Przegląd europejskiego rynku nieruchomości Europejski rynek nieruchomości logistycznych Wyniki półrocza 2010 r. Zwiastuny ożywienia Lisa Graham Analyst, European Research ProLogis Research Group Paryż, Francja +33 (0) 6 72 01 53 08 Igraham@prologis.com Leonard Sahling First Vice President Denver CO, USA + 1 (303) 567 5766 Isahling@prologis.com Spis treści Informacje ogólne...2 Klimat ekonomiczny...2 Rynki inwestycyjne...3 Działalność budowlana...4 Rynki najmu...5 Czynsze...6 Wnioski...7 Od redakcji...8 O Prologis...8 E uropejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w fazie przejściowej sytuacja w segmencie wynajmu przestała się pogarszać i wkrótce zacznie się poprawiać. W pierwszej połowie roku 2010 aktywność inwestycyjna na europejskim rynku nieruchomości logistycznych gwałtownie wzrosła, co jednak minimalnie przełożyło się na stopę kapitalizacji. W pierwszej połowie roku 2010 stopy kapitalizacji spadały stopniowo w całej Europie. Z ostatnich transakcji sprzedaży wynika, że od połowy roku nastąpił duży spadek stóp kapitalizacji inwestycji w Paryżu i Lyonie, a stopy kapitalizacji najlepszych lokalizacji w Niemczech zmniejszyły się poniżej 7%. Po spadku w okresie recesji ogólnoeuropejski wskaźnik wynajętej powierzchni osiągnął poziom 86,4% w II kwartale 2009 roku i przez resztę roku oscylował wokół tej wartości. W połowie 2010 roku wskaźniki wynajętej powierzchni w całej Europie były stabilne, ale i mocno zróżnicowane: od ponad 90% w Holandii, Belgii i Europie Południowej do 83% 84% w Europie Środkowej i Wielkiej Brytanii. Ogólnoeuropejski popyt na powierzchnię dystrybucyjną umacniał się w pierwszej połowie roku 2010, podsycany restrukturyzacją oraz nieustannym dążeniem do obniżania kosztów operacyjnych i zwiększania efektywności w łańcuchach dostaw. Deficyt dużych, nowoczesnych i wydajnych obiektów dystrybucyjnych w Europie kontynentalnej w połączeniu z powszechnym wśród użytkowników naciskiem na poprawę efektywności dystrybucji w całej Europie wciąż sprawia, że umiarkowany popyt na powierzchnię nie słabnie. Prawie w całej Europie w pierwszej połowie 2010 roku liczba nowo oddawanych inwestycji wciąż pozostawała na niskim poziomie. Wyjątek stanowi Europa Północna, choć i tam nowe budowy rozpoczynano głównie z myślą o konkretnych klientach (build-to-suit). W połowie roku 2010 czynsze nominalne na większości europejskich rynków osiągnęły minimalny poziom; upusty wprawdzie przestały rosnąć, ale wciąż są niezwykle wysokie.
Informacje ogólne Mimo kryzysu zagrażającego wypłacalności państw w ciągu ostatnich miesięcy dobra koniunktura gospodarcza na trwałe zagościła w Europie, a jej oznaki są widoczne także na rynku obiektów dystrybucyjnych. Napływ inwestycji na europejskie rynki nieruchomości logistycznych zwiększył się w pierwszej połowie roku 2010, przy czym inwestorzy koncentrowali się głównie na stabilnych rynkach charakteryzujących się ograniczoną podażą nowoczesnych budynków magazynowych z dobrymi warunkami najmu. Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii wciąż spadały szybciej niż w pozostałych krajach Europy. W porównaniu z cyklicznym maksimum przypadającym na początek roku 2009 były one niższe o 139 punktów bazowych (bps). W Europie kontynentalnej spadek stóp kapitalizacji od szczytowych wartości z połowy roku 2009 następował raczej stopniowo. Z ostatnich transakcji sprzedaży wynika jednak, że od połowy roku nastąpił duży spadek stóp kapitalizacji inwestycji w Paryżu i Lyonie, a stopy kapitalizacji najlepszych lokalizacji w Niemczech spadły poniżej 7%. Europejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w fazie przejściowej sytuacja w segmencie wynajmu przestała się pogarszać i wkrótce zacznie się poprawiać. W pierwszej połowie roku 2010 wskaźniki wynajętej powierzchni zasadniczo się ustabilizowały zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i