Wstêp... Wykaz skrótów.... Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty... 1 1.1. Podstawy zarz¹dzania... 1 1.1.1. Zarz¹dzanie strategiczne.... 1 1.1.2. Planowanie strategiczne... 2 1.1.3. Strategia marketingowa... 7 1.1.4. Zbiorowe i indywidualne standardy zawodowe i etyka... 9 1.1.5. Etyka zarz¹dcy nieruchomoœci... 20 1.1.6. BPR jako podstawa wzrostu efektywnoœci zarz¹dzania... 27 1.1.7. Outsourcing kolejny krok do optymalizacji us³ugi... 28 1.1.8. Lean management... 29 1.1.9. Spin-off... 30 1.1.10. Outplacement... 31 1.1.11. Kompleksowe zarz¹dzanie przez jakoœæ (TQM)... 31 1.1.12. Benchmarking... 33 1.1.13. Zarz¹dzanie informacj¹ (HMIS)... 33 1.1.14. Zarz¹dzanie zasobami ludzkimi (HRM )... 34 1.1.15. Kultura firmy... 35 1.1.16. To samoœæ i wizerunek firmy... 37 1.1.17. Innowacje... 38 1.2. Zarz¹dzanie i wynajemnieruchomoœci odrodzenie zawodów... 38 1.2.1. Podstawowe definicje i regulacje prawne.... 38 1.2.2. Szczeble hierarchiczne w zarz¹dzaniu i wynajmie nieruchomoœci... 41 1.2.3. Umiejêtnoœci zarz¹dcy i agenta nieruchomoœci... 42 1.2.4. W³asna dzia³alnoœæ gospodarcza.... 43 1.2.5. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹... 47 1.3. Nieruchomoœci podstawy prawa rzeczowego i administracyjnego... 48 1.3.1. Organizacja administracji publicznej... 48 1.3.2. Rodzaje nieruchomoœci podzia³ podmiotowy... 50 1.3.3. Rodzaje nieruchomoœci podzia³ przedmiotowy... 51 1.3.4. Formy w³adania nieruchomoœciami... 53 1.3.5. Prawa rzeczowe w³asnoœæ i u ytkowanie wieczyste... 53 1.3.6. Ograniczone prawa rzeczowe... 56 1.3.7. Prawa zobowi¹zaniowe (obligacyjne)... 58 1.3.8. Trwa³y zarz¹d... 58 1.3.9. Posiadanie samoistne, zale ne oraz dzier enie.... 59 1.3.10. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.... 59 1.3.11. Studiumuwarunkowañ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy... 61 1.3.12. Wyw³aszczanie i uw³aszczanie... 61 1.3.13. Ewidencja budynków i gruntów... 64 XIII XV
VI Spis treœci 1.3.14. Ksiêgi wieczyste i hipoteka... 64 1.4. Umiejêtnoœci interpersonalne zarz¹dcy nieruchomoœci... 65 1.4.1. Wprowadzenie... 65 1.4.2. Techniki u³atwiaj¹ce efektywn¹ naukê... 66 1.4.3. Kluczowe momenty prezentacji... 67 1.4.4. Wykorzystanie technik audiowizualnych... 68 1.4.5. Stosowanie pytañ i interakcja ze s³uchaczami lub klientami... 70 1.4.6. Techniki pokonywania zdenerwowania... 73 1.4.7. Moderowanie spotkañ i zwyciêskie negocjacje... 74 1.5. Sprzeda firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami... 79 1.5.1. Motywacje kupuj¹cego... 79 1.5.2. Motywacje sprzedaj¹cego.... 80 1.5.3. Metody wyceny firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami... 81 1.5.4. Struktura p³atnoœci... 84 Rozdzia³ 2. Prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej... 85 2.1. W³asnoœæ lokalu i udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 85 2.1.1. Samodzielny lokal mieszkalny... 85 2.1.2. Wyodrêbnienie w³asnoœci lokalu... 86 2.1.3. Dokumentacja techniczna... 87 2.1.4. Dzia³ka budowlana... 88 2.1.5. Wspólnota mieszkaniowa i dokumenty reguluj¹ce jej dzia³alnoœæ.... 89 2.1.6. Nieruchomoœæ wspólna i jej sk³adniki... 91 2.1.7. Powierzchnia u ytkowa i metody jej obliczania.... 