SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZ- KANIOWEJ GÓRNIK" W WAŁBRZYCHU W ROKU 2009 ORAZ ZA- MIERZENIA NA ROK 2010.

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZ- KANIOWEJ GÓRNIK" W WAŁBRZYCHU W ROKU 2009 ORAZ ZA- MIERZENIA NA ROK SZANOWNI PAŃSTWO Już po raz kolejny mam przyjemność złożyć Państwu sprawozdanie z działalności Zarządu. Od 31 lipca 2007 roku obowiązuje nas nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która wprowadziła szereg zmian w funkcjonowaniu naszej spółdzielni. Na podstawie tej ustawy i naszego nowo zarejestrowanego statutu nie ma w spółdzielni już takich organów jak Zebranie Przedstawicieli i Zebranie Grup Członkowskich. Po raz trzeci spotykamy się z Państwem na Częściowym Walnym Zgromadzeniu i chcielibyśmy przedstawić nasze dokonania w 2009r oraz zamierzenia na rok obecny. W pierwszej kolejności przedstawimy Państwu informację o sytuacji finansowo -ekonomicznej Spółdzielni. Od roku tj. od czasu obowiązywania nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, koszty eksploatacji każdej nieruchomości rozliczane są oddzielnie. Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię, a przychodami z opłat zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. Na działalności eksploatacyjnej zasobów mieszkaniowych wystąpiła nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości ,98 zł, natomiast na działalności gospodarczej spółdzielni wystąpiła nadwyżka przychodów nad kosztami w wysokości ,51zł. W związku z powyższym działalność ekonomiczną Spółdzielni za rok 2009 zamknęliśmy nadwyżką przychodów nad kosztami w wysokości plus ,53 zł. Z kwoty tej (po odliczeniu podatku dochodowego od osób prawnych w wysokości zł) przekazano na pokrycie nadwyżki kosztów nad przychodami na gospodarce zasobami mieszkaniowymi kwotę ,11 zł., oraz na wspólny fundusz remontowy kwotę ,42 zł. W związku z powyższym nadwyżka przychodów nad kosztami uzyskanymi za lata wynosi plus ,54 zł i pozostaje do rozliczenia w roku Za rok 2009 prawie każda nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym uzyskała wynik ujemny, ponieważ koszty były wyższe niż opłaty eksploatacyjne. 1

2 2. Na pokrycie różnicy między kosztami, a przychodami zgodnie ze Statutem Spółdzielni (par.63 ust.1) została podjęta przez Radę Nadzorczą uchwała nr 49/2009 z dnia r. o przekazaniu kwoty ,11 zł z działalności gospodarczej (po opodatkowaniu),co przekłada się na zmniejszenie stawek opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni. Bilans Spółdzielni sporządzony na 31 grudnia 2009r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą ,06zł. Po stronie aktywów, na w/w sumę składają się : 1. aktywa trwałe ,51 zł, 2. aktywa obrotowe ,55 zł Po stronie pasywów na w/w sumę składają się : 1. Fundusze własne ,87 zł 2. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,19 zł Pomimo zmniejszenia dochodów z działalności gospodarczej Spółdzielni, wskutek wprowadzenia podatku dochodowego, osiągnęliśmy dobry wynik finansowy dzięki zachowaniu dyscypliny wydatków, dobrze przygotowanym planom oraz prawidłowej gospodarce lokalami użytkowymi. Muszę tu zaznaczyć, że dzięki utrzymaniu pełnej płynności finansowej, Spółdzielnia na bieżąco reguluje swoje zobowiązania. Dużym problemem w działalności Spółdzielni są zadłużenia członków wobec Spółdzielni w opłatach za lokale mieszkalne i użytkowe i wynoszą one na r. 1. lokale mieszkalne ,19 zł. 2. lokale użytkowe ,90 zł. razem : ,09 zł. Spółdzielnia nasza posiada 7 budynków wybudowanych ze środków kredytowych, i są to: 4 budynki w Głuszycy, 1 w Jedlinie i 2 w Wałbrzychu przy ul. Kasztanowej. Zadłużenie członków zamieszkałych w tych budynkach jest bardzo wysokie i wynosi ,03 zł. 2

