Wycena nieruchomości. Mirosław Żak. 2. wydanie

Mirosław Żak Wycena nieruchomości 2. wydanie Nieruchomość jako twór geometryczny Nieruchomość jako twór prawny Nieruchomość jako twór ekonomiczny Matematyka finansowa Projekty operatów szacunkowych

NIERUCHOMOŚCI Wycena nieruchomości

Polecamy następujące publikacje z tego zakresu: Z. Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE, 7 wyd. Komentarze Becka Z. Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, 5 wyd. Komentarze Becka J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, 3 wyd. Komentarze Becka M. Thedy, A. Pleskowicz, M. Sawicki, M. Koper, K. Dąbek, A. Banasikowska OPODATKOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI, 3 wyd. Nieruchomości M. Wolanin PODZIAŁY, SCALENIA I ROZGRANICZENIA NIERUCHOMOŚCI, 2 wyd. Nieruchomości J. Jaworski AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ORAZ PIERWOKUP USTAWOWY Nieruchomości M.J. Nowak SPORZĄDZANIE I UCHWALANIE MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Nieruchomości D. Okolski UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE, 7 wyd. Nieruchomości www.ksiegarnia.beck.pl

Wycena nieruchomości Mirosław Żak 2. wydanie Projekty operatów szacunkowych oraz aktualizację wprowadzenia do części II i III wykonał Adam Bartyzel WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2014

Wydawca: Wioleta Beczek Wydawnictwo C.H.Beck 2014 Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o., ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa, tel. 22 33 77 600 Skład i łamanie: Studio Graficzne MIMO, Michał Moczarski Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN 978-83-255-5055-4 ISBN e-book 978-83-255-5056-1

Niniejszą pracę dedykuję moim najbliższym współpracownikom w okresie kierowania przeze mnie Katedrą Geodezji Wyższej obecnego Uniwersytetu Rolniczego w Krakowie. Są nimi dr inż. Marek Plewako i dr inż. Klemens Godek. Wasza życzliwość, pomoc i sprzyjanie to skarb bezcenny. Dziękuję Ci, Marku! Dziękuję Ci, Klemens! Dziękuję też najserdeczniej mgr inż. Joannie Wertz bez jej mrówczej pracy i cierpliwości książka ta nie miałaby szans powstania. Dziękuję Ci, Joasiu! Autor

Szczególne podziękowania dla Pana inż. Mariana Boryckiego za naukę profesjonalnej praktyki zawodu. Adam Bartyzel

Spis treści Wykaz skrótów... Bibliografia... Wstęp... IX XI XV CZĘŚĆ I... 1 1. Nieruchomość jako twór geometryczny... 3 1.1. Kataster pruski... 12 1.2. Kataster austriacki... 13 1.3. Kataster rosyjski... 17 1.4. Kataster zamojski... 18 2. Nieruchomość jako twór prawny... 24 2.1. Prawa rzeczowe... 25 2.2. Ograniczone prawa rzeczowe... 25 2.3. Prawa zobowiązaniowe... 27 2.4. Prawa konstytutywne... 27 2.5. Stan prawny nieruchomości... 27 3. Nieruchomość jako twór ekonomiczny... 32 3.1. Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej jako przyczyna wzrostu wartości nieruchomości... 34 3.2. Opłata adiacencka spowodowana scaleniem i podziałem nieruchomości jako przyczyna wzrostu jej wartości... 34 3.3. Opłata adiacencka spowodowana podziałem nieruchomości jako przyczyna wzrostu jej wartości... 35 4. Matematyka finansowa... 40 4.1. Ciągi liczbowe... 41 4.2. Procent... 41 4.2.1. Postęp arytmetyczny i geometryczny... 42 4.2.2. Procent prosty... 45 4.2.3. Procent składany... 46 4.3. Modele kapitalizacji... 48 4.4. Dyskontowanie kapitału... 50 4.4.1. Procent prosty w procedurze dyskontowania... 50

VIII Spis treści 4.4.2. Procent składany w procedurze dyskontowania... 51 4.4.3. Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych... 51 4.4.4. Zastosowanie metody DCF do szacowania efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych... 53 4.4.5. Zastosowanie metody DCF do szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód... 54 4.4.6. Matematyczny model wartości rezydualnej... 55 4.5. Płatności okresowe... 56 4.5.1. Płatności bez wyprzedzenia... 57 4.5.2. Płatności z wyprzedzeniem... 58 4.6. Podstawowe równanie obliczeń finansowych przy stosowaniu oprocentowania składanego... 59 4.7. Amortyzacja kredytu... 60 4.8. Analiza upływu czasu... 62 4.9. Dokładność wyniku pomiaru, którym jest oszacowanie wartości nieruchomości... 66 4.9.1. Liczby przybliżone... 69 4.10. Teoria chaosu... 77 4.11. Renty osobiste jako element wartości lub ceny nieruchomości... 83 CZĘŚĆ II... 111 1. Operat szacunkowy... 113 1.1. Podejścia, metody i techniki wyceny... 116 1.1.1. Zestawienie podejść, metod i technik stosowanych w wycenie nieruchomości (podstawa)... 117 1.1.2. Procedura postępowania przy stosowaniu podejścia porównawczego... 118 Operat szacunkowy dotyczący wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej położonej w Katowicach, przy ul. Boya Żeleńskiego 108 C wraz z wartością udziału w drodze dojazdowej.... 119 Operat szacunkowy dotyczący nieruchomości gruntowej, obejmującej działki 52 i 588/32 o pow. 4509 m 2 położonej w obrębie Nowy Dwór, Gmina Bytom.... 142 1.1.3. Problematyka podejścia dochodowego... 160 Operat szacunkowy dotyczący nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem przychodni lekarskiej i apteki położonej w Katowicach-Ligocie, przy ul. Piotrowickiej 68... 161 CZĘŚĆ III... 177 1. Problematyka wyceny podejściem kosztowym... 179 2. Technika ustalania zużycia technicznego obiektów budowlanych... 181 3. Żywotność techniczna budowli... 183 Operat szacunkowy dotyczący wartości odtworzeniowej składnika budowlanego nieruchomości gruntowej budynku mieszkalnego, położonego w Bielsku-Białej przy ul. Gwardzistów... 186 Operat szacunkowy dotyczący wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem hali przeznaczonej do rozbiórki położonej w Katowicach, przy ul. Krakowskiej... 199 Operat szacunkowy dotyczący wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej położonej we Lwowie, przy ul. Kaleczej... 213

