Wykaz skrótów............................................ 19 Wstęp................................................... 21 CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 23 1. Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu....... 23 [1] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy............ 23 [2] Współwłaściciele jako wynajmujący lokal............... 24 [3] Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną......... 25 [4] Sposób podjęcia decyzji o wynajmie wspólnego lokalu..... 29 [5] Współwłaściciel jako reprezentant wynajmującego, a nie jako wynajmujący................................. 29 [6] Podział czynszu między współwłaścicieli............... 30 [7] Wynajmującym lokal użytkowy może być także użytkownik lub współużytkownik wieczysty nieruchomości.......... 31 [8] Wynajmującym lokal użytkowy może być dzierżawca..... 31 [9] Wynajmującym lokal użytkowy może być najemca....... 32 [10] Wynajmującym lokal użytkowy może być biorący w użyczenie...................................... 33 [11] Kto może być najemcą lokalu użytkowego (odesłanie do części B)........................................ 33 [12] Jakie dokumenty powinien sprawdzić wynajmujący, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego............... 33 [13] Brak uprawnień wynajmującego do zawarcia umowy (odesłanie do części B)............................. 33 [14] Plan wynajmu.................................... 33 [15] Sprawdzenie wypłacalności najemcy.................. 34 9
2. Zmiana najemcy......................................... 35 [16] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu........................................... 35 [17] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy.............. 37 [18] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu (odesłanie do części B)............................. 37 3. Zmiana wynajmującego................................... 38 [19] Zbycie lokalu a odpowiedzialność wynajmującego wobec najemcy......................................... 38 [20] Rozliczenia między stronami umowy najmu w razie sprzedaży lokalu.................................. 41 [21] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu.......... 41 [22] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości (odesłanie do części B).................. 42 [23] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu (odesłanie do części B)............................. 42 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 42 1. Lokal.................................................. 42 [24] Definicja lokalu użytkowego......................... 42 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 44 [25] Przeznaczenie lokalu w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.......................................... 44 [26] Wpływ uchwał wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu należącego do jednego z właścicieli... 49 [27] Profil działalności najemcy według umowy a porządek domowy............................................ 51 3. Stan lokalu............................................. 52 [28] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu........................................... 52 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy................. 53 [29] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu................. 53 [30] Stwierdzenie stanu lokalu rola protokołu zdawczo- -odbiorczego..................................... 54 [31] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność (odesłanie do części B)..................................... 55 [32] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku............................. 55 [33] Metody obrony wynajmującego przed zarzutami związanymi z wadami lokalu (odesłanie do części B)............................. 57 10
3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady....... 59 [34] Nakłady na lokal.................................. 59 [35] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów pomiędzy wynajmującego i najemcę................... 59 [36] Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających...... 60 [37] Drobne nakłady obciążające najemcę (odesłanie do części B)............................. 62 [38] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu......................................... 62 [39] Rozliczenia z tytułu nakładów....................... 62 [40] Zastrzeżenia o rozliczeniach nakładów dokonane w interesie wynajmującego.......................... 64 [41] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń............................... 66 [42] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić......................................... 67 [43] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku.. 67 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu................ 67 [44] Kryteria oceny stanu lokalu w chwili jego zwrotu przez najemcę.......................................... 67 [45] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę (odesłanie do części B)............................. 69 [46] Na czym polega zwrot lokalu........................ 69 [47] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego (odesłanie do części B)............................ 70 [48] Zabezpieczenia................................... 71 4. Ubezpieczenie (odesłanie do części B)....................... 71 5. Klucze i inspekcje........................................ 71 [49] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu......... 71 [50] Dorabianie kluczy................................. 72 ROZDZIAŁ III. Czynsz...................................... 73 1. Ustalenie wysokości czynszu............................... 73 1.1. Podstawy określania stawek czynszu.................... 73 [51] Analiza rynku najmu komercyjnego................... 73 [52] Zmienna stawka czynszu (odesłanie do części B)........ 74 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu. 75 [53] Adaptacja lokalu.................................. 75 [54] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu..... 75 1.3. Czynsz niepieniężny.................................. 77 [55] Czynsz w postaci usług lub towarów................... 77 11
2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy................... 77 [56] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu................................. 77 3. Opłaty................................................. 79 [57] Co się składa na opłaty............................. 79 4. Kaucja................................................. 83 [58] Oprocentowanie kaucji............................. 83 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B)............. 84 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu..................... 84 1. Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B).......... 84 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy.................... 84 [59] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy............. 84 [60] Zwrot lokalu..................................... 86 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy........................... 88 [61] Różnice między sposobami zakończenia umowy......... 88 1. Wypowiedzenie umowy................................... 89 1.1. Powody wypowiedzenia.............................. 89 [62] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu........ 89 [63] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia... 89 [64] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu.............. 90 [65] Co oznacza zwłoka za dwa pełne okresy płatności...... 93 [66] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 94 [67] Umownie ustalone powody wypowiedzenia umowy najmu. 95 [68] Przykładowe powody wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z punktu widzenia interesów wynajmującego................................... 97 1.2. Skuteczność wypowiedzenia........................... 98 [69] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia.......... 98 [70] Forma oświadczenia woli o wypowiedzeniu............. 100 [71] Wypowiedzenie umowy najmu a spór między współwynajmującymi.............................. 101 [72] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism............ 102 [73] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia......... 102 [74] Opuszczenie lokalu przez najemcę.................... 103 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu..................... 103 [75] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.................................... 103 [76] Bezumowne korzystanie z lokalu (odesłanie do części B).. 105 12
