WROCŁAW: WPŁYW WIELKOŚCI DZIAŁKI NA CENĘ 1M2 GRUNTU Paweł Drelich Joanna Nogal CZĘŚĆ 2. ZAKRES ANALIZY: NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANE (GRUNTY), PRAWO WŁASNOŚCI OBSZAR MIASTA WROCŁAW ANALIZA OBEJMUJE OKRES OD 1 WRZEŚNIA DO 31 GRUDNIA 2006 R. W trakcie badania nieruchomościami gruntowymi zauwaŝono, Ŝe wiele zawartych we wrześniu 2006 r. zostało ujawnionych z duŝym opóźnieniem. Z uwagi na ich duŝą liczebność, dla prawidłowego zobrazowania rynku, postanowiono ponownie objąć analizą wrzesień 2006 r. Jednocześnie skorygowano część 1 analizy usuwając z niej transakcje zawarte w tym miesiącu. Analizą objęto wszystkie transakcje nieruchomościami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa własności. Dodatkowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi będącymi przedmiotem uŝytkowania wieczystego w obrębach: Grabiszyn, Plac Grunwaldzki, Południe, Popowice oraz Stare Miasto. W badanym okresie, na tym terenie wystąpiły zaledwie dwie transakcje. Obie dotyczyły działek połoŝonych na Starym Mieście. W związku z małą liczebnością tych oraz w celu zachowania przejrzystości rynku prawem własności nieruchomości nie zabudowanych, nie były one brane pod uwagę w dalszej analizie. W badanym okresie zanotowano ogółem 218 prawem własności nieruchomości niezabudowanych. Najwięcej zostało zawartych w grudniu: 74, we wrześniu zanotowano 57, w październiku 49, natomiast w listopadzie 38. Ceny jednostkowe w tych transakcjach, niezmiennie pozostają bardzo zróŝnicowane. Transakcje te pogrupowano według obrębów tj. lokalizacji ogólnej występowania nieruchomości, której transakcja dotyczy. PoniŜej przedstawiono obręby, w których zanotowano transakcje i ich ilość: Tabela nr 1: w poszczególnych obrębach Borek 1 Mokra 2 Sępolno 1 Brochów 2 Muchobór Mały 5 Sołtysowice 3 Gaj 8 Muchobór Wielki 9 Stabłowice 12 Gądów Mały 1 Ołtaszyn 21 Stare Miasto 2 Jagodno 9 Oporów 8 Strachocin 1 Jerzmanowo 7 Osobowice 1 Strachowice 3 Karłowice 2 Partynice 2 Swojczyce 6 Klecina 7 Pawłowice 2 Świniary 3 Kłokoczyce 5 Pl. Grunwaldzki 2 Widawa 19 Kozanów 1 Polanowice 10 Wojnów 1 Krzyki 4 Południe 2 Wojszyce 10 KsięŜe Wielkie 2 Poświętne 1 Zakrzów 5 Kuźniki 2 Pracze Odrzańskie 3 Zgorzelisko 4 Leśnica 2 Ratyń 12 Złotniki 2 Lipa Piotrowska 2 Rędzin 1 śar 1 Marszowice 3 RóŜanka 1 śerniki 5 Maślice 4 Transakcje gruntami wystąpiły ogółem w 49 obrębach (we Wrocławiu wszystkich obrębów jest 68). W 10 obrębach wystąpiła tylko jedna transakcja, w 13 wystąpiły dwie transakcje, w 5 trzy transakcje, a cztery i więcej w 21 obrębach. Najwięcej wystąpiło na Ołtaszynie 21. W analizowanych transakcjach zanotowano bardzo zróŝnicowane ceny jednostkowe. Wstępna analiza wskazała, Ŝe transakcje z obrębów ścisłego centrum miasta tj. Starego Miasta oraz Pl. Grunwaldzkiego
