5 SPIS TREŒCI WYKAZ SKRÓTÓW... 13 WSTÊP... 15 I. SPÓ DZIELCZE PRAWO MIESZKANIOWE... 17 Wstêp spó³dzielczoœæ w Unii Europejskiej... 17 Ustawodawstwo spó³dzielcze i ranga regulacji prawnych w Unii Europejskiej... 21 Statut spó³dzielni europejskiej... 23 Polska spó³dzielczoœæ wobec wyzwañ zwi¹zanych z Uni¹ Europejsk¹... 27 1. ZA O ENIE SPÓ DZIELNI I JEJ STATUT... 29 1.1. Pojêcie spó³dzielni... 29 1.2. Tryb zak³adania i rejestrowania spó³dzielni... 32 1.3. Statut... 34 1.4. Lustracja spó³dzielni... 38 2. CZ ONKOWIE, ICH PRAWA I OBOWI ZKI... 39 2.1. Nabycie cz³onkostwa... 39 2.2. Ustanie cz³onkostwa... 43 3. ORGANY SPÓ DZIELNI... 49 3.1. Walne zgromadzenie... 49 3.2. Rada nadzorcza... 51 3.3. Zarz¹d... 53 3.4. Zebrania grup cz³onkowskich... 55 4. SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE... 55 4.1. Rozwi¹zania zawarte w ustawie o spó³dzielniach mieszkaniowych... 55 4.2. Zmiany w spó³dzielczym prawie mieszkaniowym... 56 4.2.1. Przywrócenie mo liwoœci ustanawiania w³asnoœciowego spó³dzielczego prawa do lokalu... 56 4.2.2. Status prawny ma³ onków... 57 4.3. Spó³dzielcze w³asnoœciowe prawo do lokalu... 57 4.3.1. Odejœcie od zasady jednopodmiotowoœci... 58 4.3.2.Zbywalnoœæ i dziedzicznoœæ... 58 4.3.3. Forma aktu notarialnego nowe obowi¹zki notariusza... 58 4.3.4. Umowa o budowê lokalu spó³dzielczego... 59 4.3.5. Ekspektatywa w³asnoœciowego spó³dzielczego prawa do lokalu... 60 4.3.6. Rozwi¹zanie umowy o budowê lokalu... 60 4.3.7. Wygaœniêcie w³asnoœciowego spó³dzielczego prawa do lokalu... 60
6 Spis treœci 4.3.8. Dziedziczenie... 61 4.3.9. Odpowiedzialnoœæ za op³aty... 62 4.3.10. Przekszta³cenie lokalu w odrêbn¹ w³asnoœæ... 62 4.3.11. Wynajmowanie lub oddawanie lokali w bezp³atne u ywanie... 63 4.3.12. Odrêbna w³asnoœæ lokalu z mocy jednostronnej czynnoœci prawnej spó³dzielni... 63 4.3.13. Likwidacja lub upad³oœæ spó³dzielni... 63 4.3.14. Obowi¹zki cz³onków spó³dzielni. Solidarna odpowiedzialnoœæ za op³aty... 64 4.4. Zaci¹gniêcie przez spó³dzielniê kredytu bankowego i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki... 65 4.5. Udostêpnianie lokalu w przypadku awarii... 65 4.6. Modernizacja i remont budynku... 65 4.7. Lokatorskie spó³dzielcze prawo do lokalu... 66 4.7.1. Umowa o ustanowienie spó³dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu... 66 4.7.2. Wynajmowanie lokalu... 66 4.7.3. Umowa z cz³onkiem o budowê lokalu... 67 4.7.4. Wk³ad mieszkaniowy... 67 4.7.5. Przekszta³cania lokatorskiego spó³dzielczego prawa do lokalu na w³asnoœciowe spó³dzielcze prawo do lokalu... 67 4.7.6. Wy³¹czanie mo liwoœci przekszta³cenia prawa do lokalu... 68 4.7.7.Warunki przekszta³cenia spó³dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu... 68 4.7.8. Likwidacja lub upad³oœæ spó³dzielni... 