2. Rozwiązanie umowy...................................... 105 [77] Alternatywa dla wypowiedzenia...................... 105 3. Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B)................ 105 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność............................ 106 1. Odpowiedzialność kontraktowa............................. 106 [78] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej...... 106 [79] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej............. 106 [80] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego........................ 108 [81] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy................................ 109 [82] Kara umowna i odsetki............................. 112 [83] Odpowiedzialność za wady lokalu.................... 114 [84] Jednoczesna odpowiedzialność wynajmującego na podstawie przepisów o najmie i ogólnych przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w postaci odstąpienia lub wypowiedzenia................. 116 [85] Niepłacenie czynszu jako samopomoc stosowana przez najemcę......................................... 119 [86] Niemożliwość świadczenia.......................... 120 [87] Roszczenia wynajmującego wobec najemcy za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy (odesłanie do części B)............................. 121 2. Zabezpieczenia roszczeń................................... 121 [88] Ryzyko wynajmującego i mechanizmy zabezpieczeń...... 121 3. Przedawnienie roszczeń................................... 122 [89] Termin przedawnienia roszczeń najemcy i wynajmującego. 122 [90] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia....... 123 [91] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia....................... 124 [92] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa (odesłanie do części B)............................. 125 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie.......... 125 [93] Ograniczony obowiązek wynajmującego chronienia najemcy przed osobami trzecimi...................... 125 [94] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich.. 126 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu............................ 128 [95] Alternatywy najmu (odesłanie do części B)............ 128 13
ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B)..... 129 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja................................. 129 [96] Nieuczciwe postanowienia umowne................... 129 CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 132 1. Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu........ 132 [1] Kto może być najemcą lokalu użytkowego.............. 132 [2] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy (odesłanie do części A)..................................... 132 [3] Jakie dokumenty powinien sprawdzić najemca, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego............... 132 [4] Brak uprawnień do zawarcia umowy najmu............. 136 [5] Szczególne zasady przy reprezentacji spółek............ 140 2. Zmiana najemcy......................................... 142 [6] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu........................................... 142 [7] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy.............. 143 [8] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu........ 144 3. Zmiana wynajmującego................................... 145 [9] Decydujące dla najemcy znaczenie formy umowy w przypadku zbycia lokalu.......................... 145 [10] Definicja daty pewnej w umowie najmu................ 146 [11] Skuteczność daty pewnej ujawnionej na jednym egzemplarzu umowy najmu......................... 147 [12] Rozliczenia w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu.............................. 147 [13] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości.................................... 151 [14] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu (odesłanie do części A)...................................... 151 [15] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu...... 151 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 152 1. Lokal.................................................. 152 [16] Przedmiot wynajmu lokal, powierzchnia, ściana (odesłanie do części A)............................. 152 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 152 14
[17] Przeznaczenie lokalu a sposób korzystania z lokalu oznaczony w umowie najmu......................... 152 [18] Kolizja praw i obowiązków wynikających z porządku domowego i umowy najmu.......................... 154 [19] Ocena zmiany sposobu korzystania z lokalu w kontekście umowy najmu.................................... 157 [20] Zmiana przeznaczenia lokalu........................ 158 [21] Wpływ wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu jednego z właścicieli (odesłanie do części A)...... 160 [22] Ograniczenie przez wynajmującego przydatności lokalu do celu określonego w umowie......................... 160 3. Stan lokalu............................................. 161 [23] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu........................................... 161 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy................. 161 [24] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu................. 161 [25] Stwierdzenie stanu lokalu rola protokołu zdawczo- -odbiorczego..................................... 162 [26] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność................ 163 [27] Lokal nienadający się do umówionego użytku........... 163 [28] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku............................... 167 [29] Lokal z wadami................................... 168 [30] Zmniejszenie powierzchni wynajmowanej przestrzeni jako wada przedmiotu najmu............................ 172 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady....... 172 [31] Nakłady na lokal (odesłanie do części A).............. 172 [32] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów między wynajmującego i najemcę (odesłanie do części A).. 173 [33] Drobne nakłady obciążające najemcę.................. 173 [34] Katalogi nakładów................................. 174 [35] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu 175 [36] Rozliczenia z tytułu nakładów....................... 175 [37] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń (odesłanie do części A)............ 179 [38] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić (odesłanie do części A)...................... 179 [39] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku.. 179 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu................ 179 [40] Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu według Kodeksu cywilnego lub według umowy........................ 179 15
