2013 W Investments S.A. Opracowanie

2013 W Investments S.A. Opracowanie

Pieniądza nie należy gonić, trzeba wyjść mu naprzeciw Arystoteles Onassis

SPIS TREŚCI Ziemia rolna w Polsce - Raport Opis Funduszu Determinanty wzrostu wartości Certyfikaty Nasi Partnerzy Parametry Funduszu Nota Prawna 7 17 20 26 28 30 32

ZIEMIA ROLNA W POLSCE Nasz kraj znajduje się na szóstym miejscu w UE pod względem powierzchni, będąc jednocześnie czwartym ze względu na wielkość powierzchni rolnej. Jedynymi krajami wyprzedzającymi Polskę są Francja, Hiszpania i Niemcy. Powierzchnia użytków rolnych wynosi 180 963 tysięcy ha, z czego 75% stanowią grunty orne, 20% łąki i pastwiska, a pozostałe - inne użytki rolne, w tym sady. Obszar ziemi rolnej w Polsce stanowi ponad 58% powierzchni całego kraju (średnia dla UE wynosi ok. 40%) i prawie 11% całkowitej po wierzchni rolnej w Unii Europejskiej (GUS; Eurostat regional yearbook 2011: Land cover and land use). Tak znaczny obszar umożliwia użytkowanie ziemi w sposób mniej intensywny, jak również stosowanie metod produkcyjnych przyjaznych dla środowiska naturalnego. Ziemie na wsiach polskich - mimo swojej niższej jakości niż tereny w rejonach rolniczych starej Unii - utrzymały swe unikatowe w skali europejskiej walory. Duże zróżnicowanie warunków glebowych i klimatycznych powoduje, że na terenie naszego kraju popularne jest uprawianie rolnictwa zrównoważonego, co stanowi nasz wielki atut na tle Europy. Unia Europejska próbuje odgórnie wprowadzić podobne zmiany i reformy we Wspólnej Polityce Rolnej, zmieniając typ intensywnej produkcji rolnej na podobne do polskiego - rolnictwo zrównoważone. Polskie rolnictwo charakteryzuje się znacznym rozdrobnieniem gospodarstw rolnych według ARMiR polskie gospodarstwo rolne średnio posiada 8,44 ha użytków rolnych (średnia wielkość gospodarstw rolnych w Unii Europejskiej wynosi około 18 ha). Około 32,2% z nich posiada powierzchnię 15 i więcej hektarów. Struktura, w której przeważają gospodarstwa o charakterze socjalnym, z jednej strony obniża opłacalność produkcji, z drugiej pozwala na utrzymanie różnorodności biologicznej, będącej jedną z najbogatszych na kontynencie europejskim. Rynek ziemi rolnej w naszym kraju można umownie podzielić na dwa segmenty. Pierwszy dotyczy obrotu prywatnymi gruntami rolnymi, zaś drugi obrotu gruntami państwowymi, gdzie znaczącą rolę odgrywa Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), która sprzedaje i wydzierżawia nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa. Instytucja ta przejęła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa od początku lat 90. ponad 4,7 mln ha ziemi państwowej. Według stanu na koniec 2012 roku w jej posiadaniu pozostało ok. 1,8 mln ha, z tego prawie 70% powierzchni znajduje się w dzierżawie. Od początku transformacji ustrojowej obserwujemy w Polsce wysoką dynamikę zachodzących zmian strukturalnych i własnościowych w sektorze rynku gruntów rolnych. Szczególnie intensywne zmiany zaszły w ostatniej dekadzie i są one wynikiem przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. W efekcie Polska stała się częścią programu Wspólnej Polityki Rolnej UE. Jest to najstarsza inicjatywa polityczna zjednoczonej Europy, uznawana powszechnie za jeden z głównych filarów integracji europejskiej. Polska beneficjentem WPR Ziemia rolna w Polsce - Raport 7

Dopłaty bezpośrednie Gdy przed pięćdziesięciu laty, w styczniu 1962 roku, podjęto decyzję o utworzeniu ram WPR, głównym jej celem było zagwarantowanie dostaw żywności po przystępnych cenach dla mieszkańców wspólnoty. Dzisiejszy konsument żąda nie tylko dostępu do wystarczającej ilości żywności. Oczekuje, aby żywność ta była najwyższej jakości. Dzięki kolejnym reformom, wprowadzanym w ramach WPR, europejskie rolnictwo stało się bardziej zorientowane na rynek. Dzisiaj Wspólna Polityka Rolna opiera się na systemie dotowania produkcji oraz finansowego wspierania rolnictwa i wsi dla osiągnięcia celów, takich jak: zwiększenie wydajności produkcji rolnej, zapewnienie odpowiedniego poziomu życia ludności wiejskiej, stabilizacja rynków oraz zapewnienie odpowiednich cen dla konsumentów, wreszcie zagwarantowanie bezpieczeństwa żywnościowego. Głównym narzędziem w realizacji tych celów są dopłaty bezpośrednie (zależne od powierzchni upraw), udzielane rolnikom w Unii Europejskiej w ramach WPR. Unia Europejska wprowadziła dopłaty bezpośrednie w ramach mechanizmów strukturalnych Wspólnej Polityki Rolnej, aby rekompensować rolnikom obniżkę cen minimalnych i interwencyjnych na produkty rolne, na unijnym rynku. Łatwo odczytać z wykresu, iż na przestrzeni ostatnich lat dopłaty bezpośrednie skutecznie wyparły mniej efektywne narzędzia. W 2004 roku Polska uzyskała z budżetu unijnego dopłaty w wysokości 25% pełnego, należnego poziomu, uzupełnione o 11-procentowe dopłaty z tzw. II filaru i powiększone o dopłaty z budżetu krajowego (w tamtym okresie suma dopłat nie mogła przekroczyć 55% kwoty oferowanej na obszarze starej Unii ). W 2013 roku osiągneliśmy 100% poziomu płatności, stosowanego w krajach starej Unii, w całości finansowanego z budżetu unijnego. 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % Ilustracja 2. Poziom dopłat w Polsce na tle UE17 Ilustracja 1. Wzrost znaczenia płatności bezpośrednich 0 % 100 % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Poziom dopłat z UE w ramach WPR Wsparcie dopłat z II. filaru Dopuszczalny poziom dopłat 80 % * Źródło: http://www.arimr.gov.pl/ 60 % 40 % 20 % W ramach dopłat do końca 2012 roku polscy rolnicy otrzymali 155 mld zł. Płatności podzielone są na kilka kategorii. Podstawowe to tzw. Jednolita Płatność Obszarowa (JPO), która za 2012 rok wynosi 732 zł/ha, oraz Uzupełniająca Płatność Obszarowa (UPO). Rolnicy mogą dodatkowo ubiegać się o inne płatności uzupełniające, płatności specjalne oraz wsparcie do upraw specjalnych i hodowli. 0 % 1980 1982 1984 Dopłaty wywozowe 1986 1988 1990 1992 Inne wsparcie rynkowe 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Płatności bezpośrednie związane z wielkością produkcji 2008 Unijne dopłaty bezpośrednie, współfinansowane z krajowego budżetu, zapewniają konsumentom tańszą żywność i sprawiają, że nasze produkty rolno-spożywcze są cenowo konkurencyjne na rynkach zagranicznych. Płatności bezpośrednie nie związane z wielkością produkcji Rozwój obszarów wiejskich * Źródło: Eurostat. W krajach UE funkcjonują różne modele płatności bezpośrednich. We Francji wypłaca się płatności bezpośrednie na bazie historycznej. Francuzi powiązali wsparcie z tego tytułu z produkcją. W Wielkiej Brytanii w celu organizacji systemu płatności bezpośrednich wydzielono 3 regiony. Rolnicy otrzymują płatności na podstawie jednolitej płatności regionalnej. Z kolei Szwedzi wybrali tzw. model mieszany stały. Kraj podzielono na 5 regionów w oparciu o regionalne plony zbóż. Na podstawie danych historycznych wypłaca się połowę premii, pozostała część płatności wypłaca się jako płatność regionalną. Polscy rolnicy korzystają z dopłat bezpośrednich od 2004 roku. W traktacie akcesyjnym określono, że Polska stosuje uproszczony system takich płatności. Polscy rolnicy otrzymywali początkowo mniej, niż ich koledzy z krajów starej Unii. Ma tu bowiem zastosowanie zasada stopniowego dochodzenia do poziomu płatności bezpośrednich, stosowanego w krajach UE-15 (phasing-in). W ramach dopłat do końca 2012 roku polscy rolnicy otrzymali 155 miliardów złotych Płatności bezpośrednie przyznawane są co roku tym, którzy prowadzą działalność rolniczą co najmniej na 1 ha użytków rolnych i utrzymują go w dobrej kulturze rolnej. Co roku o przyznanie płatności obszarowych ubiega się w Polsce około 1,4 miliona rolników. W Polsce systemem dopłat zarządza ARiMR (Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), która powstała w 1994 roku jako następca prawny Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w celu wspierania rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich. ARiMR została wyznaczona przez Rząd RP do pełnienia roli akredytowanej agencji płatniczej. Zajmuje się wdrażaniem instrumentów współfinansowanych z budżetu Unii Europejskiej oraz udziela pomocy ze środków krajowych. Agencja, jako wykonawca polityki rolnej, ściśle ARiMR 8 Ziemia rolna w Polsce - Raport Ziemia rolna w Polsce - Raport 9

