RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE Podsumowanie 2016 roku
PODAŻ W 2016 roku aż 407 000 mkw. powierzchni biurowej przybyło na rynku warszawskim, a całkowite zasoby przekroczyły 5 milionów mkw. Pozwolenie na użytkowanie otrzymało 21 budynków biurowych o łącznej powierzchni 407 000 mkw., co stanowi 65-procentowy wzrost w porównaniu ze średnioroczną wartością z lat 2011-2015, wynoszącą 250 000 mkw. Blisko 40% ubiegłorocznej podaży znajdowało się w trzech budynkach - dwóch zlokalizowanych w strefach centralnych: Q22 i Warsaw Spire A (wieża) oraz jednym położonym blisko granicy z centrum (Gdański Business Center 2).* Nowa podaż w centrum w 2016 roku osiągnęła rekordową wartość 200 000 mkw. (średnia dla okresu 2011-2015 to 50 000 mkw.), co jest wynikiem ponownego wzrostu popularności tej lokalizacji wśród najemców. Relatywnie dużo nowych biur pojawiło się również w strefie Południowy Zachód (blisko 90 000 mkw.) oraz Północ (ok. 50 000 mkw.). Wszystkie nowe budynki w tych lokalizacjach znajdują się w korytarzu Al. Jerozolimskich oraz okolicach Dworca Gdańskiego. W strefie Południe Górne, która jest największą poza centralną dzielnicą biznesową, został oddany do użytku tylko jeden budynek biurowy o powierzchni ok. 20 000 mkw. Roczny poziom nowej podaży (mkw.) 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2008 2009 2010 2011 Lokalizacje centralne Biorąc pod uwagę realizowane projekty oraz plany deweloperów, wielkość podaży w ciągu dwóch kolejnych lat pozostanie na wysokim poziomie (ok. 300 000 mkw. rocznie), jednakże będzie dużo niższa od wartości z 2016 roku. Podobnie jak w ubiegłym roku, duża część nowej powierzchni będzie zlokalizowana w strefach centralnych lub ich bliskim sąsiedztwie, głównie na Woli, w rejonie Ronda Daszyńskiego. 2012 2013 2014 2015 Lokalizacje poza centrum 2016 Największe budynki biurowe zrealizowane w 2016 roku Budynek Strefa Pow. biurowa (mkw.) Deweloper Warsaw Spire A (Wieża) Obrzeża Centrum 59 000 Ghelamco Gdański Business Center 2 Północ 49 000 HB Reavis Q22 Ścisłe Centrum 46 400 Echo Investment Proximo 1 Zachód 28 700 Hines West Station Południowy Zachód 28 700 HB Reavis Eurocentrum Office Complex Południowy Zachód 25 000 Capital Park *Mapa z granicami stref biurowych dostępna jest na stronie 4 1
POPYT Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie pozostał na wysokim poziomie. Mimo, że aktywność na rynku najmu w 2016 spadła nieznacznie w porównaniu do rekordowej wartości sprzed roku, to nadal była znacznie wyższa od średniorocznego poziomu z lat 2011-2015. Łączny wolumen transakcji najmu w 2016 roku wyniósł ok. 755 000 mkw., co stanowi spadek o 9% w porównaniu do wartości odnotowanej w 2015. Równocześnie wielkość popytu brutto z ubiegłego roku przekroczyła znacznie średnią wartość z okresu 2011-2015 (650 000 mkw.), co w połączeniu z wysokim poziomem absorpcji (230 000 mkw.) świadczy o silnej aktywności najemców. W ubiegłym roku aż 70% łącznego wolumenu transakcji najmu dotyczyło budynków zlokalizowanych w głównych dzielnicach biznesowych - centrum oraz strefach Południe Górne i Południowy Zachód. Silny popyt na powierzchnię biurową w Warszawie był kreowany w dużym stopniu przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Najemców tych zachęca duża dostępność wysoko wykwalifikowanych pracowników oraz niższe koszty prowadzenia działalności w porównaniu do krajów zachodnioeuropejskich. Roczny poziom popytu brutto i absorpcji (mkw.) 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Popyt brutto Absorpcja netto Przyszły popyt na powierzchnie biurowe będzie zależeć w dużej mierze od sytuacji makroekonomicznej, jak również tempa rozwoju sektora BPO/SSC. Zakładając stabilny wzrost PKB i dalszy dynamiczny rozwój branży nowoczesnych usług biznesowych, aktywność na rynku najmu powinna pozostać na wysokim poziomie. Największe transakcje najmu zawarte w Warszawie w 2016 roku Najemca Budynek Strefa Pow. wynajęta (mkw.) Typ transakcji BGŻ BNP Paribas Karolkowa/Kasprzaka Yareal Zachód 22 000 Umowa przednajmu Allegro Q22 Ścisłe Centrum 7 590 Nowa umowa Dentsu Aegis Network X2 Boutique Office Południowy Wschód 7 470 Renegocjacja NC+ Canal+ Południowy Wschód 7 460 Renegocjacja Budimex Skierniewicka 16-20 Zachód 7 350 Umowa przednajmu JLL Warsaw Spire A Obrzeża Centrum 7 270 Ekspansja MSD WTT Obrzeża Centrum 7 170 Renegocjacja i ekspansja PORR Poleczki Business Park Madrid Południe Dolne 7 150 Nowa umowa Source: PORF, Cushman & Wakefield 2
