SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ GÓRNIK" W WAŁBRZYCHU W ROKU 2012. SZANOWNI PAŃSTWO Już po raz kolejny mam przyjemność złożyć Państwu sprawozdanie z działalności Zarządu. Na wniosek członków Spółdzielni Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 21 z 2013r o zmniejszeniu ilości Części Walnego Zgromadzenia z dziesięciu do siedmiu oraz podziału Członków uprawnionych do udziału w poszczególnych częściach. Dzisiaj spotykamy się właśnie na jednej z takich Części Walnego Zgromadzenia i chcielibyśmy przedstawić nasze dokonania w 2012r. W pierwszej kolejności przedstawimy Państwu informację o sytuacji finansowo -ekonomicznej Spółdzielni. Od 01.08.2007r. tj. od czasu obowiązywania nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, koszty eksploatacji każdej nieruchomości rozliczane są odddzielnie. Na działalności eksploatacyjnej zasobów mieszkaniowych wystąpiła nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości minus 699.864,63 zł na budynkach wielolokalowych, a na domkach jednorodzinnych nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości 735,73 zł. Na garażach wystąpiła nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości 739,92 zł. Natomiast na pozostałej działalności Spółdzielni podlegającej opodatkowaniu ( bez garaży) wystąpiła nadwyżka przychodów nad kosztami w wysokości 1.831.056,42 zł. W związku z powyższym wynik na działalności Spółdzielni za rok 2012 przed opodatkowaniem PDOP wyniósł: minus 699.864,63 zł /wynik na eksploatacji zasobów mieszkaniowych/ minus 735,73 zł /wynik na domkach jednorodzinnych/ minus 739,92 zł/ wynik na garażach/ plus 1.831.056,42 zł /wynik na pozostałej działalności podlegającej opodatkowaniu/ razem plus 1.129.716,14 zł Po opodatkowaniu PDOP w wysokości 370.916,00 zł pozostałej działalności do rozliczenia pozostała kwota +1.831. 056,42 zł 370.916,00zł= 1.460.140,42 zł. 1. Za rok 2012 prawie każda nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym uzyskała wynik ujemny, ponieważ koszty były wyższe niż opłaty eksploatacyjne. 1
2. Na pokrycie różnicy między kosztami, a przychodami zgodnie ze Statutem Spółdzielni /par.63 ust.1/ została podjęta przez Radę Nadzorczą uchwała nr 101/2011 z dnia 13.12.2011r. o przekazaniu kwoty 800.305,00 zł z pozostałej działalności /po opodatkowaniu/,co przekłada się na zmniejszenie stawek opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni. Na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków przekazano kwotę 514.954,47 zł,a pozostałą różnicę w wysokości 285.350,53 zł zgodnie z art.6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007r. przeniesiono na rozliczenia międzyokresowe. Pomimo dofinansowania, na niektórych nieruchomościach w dalszym ciągu pozostał wynik ujemny w wysokości: - 184.910,16 zł /dot. budynków mieszkalnych/, - 735,73 zł /dot. domków jednorodzinnych/ - 739,92 zł /dot. garaży/ razem:186.385,81 zł. Kwota 31.457,15 zł została przekazana na dofinansowanie do opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni zamieszkujących we wspólnotach zarządzanych przez Spółdzielnię. Pozostała kwota w wysokości 628.378,27 zł. została przeksięgowana na wspólny fundusz remontowy pod datą 31.12.2012r. Bilans Spółdzielni sporządzony na 31 grudnia 2012r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą 69.578.548,43 zł. Po stronie aktywów, na w/w sumę składają się : 1. aktywa trwałe 60.224.489,20 zł, 2. aktywa obrotowe 9.354.059,23 zł Po stronie pasywów na w/w sumę składają się : 1. Fundusze własne 52.975.586,95 zł 2. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 16.602.961,48 zł Pomimo zmniejszenia dochodów z działalności gospodarczej Spółdzielni, wskutek wprowadzenia podatku dochodowego, osiągnęliśmy dobry wynik finansowy dzięki zachowaniu dyscypliny wydatków, dobrze przygotowanym planom oraz prawidłowej gospodarce lokalami użytkowymi. Muszę tu zaznaczyć, że dzięki utrzymaniu pełnej płynności finansowej, Spółdzielnia nie płaciła odsetek od nieterminowych regulowań zobowiązań. 2