współpracuje z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi i realizuje zadania wynikające z polityki państwa, m.in. w zakresie: obrotu nieruchomościami i innymi składnikami majątku Skarbu Państwa użytkowanego na cele rolne, administrowania zasobami majątkowymi Skarbu Państwa przeznaczonymi na cele rolne, inicjowania prac urządzeniowo-rolnych na gruntach Skarbu Państwa oraz popierania organizowania na gruntach Skarbu Państwa prywatnych gospodarstw rolnych. ARiMR podlega jednocześnie nadzorowi Ministerstwa Finansów w zakresie gospodarowania środkami publicznymi. Oferowana przez ARiMR jednolita płatność obszarowa jest płatnością bezpośrednią, przyznawaną rolnikom w ramach przejściowego uproszczonego systemu wsparcia dochodów. Rolnikowi przysługuje jednolita płatność obszarowa, do powierzchni będącej w jego posiadaniu w dniu 31 maja roku, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności. Gospodarstwa rolne kwalifikuje się do objęcia tą płatnością, jeżeli w tym dniu posiada działki rolne o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 1 ha oraz wszystkie grunty rolne są utrzymywane zgodnie z normami przez cały rok kalendarzowy, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności. W Polsce złożono najwięcej wniosków o dopłaty spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej Zgodnie z przepisami prawa, od 3 grudnia 2012 r. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa rozpoczęła wypłatę dopłat bezpośrednich i płatności rolnośrodowiskowych za 2012 rok. Od rozpoczęcia realizacji dopłat bezpośrednich za 2012 r. do 11 lutego 2013 r. ARiMR wypłaciła blisko 7,1 mld zł i pieniądze te zostały przekazane na konta bankowe ok. 882 tys. rolników. Wiosną zeszłego roku wnioski o przyznanie dopłat bezpośrednich złożyło w Agencji ok. 1,36 miliona rolników, a spośród nich ok. 115 tys. ubiega się dodatkowo o przyznanie płatności rolnośrodowiskowych. W Polsce o płatności bezpośrednie ubiega się najwięcej rolników ze wszystkich państw członkowskich Unii Europejskiej. Na wypłatę dopłat bezpośrednich za 2012 r. przeznaczone zostanie ok. 14 miliardów złotych - 90% tej kwoty pochodzi z budżetu UE, a pozostałe 10% sfinansowane jest z budżetu krajowego. W budżecie Unii na lata 2014-2020 na Wspólną Politykę Rolną przeznaczono 373,5 mld euro (39% całego unijnego budżetu) z czego Polska ma otrzymać 28,5 mld euro. Taki zastrzyk gotówki jest jednym z głównych katalizatorów zmian na rynku gruntów rolnych, który skutkuje wzrostem cen oraz dynamiki obrotów, zarówno w segmencie prywatnym, jak i państwowym. W okresie poprzedzającym nasze członkostwo w UE wartość ziemi systematycznie, acz powoli rosła. Od momentu wstąpienia - w 2004 roku dynamika gwałtownie wzrosła. Cena hektara ziemi na rynku prywatnym podniosła się aż czterokrotnie z poziomu 6,6 tys. do 25,2 tys. w połowie 2013 roku (dane GUS). 30000 zł. 25000 zł. 20000 zł. 15000 zł. 10000 zł. 5000 zł. 0 zł. * Źródło: GUS. Ilustracja 3. Dynamika wzrostu cen ziemi rolnej 1 900 zł 1994 6 634 zł 2004 25 179 zł. Na ceny zakupu oraz czynszu dzierżawnego ziemi rolnej wpływa - poza możliwością korzystania z dopłat bezpośrednich cały szereg czynników takich jak: położenie i inne cechy przestrzenne, przydatność rolnicza i walory organizacyjne, a przede wszystkim balans pomiędzy podażą, a popytem. 2013 POŁOŻENIE Szczególnie atrakcyjna inwestycyjnie jest ziemia położona w pobliżu większych ośrodków miejskich. Ograniczona podaż gruntów budowlanych na tych terenach, to ogromna szansa dla posiadaczy gruntów rolnych, którzy postanowią je przekształcić. Zachętą do tego może być ogromna dysproporcja w cenach gruntów rolnych i budowlanych, jaką można zaobserwować na terenach okalających duże ośrodki miejskie (Raport Ziemia w Polsce, Kuba Karliński, Wealth Solutions). PRZYDATNOŚĆ ROLNICZA I WALORY ORGANIZACYJNE Wysokie zainteresowanie kupnem ziemi spotykane jest w regionach o wysokim stopniu rozwoju rolnictwa. Nawet 36 tys. zł trzeba zapłacić za hektar gruntów ornych w obrocie pry- Cena ziemi w Polsce 10 Ziemia rolna w Polsce - Raport Ziemia rolna w Polsce - Raport 11