Wykaz skrótów 1. Akty prawne GospNierU...... ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) KC.......... ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KWU......... ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) PrGeod........ ustawa z 17.5.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) SpółdzMieszkU... ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) ZagospPrzestrzU... ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) 2. Inne skróty ang.......... angielski (-a, -ie) Dz.U......... Dziennik Ustaw GESUT....... Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu GUS......... Główny Urząd Statystyczny h........... godzina itd........... i tak dalej itp........... i tym podobne jedn.......... jednostka łac........... łaciński (-a, -ie) mies......... miesiąc min.......... minuta mpzp......... miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego niem......... niemiecki (-a, -ie) np........... na przykład Nr.......... numer ok........... około p.n.e......... przed naszą erą PFSRM....... Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych PKWN........ Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego

X Wykaz skrótów PKZM........ Polskie Krajowe Zasady Wyceny plan miejscowy... miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego poz.......... pozycja RP.......... Rzeczpospolita Polska sek.......... sekunda SN.......... Sąd Najwyższy studium....... studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy tj........... to jest tzw.......... tak zwane USRR........ Ukraińska Socjalistyczna Republika Rad w........... wiek ze sprost....... ze sprostowaniem ZUS......... Zakład Ubezpieczeń Społecznych

Bibliografia 2 nd Cadastral Congress Proceedings, Kraków 2003 Abendroth A., Die Praxis des Vermessungsingenieurs, Berlin 1912 Abramowicz H., Jak analizować wyniki pomiarów, Warszawa 1992 Adamczewska J., Adamczewski Z., Oscylacje trendu wartości nieruchomości, Przegląd Geodezyjny 2007, Nr 1 Adamczewski Z., Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości, Warszawa 2006 Adamczewski Z., Problem analizy jakościowej układów obserwacyjnych, Przegląd Geodezyjny 2005, Nr 8 Bangs D.H. Jr., Cashflow, Warszawa 1999 Bauernfeind C.M., Elemente der Vermessungskunde, Berlin 1973 Baum A., Mackim D., The income aproach to property valuation. Routledge, Bristol 1989 Bernstein J., Cykle giełdowe, Warszawa 1996 Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości problematyka prawna, Warszawa 2007 Bitner A., Czy analiza powtórnych sprzedaży jest efektywną metodą sprowadzania cen na określoną datę?, Rzeczoznawca Majątkowy 2002, Nr 32 Bitner A., The issue of the representativeness of random samples in the context of parcel field areas. Proceedings of the Geodesy and Environment Engineering Commission of the Polish Academy of Sciences The Kraków Section, Geodesy 2002, Nr 39 Biuletyn Informacyjny PPP, Rynek Nieruchomości 1995, Nr 1 Boczek Z.J., Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości, Szczecin 2000 Bojar Z., Problematyka dotycząca oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, Warszawa 2004 Borowski M., Prawo geodezyjne, Katowice 1998 Bosch K., Mathematik für Wirtschaftswissenschaftler, Oldenburg München Wien 1996 Boykin J.H., Ring A.A., The Valvation of Real Esteta, New Jersey 1993 Britannica. Edycja polska, Poznań 2000 Britton W., Davies K., Johnson T., Modern Methods of Valuation of Land. Houses and Buildings, Estates Gazette Limitet, London 1989 Brudziak T., Miedziński B., Pasieczny L., Metody i procedury wyceny przedsiębiorstw, Warszawa 1991 Bühlmann N., Berliner B., Einführung in die Finazmathematik, Stuttgart Wien 1992 Carolan C., Kalendarz spiralny, Warszawa 1996 Chrzan P., Matematyka finansowa, Katowice 1998 Cymerman R., Hopfer A., Wycena nieruchomości. Zasady i procedury, Warszawa 2006 Czaja J., Modele statystyczne w informacji o terenie, Kraków 1996 Dasso J., Ring A.A., Real Estate Principles and Practice, New Jersey 1989 Davidson A.W., Valuation and Investment Tables, London 1989 Davies N., Moorhouse R., Mikrokosmos, Kraków 2004

