SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZ- KANIOWEJ GÓRNIK" W WAŁBRZYCHU W ROKU 2011. SZANOWNI PAŃSTWO Już po raz kolejny mam przyjemność złożyć Państwu sprawozdanie z działalności Zarządu. Od 31 lipca 2007 roku obowiązuje nas nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która wprowadziła szereg zmian w funkcjonowaniu naszej spółdzielni. Na podstawie tej ustawy i naszego zarejestrowanego statutu nie ma w spółdzielni już takich organów jak Zebranie Przedstawicieli i Zebranie Grup Członkowskich. Od tego czasu spotykamy się z Państwem na Częściowym Walnym Zgromadzeniu i chcielibyśmy przedstawić nasze dokonania w 2011r. W pierwszej kolejności przedstawimy Państwu informację o sytuacji finansowo -ekonomicznej Spółdzielni. Od 01.08.2007r. tj. od czasu obowiązywania nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, koszty eksploatacji każdej nieruchomości rozliczane są oddzielnie. Na działalności eksploatacyjnej zasobów mieszkaniowych wystąpiła nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości minus 367.766,34 zł. na budynkach wielolokalowych, a na domkach jednorodzinnych nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości minus 1.494,77 zł. Natomiast na pozostałej działalności Spółdzielni podlegającej opodatkowaniu wystąpiła nadwyżka przychodów nad kosztami w wysokości 1.556.982,64 zł W związku z powyższym działalność ekonomiczną Spółdzielni za rok 2011 zamknęliśmy nadwyżką przychodów nad kosztami w wysokości plus 1.187.721.53zł. Po opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokości 312.263,00 zł, wynik wynosi plus 875.458,53 zł. 1. Za rok 2011 prawie każda nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym uzyskała wynik ujemny, ponieważ koszty były wyższe niż opłaty eksploatacyjne. 1
2. Na pokrycie różnicy między kosztami, a przychodami zgodnie ze Statutem Spółdzielni /par.63 ust.1/ została podjęta przez Radę Nadzorczą uchwała nr 41/2010 z dnia 13.12.2010r. o przekazaniu kwoty 847.425,02 zł z pozostałej działalności /po opodatkowaniu/, co przekłada się na zmniejszenie stawek opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni. Na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków przekazano kwotę 367.766,34 zł. Z tej kwoty 20.447,13 zł, przekazano na dofinansowanie do opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni zamieszkujących we wspólnotach zarządzanych przez Spółdzielnię. Pozostałą różnicę w wysokości 479.658,68 zł zgodnie z art.6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007r. przeniesiono na rozliczenia międzyokresowe. Pozostała kwota 375.352,72 zł została przeksięgowana na wspólny fundusz remontowy. Bilans Spółdzielni sporządzony na 31 grudnia 2011r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą 71.344.147,14zł. Po stronie aktywów, na w/w sumę składają się : 1. aktywa trwałe 63.395.103,36 zł, 2. aktywa obrotowe 7.949.043,78 zł Po stronie pasywów na w/w sumę składają się : 1. Fundusze własne 55.044.630,77 zł 2. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 16.299.516,37 zł Pomimo zmniejszenia dochodów z działalności gospodarczej Spółdzielni, wskutek wprowadzenia podatku dochodowego, osiągnęliśmy dobry wynik finansowy dzięki zachowaniu dyscypliny wydatków, dobrze przygotowanym planom oraz prawidłowej gospodarce lokalami użytkowymi. Muszę tu zaznaczyć, że dzięki utrzymaniu pełnej płynności finansowej, Spółdzielnia nie płaciła odsetek od nieterminowych regulowań zobowiązań. Dużym problemem w działalności Spółdzielni są zadłużenia członków wobec Spółdzielni w opłatach za lokale mieszkalne i użytkowe i wynoszą one na 31.12.2011 r. 1. lokale mieszkalne 3.820.154 zł 2. lokale użytkowe 472.014 zł razem : 4.292.168 zł 2