watnym w Wielkopolsce i w województwie kujawsko-pomorskim. Najdroższe gleby - klas I - IIIa znajdują się w tym rejonie Polski. Najtaniej można kupić ziemię w woj. podkarpackim i lubuskim - za kwotę oscylującą wokół 16-17 tys. zł. Średnia cena gruntów ornych w Polsce w obrocie prywatnym w III kwartale 2013 roku wyniosła 24 424 zł - wynika z danych GUS. Zachodniopomorskie 19 668zł Lubuskie 17 201 zł powyżej 30 000 zł. 25 000 zł - 30 000 zł. 20 000 zł - 25 000 zł. poniżej 20 000 zł. * Źródło: GUS. POPYT Dolnośląskie 27 927 zł 12 Ziemia rolna w Polsce - Raport Ilustracja 4. Średnia cena ziemi rolnej na 30.10. 2013 roku Wielkopolskie 36 562 zł Pomorskie 27 402 zł Opolskie 28 990 zł Kujawskopomorskie 35 663 zł Śląskie 24 216 zł Łódzkie 25 108 zł Warmińsko-mazurskie 20 869 zł Świętokrzyskie 19 206 zł Małopolskie 21 067 zł Mazowieckie 28 491 zł Podlaskie 25 349 zł Lubelskie 17 070 zł Podkarpackie 15 986 zł Powyższy trend wskazuje, że wzrost popytu i idąca za nim druga fala gwałtownych wzrostów cen nieruchomości rolnych w Polsce powinna nadejść po zakończeniu okresu przejściowego w obrocie gruntami rolnymi i leśnymi w 2016 roku, kiedy to zniesione zostaną wymogi uzyskania pozwolenia na zakup ziemi przez obcokrajowców. Można bezpiecznie założyć, że tak właśnie będzie, ale ożywienie w obrocie gruntami rolnymi jest widoczne już dziś. W 2012 roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała ponad 132 tys. ha gruntów, czyli o 5,6% więcej w porównaniu z 2011 rokiem. Jest to wynik rekordowy. Agencja zwiększyła także bezprzetargową ofertę dla dzierżawców i byłych właścicieli nieruchomości. W sumie procedury sprzedaży objęły w minionym roku ponad 300 tys. ha państwowych gruntów. Według Rzeczpospolitej, tak duża sprzedaż ziemi jest spowodowana dużym popytem ze strony rolników. Mogli oni ubiegać się o preferencyjny kredyt na ten cel lub też kupić ziemię na raty. Spore zainteresowanie nabyciem państwowych gruntów skutkowało oczywiście wzrostem cen. Można się spodziewać, że ta tendencja będzie się umacniać w przyszłości, ponieważ według badań TNS OBOP z września 2011 roku niemal co piąty rolnik chce w ciągu najbliższych 3 lat nabyć ziemię od Agencji Nieruchomości. Spośród chętnych do zakupu ziemi, 32% ankietowanych chciałoby nabyć areał do 5 ha, pozostali są zainteresowani pozyskaniem większych działek. Skąd tak duże zainteresowanie ziemią wśród rolników? Analitycy bankowi twierdzą, iż jest to skutek poprawy opłacalności produkcji rolnej w ostatnich latach, a tym samym kondycji finansowej gospodarstw. Według danych GUS w ciągu ostatnich 2 lat ceny skupu artykułów rolnych wzrostły o ponad 25%, a środków do produkcji rolniczej tylko o 8,9%. Identyczne wnioski nasuwają się po analizie badań Europejskiego Urzędu Statystycznego. W latach 2005 2011 zarobki farmerów znad Wisły poszły w górę o prawie 74%, zaś w samym tylko 2011 roku ich dochody (uwzględniając inflację) zwiększyły się realnie o 14,2%. Mówiąc wprost - kupowanie ziemi w ubiegłych latach bardzo się opłacało. Jeszcze tylko do końca grudnia 2013 r. nabywanie państwowej ziemi od Agencji może odbywać się na warunkach preferencyjnych. Do tego czasu rolnicy, którzy nabędą państwową ziemię w celu utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rodzinnego mogą korzystać m.in. z możliwości rozłożenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych płatności na roczne lub półroczne raty z preferencyjnym oprocentowaniem w wysokości 2% rocznie, na okres do 15 lat, przy wpłacie przez nabywającego jedynie 10% ceny nieruchomości przed zawarciem umowy. Ale ziemią na wsi interesują się nie tylko rolnicy. Dla części inwestorów rynek gruntów może być postrzegany jako relatywnie bezpieczna forma lokowania nadwyżki kapitału. Grunty rolne w Polsce przestały być traktowane wyłącznie jako środek produkcji dla osób związanych z rolnictwem. Zakup ziemi stał się formą lokaty, która interesuje fundusze inwestycyjne, koncerny, banki oraz prywatnych inwestorów. W ostatnim okresie - szczególnie w regionach północnej Polski - bardzo aktywnie działały zagraniczne fundusze inwestujące w energetykę wiatrową, dokonując zakupów, które skutecznie zwielokrotniły wartość rynkową ziemi w tym rejonie. Zakup ziemi stał się formą lokaty, która interesuje fundusze inwestycyjne, koncerny, banki oraz prywatnych inwestorów Popyt nakręca również dysproporcja pomiędzy ceną ziemi w Polsce i w krajach starej Unii W województwach wielkopolskim i kujawsko-pomorskim, ceny zbliżają się dziś do stawek, jakie do niedawna obowiązywały we wschodnich Niemczech, czyli 6 9 tys. euro za hektar. Wynika to z faktu, iż w kujawsko-pomorskiem pojawiają się najczęściej zagraniczni inwestorzy, którzy oferują rolnikom wyższe ceny za grunty, niż wynika z ofert Agencji Nieruchomości Rolnych. Duńczycy czy Niemcy płacą za hektar nawet 50 tys. zł, w sytuacji gdy średnie ceny na rynku to 25 35 tys. zł. Przepłacają? Nic podobnego - dla nich to i tak tanio. W ojczystych krajach musieliby zapłacić ponad 3 razy więcej. Przy tych cenach trudno się dziwić, że zainteresowanie ziemią w Polsce stale rośnie. Wolny rynek i swobodny przepływ kapitału sprawiły, że ceny większości dóbr konsumpcyjnych paliw, energii czy towarów luksusowych w krajach starej Unii i w Polsce systematycznie się wyrównują (patrz ilustracja nr 5). Ziemia rolna w Polsce - Raport Lokata kapitału 13