XII Bibliografia Dębniewska M., Suchta J., Zagadnienie ekonomiczno-finansowe w procedurach wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw, Olsztyn Zielona Góra 2004 Dobija M., Dyskonto, Warszawa 1992 Drewicz-Tułodziecka A., Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości, Warszawa 2001 Fialkowski M., Bitner A., Universal rules for fragmentation of land by humans, Landscape Ecology 2008, Nr 23(9) Fischer R., Liczby Fibonacciego na giełdzie, Warszawa 1996 Frost A.J., Prechter R.R., Teoria fal Elliota, Warszawa 1995 Galas Z., Matematyka, Łodź 1992 Gaździcki J., Systemy katastralne, Warszawa 1995 Gerardy T., Moeckel R., Praxis der Grundstiicksbewertung, Landsberg Lech 1991 Goebel P.R., Miller M.G., The Complete Guide for Mortgage Mathematics, New Jersey 1991 Green M.W., Mackmin D.H., Podstawowe zasady wyceny nieruchomości, Warszawa 1993 Hausbrandt S., Rachunek wyrównawczy i obliczenia geodezyjne, Warszawa 1970 Hopfer A., Informacje w wycenie nieruchomości, Warszawa 2005 Informacja w procesie wyceny zasobów majątkowych. Materiały II Konferencji Naukowej, Olsztyn 16 17.9.1994 r. Jordan W. i in., Handbuch der Vermessungskunde, Stuttgart 1961 Kawalerow G.I., Mendelsztom S.M., Wprowadzenie do teorii pomiarów, Warszawa 1983 Köhler H., Finanzmathematik, München Wien 1992 Kosiński J., Matewicz A., Cash flows przepływy pieniężne, Warszawa 1990 Kosiol E., Finanzimathematik, Wiesbaden 1982 Kryłow I., Teoria i praktika wyczislenij, Moskwa 1937 Kucharska E., Nieruchomości w gospodarce rynkowej, Warszawa 2006 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, Warszawa 1997 Kufel M., Metody wyceny przedsiębiorstw, Bielsko-Biała 1992 Łaguna T., Wycena nieruchomości i gospodarstw rolnych, Zielona Góra 2001 Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, Warszawa 1998 Limbach T., Krawczyk A., Surowiec G., Metadata Lifecycle Menagment with GIS Context. Materiały konferencyjne X ECGI and GIS Workshop SDI State of the Art, Warszawa 23 25.6.2004 r. Ludwicki A., Pawlak Z., Wycena firmy metody, przykłady, Warszawa 1991 Mączyńska E. i in., Ile jest warta nieruchomość, Warszawa 2008 Małecki Z., Wybrane problemy wyceny nieruchomości, Poznań 2002 Markowska W., Mity Greków i Rzymian, Warszawa 1968 Massalski J.M., Stadnicki J., Legalne jednostki miar i stałe fizyczne, Warszawa 1988 Materiały Konferencji Europejskiego Instytutu Nieruchomości. Wpływ wartości dodanej na rozwój miast, Warszawa 23 24.6.2009 r. Mijakowska J., Polskie tablice trwania życia 1990 1991, Warszawa 1993 Morrow J., Rób biznes, Warszawa 1991 Myczkowski L., Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005 Nasiłowski M., System rynkowy, Warszawa 1995 Nowak E., Matematyka i statystyka finansowa, Warszawa 1994 Piasek Z., Więch M., Metody wycen nieruchomości gruntowych w strefach zalewowych rzek i potoków górskich. Podręcznik dla studentów Wyższych Szkół Technicznych, Kraków 1998 Piotrowski J., Podstawy metrolologii, Warszawa 1976 Pismo Święte Starego i Nowego Testamentu, Poznań 2003 Rath F., Rath J., Vertermittlungspraxis, Düseldorf 1995 Ross F.W. i in., Ermittung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Hannover 1993 Sawicki K., Pięć wieków geodezji polskiej, Warszawa 1964 Sawyer W.W., W poszukiwaniu modelu matematycznego, Warszawa 1988 Siejka M., Wpływ stanu środowiska na wartość gruntów w strefach przybrzeżnych zbiorników wodnych (praca doktorska, Politechnika Krakowska, Wydział Inżynierii Środowiska, 2001), niepubl. Siejka M., Piasek Z., Analizy cech fizjograficznych dla potrzeb wyceny nieruchomości położonych w strefach zlewowych wód śródlądowych, Gospodarka Wodna 2003, z. 3 Siejka M., Piasek Z., Teoria hierarchii analitycznej w procesie wycen nieruchomości, cz. l, Analizy teoretyczne, Czasopismo Techniczne Politechniki Krakowskiej 2003, z. 1/Ś Słownik wyrazów obcych, Warszawa 1991 Smaga E., Arytmetyka finansowa, Warszawa 2000 Śnieżek E., Rachunek przepływów pieniężnych w teorii i praktyce rachunkowości, Warszawa 1994 Steward I., Czy Bóg gra w kości, Warszawa 2001

