2 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Spis Treści Wprowadzenie 2 Aktywność deweloperów 3 Aktywność najemców 5 Pustostany 6 Czynsze 7 Grunty 8 Analiza regionów 10 Podsumowanie i prognoza 20 Wprowadzenie Rok 2010 minął pod znakiem stabilizacji na rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowych w Polsce, zarówno pod kątem pustostanów, jak również nowej podaży. Po dostarczeniu na rynek nowych magazynów, których realizacja miała swój początek w większości jeszcze przed spowolnieniem gospodarczym, deweloperzy skupili się głównie na wynajmie istniejących zasobów. Ponad 190 000 m 2 nowych magazynów, których budowa rozpoczęła się w ubiegłym roku, stanowiły obiekty szyte na miarę (built-to-suit tzw. BTS), czyli dopasowane do specyficznych potrzeb konkretnego klienta pod względem wymagań technicznych i lokalizacji. Czynsze najmu za nowoczesne powierzchnie magazynowe w 2010 roku pozostawały na większości rynków stabilne. Presja zniżkowa była obserwowana w rejonach, w których odnotowywany był relatywnie wysoki wskaźnik pustostanów i konkurencja pomiędzy centrami logistycznymi była silna. W porównaniu ze słabym 2009 rokiem, popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce w 2010 r. wzrósł o ponad 29% sięgając 1 260 000 m 2. Potwierdza to, że okres stagnacji na rynku mamy już za sobą i rok 2011 przyniesie dalsze ożywienie.
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 3 Aktywność deweloperów W 2010 r. na rynek w Polsce trafiło 272 000 m 2 nowej powierzchni magazynowej zwiększając całkowite zasoby do 6 185 000 m 2. Dla porównania, inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej oferują łącznie 7,7 mln m 2 magazynów, co świadczy o dominującej pozycji Polski jako bazy magazynowologistycznej w regionie. Najwięcej nowych obiektów zostało dostarczonych przez deweloperów na Górnym Śląsku, który miał 34% (92 000 m 2 ) udział w całkowitej nowej podaży w Polsce. Kolejnymi rejonami, w których skupiała się aktywność deweloperów były okolice Warszawy i Poznań, odpowiednio 36 700 m 2 i 32 300 m 2 nowo dostarczonej powierzchni. Największymi oddanymi do użytku obiektami magazynowymi były Panattoni BTS Tesco Gliwice i Panattoni Park Toruń (BTS dla Cereal Partners Poland Toruń-Pacific) odpowiednio 56 700 m 2 i 30 300 m 2. Magazyny Oddane do Użytku w Polsce w 2010 r. wg Regionów (m 2 ) Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 W IV kw. 2010 r. w budowie znajdowało się 179 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, czyli o 80 000m 2 więcej niż w tym samym okresie w 2009 r. Ponad 141 000 m 2 realizowanych projektów stanowią magazyny typu BTS lub obiekty zabezpieczone wcześniejszymi umowami najmu, a nie powierzchnie budowane spekulacyjnie. Niemniej jednak wyższa aktywność deweloperów świadczy o poprawiającej się sytuacji i lepszych nastrojach na rynku, a co najważniejsze strategii rozwoju użytkowników powierzchni magazynowych. Najbardziej aktywnym deweloperem pod względem zrealizowanych nowych inwestycji był Panattoni, który dostarczył w 2010 roku na rynek ponad 233 000 m 2 nowej powierzchni magazynowej, z czego 132 000 m 2 stanowiły projekty typu BTS. Powierzchnia Magazynowa w Budowie w Polsce wg Deweloperów (m 2 ) IV kw. 2010 r Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Lider wśród deweloperów w Polsce pod względem ilości posiadanej powierzchni magazynowej ProLogis skupił się w ubiegłym roku głównie na wynajmie istniejących zasobów magazynowych i nie rozpoczynał nowych inwestycji. Na wynajmie wolnych powierzchni w swoich parkach logistycznych skoncentrowały się również firmy Segro, P3 oraz Europolis. W 2010 roku zwiększyła się aktywność spółki Goodman, znanej do tej pory na polskim rynku głównie z projektów typu BTS. Firma ta rozpoczęła spekulacyjnie realizację zapowiadanego od kilku lat Kraków Airport Logistics Center o docelowej powierzchni ponad 160 000 m 2. Dodatkowo Goodman będzie zaangażowany w realizację projektu Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku przy głębokowodnym terminalu kontenerowym o potencjale nawet 500 000 m 2.
4 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Udział Deweloperów w Istniejących Zasobach Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Ze względu na istotne utrudnienia w uzyskiwaniu finansowania na budowę budynków spekulacyjnych, większość firm deweloperskich starała się realizować inwestycje w systemie built to suit. Zdecydowanym liderem w tym segmencie rynku była w 2010 r niewątpliwie firma Panattoni. Amerykański deweloper dysponował bardzo małym współczynnikiem powierzchni niewynajętej w swoich parkach i mógł skupić się na projektach BTS. W 2010 roku rozpoczęły się również nieliczne inwestycje spekulacyjne, czyli niezabezpieczone wcześniejszymi umowami (pre-let). Przykładem może być uruchomienie budowy drugiej fazy Żerań Park II w Warszawie o powierzchni 12 800 m 2. Prognozujemy, że w 2011 r. obiekty typu BTS nadal będą miały do 20% udziału w wynajmowanych powierzchniach magazynowych. Rynek musi zaabsorbować znaczną część pustostanów, aby zostały uruchomione zaplanowane inwestycje spekulacyjne. Popyt Brutto wg Deweloperów w 2010 r. Ubiegły rok był dla deweloperów okresem bardzo wzmożonego poszukiwania nowych klientów i przedłużania umów z dotychczasowymi najemcami. Renegocjacje kontraktów były kluczowym zagadnieniem dla deweloperów posiadających duży wolumen powierzchni w parkach wybudowanych głównie kilka lat temu. Posiadający największe portfolio w Polsce deweloper ProLogis przedłużył umowy najmu na 295 000 m 2 powierzchni magazynowej. Odnowienia stanowiły 53% wszystkich umów zawartych przez tę firmę. Struktura Zawieranych Umów wg Deweloperów Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Liderami pod względem podpisanych nowych umów najmu (wliczając rozszerzenia powierzchni) były w 2010 roku firmy Panattoni i ProLogis. Do samego końca toczyła się między nimi ostra rywalizacja, wygrana ostatecznie bardzo nieznacznie przez firmę Panattoni. Zawarła ona w 2010 r. transakcje na 268 850 m 2 i wyprzedziła o 1700 m 2 ProLogis, który zarejestrował popyt netto na poziomie 267 150 m 2. Warto zauważyć, iż tak niewielka różnica, mieszcząca się praktycznie w granicy błędu statystycznego, świadczy de facto o remisie pomiędzy tymi dwoma głównymi konkurentami. Trzeci z największych w Polsce graczy SEGRO - jako że dysponuje relatywnie nowym portfolio, zawierało tylko nowe umowy najmu i powiększenia o łącznej wielkości 77 000 m 2. Popyt Netto wg Deweloperów w 2010 r. Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 5 Aktywność najemców 2010 był okresem szybko odbudowującej się aktywności najemców na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Najbardziej ekspansywną branżą w Polsce w 2010 roku pod względem popytu były firmy logistyczne. Najemcy z tego sektora wynajęli łącznie 461 000 m 2, co przekłada się na 37% udział w całkowitym popycie zarejestrowanym w 2010 roku. Średnia wielkość umowy najmu zawieranej przez firmy z branży logistycznej wyniosła 7 200 m 2. Popyt wg Sektorów Po okresie stagnacji, obserwowanej szczególnie w pierwszej połowie 2009 roku, na rynek powróciło ożywienie i najemcy zaczęli zgłaszać zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe. Skutkiem tego wielkość zawartych transakcji najmu zamknęła się w 2010 roku w 1 260 000 m 2. Najemcy decydowali się zarówno na zmianę lokalizacji magazynowej, jak również przedłużenie umów w dotychczasowych parkach. Z całkowitego wolumenu popytu 34% stanowiły renegocjacje i przedłużenia istniejących umów najmu, a 53% były nowymi transakcjami, wynikających z nowego zapotrzebowania lub oznaczającymi zmianę parku magazynowanego przez najemcę. Pozostałe 13% popytu stanowiły rozszerzenia wcześniej zawartych umów najmu. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszył się region Górnego Śląska, na którym zostało wynajęte ponad 407 000 m 2, co daje 32% udział w całkowitym popycie odnotowanym w Polsce. Kolejnym regionem pod względem popularności wśród użytkowników magazynów były okolice Warszawy. Tam najemców znalazło 330 000 m 2. Popyt wg Regionów w 2010 r. (m 2 ) Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Duże zainteresowanie nowoczesną powierzchnią magazynową wykazywały również firmy, które zgłaszały zapotrzebowanie na takie budynki w celu uruchomienia w nich lekkiej produkcji. Firmy z tego sektora najwięcej powierzchni wynajęły w okolicy Warszawy i Łodzi, co świadczy o dużym potencjale tych regionów nie tylko pod kątem centrów dystrybucyjnych. Lekką produkcję będzie prowadził również Zelmer w budowanym przez Panattoni na jego potrzeby obiekcie typu BTS w Rzeszowie (32 500 m 2 ). W 2010 roku zawarto umowy najmu na obiekty typu BTS, których całkowity wolumen wyniósł 103 400 m 2. Stanowi to 12% popytu netto zarejestrowanego w Polsce w 2010 r. Największymi z nich są Tesco w Gliwicach (56 700 m 2 ) i wspomniany wcześniej BTS dla Zelmera. Ubiegły rok potwierdził, że projekty BTS stają się coraz bardziej popularne na polskim rynku. Szacujemy, że ze względu na pozytywne perspektywy ekonomiczne dla Polski, rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych zanotuje spory wzrost w 2011 roku. Popyt powinien być nadal generowany głównie przez firmy z sektora logistycznego, jak również przez rozwijające się sieci handlowe i firmy produkcyjne.
6 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Pustostany Na koniec 2010 r. w Polsce do wynajęcia pozostawało prawie 1 mln m 2 powierzchni magazynowej. Oznacza to, że co szósty metr magazynu w Polsce był niewynajęty. Wskaźnik pustostanów ustabilizował się na koniec ubiegłego roku na poziomie 15%. Największym zapasem dostępnych magazynów dysponowała strefa warszawska poza granicami miasta. W tym rejonie ponad 378 000 m 2 oczekiwało na najemców, co przekłada się na wskaźnik pustostanów w tym regionie na poziomie 20.5%. Najwięcej dostępnej powierzchni do wynajęcia znajdowało się w okolicy Błonia i Mszczonowa, odpowiednio 176 000 m 2 i 52 000 m 2. W innych częściach Polski wskaźnik powierzchni niewynajętej wahał się od 4,4% w Trójmieście do 84% w Szczecinie. Dostępna Powierzchnia Magazynowa w Polsce wg Regionów (m 2 ) Drugim w kolejności pod względem ilości niewynajętych metrów był Europolis, którego wolne zasoby na koniec 2010 r. wyniosły ponad 88 000 m 2. W przypadku tej firmy oznaczało to, iż aż 35 % ich portfolio nie przynosiło dochodów. Z czwórki firm posiadających największe zasoby powierzchni magazynowej, najniższym wskaźnikiem powierzchni niewynajętej mógł pochwalić się Panattoni, u którego wolne przestrzenie wyniosły tylko 24 500 m 2 (2% portfela powierzchni). Współczynnik Pustostanów wg Deweloperów (w %) Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Szacujemy, iż ze względu na widoczne ożywienie na rynku najmu i wciąż dość niską aktywność budowlaną deweloperów współczynnik pustostanów w Polsce będzie się obniżał w 2011 roku. W niektórych rejonach, takich jak Poznań, czy Trójmiasto może zacząć brakować powierzchni magazynowej na wynajem. Ilość Pustostanów wg Deweloperów (w m 2 ) Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Najwięcej powierzchni niewynajętej w swoich zasobach posiadał ProLogis, który oferował na koniec 2010 r. ponad 400 000 m 2 do wynajęcia, co oznacza, iż 19% posiadanej przez tę firmę powierzchni pozostawało niewynajęte. Deweloper ten skupiał się na obniżeniu wskaźnika pustostanów w swoich parkach i nie rozpoczynał nowych inwestycji.
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 7 Czynsze Rok 2010 to stabilizacja czynszów najmu w lokalizacjach, w których współczynnik pustostanów utrzymywał się na niskim poziomie. Ze względu na malejącą ilość wolnej powierzchni, czynsze najmu będą wracać do trendu wzrostowego. Rok 2011 powinien być jeszcze okresem atrakcyjnych stawek, jednak od roku 2012 będzie można zaobserwować wzrost czynszów najmu. utrzymującej się niechęci deweloperów do inwestycji spekulacyjnych. Rok 2010 przyniósł istotną presję zniżkową na czynsze w rejonach charakteryzujących się wysokimi współczynnikami powierzchni niewynajętej. W niektórych przypadkach nie dotyczyło to całych regionów, a jedynie pojedynczych miejscowości, Duże rozwarstwienie stawek czynszowych nastąpiło np. w rejonie Warszawy poza granicami miasta (określanym również, jako II strefa warszawska). W rejonie Błonia, gdzie na najemców czeka ponad 176 000 m 2 gotowych do wynajęcia od ręki magazynów, można wynająć budynek po efektywnej stawce na poziomie 2.00 / m 2 / miesięcznie, a warunki kontraktu de facto dyktowane są przez najemców. Sytuacja ta nie zmieni się do momentu zapełnienia pokaźnej części wolnych zasobów, a co za tym idzie, zmniejszenia wskaźnika pustostanów w tej okolicy. Podobnie sytuacja wygląda w kolejnej podstrefie Nadarzynie i Mszczonowie. W innych lokalizacjach regionu podwarszawskiego sytuacja czynszowa przedstawia się bardziej stabilnie i nie odnotowaliśmy tak istotnej presji zniżkowej. Czynsze Efektywne w Regionach Do obszarów, w których już możemy zaobserwować zwyżkę czynszów wynikających z małej podaży, możemy zaliczyć Warszawę (w granicach miasta), większość Górnego Śląska, okolice Poznania i Wrocławia oraz Krakowa i Gdańska. Najwyższe czynsze w Polsce odnotowaliśmy tradycyjnie w wewnątrzmiejskim rejonie Warszawy, gdzie kształtowały się one w przedziale 4.50 do 5.50 / m 2 / miesięcznie. Podobnie wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie za metr powierzchni magazynowej trzeba zapłacić od 4.00 do 4.80 / m 2 / miesięcznie. W obu tych miastach do wzrostu czynszów oprócz niskiej podaży powierzchni przyczyniają się również bardzo wysokie ceny gruntów przemysłowych. Relatywnie wysokie czynsze obserwujemy również w rejonie Poznania (od 3.00 do 3.70 / m 2 / miesięcznie), Wrocławia (od 3.00 do 3.60 / m 2 / miesięcznie) i Gdańska (od 3.20 do 4.00 / m 2 / miesięcznie), wpływ ma głównie ograniczona podaż, wynikająca z wynajęcia większości zasobów i Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010 Do polaryzacji stawek czynszowych wewnątrz jednego regionu doszło również w Centralnej Polsce. W okolicy Piotrkowa Trybunalskiego, ze względu na dużą nadpodaż powierzchni, odnotowaliśmy spadek stawek czynszu najmu do poziomu około 2.00 / m 2 / miesięcznie. W innych częściach tej strefy czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie. Do rejonów, w których w 2010 roku odnotowano spadkowy trend czynszowy można zaliczyć również Szczecin, w którym obiekt ProLogis Park Szczecin nadal pozostaje w 84% niewynajęty.