Spółdzielnia nasza posiada 7 budynków wybudowanych ze środków kredytowych, i są to 4 budynki w Głuszycy, 1 w Jedlinie i 2 w Wałbrzychu przy ul. Kasztanowej. Zadłużenie członków zamieszkałych w tych budynkach jest bardzo wysokie i wynosi 713.603 zł. Zarząd prowadzi dość rygorystyczną politykę działań wobec dłużników, i tak: Uzyskano prawomocne wyroki eksmisyjne dla dwóch lokali mieszkalnych. Do sądu wystąpiono z 6-oma nowymi pozwami o eksmisję. W wyniku zawartego porozumienia z gminami: Wałbrzych, Głuszyca oraz Boguszów Gorce, Fundacją Tarkowskich Herbu Klamry przeprowadzono eksmisję z 10 ciu mieszkań do lokali socjalnych i pomieszczenia tymczasowego. Wystąpiono do Sądu łącznie ze 130-ma pozwami, z tego ze 109-cioma pozwami o zapłatę na kwotę 912.458,06zł. z lokali mieszkalnych i z 3-ma z lokali użytkowych na kwotę 71.793,72zł i z 6 oma pozwami o eksmisję z lokali mieszkalnych i z jednym pozwem o odzyskanie lokalu użytkowego oraz z 11-oma innymi sprawami. Uzyskano wyroki sądowe w 51 sprawach na kwotę 534.491,16zł w 23 sprawach wystąpiono o nadanie wyrokom klauzuli wykonalności, 46 spraw pozostaje w toku postępowania sądowego, 10 spraw dotyczących wspólnoty mieszkaniowej cofnięto celem zmiany koncepcji powództwa. Postępowanie komornicze prowadzone jest w 55-ciu sprawach na łączną kwotę 508.057,64 zł. Wpłaty egzekucyjne od komornika ze 107-miu postępowań egzekucyjnych prowadzonych we wszystkich postępowaniach egzekucyjnych Spółdzielni zamknęły się kwotą 170.580,57zł. Spółdzielnia prowadzi także przy udziale komornika -na podstawie nakazów zapłaty dwadzieścia egzekucji z nieruchomości. W stosunku do 6-ciu lokali mieszkalnych prowadzona jest licytacja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Na komisje windykacyjne wezwano 120-cia osób, po spotkaniu z komisją windykacyjną i otrzymanymi wezwaniami do zapłaty 91 osób spłaciło zadłużenie na kwotę 328.021,15zł. W trakcie 2011 roku Zarząd podjął 386 decyzji o rozłożeniu spłaty zaległości w ratach. 3
Ponadto w roku 2010 Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu przywróciła członkostwo 2 osobom, które całkowicie spłaciły swoje zadłużenie. Odzyskano kwotę 18.975,22zł. Teraz poinformuję Państwa o stanie zaawansowania prac związanych z przekształceniami własnościowymi w naszej Spółdzielni: Od 31lipca 2007r weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która pozwala na łatwiejsze i tańsze przekształcanie mieszkań z lokatorskim prawem w prawo odrębnej własności. Przekształcenie odbywa się za przysłowiową złotówkę, gdyż członek posiadający lokatorskie prawo płaci nominalną kwotę umorzenia kredytu oraz ustawowe koszty notarialne i sądowe. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepisy te zostały uznane za niezgodne z konstytucją, ale zapisy nowej ustawy z grudnia 2009r nie zmieniają zasad przekształceń mieszkań w następnych latach. Zarząd cały czas prowadzi proces przekształceń własnościowych na bieżąco. Wnioski i przekształcenie prawa do lokali : Pierwszy wniosek o przekształcenie prawa do lokalu w prawo odrębnej własności wpłynął do Spółdzielni dnia 21.02.2001r. Do końca 2011 roku rejestr wniosków zawiera 3464 pozycje, w 2011 roku złożono 75 nowych wniosków o przekształcenie praw do lokali. Spółdzielnia cały czas przyjmuje nowe wnioski od zainteresowanych osób. Na każdy wniosek wnioskodawca uzyskał odpowiedź z podaniem niezbędnych do wpłacenia kwot w Spółdzielni np. uregulowanie zaległości, spłata umorzenia itd. podaniem wykazu niezbędnych do przedłożenia w Spółdzielni dokumentów ksera dowodów osobistych, odpisów ksiąg wieczystych mieszkaniowych, a także o kosztach notarialnych i wieczystoksięgowych. Część z osób, które złożyły wnioski zrezygnowała z przekształcenia. Pozostałe mimo prawidłowego zawiadomienia ze Spółdzielni nie złożyły kompletu dokumentów, bądź też są w trakcie uzgadniania terminów podpisania aktów. Na koniec 2011 roku takich wniosków jest 340. W roku 2011 Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Górnik podpisał łącznie 69 aktów notarialnych, w tym 64 akty dotyczyły mieszkań, 4 garaży i 1 lokalu użytkowego. Łącznie do 31.12.2011 r podpisano 2469 aktów notarialnych. 4