Bibliografia XIII Steward I., Liczby natury, Warszawa 1996 Surowiec G., Aspekty geodezyjno-przestrzenne w badaniach rynku nieruchomości (praca doktorska, Politechnika Warszawska, 2006), niepubl. Surowiec G., System geoinformacyjny oparty na metadanych pierwszym krokiem do integracji rozproszonych zasobów geodanych, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie. Geodezja 2005, Nr 21 Surowiec G., Zastosowanie drzew decyzyjnych do analiz rynku nieruchomości w zakresie predykcji cen na przykładzie rynku lokali mieszkalnych w Krakowie, Acta Scientiarum Polonorum Administratio Locorum 2004, Nr 3(1) Sztyk R., Prawo o księgach wieczystych i hipotece, Namysłów 1999 Sokołowski T., Krysicki W., Liczby przybliżone i działania na nich, Łódź 2001 Taylor J.R., Wstęp do analizy błędu pomiarowego, Warszawa 1999 Vogels M., Grundstücks- und Gebäudebewertngmarktgerecht, Berlin 1989 Więch M., Możliwość zastosowania metody porównawczej do wyceny nieruchomości w warunkach krajowych, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie 1997, z. 16 Więch M., Piasek Z., Ocena metod wyceny nieruchomości gruntowych pod wodami, Czasopismo Techniczne Politechniki Krakowskiej 1998, z. 5-B Więch M., Piasek Z., Metoda pozostałościowa jako podstawa oceny potencjału rozwojowego nieruchomości na przykładzie Wielkiej Brytanii. Materiały konferencyjne. Lwów, t. II Zeszyty Naukowe Politechniki Rzeszowskiej 1998, z. 29 Więch M., Piasek Z., Wartość nieruchomości w inwestycjach budowlanych, Czasopismo Techniczne Politechniki Krakowskiej 1998, z. 5-B Winpenny R., Wartość środowiska. Metody wyceny ekonomicznej, Warszawa 1995 Yogels M., Grundstucks- und Gebaudebewertung marktgerecht, Wiesbaden Berlin 1991 Żak M., Analogia łącznik między nauką, techniką a rynkiem, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie 2005, Nr 417 Żak M., Calculations on Approximate Numbers. South East Survey Congress 2005, Brunei Darussalam Darussalam 2005 Żak M., Evaluation of properties in Poland. XXIII FIG Congress Munich, Germany, 8 13.10.2006 Żak M., Podstawy geodezyjnego urządzania gruntów rolnych, Kraków 2006 Żak M., Problematyka dokładności obliczeń, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie 2005, Nr 417 Żak M., Renty osobiste jako element ceny nieruchomości. II Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych, Gdańsk 1993 Żak M., Wycena nieruchomości pod drogi. XIX Sesja N T pod hasłem Polskie drogi, Nowy Sącz 2007

Wstęp Problematyka będąca przedmiotem tej pracy bierze swój początek w momencie, który przyjmuje się jako pojawienie się gatunku Homo sapiens, co miało się zdarzyć podczas epoki późnego plejstocenu, czyli ok. 130 do 30 tys. lat temu. Pogląd ten nie wytrzymuje konfrontacji z poglądem znacznie nowszym, który opiera się na odkryciach, które twierdzić pozwalają, że dopiero około 15 tys. lat temu nastąpiło ostateczne przekształcenie społeczeństw myśliwych i zbieraczy w takie, które podjęły świadomą uprawę roli. Pojawił się system sadzenia i ulepszania roślin drogą wegetatywnego rozmnażania. Chwila ta przyjmowana jest również jako moment powstania rolnictwa, uważanego za bezdyskusyjnie pierwotną, najstarszą gałąź produkcji materialnej w gospodarkach narodowych, poziom której rozstrzyga o poziomie egzystencji współczesnych społeczeństw. Pierwszy okres rozwoju rolnictwa nazwany został okresem kopieniackim lub motykowym, od pierwszych narzędzi służących do spulchniania gleby. Jako jego kolebkę uznano obszar Azji Południowej, Chiny, region śródziemnomorski oraz obszary północno- i południowoamerykańskie. Uprawiano wówczas głównie palmy, bambus, trzcinę cukrową, drzewo chlebowe, cytrusy, oliwki, figi. W drugim okresie sięgającym do około czwartego tysiąclecia p.n.e., nazwanego okresem kopieniactwa nasiennego, uprawiano już także zboża oraz rośliny strączkowe i oleiste. Na terenach północnych Chin (obecnie Afganistanu), Iranu, Syrii, Palestyny, Iraku i Turcji pojawiły się uprawy fasoli, soczewicy, grochu, kukurydzy, ryżu. Pozostały okres, aż do początku ery nowożytnej, niósł ze sobą znaczący postęp techniczny w zakresie produkcji metalowych narzędzi, udomowienia zwierząt, wykorzystywanych również jako siła pociągowa, powiększanie areału ziem uprawnych (wyrąb pierwotnych lasów) i dalsze rozprzestrzenianie się rolnictwa o regiony basenu Morza Śródziemnego i Egipt. Opanowanie sztuki nawadniania, budowy akweduktów i budowli piętrzących spowodowało przyciągnięcie do rolnictwa coraz większej liczby ludzi i pojawienie się społecznego podziału pracy, skutkiem czego stało się tworzenie systemu uznawanego za zrąb gospodarki rynkowej. Nowym zjawiskiem stało się kształtowanie państw niewolniczych o cechach: własność panującego, własność świątynna i coraz liczniejsza własność prywatna. Było to zjawisko o znaczeniu fundamentalnym. Drugim takim zjawiskiem było dostrzeżenie szczególnej roli ziemi jako czynnika generującego dochód. Trudno nie zgodzić się z twierdzeniem, że już wówczas powstały podwaliny swoistego aksjomatu, który dzisiaj jest oczywistością. Wiadomo bowiem, że w odróżnieniu od produkcji czysto przemysłowej, w rolnictwie oprócz kapitału i pracy występuje trzeci czynnik, jakim jest ziemia. Podstawowym zadaniem rolnictwa jest uzyskanie najwyższego dochodu czystego z właściwości produkcyjnych ziemi. Wielu stuleci trzeba było, by zbudować teorię renty gruntowej. Na przełomie starej i nowej ery na terenach ziem polskich dzięki upowszechnieniu radła pojawiła się uprawa orna. Następował też rozwój kultury łużyckiej. Grunty orne były użytkowane indywidualnie przez rodziny jako tzw. źreb, natomiast lasy, łąki, pastwiska i wody użytkowane były wspólnie (system opal). Podstawowymi jednostkami osiedleńczymi była wieś i gród. Wraz z kształtowaniem się w Europie ustroju feudalnego pojawiły się powinności feudalne w postaci świadczeń na rzecz pana, kościoła, księcia i inne. Rozwój rolnictwa wywołał ponadto wielkie ruchy ludnościowe, które przybrały postać masowej kolonizacji trwającej od początku XIII w.