71,1% 2016 r. liberalizacja rynku Sytuacja na rynku ziemi rolnej w Unii W obrocie ziemią proces ten jest powstrzymany do 2016 roku, kiedy to rynek w pełni się zliberalizuje i kolejka oczekujących na zakup ziemi wydłuży się o obcokrajowców. Należy się spodziewać wtedy impulsowego wzrostu cen. O tym że nie są to przypadkowe prognozy świadczy przykład Rumunii, gdzie już około 700 tys. ha terenów rolnych (w Polsce ok. 50 tys. ha) znajduje się w rękach cudzoziemców, z czego ponad 24% powierzchni należy do Włochów, a do Niemców - 15,5% (dane Ambasady RP w Bukareszcie). Stelian Fuia - rumuński Minister Rolnictwa uważa, że Rumunia oraz Polska znajdują się w grupie krajów, które stanowią cel inwestycyjny dla około 1 000 korporacji wielonarodowych, dla których - w dobie kryzysu - lokowanie kapitału w ziemię jest pewniejsze, niż inwestycje innego typu. Żywność i napoje Ceny w UE27 jako 100% 69,7% Alkohole i używki Ilustracja 5. Porównanie poziomu cen w Polsce i UE. 95,4% Ziemia rolna Odzież i obuwie 48% 91,7% Oprogramowanie 105,5% Paliwa, gaz i elektryczność 90,7% Środki transportu w przemyśle Źródło: dane GUS, Eurostat, Significant differences in consumer prices across Europe 2011. Obliczenia własne. Maszyny i urządzenia W krajach UE ziemia rolnicza jest trudno dostępna. W większości państw teoretycznie istnieje wolny handel ziemią i równe prawa dla wszystkich obywateli Unii, ale w rzeczywistości kupić ziemię rolniczą jest bardzo trudno, a dla cudzoziemca w zasadzie jest to niemożliwe. W największym pod względem rolniczym kraju Unii Europejskiej, we Francji, średnia cena ziemi rolnej w 2012 roku wynosiła 5.400 EUR/ha. Od wielu lat ceny gruntów rolnych we Francji są niższe od cen gruntów w innych krajach UE o podobnych walorach jakości gleb 71,4% Meble i wyposażenie domu 98,7% 82,6% 90,8% przemysłowe 90,5% Sprzęt AGD Elektronika domowa Samochody osobowe i klimatu. Jest to efekt monitoringu transakcji kupna/sprzedaży gruntów prowadzony przez Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich (SAFER). W Niemczech transakcje obrotu ziemią również podlegają ścisłej kontroli administracyjnej. Władze państwowe mogą odmówić wyrażenia zgody na transakcje obrotu ziemią rolniczą na przykład wtedy, gdy nabycie wskazuje na spekulacyjny charakter, gdy nabywca nie ma zamiaru włączyć nabytych gruntów do swego gospodarstwa i trwale rolniczo ich użytkować. Przepisy niemieckie umożliwiają też zablokowanie transakcji ze względu na nadmierną koncentrację gruntów w rękach jednej osoby. Bariery administracyjne utrudniające obrót ziemią rolną istnieje też w Hiszpanii. Funkcjonuje tam system prawny wspierania gospodarstw priorytetowych, rodzinnych, dających pełne zatrudnienie dla jednej osoby w ciągu roku, prowadzący gospodarstwo musi uzyskiwać co najmniej 50 procent dochodów z pracy w rolnictwie, a co najmniej 25 procent dochodów z pracy we własnym gospodarstwie. Istnieje też sąsiedzkie prawo pierwokupu oraz wymóg, aby nabywca zamieszkiwał w tej samej lub sąsiedniej gminie, gdzie położone są nabywane grunty. Ciekawe bariery prawne w zakresie obrotu ziemią istnieją w Danii. Nabywca gospodarstwa rolnego w Danii musi wyzbyć się najpierw nieruchomości rolnych posiadanych w innym kraju, musi osiedlić się w Danii i samodzielnie prowadzić gospodarstwo, musi też uzyskać wymagane prawem duńskim kwalifikacje rolnicze, przy czym te dwa ostatnie warunki dotyczą jedynie gospodarstw powyżej 30 ha. Krótko mówiąc cudzoziemiec ma szansę nabycia gruntów rolnych w Danii, pod warunkiem, że stanie się prawdziwym duńskim i wyłącznie duńskim rolnikiem. PODAŻ Według stanu na koniec 2012 r. w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostawało niewiele ponad 1,8 mln ha, w tym 1,32 mln ha jest w dzierżawie (73% powierzchni Zasobu), 319 tys. ha czeka na rozdysponowanie, a 100 tys. ha znajduje się w innych formach nietrwałego rozdysponowania. Na podstawie nowelizacji Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z września 2011 r., Agencja zaproponowała dzierżawcom użytkującym grunty Zasobu o powierzchni ponad 428,6 tys. ha użytków rolnych wyłączenie 30% dzierżawionej powierzchni. ( ) jako dzierżawca ma pan prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. W przypadku rezygnacji z tego prawa nieruchomość zostanie wystawiona do sprzedaży w drodze przetargu łącznie z umową ( ) czytamy w piśmie skierowanym do jednego z dzierżawców. Agencja wysłała 1.085 takich zawiadomień proponując wyłączenie 136 tys. ha. Dzierżawcy wyrazili zgodę na wyłączenie 77 tys. ha. Grunty te będą sukcesywnie wyłączane z umów dzierżawy i zostaną przeznaczone do sprzedaży, w pierwszej kolejności rolnikom indywidualnym na powiększenie gospodarstw rodzinnych. W 2013 r. Agencja Nieruchomości Rolnej planuje sprzedać 125 tys. ha, a wpływy ogółem Zasobu WRSP wyniosą 2.032 mln zł. Aby uzyskać taki wynik zostanie zaoferowanych do sprzedaży ponad 200 tys. ha gruntów pochodzących z Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na wolnym rynku znajduje się ziemia będąca w posiadaniu prywatnych właścicieli. Jej cena jest średnio od kilku do nawet czterdziestu procent wyższa od gruntów wystawianych przez ANR. 14 Ziemia rolna w Polsce - Raport Ziemia rolna w Polsce - Raport 15

SPIS TREŚCI Ziemia rolna w Polsce - Raport Opis Funduszu Determinanty wzrostu wartości Certyfikaty Nasi Partnerzy Parametry Funduszu Nota prawna POLITYKA INWESTYCYJNA Fundusz inwestuje przede wszystkim na rynku nieruchomości rolnych za pośrednictwem spółek celowych. Środki nie zainwestowane w spółki celowe są lokowane głównie w depozyty bankowe. Znacząca większość kwot pozyskanych z emisji certyfikatów inwestycyjnych przeznaczona jest na zakup ziemi. W przeważającej większości (ok. 95%) jest to ziemia rolna. Jednakże Fundusz nie zamyka sobie możliwości inwestowania w szczególnie interesujące powierzchnie nie mające zastosowania rolniczego, ze szczególnym uwzględnieniem działek w okolicach dużych ośrodków miejskich (planowane do 5% aktywów). Główny filar - czyli inwestycje w grunty - zapewnia stabilny i przewidywalny wzrost wartości certyfikatów w średniej i dłuższej perspektywie czasowej (patrz ilustracja nr 6). Ilustracja 6. Wzrost cen ziemi na tle inflacji Cena ziemi rolnej *) grudzien do grudnia roku poprzedniego z wyjatkiem roku 2012 /październik do października/ inflacja 15.3% 3.5% 24.3% 2.1% 12.7% 1.0% 30.6% 2.5% 26.8% 4.2% 10.8% 3.5% 5.8% 2.6% 11.5% 27.2% 4.3% 4.3% Źródło: GUS. 2004 2005 2006 2007 Aktualna sytuacja na rynkach finansowych, zagrożenie potencjalną destabilizacją Strefy Euro na skutek nieopanowania kryzysu zadłużenia, powodują zrozumiały niepokój wśród inwestorów. Jednocześnie w Polsce i na świecie, już drugi rok z rzędu, mamy do czynienia z podwyższonym poziomem inflacji. Powoduje to, że lokaty i obligacje tylko w minimalnym zakresie chronią realną wartość oszczędności (patrz ilustracja nr 7 i 8). 2008 2009 2010 2011 2012 Ilustracja 7. Wzrost cen ziemi na tle WIG 20 i oprocentowania lokat (2004-2013) 31,8% Indeks wzrostu wartości największych spółek notowanych na warszawskiej GPW 40% Przyrsot kapitału po umieszczeniu środków na przecietnej lokacie bankowej (brutto). 288% Uśredniony wzrost wartości ziemi rolnej w Polsce na rynku wtórnym. WIG 20 LOKATA ZIEMIA Źródło:: GUS i NBP. Opis Funduszu 17