Teraz przedstawię państwu rozliczenie funduszu remontowego za rok 2011. W roku 2011 ze środków funduszu remontowego finansowano: Wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach 729 798,67 Remonty balkonów 464 507,55 Remonty dachów 367 690,79 Izolacje ścian, remonty kanalizacji deszczowej 30 508,12 Remonty schodów terenowych i chodników 363 312,57 Remonty klatek schodowych i portali 220 356,89 Termomodernizację budynków 41 992,20 Wymianę sterowania dźwigu 33 141,63 Remonty instalacji elektrycznych i odgromowych 396 578,25 Spłatę kredytu termomodernizacyjnego 493 701,18 Wymianę lub naprawę okienek piwnicznych 93 388,60 Spłatę pożyczki z funduszu remontowego wspólnego 345 166,76 Remonty sieci cieplnej i węzłów 17 044,58 Fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych 70 892,15 Wypłacono z funduszu wspólnego za wymianę okien 7 737,33 REMONTY AWARYJNE instalacji wod-kan, gazowej i centralnego ogrzewania. 425 661,47 ogólnobudowlane 330 106,75 instalacji elektrycznej 181 720,49 dźwigów 69 467,26 instalacji domofonowej 141 614,15 RAZEM 4 824 387,39 W roku 2011 wydano na remonty, spłatę kredytów i pożyczek łącznie kwotę 4 824 387,39 zł. przy czym z naliczeń funduszu remontowego od mieszkań 4 125 679,35zł., a pozostałą kwotę ze wspólnego funduszu remontowego. Rozliczenie wydatków i przychodów na poszczególnych nieruchomościach przedstawione jest w załączniku do sprawozdania sporządzonym w formie elektronicznej. Chciałbym teraz przedstawić Państwu sytuację z rozliczeniem ciepła na podstawie podzielników kosztów ogrzewania. Podobnie jak w latach ubiegłych stwierdzamy, że pomimo wzrostu cen energii cieplnej, koszty ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych są mniejsze niż ponoszone przed zainstalowaniem podzielników. W roku ubiegłym wszystkie budynki w Wałbrzychu posiadały podzielniki z odczytem radiowym. Nowe podzielniki umożliwiają odczyt wskazań we wszystkich loka- 5
lach niezależnie od obecności ich mieszkańców. Mając pełne odczyty uniknie się doliczania kosztów z poprzednich okresów, wynikających z reklamacji osób, które nie mogły być obecne przy odczytach. Ponadto znacznie został skrócony okres rozliczeń. W tym roku przekazaliśmy rozliczenia już w miesiącu marcu. Zmiany wprowadzone w regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania spowodowały wydzielenie w szerszym zakresie części kosztów, do podziału na jednostki podzielników kosztów ogrzewania, a więc w rozliczeniu za rok ubiegły wszystkie budynki wyposażone w podzielniki rozliczono przy zastosowaniu podzielników kosztów. Łagodniejszy okres zimowy 2011/2012 spowodował, że pomimo podwyżki cen ciepła koszty ogrzewania budynków w Wałbrzychu były o około sześćset tysięcy złotych niższe niż w roku 2010. Podobnie jak w latach ubiegłych ogromnym problemem w spółdzielni jest rozliczanie kosztów dostawy wody. W wielu budynkach występują duże różnice pomiędzy sumą zużycia wody zarejestrowaną przez liczniki lokalowe a sumą z liczników głównych, które są podstawą wystawiania faktur przez Wałbrzyskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Różnice rozliczane są w formie wody uzupełniającej, przy czym w niektórych nieruchomościach, są bardzo duże. Niedobory wody w spółdzielni występowały zawsze i były one dużo większe niż obecnie. I tak w 2003r wynosiły one w skali spółdzielni prawie 18%. Są one poprzez różne działania systematycznie