IndigoAccounting MSR / MSSF dla spółek z branży Real Estate MSR 2 / MSR 11 / MSR 16 / MSR 40 Warszawa, dnia 17 kwietnia 2013 r. Prowadzący: Monika Karniewska-Mazur www.indigoaccounting.pl
Program 1. System MSR / MSSF 2. MSR 2 - Zapasy 3. MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną 4. MSR 16 - Rzeczowe aktywa trwałe 5. MSR 40 - Nieruchomości inwestycyjne 6. Podsumowanie
System MSR / MSSF Podstawą sporządzenia sprawozdań wg MSSF są: Standardy (MSSF i MSR) publikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (IASB), Interpretacje KIMSF (IFRIC), Interpretacje SKI (SIC). MSR a MSSF - często używa się sformułowania MSR, ale coraz częściej już MSSF. MSRy są częścią systemu MSSF, więc MSSF jest szerszym pojęciem i bardziej prawidłowym.
MSR 2 - Zapasy Zapasy są to aktywa: Przeznaczone do sprzedaży w ramach normalnej działalności gospodarczej (np. towary, wyroby gotowe ) lub Będące w toku produkcji przeznaczonej następnie na sprzedaż w ramach normalnej działalności gospodarczej (produkcja w toku) lub W postaci materiałów lub dostaw przeznaczonych do zużycia w procesie produkcji wyrobów lub w toku świadczenia usług.
MSR 2 - Zapasy Zapasy prezentujemy jako odrębną pozycję bilansu i zaliczamy je do majątku obrotowego, wtedy gdy: Oczekujemy, że zostaną zrealizowane lub przeznaczone do sprzedaży lub zużycia w toku normalnego cyklu operacyjnego jednostki lub Posiadamy je głównie z przeznaczeniem do obrotu lub Oczekujemy, że zostaną zrealizowane w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego. Zapasy w firmie developerskiej: Grunty - towary, Nakłady na budynek - produkcja w toku (w trakcie realizacji inwestycji budowlanej), Gotowy budynek - produkty gotowe.
MSR 2 - Zapasy Otrzymane zaliczki od przyszłych właścicieli firma developerska ewidencjonuje i wykazuje jako przychody przyszłych okresów. W momencie sprzedaży mieszkania część wartości gruntu i wartość sprzedanego mieszkania jest rozpoznawana jako koszt. Przychodem jest wartość ustalona w umowie przedwstępnej. Moment rozpoznania przychodu i kosztu: Protokół odbioru lokalu przez przyszłego właściciela i otrzymanie przez niego kluczy do danego lokalu (moment wcześniejszy) lub Podpisanie ostatecznego aktu notarialnego (moment późniejszy). Podsumowanie: Firma developerska produkuje mieszkania, tak jak inne firmy produkują wyroby gotowe, w związku z czym: Przychód ze sprzedaży jest rozpoznawany wg MSR 18 (Przychody), Koszt własny sprzedaży jest rozpoznawany wg MSR 2 (Zapasy).
MSR 2 - Zapasy Wycena początkowa Na początku zapasy są wyceniane w koszcie (ang. cost). Koszt zapasów obejmuje koszty nabycia, koszty wytworzenia i inne koszty poniesione w celu doprowadzenia zapasów do aktualnego miejsca i stanu. COGS Kwota kosztów zapasów ujętych jako koszt w rachunku zysków i strat w danym okresie sprawozdawczym (ang. cost of goods sold) określana kosztem sprzedanych produktów obejmuje koszty wytworzenia zapasów sprzedanych w tym okresie. Wycena na dzień bilansowy Wartość realizacji netto jest to szacowana cena sprzedaży dokonywanej w toku zwykłej działalności gospodarczej pomniejszona o szacowane koszty ukończenia składnika zapasów oraz koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną Według MSR 11 umowa o usługę budowlaną to kontrakt, którego przedmiotem jest budowa określonego składnika aktywów np. budynku, zapory, mostu, rurociągu, statku itp. MSR 11 w kontekście branży Real Estate dotyczy głównie firm, które realizują jako podwykonawca daną inwestycję budowlaną. Chodzi głównie o firmy z branży budowlanej (np. Polimex Mostostal, Warbud). Firmy te realizuję usługę o charakterze budowlanym na zlecenie inwestora. Usługa obejmuje realizację budowy danego składnika aktywów, sprawowanie nad nią nadzoru, zgodnie z projektem budowlanym / wykonawczym. Firma budowlana w żaden sposób nie ingeruje w projekt.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną Globalny budżet przychodów z umowy- jest to aktualny co najmniej na dzień bilansowy budżet (plan, preliminarz) przychodów z umowy dla całego okresu realizacji umowy oraz dla poszczególnych okresów sprawozdawczych i prac objętych umową oddzielnie. Globalny budżet kosztów umowy jest to aktualny co najmniej na dzień bilansowy budżet (plan, preliminarz) kosztów umowy dla całego okresu realizacji umowy oraz dla poszczególnych okresów sprawozdawczych i prac objętych umową oddzielnie. Globalny budżet kosztów umowy sporządzany jest przy uwzględnieniu rzeczywistego zakresu prac, technologii oraz poziomu płac i cen. Posiadanie aktualnego, globalnego budżetu kosztów stanowi warunek konieczny ustalania wyniku z niezakończonych umów budowlanych.