RAPORT. Dodatek promocyjny

RAPORT Dodatek promocyjny

Dodatek promocyjny RAPORT Rynek nieruchomości biurowych 2015 Polska, głównie za sprawą dynamicznych wzrostów w Warszawie, staje się coraz ważniejszym rynkiem nieruchomości biurowych w Europie. Ceny najmu dorównują niektórym z prestiżowych lokalizacji zachodnich, a poza ścisłym centrum rodzą się dzielnice centrów biurowych największych globalnych firm. Dziś nowoczesność jednak to nie tylko atrakcyjny projekt budynku i dobra lokalizacja. Równie ważne są rozwiązania wewnątrz biur sprzyjające komfortowi pracy, a także zrównoważony rozwój oparty na szacunku do środowiska naturalnego i efektywnym wykorzystaniu zasobów. Rośnie też rola dewelopera, który roztacza opieką najemców, wspiera projekty aranżacyjne biur, integruje społeczności lokalne i współtworzy tkankę miejską. Wortal tematyczny: www.biura.hbrp.pl ZDJĘCIE:123RF R 2

RAPORT Dodatek promocyjny Na początku 2015 roku w trakcie budowy w całym kraju było przeszło milion metrów kwadratowych powierzchni biurowych, z czego około 700 tysięcy ma być oddane w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy1. Te dane ilustrują rekord pod względem podaży. Niektórzy z deweloperów w momencie rozpoczęcia inwestycji mają zawarte umowy najmu, inni poszukują kontrahentów w trakcie realizacji projektu bądź oferują biura pod wynajem i na sprzedaż po ich oddaniu do użytku. Według szacunków ekspertów JLL Polska, w tej chwili 70% powierzchni, które są w trakcie budowy, nie posiada jeszcze najemców. Jednak biorąc pod uwagę dane z minionych lat i szacunki co do dominujących trendów Polska, a zwłaszcza Warszawa, będzie umacniać pozycję na europejskim rynku. Dekada wzrostu Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości w Polsce w obszarze wzrostu trwa od dziesięciu lat. Na tle całego kontynentu rodzimy rynek wygląda KOMENTARZ Jakościowa zmiana na rynku powierzchni biurowych Jeszcze klika lat temu niewiele osób słyszało o usługach typu fit out. Aranżacje wnętrz powierzchni biurowych wykonywane były zazwyczaj przez generalnych wykonawców, którzy specjalizowali się raczej w tzw. twardej budowlance, a nie wykończeniu wnętrz. W ciągu kilku ostatnich lat trend ten się zmienia. Najemcy oraz deweloperzy zaczęli doceniać i korzystać z usług profesjonalnych firm oferujących prace budowlano-aranżacyjne. Zmienia się również wygląd samych biur. Najemcy chętniej decydują się na odważne projekty architektoniczne i ciekawe rozwiązania meblowe. Aktualne trendy w projektowaniu wnętrz biurowych to optymalizacja przestrzeni oraz łączenie wielu funkcji. Coraz częściej stawia się na eksponowanie poszczególnych stref biura, które mogą być zarówno miejscami do odpoczynku i relaksu, jak i pracy podczas nieformalnych spotkań. Najemcy chętniej korzystają z takich rozwiązań jak duże przestrzenie kuchenne, z bogatą infrastrukturą, taką jak automaty do kawy czy telewizory. Często są one połączone ze strefą jadalnianą oraz ze strefą do odpoczynku, w której możemy znaleźć mniej formalne meble, takie jak sofy czy niskie stoliki. Coraz częściej spotykamy się w biurach z tzw. focus roomami. Służą one do szybkich spotkań np. zespołów projektowych, które niekoniecznie muszą podsumowywać realizowane zadania w salach konferencyjnych. Najmodniejszym trendem, choć spotykanym raczej w firmach o specyficznym profilu działalności, często IT, są strefy chilloutu, służą one zarówno do biernego, jak i czynnego odpoczynku i zregenerowania sił. Coraz częściej zdarza się, że pracownicy biurowi mają do dyspozycji gry wideo czy stoły do bilardu. Od wielu lat bardzo ważną rolę, nawet w projektach niskobudżetowych, pełnią strefy recepcyjne oraz sale konferencyjne, które są wizytówkami firmy. To się nie zmienia. Odchodzi się natomiast od eksponowania biur zarządu firm. Coraz częściej są to wydzielone nieduże pokoje, z których mogą również korzystać szeregowi pracownicy podczas nieobecności szefów. Wojciech Kaczmarczyk, partner w firmie Xplan naprawdę dobrze. Doskonale dokumentują to dane zawarte w najnowszym raporcie Polska na tle Europy. Rynek biurowy w ujęciu 10-letnim2. Ilość nowoczesnych biur w naszym kraju wzrosła w ciągu minionej dekady ponad dwukrotnie od 2,7 miliona metrów kwadratowych do ponad 7 milionów mkw. Wraz z coraz większą podażą znacząco zmieniły się też standardy biur oddawanych w kolejnych latach do użytku. Pojawiły się lokale posiadające najwyżej na świecie cenione certyfikaty, o czym jeszcze parę lat temu najemcy mogli jedynie pomarzyć albo szukać ich w Berlinie bądź Frankfurcie. Coraz więcej zagranicznych graczy w ostatnim czasie inwestuje w rynek nieruchomości, a Polska staje się istotnym miejscem do lokowania biznesu. Warszawa dołączyła na przestrzeni lat do czołowych stolic Unii Europejskiej, w których otwiera się biura największych globalnych przedsiębiorstw (wzrosty dotyczą też innych sektorów, jak choćby centra logistyczne wokół wielu dużych miast naszego kraju). Liderem zmian i wyznacznikiem trendów jest oczywiście Warszawa. Stolica na pierwszym miejscu Pod względem wielkości zasobów (ponad 4 miliony mkw. nowoczesnych biur) Warszawa wyprzedza Pragę i Budapeszt (odpowiednio: 2,96 i 3,10 miliona mkw.). Jest największym rynkiem regionu i z roku na rok skraca dystans do największych ośrodków miejskich w całej Europie. Nawet dziesięć lat temu w przededniu wejścia do Unii Europejskiej zasoby te w Warszawie przekraczały podaż w stolicach Czech i Węgier (przewaga na poziomie 30%). Blisko połowę z niespełna 2 milionów mkw. na początku 2004 roku stanowiły budynki powstałe w latach dziewięćdziesiątych, a udział w nich nieruchomości klasy A wynosił około 33%. Dużą zmianę jakościową i paliwo do dalszego rozwoju przyniósł akces Polski do Unii Europejskiej. Zwiększyła się bowiem wiarygodność

