K i J Molińscy, Usługi projektowo kosztorysowe, wyceny nieruchomości OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Karpacz, ulica Myśliwska, działka nr. ewid. 44/6, powiat jeleniogórski, woj., dolnośląskie Autor opracowania Rzeczoznawca Majątkowy Mgr. Inż. Krystyna Molińska, uprawnienia MGPiB Nr 1776 Warszawa, kwiecień 2013r
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa prawna art. 158 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 120 poz. 651 z późn. zmianami) Opis nieruchomości Działka nr. 44/6 o powierzchni 2236 m 2 zlokalizowana obręb nr. 0002 Karpacz, jednostka C - Zarzecze, powiat jeleniogórski, woj. dolnośląskie. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. 1.064.300 zł Oszacowana wartość Słownie: jeden milion sześćdziesiąt cztery tysiące trzysta złotych Autor operatu Data sporządzenia operatu szacunkowego 11 kwietnia 2013 r. 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT WYCENY... 4 2. CEL DOKONYWANEJ WYCENY... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE WYCENY... 4 3.1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY... 4 3.2. PODSTAWY PRAWNE WYCENY... 4 3.3.PODSTAWY METODOLOGICZNE WYCENY.... 4 3.4. PODSTAWY MERYTORYCZNE WYCENY... 4 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.4. STAN PRAWNY... 5 6. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI... 5 6.0.LOKALIZACJA I OTOCZENIE... 5 7.PRZYJĘTA METODOLOGIA... 8 A. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI... 8 B. PODEJŚCIE DO WYCENY I PRZYJĘTA METODA... 8 8.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 11 8.1.OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO DLA DZIAŁEK GRUNTU NIEZABUDOWANYCH.... 11 8.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU GRUNTÓW NIEZABUDOWANYCH W ODNIESIENIU DO RODZAJU NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY.... 11 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 A. KRYTERIA WYBORU PRÓBKI REPREZENTATYWNEJ I ZAREJESTROWANE TRANSAKCJE... 12 10. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ O PRZEZNACZENIU BUDOWLANYM PRZY ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO, METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ... 14 OCENA RYNKU W ASPEKCIE PRZYJĘTYCH CECH RYNKOWYCH... 15 OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH DLA GRUNTÓW NIEZABUDOWANYCH.... 16 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI.... 18 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI.... 19 11.WYNIK KOŃCOWY.... 19 12.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 19 ZAŁĄCZNIKI... 20 3
1. Przedmiot wyceny Działka nr. 44/6 o powierzchni 2236 m 2 zlokalizowane obręb nr. 0002 Karpacz, jednostka C - Zarzecze, powiat jeleniogórski, woj. małopolskie. Nieruchomość opisana w Księdze Wieczystej KW Nr. JG1J/00063361/5 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze. 2. Cel dokonywanej wyceny Określenie wartości rynkowej dla celów zabezpieczenia wierzytelności. 3. Podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny 3.1. Podstawa formalna wyceny Operat został wykonany na zlecenie ustne FIG Sp. z o.o. 3.2. Podstawy prawne wyceny 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16 poz. 93 ze zmianami), Księga IV, Tytuł I 5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz 741 z późniejszymi zmianami) 6. Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości. 7. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM. 8. Ustawa bankowa 9. Europejskie Standardy Wyceny 2000 ( ESW ) TEGOVA i PFSRM 3.3.Podstawy metodologiczne wyceny. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW ) i ( NI ) opracowane przez PFSRM E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel Ile jest warta nieruchomość, wyd. Poltex, Warszawa 2009 Praca zbiorowa pod red. J. Dydenki - Szacowanie nieruchomości, Warszawa 2006 3.4. Podstawy merytoryczne wyceny Wizja lokalna, podczas której dokonano oględzin nieruchomości wycenianej 4
