WSPÓŁCZYNNIK NIEWYNAJĘTEJ

Transkrypt

1 Real Estate for a changing world At a glance III kw RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE RESEARCH 5,4 mln m m 2 461,700 m 2 10,00% 21 22,5 ok m m 2 CAŁKOWITE ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWEJ NOWA POWIERZCHNI BIUROWEJ (I kw. - III kw.) POPYT NETTO NA POWIERZCHNIĘ BIUROWĄ (I kw. - III kw.) WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI NIEWYNAJĘTEJ CZYNSZE TYPU PRIME (m 2 /mies.)* ŚREDNIA WIELKOŚĆ WYNAJĘTEJ POWIERZCHNI POWIERZCHNIA BIUROWA W BUDOWIE Najemcy w natarciu Dane z III kw. wskazują, że zainteresowanie powierzchnią biurową w Warszawie nie słabnie. W okresie od lipca do września popyt netto, obejmujący nowe umowy i powiększenia dotychczas zajmowanej powierzchni, wyniósł prawie 139 tys. m kw., a od początku roku osiągnął niemal 462 tys. m kw. Zakładając utrzymanie się obecnego tempa, wynik całoroczny ma szanse zbliżyć się lub nawet przekroczyć rekordowy rezultat z roku, kiedy to wynajęto ponad 660 tys. m kw. W poszukiwaniu nowej powierzchni biurowej najemcy koncentrują się na centralnych strefach stolicy. Z drugiej strony również rejon Mokotowa, niewątpliwie borykający się z problemem zjawiska pustostanów, może pochwalić się stosunkowo niezłym wynikiem. NOWA 70% powierzchni w otwieranych budynkach ma już swojego najemcę W III kw. br. nowa podaż nowoczesnej powierzchni wyniosła jedynie m kw., z czego zdecydowaną większość stanowił otwarty w sierpniu Park Avenue położony przy ul. Wspólnej 70. Od początku roku oddano do użytku obiekty biurowe o łącznej powierzchni 190 tys. m kw., z czego 56% przypadało na strefę centralną, gdzie, oprócz wspomnianego wyżej Park Avenue, oddano do użytkowania m.in. Proximo II, Spark C, komponent biurowy w ramach obiektu wielofunkcyjnego CEDET, Nowogrodzka Square, Centrum Marszałkowska w miejscu dawnego domu towarowego Sezam oraz dwa budynki w ramach kompleksu biurowo-mieszkalno-handlowego EC Powiśle. Na koniec III kw r. wielkość zasobów powierzchni najmu w Warszawie przekraczała 5,4 mln m kw. Największa pod względem ilości powierzchni biurowej jest Strefa Centrum, w której zlokalizowane jest 39% obecnych zasobów. Najszybciej rozwija się podstrefa Centrum-Zachód, która zyskała wysoką popularność dzięki bliskości ścisłego centrum i dobrej komunikacji publicznej zapewnionej przez tramwaje i rozbudowywaną II linię metra. Dzięki wysokiemu popytowi ze strony najemców, średni poziom wynajęcia obiektów dostarczonych na rynek w III kw. br. osiągnął wysoki poziom około 70%, a niektóre z nich, jak np. Proximo II czy Cedet, w momencie oddania do użytkowania miały zapewnionych najemców na całość powierzchni. *oprócz biur butikowych Warto podkreślić, że obecnie obserwujemy początek zjawiska zmiany przeznaczenia starszych budynków z funkcji biurowej na inne użyteczności komercyjne bądź nawet wyburzania starych naniesień i zmiany sposobu zagospodarowania lokalizacji. W efekcie pewna wielkość powierzchni będzie w kolejnych latach wykluczana z zasobów biurowych, a zastąpią ją bardziej nowoczesne projekty w dogodniejszych lokalizacjach. Roczna podaż powierzchni biurowych w Warszawie m² dostarczona prognoza