1600% 1350% 1100% 850% 600% Ilustracja 8. Wzrost wartości indeksu WIG20 i gruntów rolnych SPRZEDAJĄCY Fundusz nabywa grunty orne oraz łąki na przetargach (rynek pierwotny), poprzez licytacje komornicze oraz na rynku wtórnym od osób fizycznych i prawnych. Należy zauważyć, że średnia cena sprzedaży ziemi osiągana podczas przetargów organizowanych przez ANR jest od kilkunastu do kilkudziesięciu procent niższa od wartości transakcji w obrocie między rolnikami (wykres poniżej). Tak duża różnica w cenie już przy zakupie działek daje wystarczający margines, by zapewnić wzrost wartości certyfikatów w dłuższej perspektywie. 350% 100% 1993 1995 Ziemia Źródło: GUS i GPW. 1997 1999 WIG20 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Dla obu wskaźników przyjęto styczeń 1993 roku jako 100% Z uwagi na fakt, że dominującą część aktywów Funduszu stanowi ziemia, certyfikaty inwestycyjne Funduszu są szczególnie polecane inwestorom zorientowanym na osiąganie stabilnych zysków w horyzoncie średnio- i długoterminowym, ceniących sobie przewidywalność ścieżki wzrostu oraz przej rzyste zasady inwestowania przy minimalizacji wahań wartości certyfikatów inwestycyjnych. 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Ilustracja 9. Różnica cen ziemi na przetargach ANR i rynku wtórnym 42% 47% 26% 24% 23% 19% 14% 12% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 * Źródło: GUS i ANR. 25% 2012 KREDYTOWANIE ZAKUPU CZĘŚCI ZIEMI Spółki celowe w miarę możliwości korzystają z oferty kredytów preferencyjnych na zakup ziemi. Niewydatkowana część środków pieniężnych jest lokowana na wyżej oprocentowanych depozytach terminowych, służąc utrzymaniu wysokiego poziomu płynności Funduszu. Preferencyjne oprocentowanie kredytów (aktualnie 1,5% w skali roku w złotych) jest czynnikiem dodatkowo zwiększającym atrakcyjność ww. rozwiązania. Zabezpieczenie części środków na lokatach bankowych zapewnia, poza płynnością finansową, możliwość elastycznego reagowania na sytuację rynkową i pojawiające się okazje rynkowe, generujące dodatkowy zysk w przyjętej perspektywie czasowej. Położenie gruntu jest dodatkowym atutem, jednakże niespełnienie warunku ITC skutecznie eliminuje możliwość zaangażowania się Funduszu w nawet najbardziej obiecujące lokalizacje. Celem Funduszu jest maksymalizacja wartości certyfikatu poprzez wzrost wartości gruntu oraz generowanie stabilnego i możliwie najwyższego strumienia dochodu z tytułu otrzymywanych dopłat obszarowych w ramach prowadzonych działań agrotechnicznych. W Investments S.A. zatrudnia specjalistów z kilkunastoletnim stażem i praktyką w zakresie programów pomocowych: krajowych oraz zagranicznych, co stanowi rękojmię podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych. ZASADA ITC Proces nabycia ziemi Każdy nabywany grunt badany jest wcześniej pod kątem wysokości możliwych do uzyskania dopłat obszarowych oraz kosztów przystosowania gruntu do prowadzenia danych zabiegów agrotechnicznych. Jeżeli grunt spełnia warunek ITC (income to cost) > 5%, wtedy zostaje on zakwalifikowany do zakupu. 18 Opis Funduszu Opis Funduszu 19

Ilustracja 10. Wzrost cen ziemi rolnej 25000 zł. 20000 zł. 20 % 20 646,- 25 179,- 15000 zł. Determinanty wzrostu wartości Funduszu Wzrost wartości ziemi Dopłaty bezpośrednie Sprzedaż płodów rolnych Odsetki bankowe 10000 zł. 5000 zł. 0 zł. 1993 1995 1997 1999 Cena państwowych gruntów rolnych w zł/ha * Źródło: GUS i ANR. 2001 2003 2005 2007 Cena prywatnych gruntów rolnych w zł/ha 2009 2011 2012 DĄŻENIE DO ZRÓWNOWAŻENIA CEN W POLSCE I W UNII EUROPEJSKIEJ SELEKCJA DZIAŁEK Ilustracja 11. Ceny ziemi rolnej w Unii Europejskiej na koniec 2011 roku Wskaźnik ITC > 5% - oznacza to, że koszt zakupu ziemi nie powinien, poza uzasadnionymi przypadkami, przekraczać dziesięciokrotności projektowanych możliwych do uzyskania dopłat obszarowych. Minimalna wielkość gruntu: 40 ha, optymalna: 50 100 ha. Prowadzenie zabiegów agrotechnicznych na areałach mniejszych niż 40 ha powoduje znaczący wzrost kosztów jednostkowych na każdą pozyskiwaną złotówkę dopłat. Większe powierzchnie ułatwiają zarządzanie gruntem poprzez optymalizację kosztów oraz programów dopłat prowadzonych na danych areałach. DOPŁATY Dania 25919 Szwecja 4415 * Finlandia 7840 * Możliwość aplikowania o dopłaty z wielu programów jednocześnie: dopłat bezpośrednich, ONW (przeznaczonych dla obszarów o tzw. niekorzystnych warunkach prowadzenia gospodarki rolnej), programów rolno-środowiskowych i wielu innych, daje możliwość maksymalizacji strumienia dopłat do danego gruntu. Irlandia 16230 Anglia 19086 Holandia 38000 * Belgia 23700 * Niemcy 13493 Polska 5011 WZROST WARTOŚCI ZIEMI Inwestycje Funduszu w dużej części opierają się na zakupie ziemi bezpośrednio od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Pozostała część gruntów jest nabywana po dokonaniu precyzyjnego due dilligence transakcji bezpośrednio od osób fizycznych i prawnych. Przygotowanie ziemi do użytkowania w tzw. dobrej kulturze rolnej oraz uzyska nie stosownych decyzji o przyznaniu dopłat obszarowych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa powodują niejako automatycznie wzrost wartości zakupionych gruntów, niezależnie od istniejącego nieprzerwanie od ponad 20 lat trendu wzrostowego cen ziemi rolnej w Polsce (patrz ilustracja nr 10). Nakładanie się ww. tendencji dodatkowo wzmacnia potencjał wzrostu wartości certyfikatów. Portugalia 7800 Hiszpania 11819 * Źródło: dane: GUS, EUROSTAT; Francja 5360 Włochy 18500 * Grecja 11883 Gwiazdką oznaczono dane za rok 2010. Powyżej 20 000 15 000-20 000 10 000-15 000 5 000-10 000 poniżej 5 000 Brak danych 20 Determinanty wzrostu wartości Determinanty wzrostu wartości 21