PUSTOSTANY I CZYNSZE Pustostany Stopy pustostanów w podziale na strefy, koniec 2016 W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży w 2016 roku, średnia stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 14,2%, co stanowi wzrost o 2 pkt proc. w porównaniu z wartością z końca 2015 (12,3%). Wolumen dostępnej powierzchni biurowej osiągnął 720 000 mkw., z czego 270 000 mkw. zlokalizowane było w strefach centralnych. Stopa pustostanów w centrum wzrosła w ciągu ubiegłego roku o 4 pkt proc. i wyniosła 17,3%. Średni współczynnik dostępności w lokalizacjach poza centralnych osiągnął 12,9%, co odpowiada 450 000 mkw. wolnej powierzchni i oznacza wzrost o 1,1 pkt proc. w porównaniu z końcem roku 2015. Poza lokalizacjami centralnymi, najwyższa stopa pustostanów została odnotowana w strefie Południe Górne, gdzie znajdowało się 227 000 mkw. dostępnej powierzchni biurowej, stanowiącej 17,1% zasobów w tej dzielnicy biznesowej. Ścisłe Centrum 17,6% Obrzeża Centrum 17,2% Południe Górne 17,1% Warszawa (średnio) 14,2% Wschód 13,0% Południowy Zachód 11,1% Północ 10,8% Zachód 9,5% Południe Dolne 7,7% Południowy Wschód 7,3% 0% 5% 10% 15% 20% Biorąc pod uwagę prognozy dotyczące podaży i popytu, w 2017 roku możliwy jest dalszy wzrost stopy pustostanów (o ok. 0,5-1 pkt proc.). Czynsze Czynsze nominalne dla najlepszych biur w Centralnym Obszarze Biznesu spadły nieznacznie w porównaniu do ubiegłego roku i wyniosły 23,5-24 euro/mkw./miesiąc. Dla lokalizacji poza centrum stawki pozostały na relatywnie niezmienionym poziomie (13-16,5 euro). Najemcy nadal znajdują się w uprzywilejowanej sytuacji negocjacyjnej, wynikającej z rosnącej dostępności oraz atrakcyjnych pakietów zachęt oferowanych na rynku. Ze względu na silną konkurencję, w ciągu kolejnego roku nadal będziemy obserwować presję na spadek czynszów efektywnych, zwłaszcza w gorszej jakości budynkach w mniej popularnych lokalizacjach. 3
DEFINICJE Standardowe warunki umów najmu Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku) Ustalana i płatna w PLN Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji powierzchni Definicje Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Popyt brutto Popyt netto Absorpcja netto Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni, umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów / renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Kaucja Standard dostarczenia powierzchni Strefy rynku biurowego 3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni Czynsz za najlepsze lokale PORF Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni (500-1000 mkw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi sześć firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych. 4
DANE KONTAKTOWE AUTOR Katarzyna Lipka Zastępca Dyrektora, Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych +48 22 820 20 20 katarzyna.lipka@cushwake.com KONTAKTY Kamila Wykrota Partner Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych +48 22 820 20 20 kamila.wykrota@cushwake.com Richard Aboo International Partner Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych CEE +48 22 820 20 20 richard.aboo@cushwake.com Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield.com oraz na Twitterze: @CushWake. Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych 2017 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.