na kontynencie. Znacznie spadła liczba nowo oddawanych inwestycji. W połowie roku 2010 upusty czynszowe wciąż były wysokie, ale przestały rosnąć na większości głównych rynków, przy czym czynsze nominalne w większości przypadków osiągnęły minimum. niewypłacalnością kolejnych państw. Kryzys podobny do greckiego ogarnął pozostałe kraje południa Europy, w tym Portugalię, Hiszpanię i Włochy. W reakcji na tę sytuację MFW, UE, WE i EBC uruchomiły dwa trzyletnie plany ratowania finansów o łącznej wartości 860 miliardów euro. Mimo to cześć analityków nadal obawia się, że kryzys zadłużenia państw może zaszkodzić strefie euro, a nawet ją zniszczyć. Wiele państw europejskich wprowadziło drastyczne programy oszczędności fiskalnych. Strach inwestorów podsycało także ryzyko, że wstrzymanie spłat długu publicznego zagrozi stabilności europejskiego systemu bankowego. UE przeprowadziła tzw. stres-testy około 100 europejskich banków, aby ocenić, jak zniosłyby one ewentualne wstrzymanie regulowania zobowiązań finansowych przez państwa. W trakcie tych burzliwych czterech miesięcy kurs euro najpierw gwałtownie spadł, po czym równie szybko odrobił większość strat. Wygląda na to, że na początku sierpnia groźba kryzysu zadłużenia państw została zażegnana albo przynajmniej znacznie odsunięta w czasie. Mimo tych wszystkich zawirowań gospodarka UE zakończyła II kwartał 2010 roku z dużo lepszym wynikiem, niż przewidywano. Realny wzrost PKB w UE-27 wyniósł 4% (kwartał do kwartału) w skali rocznej, co stanowiło najlepszy wynik od roku 2006 (zob. rys. 1). W pierwszej połowie roku osłabienie euro przyczyniło się do znacznego wzrostu konkurencyjności europejskich towarów, a tym samym do wzrostu produkcji przemysłowej w gospodarkach zależnych od eksportu, takich jak niemiecka, francuska, włoska czy nawet hiszpańska. W I kwartale 2010 roku łączny eksport w strefie euro wzrósł o 2,5%, a reeksport, w odpowiedzi na wyższy popyt globalny, wzrósł o 5,9%. Klimat ekonomiczny W pierwszej połowie roku 2010 gospodarki europejskie doświadczyły wielu wzlotów i upadków. Większość krajów europejskich (poza Hiszpanią) wyszła z najpoważniejszej recesji przełomu lat 2008 i 2009 do końca roku 2009, ale kosztem spowolnienia wzrostu PKB. Niestety w kwietniu, kiedy wszyscy uznali, że najgorsze już minęło, z Grecji napłynęły informacje o tym, że kraj ten nie jest w stanie obsługiwać swojego zadłużenia, co zaskoczyło inwestorów na całym świecie i wywołało ogromne zamieszanie na globalnych rynkach finansowych. Przez kolejne cztery miesiące, od kwietnia do lipca, serwisy informacyjne prawie codziennie donosiły o zagrożeniu Rysunek 1: Realny wzrost PKB w UE-27 Zmiana procentowa, kolejno kwartał do kwartału, w skali rocznej 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0% 4,2% Q2-2006 2,6% Q3-2006 Źródło: Eurostat. 3,5% 3,4% Q4-2006 Q1-2007 1,9% Q2-2007 2,6% Q3-2007 2,1% Q4-2007 2,8% Q1-2008 -0,8% Q2-2008 -2,0% Q3-2008 -7,4% Q4-2008 -9,8% Q1-2009 -0,8% Q2-2009 1,1% 0,8% 1,0% Q3-2009 Q4-2009 Q1-2010 4,0% Q2-2010 2 Pan-European Przegląd europejskiego Property rynku Market nieruchomości Review
Większość analityków nie jest jednak przesadnie optymistyczna co do perspektyw ekonomicznych UE w najbliższym czasie. Zastanawiają się oni, jak gospodarki UE będą sobie radzić, gdy wyczerpią się zapasy i brak będzie bodźców fiskalnych, a rządy przystąpią do redukowania ogromnych deficytów budżetowych. Środki zwiększające dyscyplinę fiskalną przyczyniają się wprawdzie do znacznego zwiększenia zaufania inwestorów, ale jednocześnie tłumią zagregowany popyt krajowy. Panuje zgodny pogląd, że przez najbliższe 18 miesięcy realny wzrost PKB będzie wynosił od 1 do 2%. Kryzys zadłużenia państw wywołał także dodatkowe obawy o trwałość powrotu dobrej koniunktury w Europie, zwiększając różnice między największymi i peryferyjnymi gospodarkami