom biznesowym, najemcom powierzchni komercyjnych oraz inwestorom kompleksowe usługi, do których należą: pośrednictwo w wynajmie powierzchni handlowych, biurowych i magazynowych, zintegrowane usługi z zakresu property i facility management, doradztwo w zakresie rynków kapitałowych, doradztwo inwestycyjne, wyceny, doradztwo inwestycyjno-budowlane. Dodatkowo, dzięki najwyższej jakości usługom z zakresu badań i doradztwa rynkowego, dostarczamy naszym klientom informację na temat globalnych i lokalnych rynków. Prognozujemy rozwój sytuacji i trendów na rynkach, dzięki czemu pomagamy naszym klientom w podejmowaniu najlepszych, długoterminowych decyzji. DTZ a UGL company zatrudnia 47 osób, wliczając w to podwykonawców, którzy pracują poprzez sieć 28 oddziałów, zlokalizowanych na terenie 52 krajów. DTZ w Polsce zatrudnia ponad 28 osób. Więcej informacji znajduje się na stronie www.dtz.com. DTZ a UGL company global leader in real estate services. Company provides business, corporate / occupier and investor clients with complex services including retail, office and industrial lease agency, integrated end-to-end service covering property and facility management, capital markets / investment consultancy, valuation, project and building consultancy. Additionally, through the best quality market research and consultancy services, we provide our clients with global and local market knowledge. By forecasting markets trend developments, we provide best-in-class solutions and support to complex client needs. DTZ has 47 employees including sub-contractors, operating across 28 offices in 52 countries. DTZ in Poland has 28 employees. More information on www.dtz.com.