obniżane i za rok 2008r wyniosły 7,6% za 2009r wyniosły 2,4% za 2010r wyniosły 10% obecnie za 2011r wyniosły 8,9%. Poprzednie przepisy prawa zezwalały na rozliczanie ubytków wody w skali całej spółdzielni, co nie powodowało takich dysproporcji pomiędzy budynkami. Z chwilą wprowadzenia rozliczeń na każdą nieruchomość oddzielnie, w części budynków różnice te stały się dotkliwe. Zarząd spółdzielni analizuje przyczyny występowania tych różnic. Podejmujemy różne formy działania, w tym również komisyjne kontrole w lokalach o największych różnicach. Do głównych działań należy: Usprawnienie odczytów poprzez montaż wodomierzy z odczytem radiowym. W tym roku zamierzamy dokończyć montaż takich wodomierzy we wszystkich budynkach spółdzielni. Wyeliminowanie różnic czasowych pomiędzy odczytem liczników głównych a liczników lokalowych Eliminacja poborów niekontrolowanych w tym poniżej progów pomiarowych wodomierzy 6
Podejmowane działania powinny poprawić sytuację w tym zakresie. Dodatkowo chcielibyśmy Państwa poinformować że Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę nr 12/2011 o rozliczaniu wody uzupełniającej. Obecnie różnica wody jest rozliczana proporcjonalnie do zużycia wody w lokalach w danej nieruchomości. Uważamy, że w roku 2011 wykonaliśmy bardzo duży zakres prac na miarę możliwości finansowych i zarządczych Spółdzielni. Wiemy, że jeszcze nie wszyscy z Państwa są w pełni usatysfakcjonowani, ale mamy nadzieję, że dalsze lata naszej pracy jeszcze bardziej poprawią wizerunek Spółdzielni. Dołożymy wszelkich starań aby wdrażanie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych było jak najmniej kłopotliwe i jak najmniej kosztowne dla członków Spółdzielni. Chcielibyśmy również zwrócić uwagę, że na dzień dzisiejszy wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu i wynoszą około 910zł. W temacie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności chcielibyśmy również przypomnieć, że osoby, które przekształciły mieszkanie i oczekują w kolejce na wymianę stolarki okiennej lub na wypłatę za wymianę tej stolarki tracą te uprawnienia, bowiem spółdzielnia jest zarządcą tylko części wspólnej budynków należących do tych mieszkań, a okna wewnątrz mieszkań są wyłączną własnością właścicieli mieszkań z prawem odrębnej własności, dlatego wymiana okien w tych mieszkaniach nie jest ujmowana w planach remontowych zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Dokonanie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności następuje na pisemny wniosek zainteresowanego członka. Składanie wniosków nie jest obowiązkowe i każdy członek sam podejmuje decyzję czy chce dokonywać tych zmian. Chcielibyśmy jeszcze Państwa poinformować, że w pierwszym kwartale obecnego roku zarząd przeprowadził 16 zebrań z właścicielami lokali w nieruchomościach w których właściciele mają 50% i więcej udziałów w swojej nieruchomości. Zebrania odbyły się w celu zapytania większości właścicieli czy chcą aby ich nieruchomość była zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali (powstanie wspólnoty) czy też jak do tej pory na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W trakcie tych zebrań powstały trzy wspólnoty mieszkaniowe : przy ul.krasińskiego 2 i Krasińskiego 4 oraz przy ul.kasztanowej 9-13 w Wałbrzychu. Ponadto, wspólnota z ul.łukasiewicza 41-47 z Głuszycy w listopadzie ubiegłego roku dokonała zmiany zarządcy. Obecnie Spółdzielnia zarządza sześcioma wspól- 7
notami mieszkaniowymi, jedną wspólnotą lokali użytkowych przy ul.broniewskiego 65 d i jedną wspólnotą garażową przy ul.kruczkowskiego. Dziękuję Państwu za uwagę. Treść zatwierdzona Członek Zarządu Wiceprezes Zarządu Prezes Zarządu podpisem elektronicznym CERTUM QCA Urszula Parol Zbigniew Pankiewicz Krzysztof Pączka 8