Jak widać na ilustracji nr 11, cena ziemi w Polsce jest nadal zdecydowanie niższa niż w UE. Strefa najwyższych cen rozciągała się przez środek UE, od południowych Włoch do północnej Danii i wysp brytyjskich, ale z pominięciem Niemiec, w których średnie ceny ziemi zostały obniżone po włączeniu do statystyk wschodnich landów. W tym pasie ziemia kosztowała od 13 tys. do 25 tys. EUR/ha. Zdecydowanymi liderami cen w UE są małe kraje: Belgia (27 190 EUR/ha) czy Holandia, gdzie za jeden hektar płaci się nawet ponad 48 000 EUR. Drugą strefę średnich cen stanowią kraje okupujące narożniki Unii Europejskiej: Grecja 11 883 EUR/ha czy Portugalia 7 800 EUR/ha i Hiszpania, gdzie cena przekracza 10 000 EUR/ha. Relatywnie niedroga na tle Unii Europejskiej jest północ kontynentu - Finlandia 7 640 EUR/ha czy Szwecja ze średnią ceną zbliżoną do francusjkiej. Kraje te jednakże ze względów klimatycz nych nie są tak atrakcyjne rolniczo, jak poprzednio wymienione. Niższe ceny niż w Polsce notujemy tylko pośród nowych członków Unii. Tania w porównaniu z UE ziemia w Polsce powoduje, iż stosunkowo stabilny w latach 2004 2007 rynek zaczyna reagować wzrostem liczby transakcji gruntami rolnymi w oczekiwaniu na pełną liberalizację handlu ziemią po roku 2016 (ilustracje nr 12 i 13). przejściowego zarówno ceny, jak i obroty gruntami będą systematycznie rosnąć, tendencja ta z pewnością utrzyma się po 2016 roku, kiedy na rynku pojawi się kapitał zagraniczny. DOCHÓD ZE SPRZEDAŻY PŁODÓW ROLNYCH LUB DZIERŻAWY GRUNTÓW Główne kierunki upraw w Polsce pod względem areału to: zboża (ok. 80% powierzchni), rzepak, ziemniaki i buraki cukrowe. W tych obszarach obserwujemy w ostatnich latach dużą dynamikę wzrostu cen zarówno na rynku krajowym, jak i w obszarze Unii Europejskiej (ilustracja nr 14). W ciągu ostatnich 6 lat przychody ze sprzedaży zbóż zwiększyły się w Polsce o ok. 100%, a rzepaku nawet o blisko 200%. 300 % Ilustracja 14. Zmiana cen sprzedaży wybranych produktów rolnych 100000 Ilustracja 12. Dynamika wzrostu liczby przetargów 250 % 92 565 87 966 200 % 80000 81407 72 696 150 % 60000 100 % Rok 2005 oznaczono jako 100% 51 838 45 682 40000 2007 * Źródło: www.anr.gov.pl. 2008 2009 2010 2011 2012 50 % 2005 2006 2007 zboża ziemniaki *) GUS nie publikuje danych dot. rzepaku po roku 2009 2008 rzepak (GUS)* 2009 2010 rzepak (WGT)* 2011 buraki cukrowe * Źródło: Eurostat, Economic accounts for agriculture, GUS, Warszawska Giełda Towarowa. 200 tys. ha. 150 tys. ha. Ilustracja 13. Wielkość obrotu na rynku ziemi rolnej Biorąc pod uwagę sytuację na rynkach światowych oraz to iż ceny żywności w Polsce są nadal o ponad 30% niższe niż w Unii Europejskiej, można bezpiecznie założyć, że produkcja rolnicza jest dziedziną gospodarki, która w najbliższych latach jeszcze zwiększy swoją rentowność. 100 tys. ha. 50 tys. ha. Przemysł spożywczy jest jedną z najważniejszych dziedzin polskiej gospodarki i stał się jej prawdziwą siłą pociągową. Jego udział w wartości sprzedaży całego przemysłu wynosi blisko 24% i jest ok. 9 punktów procentowych wyższy niż w 15 krajach Unii Europejskiej, gdzie wynosi średnio 15%. 0 tys. ha. 1992 1993 * Źródło: www.anr.gov.pl. 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Dodatkowo w wycenę certyfikatów zaszyty jest swoisty mechanizm zabezpieczający ich wartość przed inflacją. Jeśli wzrasta inflacja, automatycznie idą w górę ceny artykułów żywnościowych, co z kolei zwiększa przychody z produkcji rolnej i rentowność Funduszu. Wedug MSW w połowie 2013 roku w rękach obcokrajowców znajdowało się ok. 46 tys. ha polskiej ziemi rolnej. Można przyjąć założenie, że wraz ze zbliżaniem się do końca okresu 22 Determinanty wzrostu wartości Determinanty wzrostu wartości 23

Ilustracja 16. Czynsz dzierżawny na gruntach prywatnych 1 ha/rok Wartość rynku spożywczego w Polsce szacuje się na ponad 100 miliardów złotych Zachodniopomorskie 319 zł Pomorskie 368 zł. Warmińsko-mazurskie 304 zł. Kujawskopomorskie 635 zł. Podlaskie 399 zł. ALTERNATYWNE DOCHODY Z TYTUŁU CZYNSZU DZIERŻAWNEGO Lubuskie 218 zł. Wielkopolskie 716 zł. Mazowieckie 380 zł. Od kilku lat systematycznie wzrasta czynsz dzierżawny dla nowych najemców zarówno na rynku gruntów należących do Agencji Nieruchomości Rolnych, jak i w obrocie prywatnym między rolnikami (ilustracja nr 15). Dolnośląskie 526 zł. Łódzkie 422 zł. Lubelskie 384 zł. 600 zł. 500 zł. Ilustracja 15. Wzrost czynszów dzierżawnych 1 ha/rok powyżej 600 zł. 400 zł - 600 zł. Opolskie 430 zł. Śląskie 370 zł. Świętokrzyskie 379 zł. Małoposlkie 308 zł. Podkarpackie 263 zł. 400 zł. 300 zł... 300 zł - 400 zł. poniżej 300 zł. 200 zł. 100 zł. 0 zł. * Źródło: dane ANR i GUS, obliczenia własne. Powyższe dane w połączeniu z tendencją do wzrostu opłat z tytułu czynszów wskazują, że posiadanie ziemi może generować corocznie stabilne przychody, wpływające na zwiększenie wyceny certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Czynsz dzierżawny prywatnie * Źródło: dane ANR i GUS, obliczenia własne. Czynsz dzierżawny tereny państwowe (ANR) DOPŁATY Najwięcej muszą zapłacić dzierżawcy za grunty rolne położone na terenie województw kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego, gdzie średnia cena dzierżawy hektara przekracza 700 zł/ha (ilustracja nr 16). Nie jest to zaskoczeniem, ponieważ wartość rynkowa ziemi rolnej w tych rejonach jest od dłuższego czasu najwyższa w Polsce. Wynika to w głównej mierze z wysokiej jakości areału, jak i wysokiej kultury rolniczej, w jakiej jest utrzymywany. W Polsce północnej, wschodniej i południowej oraz w województwie mazowieckim utrzymują się średnie ceny w przedziale między 300 400 zł/ha, z wyjątkiem województwa podkarpac kiego, gdzie cena spada do 263 zł/ha. Nieco drożej jest na południowym zachodzie i w centrum kraju, gdzie średnie ceny przekraczają 400 zł. Liderem niskich cen jest województwo lubuskie z kwotą niewiele wyższą niż 200 zł/ha. Priorytetem Funduszu jest inwestowanie w grunty spełniające kryteria kwalifikacyjne do otrzymywania dopłat w ramach Wspólnej Polityki Rolnej. W Investments S.A. zatrudnia osoby oraz współpracuje z firmami posiadającymi wieloletnie doświadczenie w doradztwie w zakresie doboru programów dotacyjnych, zarządzania gruntami oraz prowadzenia na nich właściwych zabiegów agrotechnicznych. W ten sposób maksymalizujemy przychody ze sprzedaży plonów oraz czynszów dzierżawnych i jednocześnie obniżamy do minimum występowanie ryzyka zmniejszenia lub utraty dopłat. Dzięki naszemu zespołowi oraz sprawdzonym partnerom efektywnie zarządzamy powierzonym kapitałem. 24 Determinanty wzrostu wartości Determinanty wzrostu wartości 25