2 PLANOWANA Centrum Zachód wielkim placem budowy Na koniec września 2018 r. na etapie budowy znajdowało się ok m kw., z czego 44% zostanie ukończone do końca 2019 roku. Największy rozwój nastąpi w strefie Centrum, w której dostarczone zostanie 78% obecnie budowanych zasobów. Szczególnie wysoka aktywność deweloperów obserwowana jest w bliskiej okolicy Ronda Daszyńskiego w strefie Centrum Zachód, gdzie obecnie w trakcie realizacji jest ok m kw., a kolejne projekty są w trakcie przygotowywania. Zainteresowaniem deweloperów nadal cieszy się druga pod względem wielkości zasobów biurowych strefa Mokotów, skupiająca obecnie ok. 26% istniejącej powierzchni. Realizowane na tym obszarze projekty obejmują 11% budowanej w Warszawie powierzchni. Jednak możliwości absorpcji nowej powierzchni w tym regionie, zwłaszcza w wysoce nasyconej podstrefie Służewiec, są zdecydowanie ograniczone. Obecnie realizowane projekty usytuowane są zazwyczaj poza przeżywającą kryzys popytu podstrefą Służewiec. Pozostałe strefy odpowiadają za 11% aktualnie realizowanej powierzchni. Najmniejsza ilość nowych inwestycji przewidziana jest dla stref pozacentralnych niebędących wykształconymi regionami biurowymi. Powierzchnia w budowie w podziale na strefy Mokotów 11% Źródło: BNP Paribas Real Estate Popyt w podziale na strefy Korytarz Żwirki i Wigury 5,5% Korytarz Jerozolimskie 10,9% pozostałe 11% COB 24% pozostałe 12,2% Centrum - Zachód 54% Centrum (bez COB) 32,6% POPYT Centrum przyciąga Mokotów 18,5% COB 21,6% Dużym zainteresowaniem najemców cieszy się zapewniająca prestiżowe lokalizacje strefa Centrum, która oferuje zadowalający wybór opcji dzięki nowym obiektom powstającym zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu, jak i na jej zachodnim obrzeżu. Od stycznia do września 2018 r. popyt netto na powierzchnię w regionie centralnym stanowił 54% całego popytu netto zarejestrowanego w stolicy, a na sam Centralny Obszar Biznesu przypadało 22% wynajmowanej powierzchni. Z drugiej strony uwagę najemców przyciąga nadal Mokotów, odpowiadający za ok. 17% popytu netto. Strefa Mokotów oferuje największy wybór powierzchni, dla których można wynegocjować najbardziej elastyczne komercyjnie warunki najmu. W rezultacie wielu najemców chętnie przedłuża dotychczasowe umowy najmu lub wynajmuje dodatkową powierzchnię. Z najniższym zainteresowaniem najemców spotykają się najsłabiej wykształcone strefy pozacentralne (Zachód, Północ, Wschód, Wilanów i Ursynów, Korytarz Puławska), w których w sumie zrealizowano jedynie ok. 12% popytu netto. Warto podkreślić, że mimo nadal dość wysokiej stopy pustostanów, znalezienie powierzchni powyżej m kw. o parametrach odpowiadających wszystkim wymaganiom najemcy stanowi duże wyzwanie. Źródło: BNP Paribas Real Estate Roczny popyt netto na powierzchnie biurowe w Warszawie m² zrealizowany prognoza