UE, wśród których to ta pierwsza grupa ma łatwiejszy dostęp do kredytów i kapitału inwestycyjnego. Gospodarki państw bardziej nastawionych na eksport, takich jak Niemcy, Francja, Polska, Szwecja i Holandia, powinny wyjść z kryzysu wcześniej niż reszta Europy. Ponadto rygor fiskalny i polityka zaciskania pasa spowodują, że gospodarki Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Włoch, Czech i Węgier będą rozwijać się wolniej w bieżącym i przyszłym roku. W całej Europie stopy kapitalizacji nadal stopniowo się obniżały (zob. rys. 3). W Wielkiej Brytanii spadek wyniósł 50 bps w I kwartale 2010 roku, ale już w II kwartale deficyt nowoczesnych obiektów przyczynił się do odrobienia połowy tej straty. Europa Północna i Południowa odnotowały umiarkowany spadek w pierwszej połowie roku, ale mimo to utrzymały poziom znacznie powyżej cyklicznego minimum odnotowanego w 2007 roku. W Europie Środkowej stopy kapitalizacji były stabilne z wyjątkiem Polski, gdzie spadły o około 20 bps. W II kwartale 2010 roku stopy kapitalizacji netto dla nowoczesnych obiektów wynosiły od 6,6% w Londynie do 9,25% na Węgrzech. Rysunek 2: Wielkość inwestycji w Europie Nieruchomości magazynowe i dystrybucyjne W milionach euro 3000 2500 2000 1500 1000 500 Rynki inwestycyjne Apetyt inwestorów na europejskie obiekty dystrybucyjne zaostrzył się w II kwartale 2010 roku mimo obaw wywołanych greckim kryzysem długu państwowego i jego wpływem na europejską gospodarkę (zob. rys. 2). Napływ inwestycji wzrósł do 2,95 mld euro w II kwartale 2010 roku z poziomu 1,2 mld euro w I kwartale. W pierwszej połowie roku łączny napływ inwestycji na poziomie 4,15 mld euro był najwyższy od I połowy 2008 roku, kiedy to w sektorze zainwestowano 4,33 mld euro. Przypływ kapitału do Wielkiej Brytanii, Niemiec i Szwecji łącznie stanowił 77% napływu inwestycji do sektora w II kwartale 2010 roku. Najwięcej zainwestowano w Wielkiej Brytanii (1,24 mld euro); kolejne miejsca zajęły Niemcy (585 mln euro) i Szwecja (458 mln euro). Obawy związane z kryzysem zadłużenia państw negatywnie odbiły się na napływie inwestycji do Grecji, Irlandii, Hiszpanii i Portugalii. Wyjątkiem pod tym względem były Włochy. 0 Źródło: JLL. Q1-2008 Q2-2008 Q3-2008 Q4-2008 Q1-2009 Q2-2009 Q3-2009 Q4-2009 Q1-2010 Q2-2010 Rysunek 3: Stopy kapitalizacji w Europie rynki nieruchomości logistycznych 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis. Wielka Brytania Europa Południowa Europa Północna Europa Centralna H2 2006 H1 2007 H2 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1-2010 Q2-2010 www.prologis.com 3
Tak uśrednione stopy kapitalizacji inwestycji często maskują duże różnice w zmianach kapitalizacji na poszczególnych rynkach. I rzeczywiście: na podstawie ostatnio zawartych transakcji można stwierdzić, że stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych lokalizacji w Paryżu i Lyonie spadły o 50 do 75 bps w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy bieżącego roku, natomiast w Marsylii i Lille analogiczne spadki były mniejsze. Jednocześnie stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych lokalizacji w Niemczech obniżyły się aż o 50 bps, do mniej niż 7%, i należą obecnie do najniższych w Europie kontynentalnej. Rysunek 4: Powierzchnie oddane do użytku w Europie II kw. 2010 r. Powierzchnie oddane do użytku (m 2 ) Wielkość rynku Rynek/strefa I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 II kw. 2010 Cała Europa (4 regiony) 616 678 798 573 144 091 193 Cała Europa (3 regiony) 1 304 631 1 612 484 1 284 751 1 585 386 1 563 974 1 258 760 578 787 492 229 472 210 497 493 103 895 506 Wielka Brytania 400 255 447 751 390 377 491 757 94 755 207 367 219,924 40 531 167 793 58 902 57 519 891 East Midlands 81 170 36 265 66 511 19 463 19 774-19 774 - - 8 274 777 West Midlands 62 810 69 274 119 047 185 505 44 370 5 580 27 871 