Dodatek promocyjny RAPORT Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie. Absorpcja netto, nowa podaż i współczynnik pustostanów m 2 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* * Prognoza Absorpcja netto Nowa podaż Współczynnik pustostanów Źródło: Knight Frank, 2014 i atrakcyjność krajowego rynku; do Polski zaczęli ściągać najważniejsi światowi inwestorzy tak po stronie najemców powierzchni biurowych, jak i deweloperów. Ożywienie na rynku biurowym wiązało się ze wzrostem liczby transakcji (najmu i sprzedaży) oraz topniejącą ilością pustostanów. Trend ten nakręcał koniunkturę i zainteresowanie Warszawą ze strony zagranicznych deweloperów. Wzrosty trwały niezmiennie przez pięć lat, do 2009 roku. Po kryzysie na rynkach finansowych nastąpiły jak niemal wszędzie spadki. Jednak po 2012 roku ożywienie w sektorze powierzchni biurowych wróciło i trwa nadal. Na warszawskim rynku wzrasta podaż oraz absorpcja nieruchomości biurowych (zobacz ramkę Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie). Zestawienie wyników z poszczególnych rynków w Europie biorących pod uwagę trzy wskaźniki: zasoby powierzchni, współczynnik pustostanów i stawki za czynsze wskazuje, że Warszawa, póki co, jest rynkiem mniejszym niż większość znaczących aglomeracji w Europie Zachodniej i charakteryzuje się większym współczynnikiem pustostanów. Z drugiej strony Warszawa wypada znakomicie na tle stolic krajów Europy Środkowo-Wschodniej (większe zasoby, wyższe stawki czynszów i niższy wskaźnik pustostanów). Należy także wziąć pod uwagę fakt, że w ciągu minionych dziesięciu lat żaden kraj w Europie, łącznie z najmocniejszymi rynkami starej Unii, nie zanotował tak dynamicznych wzrostów jak Warszawa. Dziś stawki czynszu za nowoczesne powierzchnie biurowe w stolicy Polski są zbliżone do tych w Brukseli czy Wiedniu, a nawet wyższe niż w Berlinie. Choć oczywiście wciąż daleko warszawskim cenom (ponad 20 euro za mkw. na miesiąc) do Paryża czy Londynu (trzykrotnie wyższe niż w Warszawie) czy choćby Frankfurtu i Monachium. Według szacunków Knight Frank, średnioroczna stopa wzrostu zasobów biurowych w Warszawie wyniosła 6% (w ciągu 10 minionych lat). Na rynku co roku pojawiało się średnio prawie ćwierć miliona metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni. To znacznie więcej niż w takich miastach jak Amsterdam (średnio 104 tysięcy mkw. rocznie nowej powierzchni), a nawet Frankfurt (217 tysięcy mkw.)3. Średnioroczne tempo wzrostu w Berlinie, Amsterdamie, Wiedniu i Frankfurcie nie przekraczało 1,5%. Na innych najbardziej liczących się rynkach w UE wskaźnik ten sięgał 1%. Również pod względem wolumenu zawieranych transakcji i dostępnej powierzchni Warszawa prezentuje się doskonale. W stolicy wynajmuje się tyle samo powierzchni biurowych co w Berlinie i Brukseli. Wszystkie dane sugerują, że na warszawskim rynku istnieje realne, znaczące zapo trzebowanie na nowoczesne biura i że trend ten utrzyma się w przyszłości (zobacz ramkę Wielkość transakcji najmu i dostępna powierzchnia biurowa). Już nawet kilka największych inwestycji oddanych w 2013 roku wskazuje na skalę zainteresowania nowoczesnym biurem w stolicy Polski (zobacz ramkę R 4

RAPORT Dodatek promocyjny Wielkość transakcji najmu i dostępna powierzchnia biurowa m 2 2 500 000 20% 18% 2 000 000 16% 14% 1 500 000 12% 10% 1 000 000 8% 6% 500 000 4% 2% 0 0% Praga Budapeszt Amsterdam Frankfurt Monachium Wiedeń Bruksela Warszawa Berlin Londyn Paryż Wolumen transakcji najmu netto w 2013 roku Wolna powierzchnia w IV kw. 2013 Współczynnik pustostanów (%) Źródło: Knight Frank, 2014 Największe inwestycje biurowe w Warszawie). Z analiz prowadzonych przez ekspertów EY wynika jeszcze jeden interesujący trend. Zdecydowana większość nowych obiektów biurowych w stolicy powstaje poza centrum miasta. Nowym, dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem staje się na przykład Wola, historycznie kojarzona z przemysłem, następnie zrujnowana podczas II wojny światowej. Raport EY4 ( The Polish Real Estate Guide. Edition 2014 ) dokonuje podziału powstających nowoczesnych biurowców na te budowane w ścisłym centrum Warszawy i poza nim. Pierwsza grupa centrum obejmuje nieruchomości zamknięte ulicami: Towarowa, Grójecka i Wawelska, al. Armii Ludowej i al. Solidarności. Najbardziej znaczące biurowce, jak podkreślają eksperci EY, w tych lokalizacjach to: Rondo 1, Lumen, Skylight, Metropolitan, Warszawskie Centrum Finansowe, Focus, biurowiec Deloitte przy al. Jana Pawła II, Atrium i Warsaw Trade Tower. W drugiej grupie (poza ścisłym centrum miasta) znajdują się coraz liczniejsze i atrakcyjne skupiska nieruchomości biurowych na Mokotowie, Ochocie i Woli, a także po drugiej stronie Wisły. Trend w postaci nowych lokalizacji biurowych poza centrum rozpoczął się w pierwszych latach XXI wieku i trwa nadal. Doskonale obrazuje to fakt, że jak zauważają autorzy raportu EY5 w pierwszej połowie 2013 roku w Warszawie było do dyspozycji około 4 milionów mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej; przy czym aż 75% tych lokali znajdowało się w innych dzielnicach niż Centrum. To po części efekt procesów historycznych, ale przede wszystkim pokłosie nowoczesnych trendów. Rynek miast regionalnych Atrakcyjne powierzchnie biurowe poza stolicami i największymi ośrodkami biznesu to cecha jedynie zachodnioeuropejska, trudno analogicznych trendów byłoby szukać w Czechach, Rumunii czy na Węgrzech. Poza podażą musi też istnieć faktyczne zainteresowanie ze strony najemców. Dobrym przykładem, gdzie znakomicie rozwija się ten sektor rynku nieruchomości poza stolicą, są Niemcy z olbrzymim potencjałem takich ośrodków, jak Monachium czy Hamburg. Ich zasoby nowoczesnych biur przewyższają niejedną stolicę europejską. Niemniej również w Polsce choć od zaledwie kilku lat szybko rozwijają się regionalne ośrodki miejskie. Tam lokuje się coraz więcej inwestycji zagranicznych, pojawia się zatem popyt na nowe biurowce. Dotyczy to w szczególności Krakowa i Wrocławia, miast, które z powodzeniem przyciągają zagraniczne korporacje uruchamiające głównie nowoczesne centra usług biznesowych. Wkład w popyt mają też rodzime, coraz dojrzalsze, firmy rozwijające się na Śląsku czy Pomorzu. Dziś zasoby R 5

