PRAWO LOKALOWE. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, problemy z lokatorami i właścicielami.

Transkrypt

1 PRAWO LOKALOWE Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, problemy z lokatorami i właścicielami.

2 SPOSOBY ZABEZPIECZANIA WIERZYTELNOŚCI 1. kaucja, 2. gwarancja zapłaty, 3.poręczenie, 4. przewłaszczenie na zabezpieczenie, 5. zastaw, 6. hipoteka, 7. dobrowolne poddanie się egzekucji, 8. weksel.

3 SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE 15 kwietnia 2004 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że obowiązek członkostwa w spółdzielni posiadaczy własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest niekonstytucyjny. Art ustawy z 1982 r. Prawo spółdzielcze: Spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe (od 1982 r. do 2003 r.). Czy spółdzielnia może ogłosić upadłość? Co wtedy? Czy spółdzielcy odpowiadają za jej długi? Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu.

4 WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa? 2 rodzaje wspólnot: małe (maks. 7 lokali) i duże (8 lokali i więcej), Wspólnoty małe: do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości, Wspólnoty duże: do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest większość głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos), musi być powołany zarząd.

5 WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE Czy nieruchomość spółdzielcza może przekształcić się w wspólnotę mieszkaniową? 1) jeżeli w budynku lub została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy o wspólnotach mieszkaniowych, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. 2) większość właścicieli lokali w budynku (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) może podjąć uchwałę o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej.

6 ZARZĄD Zwykły zarząd - czynność polegająca na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Czynności przekraczające zwykły zarząd: 1) zmiana przeznaczenia nieruchomości, 2) wybór zarządcy nieruchomości i ustalenie jego wynagrodzenia, 3) ustalenie wysokości opłat, 4) przebudowa nieruchomości, 5) nabycie nieruchomości (w tym przekształcenie użytkowania wieczystego).

7 NAJEM Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 k.c.). Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 k.c.). Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.).

8 NAJEM Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 k.c.). Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (art. 681 k.c.). Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (art k.c.). Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art k.c.).

9 NAJEM OKAZJONALNY Dotyczy tylko najmu lokali mieszkalnych. Najemca w formie aktu notarialnego musi oświadczyć, że zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu oraz wskazać inny lokal w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku eksmisji. Oprócz tego konieczne jest oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie. Umowa musi być zgłoszona w Urzędzie Skarbowym. Koszt takiego oświadczenia to w sumie około 211 zł (160 zł + VAT 36,80 zł + wypis 2 strony 14,76 zł).

10 NAJEM OKAZJONALNY 1) nie ma konieczności oczekiwania na lokal zamienny, socjalny albo pomieszczenie tymczasowe, nawet gdy lokator jest bezrobotny, niepełnosprawny, jest emerytem albo jest w ciąży, 2) nie ma żadnych okresów ochronnych, 3) nie ma konieczności zachowywania rygorów dotyczących wypowiedzenia umowy, 4) nie ma postępowania sądowego o eksmisję, 5) można dowolnie podwyższać czynsz,

11 KSIĄŻECZKI MIESZKANIOWE Waloryzacja wkładów na książeczkach mieszkaniowych następuje w dwóch formach: oprocentowania wkładów i premii gwarancyjnej, naliczanej pod warunkiem przeznaczenia środków na określone cele związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Do wypłaty premii gwarancyjnej posiadaczowi mieszkaniowej książeczki oszczędnościowej zobowiązana jest PKO BP S.A. Środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej nie podlegają sądowej waloryzacji.