Księga wieczysta nr KW Nr. JG1J/00063361/5 Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów Plan zagospodarowania przestrzennego Informacje uzyskane w Urzędzie Gminy w Karpaczu Informacje uzyskane w Starostwie Powiatowym Jelenia Góra Informacje uzyskane od właściciela nieruchomości 4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Data, dokonania oględzin nieruchomości 02 kwietnia 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości 02 kwietnia 2013 r Data, na którą określono wartość nieruchomości 02 kwietnia 2013 r Data sporządzenia wyceny 11 kwietnia 2013 r. 5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.4. Stan prawny Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział Ksiąg Wieczystych Księga nr. JG1J/00063361/5 6. Określenie przeznaczenia nieruchomości Nr. działki Powierzchnia m 2 Przeznaczenie w mpzp 44/6 2236 MU2 MU2 zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Karpacza uchwalonego uchwałą nr XXI/129/03 Rady Miejskiej w Karpaczu z dnia 11 grudnia 2003r opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa dolnośląskiego z dnia 3 lutego 2004r Nr. 20 poz.375 działka nr 44/6 położona jest w jednostce C Zarzecze na obszarze MU2 tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystycznych 6.0.Lokalizacja i otoczenie Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Karpaczu przy ul. Myśliwskiej w jednostce C 5
Nieruchomość gruntowa Karpacz, ul. Myśliwska Zarzecze w sąsiedztwie działek o tym samym przeznaczeniu zabudowanych i niezabudowanych, dostęp do drogi gminnej asfaltowej przez drogę gruntową. Teren nieogrodzony, ze spadkiem w kierunku północnym. Teren działki porośnięty roślinnością dziko rosnącą niską. Działka o kształcie regularnym i korzystnych proporcjach. Położenie bardzo korzystne z pięknymi widokami. Otoczenie stanowi zabudowa mieszkalna i hotelowa oraz tereny zielone. Działka uzbrojona: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gaz, linia teletechniczna 6
7
7.Przyjęta metodologia Po przeprowadzeniu analizy rynkowej z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości i celu wyceny, którym jest określenie wartości rynkowej własności nieruchomości zabudowanej, określono rodzaj szacowanej wartości oraz wybrano podejście, metodę i technikę. Stosownie do treści art. 150-156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami przy wyborze właściwego podejścia do wyceny uwzględniono: cel wyceny, położenie nieruchomości, rodzaj istniejącej zabudowy i funkcję wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości, stan i koniunkturę rynku, dostępność danych o nieruchomościach podobnych. a. Rodzaj określanej wartości Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości Określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 151 ust.1.) tj.: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy." b. Podejście do wyceny i przyjęta metoda Z uwagi na specyficzny charakter nieruchomości do jej wyceny przyjęto wartość gruntu niezabudowanego w podejściu porównawczym 8
Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wzięto pod uwagę jej aktualne wykorzystanie. Zgodnie z przyjętym celem wyceny, rodzajem oraz przeznaczeniem nieruchomości jak również dostępnymi danymi o cenach i cechach uzyskanymi na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami, dla nieruchomości podobnych w operacie określono wartość rynkową części nieruchomości niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru transakcji, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i stanu prawnego oraz przeznaczenia, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Istotą tej metody jest założenie, że najwięcej transakcji zostało zawartych po cenach zbliżonych do wartości średniej, a wartość wycenianej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną ze zbioru nieruchomości przyjętych do porównań. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości, stosując zależność: gdzie: - najbardziej prawdopodobna cena 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianej nieruchomości - średnia cena transakcyjna 1 m 2 nieruchomości ze zbioru przyjętego do porównań - suma współczynników korygujących odpowiadających rynkowym cechom 9
- liczba cech rynkowych Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku. Suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w przedziale wartości brzegowych: tj. Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej, podając zakres ich dopuszczalnych wartości: Wartość nieruchomości określa się zgodnie ze wzorem: - wartość rynkowa wycenianej nieruchomości - najbardziej prawdopodobna cena 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianej nieruchomości - powierzchnia użytkowa nieruchomości W szacunku oparto się na danych z rynku lokalnego, dotyczących wyłącznie transakcji prawem własności gruntu.. W wyniku przeprowadzonej analizy: - określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, - określono główne cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości (lokalizacja, stan zagospodarowania, powierzchnia i kształt działki, czy nieruchomość objęta MPZP, czynniki środowiskowe), - wybrano transakcje porównawcze z rynku lokalnego, których zestawienie pozwoliło na określenie trendu czasowego, - określono cenę maksymalną i minimalną ze zbioru transakcji porównawczych, - określono zakres współczynników korygujących oraz sumę współczynników korygujących, - określono wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości jako iloczyn średniej ceny transakcyjnej nieruchomości przyjętych do porównania oraz sumy współczynników korygujących, - określono wartość rynkową nieruchomości, jako iloczyn skorygowanej wartości 1 m2 wycenianej nieruchomości oraz jej powierzchnię. 10
8.Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 8.1.Określenie rynku lokalnego dla działek gruntu niezabudowanych. Badaniem został objęty rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych. Badano transakcje, które miały miejsce na terenie powiatu jeleniogórskiego w okresie od stycznia 2011 marca 2013. 8.2. Analiza i charakterystyka rynku gruntów niezabudowanych w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Podczas analizy brano pod uwagę główne cechy nieruchomości mające wpływ na kształtowanie się ceny transakcyjnej, do których przede wszystkim należy zaliczyć: Usytuowanie lokalizacyjne/dojazd Intensywność zabudowy Kształt i wielkość działki Ograniczenia zabudowy możliwość zabudowy Pełna dostępność infrastruktury technicznej i komunikacyjnej Ekspozycja nieruchomości Prawo do nieruchomości - własność Przyjęto, iż rynkiem lokalnym dla wycenianej nieruchomości jest powiat jeleniogórski, na którym poszukiwano nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie poprzedzającym datę wyceny, a ich cechy spełniają kryteria porównywalności. W badanym obszarze rynku przeważały transakcje gruntami niezabudowanym, ze względu na rozbudowujące się na terenie powiatu budownictwo mieszkaniowe. Kryterium wyboru transakcji do porównań, oprócz lokalizacji tj. dostęp do placówek handlowych, oświatowych, usługowych, a także korzystne połączenia samochodem jak i komunikacją miejską. Wpływ na wartość nieruchomości zabudowanej ma również wielkość i sposób zagospodarowania działki i związane z tym możliwości jej alternatywnego wykorzystania. Ważnym czynnikiem dla budownictwa jednorodzinnego jest bezpośrednie sąsiedztwo, w tym natężenie ruchu ulicami dojazdowym, zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich, komfort zamieszkania. W związku z celem wyceny, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości poszukiwano działek gruntu niezabudowanych o podobnych cechach. Analizę przeprowadzono w oparciu o akty notarialne z umowami sprzedaży nieruchomości na terenie powiatu nowotarskiego, obserwację zachowań 11
uczestników rynku nieruchomości, badanie relacji popyt-podaż w okresie od stycznia 2011r, do marca 2013r. Po przeprowadzonej analizie można stwierdzić, iż odnotowano dosyć duży popyt na nieruchomości niezabudowane w obszarze badanego rynku w okresie ostatniego roku. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, iż lokalny rynek nieruchomości obejmujący powiat nowotarski jest rynkiem średnio rozwiniętym. W monitorowanym okresie stwierdzono kilkanaście transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Jednak część z nich odrzucono ze względu na znaczące różnice pod względem cech rynkowych mających najbardziej istotny wpływ na kształtowanie cen transakcyjnych. W badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji z rynku gruntów niezabudowanych. Dane dotyczące transakcji uzyskano w Starostwie Powiatowym w Jeleniej Górze. Uwzględniając wielkość wycenianej nieruchomości oraz jego lokalizację, jak również odrzucając transakcje wyraźnie odbiegające od średnich cen rynkowych w badanej okolicy wybrano po 12 transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej. Ceny nieruchomości były determinowane głównie przez lokalizację, w tym ważne było przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. 9. Określenie wartości nieruchomości a. Kryteria wyboru próbki reprezentatywnej i zarejestrowane transakcje W analizie ustalono następujące kryteria wyboru próbki: Lokalizacja: powiat jeleniogórski Rodzaj nieruchomości: grunt niezabudowany Stan prawny: prawo własności Powierzchnia od 400 do 2500 m2 Data transakcji: w okresie styczeń 2011 marzec 2013. Znaleziono następujące transakcje sprzedaży prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Nieruchomości wybrane z rynku, jako najbardziej wiarygodne. Odrzucono nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Poniższe transakcje zostały zaktualizowane trendem czasowym obliczonym z rynku. Wybrano następujące transakcje: 12