Dodatek promocyjny RAPORT nowoczesnych powierzchni biurowych w Krakowie szacuje się na 603 tysiące mkw., a we Wrocławiu na ponad 500 tysięcy mkw. (szacunki Knight Frank). Oznacza to wprawdzie, że wielkość powierzchni w tych dwóch miastach nie przekracza jednej trzeciej warszawskiego rynku, to jednak notuje się tam dynamiczne wzrosty. To zaś wskazuje, że Kraków i Wrocław faktycznie cieszą się zainteresowaniem ze strony najemców. Między 2004 a 2013 rokiem zasoby biurowe wzrosły tam ponad trzykrotnie. Zwiększały się średnio w tempie 13,7% (Kraków) i 10,8% (Wrocław). Nadchodzące trendy Autorzy raportu przygotowanego przez Knight Frank kreślą kilka trendów, które zdominować powinny rynek w najbliższych latach i definiują najważniejsze czynniki zmian. Wzrost makroekonomiczny. Prognozy dotyczące wzrostu PKB i popytu wewnętrznego wskazują, że klimat na rynku będzie sprzyjać dalszemu zainteresowaniu nowymi powierzchniami biurowymi w Polsce (napływ zagranicznych inwestorów). Dotyczy to perspektywy kilku najbliższych lat. Atrakcyjność rynku. Polska jest wskazywana jako jedna z najlepszych lokalizacji dla usług profesjonalnych. Te zaś nakręcają koniunkturę i popyt na nowe biura. Optymalizacja. Najemcy coraz częściej będą kłaść nacisk na elastyczność powierzchni i efektywne ich wykorzystanie, co z kolei przełoży się na innowacyjne podejście do adaptacji, aranżacji (i projektowania na wczesnych etapach planowania inwestycji). Globalizacja. Dojrzałość rynku w Polsce oznacza bezpośredni związek z trendami na Zachodzie. Należy więc oczekiwać, że krajowy rynek będzie wzorem tych najbardziej dojrzałych podlegać cyklom koniunkturalnym (zmiany te mogą być znacznie mocniej widoczne w Polsce niż dotychczas). Krajowe inwestycje. Podobnie jak w krajach starej Unii Europejskiej Największe inwestycje biurowe w Warszawie* NAZWA Konstruktorska Business Center LOKALIZACJA coraz więcej inwestycji i najemców będzie mieć rodzimy rodowód. W pewnym stopniu uniezależni to popyt na powierzchnie biurowe od zachodnich korporacji. Regiony. Zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i polscy będą inwestować coraz więcej środków w najważniejszych ośrodkach miejskich poza stolicą. Dotyczy to zarówno deweloperów, jak i potencjalnych najemców. Sprzyja temu rozwój infrastruktury w całym kraju. Mimo że wciąż Polsce daleko do liderów europejskich, rodzimy rynek może być stawiany za wzór dla całego regionu. Stanowi też przykład, jak lokalna POWIERZCHNIA (W MKW.) INWESTOR poza centrum 48 000 HB Reavis Miasteczko Orange poza centrum 43 700 Plac Unii centrum (plac Unii Lubelskiej) 41 300 * Inwestycje zakończone w 2013 roku Źródło: EY, 2014 czy wręcz peryferyjna lokalizacja, jaką była dwie dekady temu Warszawa, może stać się ważnym ośrodkiem biznesowym. Wydaje się, że perspektywy na najbliższe lata są optymistyczne. Stanisław Krauze, ICAN Institute Bouygues Immobilier BBI / Liebrecht & Wood T-Mobile Office poza centrum 40 000 Ghelamco Wola Center poza centrum 31 000 LC Corp Green Corner / Nordea centrum 27 000 Skanska Ambasador poza centrum 15 000 Kronos Real Estate Od kilku lat szybko rozwijają się centra biurowe w miastach regionalnych Polski, zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu. 1. Wg szacunków JLL Polska. Źródło: Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia 2. Raport Knight Frank, Warszawa 2014; www.knightfrank.com.pl/badanie-rynku/ 3. Por.: raport Polska na tle Europy. Rynek biurowy w ujęciu 10-letnim, Knight Frank 2014. 4. Por.: raport The Polish Real Estate Guide. Edition 2014, EY 2014. 5. Por.: raport jw. Więcej w zakładce www.ey.com/ publikacje/ R 6

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Od pustych ścian do międzynarodowego centrum zarządzania Międzynarodowe firmy coraz chętniej lokują w Polsce centra usług, by stąd zarządzać zasobami w Europie, a nawet na całym świecie. Jednym z ostatnich przykładów jest MoneyGram, globalny lider w dziedzinie międzynarodowych przekazów pieniężnych między osobami fizycznymi, który postanowił otworzyć w Warszawie międzynarodowe centrum zarządzania. Od pomysłu do ulokowania w nowej siedzibie pierwszych pracowników minęło niespełna osiem miesięcy. Wpierwszym kwartale 2014 roku firma HB Reavis otrzymała zapytanie od agencji Knight Frank dotyczące swoich dwóch warszawskich inwestycji. MoneyGram, na tym etapie jeszcze nieujawniony deweloperowi klient agencji, szukał dogodnej lokalizacji w Europie Środkowo-Wschodniej dla swojego centrum zarządzania. Już w marcu przedstawiciele firmy przyjechali do Warszawy, by obejrzeć rekomendowane przez agencję budynki i spotkać się z deweloperami. Pierwsze spotkanie z klientem to dla nas kluczowy moment, ponieważ pierwsze wrażenie robi się tylko raz. Dziś nie wystarczy już prawidłowe zaprezentowanie obiektu i jego parametrów technicznych. Bardzo ważne jest również to, jakie emocje klient odczuwa podczas oglądania budynku. Nie mniej ważną rolę odgrywa zespół, czyli ludzie, z którymi najemca ma podjąć długoletnią współpracę mówi Sylwia Piechnik, Senior Leasing Manager w HB Reavis Poland. Zrozumieć potrzeby klienta Spotkanie pozwoliło zespołowi HB Reavis lepiej poznać potrzeby MoneyGram i stworzyć optymalną ofertę. Zespół zaprezentował klientowi budynek Konstruktorska Business Center. Dla międzynarodowego centrum zarządzania idealne okazało się dostępne w biurowcu, unikatowe w skali europejskiej, największe piętro biurowe o powierzchni ponad 7300 mkw., dające możliwość swobodnej i elastycznej aranżacji przestrzeni. Po spotkaniu MoneyGram dostarczył deweloperowi szczegółowe wytyczne dla nowego biura, a na ich podstawie zespół projektantów przygotował dokładny plan biura. Następne spotkania miały już charakter czysto techniczny. Dedykowany zespół MoneyGram sprawdzał budynek pod kątem swoich wymogów (duże znaczenie miały między innymi warunki telekomunikacyjne ze względu na działalność call center klienta), odwiedził również zadomowioną przy ul. Konstruktorskiej firmę Procter & Gamble.