8 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Czynsze za niezwykle popularne w 2010 roku obiekty typu BTS są zazwyczaj wyższe niż w przypadku typowych magazynów spekulacyjnych. W zależności od specyfikacji technicznej oraz lokalizacji, wahają się pomiędzy 2.60 a 4.50 / m 2 / miesięcznie. Dodatkowo należy zaznaczyć, że umowy najmu na obiekty BTS są zawierane na dłuższe okresy niż w przypadku standardowych magazynów i wynoszą przeważnie 10 lat i więcej. Grunty przemysłowe Polepszenie koniunktury gospodarczej w 2010 roku spowodowało nieznaczną poprawę popytu na działki przemysłowe. Rok ubiegły był pod tym względem okresem przejściowym i przygotowaniem do prognozowanego na lata 2011-2012 wzrostu liczby transakcji kupna - sprzedaży terenów pod magazyny i fabryki. Niższe od oczekiwanego zainteresowanie działkami przemysłowymi jest efektem posiadania przez największych deweloperów przemysłowych sporych rezerw terenów. W większości nabyte w latach 2005-2008 i niezabudowane w okresie kryzysu działki, stanowią dla firm deweloperskich spore obciążenie i skutecznie hamują zainteresowanie pozyskiwaniem nowych lokalizacji. Na to nakłada się wstrzymanie inwestycji przez wiele firm produkcyjnych, tradycyjnie nabywających działki pod budowę własnych zakładów. Poza nielicznymi wyjątkami - takimi jak region Warszawy - w dalszym ciągu zakup gruntu przez deweloperów uzależniony jest od podpisania przez niego wcześniej umowy najmu obiektu typu BTS. Sądzimy, iż zakupy spekulacyjne stanowiące większość transakcji z okresu 2005-2008, w kolejnych latach nie osiągną już takiego wolumenu, choć ich liczba powinna systematycznie wzrastać. Obserwujemy również różnice w sposobie podejścia do nabywania terenów inwestycyjnych między firmami deweloperskimi a produkcyjnymi (odbiorcami końcowymi). O ile deweloperzy poszukują lokalizacji optymalnych pod względem komunikacyjnym ( tj. przy węzłach autostradowych), lub kosztowym (tj. na obrzeżach miast), o tyle kryteria firm produkcyjnych ukierunkowane są głównie na grunty w Specjalnych Strefach Ekonomicznych, umożliwiające zwolnienia podatkowe, oraz zlokalizowane w miejscowościach oferujących dużą dostępność siły roboczej. Popyt W sektorze deweloperskim popyt na grunty przemysłowe uzależniony był najczęściej od wyboru lokalizacji przez przyszłego najemcę budynku BTS. Deweloperzy zazwyczaj starają się przekonywać klientów do wyboru budynku oferowanego na gruncie będącym już ich własnością, co z punktu widzenia firmy deweloperskiej jest rozwiązaniem optymalnym. Najczęściej dopiero odrzucenie przez najemcę takich lokalizacji i uzależnienie podpisania umowy najmu od nabycia przez dewelopera terenu w lokalizacji preferowanej przez klienta, stanowi powód nabycia przez dewelopera nowego terenu. Największy popyt dotyczył lokalizacji najlepiej znanym deweloperom tj. Śląska (Gliwice), Warszawy, rejonu podwarszawskiego (Święcice) oraz Rzeszowa i okolic Gdańska. W pozostałych lokalizacjach magazynowych tj. Szczecin, Wrocław, okolice Łodzi i Poznania deweloperzy zrezygnowali z zakupów gruntów, co wynikało z rezerw gruntów, jakie posiadali. W sektorze produkcyjnym większość decyzji o zakupie gruntu została przesunięta na rok 2011. Wybór lokalizacji związany był przeważnie z możliwością uzyskania zwolnień podatkowych, stąd też zanotowaliśmy przede wszystkim zainteresowanie terenami w obrębie Specjalnych Stref Ekonomicznych.