4 761 0 0 9 769 222 Londyn 45 038 46 174 55 254 13 192 30 411 12 413 29 766 15 657 0 10 500 6 352 080 Anglia PD-W 27 320 28 178 0 11 461 19 974 95 251 97 548 0 19 483 41 806 8 665 926 Anglia Zach. i Walia 57 797 149 992 28 101 445 000 0 7 897 0 0 45 244 0 5 332 951 Anglia PN 61 816 107 200 73 180 211 317 0 81 024 44 965 20 113 103 066 6 596 16 043 778 Szkocja 64 304 10 668 48 283 0 0 5 203 0 0 0 0 3 081 157 Europa Południowa 312 361 883 556 398 009 322 167 715 547 589 297 226 163 352 401 245 962 422 115 34 545 859 Francja 139 592 315 107 200 424 65 526 413 256 291 006 211 163 233 401 165 962 325 115 19 628 742 Paryż 96 592 70 955 128 222 12 426 135 380 42 051 40 000 89 400 58 000 52 631 11 432 625 Lyon 22 000 51 471 25 693 43 000 117 989 70 232 50 361 108 692 0 0 3 817 302 Marsylia 21 000 127 961 0 0 0 119 130 0 18 957 0 120 129 1 994 664 Lille 0 64 720 46 509 10 100 159 887 59 593 120 802 16 352 107 962 152 355 2 384 151 Włochy (Mediolan) 117 350 45 000 22 000 92 000 120 000 115 500-95 000 35 000 86 000 6 176 242 Hiszpania 55 419 523 449 175 585 164 641 182 291 182 791 15 000 47 500 45 000 11 000 8 740 875 Madryt 55 419 406 930 125 050 134 021 77 983 94 791 15 000 24 000 45 000 0 5 515 020 Barcelona 0 116 519 50 535 30 620 104 308 88 000 0 23 500 0 11 000 3 225 855 Europa Środkowa 592 015 281 176 496 365 771 462 753 672 462 096 132 700 99 297 58 455 16 476 11 829 756 Polska 454 635 120 000 263 000 344 719 507 351 292 831 47 300 94 997 36 698 5 400 6 148 683 Praga i Brno 52 180 75 376 203 552 56 721 168 708 152 386 21 877 0 0 0 2 890 966 Budapeszt i okolice 71 972 67 859 51 688 88 616 88 851 44 021 32 767 4 300 21 755 11 076 1 769 502 Bratysława i okolice 14 200 17 900 48 740 196 325 35 050 69 250 31 000 5 260 0 0 1 020 605 Europa Północna 692 744* 144 468 301 080 40 195 687 Hamburg* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 205 000* 32 000 50 000 3 493 000 Monachium* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 82 000* 19 000 7 000 1 435 000 Dusseldorf/Zagł. Ruhry* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 15 000* 0 34 000 3 710 000 Frankfurt* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 73 000* 0 12 000 2 924 000 Berlin* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 85 000* 0 2 000 3 248 000 Belgia* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 25 000* 0 30 000 4 541 933 Holandia* b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 280 744* 93 468 178 080 20 843 754 Göteborg-Sztokholm-Malmö b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. *Dane roczne za 2009 r. Źródła: Gerald Eve, DTZ, CBRE, JLL i ProLogis. 4 Pan-European Przegląd europejskiego Property rynku Market nieruchomości Review
Działalność budowlana Europejscy deweloperzy, jak i firmy prowadzące podobną działalność w Ameryce Północnej, musieli zwolnić tempo i skoncentrować się na wynajmie nowych obiektów ukończonych i oddanych do użytku rok lub dwa lata wcześniej. Nowych projektów jest niewiele, a ewentualne inwestycje rozpoczynane są wyłącznie na zamówienie konkretnych klientów (build-to-suit). Największy spadek liczby nowych budów odnotowano w Wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie rozpoczęto tam realizację zaledwie sześciu nowych projektów o łącznej powierzchni 139 000 metrów kwadratowych (dla porównania: w pierwszej połowie roku 2009 rozpoczęto budowy o łącznej powierzchni 331 000 metrów kwadratowych). Wszystkie sześć rozpoczętych projektów jest realizowanych w systemie build-to-suit, a klienci, którzy wprowadzą się do pięciu z nich, to firmy z branży handlu detalicznego. Analogiczny spadek dotyczy projektów ukończonych (zob. rys. 4). W pierwszej połowie roku ich powierzchnia wynosiła zaledwie 227 000 metrów kwadratowych, co odpowiada 0,4% łącznej powierzchni dostępnej na rynku. Aktywność budowlana w Europie Południowej była