Dużym problemem w działalności Spółdzielni są zadłużenia członków wobec Spółdzielni w opłatach za lokale mieszkalne i użytkowe i wynoszą one na 31.12.2012 r. 1. lokale mieszkalne 3.872.452 zł 2. lokale użytkowe 633.260.zł razem : 4.505.712 zł Spółdzielnia nasza posiada 6 budynków wybudowanych ze środków kredytowych, i są to 4 budynki w Głuszycy, 1 w Jedlinie i 1 w Wałbrzychu przy ul. Kasztanowej. Zadłużenie członków zamieszkałych w tych budynkach jest bardzo wysokie i wynosi 677.727 zł. Zarząd prowadzi dość rygorystyczną politykę działań wobec dłużników, i tak: Uzyskano prawomocne wyroki eksmisyjne dla trzech lokali mieszkalnych. Do sądu wystąpiono z 8 (- ośmioma) nowymi pozwami o eksmisję. W wyniku zawartego porozumienia z gminami: Wałbrzych, Głuszyca oraz Boguszów Gorce, Fundacją Tarkowskich Herbu Klamry przeprowadzono eksmisję z 7 -miu mieszkań do lokali socjalnych i pomieszczenia tymczasowego. Wystąpiono do Sądu łącznie z 85 (-ma) pozwami, z tego: z 28- oma pozwami o zapłatę na kwotę 244.433,18 zł z lokali mieszkalnych i z 36-oma pozwami dotyczącymi samowolnej rezygnacji z podzielników przez członków wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy Łukasiewicza 33-39 na łączną kwotę 4.862,99zł, z lokali użytkowych z 5 oma na kwotę 16.993,26zł, z 8 oma pozwami o eksmisję z lokali mieszkalnych i z 4-oma pozwami o odzyskanie lokalu użytkowego oraz z 4-oma innymi sprawami. 3
Postępowanie komornicze prowadzone jest w 29 -ciu sprawach na łączną kwotę 246.830 zł. Wpłaty egzekucyjne od komornika we wszystkich postępowaniach egzekucyjnych Spółdzielni zamknęły się kwotą 264.197,13zł. Spółdzielnia prowadzi także przy udziale komornika -na podstawie nakazów zapłaty 13-cie egzekucji z nieruchomości. W stosunku do 6-ciu lokali mieszkalnych prowadzona jest licytacja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Na komisje windykacyjne wezwano 147-em osób, po spotkaniu z komisją windykacyjną i otrzymanymi wezwaniami do zapłaty 115 osób spłaciło zadłużenie na kwotę 382.721,46zł. W trakcie 2012 roku Zarząd podjął 302- ie decyzje o rozłożeniu spłaty zaległości w ratach i zawarł 29 ugód sądowych i pozasądowych dotyczących spłaty zadłużenia z tytułu termomodernizacji budynku położonego w Głuszycy przy ulicy Łukasiewicza 33-39. W wyniku rozliczenia wartości rynkowej 3 ech lokali mieszkalnych po eksmisji,spółdzielnia odzyskała kwotę 183.076,96zł. W wyniku spłaty zadłużenia uchylono uchwały Rady Nadzorczej dotyczące wykluczenia z rejestru członków Spółdzielni 6-iu osobom, które dokonały uregulowania zaległości na kwotę 40.832,02zł W wyniku prowadzonej sprawy sądowej o odszkodowanie za niedostarczanie lokali socjalnych przeciwko Gminie Głuszyca, Spółdzielnia odzyskała kwotę 147.943,22zł. 4
Teraz poinformuję Państwa o stanie zaawansowania prac związanych z przekształceniami własnościowymi w naszej Spółdzielni: Od 31lipca 2007r weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która pozwala na łatwiejsze i tańsze przekształcanie mieszkań z lokatorskim prawem w prawo odrębnej własności. Przekształcenie odbywa się za przysłowiową złotówkę, gdyż członek posiadający lokatorskie prawo płaci nominalną kwotę umorzenia kredytu oraz ustawowe koszty notarialne i sądowe. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepisy te zostały uznane za niezgodne z konstytucją, ale zapisy nowej ustawy z grudnia 2009r nie zmieniają zasad przekształceń mieszkań w następnych latach. Zarząd cały czas prowadzi proces przekształceń własnościowych na bieżąco. Wnioski i przekształcenie prawa do lokali stan na 31.12.2012r Pierwszy wniosek o przekształcenie prawa do lokalu w prawo odrębnej własności wpłynął do Spółdzielni dnia 21.02.2001r. Do końca 2012roku rejestr wniosków zawiera 3522 pozycje a w 2012 roku złożono 57 nowych wniosków o przekształcenie praw do lokali. Spółdzielnia cały czas przyjmuje nowe wnioski od