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 9 Odnotowaliśmy również skurczenie się zapotrzebowania na wielkie areały terenów przemysłowych. Podejście spekulacyjne deweloperów z okresu 2006-2008 umożliwiało zakup dużych działek, często powyżej 30 ha. Aktualnie średnia wielkość terenu będącego przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży w sektorze deweloperskim wynosi ok. 5-10ha. Wyjątkiem od tej reguły była transakcja firmy Segro w okolicach Gdańska na ponad 30ha, jednakże wynikała ona z zawartej dużo wcześniej umowy przedwstępnej. Inną rekordową pod względem wielkości transakcją było nabycie przez firmę Panattoni 17 ha położonych w Gliwicach w sąsiedztwie węzła Sośnica. W tym wypadku powodem zainteresowania tak dużym terenem była rekordowa wielkość budynku BTS (ponad 57 000 m 2 ), zamówionego przez firmę Tesco. Transakcje większymi areałami terenów nie dotyczyły i obecnie nie dotyczą sektora produkcyjnego. Przejawem niskiego rozwoju rynku obrotu gruntami przemysłowymi w Polsce jest brak znaczącej ilości firm wyspecjalizowanych w nabywaniu i podnoszeniu wartości terenów (tzw. land developers). Firmy takie nabywają zazwyczaj atrakcyjnie położone grunty rolne, a następnie doprowadzają do objęcia ich planami zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Inwestują w uzbrojenie gruntu, budowę infrastruktury drogowej i inne elementy przyczyniające się do zwiększenia jego wartości. Innym przejawem działalności land developerów jest nabywanie gruntów obarczonych rozmaitymi problemami technicznymi. Najczęściej są to grunty skażone, pozbawione dojazdu, infrastruktury, zabudowane obiektami wymagającymi rozbiórki itp. Firma nabywa taką działkę po okazyjnej cenie, a następnie usuwa te problemy. Tak przetworzony produkt sprzedawany jest następnie deweloperom magazynowym, lub użytkownikom końcowym. Podaż Paradoksalnie podaż atrakcyjnych gruntów przemysłowych w Polsce rośnie. Związane jest to z kilkoma aspektami takimi jak: rozwój infrastruktury drogowej, przede wszystkim coraz lepszej sieci autostrad i dróg ekspresowych, co otwiera nowe lokalizacje; uchwalanie coraz większej liczby planów miejscowych, co zwiększa wybór lokalizacji; zwiększenie liczby planowanych przetargów ANR, SP czy gminnych; przygotowanie terenów inwestycyjnych przez Specjalne Strefy Ekonomiczne na coraz wyższym poziomie tj. z precyzyjnymi zapisami planów, pełną infrastrukturą często tworzoną na koszt sprzedającego. Czynniki te wzmagają konkurencję wśród właścicieli, co wywiera presję zniżkową na ceny, ale również wymusza poprawę jakości oferowanych terenów. Jest rzeczą oczywistą, iż nowa infrastruktura i sprawniejsze oraz szybsze planowanie przestrzenne zwiększają wybór lokalizacji, powodując tym samym nieznaczne obniżki cen. Uważamy, iż jedynie najlepsze lokalizacje, w pełni przygotowane do inwestycji znajdą w najbliższych latach nabywców przewidujemy duże zainteresowanie nieruchomościami, które nie są gotowe do zabudowy pod względem formalno-prawnym. Ciekawy wpływ na rynek może wywrzeć przeprowadzenie przez dużych deweloperów, optymalizacji posiadanych zasobów ziemi poprzez częściową sprzedaż własnych gruntów. Często działki te znajdują się w dobrej lokalizacji, są sprawdzone geotechnicznie i mogą stać się bardzo ciekawą alternatywą inwestycyjną. Najbardziej znanym land developerem w Polsce jest firma Opal. Niski poziom konkurencji w tym segmencie rynku stanowi jednak barierę wzrostu wolumenu transakcji gruntami.
10 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Ceny Mimo stosunkowo niskiej liczby transakcji, ceny gruntów nie zostały znacząco obniżone, co stało się jednym z powodów zawieszania nowych projektów. W najlepszych regionach dla sektora deweloperskiego ceny kształtują się, na poziomie 150-240 PLN/m 2 (okolice Warszawy i Śląska), 120-180 PLN/m 2 (rejon Poznania, Wrocławia, Łodzi i Gdańska) oraz poniżej 100 PLN/m 2 w innych lokalizacjach przy węzłach autostradowych. Wyjątkiem jest obszar samej Warszawy, w granicach której dzięki niskiej podaży, ceny utrzymują się na poziomie 500-800 PLN/m 2. Oceniamy, iż oczekiwania właścicieli są często zbyt wysokie, co wynika z rosnącej podaży atrakcyjnych gruntów przemysłowych. Szacujemy, iż oczekiwania te ulegną obniżeniu. Ciekawym przykładem niższych cen jest sektor produkcyjny. Pod warunkiem zakwalifikowania projektu do Specjalnej Strefy Ekonomicznej, producent może liczyć przy zakupie 5-10ha na bardzo atrakcyjne warunki cenowe (60-120 PLN/m 2 ), przy czym cena ta często zawiera pełną infrastrukturę. Analiza Regionów Pierwsze nowoczesne obiekty magazynowe w Polsce zaczęły powstawać w pierwszej połowie lat 90-tych w rejonie Warszawy. Przez około 10 lat stolica pozostawała jedynym regionem, gdzie budowano takie budynki. Sytuacja uległa zmianie latach 2004 2005, gdy wejście Polski do Unii Europejskiej przyczyniło się do gwałtownego wzrostu inwestycji przemysłowych. W ślad za rosnącym popytem deweloperzy coraz chętniej rozpoczynali inwestycje również poza Warszawą. Obecnie nowoczesne magazyny do wynajęcia dostępne są także w rejonach: Poznania, Wrocławia, Krakowa, Górnego Śląska, Centralnej Polski, Gdańska oraz Szczecina. Podaż wg Regionów Podsumowanie Szacujemy, iż optymistyczne prognozy wzrostu gospodarczego, kurczenie się pustostanów i rezerw terenów w posiadaniu deweloperów, jak i większa ekspansja najemców doprowadzi w latach następnych do pewnego wzrostu popytu na tereny przemysłowe. Wybór samej lokalizacji w znacznym stopniu będzie zależał od preferencji klienta końcowego. Większa liczba transakcji kupna sprzedaży mniejszych działek ograniczy jednak atrakcyjność dużych areałów tj. ponad 30ha, a wzmocnieniu ulegnie pozycja stref ekonomicznych. Tylko tereny bardzo dobrze przygotowane, czyli z mediami, infrastrukturą i zapisami planistycznymi, w najlepszych lokalizacjach będą brane pod uwagę. Niezmiennie rejony Warszawy, Śląska czy Wrocławia będą cieszyć się popytem, a decydującym czynnikiem pozostanie jednak cena gruntów i stopień przygotowania terenu do inwestycji. Rosnąca podaż zwiększy konkurencyjność pomiędzy właścicielami gruntów. Źródło: magazyny.pl, IV kw. 2010