3 Mała ilość nowej powierzchni pozwala na szybką absorbcję Niewielki przyrost nowej podaży oraz utrzymujące się wysokie zainteresowanie ze strony najemców w III kw. poskutkowały zmniejszeniem udziału niewynajętej powierzchni. Średni wskaźnik pustostanów dla budynków biurowych w Warszawie uległ obniżeniu do poziomu 10%, co oznacza spadek o 1,3 p. proc. w porównaniu do sytuacji z końca r. Najniższe współczynniki dostępnej powierzchni dotyczą mniej rozwiniętych stref, takich jak Północ (2,4%), Ursynów, Wilanów (3,8%) oraz stref centralnych (6,6%). Z kolei, najwięcej pustej przestrzeni znajduje się strefie Korytarz Żwirki i Wigury (17.2%) oraz w strefie Mokotów (15.8%). Trzeba jednak zaznaczyć, że wskaźniki dla tych stref uległy znacznemu obniżeniu w porównaniu do sytuacji z końca czerwca, co przyczyniło się do poprawy rezultatu dla całej Warszawy. Do końca 2020 r. planowane jest ukończenie projektów o łącznej powierzchni przekraczającej 700 tys. m kw. Zakładając terminową realizację większości obiektów, prognozowany jest przejściowy wzrost wskaźnika pustostanów w ciągu kolejnych 2 lat. Dotyczy to zwłaszcza stref centralnych, gdzie wolumen budowanej powierzchni jest największy. Biorąc jednak pod uwagę niesłabnące zainteresowanie ze strony najemców wzrost ten będzie prawdopodobnie jedynie tymczasowy, a w dłuższej perspektywie przewidywane są dalsze spadki udziału niewynajętej powierzchni., II KW TRENDY ( ) 10,0% 6,6% 12,2% WARSZAWA - ŚREDNIA CENTRUM POZA CENTRUM Wskaźnik pustostanów 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% średnia centrum poza centrum III kw p STAWKI CZYNSZU stabilne dla najlepszych lokalizacji, zmiany innych składników kosztowych Poziom bazowych stawek czynszu dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta uległ niewielkiemu wzrostowi i mieści się obecnie pomiędzy 21,00 a 22,50 euro za m kw./m-c. Spadek wskaźnika pustostanów oraz ograniczony wolumen powierzchni, której dostarczenie przewidziane jest do końca 2019 r. przełożą się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wynajmujących i powrót rynku do poziomu równowagi najemca wynajmujący. Po okresie dyktowania warunków przez najemców nie jest jednak spodziewany skokowy wzrost bazowych stawek czynszu w najlepszych obiektach. Natomiast zachęty dla najemców w postaci okresu zwolnienia z czynszu czy dodatkowych nakładów na wyposażenie powierzchni będą ulegać stopniowej optymalizacji. Sytuacja ta może być widoczna zwłaszcza w nowych budynkach, których właściciele muszą zbalansować obserwowany ostatnio istotny wzrost kosztów budowy i wyposażenia powierzchni biurowych. Stawki czynszów za m kw./miesiąc centrum (prime) poza centrum (prime) 30,00 28,00 26,00 24,00 22,00 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10, centrum (średnia) poza centrum (średnia) 2018p 3

4 AST STREFY PÓŁNOC WSCHÓD m² m² 2,4% 9,5% ZACHÓD CENTRUM m² 9,3% PÓŁNOC 1 COB 4 CENTRAL 3 5 DISTRICT BUSINESS CENTRUM KORYTARZ JEROZOLIMSKIE m² 9,0% KORYTARZ JEROZOLIMSKIE 6 KORYTARZ ŻWIRKI & WIGURY CITY CENTRE - WEST KORYTARZ ŻWIRKI & WIGURY m² 17,2% 6,6% CITY CENTRE - NORTH ZACHÓD m² WSCHÓD MOKOTÓW m² 15,8% MOKOTÓW CITY CENTRE - EAST 7 KORYTARZ URSYNÓW, WILANÓW CITY CENTRE - SOUTH PUŁAWSKA KORYTARZ PUŁAWSKA URSYNÓW, WILANÓW m² m² 7,8% 3,8% CENTRUM CENTRUM PÓŁNOC COB m² m² 6,5% 22% CENTRUM - PÓŁNOC m² 0 1,3% 2% CENTRALNY OBSZAR BIZNESU CENTRUM ZACHÓD m² 5,3% 18% CENTRUM WSCHÓD CENTRUM - WSCHÓD CENTRUM - ZACHÓD m² m² 15,2% 3% CENTRUM POŁUDNIE m² m² 8,6% 10% CENTRUM - POŁUDNIE 4