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną Pomiar stopnia zaawansowania realizowanej usługi budowlanej: Udział kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu w całkowitych kosztach wykonania usługi, Liczba przepracowanych godzin bezpośrednich wykonania usługi, Na podstawie obmiaru wykonanych prac (zwykle konieczna inwentaryzacja na placu budowy), Inna metoda - o ile przyjęta metoda wyraża w sposób wiarygodny stopień zaawansowania usługi.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną Metoda zysku zerowego (bezpieczna) - polega na ustalaniu przychodów do wysokości kosztów usługi poniesionych do dnia bilansowego, możliwych do zafakturowania w przyszłości, czyli wtedy gdy istnieje pewność, że zostaną pokryte przez zleceniodawcę. W sposób wiarygodny (metoda mniej bezpieczna)- przychody są wyższe od poniesionych kosztów według kalkulacji na podstawie stopnia zaawansowania, wówczas takie przychody są rozpoznawane jako przychody w RZiS w korespondencji z rozrachunkami w bilansie. Zysk (marża) jest wyższa niż zero dla danej umowy. IFRIC 15 Umowy o budowę nieruchomości - granica pomiędzy działalnością developerską a umową o usługę budowlaną.
MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe Definicja środka trwałego Środki trwałe wg MSR 16 obejmują środki: Kontrolowane przez jednostkę (poprzez posiadanie tytułu własności / w ramach leasingu finansowego), Utrzymywane przez jednostkę do wykorzystania w procesie produkcyjnym / dostawach towarów / świadczeniu usług / w celach administracyjnych, Które będą wykorzystywane przez czas dłuższy niż jeden rok.
MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe Cena nabycia/koszt wytworzenia obejmują m.in. cenę zakupu, powiększoną o cła importowe, bezzwrotne podatki, a pomniejszoną o opusty i rabaty, wszystkie koszty bezpośrednio związane z doprowadzeniem aktywu do miejsca i stanu zdatności do użytkowania, oszacowane koszty demontażu i usunięcia składnika oraz renowacji miejsca jego postoju. Do wartości początkowej nie włącza się np.: kosztów wprowadzania nowych produktów lub usług, kosztów przeszkolenia pracowników, kosztów otwarcia nowych obiektów, kosztów administracyjnych, kosztów początkowych strat operacyjnych.
MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe Wycena początkowa po cenie nabycia (cena zakupu powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z daną transakcją zakupu) lub po koszcie wytworzenia. Wartość podlegająca amortyzacji to cena nabycia/koszt wytworzenia pomniejszona o wartość końcową (rezydualną), zaś okres użytkowania to przedział czasu użytkowania lub liczba jednostek produkcji lub podobnych, uzyskanych ze składnika. Jednorazowy odpis amortyzacyjny niedozwolony. Ale jest MSR 8, na który można się powołać! Wartość rezydualna (residual value) to spodziewana wartość środka trwałego lub pozostałości po nim po okresie jego użyteczności (amortyzacji). Na okres użytkowania wpływa m.in. przewidywane wykorzystanie składnika, oczekiwane zużycie fizyczne, utrata przydatności z przyczyn technologicznych lub rynkowych, aspekty prawne itp. Amortyzacji nie podlegają grunty, z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin.
MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe Wycena na dzień bilansowy Model kosztu (ceny nabycia/kosztu wytworzenia) - składnik jest wykazywany według kosztu pomniejszonego o skumulowaną amortyzację oraz sumę odpisów z tytułu utraty wartości. W modelu wartości przeszacowanej, po początkowym ujęciu składnik jest wykazywany w wartości godziwej na dzień przeszacowania, pomniejszonej o naliczone po dniu przeszacowania łączne odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Przeszacowanie rozpoznawane jest nie przez RZiS, lecz przez kapitał z aktualizacji wyceny!
MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe Znaczące (główne) części zamienne i sprzęt serwisowy powinny być zakwalifikowane jako rzeczowe aktywa trwale, jeśli jednostka przewiduje ich użytkowanie przez okres dłuższy niż rok. Koszty wymiany części koszt nowej części jest włączany do wartości księgowej składnika majątkowego przy jednoczesnym usunięciu wartości księgowej dotychczasowej (zastępowanej) części. Warunkiem ciągłego wykorzystywania pozycji rzeczowych aktywów trwałych (na przykład samolotu) może być przeprowadzanie w regularnych odstępach czasu, generalnych przeglądów niezależnie od wymiany poszczególnych części składowych. Możliwe jest aktywowanie takiego kosztu i ujęcie go w danej pozycji rzeczowych aktywów trwałych.