od strony północnej oraz Południa od strony południowej mają najwyŝsze ceny jednostkowe. Tak wysokie ceny inwestorzy najczęściej płacą za grunty pod budowę luksusowych apartamentowców. NiŜszy poziom cen zaobserwować moŝna w obrębach połoŝonych w południowej części Wrocławia, równieŝ w tych znajdujących się blisko granic miasta, a więc oddalonych od centrum. W tej samej grupie występują równieŝ transakcje w obrębach znajdujących się w północnej części miasta, ale są to tylko dwa obręby, z czego jeden zaliczany jest do najbardziej prestiŝowych w tej części Wrocławia. NajniŜsze transakcje wystąpiły w obrębach znajdujących się na północnych obrzeŝach Wrocławia: Pracze Odrzańskie 6,38 zł/m 2 oraz Kłokoczycach: 8,0/m 2. NajdroŜsza transakcja wystąpiła w obrębie Południe: 8 242,31 zł/m 2. W stosunku do poprzedniego okresu zaobserwowano wzrost cen zarówno minimalnych jak i maksymalnych. Obecnie nie wystąpiła ani jedna transakcja poniŝej 1 zł/m 2 a najniŝsza średnia cena jednostkowa wynosi 24,63 zł/m 2 i dotyczy obrębu śar. PoniŜej pogrupowano nieruchomości będące przedmiotem w poszczególnych obrębach. Przeanalizowano obręby w których wystąpiły 4 i więcej. y te podzielono na cztery grupy. Kryterium podziału była wysokość średniej ceny jednostkowej w poszczególnych obrębach: I grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 0 do 99 zł/m 2 II grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 100 do 199 zł/m 2 III grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 200 do 299 zł/m 2 IV grupa: przedział średniej ceny jednostkowej powyŝej 300 do 1 00/m 2 W stosunku do poprzedniego okresu podwyŝszono górną granicę grupy IV z 600 do 1 00/m 2. Jednocześnie zaznaczyć naleŝy, Ŝe grupa ta powiększyła się o dwa obręby. Grupa V, (średnie ceny jednostkowe powyŝej 1 00/m 2 ), wystąpiła jedynie w obrębach, w których wystąpiły od jednej do trzech. Ostatecznie powstały następujące grupy: I grupa: przedział średniej ceny od 0 do 99 zł/m 2 (ilość ogółem 49): śar 24,63 zł/m 2 Świniary 30,51 zł/m 2 Lipa Piotrowska 46,66 zł/m 2 Pracze Odrzańskie 54,29 zł/m 2 Pawłowice 54,65 zł/m 2 Kłokoczyce 58,53 zł/m 2 Jerzmanowo 65,32 zł/m 2 Marszowice 70,52 zł/m 2 Brochów 71,51 zł/m 2 Ratyń 74,22 zł/m 2 Złotniki 87,75 zł/m 2 śerniki 94,24 zł/m 2 Rędzin 95,55 zł/m 2 Wojnów 95,98 zł/m 2 II grupa: przedział średniej ceny od 100 do 199 zł/m 2 (ilość ogółem 84): Zakrzów 100,75 zł/m 2 Strachowice 102,42 zł/m 2 Widawa 103,04 zł/m 2 Polanowice 120,2/m 2 Jagodno 124,17 zł/m 2 Mokra 125,89 zł/m 2 Swojczyce 135,94 zł/m 2 Zgorzelisko 142,91 zł/m 2 Maślice 158,37 zł/m 2 Kozanów 181,85 zł/m 2 Stabłowice 182,0/m 2 Muchobór Wielki 196,85 zł/m 2