XVI Wstęp Zatrzymajmy się właśnie w tym momencie, umiejscawiając się przy tym w naszym kręgu cywilizacyjnym. To również umowny koniec mroku średniowiecza i eksplozja epoki renesansu z jej ponadczasowymi geniuszami, jak: Leonardo Fibonacci, Leonardo da Vinci, Galileusz, Mikołaj Kopernik, Michał Anioł Ośmielam się mniemać, że ówczesna masowość zjawiska nadawania ziemi doprowadziła wówczas do sięgnięcia do wcześniejszych cywilizacji, spośród których kultura rzymska wprowadziła pojęcie dominium lub properitas, rozumiane jako suma uprawnień, przywilejów i władztw przypisanych osobie nad rzeczą. Stąd pojęcie własność, które stało się fundamentem aktualnie obowiązującego prawa cywilnego z wszystkimi jego meandrami, ale też odnośnikami do tego pojęcia sprzed kilkudziesięciu stuleci, tj. prawa rzymskiego. Nie może wzbudzać wątpliwości, że u zarania problematyki, będącej przedmiotem tej pracy, zaistniał fenomen o współczesnej nazwie własność. Własność jako zjawisko, fenomen, cecha, prawo, które służy do pełnego opisu rzeczy w sposób jakościowy. Pojawienie się fenomenu własności doprowadziło do ukształtowania jednej z najważniejszych dziedzin, dyscyplinujących współczesne życie społeczne. Jest nią prawo cywilne. Łatwo sprawdzić, że ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), funkcjonująca jako jeden z fundamentalnych aktów prawnych, zawiera sporo ponad tysiąc artykułów, podlegających zresztą ciągłemu procesowi zmian i udoskonaleń, czyli dostosowań do nieustannie zmieniającej się społeczno-ekonomicznej rzeczywistości. Współczesna definicja własności, mimo że musi uwzględniać ekonomię i stosunki funkcjonujące aktualnie w społeczeństwach tworzących wartość, ma swoje źródło w prawie rzymskim i rozumiana jest jako przedmiot przypisanych prawem uprawnień obejmujących mienie jako całość. Rozumiane jest to jako całokształt stosunków prawnych pomiędzy osobami o określonym stanie posiadania. Posiadanie dotyczy przy tym zarówno nieruchomości, rzeczy ruchomych, ale też wartości niematerialnych i prawnych. Pojawienie się w historii ludzkości fenomenu własności wywołało skutek w postaci narastającego zróżnicowania w posiadaniu, a także konieczności utrzymywania pojawiających się instytucji, troszczących się o stan tworzących się społeczności zorganizowanych, w skali od wspólnoty po cesarstwo. To właśnie fenomen własności, rozumianej jako zjawisko czysto jakościowe, wymógł powstanie zjawiska oceny ilościowej. Synonimem zjawiska, jakim stała się ocena ilościowa, jest wartość. Należy przez nią rozumieć cechę tego, co jest dla kogoś dobre pod jakimś względem. Głównie chodzi o uczynienie zadość w sferze utylitarnej spełnienie potrzeb, marzeń, pragnień, ale też pożądań i nadziei. Wartość od zarania jest wyrażana w postaci liczbowej (aktualnie jest to kwota pieniężna). Niech historycy określą ile tysiącleci minęło od momentu ustanowienia w ludzie izraelskim dziesięciny, będącej wyrażaną w sztukach przedmiotowych (zboże, owoce, kozy, wino itp.), ale również: Dalej mówił Pan do Mojżesza: Przemów do Izraelitów i powiedz im: Jeżeli ktoś chce się wywiązać ze ślubu, według twojego oszacowania jakiejś osoby wobec Pana tak będziesz szacował: jeżeli chodzi o mężczyznę w wieku od dwudziestu do sześćdziesięciu lat, to będzie on oszacowany na pięćdziesiąt syklów srebra według wagi z przybytku. Jeżeli chodzi o kobietę, to będzie ona oszacowana na trzydzieści syklów. Jeżeli chodzi o młodzież w wieku od pięciu do dwudziestu lat, to chłopiec będzie oszacowany na dwadzieścia syklów, a dziewczyna na dziesięć syklów. Jeżeli chodzi o dzieci w wieku od jednego miesiąca do pięciu lat, to chłopiec będzie oszacowany na pięć syklów srebra, a dziewczynka na trzy sykle srebra. Jeżeli chodzi o ludzi starszych w wieku od sześćdziesięciu lat wzwyż, to mężczyzna będzie oszacowany na piętnaście syklów, a kobieta na dziesięć syklów. Jeżeli jednak ktoś jest tak ubogi, że nie może zapłacić według twego oszacowania, to postawi osobę ślubowaną przed kapłanem, a ten ją oszacuje. Według możliwości tego, który ślubował, kapłan ją oszacuje 1. Mamy tu do czynienia ze swoistym szacowaniem wartości człowieka, jakość którego definiowana była przez płeć i wiek, a jego wartość wyrażano za pomocą określonej ilości kruszcu. Z zapisów historycznych wynika, że wówczas pojawił się również podatek gruntowy. Podstawą jego wymiaru była powierzchnia gruntu albo jego wartość wyrażona w jednostkach monetarnych. Stąd pytanie: kapłan to rzeczoznawca czy rzeczoznawca to kapłan i wyrocznia? Wynika stąd, że od tysiącleci tuż za oceną jakościową podążała ocena ilościowa (wartość jako liczba) lub podatek, danina, kontrybucja, opisane co do swej wysokości liczbami. Istnieje domniemanie, że na terenach polskich dziesięcinę wprowadził Bolesław Chrobry z chwilą pojawienia się regularnej organizacji Kościoła, co miało miejsce ok. 1000 r. Definicja dziesięciny była lakoniczna: dziesiąta część ogółu wytwarzanych produktów, co na początku oznaczało składanie daniny w postaci miodu, futer, wyrobów rzemieślniczych, a od przełomu XII i XIII w. płodów rolnych, głównie zboża. Stąd nazwa dziesięcina snopowa, ale również dziesięcina konopna. Z biegiem czasu przekształciła się ona w formę pieniężną w postaci pogłównego, stanowiąc najwcześniejszą formę podatku osobistego w formie stałej kwoty od opodatkowanego, niezależnie od jego majątku czy dochodu. W dawnej Polsce pogłówne pobierano początkowo od wybranych grup etnicznych (Żydzi, Cyganie, Tatarzy), ale w 1520 r. pobierano je już od całości społeczeństwa, jako jednorazowy podatek przeznaczony na cele obrony przed najazdem tatarskim. Należy zdać sobie sprawę, że zjawisko oceny ilościowej wymusiło konieczność zbudowania systemów: liczbowych, umożliwiających zliczanie egzemplifikacyjne (ilość), jednostkowych, umożliwiających kwantyfikację zjawiska (masa, powierzchnia, czas), 1 Pismo Święte Starego i Nowego Testamentu, Księga Kapłańska 27, Poznań 2003.