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomość inwestycyjną stanowi grunt lub budynek (także część budynku lub obydwa składniki) utrzymywany (przez właściciela lub korzystającego w leasingu finansowym) w celu uzyskania pożytków z wynajmu lub korzyści wynikających z przyrostu wartości (lub obydwu korzyści jednocześnie), pod warunkiem, że nieruchomość nie jest przeznaczona: Do użytkowania w procesie produkcji / dostawy dóbr / świadczenia usług / do własnej działalności administracyjnej, Do sprzedaży w toku zwyklej działalności.
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Porównanie: Nieruchomości inwestycyjne generują korzyści ekonomiczne w sposób bezpośredni, w dużym stopniu niezależnie od innych aktywów jednostki, w postaci przychodów z najmu lub wzrostu wartości (MSR 40). Nieruchomości nieinwestycyjne - generują korzyści ekonomiczne pośrednio wraz z innymi składnikami majątkowymi poprzez wykorzystanie w procesie produkcji / świadczenia usług / działalności administracyjnej.
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Przykłady nieruchomości inwestycyjnych: Grunt utrzymywany w celu osiągnięcia w przyszłości korzyści wynikających ze wzrostu wartości gruntu, Grunt utrzymywany bez określonego przeznaczenia, który uznaje się za inwestycję dokonaną w celu osiągnięcia w długim okresie korzyści wynikających z przyrostu wartości, Budynek posiadany przez jednostkę i oddany w najem na podstawie stosownej umowy, Budynek nieużywany aktualnie na własne potrzeby, który jednostka utrzymuje w celu oddania go w najem na podstawie stosownej umowy najmu.
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Jeśli nieruchomość jest częściowo inwestycyjna, a częściowo zajmowana przez właściciela, wówczas: Jeśli części te mogą być odrębnie sprzedane (lub oddane w leasing finansowy), jednostka ujmuje je w rachunkowości i bilansie odrębnie, Jeśli części te nie mogą być odrębnie sprzedane / oddane w leasing finansowy, nieruchomość jest ujmowana jako inwestycja tylko wówczas, gdy niewielka jej część jest zajmowana przez właściciela (np. 2%-5%).
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Usługi związane z nieruchomością - jeśli jednostka świadczy na rzecz podmiotów zajmujących nieruchomość usługi związane z nieruchomością, to: Traktuje nieruchomość jako inwestycję, jeśli usługi te są mało znaczące dla danej transakcji (np. właściciel budynku biurowego świadczy usługi porządkowe lub zapewnia ochronę), Nie zalicza nieruchomości do inwestycji, jeśli usługi te są znaczące dla danej transakcji (dotyczy przykładowo działalności hotelarskiej).
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Wycena początkowa nieruchomości inwestycyjnej- po cenie nabycia (cena zakupu powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z daną transakcją zakupu) lub po koszcie wytworzenia. Wycena na dzień bilansowy: model wartości godziwej lub model kosztu: Model wartości godziwej (dotyczy również nieruchomości inwestycyjnych w budowie) zyski i straty wynikające ze zmian wartości godziwej należy odnieść do rachunku zysków i strat; przy tym modelu nie amortyzuje się w ogóle nieruchomości inwestycyjnej, Model kosztu - zasady zgodne z MSR 16. Jednostka, która wybrała model wartości godziwej, powinna wyceniać wszystkie nieruchomości wg tego modelu (czyli jeden model wyceny dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych gruntów i budynków).
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Zwykle najlepszą podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych zasadach lub też służą podobnym celom określonym w innych umowach. Ustalając wartość godziwą należy uwzględnić różnice pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomością przyjętą za punkt odniesienia. Ustalając wartość godziwą na dany moment nie bierze się pod uwagę przyszłych nakładów ulepszających nieruchomość oraz wynikających z tych nakładów przyszłych korzyści ekonom.
MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne Przeniesienie (przekwalifikowanie) nieruchomości z / do nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku zmiany sposobu ich użytkowania: Przekwalifikowanie nieruchomości inwestycyjnej do nieruchomości zajmowanej przez właściciela lub do zapasów, Przekwalifikowanie nieruchomości zajmowanej przez właściciela / zaliczanej do zapasów do nieruchomości inwestycyjnej.
Podsumowanie System MSR / MSSF Konieczność rozpoznania działalności spółki / grupy w celu zastosowania prawidłowych MSR / MSSF Działalność jednostki z punktu widzenia jednostki oraz z punktu widzenia grupy kapitałowej, do której jednostka należy Przykłady nieprawidłowości w stosowaniu MSR / MSSF dotyczących branży Real Estate Dziękuję za uwagę! monika.karniewska@indigoaccounting.pl