III grupa: przedział średniej ceny od 200 do 299 zł/m 2 (ilość ogółem 45): KsięŜe Wielkie 200,0/m 2 Gądów Mały 207,66 zł/m 2 Kuźniki 210,87 zł/m 2 Poświętne 230,0/m 2 Sołtysowice 233,09 zł/m 2 Strachocin 234,42 zł/m 2 Osobowice 234,69 zł/m 2 Wojszyce 245,6/m 2 Ołtaszyn 245,93 zł/m 2 Sępolno 251,63 zł/m 2 Leśnica 253,18 zł/m 2 IV grupa: przedział średniej ceny od 300 do 100/m 2 (ilość ogółem 33): RóŜanka 343,28 zł/m 2 Muchobór Mały 350,78 zł/m 2 Klecina 374,0/m 2 Krzyki 390,85 zł/m 2 Oporów 467,27 zł/m 2 Karłowice 506,38 zł/m 2 Partynice 544,59 zł/m 2 Gaj 603,78 zł/m 2 V grupa: średnie ceny powyŝej 1 00/m 2 (ilość ogółem 7): Stare Miasto 1 427,77 zł/m 2 Borek 1 347,89 zł/m 2 Pl. Grunwaldzki 4 365,99 zł/m 2 Południe 4 877,36 zł/m 2 śar Św iniary Lipa Piotrow ska Pracze Paw łow ice Kłokoczyce Jerzmanow o Marszow ice Brochów Ratyń Złotniki śerniki Rędzin Wojnów Zakrzów Strachow ice Widaw a Polanow ice Jagodno Mokra Sw ojczyce Zgorzelisko Maślice Kozanów Stabłow ice Muchobór KsięŜe Wielkie Gądów Mały Kuźniki Pośw iętne Sołtysow ice Strachocin Osobow ice Wojszyce Ołtaszyn Sępolno Leśnica RóŜanka Muchobór Mały Klecina Krzyki Oporów Karłow ice Partynice Gaj Borek Stare Miasto Pl. Grunw aldzki Południe Ceny gruntów w poszczególnych obrębach Wrocławia 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Cena gruntu [zł/m 2] Zaobserwowane prawidłowości na analizowanym rynku: Sezonowość największe oŝywienie na rynku moŝna zaobserwować z końcem roku - zdecydowanie najwięcej została zawarta w grudniu. a cena najbardziej liczną grupą jest grupa II z 84 transakcjami w grupie tej zawierają się obręby, które wcześniej postrzegane były jako mało atrakcyjne (mała ilość bądź transakcje o niskich cenach jednostkowych). Obecnie, z uwagi na wysokie ceny w pozostałych obrębach oraz coraz mniejszą podaŝ (ograniczona ilość nieruchomości niezabudowanych w modnych miejscach Wrocławia) lokalizacje te zyskują na atrakcyjności. Za stosunkowo niewysoką cenę moŝna kupić działkę o korzystnych parametrach rynkowych. Nieco mniej liczną grupą jest grupa I z najniŝszymi cenami jednostkowymi oraz grupa III. z tym, Ŝe na aŝ 9 tej grupy dotyczy wykupów gruntów pod drogi. Transakcji czysto rynkowych jest 36, a dotyczyły one gruntów kupowanych głównie przez deweloperów, w związku z czym, nawet bardzo duŝe działki osiągały wysokie ceny jednostkowe. Wielkość działki a cena jednostkowa gruntu: Na następnej stronie przedstawiono wykresy dla poszczególnych grup pokazujące zaleŝność pomiędzy wielkością działki a ceną jednostkową. Jak moŝna zaobserwować na przedstawionych poniŝej wykresach ponownie wykazano iŝ potoczne przekonanie, Ŝe cena 1 m 2 gruntu maleje wraz ze wzrostem powierzchni działki nie zawsze jest prawidłowy. ZauwaŜyć jednak naleŝy, Ŝe zaleŝność powierzchni od ceny jednostkowej zmieniła się w poszczególnych grupach w stosunku do okresu wcześniej analizowanego (patrz: część 1).
