PREZENTACJA PROJEKTU BUDYNKU WIELOFUNKCYJNEGO PSB W WARSZAWIE PRZY UL. BIEŻUŃSKIEJ
ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE POWIERZCHNI PROJEKTU PSB Założenia: klasa budynku biurowego: B klasa hotelu: *** miejsca postojowe w parkingu podziemnym - płatne / naziemne bezpłatne Sala wystawowa i sprzedaży wynajmowana jako market budowlany Projekt realizowany będzie w jednej fazie, przy czym w pierwszej kolejności wykonana zostanie infrastruktura, następnie parking podziemny oraz hala wystawiennicza, a w ostatniej kolejności budowany będzie budynek biurowy. Projekt zlokalizowany jest przy ulicy Bieżuńskiej w odległości 100m od ulicy Radzymińskiej głównej trasy wjazdowej do Warszawy z kierunku północno-wschodniego. Projekt będzie miał bezpośrednią ekspozycję na ulicę Kraśnicką. Dzięki swoim gabarytom projekt będzie górował nad okolicznymi budynkami, gwarantując doskonałą ekspozycję i widoczność najemcom oraz obiektowi hotelowemu. Powierzchnie i czynsze projektu PSB Powierzchnia Piętra Czynsz miesięczny (PLN) Czynsz roczny (PLN) Biura (m 2 ) 13 772.+3 do +16 805 662 9 667 944 Handel (m 2 ) 4 145. +1 do +2, część niska 186 525 2 238 300 Parking wynajem (miejsca) 218. -1, -2 32 700 392 400 Hotel (pokoje) 92.+17 do +20 138 000 1 656 000 Sala konferencyjna (m 2 ) 1 066. +1 do +2 117 260 1 407 120 1 280 147 15 361 764
ROLA PROJEKTU W STRATEGII PSB PSB jest siecią hurtowni i sklepów budowlanych działającą na terenie całej Polski. PSB działa jako grupa zakupowosprzedażowa konsolidująca małe i średnie firmy handlujące materiałami budowlanymi, które funkcjonują pod wspólnym logiem sieci, ale zachowują swą niezależność. Na koniec 2007 roku grupa PSB składała się z 239 podmiotów handlowych, posiadających 360 licencjonowanych punktów sprzedaży o powierzchni magazynowej 490 tys. m² Projektowany budynek biurowy wpisuje się w strategię rozwoju PSB, pozwalającą m.in. na budowanie bliższych relacji ze swoimi kontrahentami i udziałowcami. W związku z tym, PSB planuje zaoferować powierzchnię biurową swoim dostawcom, firmom kooperującym oraz innym firmom szeroko rozumianej branży budowlanej. Powierzchnia wystawienniczo/handlowa projektu przeznaczona będzie z jednej strony na market budowlany przeznaczony dla profesjonalistów, a z drugiej strony na promowanie nowych technologii budowlanych. Całość powierzchni wystawienniczo/handlowej będzie objęta gwarancją czynszową ze strony PSB, tzn. PSB będzie dalej podnajmował tą powierzchnię swoim kontrahentom. Część hotelowa będzie zarządzona przez spółkę z grupy PSB. Hotel, podobnie jak pozostała część budynku, będzie ukierunkowany na klientów z branży budowlanej, w tym pracowników oraz kontrahentów PSB przybywających do Warszawy. Mała ilość obiektów hotelowych w okolicy pozwala sądzić, że zainteresowanie powierzchnią hotelową będzie wysokie. Podobnie jak reszta budynku, powierzchnie konferencyjne zostaną zaoferowane w pierwszej kolejności podmiotom kooperującym, jako miejsce na szkolenia, a w drugiej kolejności jako miejsce na ewentualne imprezy korporacyjne oraz okolicznościowe. Ideą PSB jest stworzenie miejsca centrum dla spółek z sektora budowlanego i ich potencjalnych zewnętrznych usługodawców/kooperantów, takich jak np. banki, pracownie architektoniczne i inne.
RYNEK BIUROWY PRAGA / PÓŁNOCNO-WSCHODNIA WARSZAWA Na koniec 2008 r. zasoby biurowe w obszarze wschodnim Warszawy wynosiły 131.0611 m², podczas gdy cały rynek warszawski liczył 2.960.800 m² nowoczesnej powierzchni biurowej. W całym roku 2008 oddano do użytku w tej strefie 5.000 m 2 powierzchni, podczas gdy w całej Warszawie deweloperzy oddali do użytku ok. 252.000 m² powierzchni biurowej w 23 budynkach. Do największych budynków w strefie wschodniej przeznaczonych na wynajem należą obiekty: Centrum Biurowe Warszawa Wileńska, Centrum Milenium, Centrum Nova Praga, Promenada Business Center, Pryzmat (ul. Mińska). Popyt brutto w strefie wschodniej w ciągu całego roku 2008 wyniósł 11.050 m 2 podczas gdy dla całej Warszawy wyniósł on 523.000 m². Natomiast szacowany popyt netto wyniósł w strefie wschodniej 6.163 m², podczas gdy dla całej Warszawy współczynnik ten ukształtował się na poziomie 268.928 m². Czynsze na powierzchnie biurowe w Warszawie na przestrzeni lat 2005-2008 wzrosły o około 40%-70%. W związku z pogorszeniem sytuacji przedsiębiorstw i spowolnieniem