Dodatek promocyjny RAPORT ZDJĘCIA: HB REAVIS Cykl spotkań technicznych zakończyło podpisanie listu intencyjnego, równoznaczne z rozpoczęciem procesu negocjacji. W ciągu zaledwie kilku tygodni, z wykorzystaniem dwóch spotkań i jednej telekonferencji, strony ustaliły wszystkie warunki umowy. Umowę podpisano już w lipcu 2014 roku, czyli niecałe sześć miesięcy od przesłania wstępnego zapytania. Tempo jest tym bardziej imponujące, że nikt ze strony MoneyGram nie przebywał na stałe w Warszawie. Dla MoneyGram ogromnie istotną sprawą było dostarczenie powierzchni w stosunkowo krótkim czasie. Nie byłoby to możliwe, gdyby nie fantastyczna współpraca z zespołem najemcy. Wspólnie wypracowaliśmy harmonogram oddawania powierzchni etapami. Przygotowaliśmy również na własny koszt biuro tymczasowe, dzięki któremu najemca mógł rozpocząć działalność w Polsce, w tym prowadzić już rekrutację relacjonuje Sylwia Piechnik. Kolejny rekord padł podczas tzw. fit outu, czyli przygotowania przez HB Reavis gotowego biura. Natychmiast po podpisaniu umowy deweloper wprowadził na zakon traktowane przez MoneyGram 6. piętro ekipę i rozpoczęło się wykańczanie powierzchni według ustalonego z najemcą planu. Na przełomie listopada i grudnia pierwsze osoby zatrudnione w międzynarodowym centrum zarządzania MoneyGram rozpoczęły pracę. Kolejne etapy zostaną zrealizowane w najbliższych tygodniach. Jaki jest przepis na sukces? Jak mówi Sylwia Piechnik, kluczem do udanej współpracy jest zrozumienie między stronami. Jeśli najemca już na pierwszym spotkaniu ma pomysł na nową siedzibę, jasno przedstawia potrzeby i zna swoje ograniczenia, wtedy deweloperowi łatwiej jest zaproponować od razu właściwe rozwiązania. Pięć zasad, którymi warto się kierować, szukając nowego biura Poznaj swoje potrzeby, rozpoznaj rynek. Zanim rozpoczniesz poszukiwania nowego biura dla swojej organizacji, ustal W ciągu niespełna ośmiu miesięcy udało się ulokować w nowej siedzibie międzynarodowe centrum usług. dokładnie, czego potrzebujesz. Ile osób pracuje w biurze obecnie, a jakie zatrudnienie firma przewiduje w najbliższych latach? Jaki jest profil wiekowy pracowników? Jakiego układu pomieszczeń potrzebujecie? Czy charakter działalności wymaga lokalizacji w centrum miasta? Dobrym rozwiązaniem może być zaangażowanie specjalistycznej firmy, która przeprowadzi audyt potrzeb, a następnie przygotuje raport wraz z rekomendacjami. Zainwestowane na tym etapie pieniądze przełożą się na sprawniejszy i bardziej efektywny przebieg procesu najmu i większe zadowolenie na jego końcu. Równie ważne jest rozpoznanie rynku nieruchomości komercyjnych. Tutaj również warto skorzystać z usług profesjonalistów. Agencja nieruchomości zrobi preselekcję ofert i zaproponuje najlepsze dla twoich potrzeb rozwiązania. Będzie również służyć pomocą w całym procesie wyboru i negocjacji, a to podczas podejmowania tak ważnej decyzji może okazać się bezcenne. Przeprowadź wizję lokalną. Bardzo często pierwszym kryterium wyboru nowej siedziby jest cena. Warto jednak wybrać kilka ofert i przyjrzeć się im z bliska. Po pierwsze, sprawdź reputację dewelopera. Jeśli do tej pory oddawał budynki do użytku na czas, chętnie udziela informacji na temat finansowania inwestycji, kilka obiektów już zrealizował i ma długoterminowe plany obecności na danym rynku, to można go określić jako godnego zaufania. Po drugie, sprawdź standard wykończenia budynków danego dewelopera równie ważne jest wnętrze, jak i sama bryła budynku i jego otoczenie. Spędź na miejscu dłuższą chwilę, rozejrzyj się, pomyśl, czy chciałbyś tu spędzać osiem godzin dziennie. Czy w pobliżu jest komunikacja miejska? Czy są parkingi dla samochodów i rowerów? Czy można w okolicy kupić śniadanie lub zjeść lunch? Jakie parametry ma klimatyzacja? Jak doświetlone naturalnym światłem są poszczególne piętra budynku? Po trzecie, oceń podejście dewelopera do klienta. Jeśli z chęcią odpowiada na pytania, jest otwarty na pomysły i dialog, to współpraca z nim najprawdopodobniej będzie łatwa i efektywna. Warto też odwiedzić jednego z najemców w tym budynku. Jeśli jest zadowolony z biura, chętnie podzieli się wrażeniami i opinią na temat dewelopera. Mądrze prowadź negocjacje. Negocjacje to bardzo ważny etap w procesie wyboru nowej siedziby. Najlepiej, jeśli stworzysz dedykowany do negocjacji zespół składający się ze specjalistów różnych dziedzin, m.in. prawnika, który wypracuje optymalną treść umowy, inżyniera, który fachowo oceni poziom techniczny inwestycji, oraz architekta, który zaprojektuje nową przestrzeń. Aranżację wnętrz powierz specjalistom. Dedykowany zespół warto stworzyć również podczas planowania aranżacji nowego biura. Powinna to być niewielka grupa specjalistów. Dzięki temu proces podejmowania decyzji przebiegnie sprawnie i w przyjemnej atmosferze. Daj sobie czas na decyzję. Aby za pew nić sobie wystarczająco dużo czasu na urządzenie nowego biura oraz sprawną przeprowadzkę, umowę najmu podpisz nie później niż pół roku przed wygaśnięciem poprzedniego kontraktu. Negocjacje mogą trwać od sześciu miesięcy do nawet ponad roku, dlatego, jeśli myślisz nad zmianą lokalizacji firmy, rozpocznij poszukiwania już półtora roku przed zakończeniem obecnej umowy. Dzięki temu będziesz mógł spokojnie rozważyć wszystkie opcje i unikniesz pochopnych decyzji. R 8

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY dobre relacje z najemcami i innymi kontrahentami pozwolą zmniejszyć ryzyko pustostanów, a tym samym uniknąć zmniejszenia strumienia dochodu generowanego przez nieruchomość. Inwestycje w nieruchomości to regularny dochód Nieruchomości komercyjne, przynoszące dochód z tytułu najmu, mogą stanowić atrakcyjne uzupełnienie portfela inwestycyjnego. Szczególnie gdy oczekiwaniem inwestycyjnym jest regularne otrzymywanie dochodów. Co więcej, oferują one inwestorowi dochód, którego strumień jest dość dobrze uodporniony na inflację, gdyż instytucjonalne umowy najmu są indeksowane wskaźnikami inflacji. PIOTR PUCHALSKI Zanim jednak zdecydujemy się na zakup nieruchomości, należy określić, czy jest to klasa aktywów dla nas. W przypadku nieruchomości proces zakupu, jak i co szczególnie ważne ich zbycia może trwać kilka tygodni czy nawet miesięcy. Trudno zatem inwestować w nie środki przeznaczone na przedsięwzięcia krótkoterminowe, oczekując szybkiego zwrotu. W przypadku inwestycji o dłuższym horyzoncie czasowym nieruchomości komercyjne uzupełnią i zdywersyfikują portfel inwestycyjny. Nieruchomości komercyjne to taka klasa aktywów, która wymaga zaangażowania inwestora. Utrzymanie wartości inwestycji, a tym bardziej jej zwiększenie, wymaga nakładu pracy, czym różnią się od inwestowania na innych rynkach finansowych. Aktywne zarządzanie, Decydujemy się na inwestycję i Gdy kwestia, czy inwestować w nieruchomości, zostanie pozytywnie rozstrzygnięta, należy przystąpić do analiz. W kultowym skeczu kabaretu Dudek pt. Sęk Wiesław Michnikowski zadał kluczowe w inwestowaniu pytanie: A ile można stracić?. Takie pytanie powinien zadać sobie każdy inwestor analizujący różne klasy aktywów. Nieruchomości komercyjne oferują inwestorowi możliwość przynajmniej częściowej ochrony kapitału, ponieważ grunt czy budynek posiadają pewną wartość, podczas gdy na przykład obligacje korporacyjne obarczone są ryzykiem bankructwa dłużnika i niezaspokojenia roszczeń obligatariusza. Aby móc w pełni odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy zdefiniować czynniki ryzyka, jakie mogą występować w inwestowaniu w nieruchomości. Wówczas można czynnikami ryzyka należycie zarządzać, tak aby ochrona kapitału, nie mówiąc o potencjale zysku, była mocniejsza. Nieruchomości nie należą do inwestycji krótkoterminowych. Ryzyko płynności bywa jednym z najczęściej zaniedbywanych czynników ryzyka w inwestowaniu. W przypadku nieruchomości można ograniczyć je tylko częściowo, wybierając aktywa w najlepszych lokalizacjach, o odpowiedniej jakości czy wielkości najbardziej pożądanej przez inwestorów. Jak zminimalizować ryzyko? Część czynników ryzyka związanych z inwestowaniem w nieruchomości można zbadać i ograniczyć jeszcze przed dokonaniem inwestycji. Są to przede wszystkim prawne i techniczne czynniki ryzyka. Odpowiednia, pogłębiona analiza due diligence jest konieczna, aby na początku uniknąć takich R 9