3 Zarząd prowadzi dość rygorystyczną politykę działań wobec dłużników, i tak: Uzyskano prawomocne wyroki eksmisyjne dla 4 lokali mieszkalnych. Do sądu wystąpiono z 4-oma nowymi pozwami o eksmisję. Przeprowadzono eksmisję z 5 mieszkań do lokali socjalnych uzyskanych od gminy Wałbrzych, Głuszyca oraz z Boguszów Gorce w wyniku zawartego porozumienia. Wystąpiono z 114 pozwami o zapłatę na kwotę ,20zł. z lokali mieszkalnych i z 4 z lokali użytkowych na kwotę ,16 zł. Uzyskano wyroki sądowe w 109 sprawach na kwotę ,96 zł., 5 spraw pozostaje w toku. Postępowanie komornicze prowadzone jest w 39 sprawach na łączną kwotę ,68 zł, Wpłaty egzekucyjne od komornika zamknęły się kwotą ,17 zł. zawarto ugody na spłatę zadłużenia z 3 osobami bezpośrednio w Spółdzielni, Na komisje windykacyjne wezwano 205 osób, po spotkaniu z komisją windykacyjną i otrzymanymi wezwaniami do zapłaty 221 osób spłaciło zadłużenie na kwotę ,49zł. W trakcie 2009r roku Zarząd podjął 293 decyzji o rozłożeniu spłaty zaległości w ratach. Ponadto w roku 2009 Rada Nadzorcza na wniosek zarządu przywróciła członkostwo 6 osobom, które całkowicie spłaciły swoje zadłużenie, a które były wykluczone za długi wobec spółdzielni w latach poprzednich. Odzyskano kwotę ,50 zł. 3

4 Teraz poinformuję Państwa o stanie zaawansowania prac związanych z przekształceniami własnościowymi w naszej Spółdzielni: Od 31lipca 2007r weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która pozwala na łatwiejsze i tańsze przekształcanie mieszkań z lokatorskim prawem w prawo odrębnej własności. Przekształcenie odbywa się za przysłowiową złotówkę, gdyż członek posiadający lokatorskie prawo płaci nominalną kwotę umorzenia kredytu oraz ustawowe koszty notarialne i sądowe. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepisy te zostały uznane za niezgodne z konstytucją, ale zapisy nowej ustawy z grudnia 2009r nie zmieniają zasad przekształceń mieszkań w tym roku. Zarząd cały czas prowadzi proces przekształceń własnościowych na bieżąco. Wnioski i przekształcenie prawa do lokali : Pierwszy wniosek o przekształcenie prawa do lokalu w prawo odrębnej własności wpłynął do Spółdzielni dnia r. Do końca 2009 roku rejestr wniosków zawiera 3263 pozycje a w samym 2009 roku złożono 566 nowych wniosków o przekształcenie praw do lokali. Spółdzielnia cały czas przyjmuje nowe wnioski od zainteresowanych osób. Na każdy wniosek wnioskodawca uzyskał odpowiedź z podaniem niezbędnych do wpłacenia kwot w Spółdzielni np. uregulowanie zaległości, spłata umorzenia itd. podaniem wykazu niezbędnych do przedłożenia w Spółdzielni dokumentów ksera dowodów osobistych, NIP, odpisów ksiąg wieczystych mieszkaniowych, a także o kosztach notarialnych i wieczystoksięgowych. Część z osób, które złożyły wnioski zrezygnowała z przekształcenia. Pozostałe mimo prawidłowego zawiadomienia ze Spółdzielni nie złożyły kompletu dokumentów, bądź też są w trakcie uzgadniania terminów podpisania aktów. Na koniec 2009 roku takich wniosków jest 405. W roku 2009 Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Górnik podpisał łącznie 573 akty notarialne, w tym 553 aktów dotyczyło mieszkań, 2 domów jednorodzinnych, 5 lokali użytkowych, 13 garaży. Łącznie do r podpisano 2185 aktów notarialnych 4

