Stan dotychczasowych inwestycji hotelowych w Polsce

Transkrypt

1 Stan dotychczasowych inwestycji hotelowych w Polsce W 2011 r. na rynku hotelowym w Polsce utrzymała się dobra koniunktura. Prezydencja Polski w UE w drugiej połowie roku miała pozytywny wpływ na rozwój rynku wzrosły zarówno średnie ceny za pokój, jak i obłoŝenie hoteli. Mistrzostwa Europy w piłce noŝnej, które odbyły się w Polsce w tym roku, z pewnością stanowiły dodatkowy czynnik pobudzający rozwój rynku usług hotelarskich na przestrzeni ostatnich 2-3 lat. Tabela nr 1. Frekwencja i zrealizowana cena średnia w największych miastach w Polsce w roku 2011 miasto Frekwencja cena średnia Warszawa 70% 88 EURO Wrocław 66% 59 EURO Kraków 63% 66 EURO Gdańsk 61% 59 EURO Łódź 54% 62 EURO Poznań 46% 67 EURO Źródło: Raport z rynku hotelarskiego w Polsce, Hotelarz nr 5 z 2012 r. s. 18 PowyŜsza tabela pokazuje, Ŝe większość największych miast w Polsce osiągnęła zadowalającą frekwencję powyŝej 60%, tylko Łódź i Poznań z punktu widzenia efektywności wykorzystania bazy hotelowej nie satysfakcjonują fachowców w dziedzinie zarządzania hotelami. DuŜy wpływ na poziom frekwencji i ceny średniej w 2011 r. miała bez wątpienia prezydencja Polski w UE. Natomiast w przypadku Warszawy od 2-3 lat zauwaŝa się duŝe zainteresowanie tym rynkiem w segmencie MICE. Stan gospodarki jest jednym z czynników mających bezpośredni wpływ na rozwój rynku usług hotelarskich. Pomimo kryzysu, Polska gospodarka broni się przed jego skutkami. Z pewnością ma to wpływ na to, Ŝe w Polsce z roku na rok powstają nowe obiekty hotelarskie. Dominujące znaczenie odgrywają tu oczywiście hotele. ZauwaŜa się wzrost ilości hoteli poszczególnych kategorii. 1

2 Tabela nr 2. Liczba hoteli w Polsce w latach /2010 5* ,5 4* ,5 3* ,2 2* ,8 1* ,4 razem ,8 Źródło: Raport z rynku hotelarskiego w Polsce, Hotelarz nr 4 z 2012 r. str. 4 Dane liczbowe przedstawione w Tabeli nr 2 obrazują stan bazy hotelowej w Polsce. W roku 2011 zostało otwartych 113 nowych hoteli. Najwięcej z nich to hotele 3* - 68 nowych obiektów. Od kilku lat utrzymuje się tendencja zdecydowanego udziału w rynku hoteli o niŝszej kategorii tzw. hoteli ekonomicznych. Uzasadnieniem tego jest uzyskanie wysokiej efektywności tego rodzaju obiektów w trudnych ekonomicznie czasach. Hotele te - zgodnie z wymaganiami kategoryzacyjnymi - mogą mieć do minimum zmniejszoną bazę gastronomiczną. Ze względu na ograniczenie działalności gastronomicznej, która charakteryzuje się duŝą kosztochłonność moŝna znacznie zwiększyć efektywność takiego hotelu. Stąd inwestorzy chętnie decydują się na zaangaŝowanie środków w tego rodzaju obiekty. W roku 2011 w Polsce funkcjonowało hoteli róŝnych kategorii, w tym aŝ to obiekty od 1* - 3*. Szczegółowe dane zostały przedstawione poniŝszej tabeli. Hotele poszczególnych kategorii w Polsce w roku % 5* 46 2% 4* % 3* % 2* % 1* % razem % Tabela nr 3. Źródło: opracowanie własne na podstawie Raportu z rynku hotelarskiego w Polsce, Hotelarz nr 4 z 2012 r. str. 4 2

3 W Polsce największą grupę hoteli stanowią obiekty 3*. W roku 2011 było ich w Polsce 931, drugie miejsce zajęły hotele 2* obiekty. Kolejne miejsca to hotele 1* z 213 obiektami, 4* obiektów. Najmniej liczną grupę stanowią hotele 5*. W roku 2011 było ich w Polsce tylko 46. Udział procentowy hoteli poszczególnych kategorii w rynku przedstawia Wykres nr 1. Wykres nr 1. Udział procentowy w rynku obiektów poszczególnych kategorii w roku % 10% 10% 32% 46% 5* 4* 3* 2* 1* Źródło: opracowanie własne na podstawie Raportu z rynku hotelarskiego w Polsce, Hotelarz nr 4 z 2012 r. str. 4 W strukturze kategorii hoteli największy udział procentowy mają hotele 3* i stanowią aŝ 46% udziału w rynku. Druga co do wielkości grupa to hotele 2* ich udział to 32%. Na trzecim miejscu, z 10% udziałem w rynku znajdują się obiekty dwóch kategorii 1* i 4*. Na czwartym miejscu z 2% udziałem w rynku znajdują się hotele 5*. Wykres ten jednoznacznie pokazuje, Ŝe e rynek usług hotelarskich w naszym kraju jest zdominowany przez hotele ekonomiczne gwarantujące wyŝszą efektywność. Hotele, których otwarcie jest planowane na 2012 r., to przede wszystkim obiekty 3- i 4- gwiazdkowe w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Kilka hoteli powstanie równieŝ w mniejszych miastach, takich jak Toruń, Suwałki czy Białystok. Udział rynkowy hoteli ekonomicznych prawdopodobnie nie będzie znaczący, ale duŝą część tej grupy będą stanowić obiekty markowe. W Warszawie jeszcze w ostatnich dniach 2011 roku ruszył hotel B&B. 3