Dodatek promocyjny RAPORT czynników ryzyka, jak: wady wynikające z tytułu prawnego, kosztowne remonty i naprawy. Inną niezbędną analizą jest staranne badanie ekonomiczno- -finansowe. Opisuje ono kontekst danej nieruchomości i zawiera takie elementy, jak: otoczenie makro, uwarunkowania lokalnego rynku, opis lokalizacji oraz analizę nieruchomości podobnych, tzw. peer group. Dodatkowo zawiera m.in.: analizę finansową, która oszacuje przypływy i zwrot z inwestycji, analizę scenariuszy, testy wrażliwości, jak również komercyjne czynniki ryzyka zmian czynszu i wzrostu konkurencji. W każdym przypadku można przygotować takie analizy we własnym zakresie, choć najczęściej inwestorzy korzystają z profesjonalnych doradców. Dzięki temu mają dostęp do ich wiedzy, doświadczenia i baz danych, co znacząco podnosi jakość analizy. Doświadczony doradca pomoże w opracowaniu struktury inwestowania w nieruchomości (spółki krajowe, zagraniczne, fundusze inwestycyjne), które pozwolą zwiększyć dochód, ograniczyć koszty inwestora, a tym samym zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji. Michał Ćwikliński, Dyrektor Zarządzający, Dział Doradztwa Inwestycyjnego Savills Inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą generować stopę zwrotu od kilku do nawet kilkudziesięciu procent. Wiele zależy od podejmowanego ryzyka: zakupu nieruchomości z długoterminową umową najmu oferuje pewniejszy dochód, zaś wybudowanie lub przebudowanie i wynajęcie obiektu komercyjnego generuje wartość dodaną, a tym samym wyższą stopę zwrotu. Typowa wielkość nieruchomości komercyjnych na rynku instytucjonalnym to minimum 5 milionów euro, niemniej z obiektów o mniejszej wartości można stopniowo tworzyć portfel inwestycyjny. Ponadto najbardziej pożądane przez inwestorów nieruchomości to obiekty o wartości w przedziale 20 60 milionów euro. W przypadku inwestycji o dłuższym horyzoncie czasowym nieruchomości komercyjne uzupełnią i zdywersyfikują portfel inwestycyjny. Kupujemy ZDJĘCIA: SAVILLS Kolejnym etapem w inwestowaniu w nieruchomości jest zawarcie umowy nabycia oraz przejęcie dokumentacji nieruchomości. Pełna, tj. nie tylko spełniająca wymogi prawa, ale i starannie prowadzona, dokumentacja nieruchomości jest kluczowa dla odpowiedniego zarządzania obiektem, a często także w późniejszym procesie sprzedaży. W pewnym sensie należycie przeprowadzone due diligence zapoczątkowuje proces prowadzenia dokumentacji przez inwestora, gdyż podczas pogłębionej analizy dokumentacja jest dodatkowo porządkowana i uzupełniana. Jak zarządzać nieruchomością? Nieruchomościami komercyjnymi należy aktywnie zarządzać. Od tej reguły mogą być wyjątki, na przykład nieruchomości wynajęte jednemu najemcy na długi okres, tj. powyżej 10 lat. Wówczas można odcinać kupony, ograniczając zarządzanie obiektem do utrzymania ciągłości biznesowej i wypełniania umownych obowiązków wynajmującego. Nie jest to jednak podejście najlepsze. Dobry zarządca wpływa na wizerunek budynku, co może okazać się bardzo istotne w procesie sprzedaży czy też renegocjacji umowy najmu. Przed samym przejęciem nieruchomości należy mieć przygotowany zespół zarządzający nieruchomością. W skład takiego zespołu powinien wchodzić property manager, do którego zadań należy utrzymywanie kontaktu z najemcami, zbieranie informacji na temat ich potrzeb oraz administrowanie obiektem. Inną bardzo istotną dla procesu zarządzania nieruchomością osobą jest asset manager. Do jego zadań należy przedłużanie umów najmu, ich renegocjowanie, zarządzanie majątkiem i dbanie o wzrost jego wartości. Dzięki staraniom zespołu zarządzającego nieruchomość może generować dla właściciela dochód i zwiększać jego strumień. Podsumowując, nieruchomości komercyjne są istotną klasą aktywów, którą należy rozważać, budując portfel inwestycyjny. Mając wiedzę, dostęp do odpowiednich narzędzi oraz przygotowując się należycie do procesu inwestowania w nieruchomości, można wykorzystać ich potencjał tak, aby wzbogacały portfel inwestycyjny. Piotr Puchalski, Associate Director, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Savills R 10

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Ekologia w budynkach biurowych Coraz częściej kupujemy żywność ze znaczkiem bio, konsekwentnie sortujemy śmieci czy wymieniamy żarówki na zużywające mniej energii. Coraz częściej pracujemy w wysokowydajnych energetycznie, certyfikowanych budynkach biurowych. Rynek inwestycji komercyjnych może być pewnym wzorem dla innych dziedzin gospodarki, zwłaszcza pod względem szybkości dostosowywania się do światowych standardów ochrony środowiska. Dzisiaj żaden poważny inwestor czy deweloper nie może sobie pozwolić na całkowite pominięcie aspektu wydajności energetycznej w nowym budynku biurowym ocenia Maciej Brożek, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus. Inwestycje się certyfikuje, aby uzyskać gwarancję określonej ich jakości, co ma przełożenie na środowisko naturalne, ale także komfort użytkowania czy późniejsze koszty eksploatacyjne. Certyfikowany budynek znacznie łatwiej jest komercjalizować, zwłaszcza że większość obecnych najemców to międzynarodowe korporacje, często wymagające spełniania określonych standardów wydajności energetycznej. Najczęściej stosowanym w Polsce systemem certyfikacji wysokowydajnych i zrównoważonych budynków jest brytyjski BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology), ale wiodącym na świecie i najbardziej restrykcyjnym jest amerykański LEED (Leadership In Energy and Environmental Design). Oba systemy uwzględniają wiele kryteriów i wymagają spełnienia szeregu wymagań, a także stosują wielostopniową skalę ocen. Platynowy biurowiec znad morza Obecnie w Polsce jest zaledwie kilka inwestycji, które osiągnęły najwyższy Platynowy poziom certyfikacji w LEED. Jedną z nich jest Alchemia, wielofunkcyjny kompleks powstający w Gdańsku, którego certyfikacja zakończyła się w grudniu ubiegłego roku. Pierwszy etap inwestycji dostarczył 16,7 tys. mkw. i został już wynajęty w 90%. Oprócz tego na powierzchni 4,6 tys. mkw. funkcjonuje centrum rekreacyjno-sportowe, m.in. z basenami, klubem fitness, salą sportową i strefą wspinaczki, a całości dopełnia restauracja oferująca cztery kuchnie świata. Budynek uzyskał drugi obecnie wynik punktowy w kraju i jest pierwszym certyfikowanym obiektem w Trójmieście. Certyfikacja jest bardzo długim i wymagającym procesem, a filozofię LEED należy wdrażać już na etapie tworzenia koncepcji inwestycji. Początkowo, gdy zapadła decyzja o certyfikowaniu Alchemii w LEED i gdy zapoznaliśmy się z filozofią systemu, byliśmy bardzo podekscytowani stojącym przed nami wyzwaniem wspomina Edyta Korycka, dyrektor działu plano wania inwestycji w firmie Torus, dewelopera Alchemii. Później R 11