69 4.8. Zmiany dotycz¹ce ustanawiania odrêbnej w³asnoœci lokalu... 69 4.8.1. Przekszta³cenie we wspólnotê mieszkaniow¹... 69 4.8.2. Regulacja stanu prawnego nieruchomoœci... 69 4.9. Roszczenia najemców... 70 4.10. Obowi¹zki spó³dzielni... 70 4.11. Obowi¹zki spó³dzielni w przypadku z³o enia wniosku cz³onka spó³dzielni o przekszta³cenie... 71 4.12. Uprawnienia cz³onka spó³dzielni do sk³adania wniosków (zastrze eñ do projektu)... 72 4.13. Ksiêgi wieczyste... 73 4.14. Przeznaczenie wp³ywów z wp³at na przekszta³cenie lokatorskiego spó³dzielczego prawa do lokalu... 73 4.15. Status najemców mieszkañ zak³adowych... 73 4.16. Uprawnienie do przekszta³cenia po œmierci spó³dzielcy... 74 4.17. Prawa do domów jednorodzinnych... 75 4.18. Brak wymagania uchwa³y walnego zgromadzenia na ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokali... 76 4.19. Coroczna lustracja... 76 4.20. Zniesienie mo liwoœci dokonania podzia³u spó³dzielni przez s¹d... 76 4.21. Zmiana Statutu... 77 4.22. Obowi¹zki œwiadczeñ na rzecz spó³dzielni... 77 4.22.1. Obowi¹zki cz³onków spó³dzielni, którym przys³uguje spó³dzielcze prawo do lokalu.. 77 4.22.2. Obowi¹zki cz³onków spó³dzielni, którzy s¹ w³aœcicielami lokali... 77 4.22.3. Obowi¹zki w³aœcicieli lokali, którzy nie s¹ cz³onkami spó³dzielni... 77 4.22.4. Obowi¹zki cz³onków oczekuj¹cych na ustanowienie praw do lokali... 78
Spis treœci 4.22.5. Termin wnoszenia op³at i udostêpnianie cz³onkom kalkulacji op³at... 78 4.22.6. Podwy ki op³at... 78 4.22.7. Po ytki z nieruchomoœci wspólnej... 78 4.22.8. Opró nienie lokalu po wygaœniêciu tytu³u prawnego do tego lokalu... 79 4.23. Podsumowanie... 79 5. SPÓ DZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO... 81 5.1. Charakterystyka ogólna... 81 5.2. Roszczenie o przyjêcie do spó³dzielni i ustanowienie spó³dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu... 84 5.3. Odrêbna w³asnoœæ lokalu w spó³dzielni... 87 6. W ASNOŒCIOWE SPÓ DZIELCZE PRAWO DO LOKALU... 89 6.1. Byt prawny w³asnoœciowych spó³dzielczych praw do lokali uzyskanych przed wejœciem w ycie ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych... 89 6.2. Zbycie spó³dzielczego prawa do lokalu... 90 6.3. Dziedziczenie w³asnoœciowego spó³dzielczego prawa do lokalu... 93 7. WYGAŒNIÊCIE SPÓ DZIELCZEGO PRAWA DO LOKALU A EGZEKUCJA Z NIERUCHOMOŒCI... 95 8. EKSPEKTATYWA W ASNOŒCIOWEGO SPÓ DZIELCZEGO PRAWA DO LOKALU, EKSPEKTATYWA ODRÊBNEJ W ASNOŒCI LOKALU... 99 8.1. Przekszta³cenie we w³asnoœciowe spó³dzielcze prawo do lokalu... 99 8.2. Przeniesienie w³asnoœci lokalu... 101 9. PRAWA I OBOWI ZKI STRON... 102 10. PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO... 103 11. PRAWO DO LOKALU U YTKOWEGO... 106 12. NAJEM LOKALI W SPÓ DZIELNI MIESZKANIOWEJ... 