gospodarczym, w latach 2009-2010 czynsze mogą ulegnąć obniżeniu. Statystyka rynku biurowego w Warszawie Zasoby [m 2 ] Pustostany [m 2 ] Współczynnik pustostanów Popyt netto [m 2 ] Ścisłe Centrum 466 591 22 018 4,72% 21 365 Obrzeża Centrum 631 000 16 277 2,58% -13 452 Wschodnia Warszawa 131 061 2 110 1,61% 6 163 Ursynów 98 327 3 926 3,99% 2 020 Zoliborz / Bielany 121 774 3 090 2,54% 30 359 Wilanów / Dolny Mokotów 132 755 4 680 3,53% 12 302 Ochota / Ursus 459 642 10 847 2,36% 56 497 Górny Mokotów 682 339 17 010 2,49% 153 893 Wola 237 175 730 0,31% -219 Warszawa 2 960 664 80 688 2,73% 268 928 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Średnie czynsze dla powierzchni biurowych 2000 2002 2004 2006 2008 Centrum Warszaw y Lokalizacje Pozacentralne Wschodnia Warszaw a
RYNEK HOTELOWY WARSZAWA i WARSZAWA PÓŁNOCNO-WSCHODNIA W 4Q 2008 w Warszawie (nie uwzględniając miejscowości przyległych) działało 69 hoteli, z czego 43% stanowiły hotele 3 gwiazdkowe (3360 pokoi). Obecnie w trakcie budowy znajduje się 5 inwestycji hotelowych: jeden obiekt 2-gwiazdkowy (planowany rok oddania 2009 120 pokoi), dwa 4-gwiazdkowe (2009 302 pokoje i 2010 266 pokoi) oraz dwa 5-gwiazdkowe (2011 100 pokoi i 2012 80 pokoi). Na lata 2010-2012 planowanych jest kolejnych 7 hoteli o standardzie od 2 do 5 gwiazdek. W części Północno-Wschodniej Warszawy (Praga) działa pięć hoteli 3-gwiazdkowych oferujących łącznie jedynie 329 pokoi hotelowych. Poza hotelem Hetman, ich standard odbiega znacznie od przyznanej im kategorii trzech gwiazdek i żaden z tych hoteli nie jest zarządzany przez operatora hotelowego. Wszystkie hotele świadczą usługi konferencyjne (w sumie 19 sal konferencyjnych z 1730 miejscami), jednakże zapotrzebowanie na ten typ usług nadal przewyższa istniejąca ofertę konferencyjną w tym rejonie Warszawy. W okolicach nieruchomości należącej do PSB brak jest nowych inwestycji hotelowych, planowane natomiast są trzy hotele: 3- gwiazdkowy przy Trasie Toruńskiej, 3-gwiazdkowy hotel przy ulicy Kijowskiej oraz 4-gwiazdkowy hotel w byłej Fabryce Wódek Koneser przy ulicy Markowskiej. liczba hoteli 25 20 15 10 5 0 Hotele w północno-wschodniej Warszawie Hotel Ilość Ilość miejsc Liczba sal / miejsc Adres (rok otwarcia) pokoi noclegowych konferencyjnych Monte Marco Park (2004) Zieleniecka 6/8 24 36 1/250 Hetman Hotel (2007) Kłopotowskiego 36 68 123 3/155 Arkadia Hotel (1995) Radzymińska 182 51 88 2/135 Fort Piontek (2002) Modlińska 310/312 82 159 11/1060 Partner Hotel (2000) Marywilska 16 104 150 3/130 Hotele w Warszawie wg kategorii w latach 2008-2012 2008 2009 2010 2011 2012 lata 1-gwiazdkowe 2-gwiazdkowe 3-gwiazdkowe 4-gwiazdkowe 5-gwiazdkowe
RYNEK MARKETÓW BUDOWLANYCH WARSZAWA W Warszawie działa kilkanaście marketów budowlanych wybrane i największe z nich zostały przedstawione na mapie obok. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości PSB działają 3 markety budowlane (OBI, Castorama, TTW Opex) i 1 jest w budowie (Brico Depot). Żaden z nich jednak nie ma charakteru wielofunkcyjnego i nie stanowi miejsca centrum dla podmiotów z sektora budowlanego i ich kooperantów o charakterze podobnym do projektu PSB. LEGENDA: Istniejace obiekty handlowe 1 CENTRUM JANKI 2 OBI AL. KRAKOWSKA 3 OBI RADZYMIŃSKA 4 CASTORAMA WŁOCHY 5 CASTORAMA TARGÓWEK 6 TTW OPEX - Bartycka 7 TTW OPEX - Al.Jerozolimskie 8 TTW OPEX Głębocka 9 TTW OPEX Domaniewska 10 LEROY MERLIN 11 LEROY MERLIN 12 OBI JABŁONNA Planowane i w budowie 1 BRICO DEPOT JAGIELLOŃSKA
PODSUMOWANIE PROGNOZOWANYCH WYNIKÓW FINANSOWYCH PROJEKTU PSB Podsumowanie wyników finansowych PODSUMOWANIE Koszt Działki Koszty Razem Przychody Razem 16 400 000 zł 176 107 729 zł 217 076 345 zł ZYSKOWNOŚĆ EBITDA EBIT Zysk Netto 66 470 161 zł 61 045 332 zł 28 790 467 zł LTC 75,00% Kapitał własny 46 608 828 zł Marża zysku netto 13,3% Zwrot na kapitale własnym 61,8% IRR 22,9% NPV 17 748 085 zł Prognozy finansowe projektu PSB wskazują, iż charakteryzuje się on opłacalnością mierzoną za pomocą IRR na poziomie 22,85% oraz wartością bieżącą przepływów pieniężnych na poziomie PLN 17,7m. Szacowana wartość gruntu, na którym zostanie zbudowana nieruchomość, wynosi PLN 16,4m. Projekt wymaga od inwestora(ów) wkładu własnego na poziomie PLN 46,6m (przy założeniu wskaźnika loan-to-cost na poziomie około 75%) w postaci gruntu (PLN 16,4m) oraz środków pieniężnych (PLN 30,2m).