Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości
Regulacje i literatura RozpWyc 6-14 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (obowiązuje od 1.03.2009r.) M. Prystupa: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Almamer WSE, Warszawa 2008 2
Zastosowanie podejścia określanie wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości 3
PODEJŚCIE DOCHODOWE [założenia] (1) nabywca nieruchomości wycenianej zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości i nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. (2) Własność nieruchomości wiąże się ze zwrotem na kapitale oraz ze zwrotem kapitału (3) określa się wartość praw właściciela do osiągania dochodu z nieruchomości 4
PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA INWESTYCYJNA METODA ZYSKÓW Technika kapitalizacji prostej Technika dyskontowania strumieni dochodów 5
wartość szacowanej nieruchomości X DOCHÓD STOPA DYSKONTA / STOPA KAPITALIZACJI UMOWY NAJMU dochody z czynszów dla nieruchomości X (umowa najmu z datą pewną) DOCHÓD DLA NIERUCHOMOŚCI A, B, C WARTOŚĆ REZYDUALNA OKRES PROJEKCJI 6
Metody w podejściu dochodowym Kryterium wyboru metody jest sposób określania dochodu z nieruchomości (1) Metoda inwestycyjna: stosowana, gdy dochód można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów najmu / dzierżawy (biurowiec, lokale handlowe na wynajem, magazyny, lokale użytkowe, garaże itp..) (2) Metoda zysków: nieruchomości, które nie są wynajmowane; właściciel osiąga przychodu z udziału w zyskach z działalności prowadzonej na nieruchomości (hotele, stacje benzynowe, kina, teatry) - dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania 7
Techniki wyceny Dobór techniki przez RzM w zależności od okresu prognozowania dochodów i ich stabilności: (1) Technika kapitalizacji prostej założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie (2) Technika dyskontowania strumieni dochodów założenie, że realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie: dochodzenie do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania), zmiany koniunkturalne na rynku, zmiany dochodowości nieruchomości wywołane jej rozwojem (modernizacje, remonty) 8
Technika kapitalizacji prostej gdzie: V wartość nieruchomości, V = D Wk D dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie), Wk współczynnik kapitalizacji, Dochód roczny z nieruchomości = efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto. 9
Współczynnik kapitalizacji Wk: okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału). Wysokość Wk: na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości, jako relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości: Wk = gdzie: C cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników) C D Wk również na bazie danych z rynku kapitałowego oraz ocen eksperckich 10
Stopa kapitalizacji (R) odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Wyznaczenie wartości: R = D C Wk = 1 R to: V = D R 11
Technika dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości - suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości: V = D RV r n i + i i = 1 (1 + r ) (1 + ) n V wartość nieruchomości, D dochód (strumień pieniężny dochodu) na koniec kolejnego roku (DON) 1,2,... n kolejne lata prognozy (5-10 lat) RV wartość rezydualna (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy, r stopa dyskontowa. 12
Dochód Źródło informacji - dane rynkowe wpływy czynszowe z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości; wpływy pozaczynszowe, m.in.: dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku. przyjęty sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny. 13
Wyznaczanie dochodu z nieruchomości (1) Potencjalny dochód brutto (PDB): czynsz oraz inne dochody (parkingi, garaże, reklamy, in.) (2) - Straty (pustostany, zaległości) (3) = Efektywny dochód brutto (EDB) (4) - Koszty (wydatki) operacyjne podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, media, ubezpieczenie, ochrona, zarządzanie NIE UWZGLĘDNIAMY: amortyzacji, podatku dochodowego, odsetek od kredytów na zakup nieruchomości (5) = Dochód operacyjny netto (DON) 14
Wydatki operacyjne Wydatki operacyjne - roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów. Założenia: Ponoszone na koniec okresu rocznego. WO to: podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Do WO zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi. 15
Wydatki operacyjne Nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych; b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek; c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy d) podatku dochodowego. 16
Zasady stosowania metody inwestycyjnej Dochody wyrażane w ujęciu realnym (nie uwzględniamy inflacji) Na podstawie informacji z rynku nieruchomości ustala się: poziom pustostanów i strat spowodowanych zaległościami w czynszu. poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia. 17
Stopy zwrotu Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość. 18
Stopa dyskontowa Odzwierciedla relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami jakie należy ponieść na jej zakup oraz stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości. 19
Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM capital asset pricing model) r = r b + β (r m r b ) r - stopa dyskontowa r b bazowa stopa dyskontowa (stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka) r m średnia rynkowa stopa zwrotu; β - współczynnik oznaczający ryzyko inwestycyjne dla danego przedsięwzięcia 20
Stopa i współczynnik kapitalizacji a wartość Wk (współczynnik kapitalizacji okres zwrotu) 10 6,7 15 5,3 R (stopa kapitalizacji) 10% 15% 6,7% 18,7% Dochód z nieruchomości X 90 000 90 000 90 000 90 000 Wartość nieruchomości X 900 000 603 000 1 350 000 477 000 21