92 2.1.8. Wyznaczenie udzia³u w nieruchomoœci wspólnej.... 93 2.1.9. Wspó³w³asnoœæ i jej rodzaje... 95 2.2. Prawa i obowi¹zki cz³onków wspólnoty mieszkaniowej... 96 2.2.1. Prawa w³aœciciela lokalu.... 96 2.2.2 Prawa wspó³w³aœciciela nieruchomoœci.... 96 2.2.3. Prawa w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 97 2.2.4. Obowi¹zki w³aœciciela lokalu... 98 2.2.5. Obowi¹zki wspó³w³aœciciela lokalu... 98 2.2.6. Obowi¹zki w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 99 2.2.7. Prawa i obowi¹zki wynajmuj¹cego lokal... 100 2.2.8. Prawa i obowi¹zki najemcy lokalu... 102 2.3. Organizacja zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹... 105 2.3.1. Zarz¹dy i komisje we wspólnocie mieszkaniowej... 105 2.3.2. Modele zarz¹dzania i administrowania nieruchomoœci¹ wspóln¹... 108 2.3.3. Zebranie w³aœcicieli lokali... 113 2.3.4. Wspólnota mieszkaniowa na bazie zasobów spó³dzielczych... 115 2.3.5. Wybór firmy zarz¹dzaj¹cej przez wspólnotê mieszkaniow¹... 117 2.3.6. Procedura powierzenia zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ profesjonalnej firmie.... 123 2.3.7. Procedura wyboru zarz¹du w³aœcicielskiego i zlecenia administrowania profesjonalnej firmie... 132 2.3.8 Problemy wspólnot mieszkaniowych a jakoœæ obs³ugi przez zarz¹dcê nieruchomoœci... 136 2.4. Wzory pismi formularzy.... 144 2.4.1. Regulamin zebrania w³aœcicieli lokali... 144 2.4.2. Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (A)... 146 2.4.3. Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (B)... 147 2.4.4. Statut (deklaracja, umowa) wspólnoty mieszkaniowej (z komentarzem)... 148 2.4.5. Pe³nomocnictwo do g³osowania na zebraniu za w³aœciciela lokalu... 161 2.4.6. Pe³nomocnictwo do reprezentowania w³aœciciela lokalu... 161 2.4.7. Pe³nomocnictwo do reprezentowania gminy... 161 2.4.8. Porz¹dek domowy.... 162 2.4.9. Protokó³ z zebrania w³aœcicieli lokali... 166 2.4.10. Umowa o zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ wspóln¹ (z komentarzem) 18... 168 2.4.11. Umowa o administrowanie (z komentarzem)... 180 2.4.12. Protokó³ zdawczo-odbiorczy... 186 2.4.13. Lista udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej... 197 2.4.14. Uniwersalna karta do g³osowania nad uchwa³¹... 197
VII 2.4.15. Wniosek o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli lokali... 198 2.4.16. Wniosek o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali... 199 2.4.17. Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli lokali... 199 2.4.18. Umowa najmu.... 200 Rozdzia³ 3. Tworzenie i wykorzystanie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej... 202 3.1. P³atnoœci cz³onków wspólnoty mieszkaniowej... 202 3.1.1. Zaliczka na poczet kosztów zarz¹du.... 202 3.1.2. Po ytki cywilne a efektywnoœæ zarz¹dcy nieruchomoœci.... 203 3.2. Bud et operacyjny wspólnoty mieszkaniowej... 205 3.2.1. Bud et operacyjny nieruchomoœci wspólnej i procedura jego przygotowania.... 205 3.2.2. Rodzaje przychodów z nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania... 206 3.2.3. Rodzaje wydatków na utrzymanie nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania... 208 3.2.4. Sposoby na obni kê zaliczek wnoszonych przez w³aœcicieli lokali... 