zainteresowanych osób. Na każdy wniosek wnioskodawca uzyskał odpowiedź z podaniem niezbędnych do wpłacenia kwot w Spółdzielni / np. uregulowanie zaległości, spłata umorzenia spłata kredytu itd./, podaniem wykazu niezbędnych do przedłożenia w Spółdzielni dokumentów/ danych z dowodów osobistych, odpisów ksiąg wieczystych mieszkaniowych/ a także o kosztach notarialnych i wieczystoksięgowych /. Część z osób, które złożyły wnioski zrezygnowała z przekształcenia. Pozostałe mimo prawidłowego zawiadomienia ze Spółdzielni nie złożyły kompletu dokumentów, bądź są w trakcie uzgadniania terminów podpisania aktów. W roku 2012 Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Górnik podpisał 57 aktów notarialnych. Łącznie do 31.12.2012 r podpisano 2522 akty notarialne w tym 2256 dotyczyło lokali mieszkalnych, 192 domków jednorodzinnych, 47 garaży i 27 lokali użytkowych. 5
Teraz przedstawię państwu rozliczenie funduszu remontowego za rok 2012. W roku 2012 ze środków funduszu remontowego finansowano: Wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach 356 449,55 Remonty balkonów 412 546,19 Remonty dachów 262 013,34 Izolacje ścian, remont kanalizacji deszczowej 36 242,55 Remont schodów terenowych i chodników 371 449,84 Remont klatek schodowych i portali 195 528,66 Termomodernizację budynków 882 237,75 Naprawy elewacji 10 429,62 Remonty instalacji elektr. i odgromowych 635 772,49 Spłatę kredytu termomodernizacyjnego 405 457,27 Wymianę lub naprawę okienek piwnicznych 173 548,96 Spłatę pożyczek z funduszu wspólnego 432 950,12 Instalacja ciepłej wody użytkowej 108 877,44 Fundusz remontowy wspólnot 114 274,20 Pożyczki dla wspólnot mieszkaniowych 236 312,12 REMONTY AWARYJNE Instalacji wodno-kan, gazowych i c.o. 438 046,21 ogólnobudowlane 200 692,63 Instalacji elektrycznych 35 846,62 dźwigów 60 777,70 domofonów 143 299,12 RAZEM 5 512 752,38 W roku 2012 wydano na remonty, spłatę kredytów i pożyczek łącznie kwotę 5 512 752,38 zł. przy czym z naliczeń funduszu remontowego od mieszkań 4 214 033,25 zł., kredytu bankowego na termomodernizację w wysokości 649481,98 zł., a pozostałą kwotę ze wspólnego funduszu remontowego. Rozliczenie wydatków i przychodów na poszczególnych nieruchomościach przedstawione jest w załączniku do sprawozdania sporządzonym w formie elektronicznej. Chciałbym teraz przedstawić Państwu sytuację z rozliczeniem ciepła i wody. Podobnie jak w latach ubiegłych stwierdzamy, że pomimo wzrostu cen energii cieplnej, koszty ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych są mniejsze niż ponoszone przed zainstalowaniem podzielników. 6
W roku ubiegłym wszystkie budynki posiadały podzielniki z odczytem radiowym. Nowe podzielniki umożliwiają odczyt wskazań we wszystkich lokalach niezależnie od obecności ich mieszkańców. Mając pełne odczyty unika się doliczania kosztów z poprzednich okresów, wynikających z reklamacji osób, które nie mogły być obecne przy odczytach. Ponadto znacznie został skrócony okres rozliczeń. W tym roku przekazaliśmy rozliczenia już w miesiącu marcu. Zmiany wprowadzone w regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania spowodowały wydzielenie w szerszym zakresie części kosztów do podziału na jednostki podzielników kosztów ogrzewania, a więc w rozliczeniu za rok ubiegły wszystkie budynki wyposażone w podzielniki rozliczono przy zastosowaniu podzielników kosztów. Podobnie jak w latach ubiegłych ogromnym problemem w spółdzielni jest rozliczanie kosztów dostawy wody. W wielu budynkach występują duże różnice pomiędzy sumą zużycia wody zarejestrowaną przez liczniki lokalowe a sumą z liczników głównych, które są podstawą wystawiania faktur przez Wałbrzyskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Różnice rozliczane są w formie wody uzupełniającej, przy czym w niektórych nieruchomościach, są bardzo duże. Niedobory wody w spółdzielni występowały zawsze i były one dużo większe niż obecnie. I tak w 2003r wynosiły one w skali spółdzielni