110 12.1. Rozwi¹zania statutowe dotycz¹ce najmu a czynsz regulowany.. 110 12.2. Status prawny najemców mieszkañ zak³adowych w spó³dzielni. 111 13. PRAWA MA ONKÓW DO MIESZKANIA... 113 13.1. Prawa ma³ onków do mieszkania a wspólnoœæ maj¹tkowa ma³ eñska... 113 13.2. Uprawnienie ma³ onka w odniesieniu do mieszkania nieobjêtego wspólnoœci¹ maj¹tkow¹... 120 13.3 Status prawny ma³ onków pozostaj¹cych w separacji... 122 13.4. Podzia³ maj¹tku obejmuj¹cego spó³dzielcze prawo do lokalu... 123 13.4.1. Przyznanie prawa do lokalu jednemu z ma³ onków.... 124 13.4.2. Fizyczny podzia³ lokalu... 125 13.4.3. Sprzeda prawa i podzia³ uzyskanej sumy... 126 13.5. Rozstrzyganie o mieszkaniu w wyroku rozwodowym... 128 13.5.1. Rozstrzygniêcie o sposobie korzystania z lokalu... 128 13.5.2. Rozstrzygniêcie o eksmisji... 129 7
8 Spis treœci 13.5.3. Rozstrzygniêcie o podziale lokalu mieszkalnego lub przyznaniu ca³ego lokalu jednemu z ma³ onków... 130 13.5.4. Rozstrzygniêcie o podziale maj¹tku wspólnego... 130 14. CZENIE SIÊ I PODZIA SPÓ DZIELNI... 131 14.1. ¹czenie siê spó³dzielni... 131 14.2. Podzia³ spó³dzielni... 132 15. LIKWIDACJA I UPAD OŒÆ SPÓ DZIELNI... 135 15.1. Likwidacja spó³dzielni... 135 15.2. Upad³oœæ spó³dzielni... 141 II. ODRÊBNA W ASNOŒÆ LOKALI... 143 1. PODSTAWY PRAWNE INSTYTUCJI ODRÊBNEJ W ASNOŒCI LOKALI... 143 1.1. Samodzielny lokal mieszkalny... 143 1.2. Czêœci sk³adowe (pomieszczenia przynale ne)... 144 1.3. Wspó³w³asnoœæ przymusowa... 144 1.4. Udzia³y w nieruchomoœci wspólnej... 144 1.5. Uprawnienia dotychczasowego w³aœciciela... 145 1.6. U ytkowanie wieczyste... 145 1.7. Podzia³ nieruchomoœci... 146 1.8. Wspólnota mieszkaniowa... 146 2. USTANOWIENIE W ASNOŒCI LOKALU... 146 2.1. Umowa... 147 2.2. Jednostronna czynnoœæ prawna... 147 2.3. Orzeczenie s¹du... 148 2.4. Przekszta³cenie spó³dzielczego prawa do lokalu... 148 3. PRAWA I OBOWI ZKI W AŒCICIELI LOKALI... 148 3.1. Wspó³korzystanie... 148 3.2. Utrzymanie i nieruchomoœci wspólnej... 149 3.3. Koszty zarz¹du... 149 3.4. Zaliczki... 150 3.5. Przymusowa sprzeda lokalu... 150 3.6. Odpowiedzialnoœæ w³aœcicieli i wspólnoty... 150 4. ZARZ D NIERUCHOMOŒCI WSPÓLN... 151 4.1. Obowi¹zek wyboru zarz¹du... 151 4.2.Uprawnienia zarz¹du... 152 4.3. Czynnoœci zwyk³ego zarz¹du oraz przekraczaj¹ce zakres zwyk³ego zarz¹du... 152 5. UCHWA Y W AŒCICIELI... 154 5.1. Brak zgody w³aœcicieli... 154 5.2. Zaskar anie do s¹du uchwa³ w³aœcicieli... 155 5.3. Wysokoœæ wpisu od pozwu oraz w³aœciwoœæ s¹du... 156 5.4. Zarz¹dca przymusowy... 156 5.5. Prawo w³aœciciela do wspó³zarz¹dzania... 157 5.6. Wynagrodzenie zarz¹du i zarz¹dcy... 157 5.7. Obowi¹zki zarz¹du i zarz¹dcy... 157