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 11 Warszawa - Miasto Podaż Warszawa jest najstarszym rynkiem magazynowym w Polsce, a jej całkowite zasoby szacowane są na 482 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowi około 8% całkowitej podaży w Polsce. Centra magazynowe skupione są głównie w okolicy lotniska im. Fryderyka Chopina na Okęciu, czyli w południowo-zachodniej części miasta, jak również w północnej części Warszawy w okolicy Żerania. Specyfika magazynów dostępnych w Warszawie różni się od tych, które położone są w innych częściach Polski. Chodzi tu głównie o dużą dostępność tzw. biznes parków, które łączą w sobie funkcję magazynową oraz funkcję reprezentacyjnego biura. Popyt Popyt na powierzchnie magazynowe w Warszawie w 2010 roku był ograniczony i wyniósł około 50 200 m 2. Miał na to niewątpliwie wpływ fakt dużej dostępności tanich powierzchni magazynowych umiejscowionych w okolicy Warszawy, jednak poza jej granicami. Magazyny ulokowane wewnątrz miasta przeznaczone są głównie dla firm obsługujących rynek lokalny. Największą umową w Warszawie w 2010 roku było przedłużenie najmu firmy DPD na 7 800 m 2. Dla porównania średnia wielkość umowy w innych regionach Polski wyniosła 7 250m 2. Pustostany Rynek nieruchomości magazynowych w Warszawie charakteryzował się relatywnie niskim wskaźnikiem pustostanów, który na koniec roku 2010 wyniósł 8.7%, co przekłada się na 42 000 m 2 dostępnych w ramach tej strefy magazynowej. Średni poziom pustostanów w Polsce w tym samym okresie wynosił 15%. Większość dostępnej powierzchni była magazynami z rynku wtórnego, jedynie 570 m 2 znajdowało się w obiekcie dostarczonym na rynek w 2010 r. Czynsze Strefa w ramach granic Warszawy charakteryzowała się najwyższymi czynszami w całej Polsce. Najemcy za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej musieli zapłacić efektywnie 4.00-5.00 / m 2 / miesięcznie. Prognoza Cechami charakterystycznymi tego rejonu są ograniczona podaż gruntów oraz relatywnie duże nasycenie nowoczesną powierzchnią magazynową. Aktualnie w granicach Warszawy rozbudowywany jest obiekt magazynowy Żerań Park II oraz Annopol Logistic Park. Jednocześnie w najbliższym czasie spodziewana jest dostarczenie dwóch nowoczesnych budynków magazynowych. Na ożywienie tego rynku niewątpliwie wpłynie rozwój infrastruktury drogowej w rejonie stolicy, w tym przede wszystkim doprowadzenie autostrady A2 w 2012 roku. Czynsze najmu w perspektywie krótkoterminowej pozostaną stabilne. Warszawa - Miasto Podaż (m 2 ) 482 272 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 25 444 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) 50 181 Poziom pustostanów 8,7% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 4.50-5.50 4.00-5.00 DPD 7 800m 2 ProLogis Park Warszawa Lekkerland Polska S.A. 5 400m 2 Żerań Park I Kolporter 3 800m 2 Manhattan Business & Distribution Center
12 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Warszawa Okolice Podaż Warszawa poza granicami miasta to rejon, w którym podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej skupiona jest głównie na zachód i południowy zachód od miasta w okolicy takich miejscowości jak Błonie, Pruszków, Teresin, czy Nadarzyn. W strefie tej zlokalizowanych jest ponad 1 845 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, czyli prawie 1/3 całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Nowa podaż w tym rejonie w 2010 r. ograniczyła się jedynie do jednego magazynu Panattoni Park Ożarów o powierzchni 20 000 m 2. Popyt Popyt na magazyny w rejonie warszawskim poza granicami miasta utrzymywał się na relatywnie wysokim poziomie (330 000 m 2-26% udział w całkowitym popycie brutto zarejestrowanym w Polsce). Największa umowa najmu (przedłużenie) została zawarta w przez Viva Group w ProLogis Park Teresin na 24 400 m 2. Pustostany Zarejestrowany popyt nie miał jednak pozytywnego wpływu na wskaźnik pustostanów, który utrzymywał się w tym regionie na wysokim poziomie powyżej 20% z uwagi na migracje najemców pomiędzy parkami. Aż 46% pustostanów generowały parki logistyczne zlokalizowane w okolicy Błonia. Rejon warszawski poza granicami miasta jest aktualnie typowym rynkiem najemcy, który dyktuje warunki najmu i ma silną pozycję w negocjacjach umowy najmu. Czynsze Okolice Warszawy to rejon, który ze względu na wysoki wskaźnik pustostanów odczuł w 2010 roku znaczną presję zniżkową na czynsze najmu. Nowoczesny magazyn w okolicy Błonia można wynająć efektywnie już po 2.00 / m 2 / miesięcznie. Dzięki dużej konkurencji między parkami magazynowymi w tym obszarze, ich właściciele są skłonni zawierać nawet krótkoterminowe umowy najmu, co jest bardzo rzadko spotykane na rynku i zazwyczaj znacznie obniża wartość nieruchomości. W innych lokalizacjach w okolicach stolicy charakteryzujących się niższymi pustostanami, czynsze najmu dochodzą nawet do 2.70 / m 2 / miesięcznie. Prognoza Szacujemy, że czynsze najmu w okolicach Warszawy pozostaną na minimalnym poziomie do momentu zaabsorbowania znacznej powierzchni magazynowej, która aktualnie pozostaje niewynajęta. Powinna się do tego przyczynić poprawa infrastruktury drogowej, w szczególności połączenie Warszawy autostradą A2 z węzłem w Strykowie oraz przewidziana ograniczona liczba nowych inwestycji spekulacyjnych. Doprowadzenie autostrady A2 w okolice Warszawy wytyczy nowe, ciekawe lokalizacje magazynowe na zachód od stolicy oraz zróżnicuje istniejące parki między te położone korzystanie względem A2 i obiekty zlokalizowane dalej lub z gorszym dostępem do autostrady. Warszawa - Okolice Podaż (m 2 ) 1 845 410 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 244 440 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) 330 457 Poziom pustostanów 20,5% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 2.70-3.70 2.00-2.70 Viva Group 24 400 m 2 ProLogis Park Teresin Danone 14 200m 2 Panattoni Park Święcice
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 13 Górny Śląsk Podaż Góry Śląsk jest jednym z najważniejszych rynków magazynowych w Polsce. Od 2004 roku powstało tu ponad 1 169 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stawia ten obszar na drugiej pozycji pod kątem podaży w Polsce zaraz po Warszawie. Do sukcesu lokalizacji niewątpliwie przyczynił się jej industrialny charakter, lokalizacja w centrum Europy Środkowej oraz dobrze rozwinięta sieć drogowa. Centra logistyczne ulokowane są przy głównych miastach konurbacji Katowickiej, takich jak Chorzów, Gliwice, Mysłowice, Sosnowiec, Czeladź, Będzin, Dąbrowa Górnicza, Tychy, jak również przy zlokalizowanej bardziej na południe Bielsko-Białej. Wszystkie miasta mają dogodny dostęp do autostrady A4, która na Górnym Śląsku, w rejonie Gliwic, będzie przecinać się z planowaną autostradą A1 zapewniającą dogodny dostęp do Czech i środkowej Polski. Skrzyżowanie autostrad wpłynie znacznie na podwyższenie atrakcyjności gruntów wokół węzła Sośnica. Popyt Rok 2010 cechował się dużą aktywnością najemców na Górnym Śląsku, którzy w ciągu ostatniego roku wynajęli ponad 407 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, tj. 32% całkowitego popytu zarejestrowanego w Polsce. Na Górnym Śląsku zawarto również największą umowę najmu na obiekt typu built-to-suit w Polsce. Obiekt o powierzchni 57 000 m 2 dla Tesco realizuje w Gliwicach Panattoni. Umowę najmu przedłużyła w 2010 roku również inna sieć handlowa Carrefour na 46 000 m 2 w ProLogis Park Będzin. Pustostany Współczynnik pustostanów na Górnym Śląsku obniżał się z kwartału na kwartał i na koniec 2010 roku osiągnął 12.6%. Jest to poziom niższy od średniej dla Polski wynoszącej 15%. Obniżenie wskaźnika powierzchni niewynajętych jest potwierdzeniem wysokiej aktywności najemców i dużej absorpcji powierzchni magazynowej przez rynek. Największą wolną powierzchnią magazynową dysponuje ProLogis Park Chorzów i ProLogis Park Dąbrowa, odpowiednio 73 000 m 2 i 30 000 m 2. Czynsze Ze względu na relatywnie stabilną sytuację na rynku magazynowym na