znikoma. W pierwszej połowie roku 2010 we Francji, Hiszpanii i Włoszech (Mediolan) rozpoczęto realizację zaledwie czterech projektów o łącznej powierzchni 115 000 metrów kwadratowych, co odpowiada 0,3% powierzchni dostępnej na rynku. Wszystkie cztery projekty powstają na zamówienie konkretnych klientów. W okresie tym ukończono natomiast znacznie więcej inwestycji (o łącznej powierzchni 668 000 metrów kwadratowych), a wśród nich znalazło się kilka projektów spekulacyjnych. Warto dodać, że wszystkie te projekty rozpoczęto jednak jeszcze przed globalną recesją. Rozbieżność między powierzchnią oddawaną do użytku a powierzchnią nowych inwestycji w Europie Południowej w ostatnim czasie świadczy o wyjątkowo dużym spadku liczby nowo realizowanych projektów. W Europie Środkowej deweloperzy wreszcie odbili się od dna i w pierwszej połowie roku rozpoczęli realizację nowych obiektów dystrybucyjnych o łącznej powierzchni 301 000 metrów kwadratowych, co oznacza wzrost łącznej powierzchni dostępnej na rynku o 2,5%. Lwia część nowo rozpoczętych inwestycji przypada na Polskę (213 000, czyli 71%), gdzie 87% nowych projektów to budynki z kategorii build-to-suit. W Czechach, na Słowacji i na Węgrzech aktywność budowlana jest mniejsza i ogranicza się w zasadzie do budynków z kategorii build- to-suit. W regionie odnotowano natomiast rekordowo niski poziom w przypadku powierzchni oddawanej do użytku, która w I połowie 2010 roku stanowiła 94% poziomu z I połowy 2009 roku. Jedynym obszarem, w którym deweloperzy nie mają powodów do narzekań, pozostaje Europa Północna. Na tych rynkach (zwłaszcza w Niemczech) na początku recesji (przełom lat 2008 i 2009) występował znaczny deficyt nowoczesnej powierzchni dystrybucyjnej, który utrzymuje się do dziś. W pierwszym półroczu 2010 roku w Niemczech, Belgii i Holandii ukończono obiekty o łącznej powierzchni 445 500 metrów kwadratowych, co daje nadzieję na poprawę całorocznego wyniku z roku 2009, kiedy to ukończono budynki o łącznej powierzchni 693 000 metrów kwadratowych (1,7% wielkości całego rynku). Budowy rozpoczęte w pierwszej połowie 2010 roku (346 000 metrów kwadratowych) już w tym momencie stanowią 63% rocznego wyniku z roku 2009. Korzystne warunki rynkowe dla najemców skłaniają do rezygnacji z posiadania budynków na rzecz ich wynajmu w Niemczech, a także do poszukiwania lepszych jakościowo nieruchomości zarówno w Niemczech, jak i Holandii. Rynki najmu Po okresie spadku związanego z recesją wskaźnik wynajmu powierzchni w całej Europie ustabilizował się na poziomie 86,4% w połowie roku 2009 i oscylował wokół tej wartości przez resztę roku (zob. rys. 5). W pierwszej połowie 2010 roku nowy popyt generowali głównie klienci z sektora handlu detalicznego i usług logistycznych (3PL). Wzrost obrotów Rysunek 5: Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie rynki nieruchomości logistycznych 95,00% 90,00% 85,00% 80,00% Cała Europa Wielka Brytania Europa Południowa Europa Środkowa Q1-2008 Q2-2008 Q3-2008 Q4-2008 Q1-2009 Q2-2009 Q3-2009 Q4-2009 Q1-2010 Q2-2010 Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis www.prologis.com 5
handlowych w europejskich gospodarkach nastawionych na eksport jeszcze nie przełożył się na wzrost popytu z sektora produkcyjnego. Obecnie, przy spodziewanym tempie wzrostu gospodarki europejskiej na poziomie zaledwie 1% 2% rocznie, firmy koncentrują się na obniżaniu kosztów, wdrażaniu usprawnień operacyjnych i poprawie marż. W związku z tym najemcy w całej Europie wykorzystują korzystne dla nich warunki panujące obecnie na rynku najmu oraz przenoszą się ze starych i ciasnych magazynów do nowoczesnych i bardziej wydajnych obiektów. Konsekwencją tej sytuacji jest zwiększenie różnicy w stawkach czynszu i stopie kapitalizacji między obiektami klasy inwestycyjnej a obiektami drugiej czy trzeciej klasy. Obecnie stare magazyny w drugo- i