Wstęp XVII monetarnych, umożliwiających wyrażenie różnych jakościowo zjawisk za pomocą jednego czynnika, pomiarowych, umożliwiających w drodze pomiaru opisanie liczbami wartości lub rozmiaru obiektu mierzonego. Nasz krąg cywilizacyjny poderwany w XIII w. do aktywności za sprawą kolonizacji sięgnął po dorobek cywilizacji greckiej i rzymskiej, co zresztą w kwestiach jakościowych trwa do dziś. Zupełnie inaczej wyglądała kwestia szacunku ilościowego. Problem, jak liczyć i mierzyć czekał na rozwikłanie, ponieważ dwie najświetniejsze cywilizacje europejskie, grecka i rzymska, nie znały liczby zero. Na przykład 2013 r. to przecież MMXIII. Matematyczny geniusz Leonardo Fibonacci w XIII w. u zarania epoki odrodzenia sięgając do cywilizacji chińskiej i arabskiej, wprowadzając liczbę zero, zbudował pozycyjny system liczbowy, którego oczywistość dla każdego z nas jest niemal jak oddychanie. Pomimo tego wciąż aktualny jest konflikt znawców oceny ilościowej z wyznawcami zapewne łatwiejszego szacunku jakościowego, których cechuje pokrzykiwanie należy uwzględnić!, należy wziąć pod uwagę!, nie należy zaniedbać itd. (zawsze bez informacji, w jaki sposób tego dokonać). Celem niniejszej pracy jest określenie nie tylko co, ale i jak wycenić. Jest to właśnie tak trudny dla wielu szacunek ilościowy. Galileusz już ponad 500 lat temu powiedział: Trzeba się uczyć grać nie od tych, którzy umieją robić instrumenty, ale od tych, którzy potrafią na nich grać. Problematyka przedstawiana w tej pracy rozwijana jest wyłącznie na bazie nieruchomości, od zarania wieków definiowanych jako wydzielone z otoczenia za pomocą granic własności, zamknięte fragmenty powierzchni Ziemi (rozumianej tu jako planeta). Dalej, bez uszczerbku dla Matki Ziemi, jej powierzchnię będziemy już nazywać utrwalonymi określeniami: ziemia, grunt, teren. Własność, rozumiana jako własność ziemi, w miarę rozwoju cywilizacyjnego, w efekcie wykorzystania ziemi nie tylko do produkcji rolnej, rozszerzała się na wcześniej wspomniane pojęcie mienia, które rozróżniano jako mienie ruchome oraz nieruchome. Mienie nieruchome to już zatem nie tylko ziemia (grunt), ale również te elementy, które na stałe związano z nią w taki sposób, że nie można ich oddzielić od gruntu bez zmiany ich charakteru, przeznaczenia, możliwości wykorzystania i wartości tego fragmentu powierzchni terenu, który za sprawą wydzielenia go z otoczenia granicami własności nazwano nieruchomością. Z tego względu budynki, budowle, nasadzenia oraz prawa ustanowione na nieruchomości są traktowane jako jej części składowe na równi z gruntem, który jednak jednoznacznie definiują granice nieruchomości w przestrzeni fizycznej i wirtualnej (geometrycznej, matematycznej). Tak zdefiniowana nieruchomość nie obejmuje sobą mienia ruchomego i w związku z tym opisywana dalej metodyka szacowania wartości obejmuje zarówno nieruchomości jako całość, jak i wyłącznie poszczególne (wybrane w miarę takiej potrzeby) jej części składowe. Dotarłszy do dzisiejszego rozumienia nieruchomości, spróbujmy sobie uświadomić, jakie konsekwencje dla ludzkości przyniosło pierwotne wydzielenie z odwiecznego trwania władania indywidualnego. Natychmiast po wydzieleniu z otoczenia pierwszych nieruchomości zaistniał problem własności, której formy, definicje, rodzaje i ilości zmieniały się przez tysiąclecia, aż po stan dzisiejszy, zresztą w świecie niebywale zróżnicowany. Narastało też zapotrzebowanie na obronę prawa własności. Potrzeba tego była tak mocna i powszechna, że stało się to ustrojową doktryną niezliczonych państw na świecie. Rzeczpospolita Polska ze swoją Konstytucją RP też stoi na straży własności prywatnej swych obywateli. Niemal równocześnie z pojawieniem się prawa własności musiało pojawić się pojęcie wartości początkowo przy wymianie dóbr, a następnie pojęcie ceny wraz z budową systemów monetarnych. W celu umożliwienia szacowania wartości nieruchomości musiał zaistnieć układ kryteriów. Najstarszym kryterium, do dziś zresztą wykorzystywanym, jest powierzchnia nieruchomości. Aby powierzchnię tę można było określić, wymyślono systemy liczbowe i zasady działania na liczbach. Musiano zbudować też system jednostek miar, w którym jednostki długości i powierzchni zaistniały najwcześniej. Trzeba było wynaleźć pierwsze narzędzie miernicze oraz opracować geometryczne zasady pomiaru terenowego i obliczeń. Stało się to początkiem istnienia dzisiejszego zawodu geodety, nazywanego przez niektórych historyków (z pewnym przekąsem), najstarszym zawodem świata, co dla mnie geodety, ma wymiar komplementu. Trudno się temu dziwić, skoro już w VI w. p.n.e. Pitagoras sformułował tezę o sferycznym kształcie ziemi, a zaledwie 400 lat później Eratostenes (276 194 r. p.n.e.) dokonał metodą pośrednią pomiaru promienia kuli ziemskiej. Genialny pomysł sprzed ponad 2000 lat ma dziś posmak anegdoty 2, ale ponieważ jest mało znany, przedstawię go w skrócie. Eratostenes znalazł w Egipcie dwa różne obiekty położone na tym samym południku, odległe od siebie o ok. 790 km: latarnię morską w Aleksandrii (nieistniejący już jeden z siedmiu cudów świata starożytnego) oraz głęboką na kilkadziesiąt metrów studnię w okolicach dzisiejszego Asuanu. Po wieloletnich obserwacjach stwierdził, że każdego roku 21 marca (zrównanie wiosenne) tarcza słoneczna w całości odbija się w studziennym zwierciadle wody, a jednocześnie cień rzucany przez znaną z wysokości latarnię jest najkrótszy w roku (rys. 1). 2 K. Sawicki, Pięć wieków geodezji polskiej, Warszawa 1964.