Śląsku, czynsze w 2010 roku nie odnotowały presji zniżkowej. Nowoczesne magazyny w najlepszych lokalizacjach można było wynająć za 2.20-3.00 / m 2 / miesięcznie (po upustach i rabatach). Prognoza Rynek Górnego Śląska niewątpliwie nadal będzie cieszył się dużym uznaniem zarówno najemców, jak i deweloperów magazynowych. Nowe możliwości rozwoju zostały dostrzeżone przez inwestorów, którzy zabezpieczyli działki pod nowe inwestycje w rejonie węzła Sośnica. Skrzyżowanie autostrad zmieni obraz rynku na Górnym Śląsku i spowoduje, że parki magazynowe zaczną powstawać również na zachód od Gliwic i tereny te zyskają na wartości. Prognozowane dalsze obniżenie pustostanów połączone ze stabilnym popytem powinno, w perspektywie krótkookresowej, wywrzeć lekką presję wzrostową na czynsze. Górny Śląsk Podaż (m 2 ) 1 168 895 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) 231 207 407 676 Poziom pustostanów 12,6% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 3.10-3.80 2.20-3.00 Tesco 56 700 m 2 Panattoni BTS Gliwice Carrefour 45 800m 2 ProLogis Park Będzin Fiege 30 200 m 2 ProLogis Park Dąbrowa
14 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Poznań Podaż Wpływ na rozwój rynku magazynowego w okolicy Poznania miało kilka czynników: autostrada A2 zapewniająca szybki dostęp do rynków Europy Zachodniej, w tym głównie rynku niemieckiego oraz bliskość prężnej stolicy Wielkopolski Poznania. Rynek poznański rozwijał się dynamicznie szczególnie w latach 2007-2008, a na koniec 2010 roku całkowite zasoby magazynowe wyniosły 896 000 m 2, stawiając Poznań na czwartym miejscu w Polsce pod względem podaży. Największe parki magazynowe zlokalizowane są w Komornikach, Gądkach i Robakowie, czyli głównie na południe od Poznania przy autostradzie A2 oraz na zachód od miasta w pobliżu powstającej zachodniej obwodnicy Poznania (Sady). Popyt Rynek poznański w 2010 roku charakteryzował się ograniczoną aktywnością najemców, którzy zdecydowali się na wynajem 145 000 m 2 (co stanowi 11% popytu zarejestrowanego w 2010 r. w Polsce). Szacujemy, że ze względu na ożywienie gospodarcze w Niemczech, rynek magazynowy w okolicy Poznania ponownie będzie zyskiwał na atrakcyjności. Przyczyni się również do tego spora liczba umów najmu, które kończą się w tym roku i najemcy przedłużą ich okres obowiązywania w obecnych parkach lub będą szukali nowej powierzchni w ramach regionu. W ubiegłym roku największe umowy najmu zostały zawarte w Point Park Poznań przez PF Concept na 23 000 m 2 i ND Transport na 13 500 m 2. Pustostany Współczynnik powierzchni niewynajętej w okolicach Poznania wynosił jedynie 9% na koniec 2010 r. i był jednym z najniższych w Polsce. Szacujemy, że ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów (szczególnie w odniesieniu do projektów spekulacyjnych) współczynnik ten pozostanie na niskim poziomie. Czynsze Ograniczona liczba pustostanów połączona ze spodziewanym wzrostem popytu będzie skutkowała wzrostem stawek czynszowych w okolicach Poznania. Na koniec 2010 roku najlepsze powierzchnie magazynowe w stolicy Wielkopolski wynajmowane były efektywnie po 2.40-2.90 / m 2 / miesięcznie i w 2011 roku stawki czynszu mogą podwyższyć się o kilkanaście eurocentów. Prognoza Rynek w Poznaniu będzie zyskiwał na atrakcyjności dzięki zwiększeniu wymiany handlowej z Niemcami oraz realizowanej zachodniej obwodnicy. W ślad za przykładami z innych miast, takich jak np. Łódź czy Wrocław, deweloperzy rozważają uruchomienie projektów typu small units, czyli parków magazynowych oferujących mniejsze powierzchnie dla najemców. Poznań Podaż (m 2 ) 896 504 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 87 848 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) Poziom pustostanów 9% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. 145 158 3.00-3.70 2.40-2.90 PF Concept 23 000 m 2 PointPark Poznań IBP Conex Limited 13 400m 2 ProLogis Park Poznań II Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 15 Polska Centralna Podaż Polska Centralna z całkowitymi zasobami magazynowymi na poziomie 912 000 m 2 jest trzecim, co do wielkości regionem magazynowym w Polsce po Warszawie i Górnym Śląsku. Strategiczne położenie na skrzyżowaniu autostrady A2 i planowanej autostrady A1 oraz umiejscowienie w sercu Polski są silnymi atutami tej lokalizacji. Centralną Polskę można podzielić na dwa obszary: Łódź oraz inne lokalizacje takie jak Piotrków Trybunalski, Stryków czy Rawa Mazowiecka. W granicach miasta Łódź całkowita podaż magazynów wynosi 223 000 m 2, poza Łodzią deweloperzy wybudowali ponad 689 000 m 2, z których 163 000 m 2 znajduje się w największym parku magazynowym w regionie Tulipan Park Stryków. W rejonie Centralnej Polski obecni są wszyscy najwięksi deweloperzy w Polsce tj. ProLogis, Panattoni i Segro. Popyt Popyt na powierzchnie magazynowe w Centralnej Polsce utrzymywał się w 2010 roku na poziomie zbliżonym do Poznania. Całkowity popyt w regionie wyniósł 178 000 m 2. Ponad połowa powierzchni została wynajęta w Łodzi, co świadczy o dużej atrakcyjności parków zlokalizowanych w granicach miasta, zarówno pod kątem dystrybucji towarów jak i lekkiej produkcji. W popycie dominowały średniej wielkości umowy najmu. Przeciętna wielkość transakcji zawartej w Centralnej Polsce w 2010 roku wyniosła 7 500 m 2. Pustostany Wskaźnik pustostanów w rejonie Centralnej Polski w 2010 roku utrzymywał się na poziomie zbliżonym do średniej w całym kraju. Na koniec IV kw. 2010 roku wyniósł on około 13.5%. Większość wolnej powierzchni była dostępna w parkach zlokalizowanych poza Łodzią, a w szczególności w Piotrkowie Trybunalskim. W ramach jednego parku najemcy mogli wynająć tam nawet ponad 40 000 m 2. Czynsze W rejonie Polski Centralnej stawki czynszowe należy rozdzielić na czynsze osiągane w granicach Łodzi i w lokalizacjach leżących poza miastem. Czynsze w granicach miasta utrzymywały się w 2010 roku na stabilnym poziomie i w najlepszych lokalizacjach osiągały efektywnie 2.90-4.30 / m 2 / miesięcznie. Wyższy zakres czynszowy dotyczy głównie małych unitów magazynowych. Stawki te powinny obowiązywać również w 2011 roku. Inaczej sytuacja wyglądała np. w Piotrkowie Trybunalskim, czyli w rejonie, który rejestrował relatywnie wysoki wskaźnik pustostanów. Ze względu na dużą liczbę dostępnych budynków magazynowych i wysoki wolumen powierzchni niewynajętej rejon ten odnotował presję zniżkową na czynsze najmu. Na początku 2011 roku czynsze efektywne za najlepsze powierzchnie magazynowe w lokalizacjach poza Łodzią wahały się w przedziale 2.00-2.70 / m 2 / miesięcznie. Prognoza Ze względu na strategiczną lokalizację na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 oraz dostęp do dużego rynku zbytu, jakim jest Łódź, Centralna Polska ma szerokie perspektywy dalszego rozwoju. Spodziewane polepszenie od strony popytu powinno pozytywnie wpłynąć na relatywnie wysoki poziom pustostanów, szczególnie poza granicami Łodzi. Obniżenie pustostanów wpłynie na stabilizację czynszów najmu. Oceniamy, że aktywność deweloperów, szczególnie poza granicami Łodzi, będzie w 2011 roku ograniczona.