trzeciorzędnych lokalizacjach coraz wcześniej zaczynają uchodzić za obiekty przestarzałe. W połowie roku 2010 wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie utrzymywały się na stabilnym poziomie, ale były też mocno zróżnicowane. W Belgii, Holandii i Europie Południowej przekraczały 90% z uwagi na deficyt gruntów oraz restrykcyjne przepisy budowlane. W Wielkiej Brytanii analogiczny wskaźnik praktycznie nie wzrósł w pierwszej połowie roku i ustabilizował się na poziomie 84,3%. W Europie Środkowej ogólny wskaźnik wynajmu powierzchni także był stabilny i wynosił 83,2% w pierwszej połowie roku. Takie uogólnienie nie daje jednak pełnego obrazu wahań wskaźnika wynajmu powierzchni w Budapeszcie i Bratysławie. W pierwszej połowie 2010 roku wskaźnik ten obniżył się o 80 bps w Budapeszcie i okolicach do 80,2% i wyraźnie wzrósł w Bratysławie o 280 bps, do 94,5% (europejskie maksimum). Rysunek 6: Czynsze nominalne w Europie sektor nieruchomości logistycznych 105,00 100,00 W pierwszej połowie roku odnotowano wzrost w Wielkiej Brytanii, Francji, Włoszech (Mediolan), Hiszpanii, Belgii i Holandii pod względem łącznej wynajętej powierzchni (zaspokojony popyt). Dobrą wiadomość stanowi też fakt, że w II kwartale 2010 roku we Francji nastąpił wzrost wynajętej powierzchni do rekordowych 505 500 metrów kwadratowych, z czego 90% przypada na mniejsze metropolie, takie jak Lyon, Lille i Marsylię. W Europie Środkowej na wszystkich rynkach zanotowano wzrost wynajętej powierzchni w pierwszej połowie roku mimo słabszych wyników I kwartału 2010 w Polsce, Czechach i na Słowacji. O wzroście popytu świadczą także statystyki poziomu wynajmu. Poza Hiszpanią poziom wynajmu w II kwartale 2010 był nawet wyższy niż w I kwartale. W pierwszej połowie 2010 roku poziom wynajmu w Wielkiej Brytanii, Europie Południowej i Europie Środkowej łącznie był o prawie jedną trzecią wyższy niż w drugiej połowie 2009 roku i o jedną czwartą wyższy niż w pierwszej połowie 2009 roku. Na pięciu największych niemieckich rynkach poziom wynajmu w pierwszej połowie 2010 roku osiągnął 446 000 metrów kwadratowych, czyli 56% całorocznego wyniku za rok 2009. Europejski sektor nieruchomości dystrybucyjnych pozostawał pod wpływem restrukturyzacji łańcuchów dostaw przeprowadzanych po niedawnej recesji. Przeprowadzki najemców między istniejącymi obiektami znajdują odzwierciedlenie w absorpcji netto, która jest wyższa niż powierzchnia ukończonych inwestycji, bez istotnego wpływu na wzrost wskaźnika wynajmu. Z uwagi na fakt, że większość nowo powstających budynków należy do kategorii build-to-suit, absorpcja netto świadczy także o tym, że użytkownicy przeprowadzają się z dotychczas zajmowanych budynków do obiektów zbudowanych na zamówienie. Zwalniane nieruchomości szybko spadają do drugiej i trzeciej kategorii lub są traktowane jako przestarzałe i najprawdopodobniej pozostaną niewynajęte przez dłuższy czas. 95,00 Wielka Brytania Europa Południowa Europa Środkowa Europa Północna 90,00 85,00 Q4-2007 Q1-2008 Q2-2008 Q3-2008 Q4-2008 Q1-2009 Q2-2009 Q3-2009 Q4-2009 Q1-2010 Q2-2010 Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis Czynsze Wobec lepszych nastrojów panujących na rynku oraz wzrostu aktywności ostatnie słowo w negocjacjach wciąż należy do potencjalnych najemców. Nowe umowy i przedłużenia podpisywane są szybciej, a aktywność na całym rynku najmu rośnie. Mimo to właściciele nieruchomości wciąż muszą przyciągać najemców atrakcyjnymi czynszami i znacznymi upustami. 6 Pan-European Przegląd europejskiego Property rynku Market nieruchomości Review