Dodatek promocyjny RAPORT ZDJĘCIA: ALCHEMIA zaczęła się ciężka praca: pokonywanie szeregu trudności i skomplikowanych procedur, a także szukanie innowacyjnych rozwiązań. Ponieważ w Polsce certyfikacja nie jest jeszcze zbyt powszechna, w znacznym stopniu wymaga ona przecierania szlaków i zdobywania know-how. W przypadku Alchemii proces ten odbywał się pod nadzorem zewnętrznego konsultanta LEED z USA Agnes Vorbrodt, członka LEED International Roundtable. W trakcie realizacji projektu odbywaliśmy cotygodniowe telekonferencje, na których omawialiśmy postępy prac. Każdy istotniejszy element musiał być konsultowany, a niezbędne szkolenia odbywali też nasi podwykonawcy wylicza Edyta Korycka. Ponadto przy kluczowych momentach odbywały się bezpośrednie wizytacje. Najtrudniejsze i najbardziej czasochłonne było wykonanie modelu energetycznego, czyli tak naprawdę serca całej certyfikacji. Trzeba było wprowadzić do niego wszystkie elementy instalacji, a więc każde, nawet najmniejsze, urządzenie pobierające energię elektryczną w budynku wraz ze stosownym opisem. Model ten był później punktem odniesienia przy ocenie osiągniętych efektów względem pierwotnych założeń. Wysiłek jednak się opłacił i przełożył m.in. na znaczne zmniejszenie zużycia energii, wody czy produkowanych ścieków. Ponadto realizacja w trakcie tworzenia planu erozji i sedymentacji zapobiegła roznoszeniu się zanieczyszczeń z gleby czy pyłów na sąsiednie działki, a zastosowanie dużej ilości materiałów budowlanych produkowanych w regionie zmniejszyło konieczność ich dalekiego transportu, a tym samym emisję CO 2. Do powstania i funkcjonowania przyjaznego, oszczędnego budynku przyczynia się też wykorzystanie materiałów nieemitujących szkodliwych substancji, odpowiednia edukacja przyszłych użytkowników oraz szereg innych działań i zastosowanych rozwiązań. Inteligentne rozwiązania, konkretne korzyści Ekologia w biurowcach to przede wszystkim nowoczesne technologie i systemy, które sprawiają, że określenie inteligentny budynek nabiera całkiem realnego znaczenia. Choć zielone rozwiązania są kosztowne, nie muszą wcale oznaczać wyższych opłat za wynajem powierzchni, a pewne koszty na przykład eksploatacyjne są w takich obiektach znacznie niższe. Podstawowym elementem jest tutaj system BMS (Building Management System), który umożliwia zintegrowanie z sobą wszystkich instalacji budynku. Dzięki temu możliwe jest zminimalizowanie zużycia energii nawet o kilkadziesiąt procent. Polityka hydrooszczędnej architektury zmniejsza zapotrzebowanie na wodę pitną (używaną do celów niekonsumpcyjnych) oraz ilość wytwarzanych ścieków. Do nawadniania terenów zielonych wokół budynku oraz zieleńca na dachu wykorzystuje się deszczówkę gromadzoną przez odpowiedni system, a specjalnie dobrana armatura sanitarna redukuje zużycie wody pitnej o prawie połowę. Oczywiście tego rodzaju budynki nigdy nie będą całkowicie neutralne dla środowiska i zawsze będą zużywać duże ilości mediów, ale rolą odpowiedzialnych deweloperów jest minimalizacja ich negatywnego wpływu na środowisko. Choć zmiany klimatu to problem globalny, innowacyjne firmy, jak Torus, poprzez lokalne działania wspierają jego rozwiązanie uważa Rick Fedrizzi z USGBC (U.S. Green Building Council). Od maja 2014 Torus jest też członkiem USGBC. Firma jest liderem zielonego budownictwa w północnej części Polski. Drugi, realizowany obecnie, etap Alchemii będzie kolejną odpowiedzią na oczekiwania rynku oraz najbardziej wymagających najemców i użytkowników budynku biurowego klasy A. Ten etap inwestycji dostarczy ponad 21 tysięcy mkw. powierzchni biurowej oraz ponad 3,9 tysięca mkw. powierzchni towarzyszącej (usługowej), w ramach której powstać ma centrum medyczne, przedszkole z własnym zieleńcem, a także część handlowo-usługowa. Zakończenie budowy drugiego etapu Alchemii planowane jest na czwarty kwartał 2015 roku. Inwestycja zaplanowana jest łącznie na cztery etapy, w ramach których powstanie sześć wież biurowych. R 12

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Program Hospitality ( Gościnność ) wdrożony przez Vastint to jednak coś więcej niż tylko praktyczne udogodnienia w codziennych, drobnych sprawach. I choć dbanie o wygodę i czas pracujących w kompleksie jest ważne, nie jest ani jedynym, ani głównym elementem programu. Język gościnnego biznesu Jak połączyć biznes i gościnność? Udany przykład zgrania właśnie tych dwóch rzeczy prezentuje Business Garden. Kompleks biurowy, którego operator wykracza poza standardowe udogodnienia dla najemców, oferuje nie tylko przyjazną przestrzeń biurową, ale także gościnność. Początki takiego myślenia w kontekście kompleksu biurowego zbiegają się z budową pierwszego Business Garden w Warszawie, przy ul. Żwirki i Wigury. Inwestor firma Vastint (dawniej SwedeCenter) postawił sobie za cel wdrożenie programu o nowej skali i jakości. Korzyść dla pracownika: wygodna oszczędność czasu Wróciłeś właśnie z offroadu i musisz odwiedzić myjnię? W Business Garden to myjnia odwiedza ciebie. Oferta polega na odebraniu przez pracownika myjni kluczyków do auta, wyprowadzeniu samochodu z oznaczonego miejsca, realizacji usługi czyszczenia auta i odstawieniu go z powrotem na to samo miejsce na podziemnym parkingu. W efekcie wizyta w myjni kosztuje zlecającego tyle czasu, ile zajmuje mu zamówienie online lub telefonicznie tej usługi. Takich przykładów dbania o czas i wygodę osób pracujących na terenie kompleksu jest więcej. Pada deszcz? Obsługa rozstawi przy wejściach do budynków biurowych parasole, aby każdy mógł wyjść na papierosa lub przejść między budynkami bez zmoknięcia. Brakuje czasu na wizytę w restauracji? Zamówioną potrawę można odebrać na recepcji. Bank, punkt kurierski, kiosk, pralnia? Wszystko czeka na miejscu. Oferta? Musi być po prostu najlepsza Choć chętnych na wypełnienie przestrzeni usługowej tak nowoczesnego kompleksu nie brakuje, operator nie zapełnia jej przypadkowymi najemcami. Kryteria oceny dostawców usług są różne. W przypadku restauracji Good Company, która przygotowuje potrawy na oczach zamawiających, kluczem wyboru była jakość i różnorodność kuchni. W przypadku prostszych, mniej indywidualnych usług (na przykład: pralnia, myjnia, kiosk) równie ważna, co jakość, jest atrakcyjna cena dla osób pracujących w kompleksie. Zestaw usług towarzyszących jest dobierany zgodnie z wolą najemców. W przeprowadzanej co rok ankiecie każdy pracujący na terenie Business Garden może się wypowiedzieć, czego mu brakuje, z czego korzysta, co mu nie jest potrzebne i jak ocenia usługodawców związanych z obiektem. Jakość usług najemców sprawdzają tzw. niezapowiedziani odwiedzający. W zależności od rangi usługi, sekretni goście kilka razy w roku odwiedzają i testują daną usługę, a następnie sporządzają raport na temat jej jakości, uprzejmości obsługi itp. Z każdym najemcą, co najmniej raz w roku, prowadzone jest spotkanie podsumowujące, podczas którego operator kompleksu przekazuje mu informacje o tym, jak może on dalej podnosić jakość swoich usług. Charakterystycznie, dokładnie przygotowywane do pracy są osoby pracujące w Hospitality Desk. Recepcja Business Garden nie jest tylko punktem przysłowiowego wydawania przepustek". Raczej spełnia ona rolę centralnego R 13