5 Teraz przedstawię państwu rozliczenie funduszu remontowego za rok 2009 i założenia prac remontowych na rok W roku 2009 w ramach prac remontowych wykonano: Wymiana stolarki okiennej w mieszkaniach ,93 Remonty balkonów ,99 Remonty dachów ,00 Remont schodów terenowych i chodników ,53 Remont klatek schodowych ,73 Termomodernizacja budynków ,49 Wymiana dźwigów ,30 Remonty inst. elektrycznych i odgromowych ,03 Spłata kredytu ,09 Usługi inne (dozór techniczny, skrzynki poczt., izolacje ścian) 5 658,80 Budowa kotłowni w Bguszowie-Gorcach ,45 Demontaż, transport, utylizacja eternitu ,80 Docieplenie ścian budynków w Głuszycy ,52 Remont instalacji wodociągowej w Głuszycy ,60 Remonty bieżące i awaryjne instalacji wod-kan, gazowych i co ,80 Remonty bieżące i awaryjne ogólnobudowlane ,53 Remonty bieżące i awaryjne instalacji elektrycznych ,71 Remonty bieżące i awaryjne dźwigów ,45 Remonty bieżące i awaryjne domofonów ,30 RAZEM ,05 W roku 2009 wydano na remonty łącznie kwotę ,05 zł przy czym z naliczeń funduszu remontowego od mieszkań ,29 zł., z kredytu termomodernizacyjnego ,24 zł., a pozostałą kwotę ze wspólnego funduszu remontowego. Rozliczenie wydatków i przychodów na poszczególnych nieruchomościach przedstawione jest w załączniku do sprawozdania sporządzonym w formie elektronicznej. W roku 2009 dokończono prace termomodernizacyjne na budynkach przy ul. Broniewskiego 65-81w Wałbrzychu i przy ul Łukasiewicza oraz w Głuszycy. Wykonano również kompleksową termomodernizację budynków przy ul. Nałkowskiej 32 w Wałbrzychu i Pionierów w Głuszycy. Aktualnie prace te są finansowane i rozliczane w ramach funduszu remontowego, poprzez zwiększone opłaty na ten fundusz w nieruchomościach termomodernizowanych, więc pozycje te znalazły się w przedstawionym wcześniej rozliczeniu. 5

6 Plan na rok 2010 Od 2008 roku szczegółowe plany remontów są ustalane oddzielnie dla poszczególnych budynków przy uwzględnieniu środków finansowych pozostających do dyspozycji danej nieruchomości. W nieruchomościach w których brakuje środków finansowych, a występuje konieczność wykonania pilnych prac remontowych prace te są przejściowo finansowane ze wspólnego funduszu remontowego. Główne kierunki prac przewidziane do realizacji w roku 2010 oraz wydatki z tym związane to: Wymiana stolarki okiennej w mieszkaniach Remonty balkonów Remonty dachów Instalacja cwu Remonty terenowe (chodniki, schody, śmietniki) Remont klatek schodowych Termomodernizacja Wymiana dźwigu Remonty inst elektrycznych i odgromowych Spłata kredytu wymiana lub naprawa okienek piwnicznych spłata funduszu wspólnego REMONTY AWARYJNE ogólnobudowlane instalacji wod-kan, gaz, co instalacji elekktrycznej domofonów dźwigów RAZEM Prace te będą finansowane z naliczeń funduszu remontowego od mieszkań w kwocie zł z kredytu bankowego w kwocie zł oraz przejściowo z funduszu remontowego wspólnego. Chciałbym teraz przedstawić Państwu sytuację z rozliczeniem ciepła na podstawie podzielników kosztów ogrzewania. Podobnie jak w latach ubiegłych stwierdzamy, że pomimo wzrostu cen energii cieplnej, koszty ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych są mniejsze niż ponoszone przed zainstalowaniem podzielników. W roku ubiegłym dokonano wymiany podzielników kosztów ogrzewania w budynkach poza Wałbrzychem na podzielniki z odczytem radiowym. W miesiącach styczeń i luty b.r takich wymian dokonano również w budynkach w Wałbrzychu. Nowe podzielniki umożliwią odczyt wskazań we wszystkich lokalach niezależnie od obecności ich mieszkańców. Mając pełne odczyty uniknie się doliczania kosztów z poprzednich okresów, wynikających z reklamacji osób, które nie mogły być obecne przy odczytach. 6