Spis treœci 9 6. RACHUNKOWOŒÆ, SPRAWOZDANIA... 158 7. ZEBRANIA W AŒCICIELI... 159 8. NABYCIE NIERUCHOMOŒCI... 159 9. ZARZ D UMOWNY... 160 10. ZMIANY W PRZEPISACH OBOWI ZUJ CYCH, PRZEPISY PRZEJŒCIOWE I KOÑCOWE... 160 III. OCHRONA PRAW LOKATORÓW... 163 1. WPROWADZENIE... 163 2. WSTÊP... 163 3. POJÊCIE LOKATORA... 165 4. ROZWÓJ PRAWA LOKATORSKIEGO... 167 4.1 Ustawa o ochronie lokatorów z 1924 r.... 167 4.1.1. Wstêp... 167 4.1.2. Dopuszczalna podwy ka komornego... 168 4.1.3. Ograniczenie prawa wypowiadania i rozwi¹zywania najmu... 169 4.1.4. Urzêdy rozjemcze... 169 4.1.5. Moratorium mieszkaniowe... 170 4.2. Regulacja najmu po II wojnie œwiatowej... 170 4.2.1 Pierwsze regulacje powojenne... 170 4.2.2. Ustawa Prawo lokalowe... 172 5. OCHRONA LOKATORA W USTAWIE O NAJMIE LOKALI MIESZKALNYCH... 175 5.1. Wstêp... 175 5.2. Ochrona czynszowa najemcy... 176 5.3. Ochrona przed wypowiedzeniem najmu... 177 6. KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ A OCHRONA LOKATORÓW... 178 7. USTAWA O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW I USTAWA O DODATKACH MIESZKANIOWYCH... 179 7.1.Wstêp... 179 7.2. Pojêcie lokatora i inne definicje ustawowe... 183 7.3. Ochrona przed podwy szaniem czynszu i innych op³at... 185 7.4. Podwy ki czynszu w œwietle orzeczenia Trybuna³u Konstytucyjnego... 188 7.5. Ochrona przed rozwi¹zaniem stosunku prawnego uprawniaj¹cego lokatora do u ywania lokalu... 195 7.5.1. Wstêp... 195 7.5.2. Wypowiedzenie z powodu zachowania najemcy... 195 7.5.3. Zw³oka z zap³at¹ czynszu... 197 7.5.4. Podnajêcie lokalu bez zgody wynajmuj¹cego... 199 7.5.5. Tytu³ prawny do innego lokalu... 201 7.5.6. Koniecznoœæ rozbiórki lub remontu... 202 7.5.7. Niezamieszkiwanie najemcy d³u ej ni 12 miesiêcy... 203 7.5.8. Prawo do zamieszkiwana w swoim lokalu przez w³aœciciela... 203 7.5.9. Obowi¹zki i uprawnienia gminy... 204 7.5.10. Powództwo o rozwi¹zanie stosunku prawnego z wa nych przyczyn... 205 7.5.11. Forma wypowiedzenia... 208
10 Spis treœci 7.6 Najem lokalu socjalnego i czynsz za lokal socjalny... 209 7.6.1. Pojêcie lokalu socjalnego... 209 7.6.2. Kryterium dochodów... 210 7.6.3. Brak zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych... 211 7.6.4. Obowi¹zek zawarcia umowy... 213 7.6.5. Umowa na czas oznaczony... 214 7.6.6. Czynsz za lokal socjalny... 215 8. OCHRONA NAJEMCÓW PRZED EKSMISJ... 216 8.1. Wstêp... 216 8.2. Zakres ochrony osób eksmitowanych... 216 8.3. Prawo do lokalu socjalnego... 218 8.4. Wykonywanie orzeczeñ eksmisyjnych... 220 8.5. Kasacja w sprawach o eksmisjê... 222 9. OCHRONA LOKATORA W PRAWIE SPÓ DZIELCZYM... 225 9.1. Op³aty za korzystanie z mieszkañ spó³dzielczych... 225 9.2. Wykluczenie i wykreœlenie ze spó³dzielni... 228 9.3. Eksmisja a spó³dzielcze prawo do lokalu... 230 10. STATUS PRAWNY MA ONKÓW I DOMOWNIKÓW... 231 11. POZOSTA E ZMIANY I REGULACJE... 232 12. DODATKI MIESZKANIOWE... 233 12.1. Wstêp... 