Monitoring rynku cen działek gruntowych o przeznaczeniu budowlanym w powiecie nowotarskim Lp. położenie Powierzchnia M 2 Data transakcji Cena jedn. zł przeznaczenie 1 Karpacz, ul. Zamkowa 400,00 15.03.12 400,00 Bud. jedn. 2 Karpacz, ul.mostowa 1200,00 21.02.12 359,00 Bud. jedn. 3 Karpacz, ul.okrzei 1400,00 20.02.12 490,00 Bud. jedn. 4 Karpacz,ul.Cicha 800,00 23.03.12 338,00 Bud. jedn. 5 Karpacz, ul.podleśna 1130,00 27.02.12 340,60 Mieszk.us 6 Kowary 1368,00 31.10.11 260,00 Mieszk.us 7 Kostrzyca 1100,00 13.11.11 270,00 Mieszk. 8 Stara Kamienica 1100,00 07.12.11 290,00 Mieszk.us 9 Karpacz, ul.górna 1389,00 15.12.11 405,00 Mieszk. 10 Karpacz,ul.Bystra 550,00 06.02.12 517,00 Bud. jedn. 11 Janowice Wielkie 1200,00 16.02.12 286,23 Mieszk.us 12 Jeżów Sudecki 1000,00 01.03.12 275,00 Mieszk.us Razem 4230,83 Cena średnia 352,57 Ceny gruntów komercyjnych w gminach powiatu jeleniogórskiego są bardzo zróżnicowane i kształtują się w granicach od 70 do 550 zł/m 2 w zależności od odległości od Jeleniej Góry, dojazdu, możliwości inwestycji, a także uzbrojenia terenu i wielkości działki. 13
Opis działki o cenie max. z zaprezentowanego zbioru: Działka o powierzchni 550 m 2 zlokalizowana w Karpaczu przy ul. Bystrej. Teren zróżnicowany, kształt dość regularnego prostokąta, nie ogrodzony i nie zagospodarowany, przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Lokalizacja bardzo atrakcyjna pod przewidywaną zabudowę blisko centrum. Działka z pełnym dostępem do miejskich mediów. Opis działki o cenie min. z zaprezentowanego zbioru: Działka o powierzchni 1368 m 2 zlokalizowana w miejscowości Kowary. Teren nie użytkowany i nie zagospodarowany, z polną drogą dojazdową. Teren na dzień sprzedaży o przeznaczeniu rolnym w planie zagospodarowania przeznaczony pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Dostęp jedynie do energii elektrycznej. Teren zróżnicowany, zachwaszczony i zadrzewiony samosiejkami, kształt wydłużony, nieregularny, teren poprzecinany rowami melioracyjnymi. 10. Wycena wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej o przeznaczeniu budowlanym przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej Określenie zbioru współczynników korygujących: C min / C śr, - granica dolna współczynników korygujących Ud C max / C śr granica górna współczynników korygujących - Ug Wartość jednostkową nieruchomości (zł/m 2 ) uzyskujemy według formuły: Wn = Cśr x Ui x E 14
Gdzie: Wn wartość nieruchomości (gruntu) Cśr cena średnia w próbce reprezentatywnej Ui zbiór wartości współczynników korygujących E współczynnik eksperta Cenę średnią określono wykorzystując dane z tabeli: Cśr = 352,57 zł/m 2 Cmax = 517,00 zł/m 2 Cmin = 260,00 zł/m 2 Określenie zbioru współczynników korygujących: Ud = Cmin/Cśr = 0,63 Ug = Cmax/Cśr = 1,65 Wobec czego suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w przedziale. 0,63 < Ui > 1,65 Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych Z analiz przeprowadzonych na podstawie transakcji sprzedaży oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wynika, że ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych, na analizowanym rynku uzależnione są od: lokalizacji, przeznaczenia, powierzchnia i kształt działki, dostępne media. 15
Poniżej w tabeli przedstawiono charakterystykę cech rynkowych. Cechy rynkowe i ich ocena wraz z charakterystyką dla nieruchomości niezabudowanych. Rodzaj cechy Ocena cechy Skala cechy Lokalizacja: Możliwość alternatywnego wykorzystania Powierzchnia i kształt działki Uzbrojenie i dostęp do drogi Czynniki środowiskowe bardzo korzystna korzystna mało korzystna bardzo dobra dobra zła korzystna przeciętna dobry średni zły korzystna przeciętna słaba położenie w odległości do około 2 km od punktów usługowych, infrastruktury miasta, komunikacji publicznej, ale równocześnie w spokojnej okolicy, dojad drogą utwardzoną położenie w dalszej odległości od punktów usługowych, infrastruktury miasta, komunikacji publicznej, ale równocześnie w spokojnej okolicy, głównie zabudowa jednorodzinna okolica o niejodnorodnej strukturze zabudowy, uciążliwe sąsiedztwo, lub sąsiedztwo nieruchomości o złym stanie technicznym, hałas lub duża odległość od głównych ciągów komunikacyjnych nieruchomość niezabudowana zabudowa tymczasowa o