Sytuacja w której cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem powierzchni występuje obecnie w grupie I tj. o najniŝszych cenach jednostkowych oraz w grupie III i IV tj. o średnich i wysokich cenach jednostkowych. Tendencja odwrotna obowiązuje natomiast w grupie II, która jest w badanym okresie grupą najliczniejszą oraz w grupie V zawierającej grunty najcenniejsze. Ogólnie zaobserwowano następujące prawidłowości: GRUPA 1: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1m2 16 14 12 10 8 6 4 2 W grupie cenowej I sytuacja bez zmian: cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Prawdopodobne przyczyny: występowanie atrakcyjniejszych lokalizacji za umiarkowaną cenę, co powoduje brak silnego zainteresowania lokowaniem w nieruchomość o niskich cechach rynkowych obarczonych ryzykiem długiego czekania na zysk. Brak opłacalności inwestowania w duŝe powierzchnie gdyŝ wymaga to zamroŝenia relatywnie większych środków finansowych. 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 GRUPA 2: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1M2 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 W grupie cenowej II sytuacja bez zmian jeŝeli chodzi o tendencje wzrostu ceny jednostkowej wraz ze wzrostem powierzchni. Nadal prawdopodobną przyczyną jest występowanie atrakcyjnych lokalizacji za umiarkowaną cenę, co powoduje krótki okres czekania na zysk. ZaangaŜowanie większych środków finansowych powiększa szybko otrzymany zysk. Zmieniły się natomiast ceny jednostkowe gdyŝ w poprzednim okresie nie było droŝszej niŝ 25/m 2. Obecnie takie transakcje są dość liczne. Świadczy to o zwiększonym zainteresowaniu gruntami pochodzącymi z tego obszaru. GRUPA 3: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 m2 50 45 40 35 30 25 20 15 W grupie cenowej III nastąpiła zmiana: wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena jednostkowa gruntu. Prawdopodobne przyczyny: ceny jednostkowe wzrosły i za całą nieruchomość o duŝej powierzchni trzeba zapłacić wysoką cenę co powoduje wydłuŝenie oczekiwania na zysk. 10 5 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000
GRUPA 4: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 M2 1 60 1 40 1 20 1 00 80 60 40 20 W grupie cenowej IV nadal cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem powierzchni ale tendencja ta nie jest tak silna jak w poprzednim okresie. Prawdopodobne przyczyny: są to lokalizacje niezmiennie postrzegane jako bardzo atrakcyjne w wysokich cenach jednostkowych (wyŝszych w stosunku do okresu poprzedniego). Krótki okres nakładów i oczekiwania na zysk. Wraz ze wzrostem powierzchni występuje zbyt wysoka cena za całą nieruchomość, trudniejsza do pozyskania dla tej grupy inwestorów. Inwestorzy z zasobniejszym portfelem zainteresowani są gruntami najcenniejszymi. GRUPA 5: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 M2 9 00 8 00 7 00 6 00 5 00 4 00 3 00 2 00 1 00 W grupie cenowej V nastąpiła bardzo wyraźna zmiana: wraz ze wzrostem powierzchni ceny jednostkowe są zdecydowanie wyŝsze. Prawdopodobne przyczyny: występowanie bardzo atrakcyjnych lokalizacji w ograniczonym zakresie (niska podaŝ); dodatkowo: rynek wrocławski postrzegany jest jako jeden z najatrakcyjniejszych w Polsce. Dzięki temu zdobył zaufanie zagranicznych inwestorów, którzy mają duŝo większe moŝliwości finansowe niŝ inwestorzy polscy (odnosi się to głównie do deweloperów). Odniesienie do analizy obejmującej pierwszy okres Wyraźnie wzrosły ceny jednostkowe gruntów. Zwiększyła się równieŝ liczba wrzesień, który jest zaliczany do miesięcy urlopowych, a więc teoretycznie nieciekawy pod względem inwestycyjnym, w roku 2006 charakteryzuje się duŝą liczebnością zawartych. Zmienił się skład poszczególnych grup cenowych do tych najniŝszych weszły obręby, w których w poprzednim okresie nie występowały Ŝadne transakcje. Część obrębów z poprzedniej grupy I weszła do obecnej grupy II. Nastąpiło równieŝ przesunięcie poziom wyŝej: część obrębów z poprzedniej grupy II weszła do obecnej grupy III. Wrocław postrzegany jest jako najbardziej dynamicznie rozwijające się miasto w Polsce. Okres wrzesień grudzień 2006t to czas gwałtownych zakupów hossa. Odniesienie do analizy obejmującej trzeci okres Liczba zdecydowanie mniejsza. Ceny jednostkowe wyŝsze, ale ich wzrost jest stabilny. Jest to czas celowych zakupów, charakteryzują je wysokie ceny. Analiza rynku za okres od 1 stycznia do 31 marca 2007 r. wraz z podsumowaniem całego okresu przedstawiona zostanie na portalu mrn.pl juŝ wkrótce. Autorzy: Paweł Drelich rzeczoznawca majątkowy, Wrocław Joanna Nogal asystentka rzeczoznawcy majątkowego, Wrocław Szczegółowe analizy i opracowania rynku nieruchomości moŝna zamawiać w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl kontakt z autorami: tel. kom. +48601440544 (P.Drelich)