Ilustracja 17. Wskaźnik płynności WI Inwestycje Rolne FIZ 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % Certyfikaty CERTYFIKATY INWESTYCYJNE SERII A I B 10 % 5 % Fundusz emituje w zamkniętych okresach certyfikaty inwestycyjne w dwóch seriach: A oraz B. 0 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2025 Certyfikaty inwestycyjne serii A uprawniają Uczestników będących ich posiadaczami do otrzymania od Funduszu wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy). Korzystanie z dywidendy powoduje niższy, niż w przypadku certyfikatów serii B, wzrost ich wartości w czasie. Rozwiązanie to jest polecane inwestorom, którzy chcą relatywnie szybko zrealizować część zysków z inwestycji. KWARTALNIE * ) Źródło: opracowanie własne W Investments S.A. ROCZNIE MODELOWY SKŁAD PORTFELA Certyfikaty inwestycyjne serii B nie dają takiego prawa, ale nagradzają inwestorów wyższą wyceną certyfikatów, niż w przypadku serii A. To rozwiązanie jest polecane tym, którzy są zainteresowani maksymalizacją zysków w dłuższej perspektywie czasowej. Modelowo 95% środków zainwestowanych w ziemię rolną. Maksymalnie do 5% w inne nieruchomości. WYCENA Certyfikaty wyceniane są kwartalnie, wartość wyceny podawana jest na stronach www.inwestycjerolne.pl oraz www.eitfi.pl. PŁYNNOŚĆ MODELOWA PŁYNNOŚĆ 30% środków Funduszu przechowywanych na rachunkach lokat terminowych w złotych. Utrzymanie takiej płynności jest możliwe w wyniku zaciągnięcia na taką samą kwotę kredytów preferencyjnych na zakup ziemi rolnej oprocentowanej na poziomie 1,5% w złotych. Poziom 30% płynności znacząco przewyższa poziom płynnych aktywów, nie tylko w porównaniu do funduszy aktywów niepublicznych, ale i inwestujących w aktywa finansowe: akcje czy obligacje. Dany certyfikat może zostać wykupiony przez Fundusz nie wcześniej niż w pierwszym Dniu Wykupu przypadającym po upływie 15 miesięcy od dnia jego wydania przez Fundusz, przy czym ograniczenie to przestaje obowiązywać począwszy od dnia 1 stycznia 2014 roku. Fundusz zamierza utrzymywać płynność w gotówce na poziomie ca 20-30% wartości aktywów, co w połączeniu z możliwością odkupu 5-20% certyfikatów w każdym kolejnym kwartale przypadającym po styczniu 2014 roku co czyni Fundusz płynną inwestycją. Należy jednak pamiętać, że charakterystyka inwestycji w nieruchomości rolne preferuje inwestorów o długookresowym nastawieniu, przeznaczających na inwestycje tego typu swoje nadwyżki finansowe. 26 Certyfikaty Certyfikaty 27

Partnerzy Eques Investment TFI S.A. WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych został utworzony w ramach Eques Investment TFI S.A. (dawniej Plejada TFI), która dysponuje wieloletnim doświadczeniem w tworzeniu i zarządzaniu funduszami niepublicznymi, skierowanymi do wąskiej grupy Inwestorów. Eques Investment TFI S.A. posiada zezwolenie na działalność od Komisji Nadzoru Finansowego od kwietnia 2007 roku. Dotychczasowa działalność Towarzystwa koncentrowała się na tworzeniu wyspecjalizowanych funduszy inwestycyjnych, dedykowanych wyselekcjonowanemu gronu inwestorów. Fundusze utworzone i zarządzane przez Eques Investment TFI S.A. prowadzą działalność inwestycyjną w dziedzinach związanych z ekologią, restrukturyzacją wierzytelności, rozwojem infrastruktury krajowej oraz w innych branżach, szczególnie tych mniej wrażliwych na spowolnienie koniunktury gospodarczej. Łączna wartość aktywów funduszy inwestycyjnych, zarządzanych przez Towarzystwo, na koniec 2012 roku wyniosła ponad 880 mln zł. ING Bank Śląski S.A. Depozytariuszem WI Inwestycje Rolne Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych jest ING Bank Śląski S.A., będący jedną z wiodących instytucji na polskim rynku bankowym. Ernst & Young Audytorem WI Inwestycje Rolne FIZ AN jest Ernst & Young Audit sp. z o.o. światowy lider w zakresie audytu, doradztwa podatkowego, doradztwa biznesowego oraz doradztwa transakcyjnego. 28 Partnerzy

Parametry Funduszu NAZWA WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych NAZWA SKRÓCONA WI Inwestycje Rolne FIZ AN TFI Eques Investment TFI S.A. ZARZĄDZAJĄCY PORTFELEM INWESTYCYJNYM FUNDUSZU W Investments S.A. DEPOZYTARIUSZ ING Bank Śląski S.A. AUDYTOR Ernst & Young Audit Sp. z o.o. TYP FUNDUSZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych TYPY CERTYFIKATÓW A uprawniające do otrzymania wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy) B nie uprawniające do otrzymania wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy) MINIMALNA KWOTA ZAPISU Równowartość w złotych - osoby fizyczne 40 tys. EUR, firmy 10 tys. EUR PROWIZJA ZA ZAKUP Do 500 000 zł 5%, powyżej 500 000 zł - negocjowana ZAKUP Zapisy na certyfikaty WI Inwestycje Rolne FIZ AN są przyjmowane tylko w trakcie trwania emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Fundusz WI Inwestycje Rolne FIZ AN skierowany jest do wąskiego grona zamożnych inwestorów. Emisje certyfikatów inwestycyjnych funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN odbywają się wyłącznie poprzez odpowiedź na imiennie skierowane propozycje nabycia certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, które w przypadku każdej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu kierowane są do mniej niż 150 oznaczonych osób. Wszelkie emisje certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez WI Inwestycje Rolne FIZ AN odbywają się na warunkach i zgodnie z zasadami określonymi w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych oraz w statucie Funduszu. Warunki emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych WI Inwestycje Rolne FIZ AN są jedynym prawnie wiążącym dokumentem zawierającym informacje o ofercie certyfikatów inwestycyjnych, o czynnikach ryzykach związanych z inwestowaniem w certyfikaty inwestycyjne Funduszu oraz o funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN, o jego działalności i polityce inwestycyjnej, jak również o prawach i obowiązkach wiążących się z nabyciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Wszelkie informacje dotyczące zasad nabywania certyfikatów Funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN można uzyskać na Infolinii pod numerem tel.: +48 22 116 77 77. WI Inwestycje Rolne FIZ AN zastrzega, że szczegółowe informacje dotyczące danej emisji certyfikatów inwestycyjnych, dostępne wyłącznie w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, będą udzielane wyłącznie osobom, do których zostały skierowane propozycje nabycia certyfikatów inwestycyjnych danej serii, a Fundusz podejmie działania niezbędne do weryfikacji takich osób. Nasz doradca odpowie na wszelkie pytania związane z funduszem WI Inwestycje Rolne FIZ AN. Doradcy są dostępni w dni powszednie w godz. 9:00-17:00 WYKUP Okres zamknięty do 31.12.2013 roku, następnie kwartalnie NOTOWANIE CERTYFIKATÓW Nie WYCENA CERTYFIKATÓW Kwartalna, dostępna na www.eitfi.pl KLASY AKTYWÓW FUNDUSZU Grunty orne, łąki, lasy, lokaty bankowe DOCELOWA WIELKOŚĆ FUNDUSZU 50 000 000 zł 30 Parametry Funduszu Parametry Funduszu 31