charakterze nietrwałym lub występują inne ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości zabudowa o charakterze stałym (budynki murowane na przynajmniej 50% powierzchni gruntu, itp..) działka w kształcie zbliżonym do prostokąta, o powierzchni w przedziale 800-2000 m2 działka poniżej 800 lub powyżej 2 000 m2, lub nieregularnych kształtach bezpośredni dostęp do głównych ciągów komunikacyjnych, pełne uzbrojenie w infrastrukturę techniczną nieruchomość połozona przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym, częściowo uzbrojona, ewentualnie uzbrojona z brakiem dostępu do drogi nieruchomość bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią lub złej jakościowo nawierzchni, nieuzbrojona brak dużych uciążliwości miejskich, blisko miejsca zielone niewielkie uciążliwości miejskie - średnie natężenie ruchu ulicznego duże uciążliwości miejskie - duże natężenie ruchu ulicznego Źródło: opracowanie własne na podstawie analizy rynku Określenie wag cech rynkowych dla gruntów niezabudowanych. Dla obliczenia wag cech rynkowych, jej wpływu na ceny nieruchomości, dokonuje się porównań par nieruchomości podobnych różniących się jedną cechą w przedziale cenowym [, ]. Obliczenia wykonuje się stosując wzór: gdzie: waga i-tej cechy równe cena większa nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy, pozostałe cechy równe. cena mniejsza nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy, pozostałe cechy 16
Na podstawie badania preferencji i zachowań klientów, ustalono poniższe wagi cech rynkowych: Wagi cech rynkowych Lp. Cechy Udział cechy % 1. Lokalizacja 25% 2. Możliwość alternatywnego wykorzystania 30% 3. Powierzchnia i kształt działki 10% 4. Uzbrojenie i dostęp do drogi 15% 5. Czynniki środowiskowe 20% 100% Źródło: opracowanie własne na podstawie analizy rynku Wyceny nieruchomości dokonuje się przy założeniu, ze nieruchomość o cenie minimalnej charakteryzują cechy najgorsze, a nieruchomość o cenie maksymalnej charakteryzują cechy najlepsze. Do obliczeń nie przyjęto powierzchni terenów zalewowych jako nieprzydatnych pod zabudowę stałą. Cechy rynkowe nieruchomości wycenianej i o cenie maksymalnej i minimalnej Lp Charakterystyka cech Działka wyceniana O cenie max O cenie min. 1 lokalizacja Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra 2 Możliwość alternatywnego wykorzystania Bardzo dobra Bardzo dobra dobra 3 Powierzchnia i kształt 2236 m 2, reg 550 m 2 reg 1368 m 2 niereg 4 Uzbrojenie i dostęp do drogi pełne pełne Brak, gazu, kan. 5 Czynniki środowiskowe korzystne korzystne korzystne nieruchomości Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z agencji nieruchomości oraz oględzin Określenie współczynników korygujących na podstawie wag poszczególnych cech rynkowych dla nieruchomości wycenianej przedstawiono poniżej. 17
Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Wartość 1m² powierzchni użytkowej nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, będącą przedmiotem wyceny określono ostatecznie, jako iloczyn średniej ceny transakcyjnej nieruchomości przyjętych do porównania oraz sumy współczynników korygujących. Określenie wartości 1 m² pow. użytkowej nieruchomości gruntowej, niezabudowanej obliczono według wzoru: gdzie: WR 1m 2 = C n śr u i i= 1 WR1m2 wartość 1m2 powierzchni wycenianej nieruchomości ui wartość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości wg formuły gdzie: WRN = WR1m2 x Pu WRN wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej WR1m2 - wartość 1m2 powierzchni wycenianej nieruchomości Pu powierzchnia wycenianej nieruchomości Działka nr. 44/6 powierzchnia 2236 m 2 Lp Rodzaj cechy % wpływ Ud Ug Ui 1 lokalizacja 25 0,1575 0,4125 0,285 2 Możliwość alternatywnego wykorzystania 30 0,189 0,495 0,495 3 Powierzchnia i kształt 10 0,063 0,165 0,114 18
4 Uzbrojenie i dostęp do drogi 15 0,0945 0,2475 0,2475 5 Czynniki środowiskowe 20 0,126 0,33 0,209 Razem 100 0,63 1,65 1,35 Wartość sumy współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości wynosi: ΣUi = 1,35 Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. WR 1m 2 = C śr x ΣUi = 352,57 zł/m 2 x 1,35= 475,97 zł/m 2 WRN = WR 1m 2 x Pu = 475,97 zł/m 2 x 2236 m 2 = 1.064.267 zł 11.Wynik końcowy. Wartość nieruchomości zlokalizowanej w Karpaczu przy ulicy Myśliwskiej oszacowana w podejściu porównawczym wynosi: 1.064.300 zł Słownie: jeden milion sześćdziesiąt cztery tysiące trzysta złotych 12.Klauzule i zastrzeżenia 1. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 2. Wartość przedmiotu wyceny obliczona została w celu określonym w pkt. 1.2 operatu i nie może być wykorzystywana do innych celów. 3. Zgodnie z art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z niniejszego operatu szacunkowego został sporządzony wyciąg. 19