208 3.2.5. Rodzaje ubezpieczeñ maj¹tkowych wspólnoty mieszkaniowej... 214 3.2.6. Rodzaje ubezpieczeñ OC wspólnoty mieszkaniowej... 215 3.3. Bud et remontowy nieruchomoœci wspólnej.... 217 3.3.1. Bud et remontowy i procedura jego opracowania... 217 3.3.2. Rodzaje wydatków, które mog¹ byæ pokrywane z funduszu remontowego.... 220 3.3.3. Wyznaczanie zakresu remontów oraz priorytetów remontowych nieruchomoœci wspólnej... 220 3.3.4. Ró nica miêdzy konserwacj¹, remontem i modernizacj¹.... 221 3.3.5. Oszacowanie kosztów remontu oraz kalkulacja p³atnoœci na fundusz remontowy... 221 3.3.6. Wyznaczanie zaliczki na fundusz remontowy z uwzglêdnieniem inflacji... 223 3.3.7. Studium przypadku fundusz remontowy w praktyce gminnego zak³adu bud etowego... 227 3.4. Zastosowanie bud etu przep³ywu gotówki... 230 3.5. Analiza odchyleñ bud etowych wspólnoty... 231 3.6. Inwestycje we wspólnocie mieszkaniowej... 231 3.6.1. Uczestnicy inwestycji remontowej... 231 3.6.2. Realizacja dzia³añ remontowych... 232 3.6.3. Termomodernizacja oraz audyt termomodernizacyjny budynku... 234 3.6.4. Praktyczna procedura adaptacji (nadbudowy) strychu we wspólnocie mieszkaniowej... 236 3.7. Wzory pismi formularzy.... 239 3.7.1. Bud et operacyjny w ujêciu jednomiesiêcznym.... 239 3.7.2. Bud et operacyjny w ujêciu 12 miesiêcy... 243 3.7.3. Bud et operacyjny porównanie planu z wykonaniem... 247 3.7.4. Bud et remontowy... 258 3.7.5. Ankieta remontowa.... 260 Rozdzia³ 4. Rozliczenia finansowe wspólnoty... 261 4.1. Rozliczenia finansowe wp³ywów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej... 261 4.1.1. Rozliczanie po ytków oraz kosztów w przypadku wspó³w³asnoœci.... 261 4.1.2. Sposoby rozliczeñ finansowych kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹... 262 4.1.3. Udzia³ oraz inne klucze podzia³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹... 264 4.1.4. Rozliczenia kosztów wymiany grzejników c.o. w indywidualnych lokalach... 266 4.1.5. Rozliczanie kosztów utrzymania anteny zbiorczej i instalacji domofonowej... 267 4.1.6. Rozliczanie kosztów utrzymania i u ytkowania windy w budynku kilkuklatkowym... 267 4.1.7. Rozliczanie kosztów utrzymania gara u podziemnego... 268 4.1.8. Ogólne zasady rozliczania kosztów œwiadczeñ... 272 4.1.9. Rozliczanie kosztów dostawy zimnej wody i odprowadzania nieczystoœci p³ynnych... 273 4.1.10. Zasady rozliczania kosztów energii cieplnej... 280 4.1.11. Rozliczanie kosztów dostawy gazu ziemnego... 284 4.1.12. Rozliczanie kosztów dostawy energii elektrycznej... 284 4.1.13. Rozliczanie kosztów wywozu nieczystoœci sta³ych... 285 4.1.14. Rozliczane pozosta³ych kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej... 285 4.1.15. Rozliczanie kosztów zarz¹du w przypadku jednoczesnego wyodrêbnienia i sprzeda y lokalu.... 286 4.2. Remonty we wspólnocie z udzia³em gminy... 288 4.2.1. Finansowanie przez gminê kosztów remontów nieruchomoœci wspólnej w proporcji przekraczaj¹cej jej udzia³... 288 4.3. Wykorzystanie bud etu do przedstawienia rocznego rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej... 288 4.4. Regulamin rozliczeñ mediów dostarczanych do indywidualnych lokali... 289
VIII Spis treœci Rozdzia³ 5. Zobowi¹zania publicznoprawne wspólnoty... 290 5.1. Podstawowe czynnoœci organizacyjne rejestracja wspólnoty mieszkaniowej... 290 5.1.1. Wybór zarz¹du wspólnoty b¹dÿ powierzenie zarz¹dzania profesjonalnej firmie.... 290 5.1.2. Uzyskanie dla wspólnoty numeru statystycznego REGON... 291 5.1.3. Wyrobienie dla wspólnoty piecz¹tki.... 291 5.1.4. Otwarcie dla wspólnoty rachunku bankowego w wybranymbanku... 291 5.1.5. Wydrukowanie oraz przekazanie w³aœcicielomksi¹ eczek op³at.... 292 5.1.6. Dokonanie zg³oszeñ identyfikacyjnych NIP.... 292 5.1.7. Prowadzenie rozliczeñ kadrowo-p³acowych oraz sprawozdawczoœci PIT.... 292 5.1.8. Ustalenie zasad obs³ugi finansowej wspólnoty.... 295 5.1.9. Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci VAT... 296 5.1.10. Rejestracja i sprawozdawczoœæ w ZUS... 299 5.1.11. Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci CIT.... 299 5.1.12. Ubezpieczenie budynku oraz wspólnoty... 320 5.2. Wspólnota mieszkaniowa jako w³aœciciel nieruchomoœci.... 320 5.3. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomoœci... 328 5.4. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 328 5.5. Wspólnota mieszkaniowa a op³ata skarbowa... 328 5.6. Ró nica miêdzy remontem a modernizacj¹.... 329 5.7. Amortyzacja œrodków trwa³ych oraz metody amortyzacji... 329 5.8. Amortyzacja nieruchomoœci... 332 5.9. Podatek VAT a wynagrodzenia za zarz¹dzanie nieruchomoœci¹... 335 5.10. Rozliczenia podatkowe zwi¹zane z wynagradzaniemcz³onka zarz¹du w³aœcicielskiego wspólnoty.... 338 5.11. Wzory pismi formularzy.... 339 5.11.1. WskaŸniki przysz³ej renty W FVA... 339 Rozdzia³ 6. Zarz¹dzanie finansami wspólnoty mieszkaniowej... 344 6.1. Wspó³praca z bankiem.... 344 6.1.1. Lokata bankowa i jej rodzaje... 344 6.1.2. Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej... 344 6.1.3. Wybór banku.... 344 6.1.4. Procent prosty... 345 6.1.5. Procent sk³adany i kapitalizacja odsetek.... 346 6.1.6. Kredyty i po yczki bankowe... 347 6.1.7. Formy zabezpieczenia kredytów.... 349 6.1.8. Rodzaje p³atnoœci kredytowych... 350 6.1.9. Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat malej¹cych... 351 6.1.10. Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat równych (annuitetowych)... 352 6.1.11. Kredyt dyskontowy i linia kredytowa.... 353 6.1.12. Argentyñski systemkredytowy.... 353 6.1.13. WskaŸniki kredytowe... 354 6.1.14. Leasing œrodków trwa³ych... 356 6.2. Analiza op³acalnoœci inwestycji... 359 6.2.1. Graficznie zobrazowanie przep³ywów finansowych... 359 6.2.2. Zmiana wartoœci pieni¹dza w czasie.... 359 6.2.3. Op³acalnoœæ inwestycji i sposoby jej pomiarów.... 360 6.2.4. Dyskontowanie przysz³ych dochodów... 360 6.2.5. Badanie op³acalnoœci inwestycji przy pomocy wartoœci bie ¹cej netto NPV.... 361 6.2.6. Okres zwrotu PP i jego wykorzystanie w badaniu op³acalnoœci inwestycji... 362 6.2.7. Wewnêtrzna stopa zwrotu IRR i jej zastosowanie... 363 6.3. Windykacja op³at w³aœcicieli.... 365 6.3.1. Windykacja przeds¹dowa... 365 6.3.2. Postêpowanie upominawcze... 365 6.3.3. Licytacja lokalu i eksmisja d³u nika.... 366 6.3.4. Ustawa o udostêpnianiu informacji gospodarczych jako skuteczne narzêdzie windykacji... 367 6.3.5. Sprzeda wierzytelnoœci wspólnoty factoring... 368 6.3.6. Wspólnota mieszkaniowa a ustawa o ochronie danych osobowych.... 369 6.4. Wzory pismi formularzy.... 371 6.4.1. Wezwanie do zap³aty... 371
IX 6.4.2. Powiadomienie Biura Informacji Gospodarczej o d³u niku.... 372 6.4.3. Pozew o nakaz zap³aty... 373 6.4.4. Uchwa³a w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu... 374 6.4.5. Pozew w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu... 375 6.4.6. Mno niki wartoœci bie ¹cej W b, czyli obecna wartoœæ 1 z³: (1 + r) n... 377 Rozdzia³ 7. Usprawnienie zarz¹dzania du ymi portfelami nieruchomoœci... 380 7.1. Diagnoza rynku zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci... 380 7.1.1. Wprowadzenie... 380 7.1.2. Analiza otoczenia w skali mikro (5 Si³ Model Konkurencji Portera)... 381 7.1.3. Analiza struktury zarz¹dzania opartej na zak³adach bud etowych añcuch Wartoœci 7S... 384 7.1.4. Macierze strategiczne jako narzêdzie podejmowania decyzji... 388 7.2. Cele i metody zmiany organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami.... 392 7.2.1. Definicja restrukturyzacja zarz¹dzania... 392 7.2.2. Model Piêciu filarów restrukturyzacji... 394 7.2.3. Definicje prywatyzacji... 394 7.2.4. Prywatyzacja zarz¹dzania nieruchomoœciami.... 396 7.2.5. Inicjacja konkurencji na rynku zarz¹dców... 398 7.2.6. Inwestycja w ludzi... 398 7.2.7. Metoda procesowa przekszta³ceñ... 399 7.2.8. Uspo³ecznienie procesu restrukturyzacji... 399 7.2.9. Prywatyzacyjna blokada... 401 7.3. Regulacje prawne wp³ywaj¹ce na obszar zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi i jednostki organizacyjne gminy zarz¹dzaj¹ce nieruchomoœciami... 402 7.3.1. Prywatyzacja sektora publicznego ujêcie historyczne.... 402 7.3.2. Zarz¹dzanie i administrowanie nieruchomoœciami komunalnymi podstawy prawne... 403 7.3.3. Ramy prawne zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi.... 405 7.3.4. Komunalne jednostki organizacyjne stan obecny oraz zapowiadane zmiany... 409 7.3.5. Mo liwoœæ sprawowania czynnoœci w³aœcicielskich w komunalnym zasobie mieszkaniowym przez jednostki sektora finansów publicznych... 411 7.4. Dopasowanie organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami do lokalnej specyfiki... 412 7.4.1. Wieloczynnikowy model organizacji zarz¹dzania... 412 7.4.2. Struktura i zakres dzia³ania nadzoru w³aœcicielskiego... 413 7.4.3. Liczba podmiotów zarz¹dzaj¹cych... 417 7.4.4. Obowi¹zuj¹cy czas umowy.... 419 7.4.5. Systemprzep³ywów finansowych.... 420 7.4.6. Struktura organizacyjna i w³aœcicielska oraz forma prawna Zarz¹dcy.... 421 7.4.7. Konkurencja pomiêdzy zarz¹dcami... 423 7.4.8. Zakres obowi¹zków firmy zarz¹dzaj¹cej... 423 7.5. Finansowe aspekty restrukturyzacji zarz¹dzania.... 424 7.5.1. Wybrane elementy analizy finansowej zak³adu bud etowego... 425 7.5.2. Wybrane elementy analizy finansowej spó³ki.... 430 7.5.3. Strategia zarz¹dzania wp³ywami z zasobu... 439 7.5.4. Strategia zarz¹dzania wydatkami na rzecz utrzymania Zasobu... 441 7.5.5. Projekcje finansowe efektów restrukturyzacji... 444 7.6. Skutki restrukturyzacji.... 451 7.6.1. Pozytywne skutki restrukturyzacji... 451 7.6.2. B³êdnie przeprowadzona lub restrukturyzacja niewdro ona... 452 7.6.3. Zagro enia zwi¹zane z restrukturyzacj¹... 453 7.7. Przyk³ady restrukturyzacji zarz¹dzania... 453 7.7.1. Kraków... 453 7.7.2. Ostrów Wielkopolski... 457 7.7.3. Sopot... 459 7.7.4. Wroc³aw... 468 7.7.5. Kielce i Gdañsk.... 471 7.8. Wieloletni programgospodarowania zasobemmieszkaniowymmiasta... 476 7.8.1. Przyk³adowy zakres treœci programu... 476 7.8.2. Przyk³adowe cele programu... 487 7.8.3. Metody realizacji celów zak³adanych w programie... 490
X Spis treœci 7.8.4. Metodologia opracowania programu œcie k¹ uspo³ecznion¹... 493 7.9. Wzory pismi formularzy.... 501 7.9.1. Umowa o zarz¹dzanie i administrowanie du ym portfelem nieruchomoœci mieszkaniowych (z komentarzem)... 501 7.9.2. Arkusze kalkulacyjne (diagnostyczne i planistyczne) stosowane w wieloletnich programach gospodarowania komunalnymzasobemmieszkaniowym... 555 Rozdzia³ 8. Rewitalizacja obszarów miejskich... 573 8.1. Proces rewitalizacji... 573 8.1.1. Definicja rewitalizacji.... 573 8.1.2. Finansowy aspekt rewitalizacji... 574 8.1.3. Uspo³ecznienie rewitalizacji... 574 8.2. Lokalny programrewitalizacji.... 575 8.2.1. Treœæ programu... 575 8.2.2. Metoda opracowania lokalnego programu rewitalizacji.... 579 8.2.3. Aktualizacja lokalnego programu rewitalizacji... 588 8.3. Subregionalne programy rewitalizacji na bazie markowych produktów turystycznych.... 589 8.3.1. G³ówne za³o enia i definicje.... 589 8.3.2. Wstêpna analiza problemów... 590 8.3.3. Misja i cele programu... 591 8.3.4. Przes³anki uspo³ecznienia procesu... 592 8.3.5. Wybór sk³adników produktu turystycznego... 593 8.3.6. Metodologia opracowania programu subregionalnej rewitalizacji.... 594 8.3.7. Klastry turystyczne... 598 8.4. Cz³onkowie wspólnoty mieszkaniowej zak³adaj¹ stowarzyszenie... 601 8.4.1. Procedura za³o enia stowarzyszenia.... 601 8.4.2. Dzia³alnoœæ po ytku publicznego i wolontariat... 602 8.4.3. Projekty spo³eczne finansowane przez Uniê Europejsk¹... 604 8.5. Rola zarz¹dcy nieruchomoœci w rewitalizacji obszarów miejskich... 606 8.5.1. Przes³anki sukcesu projektu inwestycyjnego wspólnoty... 606 8.5.2. Pozyskanie œrodków finansowych dla wspólnoty mieszkaniowej... 607 8.5.3. Program Restart realizowany przez Instytut Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM.... 608 8.6. Krajowe i zagraniczne Ÿród³a finansowania budowy i remontów nieruchomoœci... 609 8.6.1. Dostêpne Ÿród³a finansowania remontów i modernizacji.... 609 8.6.2. Inwestycje budowlane na bazie partnerskiej wspó³pracy gminy, banku, dewelopera i inwestora... 610 8.6.3. Wspieranie mieszkalnictwa w USA... 612 8.6.4. Finansowanie inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych w USA... 616 8.7. Przyk³ady rewitalizacji obejmuj¹ce nieruchomoœci wspólnot mieszkaniowych.... 623 8.7.1. CentrumAktywnoœci Lokalnej Smolna... 623 8.7.2. Sopocki model finansowania inwestycji i remontów... 626 8.7.3. Kredyty remontowe subsydiowane przez W³adze Gdyni.... 633 8.7.4. Programy szczeciñskie Ma³ych Ulepszeñ i Nasz Dom... 633 8.8. Wzory pism... 636 8.8.1 Uchwa³a w³aœcicieli lokali w sprawie remontu wspó³finansowanego z funduszy UE... 636 8.8.2. Umowa najmu powierzchni strychowej wersja skrócona... 638 8.8.3. Umowa najmu powierzchni strychowej wersja szczegó³owa... 640 8.8.4. Umowa podmiotów wystêpuj¹cych wspólnie... 651 Rozdzia³ 9. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ przyk³ad studium wykonalnoœci do projektu inwestycyjnego wspó³finansowanego przez Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego (MF EOG)... 653 Wprowadzenie... 653 9.1. Charakterystyka projektu.... 653 9.1.1. Tytu³... 653 9.1.2. Lokalizacja Projektu... 653 9.1.3. Wnioskodawca... 653 9.1.4. G³ówny obszar priorytetowy i dzia³anie, w które wpisuje siê projekt... 654 9.1.5. Typ projektu... 654 9.1.6. Krótki opis projektu... 654 9.1.7. Polityka europejska, rz¹dowa, regionalna komplementarnoœæ... 655
XI 9.1.8. Otoczenie spo³eczno-ekonomiczne projektu... 664 9.1.9. Zidentyfikowane problemy oraz mocne strony i szanse projektu... 664 9.2. Logika Interwencji.... 664 9.2.1. Potrzeba interwencji... 664 9.2.2. Cele ogólne (efekty d³ugoterminowe) wskaÿniki oddzia³ywania... 665 9.2.3. Cele bezpoœrednie (efekty bezpoœrednie i natychmiastowe) wskaÿniki rezultatu... 665 9.2.4. Rezultaty (wytworzone dobra i us³ugi) wskaÿniki produktu... 665 9.2.5. Matryca logiczna projektu... 666 9.3. Analiza instytucjonalna... 666 9.3.1. Zdolnoœæ organizacyjna... 666 9.3.2. Prawna wykonalnoœæ inwestycji... 669 9.3.3. Ocena d³ugoterminowej trwa³oœci finansowo-instytucjonalnej projektu... 670 9.4. Analiza techniczna.... 670 9.4.1. Opis stanu aktualnego... 670 9.4.2. Opis przyjêtych rozwi¹zañ technicznych i technologicznych... 671 9.4.3. Uzasadnienie wyboru technologii.... 671 9.4.4. Szacunkowe koszty realizacji inwestycji... 671 9.4.5. Harmonogram realizacji inwestycji... 671 9.4.6. Harmonogram realizacji programu kulturowego Stowarzyszenia... 672 9.5. Analiza finansowa... 674 9.5.1. Uwagi wstêpne... 674 9.5.2. ród³a finansowania... 675 9.5.3. Projekcja planowanego rachunku zysków i strat oraz sprawozdañ z przep³ywu œrodków pieniê nych... 675 9.5.4. Kalkulacja wskaÿnika samofinansowania.... 677 9.5.5. Kalkulacja zysku nadzwyczajnego... 677 9.5.6. Kalkulacja wartoœci NPV/K i IRR/K dla projektu... 677 9.5.7. Kalkulacja wartoœci NPV/C i IRR/C dla projektu... 678 9.5.8. Ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy w latach 2004 2006... 678 9.5.9. Podsumowanie... 680 9.6. Analiza ekonomiczna... 681 9.6.1. Uwagi wstêpne... 681 9.6.2. Kalkulacja wskaÿników ENPV, EIRR oraz K/K... 681 9.6.3. Analiza wskaÿnikowa efektywnoœci produktu i rezultatu... 683 9.6.4. Podsumowanie... 683 9.7. Analiza wra liwoœci i ryzyka... 683 9.7.1. Uwagi wstêpne... 683 9.7.2. Analiza i zarz¹dzanie ryzykiem... 683 9.7.3. Analiza wra liwoœci... 685 9.8. Oddzia³ywanie na œrodowisko.... 686 9.8.1. Uwagi wstêpne... 686 9.8.2. Klasyfikacja projektu z punktu widzenia potrzeby opracowania Oceny Oddzia³ywania na Œrodowisko.... 687 9.8.3. Ocena zmian w œrodowisku w wyniku realizacji inwestycji... 687 9.8.4. Podsumowanie i wnioski... 687 9.9. Pomoc publiczna... 688 9.10. Programkulturowy... 688 9.10.1. Dotychczasowa dzia³alnoœæ oraz aktualny programspo³eczno-edukacyjny Stowarzyszenia... 688 9.11. Promocja i informacja... 688 9.12. Stosunki dwustronne... 688 9.13. Zagadnienia przekrojowe... 688