16 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Polska Centralna Podaż (m 2 ) 912 102 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 126 301 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) 177 967 Poziom pustostanów 13,5% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 2.70-5.10 2.00-4.30 Stock 17 500 m 2 ProLogis Park Piotrków II Schweitzer Mauduit 6 700m 2 Tulipan Park Stryków Wrocław Podaż Rynek nieruchomości magazynowych w rejonie Wrocławia skoncentrowany jest szczególnie na południe od miasta wzdłuż autostrady A4 w rejonie Bielan Wrocławskich, Nowej Wsi Wrocławskiej i Kątów Wrocławskich. Część magazynów zlokalizowana jest również w północnowschodnim rejonie miasta. Rynek zdominowany jest przez dwóch deweloperów tj. ProLogis i Panattoni. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej we Wrocławiu wynosi około 574 000 m 2. Popyt Po rekordowych pod względem popytu latach 2008-2009, w których zawarto umowy najmu odpowiednio na ponad 193 000 m 2 i 167 000 m 2, aktywność najemców skurczyła się. W całym roku 2010 zarejestrowano jedynie 88 500 m 2, co w porównaniu z ubiegłymi latami może świadczyć o chwilowym nasyceniu rynku i zaspokojeniu potrzeb najemców na nowoczesną powierzchnię magazynową w tym rejonie. Największe umowy najmu w 2010 zostały zawarte przez firmy z branży logistycznej. Szacujemy, że nowe formaty magazynów, takie jak obiekty oferujące małe powierzchnie planowane m.in. przez Parkridge, wpłyną na ożywienie popytu w rejonie Wrocławia. Pustostany Przez cały rok 2010 wskaźnik pustostanów w rejonie Wrocławia utrzymywał się na poziomie zbliżonym dla średniej dla Polski, czyli w granicach 16-18%. Najwięcej powierzchni niewynajętej było dostępne w ProLogis Park Wrocław III (ponad 30 000 m 2 ). Ze względu na małą liczbę budowanych obiektów magazynowych wskaźnik niewynajętej powierzchni magazynowej powinien obniżać się w 2011 roku.
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 17 Czynsze Stawki czynszu najmu we Wrocławiu utrzymywały się w 2010 roku na poziomie zbliżonym do stawek osiąganych na Górnym Śląsku i w okolicach Poznania. Za najlepsze magazyny najemcy musieli zapłacić efektywnie 2.20-2.80 / m 2 / miesięcznie. Oceniamy, że w 2011 roku czynsze najmu za duże powierzchnie magazynowe pozostaną na niezmienionym poziomie. W przypadku projektu typu small units, który planowany jest w granicach miasta, stawki za małe powierzchnie będą wyższe. Sądzimy, że czynsze możliwe do osiągnięcia będą oscylowały wokół 4.50 4.90 / m 2 / miesięcznie. Prognoza Ze względu na szybki rozwój infrastruktury drogowej, a w szczególności budowę Autostradowej Obwodnicy Wrocławia (trasa A8) prognozujemy dynamiczny rozwój nowych lokalizacji wokół miasta. Dzięki poprawie infrastruktury na znaczeniu zyskają niewątpliwie rejony na zachód i północ od miasta, w tym okolice lotniska Wrocław-Starachowice. Wrocław jest prężnie rozwijającym się ośrodkiem miejskim z rosnąca infrastrukturą handlową i biurową, co w średniej perspektywie czasowej przyczyni się do wzrostu popytu na magazyny. Do inwestycji we Wrocławiu przymierzają się deweloperzy jeszcze nieobecni na tym rynku m.in. SEGRO. Wrocław Podaż (m 2 ) 574 758 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 48 430 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) 88 468 Poziom pustostanów 18% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. 3.00-3.60 2.20-2.80 NYK Logistics Polska 12 800 m 2 ProLogis Park Wrocław IV Keuhne & Nagel 11 900 m 2 ProLogis Park Wrocław Kraków Podaż Rynek nieruchomości magazynowych w Krakowie pozostaje jednym z najsłabiej rozwiniętych w Polsce. Jest to spowodowane w dużej mierze bliskością dużego i dynamicznego rynku Górnego Śląska, jak również ograniczoną dostępnością i wysoką ceną działek w stolicy Małopolski. Do tej pory w czterech projektach magazynowych deweloperzy zrealizowali jedynie około 67 000 m 2, co stanowi zaledwie 1% podaży nieruchomości magazynowych w Polsce. Aktualnie w realizacji znajduje się jedna hala magazynowa w ramach Kraków Airport Logistics Center w Modlniczce o powierzchni 14 000 m 2. Deweloperem projektu jest Goodman, który docelowo planuje realizację 160 000 m 2. Popyt Rejon Krakowa, szczególnie ze względu na swój lokalny charakter, zarejestrował w 2010 roku niewielką liczbę nowych umów najmu. Najemcy zdecydowali się na wynajem zaledwie 12 000 m 2. Szacujemy, że nowe inwestycje magazynowe ożywią popyt w rejonie Krakowa, który do tej pory dysponował bardzo ograniczoną możliwością wejścia dla nowych najemców. Pustostany Kraków charakteryzował się historycznie niskim wskaźnikiem pustostanów, jednak ze względu na wielkość rynku każde wolne 1 000 m 2 znacznie zaburza ten współczynnik. Aktualnie współczynnik powierzchni niewynajętej w mieście wynosi około 8%. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010
18 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Czynsze Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe w Krakowie utrzymywały się w 2010 roku na stabilnym poziomie. Stawki efektywne za nowoczesną powierzchnię magazynową wahały się w przedziale 3.40-4.00 / m 2 / miesięcznie. Sądzimy, że w 2011 roku czynsze w rejonie Krakowa powinny pozostać na zbliżonym poziomie. Przyczyni się do tego ograniczona nowa podaż i stabilny poziom popytu. Prognoza Uważamy, że Kraków, mimo nowych inwestycji w infrastrukturę magazynową, wciąż będzie pozostawał w cieniu Górnego Śląska, który jest jednym z najbardziej dynamicznych regionów magazynowych Polski. Sądzimy, że popyt nadal generować będą w dużym stopniu firmy potrzebujące powierzchni magazynowej by obsługiwać przede wszystkim rynek lokalny. Budowa autostrady A4 w kierunku Rzeszowa i dalej w stronę Ukrainy będzie miała wpływ na atrakcyjność rynku krakowskiego, jednak jego lokalny charakter pozostanie w najbliższych latach zachowany. Kraków Podaż (m 2 ) 67 328 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) 12 000 Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) Poziom pustostanów 8% Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 12 000 4.00-4.80 3.40-4.00 Eurodruk-Kraków 3 500 m 2 Kraków Airport Logistics Centre Scot 3 500m 2 Kraków Airport Logistics Centre Polska Północna Podaż Polska Północna skupia dwa ośrodki magazynowe lepiej rozwinięte okolice Trójmiasta oraz Szczecin, który dysponuje bardzo ograniczonymi zasobami magazynowymi na poziomie jedynie 41 600 m 2. Cały region północny to około 161 100 m 2, (z czego 119 500m 2 przypada na Trójmiasto), co stanowi zaledwie 2% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Na rynku trójmiejskim obecni są już dwaj międzynarodowi deweloperzy tj. ProLogis oraz firma Panattoni, która zrealizowała pierwszy park w Gdańsku przy drodze krajowej nr 7. Niebawem swoje inwestycje powinni rozpocząć inni deweloperzy m.in. Segro i Goodman, który wygrał przetarg na zagospodarowanie terenów przy Głębokowodnym Terminalu Kontenerowym (DCT) w Gdańsku, o całkowitym potencjale na budowę nawet 500 000 m 2 powierzchni magazynowej. Popyt Rejon północny w 2010 roku charakteryzował się niskim popytem na powierzchnie magazynowe. Szczególnie słabo wyglądały pod kątem popytu okolice Szczecina, gdzie zawarto tylko jedną umowę najmu na 3 600 m 2. W okolicach Trójmiasta najemców znalazło 12 000 m 2 magazynów. Największa umowa w regionie została zawarta przez firmę Abra na 3 120 m 2 w Panattoni Park Gdańsk. Jesteśmy zdania, że usprawnienia infrastrukturalne, w tym inwestycje w portach oraz w nowe drogi (np. budowa południowej obwodnica Gdańska i wydłużenie autostrady A1 w kierunku Łodzi) pozytywnie wpłyną na poziom popytu w Trójmieście.