4. Wszystkie dane zawarte w operacie są chronione przepisami o prawie autorskim. 5. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody wykonawcy.. 6. Wartość rynkową określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcja podatków i opłat. 7. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia ewentualnych obciążeń hipotecznych. 8. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa powyżej, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Załączniki Załącznik 1 Wskazanie obszarów ryzyka Załącznik 2- Wypis z ewidencji gruntów Załącznik 3 Odpis z Księgi Wieczystej Warszawa, kwiecień 2013 Operat zawiera 20 ponumerowanych stron + załączniki wg wykazu Operat wykonano w 3 jednobrzmiących egzemplarzach, z czego 2 przekazano Zleceniodawcy ZAŁĄCZNIK NR 1 DO OPERATU SZACUNKOWEGO OKREŚLAJĄCY OBSZARY RYZ Y K A ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ BĘDĄCĄ PRZEDMIOTEM WYCENY. Zgodnie ze standardem KSWS 3 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Uwzględniając wymogi 20
stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Ryzyko związane z nieuregulowanym stanem prawnym. Na podstawie dostępnej dokumentacji o stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomość posiada uregulowany stan prawny. Informacje zawarte w księdze wieczystej, ewidencji gruntów oraz innych dostępnych dokumentach są zgodne, co do zawartych w nich danych o nieruchomości. Prawo do nieruchomości jest bezsporne, nie występują niezgodności. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z prawami, roszczeniami i ograniczeniami do nieruchomości. Na podstawie zapisów w dziale III księgi wieczystej oraz udostępnionych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami, roszczeniami i ograniczeniami, które wpływałyby na wartość nieruchomości a tym samym zwiększałyby ryzyko pełnego dysponowania nieruchomością na danym rynku nieruchomości i uniemożliwiałby jej sprzedaż. Ryzyko związane z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy. Planowany sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zdobytych informacji podczas procesu szacowania rzeczoznawca majątkowy nie posiada dodatkowej wiedzy, co do istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka zmiany planu zagospodarowania dotyczącego przedmiotowej nieruchomości i jej otoczenia mogących wpłynąć na jej wartość. Ryzyko związane ze złym stanem technicznym nieruchomości Na podstawie informacji uzyskanych podczas wizji lokalnej rzeczoznawca majątkowy nie wnosi zastrzeżeń, aby stan techniczny nieruchomości uniemożliwiał jej dalsze funkcjonowanie i miał negatywny wpływ na przydatność jako dobre zabezpieczenie wierzytelności banku. Ryzyko związane z brakiem dostępem do drogi publicznej Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z płynnością nieruchomości. 21
W ostatnim roku sytuacja, w zakresie cen podobnych nieruchomości, ustabilizowała się, bez wyraźniejszego trendu spadkowego lub wzrostowego. Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względnie równowaga podaży i popytu. W sytuacji sprzedaży nieruchomości w przyszłości nie powinno pojawić się ryzyko dłuższej niż dotychczas ekspozycji na rynku. Elementy opisane powyżej wskazują, że wartość przedmiotowej nieruchomości powinna nadążać za ewentualnie rosnącymi cenami na rynku. Nie powinny też wystąpić w najbliższym czasie trudności w sprzedaży tej nieruchomości, w przypadku podjęcia decyzji o j e j zbyciu. Rynek w ciągu najbliższych kilku lat prawdopodobnie będzie rynkiem rosnącym jeśli chodzi o ceny nieruchomości gruntowych. Tak może być w przypadku takich nieruchomości jak wyceniana. Największym atutem nieruchomości jest fakt, że znajduje się on w strefie miejskiej. Lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do miasta. Ryzyko wywłaszczenia nieruchomości Na podstawie dostępnych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości na podstawie przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami DOKŁADNA ANALIZA OBSZARÓW RYZYKA POZWOLIŁA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEMU STWIERDZIĆ, IŻ NIERUCHOMOŚĆ BĘDĄCA PRZEDMIOTEM WYCENY JEST PRZYDATNA W STOPNIU DOBRYM JAKO ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI BANKU. 22