233 12.2. Pojêcie dodatku mieszkaniowego... 234 12.3. Prawo do dodatku mieszkaniowego... 236 12.4. Wysokoœæ dodatku mieszkaniowego... 239 12.5. Organy przyznaj¹ce dodatek mieszkaniowy... 242 12.5.1. Procedura przyznawania dodatku... 242 12.6. Zasady wyp³acania dodatku... 245 12.7. Dotacje dla gmin na dofinansowanie wyp³at dodatków mieszkaniowych... 246 12.8. Przepisy przejœciowe i koñcowe... 249 12.9. Podsumowanie... 250 13. OCHRONA LOKATORÓW W ŒWIETLE PRAWA MIÊDZYNARODOWEGO I EUROPEJSKIEGO ZE SZCZEGÓLNYM UWZGLÊDNIENIEM PRAWA NIEMIECKIEGO... 260 13.1. Wstêp... 260 13.2. Ochrona przed wypowiedzeniem w prawie niemieckim... 262 13.2.1. Ochrona przed wypowiedzeniem najmu w trybie zwyk³ym Pojêcie najmu socjalnego... 262 13.2.2. Uzasadniony interes wynajmuj¹cego... 262 13.2.3. Naruszenie obowi¹zków po stronie najemcy... 264 13.2.4. Sprzeciw najemcy klauzula socjalna... 264 13.2.5. Ochrona przed wypowiedzeniem najmu w trybie natychmiastowym... 265 13.2.6. Zw³oka w zap³acie czynszu za 2 miesi¹ce... 265 13.2.7. Korzystanie z lokalu sprzeczne z umow¹... 265 13.3. Szczególna ochrona najmu zawartego na czas okreœlony... 266
Spis treœci 11 13.4. Ochrona lokatorów w postêpowaniu eksmisyjnym... 267 13.4.1. Umowy gmin z s¹dami... 267 13.4.2. Umowy gwarancyjne zawierane przez gminy z w³aœcicielami... 267 13.4.3. Pokrywanie przez gminy kosztów pomocy prawnej... 267 13.4.4. Mieszkanie opiekuñcze dla eksmitowanego... 268 13.4.5. Zawieszenie eksmisji... 268 13.5. Mieszkania socjalne w Niemczech... 269 14. ZAKOÑCZENIE... 270 IV WZORY UMÓW I PISM PROCESOWYCH... 271 O BUDOWÊ LOKALU W CELU USTANOWIENIA ODRÊBNEJ W ASNOŒCI LOKALU... 271 PRZYRZECZENIA USTANOWIENIA ODRÊBNEJ W ASNOŒCI LOKALU U YTKOWEGO... 273 O USTANOWIENIESPÓ DZIELCZEGO W ASNOŒCIOWEGO PRAWA DO MIEJSCA POSTOJOWEGO W GARA U WIELOSTANOWISKOWYM... 277 O USTANOWIENIE SPÓ DZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO... 280 O USTANOWIENIE SPÓ DZIELCZEGO W ASNOŒCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO... 282 O USTANOWIENIE SPÓ DZIELCZEGO W ASNOŒCIOWEGO PRAWA DO GARA U... 285 O PRZEKSZTA CENIE SPÓ DZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NA SPÓ DZIELCZE W ASNOŒCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO... 288 NAJMU NIERUCHOMOŒCI... 291 NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO... 293 NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO... 295 PE NOMOCNICTWO OGÓLNE... 297 POZEW O EKSMISJÊ... 298
12 POZEW O USTALENIE WST PIENIA W STOSUNEK NAJMU... 299 POZEW O USTALENIE WYSOKOŒCI CZYNSZU... 300 POZEW O SPRZEDA LOKALU W DRODZE LICYTACJI... 301 ODPOWIEDZ POZWANEGO NA POZEW... 303 WNIOSEK O ZAWEZWANIE DO PRÓBY UGODOWEJ W SPRAWIE O..... 304 WNIOSEK POWODA O ZWOLNIENIE OD KOSZTÓW S DOWYCH... 305 V WYKAZ LITERATURY... 307