Właściciele powierzchni magazynowych nie tracą jednak optymizmu. Wskutek zainteresowania najemców nowszymi nieruchomościami o wyższej jakości oferta powierzchni w najlepszych lokalizacjach jest coraz mniejsza. Wprawdzie przewaga negocjacyjna w końcu znajdzie się po stronie właścicieli nieruchomości, jednak nie wcześniej niż pod koniec 2010 lub początku 2011 roku. Wygląda na to, że czynsze zaczynają się stabilizować. Czynsze nominalne na większości europejskich rynków odbiły się od dna w II kwartale 2010 roku (zob. rys. 6). W Wielkiej Brytanii czynsze nominalne zaczęły rosnąć od minimalnego poziomu odnotowanego w IV kwartale 2009 roku. W pierwszej połowie roku 2010 wzrost ten wyniósł 6% do poziomu 65,38 GBP za metr kwadratowy rocznie. W Niemczech i Francji czynsze nominalne osiągnęły minimum w I kwartale 2010 roku i utrzymywały się na stabilnym poziomie w II kwartale tego roku. Czynsze w Europie Środkowej nie zmieniają się od III kwartału 2009 roku i pozostają na stabilnym poziomie 39 euro. Z kolei słaba koniunktura w Hiszpanii i Holandii przyczyniła się do spadku czynszów nominalnych w pierwszych dwóch kwartałach bieżącego roku. Obecnie wysokość czynszów nominalnych mieści się w przedziale od 37,20 euro w Polsce do 108 euro w Londynie. Zachęty oferowane najemcom w całej Europie osiągnęły historyczne maksimum, ale ich wzrost udało się wreszcie zahamować. Średnie upusty w Europie mieszczą się w przedziale od 10% do 20% bazowego rocznego czynszu. Wnioski W połowie 2010 roku rynki nieruchomości dystrybucyjnych ustabilizowały się i można było zauważyć zwiastuny ożywienia. Stopy kapitalizacji wciąż są niższe w porównaniu z cyklicznym maksimum. Ogólne wskaźniki wynajmu powierzchni ustabilizowały się, podobnie jak efektywne czynsze netto. Deweloperzy zaprzestali realizowania nowych projektów z wyjątkiem budynków powstających na zamówienie konkretnych klientów. Stworzono warunki sprzyjające cyklicznemu ożywieniu na rynkach nieruchomości dystrybucyjnych, a najnowsze dobre wskaźniki makroekonomiczne w UE pomogą wprawić w ruch mechanizmy, które to ożywienie zapoczątkują. Obecnie w całej Europie rynki nieruchomości dystrybucyjnych w strategicznych lokalizacjach znajdują się w lepszej sytuacji pod względem perspektyw odrabiania strat niż rynki w lokalizacjach drugo- i trzeciorzędnych. Restrukturyzacja łańcuchów dostaw generuje popyt na nowoczesny produkt, a ciągłe zainteresowanie przeprowadzkami do lepszych jakościowo obiektów tworzy zasób wolnych starszych nieruchomości, często w suboptymalnych lokalizacjach. Ze względu na mniejszą funkcjonalność takich nieruchomości z punktu widzenia nowych wymagań logistycznych oraz wyższych kosztów utrzymania istnieje ryzyko, że pozostaną one trwale niewynajęte. Wpływ rosnącej powierzchni tych pustostanów na główne europejskie rynki nie jest jeszcze jasny. W krajach, w których występuje deficyt gruntów pod nowe budowy takich jak Wielka Brytania czy Holandia starsze obiekty stanowią tańszą alternatywę dla lokalnych firm, która nie koncentrują się na korzyściach wynikających z ekonomii skali i pozostałych czynnikach zwiększających efektywność ogólnoeuropejskich łańcuchów dostaw. W niektórych lokalizacjach warto być może także rozważyć ponowne zagospodarowanie terenów poprzemysłowych, o ile powierzchnia gruntu pozwoli zmieścić tam nowoczesne obiekty dystrybucyjne. W krajach, w których gruntów pod budowę jest dużo na przykład w Niemczech czy Francji starsze nieruchomości mogą pozostać puste i powiększać pulę funkcjonalnie przestarzałej powierzchni. Wyraźnym zjawiskiem jest natomiast rosnąca dysproporcja między nieruchomościami w najlepszych lokalizacjach a nieruchomościami w lokalizacjach drugoi trzeciorzędnych, przy czym tylko ta pierwsza grupa pozostaje atrakcyjna zarówno dla inwestorów, jak i dla najemców. Rynki strategicznych lokalizacji a rynki lokalizacji drugiej i trzeciej kategorii Rozróżnienie między rynkami strategicznych lokalizacji a rynkami lokalizacji drugiej i trzeciej kategorii odzwierciedla postrzeganie przez inwestorów ryzyka wynikającego z warunków panujących na danym rynku. W Europie rynkami strategicznych lokalizacji są rynki, na których (a) użytkownicy nieruchomości logistycznych mają łatwy dostęp do zróżnicowanej infrastruktury transportowej, w tym dróg, kolei, portów lotniczych i morskich, (b) dostatecznie dużemu obrotowi na rynku nieruchomości logistycznych towarzyszą wąskie widełki cenowe oraz (c) gospodarka kraju jest stabilna i zarządzana roztropnie według konserwatywnych zasad fiskalnych. Powyższe rozróżnienie na poszczególne typy rynków nie jest sztywne, wręcz przeciwnie zależy od zmieniających się uwarunkowań rynkowych i ekonomicznych. www.prologis.com 7