5 TRENDY COWORKING Operatorzy powierzchni biurowych współdzielonych (tzw. coworking) wygenerowali w pierwszych trzech kwartałach 2018 r. ok. 10% popytu netto, a powierzchnia biur tego typu w Warszawie osiągnie ponad m kw. (wliczając powierzchnie w nieukończonych jeszcze projektach). Debiut kolejnych operatorów potwierdza, że rynek Polski w tym wymiarze podąża za trendami obserwowanymi w Europie Zachodniej czy USA. DOMINACJA STREFY CENTRALNEJ Zarówno zainteresowanie deweloperów jak i najemców koncentruje się w centralnej części Warszawy. Rejony o najwyższej aktywności to COB i Centrum Zachód. W kontekście problemów komunikacyjnych w stolicy i rekordowo niskiego bezrobocia, dostępność komunikacji publicznej jest kluczowym czynnikiem decyzyjnym. NOWE UMOWY I EKSPANSJE NAPĘDZAJĄ POPYT Popyt na powierzchnię biurową w wysokim stopniu generowany jest przez nowych najemców i firmy rozwijające swoją działalność, które poszukiwały lokalizacji bądź powiększały dotychczasowe siedziby. Podejmowaniu decyzji sprzyjała dość wysoka dostępność powierzchni i korzystne warunki najmu. POWRÓT DO RÓWNOWAGI? W rezultacie wysokiego poziomu popytu i ograniczenia nowej podaży przewidzianej na kolejne 18 miesięcy rynek powraca do stanu równowagi wynajmujący najemca. Skokowy wzrost stawek czynszu nie jest prognozowany, jednak inne składniki kosztowe ulegają optymalizacji. Również obserwowany wzrost kosztów konstrukcji nie pozostanie bez wpływu na koszty wynajęcia powierzchni. Istniejąca powierzchnia biurowa w podziale na strefy Północ 2% Ursynów, Wilanów 2% Korytarz Puławska 4% Wschód 4% Zachód 4% Korytarz Żwirki i Wigury 6% Korytarz Al. Jerozolimskie 13% Źródło: biblioteka zdjęć BNP Paribas Real Estate. Mokotów 26% Centrum 39% Wronia 31, Warszawa, budynkiem zarządza BNP Paribas Real Estate 5

6 Największe budynki biurowe oddane do użytku w ciągu ostatnich 12 miesięcy Budynek Pow. najmu (m kw.) Strefa Data otwarcia Deweloper West Station II Korytarz Jerozolimskie III kw. HB Reavis D Mokotów III kw. Penta Investments Bobrowiecka Mokotów IV kw. Spectra Development Proximo II Centrum - Zachód II kw Hines Generation Park X I Centrum - Zachód IV kw. Skanska Equator IV Korytarz Jerozolimskie II kw Karimpol Koneser Centrum Praskie H,O,P Wschód II kw BBI Development Graffit Mokotów I kw Hines Wronia Centrum - Zachód III kw. Ghelamco Cedet COB II kw Immobel Centrum Marszałkowska COB II kw BBI Development Park Avenue 12,500 COB III kw Park Projects Spark C Centrum - Zachód II kw Skanska The Park Korytarz Jerozolimskie II kw White Star Nowogrodzka Square COB II kw Yareal EC Powiśle B Centrum - Wschód II kw White Star Source: BNP Paribas Real Estate Największe budynki biurowe w przygotowaniu, Budynek Pow. biurowa (m kw.) Strefa Planowane otwarcie Deweloper Varso COB HB Reavis The Warsaw Hub Centrum - Zachód 2020 Ghelamco Mennica Legacy Centrum - Zachód Golub GetHouse Skyliner Centrum - Zachód 2020 Karimpol Spinnaker Tower Centrum - Zachód 2020 Ghelamco ArtNorblin Centrum - Zachód 2020 Capital Park Widok Towers COB 2020 S+B / Commerzreal DSV HQ Służewiec 2020 DSV Business Liner Mokotów 2020 Universale International Source: BNP Paribas Real Estate Największe transakcje najmu, I kw. - III kw Najemca Sektor Budynek Strefa Pow. wynajęta (m kw.) Rodzaj umowy Deloitte FIRE Q22 COB odnowienie + ekspansja poufny n/a Piękna 2.0 Centrum nowa WeWork Coworking Mennica Legacy Tower City Centre West przednajem CiC IT Varso II COB przednajem PLL LOT Transport PLL LOT HQ Korytarz Żwirki i Wigury odnowienie Ad Pilot BS Wolf Marszałkowska COB nowa Nestle FMCG Nestle House Mokotów odnowienie FIRE - finanse, ubezpieczenia, nieruchomości, BS - usługi dla biznesu Source: BNP Paribas Real Estate 6

7 KONTAKT Małgorzata Fibakiewicz, MRICS Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych Tel. kom.: Adrian Bojczuk, MRICS Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych Tel. kom.: AUTOR Szymon Dołęga Konsultant, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa Europa Środkowo-Wschodnia szymon.dolega@bnpparibas.com BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, Warszawa Tel Wszystkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, modyfikowanie lub wykorzystywanie treści niniejszej publikacji bez pisemnej zgody autorów jest zabronione na mocy przepisów obowiązującego PROPERTY DEVELOPMENT TRANSACTION INVESTMENT MANAGEMENT PROPERTY MANAGEMENT VALUATION CONSULTING Real Estate for a changing world