XVIII Wstęp Rysunek 1. Idea pomiaru promienia kuli ziemskiej Eratostenesa latarnia w Alekandrii promienie słoneczne R γ c Ł L studnia w Syene Zależność matematyczna, mówiąca, że kąt w mierze łukowej to stosunek łuku (tu długość cienia c) do promienia (tu: wysokość latarni L), to: γ = c L pozwala wyznaczyć, na zasadzie podobieństwa trójkątów, wielkość kąta γ, pod którym ze środka kuli ziemskiej oglądać można odcinek ΔŁ, czyli odległość między latarnią a studnią. Wystarczyło ten odcinek przemierzyć, by dojść po przekształceniu poprzedniego wzoru do wielkości promienia kuli ziemskiej R. Ł R = D γ Trudność polegała na tym, że bezpośredni pomiar takiej odległości był wówczas ze względów technicznych niewykonalny. Tymczasem w dolinie Nilu funkcjonował już rodzaj katastru nieruchomości, oparty na dokładnym pomiarze odległości między punktami, będącymi wskaźnikami granic władania nieruchomościami. Trudno to sobie dzisiaj wyobrazić, ale Erastotenes mierząc czas przejścia wielbłądziej karawany, przemierzającej odcinki o znanej długości, pomierzył brakujące mu odcinki długości ΔŁ, prowadząc tam karawany i mierząc przy tym czas ich przejścia. W ten sposób oszacował odległość latarnia studnia, a następnie promień kuli ziemskiej, jako (w metrycznych przeliczeniach): R = 6267 km Wystarczy spojrzeć do dzisiejszej literatury, aby stwierdzić, że średni promień kuli ziemskiej to: R = 6371 km Rozwiązanie tego globalnego problemu stało się możliwe dzięki temu, że tysiące lat wcześniej powstał matematycznie zmodelowany system o dzisiejszej nazwie kataster nieruchomości. Ówczesne nieruchomości opisane były ilościowo co do rozmiarów i kształtu oraz pola powierzchni. Fakt ten wpłynął niebywale korzystnie na rozwój cywilizacyjny ludzkości. To jakby swoiste memento bez oceny ilościowej, bez matematyki, nie ma porządku. Nie może również być postępu. Zadziwiające jest, że zastój europejskiej cywilizacji trwał do okresu renesansu. Dopiero wtedy w zakresie wiedzy o Ziemi i geodezji nauka przeżyła błysk rozkwitu. Na nasz użytek ważne jest to, że kształt Ziemi został opisany matematycznie i fizycznie, a metody odwzorowania na płaszczyźnie (jaką jest arkusz mapy) sferoidalnej powierzchni Ziemi stały się oczywistością. Umiejętność sporządzania map dla celów odkrywczych, penetracyjnych i dalej militarnych stopniowo przeszła w umiejętność, a następnie potrzebę sporządzania map tematycznych. Niezbędna stała się wówczas jednolita sieć punktów o znanych współrzędnych. Stąd wobec zadziwiającej nieumiejętności wykonywania satysfakcjonujących pod względem dokładności pomiarów liniowych, w XVII w., za sprawą holenderskiego geodety Snelliusa, powstała metoda triangulacji, która bazowała na umiejętności precyzyjnego pomiaru kąta. Tysiące wież triangulacyjnych, jeszcze paręnaście lat temu stanowiło o polskim krajobrazie. Ale gdyby nie one Dzięki takiemu biegowi historii ludzkości i takiemu jej rozumieniu możemy się zająć przedmiotem naszego zainteresowania, którego bazą jest kataster nieruchomości. Pojawienie się zjawiska podatku wymusiło opanowanie umiejętności oszacowania wartości. Czynnością tą objęto praktycznie wszystkie dziedziny życia, włączając w to również sfery niematerialne. Ponieważ przedmiotem naszego zainteresowania są nieruchomości, zwrócimy uwagę na to, jakie konsekwencje wywołała potrzeba ściągania podatku