RAPORT Dodatek promocyjny PARTNER RAPORTU: Nowoczesne biuro. Standardy i dobre praktyki Współczesny biurowiec stanowi wyznacznik innowacyjnego podejścia do inwestycji. Atrakcyjna lokalizacja to zaledwie punkt wyjścia do zaplanowania przestrzeni biurowych. Równie ważne są wysokie standardy dotyczące aranżacji wnętrz oraz efektywnego wykorzystywania przestrzeni, a także źródeł energii. Planując nowoczesną inwestycję, deweloper kładzie nacisk zarówno na korzyści ekonomiczne potencjalnych najemców, jak i komfort pracy osób korzystających z przestrzeni biurowych. Co więcej, wybór lokalizacji nie ogranicza się do dobrej komunika cji, ale coraz częściej uwzględnia też otoczenie powstającego biurowca, infrastrukturę w najszerszym znaczeniu znajdującą się w jej przestrzeni. A także potrzeby lokalnej społeczności żyjącej w najbliższym sąsiedztwie biur. Skanska Commercial Development, realizując na świecie kolejne inwestycje, wyznacza interesujące trendy. Dotyczy to wielu rynków, na których działa. Każde przedsięwzięcie dokonywane jest w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem. Tak w Stanach Zjednoczonych, jak i krajach europejskich, nie wyłączając Polski. Skanska Property Poland jest obecna ze swymi inwestycjami w sześciu ośrodkach miejskich w naszym kraju, w: Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Krakowie i Katowicach. Warto zatem przyjrzeć się standardom, jakim ten szwedzki deweloper hołduje w zakresie zielonego budownictwa, i przyjrzeć się rozwiązaniom, które wdraża. Malta House. Pierwszy projekt biurowy Skanska w Poznaniu. Jako pierwszy w tym mieście otrzymał certyfikat LEED na najwyższym poziomie LEED Platinum. Fot. Agnieszka Gregorczyk Coś więcej niż miejsce pracy Nowoczesne myślenie o inwestycji biurowej wymaga, po pierwsze, takiego zaprojektowania przestrzeni do pracy, która spełni wszelkie wymogi najemcy i zatrudnionych przez niego pracowników. Po drugie, uwzględnienia specyfikę otoczenia, w którym powstaje biurowiec, a także uwarunkowania tkanki miejskiej w jego sąsiedztwie oraz mieszkańców najbliższej okolicy. Pierwsza z tych perspektyw oznacza nie tyle wzięcie pod uwagę branży czy sektora rynku, który najemca reprezentuje (przeważnie zresztą nieznanego na etapie planowania inwestycji i budowy), lecz cały katalog zagadnień obejmujący sferę work-life balance. Nowe podejście do przestrzeni biurowej może zupełnie odrzucać ideę open space u na rzecz miejsc pracy nieprzypisanych R 17

Dodatek promocyjny RAPORT na stałe do konkretnego pracownika. Równie istotne jest na przykład efektywne zaplanowanie sal narad i przestrzeni do kreatywnego działania zespołów projektowych. Tak samo jak możliwość elastycznego przekształcania wynajmowanej powierzchni (na przykład w związku ze zmieniającymi się potrzebami firmy albo wielkością czy formą zatrudnienia) i indywidualnego aranżowania przestrzeni. Biuro powinno też umożliwiać pracownikom relaks, odpoczynek, zapewniać miejsce, w którym można się wyciszyć, a także zjeść posiłek i integrować się. Nowoczesny deweloper kształtuje dziś przyjazne miejsce pracy. Takie, które zapewni efektywność działania, sprzyja twórczemu myśleniu i realizacji strategii przyjętej przez firmę będącą najemcą. W pewnym zakresie oznacza to wejście dewelopera w nowe obszary rynku czy też role aranżującego przestrzeń do pracy w zgodzie z potrzebami najemcy, analizującego efektywność eksploatacji biur czy też ergonomię poszczególnych stanowisk pracy i sal dedykowanych zespołom. Ideą typową dla Skanska Property Poland jest stałe towarzyszenie najemcom i ich wspieranie. Współpraca nie kończy się wraz zawarciem umowy najmu i nie ogranicza do comiesięcznych rozliczeń finansowych. Wręcz przeciwnie, zawarcie umowy najmu oznacza rozpoczęcie faktycznej współpracy związanej z obecnością firmy w nowej siedzibie. Skanska realizuje szereg zadań, przejętych niekiedy od najemcy, a skupiających się na pracownikach oraz ich potrzebach w pracy i poza nią. Równie ważne i coraz częściej praktykowane jest zaangażowanie dewelopera w kształtowanie przestrzeni wspólnej otaczającej biurowiec. W praktyce oznacza to przede wszystkim sprostanie czterem wyzwaniom: zapewnieniu obecności wartościowych najemców gastronomicznych i usługowych, a nawet zaplanowanie przedszkola w budynku biurowym; dostosowywaniu budynków biurowych do tkanki miejskiej i potrzeb nowoczesnego miasta; KOMENTARZ Misja Workplaces by Skanska Już na etapie planowania budynków bierzemy pod uwagę bardzo wiele aspektów. Od samego początku staramy się myśleć o projektach jako o miejscach, które przede wszystkim będą służyły ludziom. To człowiekowi podporządkowujemy zielone rozwiązania, innowacje, wygląd budynku i jego funkcjonalność. Dzięki temu uzyskujemy wielowymiarowy zestaw dodatnich wartości dla pracowników, najemców oraz mieszkańców miasta. Budynek przestaje być tylko murami, ale pełni funkcję tętniącego życiem miejsca, w którym przyjemnie się pracuje i przebywa podczas pracy i korzysta z jego otoczenia po godzinach. Nasze projekty mają otwarte patia, strefy usługowe, restauracje, a nawet kluby fitness czy przedszkola. Każdy z nich ma indywidualny charakter i powstaje w poszanowaniu dla otoczenia, środowiska i historii miejsca. Tworzenie spójnej i estetycznej przestrzeni miejskiej to nasz wkład w rozwój miast i wyraz szacunku dla mieszkańców. Najnowszym przykładem jest budynek Dominikański we Wrocławiu. wpisywaniu się w rosnącą świadomość estetyki urbanistycznej wśród mieszkańców dużych miast; współpracy dewelopera z lokalnymi społecznościami w zakresie kreowania przestrzeni miejskiej. Warto w tym kontekście przyjrzeć się praktycznemu wdrożeniu w Warszawie ( Eksploratorium w Archipelagu Wysp ), realizowanemu przez Skanska we współpracy z organizacjami pozarządowymi, samorządem i lokalną społecznością. Są to działania zmierzające do rewitalizacji zaniedbanych i zapomnianych miejsc, które mają potencjał, aby stać się tętniącą życiem przestrzenią Nowoczesny biurowiec harmonizuje ze zrewitalizowanym przez nas, zabytkowym Pałacem Oppersdorfów, który jest częścią kompleksu. Dla najemców budynki Skanska to dobra inwestycja w zadowolenie pracowników i wzrost atrakcyjności firmy jako pracodawcy. Przedsiębiorca, który potrafi zapewnić nowoczesne, komfortowe miejsce do pracy, w dobie wysokiej konkurencji o najlepszych specjalistów ma w ręku mocną kartę przetargową. Nie bez znaczenia są też koszty energii czy wody, które kształtują się w zrównoważonych budynkach na poziomie często o kilkadziesiąt procent niższym. Ten bogaty wachlarz twardych i miękkich korzyści dla różnych grup można przypisać każdej naszej inwestycji biurowej. Nad wszystkimi rozpięliśmy parasol pod nazwą Workplaces by Skanska jako swoisty znak jakości i sygnał, że to miejsce zostało zbudowane z myślą o człowieku. Katarzyna Zawodna, prezes Skanska Property Poland miejską. Proces ich realizacji oparty jest na zasadach placemakingu, zdefiniowanych i spisanych przez amerykańską organizację Project for Public Spaces, działającą na rzecz tworzenia dobrych miejsc publicznych. Warszawska fundacja Na Miejscu zdecydowała się zaaplikować strategię amerykańskich partnerów w Warszawie, a nawet zaprosić Project for Public Spaces do przyjazdu do Polski. Skanska została partnerem merytorycznym projektu, jako deweloper mający aktywny wpływ na tkankę miejską, a także ekspert w dziedzinie zrównoważonego budownictwa. Do projektu został wytypowany skwer przy R 18