Nota Prawna Niniejszy materiał służy jedynie celom informacyjnym i nie stanowi oferty, w tym oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), ani oferty publicznej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r., Nr 185, poz. 1439, z późn. zm.), rekomendacji, zaproszenia, ani usługi doradztwa prawnego, podatkowego, finansowego lub inwestycyjnego, związanego z inwestowaniem w jakiekolwiek papiery wartościowe. Niniejszy materiał nie może stanowić podstawy do podjęcia decyzji o dokonaniu jakiejkolwiek inwestycji w papiery wartościowe. Niniejszy materiał nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. Nr 206, poz. 1715). Nie należy polegać, w jakimkolwiek celu, na informacjach zawartych w niniejszym materiale, bądź jego ustnym omówieniu, a ponadto informacje takie mogą nie być kompletne lub w pełni zgodne ze stanem faktycznym. Prezentowane dane oparte są na opracowaniach własnych W Investments S.A., chyba że wyraźnie wskazano inne źródło pochodzenia danych. Wszelkie informacje dotyczące planów, oczekiwań, strategii, czy polityki inwestycyjnej co do najbliższej przyszłości funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN, stanowią odzwierciedlenie wiedzy i oczekiwań autora w momencie przygotowywania niniejszego materiału, w związku z czym mogą one ulec, w krótkich odstępach czasu, wielokrotnej zmianie w zależności od rozwoju sytuacji na rynkach finansowych. W związku z powyższym W Investments S.A. nie może wykluczyć sytuacji, w której informacje zamieszczone w materiale staną się nieaktualne, z czym osoba zapoznająca się z informacjami zamieszczonymi w niniejszym materiale powinna się liczyć i co powinna brać pod uwagę. Inwestowanie w fundusze inwestycyjne związane jest z ryzykiem i uczestnik funduszu powinien liczyć się z utratą całości lub części zainwestowanych środków. Historyczne stopy zwrotu Funduszu nie stanowią gwarancji osiągnięcia podobnych wyników w przyszłości. Indywidualna stopa zwrotu nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym funduszu i jest uzależniona od dnia zbycia oraz dnia odkupienia certyfikatów inwestycyjnych oraz od wysokości pobranych opłat manipulacyjnych i należnych podatków. W Investments S.A. oraz Eques TFI S.A. nie gwarantują osiągnięcia założonego celu inwestycyjnego ani uzyskania określonych lub podobnych do osiągniętych dotychczas wyników inwestycyjnych. Prezentowane wyniki dotyczą okresów wyraźnie wskazanych w niniejszym materiale i są oparte wyłącznie na danych historycznych. Wartość aktywów netto funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN cechuje się dużą zmiennością ze względu na skład portfela inwestycyjnego Funduszu oraz na stosowane techniki zarządzania tym portfelem. Powyższe może powodować, że wartość certyfikatów inwestycyjnych Funduszu może się charakteryzować dużą zmiennością. Żadna z informacji przedstawionych w niniejszym materiale nie uchyla ani nie ogranicza informacji na temat działalności, ryzyk i polityki inwestycyjnej funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN zamieszczonych w statucie Funduszu oraz w warunkach emisji certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Jedynymi prawnie wiążącymi źródłami informacji o funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN, o jego działalności i polityce inwestycyjnej, o ofercie certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, jak również o czynnikach ryzykach związanych z inwestowaniem w certyfikaty inwestycyjne Funduszu oraz o prawach i obowiązkach wiążących się z nabyciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu są statut Funduszu oraz warunki emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. WI Inwestycje Rolne FIZ AN informuje, że wszelkie emisje certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez Fundusz odbywają się na warunkach i zgodnie z zasadami określonymi w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych. Ponadto Fundusz informuje wszystkich zainteresowanych nabyciem lub objęciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, że dla oceny ryzyka związanego z nabywaniem jego certyfikatów inwestycyjnych konieczne jest uprzednie zapoznanie się z treścią statutu Funduszu. Statut funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN jest publicznie dostępny na stronie internetowej www.inwestycjerolne.pl w zakładce materiały do pobrania. WI Inwestycje Rolne FIZ AN jest funduszem niepublicznym, co powoduje, że warunki emisji poszczególnych serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu nie są i nie będą publicznie dostępne. Warunki emisji certyfikatów inwestycyjnych WI Inwestycje Rolne FIZ AN danej serii stanowią część propozycji ich nabycia, która w przypadku każdej serii certyfikatów inwestycyjnych kierowana i udostępniania jest wyłącznie nie więcej niż 149 oznaczonym osobom. Przed nabyciem certyfikatów inwestycyjnych funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN danej serii należy dokładnie zapoznać się z treścią warunków emisji tych certyfikatów inwestycyjnych oraz ze statutem Funduszu. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć kwalifikowanej porady finansowej, inwestycyjnej, podatkowej, prawnej lub innej. Wszelkie prawa do znaków towarowych publikowanych w niniejszym materiale są wyłączną własnością W Investments S.A. lub partnerów i podlegają właściwej ochronie prawnej. Niniejszy materiał jest chroniony prawem autorskim na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. z 2006 r., Nr 90, poz. 631, z późn. zm.). Wszelkie prawa autorskie do niniejszego materiału przysługują wyłącznie W Investments S.A. Bez wyraźnej, uprzedniej zgody W Investments S.A. niniejszy materiał nie może być w całości, ani w części kopiowany, udostępniany lub wykorzystywany w inny sposób, który naruszałby prawa W Investments S.A. Ilekroć w niniejszym materiale jest mowa o Funduszu należy rozumieć pod tym pojęciem fundusz WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych Niektóre informacje zawarte w niniejszym materiale mogą zawierać prognozy lub inne stwierdzenia dotyczące przyszłości, przyszłych wydarzeń lub przyszłych wyników. Stwierdzenia dotyczące przyszłości można rozpoznać po słowach takich jak oczekuje, jest zdania, przewiduje, szacuje, zamierza, będzie, mogłoby, może lub innych podobnych wyrażeniach. W Investments S.A. ostrzega, że stwierdzenia te są jedynie przewidywaniami, a faktyczne wydarzenia lub wyniki mogą różnić się w stopniu znaczącym. W Investments S.A. nie zamierza aktualizować tych stwierdzeń w celu odzwierciedlenia zdarzeń oraz okoliczności występujących po dacie niniejszego dokumentu lub odzwierciedlenia faktu wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń. Wiele czynników może spowodować wystąpienie istotnej różnicy pomiędzy faktycznymi wynikami a wynikami przedstawionymi w prognozach lub stwierdzeniach dotyczących przyszłości, w tym ryzyk konkretnie związanych z funduszem WI Inwestycje Rolne FIZ AN oraz prowadzoną przez niego działalnością. 32 Nota prawna Nota prawna 33

2013 W Investments S.A. ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa tel. +48 22 116 66 66, faks. +48 22 116 66 61, www.winvestments.pl (Wydanie IV- listopad 2013)