Wstęp XIX od nieruchomości. Przede wszystkim spowodowała ona konieczność działań w kierunku ewidencjonowania oraz ilościowego i jakościowego opisywania nieruchomości. W tym celu już co najmniej 3000 lat temu powstał swoisty system, nazwany skrótowo katastrem nieruchomości lub wręcz katastrem (którego kształt do dziś jest doskonalony, aby mógł być skuteczną instytucją w służbie dowodzenia zarówno praw, jak i obowiązków właścicieli nieruchomości). Kataster nieruchomości spełnia obecnie kluczową funkcję w zakresie gospodarki nieruchomościami, rozumianej jako całość, jak również w zakresie wyceny nieruchomości. Będąc najbogatszym zbiorem informacji o nieruchomościach umożliwia bezpośrednie lub pośrednie otrzymanie odpowiedzi na sześć podstawowych pytań, które to odpowiedzi są podstawą poprawności wyceny. Rysunek 2. Merytoryczna zawartość katastru nieruchomości Kataster nieruchomości Co? Kto? Gdzie? Kiedy? Jak? Po co? Ile? Oczekiwane odpowiedzi na pytanie co? : ścisła lokalizacja z podaniem numeru ewidencyjnego działki (działek), rodzaj nieruchomości, wielkość, jakość (np. kontury klasyfikacyjne gruntów rolnych), forma użytkowania. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie kto? : nazwisko lub nazwa właściciela, forma władania, rodzaj praw ustanowionych na nieruchomości, obciążenia. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie gdzie? : położenie w układach urbanistycznych, handlowych, utylitarnych, infrastrukturalnych, otoczenie, sąsiedztwo, uciążliwość, prognozy zmian środowiskowych. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie kiedy? : jak przedstawia się kalendarium egzystencji nieruchomości z wyróżnieniem tych czynników, które rozstrzygały, rozstrzygają i będą rozstrzygać o stopniu przydatności nieruchomości do pełnienia swej funkcji. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie jak? : jaka metodyka wyceny jest możliwa, celowa, najbardziej uzasadniona. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie po co? : jaki jest cel wyceny, jaki rodzaj wartości powinien być określony w operacie. Oczekiwane odpowiedzi na pytanie ile? : jaka jest wartość nieruchomości. Przedstawiony tu schemat ma wartość wyłącznie semantyczną. Ma na celu uzmysłowienie, jak niebywale obszerna jest dziedzina gospodarki nieruchomościami i to w tym jednym jej fragmencie, jakim jest wycena nieruchomości. Znajdujący się na szczycie schematu kataster nieruchomości to jedynie hasło. Przechodząc do treści szczegółowej tej pracy, ośmielam się na wyjątkową zuchwałość, zamieszczając te słowa: Kataster sam w sobie mógł być uważany za prawdziwy początek Cesarstwa, ponieważ oznaczał on gwarancję własności ziemi, zapewniając każdemu obywatelowi niezależność. Napoleon Bonaparte, Wyspa Świętej Heleny (1816 r.) Autor