Od redakcji... To już trzecie wydanie Przeglądu europejskiego rynku nieruchomości. Celem niniejszego raportu jest przedstawienie komentarzy i analiz dotyczących europejskich rynków nieruchomości logistycznych w podobny sposób, jak ma to miejsce w naszych opracowaniach na temat rynku w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Naszym ogólnym celem jest zwiększenie przejrzystości rynku najmu nieruchomości dystrybucyjnych i aktywów w tym segmencie oraz przybliżenie go inwestorom. Leonard Sahling First Vice President ProLogis Research Group + 1 (303) 567 2766 Isahling@prologis.com Lisa Graham Analyst, European Research ProLogis Research Group Paryż, Francja +33 (0) 6 72 01 53 08 Igraham@prologis.com O ProLogis ProLogis jest wiodącym globalnym dostawcą obiektów dystrybucyjnych, dysponującym budynkami o powierzchni ponad 44 milionów metrów kwadratowych. Firma wynajmuje powierzchnie ponad 4 400 klientom, wśród których są przedsiębiorstwa produkcyjne, firmy prowadzące handel detaliczny, firmy transportowe, zewnętrzni dostawcy usług logistycznych oraz inne przedsiębiorstwa prowadzące działalność dystrybucyjną na dużą skalę. Copyright 2009 ProLogis. Wszelkie prawa zastrzeżone. Niniejszej informacji nie należy traktować jako propozycji sprzedaży ani prezentacji oferty zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego ProLogis. Nie zabiegamy o podjęcie działań w oparciu o przedstawiony materiał, który stanowi wyłącznie ogólną informację dla klientów i inwestorów ProLogis. Niniejszy raport opiera się, w części, na informacjach publicznych, które uznajemy za wiarygodne, ale nie oświadczamy, że są one dokładne i kompletne, i w związku z tym nie należy na nich polegać. Nie składa się żadnych oświadczeń dotyczących dokładności ani kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Wyrażone opinie stanowią jedynie nasze zdanie, w dacie wskazanej w niniejszym raporcie. ProLogis uchyla się od wszelkiej odpowiedzialności związanej z niniejszym raportem, w tym między innymi od odpowiedzialności za wszelkie wyraźne lub dorozumiane oświadczenia lub gwarancje dotyczące stwierdzeń lub błędów zawartych w niniejszym raporcie lub z nim związanych, a także ewentualnych pominiętych informacji. Wszelkie szacunki, prognozy lub przewidywania zawarte w niniejszym raporcie należy traktować jako oświadczenia dotyczące przyszłych zdarzeń. Chociaż jesteśmy przekonani, że oczekiwania wyrażone w takich oświadczeniach dotyczących przyszłości są zasadne, nie możemy przedstawić żadnego potwierdzenia prawidłowości oświadczeń dotyczących przyszłości. Takie szacunki są zależne od znanego i nieznanego ryzyka, niepewności i innych czynników, które mogłyby spowodować, że rzeczywiste wyniki będą istotnie różnić się od naszych prognoz. Ww. stwierdzenia dotyczące przyszłości są aktualne tylko w dacie niniejszego raportu. Wyraźnie uchylamy się od wszelkich zobowiązań do aktualizacji lub zmiany stwierdzeń dotyczących przyszłości zawartych w niniejszym raporcie w celu uwzględnienia zmian naszych oczekiwań lub zmiany okoliczności, na podstawie których złożyliśmy dane oświadczenie. Żadna część niniejszego materiału nie może być (i) kopiowana, fotokopiowana ani powielana w dowolnej formie; lub (ii) redystrybuowana bez wcześniejszej pisemnej zgody ProLogis.