[41] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę............... 181 [42] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego.................. 185 [43] Zniszczenie lokalu................................. 186 [44] Zabezpieczenia zastaw wynajmującego na rzeczach najemcy i prawo zatrzymania lokalu przez najemcę....... 186 4. Ubezpieczenie........................................... 186 [45] Awarie i ich konsekwencje w majątku najemcy i wynajmującego.................................. 186 5. Klucze i inspekcje........................................ 190 [46] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu......... 190 [47] Dorabianie kluczy................................. 191 ROZDZIAŁ III. Czynsz...................................... 192 1. Ustalenie wysokości czynszu............................... 192 1.1. Podstawy określenia stawek czynszu..................... 192 [48] Analiza rynku najmu komercyjnego................... 192 [49] Zmienna stawka czynszu............................ 193 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu.. 194 [50] Adaptacja lokalu.................................. 194 [51] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu..... 194 [52] Nakłady na środki trwałe........................... 197 1.3. Czynsz niepieniężny.................................. 198 [53] Czynsz w postaci usług lub towarów................... 198 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy................... 199 [54] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu................................. 199 3. Opłaty................................................. 201 [55] Co się składa na opłaty............................. 201 4. Kaucja................................................. 202 [56] Oprocentowanie kaucji (odesłanie do części A)......... 202 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy................................ 202 [57] Brak obowiązku formy pisemnej...................... 202 [58] Skutki zachowania formy pisemnej dla czasu trwania umowy.......................................... 202 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu..................... 202 1. Czas oznaczony i nieoznaczony............................. 202 [59] Przyczyny zawarcia umowy na czas oznaczony lub nieoznaczony..................................... 202 [60] Oznaczenie czasu trwania umowy terminowej........... 204 16
2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy.................... 205 [61] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy (odesłanie do części A)........................................ 205 [62] Zwrot lokalu..................................... 205 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy........................... 206 [63] Różnice między sposobami zakończenia umowy......... 206 1. Wypowiedzenie umowy................................... 206 1.1. Powody wypowiedzenia.............................. 206 [64] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu........ 206 [65] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia 206 [66] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu.............. 207 [67] Co oznacza zwłoka za dwa pełne okresy (odesłanie do części A)........................................ 210 [68] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia... 210 [69] Powody wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu zawartej na czas określony.......................... 212 1.2. Skuteczność wypowiedzenia........................... 213 [70] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia (odesłanie do części A)..................................... 213 [71] Forma wypowiedzenia (odesłanie do części A)......... 213 [72] Wypowiedzenie umowy a spór między współwynajmującymi.............................. 213 [73] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism (odesłanie do części A)........................................ 214 [74] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia (odesłanie do części A)..................................... 214 [75] Skuteczność wypowiedzenia a opuszczenie lokalu........ 214 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu..................... 214 [76] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu (odesłanie do części A)................. 214 [77] Bezumowne korzystanie z lokalu..................... 214 2. Rozwiązanie umowy najmu................................ 217 [78] Rozwiązanie umowy zamiast wypowiedzenia (odesłanie do części A)...................................... 217 3. Odstąpienie od umowy najmu.............................. 217 [79] Dopuszczalność odstąpienia od umowy najmu........... 217 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność............................ 218 1. Odpowiedzialność kontraktowa............................. 218 [80] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej...... 218 17
[81] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej............. 219 [82] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez najemcę.............................. 221 [83] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy................................ 221 2. Zabezpieczenia roszczeń................................... 223 [84] Zabezpieczenia umowne i ustawowe od najemcy dla wynajmującego................................ 223 3. Przedawnienie roszczeń................................... 223 [85] Termin przedawnienia roszczeń najemcy............... 223 [86] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia....... 224 [87] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (odesłanie do części A).... 225 [88] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa......... 225 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie.......... 225 [89] Ochrona najemcy jak właściciela...................... 225 [90] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich (odesłanie do części A)............................ 227 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu............................ 227 1. Dzierżawa.............................................. 227 [91] Różnice między najmem i dzierżawą lokalu użytkowego... 227 2. Podnajem.............................................. 229 [92] Zależność między najmem a podnajmem............... 229 3. Użyczenie.............................................. 230 [93] Różnice między użyczeniem i najmem lokalu użytkowego.. 230 4. Wirtualne biuro.......................................... 232 [94] Cechy najmu wirtualnego biura...................... 232 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia........................ 233 [95] Warunek lub umowa przedwstępna................... 233 [96] Obowiązki informacyjne z ustawy i z umowy oraz konsekwencje ich niedopełnienia..................... 233 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja................................. 234 [97] Nieuczciwe postanowienia umowne (odesłanie do części A)............................. 234 Zakończenie.............................................. 235