7 Zasada podziału kosztów dostosowana do faktycznego rozkładu ogrzewania budynków, spowodowała, że część budynków w Głuszycy i jeden budynek w Wałbrzychu, w których koszty ogrzewania zmniejszyły się nieznacznie przy drastycznym spadku ilości jednostek wykazanych przez podzielniki, została rozliczona podobnie jak w sezonie ubiegłym tj poprzez podzielenie całości kosztów ogrzewania budynku na powierzchnię użytkową lokali, co u niektórych lokatorów i właścicieli lokali wzbudziło niezadowolenie. Zmiany wprowadzone w regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania pozwolą na wydzielenie w szerszym zakresie części kosztów, do podziału na jednostki podzielników kosztów ogrzewania, co powinno również w tych budynkach umożliwić rozliczenie na jednostki odczytane z podzielników. W roku bieżącym zamierzamy kontynuować prace termomodernizacyjne, przy czym realizacja prac uzależniona będzie od podjęcia przez obecne Walne Zgromadzenie Uchwały umożliwiającej zaciągnięcie stosownych kredytów termomodernizacyjnych. W wyniku przeprowadzonych ankiet i zebranych oświadczeń w sprawie zaciągnięcia kredytu, do prac termomodernizacyjnych przyjęto budynki przy ulicy: Makuszyńskiego 2-4 i 6-8 Ogromnym problemem w spółdzielni jest rozliczanie kosztów dostawy wody. W wielu budynkach występują duże różnice pomiędzy sumą zużycia wody zarejestrowaną przez liczniki lokalowe a sumą z liczników głównych, które są podstawą wystawiania faktur przez Wałbrzyskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Różnice rozliczane są w formie wody uzupełniającej, przy czym w niektórych nieruchomościach, zwłaszcza w Głuszycy różnice te są bardzo duże. Niedobory wody w spółdzielni występowały zawsze i były one dużo większe niż obecnie. I tak w 2003r wynosiły one w skali spółdzielni prawie 18%. Są one poprzez różne działania systematycznie obniżane i za rok 2008r wyniosły 7,6% obecnie za 2009r wynoszą 2,4%. Poprzednie przepisy prawa zezwalały na rozliczanie ubytków wody w skali całej spółdzielni, co nie powodowało takich dysproporcji pomiędzy budynkami. Z chwilą wprowadzenia rozliczeń na każdą nieruchomość oddzielnie, w części budynków różnice te stały się dotkliwe. Zarząd spółdzielni analizuje przyczyny występowania tych różnic poprzez różne formy, w tym również komisyjne kontrole w lokalach o największych różnicach. Do głównych działań należy: Usprawnienie odczytów poprzez montaż wodomierzy z odczytem radiowym Wyeliminowanie różnic czasowych pomiędzy odczytem liczników głównych a liczników lokalowych Eliminacja poborów niekontrolowanych w tym poniżej progów pomiarowych wodomierzy Podejmowane działania powinny poprawić sytuację w tym zakresie. Dodatkowo Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 12/2009 o rozliczaniu wody uzupełniającej. Obecnie różnica wody jest rozliczana proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali w danej nieruchomości. 7

8 Uważamy, że w roku 2009 wykonaliśmy bardzo duży zakres prac na miarę możliwości finansowych i zarządczych Spółdzielni. Wiemy, że jeszcze nie wszyscy z Państwa są w pełni usatysfakcjonowani, ale mamy nadzieję, że dalsze lata naszej pracy jeszcze bardziej poprawią wizerunek Spółdzielni. Dołożymy wszelkich starań aby wdrażanie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych było jak najmniej kłopotliwe i jak najmniej kosztowne dla członków Spółdzielni. Chcielibyśmy również zwrócić uwagę, że na dzień dzisiejszy wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu i wynoszą około 850zł. W temacie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności chcielibyśmy również przypomnieć, że osoby, które przekształciły mieszkanie i oczekują w kolejce na wymianę stolarki okiennej lub na wypłatę za wymianę tej stolarki tracą te uprawnienia, bowiem spółdzielnia jest zarządcą tylko części wspólnej budynków należących do tych mieszkań, a okna wewnątrz mieszkań są wyłączną własnością właścicieli mieszkań z prawem odrębnej własności, dlatego wymiana okien w tych mieszkaniach nie jest ujmowana w planach remontowych zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Dokonanie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności następuje na pisemny wniosek zainteresowanego członka. Składanie wniosków nie jest obowiązkowe i każdy członek sam podejmuje decyzję czy chce dokonywać tych zmian. Chcielibyśmy jeszcze Państwa poinformować, że w miesiącu marcu obecnego roku zarząd przeprowadził 18 zebrań z właścicielami lokali w nieruchomościach w których właściciele mają 50% i więcej udziałów w swojej nieruchomości. Zebrania odbyły się w celu zapytania większości właścicieli czy chcą aby ich nieruchomość była zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali (powstanie wspólnoty) czy też jak do tej pory na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na 18 zebrań powstały dwie wspólnoty w Głuszycy na ul. Łukasiewicza i lokale użytkowe Broniewskiego 65d. Zebranie wspólnoty ul. Łukasiewicza odbyło się z notariuszem i wspólnota zdecydowała o zmianie zarządcy. Dziękuję Państwu za uwagę Członek Zarządu Wiceprezes Zarządu Prezes Zarządu mgr Urszula Parol inż. Zbigniew Pankiewicz inż. Krzysztof Pączka 8