4 Hotele Ibis oraz Ibis Budget (Accor) zostały juŝ otwarte w Warszawie i Krakowie, Campanile i Premiere Classe (Louvre) we Wrocławiu, Holiday Inn Express w Warszawie i Wałbrzychu, a Hampton by Hilton w Świnoujściu. 1 Dlaczego inwestorzy decydują się na markowe hotele ekonomiczne? PoniewaŜ stanowią one atrakcyjny produkt z uwagi na następujące czynniki: 1. dobrą relację ceny do jakości, 2. większą odporność na wahania gospodarki światowej, 3. stosunkowo niskie nakłady inwestycyjne, co wiąŝe się z małym ryzykiem deweloperskim oraz łatwiejszym dostępem do finansowania, 4. wysoką efektywność operacyjną, 5. krótszy okres osiągnięcia maksymalnej zdolności operacyjnej w porównaniu do hoteli średniej i wyŝszej klasy. 2 PowyŜsze czynniki bezwzględnie mają wpływ na decyzje inwestorskie w przypadku krótkookresowych inwestycji, jeŝeli w ogóle o takich moŝna mówić w hotelarstwie. Hotele wyŝszej kategorii bezwzględnie wymagają od inwestorów większych nakładów, są inwestycją o dłuŝszym okresie spłaty, wymagają od osób zarządzających ogromnej wiedzy na temat zarządzania tego rodzaju obiektami ale w obecnych czasach kiedy świat marketingu obraca się wokół indywidualizacji produktu moŝe okazać się właśnie produktem o bardzo indywidualnym charakterze. Z hoteli wyŝszych kategorii, które rozpoczną działalność w 2012 r. pod uznaną marką, warto wymienić 130-pokojowy hotel Holiday Inn w Łodzi oraz osiem hoteli, które planuje uruchomić pod swoją marką Best Western w róŝnych regionach kraju. Grupa Best Western rozwija się przez oferowanie bardzo elastycznych umów franszyzy, pozostawiając właścicielom hoteli duŝo swobody w sposobie zarządzania obiektem. To pozwala na szybki rozwój marki (tylko w zeszłym roku w Polsce do sieci dołączyło sześć obiektów), z drugiej strony oznacza, Ŝe znak firmowy nie zawsze będzie się kojarzyć z tą samą jakością usług. Inwestorzy działający na rynku hotelowym ostroŝnie podejmują decyzje nabywcze. Największym zainteresowaniem cieszą się hotele markowe o stabilnym przepływie finansowym, zarządzane na podstawie umów dzierŝawy i umów hybrydowych. Uwagę inwestorów przyciąga przede wszystkim Warszawa oraz najlepsze lokalizacje w innych miastach, w tym głównie w Krakowie i Wrocławiu. W 2011 r. grupa hotelowa Accor/Orbis zbyła aktywa o wartości 100 mln euro. Większość sprzedanych hoteli zmieni swoją funkcję, 1 M. Malinowska, Polski rynek hotelowy 2011, Raport z rynku hotelarskiego w Polsce, Hotelarz nr 4 z 2012 r. 2 Jak wyŝej 4

5 gdyŝ nabywców interesowały głównie działki, na których się znajdują, np.: hotel Mercure Fryderyk Chopin w Warszawie, Neptun w Szczecinie, Prosna w Kaliszu oraz Cracovia w Krakowie. Inne nieruchomości sprzedane przez Accor, jak hotel Le Méridien Bristol w Warszawie oraz hotel Francuski w Krakowie, będą kontynuowały działalność hotelarską. Ze względu na realizowaną przez Accor strategię sprzedaŝy aktywów (głównie na zasadach sale&leaseback), oferta tej grupy hotelowej moŝe się okazać szczególnie atrakcyjna dla inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych transakcjami portfelowymi. Inna waŝna transakcja to kupno hotelu Jan III Sobieski przez firmę Wenaasgruppen. Obecnie nieruchomość działa pod marką Radisson Blu będzie nią zarządzać grupa hotelowa Rezidor. 3 Małgorzata Chroboczyńska 3 Jak wyŝej 5