On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju 19 Pustostany Współczynnik pustostanów w rejonie Szczecina był bardzo wysoki i na koniec IV kwartału wyniósł 84%. Był to najwyższy wskaźnik pustostanów w Polsce. Rejon Trójmiasta natomiast charakteryzował się niskim wskaźnikiem powierzchni niewynajętej, który oscylował w granicach zaledwie 4%. Jedyna dostępna powierzchnia znajdowała się w ProLogis Park Gdańsk. Czynsze Stawki czynszowe w rejonie Szczecina były niskie ze względu na wysoki wskaźnik powierzchni magazynowej. Czynsze w tym rejonie osiągały efektywnie 2.20-2.60 / m 2 / miesięcznie. Wyższe stawki były rejestrowane w okolicach Trójmiasta, gdzie najemcy podpisywali umowy najmu na poziomie 2.60-3.30 / m 2 / miesięcznie. Prognoza Polska Północna Szczecin Trójmiasto Podaż (m 2 ) 41 650 119 521 Popyt netto w 2010r. (m 2 ) Popyt brutto w 2010r. (m 2 ) Poziom pustostanów Czynsz bazowy Czynsz efektywny Główne transakcje w 2010 r. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 3 649 12 103 3 649 12 103 84,7% 4,4% 2.80-3.20 3.20-4.00 2.20-2.60 2.60-3.30 TmToys 3 600 m 2 ProLogis Park Szczecin Abra 3 100m 2 Panattoni Park Gdańsk Farutex 2 000m 2 Panattoni Park Gdańsk Uważamy, że rejon magazynowy Szczecina ma przed sobą perspektywy rozwoju. Bliskość rynku niemieckiego i skandynawskiego oraz bardzo dobre połączenie komunikacyjne z nimi ma niewątpliwy wpływ na atrakcyjność tej części Polski. Rynkiem w dalszej perspektywie czasowej powinni zacząć interesować się międzynarodowi deweloperzy. Trójmiasto natomiast to aktualnie jedna z najbardziej perspektywicznych lokalizacji w Polsce. Rozwój polskich portów w Gdańsku i Gdyni będzie oddziaływał na zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w tym rejonie. Poprawa infrastruktury drogowej dodatkowo wpłynie na atrakcyjność tej części Polski, a rozwijająca się aglomeracja będzie zgłaszać coraz większe zapotrzebowanie na nowe magazyny i parki biznesu. Potwierdzeniem atrakcyjności lokalizacji są zapowiedzi deweloperów odnośnie nowych inwestycji w Trójmieście.
20 On Point Rynek Magazynowy w Polsce Podsumowanie Roku 2010 i Prognoza Rozwoju Podsumowanie i prognoza na 2011 r. Rok 2011 będzie ciekawy m.in. ze względu na polaryzację czynszów najmu, które w różnych lokalizacjach będą zachowywały się odmiennie. Rok 2010 potwierdził, że rynek wychodzi ze stagnacji i perspektywy dalszego rozwoju w 2011 roku są bardzo dobre. Większość deweloperów skoncentrowała się na wynajmowaniu istniejących parków magazynowych, co spowodowało ograniczenie liczby nowych budów w porównaniu z okresem boomu inwestycyjnego obserwowanego szczególnie w 2007 i 2008 roku. Na koniec 2010 roku w trakcie realizacji znajdowało się około 179 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej w porównaniu z 1 092 000 m 2 dokładnie dwa lata temu. Te dwie liczby ukazują, jak rynek zareagował na spowolnienie gospodarcze i kryzys w krajach Unii Europejskiej. W ciągu ostatnich 12-18 miesięcy odnotowaliśmy dwa trendy charakterystyczne dla rynku. Pierwszy z nich to popularyzacja obiektów typu BTS. W ramach struktury funkcjonowania największych deweloperów powstały specjalne działy, które zajmują się wyłącznie magazynami dedykowanymi konkretnemu klientowi. Prym wiódł Panattoni, który dzięki bardzo niskim pustostanom w istniejących obiektach mógł skupić się na zdobywaniu klientów na obiekty typu BTS. W związku z faktem, że rynek magazynowy w Polsce rozwija się już od kilku lat, zaczęły pojawiać się w coraz większej ilości powierzchnie z drugiej ręki, czyli zajęte już kiedyś przez najemców na okres trwania umowy najmu (przeważnie 5 lat) i zwalniane po wygaśnięciu umowy. Było to drugie, ciekawe zjawisko, szczególnie obserwowane poza Warszawą, której rynek jest starszy od innych i podobne zmiany ma już za sobą. Powierzchnia, która wracała na rynek stawała się dodatkową konkurencją w stosunku do obiektów oferujących nowe magazyny. Źródło: magazyny.pl IV kw. 2010 Czynsze najszybciej powinny zacząć rosnąć w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu oraz w Łodzi (w granicach miasta). Odmienną sytuację będziemy nadal obserwować np. w rejonie Błonia (okolice Warszawy), w rejonie Centralnej Polski poza Łodzią oraz w Szczecinie. Tutaj czynsze będą utrzymywać się na niskim poziomie i szanse na jakiekolwiek wzrosty w 2011 roku są znikome. Szacujemy, że rok 2011 będzie jeszcze lepszy od roku 2010 pod kątem popytu, który według naszej estymacji powinien wynieść około 1 500 000 m 2. Aktywny będzie szczególnie sektor logistyczny, jak również firmy handlowe. Współczynnik powierzchni magazynowych powinien się stopniowo obniżać we wszystkich regionach Polski. Będzie miała na to wpływ poprawa sytuacji po stronie popytu i nadal ograniczona aktywność deweloperów, którzy będą realizowali projekty typu BTS i budowę magazynów w lokalizacjach, które zgłaszają duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową.