Więcej nowej powierzchni

Podobne dokumenty
Popyt nadal silny PROPERTY TIMES. Warszawa Biura I poł Spis treści. Autor. Kontakt

Rosnąca aktywność najemców

2015 rekordowy rok na rynku biurowym

Rynek biurowy w fazie wzrostu

RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE. Podsumowanie 2016 roku

RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE

kwiecień 2016 RAPORT STOPY PUSTOSTANÓW RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE Publikacja Cushman & Wakefield

RYNEK BIUROWY GŁÓWNE MIASTA REGIONALNE W POLSCE

Silna aktywność deweloperów

czerwiec 2016 SKYLINE TRACKER WARSZAWA WIOSNA 2016 LOKALIZACJE CENTRALNE ZNÓW POPULARNE WŚRÓD DEWELOPERÓW Publikacja Cushman & Wakefield

Rynek magazynowy w Polsce wciąż w bardzo dobrej kondycji

Stabilny popyt Warszawa Biura, IV kw. 2014

Rekordowy wolumen powierzchni w budowie na koniec 2016

Rekordowy wolumen transakcji najmu

Rozkwit rynków regionalnych

Wszystkie oczy są zwrócone na Centrum Warszawy

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. Podsumowanie 2015 roku

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Q3 2015

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W MIASTACH REGIONALNYCH

Warszawski zasób biur powiększy się o ponad 20% do końca 2017 r.

Kolejny rekordowy kwartał z mkw. wynajętej powierzchni

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. III kwartał 2016

RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE. Podsumowanie 2016 roku

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. I kwartał 2016

Po roku rekordów, 2016 będzie rokiem wyzwań na rynku biurowym

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. II kwartał 2016

RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH WARSZAWA, III KWARTAŁ 2015

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE

RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH WARSZAWA, IV KWARTAŁ 2014

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Q3 2015

Aktywność najemców podwoiła się w ciągu ostatnich 6 lat

RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH WARSZAWA, IV KWARTAŁ 2014

Regionalny rynek biurowy WROCŁAW W KLUBIE MILIONERÓW

Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH Q3 2014

Warszawski Rynek Biurowy MarketView

Rozwój regionalnego rynku biurowego przyspiesza dzięki rosnącej aktywności najemców z sektora BPO/SSC

Rekordowe półrocze na rynku nieruchomości magazynowych

Rozwój regionalnego rynku biurowego przyspiesza dzięki rosnącej aktywności najemców z sektora BPO/SSC

Prognoza rozwoju budownictwa biurowego w Warszawie 11 czerwca 2015 r.

Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych 2015 rynek najemcy

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE PODSUMOWANIE 2017 ROKU. Publikacja Cushman & Wakefield

Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku

12,86 mln mkw. Całkowite zasoby rynku nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej w Polsce

Rekordowe półrocze na rynku nieruchomości magazynowych

MARKETBEAT RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE. I połowa 2017 roku

DTZ Research. DTZ Property Times Warszawa Biura I kw Rynek najemcy hh. 15 maja Spis treści

Raport Rynek magazynowy w I kw r.

Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.

MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE

SIERPIEŃ 2018 MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE. PODSUMOWANIE I POŁOWY 2018 r. Publikacja Cushman & Wakefield FOT.: LIXA / YAREAL (WIZUALIZACJA)

Walter Herz O POLSCE. Nieruchomości komercyjne. Warsaw, 12/09/2016

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI P O L S K A

Rekordowy początek roku nowe rynki bardziej aktywne

Instytut Keralla Research Raport sygnalny Sygn /330

KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości KATEDRA. Inwestycji i Nieruchomości SKN. Real Estate. Rynek biurowy w Łodzi

15,01 MLN MKW. 1,42 MLN MKW.

Przygotowany przez: Dział Doradztwa i Badań Rynku Colliers International Poland Sp. z o.o.

Rynek biurowy w Polsce

MARKETBEAT RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE MKW MKW. 1,91 MLN MKW. NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA. Polski rynek magazynowy w 1. kwartale 2018 roku

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH

Przyszłość rynku biurowego w Warszawie

Raport Rynek magazynowy w I kw r.

Silny popyt. DTZ Research PROPERTY TIMES. Polska Biura, Spis treści. Autor. Kontakty

DTZ Research. Property Times Warszawa Biura III kw Mniej umów przednajmu. Listopad Spis treści. Autor. Kontakty

PLANOWANA PODAŻ POPYT. Powierzchnia w budowie w podziale na strefy. Popyt w podziale na strefy. Roczny popyt netto na powierzchnie biurowe w Warszawie

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI P O L S K A

Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski. II kwartał 2008

DTZ Research. Property Times Warszawa Biura I poł Najemcy wciąż na wygranej pozycji. 30 lipca Spis treści

Raport Rynek magazynowy w I połowie 2017 r.

PREZENTACJA WYNIKÓW ZA III KWARTAŁ listopada 2015 rok

MARKETBEAT RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE. I kwartał 2017 roku

Rynek biurowy. Market Insights Polska. Rynek biurowy. Podsumowanie roku Zarys ogólny. Rynek biurowy w największych miastach Polski

Rynek biurowy w Krakowie. I kwartał podsumowanie WSTĘP

Polski Rynek Powierzchni Magazynowych I poł Raport przygotowany przez Colliers International Poland

Dorota Kościelniak Knight Frank 16 Listopad 2016

Rynek magazynowy w I kw r. 878 tys. mkw. 585 tys. mkw. 586 tys. mkw. 2 mln mkw. 4,7% Raport. Popyt brutto. Popyt netto. Nowa podaż.

WSPÓŁCZYNNIK NIEWYNAJĘTEJ

Podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości biurowych w Polsce w roku 2009 i prognoza na 2010

Wzrost konkurencji na rynku wymusza szybką reakcję

Warszawski Rynek Biurowy. Prelegent: Tomasz Czuba National Director Head of Office Leasing Jones Lang LaSalle

WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI NIEWYNAJĘTEJ

Rynek biurowy w Łodzi

Rynek nadal na najwyższym biegu

Raport: III kwartał 2017 na rynku powierzchni magazynowych w Polsce

Renegocjacje Umów Najmu. Dorota Kościelniak Knight Frank 18 Listopada 2015

POLSKA MARKET INSIGHTS

RESEARCH POLSKA RYNEK KOMERCYJNY I POŁ. 2018

Rynek magazynowy. Market Insights. Market Insights. Rynek magazynowy Polska. Podsumowanie roku Zarys ogólny

Rynek Powierzchni Biurowej Warszawa

RESEARCH POLSKA RYNEK BIUROWY I INWESTYCYJNY I KW. 2018

Rynek biurowy. Market Insights Polska. Rynek biurowy. I kwartał Zarys ogólny. Podaż. Główne wskaźniki, I kwartał 2017 r.

RESEARCH POLSKA RYNEK KOMERCYJNY III KW. 2018

MARKETBEAT POLSKI RYNEK MAGAZYNOWY

Transkrypt:

PROPERTY TIMES Więcej nowej Warszawa Biura I kw. 216 Maj 216 Spis treści Spis treści 1 Podaż 2 Wolumen transakcji 2 Absorpcja 2 Pustostany 3 Czynsze 3 Definicje 4 Standardowe warunki najmu 4 Autor Bolesław Kołodziejczyk Starszy Konsultant Consulting & Research +48 22 82 2 31 boleslaw.kolodziejczyk@cushwake.co m Kontakty Kamila Wykrota Dyrektor, Consulting & Research + 48 22 218 2 56 kamila.wykrota@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research + 33 1 49 64 49 54 magali.marton@cushwake.com Na koniec I kw. 216 r. zasoby nowoczesnej biurowej w Warszawie wyniosły 4,75 mln m kw., z czego blisko 3% zlokalizowane jest w centrum miasta. Najwięcej wciąż znajduje się w strefach Południe Górne (1,31 mln m kw.) i Obrzeża Centrum (,89 mln m kw.)*. Przez pierwsze trzy miesiące tego roku pozwolenie na użytkowanie otrzymało 6 projektów o łącznej biurowej 113 1 m kw. W kolejnych trzech kwartałach tego roku podaż wyniesie ok. 33 m kw., z czego ponad 65% wciąż pozostaje niewynajęte. Wolumen transakcji najmu wyniósł w pierwszym kwartale 142 2 m kw., czyli o 26 m kw. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. O blisko 7 7 m kw. zmniejszyła się całkowita ilość wynajętej, co jednak wydaje się chwilowa korektą, jeśli uwzględnimy wysoki ubiegłoroczny wzrost w tym obszarze. Na koniec marca 216 r. stopa pustostanów w Warszawie sięgnęła 14,1% i był to wzrost o 1,9 p.p. w porównaniu do wartości notowanej na koniec grudnia 215 r. Oznacza to powrót do stanu z połowy 215 r., kiedy poziom pustostanów wynosił 14%. Stawki czynszów dla najlepszych biurowych pozostały bez zmian w stosunku do poprzedniego kwartału i w lokalizacjach centralnych nie przekraczały 24 euro/m kw./miesiąc, natomiast w strefach poza centrum utrzymały się na poziomie13 16,5 euro/m kw./miesiąc. Oczekiwana wysoka podaż w kolejnych kwartałach 216 r. może doprowadzić do dalszego wzrostu stopy pustostanów, dzięki czemu najemcy utrzymają uprzywilejowaną pozycję negocjacyjną. Wykres 1 Roczne wielkości popytu brutto (m kw.) w tys. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 * mapa na str. 4 28 29 21 211 212 213 214 215 1 kw. 216 Renegocjacje Nowe umowy Ekspansja Powierzchnia na uzytek własny cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

Podaż W I kw. 216 r. w całej Warszawie oddano do użytku 113 1 m kw. nowoczesnej biurowej, a więc o ponad 53 9 m kw. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W konsekwencji zasoby stolicy na koniec marca 216 wyniosły blisko 4,75 mln m kw. Najwięcej, bo ponad 59% nowej, powstało w lokalizacjach poza centrum (LPC), przy czym cała nowa podaż w tym obszarze objęła tylko dwie strefy Południowy Zachód 1 (47 6 m kw.) i Północ (19 7 m kw.). Największymi ukończonymi projektami były druga faza Eurocentrum Office Complex (Capital Park, 25 m kw.), Astrum Business Park I (IRYDION, 22 6 m kw.), Atrium 2 (Skanska, 2 2 m kw.), Prime Corporate Center (Golub GetHouse 2 1 m kw.) i bud. C drugiej fazy projektu Gdański Business Center II (HB Reavis, 19 7 m kw.). Do końca roku deweloperzy zaplanowali ukończenie ok. 33 m kw., z czego ponad 5% powstanie w centrum miasta. Z największych obiektów planowanych do ukończenia w kolejnych kwartałach 216 r. można wymienić Warsaw Spire Tower (Ghelamco, 61 m kw.), Q22 (Echo Investment, 5 m kw.) i kolejny etap drugiej fazy Gdański Business Center II (HB Reavis, 29 3 m kw.). Wolumen transakcji najmu W ciągu pierwszych trzech miesięcy roku podpisano umowy najmu na łączną ę 142 2 m kw. i był to wynik o przeszło 15% niższy niż w I kw. 215 r. Nowe umowy stanowiły ponad 66% całego wolumenu, natomiast udział renegocjacji i ekspansji wyniósł odpowiednio 26% i 5% całości. Największym zainteresowaniem najemców cieszyła się strefa Ścisłe Centrum (23% wolumenu). Dużą aktywność na rynku w tym obszarze zanotowano również w strefach Południowy Zachód 1, Obrzeża Centrum i Zachód średnio ok. 16% wolumenu. Udział transakcji w strefie Południe Górne spadł znacznie (o 26 p.p.) w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, co może świadczyć o spadku zainteresowania najemców tą lokalizacją. Biorąc pod uwagę historyczne dane wskazujące na niższą aktywność najemców w pierwszych miesiącach roku, jak również transakcje najmu z planowaną datą zamknięcia w kolejnych kwartałach 216 r., można spodziewać się, że popyt brutto w 216 r. znajdzie się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Absorpcja Statystycznie zmniejszyła się całkowita ilość wynajętej. Absorpcja netto była ujemna i wyniosła -7 7 m kw. poniżej zera. Duży odpływ najemców zanotowała strefa Południe Górne (- 47 8 m kw.), natomiast znaczny wzrost nastąpił w strefach Południowy Zachód 1 (15 1 m kw.) i Północ (12 1 m kw.). Uzyskaną wartość można odczytywać jako chwilową korektę będącą rezultatem historycznie rekordowego wyniku tego wskaźnika osiągniętego w 215 r. (283 m kw.). Wykres 2 Roczne wielkości podaży w tys., (p) Prognoza Tabela 1 Największe budynki biurowe ukończone w I kw. 216 r. Tabela 2 35 3 25 2 15 1 5 BUDYNEK / STREFA Eurocentrum Office Complex faza II Największe transakcje najmu zawarte w I kw. 216 r. POWIERZCHNIA BIUROWA (M KW.) DEWELOPER 25 Capital Park Astrum Business Park I 22 6 IRYDION Atrium 2 2 2 Skanska Prime Corporate Center 2 1 Gdański Business Center II bud. C NAJEMCA Golub GetHouse 19 7 HB Reavis POW. BIUROWA BUDYNEK (M KW.) Allegro 7,6 Q22 Firma z branży IT 7 5 Atrium 2 TYP TRANSAKCJI Mettler Toledo 4 5 Platan Park Renegocjacja i ekspansja Stanley Black&Decker 28 29 21 211 212 213 214 215 1 kw. 216 LC (Lokalizacje Centralne) 4 4 Proximo Faza 1 Grupa Pracuj 4 3 Proximo Faza 1 Prochem 4 Astrum Business Park I LPC (Lokalizacje Poza Centrum) Powierzchnia na użytek własny Phillip Morris 3 5 Gdański Business Center II bud. D cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

Pustostany W wyniku utrzymującej się przewagi podaży nad możliwościami absorpcji ze strony najemców średnia stopa pustostanów w Warszawie osiągnęła poziom 14,1%. Był to wynik wyższy o blisko 1,9 p.p. w stosunku do końca grudnia ubiegłego roku i o prawie 1,1 p.p. w porównaniu z końcem I kw. 215 r. Najwięcej wolnej znajdowało się w budynkach zlokalizowanych w strefach Południe Górne (229 8 m kw. wzrost o 48 6 m kw.) i Obrzeża Centrum (123 5 m kw. wzrost o 16 9 m kw.). Średnia stopa pustostanów w strefach centralnych wyniosła 14,2%, natomiast poza centrum znalazła się na poziomie 14,1% (wzrost odpowiednio o,8 i 2,3 p.p. w stosunku do grudnia 215 r.). Najniższe wartości stóp pustostanów odnotowane zostały w strefach Wschód (7%) i Południe Dolne (9,2%), które jednak wciąż nie cieszą się dużym zainteresowaniem deweloperów biurowych. Do końca 216 r., w związku z oczekiwaną wysoką podażą i 35-procentowym wskaźnikiem wynajęcia projektów w budowie, prognozujemy dalszy wzrost średniej stopy pustostanów o ok. 2 3 p.p. w stosunku do wartości bieżącej. Czynsze W dalszym ciągu utrzymuje się korzystna dla najemców sytuacja rynkowa. Dotyczy to zarówno firm, które już wynajmują ę, jak i tych, które dopiero planują rozwój dzięki wykorzystaniu nowoczesnych zasobów biurowych. Stawki bazowe w centrum pozostały bez zmian i w najlepszych budynkach wynosiły 24 euro/m kw./miesiąc. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach czynsze w większości lokalizacji mieściły się średnio w przedziale 13 15,5 euro/m kw./miesiąc, i tylko w wyjątkowych przypadkach osiągały poziom 16,5 euro/m kw./miesiąc. Obniżka czynszów objęła jedynie strefę Południe Górne, gdzie w stosunku do grudnia 215 r. czynsze w najlepszych budynkach spadły z 14,25 do 14, euro/m kw./miesiąc. Ze względu na silną konkurencję na rynku, deweloperzy i właściciele budynków oferują najemcom atrakcyjne pakiety zachęt, obejmujące zwolnienia z czynszu oraz dopłaty do aranżacji ponad określony standard. Pozwala to wielu firmom znacznie obniżyć całkowite koszty najmu, zarówno przy okazji renegocjacji dotychczasowej umowy, jak i w przypadku relokacji do nowego budynku. Wykres 3 Stopa pustostanów w podziale na strefy, I kw. 216 r. Upper Sounth (US) South West 1 (SW1) Wykres 4 Czynsze za najlepsze e biurowe (euro/m kw./miesiąc) 35 3 25 2 15 1 5 Core Warsaw (average) Fringe South West 2 (SW2) North (N) South East (SE) West (W) Lower South (LS) East (E) % 5 % 1 % 15 % 2 % 1 kw. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Lokalizacje Centralne (LC) Lokalizacje Poza Centrum (LPC) Stawki efektywne są wciąż o ok. 25% niższe od nominalnych, a ich wysokość w nowych projektach jest w znacznym stopniu uzależniona od stopnia zaawansowania realizacji oraz wielkości i prestiżu najemcy. Utrzymanie się wysokiej podaży w 216 r. skutkować będzie coraz większą konkurencją i tym samym rosnącą presją na stawki czynszów, zwłaszcza w odniesieniu do najstarszych i najmniej atrakcyjnie położonych budynków. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

Definicje Standardowe warunki najmu Zasoby nowoczesnej biurowej Popyt brutto Popyt netto Absorpcja netto Czynsz za najlepsze lokale PORF Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej, umowy wynajmu przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów / renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców uwzględniająca zmianę wielkości niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej (5-1 m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi sześć firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych. Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Kaucja Standard dostarczenia Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie brutto w łącznej biurowej budynku) Ustalana i płatna w PLN Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji 3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem Strefy biurowej cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 3 john.forrester@cushwake.com Powierzchnie Biurowe Richard Aboo richard.aboo@cushwake.com Doradztwo i Analizy Rynkowe Kamila Wykrota kamila.wykrota@cushwake.com Wyceny Mark Freeman mark.freeman@cushwake.com Polska Charles Taylor Dyrektor biura w Polsce charles.taylor@cushwake.com Powierzchnie Handlowe Renata Kusznierska renata.kusznierska@cushwake.com Zarządzanie Nieruchomościami Christopher Rasiewicz christopher.rasiewicz@cushwake.com Usługi dla Najemców Ian Scattergood ian.scattergood@cushwake.com Polska Alan Colquhoun Chair alan.colquhoun@cushwake.com Powierzchnie Przemysłowe i Logistyczne Tom Listowski tom.listowski@cushwake.com Rynki Kapitałowe James Chapman james.chapman@cushwake.com Zarządzanie Projektami i Doradztwo Andrew Frizell andrew.frizell@cushwake.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. 216 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved. To see a full list of all our publications please go to cushmanwakefield.com or download the Research App Cushman & Wakefield (Lumen) Złota 59 Warszawa, -12 tel. fax +48 22 222 3 1 email info.poland@cushwake.com Cushman & Wakefield (Metropolitan) Plac Pilsudskiego 1 Warszawa, -78 tel. fax +48 22 82 2 21 email info.poland@cushwake.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5