prawie 18%, w roku 2009 były najniższe i wynosiły - 2,4%, w roku 2010 10,9%, w roku 2011-8,9%, w roku 2012r wyniosły 11%. Poprzednie przepisy prawa zezwalały na rozliczanie ubytków wody w skali całej spółdzielni, co nie powodowało takich dysproporcji pomiędzy budynkami. Z chwilą wprowadzenia rozliczeń na każdą nieruchomość oddzielnie, w części budynków różnice te stały się dotkliwe. Zarząd spółdzielni analizuje przyczyny występowania tych różnic i przyczyny ich wzrostu. Podejmujemy różne formy działania, w tym również komisyjne kontrole w lokalach o największych różnicach. Do głównych działań należy: Usprawnienie odczytów poprzez montaż wodomierzy z odczytem radiowym. Aktualnie wszystkie budynki spółdzielni są wyposażone w wodomierze z odczytem radiowym. Wyeliminowanie różnic czasowych pomiędzy odczytem liczników głównych a liczników lokalowych Eliminacja poborów niekontrolowanych w tym poniżej progów pomiarowych wodomierzy Zastosowanie wodomierzy wyższej klasy dokładności oraz wszędzie gdzie jest techniczna możliwość montaż wodomierzy w położeniu poziomym zapewniającym większą dokładność wskazań. Podejmowane działania powinny poprawić sytuację w tym zakresie. Dodatkowo chcielibyśmy Państwa poinformować, że Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę nr 12/2011 o rozliczaniu wody uzupełniającej. Obecnie różnica wody jest rozliczana proporcjonalnie do zużycia wody w lokalach w danej nieruchomości. 7
Uważamy, że w roku 2012 wykonaliśmy bardzo duży zakres prac na miarę możliwości finansowych i zarządczych Spółdzielni. Wiemy, że jeszcze nie wszyscy z Państwa są w pełni usatysfakcjonowani, ale mamy nadzieję, że dalsze lata naszej pracy jeszcze bardziej poprawią wizerunek Spółdzielni. W Sejmie trwają obecnie prace nad nową ustawą Prawo Spółdzielcze i ustawą O Spółdzielniach Mieszkaniowych, według założeń twórców projektów naszą spółdzielnię czekają duże zmiany. O szczegółach poinformujemy Państwa po ich uchwaleniu w ostatecznym kształcie. Chcielibyśmy również zwrócić uwagę, że na dzień dzisiejszy wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu i wynoszą około 940 zł. W temacie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności chcielibyśmy również przypomnieć, że osoby, które przekształciły mieszkanie i oczekują w kolejce na wymianę stolarki okiennej lub na wypłatę za wymianę tej stolarki tracą te uprawnienia, bowiem spółdzielnia jest zarządcą tylko części wspólnej budynków należących do tych mieszkań, a okna wewnątrz mieszkań są wyłączną własnością właścicieli mieszkań z prawem odrębnej własności, dlatego wymiana okien w tych mieszkaniach nie jest ujmowana w planach remontowych zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Dokonanie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności następuje na pisemny wniosek zainteresowanego członka. Składanie wniosków nie jest obowiązkowe i każdy członek sam podejmuje decyzję czy chce i kiedy chce dokonywać tych zmian. Chcielibyśmy jeszcze Państwa poinformować, że w marcu tego roku zarząd przeprowadził 17 zebrań z właścicielami lokali w nieruchomościach w których właściciele mają 50% i więcej udziałów w swojej nieruchomości. Zebrania odbyły się w celu zapytania większości właścicieli czy chcą aby ich nieruchomość była zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali (powstanie wspólnoty) czy też jak do tej pory na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym roku powstała 1 nowa wspólnota w Jedlinie Zdroju przy ul. Sikorskiego 2. Obecnie Spółdzielnia zarządza sześcioma wspólnotami mieszkaniowymi (dwie wspólnoty w Głuszycy, dwie w Jedlinie-Zdroju i dwie na Piaskowej Górze), jedną wspólnotą lokali użytkowych przy ul. Broniewskiego 65 d i jedną wspólnotą garażową przy ul. Kruczkowskiego. Dziękuję Państwu za uwagę. Treść zatwierdzona Członek Zarządu Wiceprezes Zarządu Prezes Zarządu podpisem elektronicznym CERTUM QCA Urszula Parol Zbigniew Pankiewicz Krzysztof Pączka 8