RAPORT Dodatek promocyjny KOMENTARZ RAC, czyli jak dbać o najemców i inwestorów Najemcy niezwykle cenią sobie fakt, że potrafimy uszyć powierzchnię biurową na miarę ich oczekiwań elastyczną, dostosowaną do wymagań pracowników, a nawet rosnącą razem z firmą. Wielu z nich pojawia się ze swoimi potrzebami już na bardzo wczesnym etapie budowy. Chcą, żeby ich przyszła siedziba spełniała szereg warunków i zapewniała maksymalną efektywność pracy dla organizacji podczas dynamicznej zmiany zarówno w zakresie wzrostu, jak i optymalizacji przedsiębiorstwa. Klienci po podpisaniu umowy najmu cały czas oczekują profesjonalnego doradztwa i wsparcia na etapie realizacji projektu czy aranżacji przyszłego biura, bez względu na to, czy budynek jest w trakcie budowy, czy powierzchnia jest gotowa do rozpoczęcia przez nich działalności. Atrium 1 w Warszawie. Biuro Skanska Property Poland, które zostało zaprojektowane zgodnie z ideą Activity Based Working. Dlatego postanowiliśmy stworzyć stanowisko Regional Asset Coordinator, który pełni funkcję przewodnika najemcy i jego łącznika z wykonawcą od momentu podpisania umowy. Dzięki temu wiemy, że przekazujemy partnerom najlepszy możliwy produkt, który łączy nasze rozwiązania z ich wizją przyszłej pracy w budynku. Wszystko staje się prostsze od kompletowania dokumentacji po aranżację przestrzeni. Chętnie dzielimy się ekspercką wiedzą, bo wiemy, że dzięki temu razem możemy stworzyć naprawdę komfortowe miejsca do pracy. Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. leasingu i zarządzania wartością budynków Skanska Property Poland ul. Krochmalnej na Woli. Wybór ten był nieprzypadkowy, gdyż Skanska od wielu lat prowadzi na Woli inwestycje i współpracuje z lokalnym samorządem. W efekcie licznych warsztatów i spotkań z mieszkańcami, Urzędem Dzielnicy Wola oraz Skanska jesienią 2013 roku powstał projekt modernizacji zapomnianego placu przy Krochmalnej. O ostatecznym kształcie tego miejsca zadecydowali drogą głosowania mieszkańcy, którzy wcześniej mieli okazję sprawdzić proponowane rozwiązania, korzystając z tymczasowych instalacji. Wygrała koncepcja Eksploratorium w Archipelagu Wysp, która zakłada powstanie na placu oddzielnych obszarów do kreatywnych zabaw, spotkań czy aktywności zarówno dla dzieci, jak i dorosłych. Po okresie przygotowań, w roku 2015 ruszy budowa pierwszej z Wysp, a wraz z upływem czasu powstaną kolejne. Trwałe relacje z najemcą Jak wspomnieliśmy, zawarcie umowy najmu to dopiero początek współpracy dewelopera z kontrahentem. Innowacyjne podejście do biznesu zakłada nawiązanie i utrwalanie długofalowych, obustronnych relacji. Zakłada się bowiem, że inwestor, stawiając budynek, rozbudowując infrastrukturę wokół niego i udostępniając powierzchnie biurowe, wciąż jest współodpowiedzialny za eksploatację nieruchomości i zapewnienie najemcy komfortowego korzystania z nowego biura. Zatem zapewnia stałą obsługę na przykład części wspólnych nierucho mości (jeśli z biur korzysta kilku na jem ców) oraz wspiera najemców w efektywnym wykorzystywaniu powierzonych przestrzeni biurowych. Skanska, realizując właśnie te cele, stworzyła rozwiązania i narzędzia, które pozwalają deweloperowi zbudować stałe relacje z najemcą oraz usprawniają przebieg wszystkich procesów związanych z efektywną eksploatacją biurowca. Regional Asset Coordinator ma zadanie opiekować się najemcami, pełni w pewnym zakresie rolę przewodnika po nowym biurze i partnera. Reprezentuje nie tylko dewelopera,

Dodatek promocyjny RAPORT ZDJĘCIA: SKANSKA lecz także czuwa nad zapewnieniem odpowiedniego standardu, który w sektorze biurowym stara się wytyczać i wdrażać Skanska. Nowa rola dewelopera realizującego nowoczesne, zielone biurowce to dziś między innymi stała odpowiedzialność za dostarczane powierzchnie, począwszy od planowania inwestycji po wieloletnią eksploatację powierzchni przez najemców. Prawdziwie zielone biuro Inny wymiar nowoczesnego budownictwa biurowego to jego zielony charakter, oparty na regułach zrównoważonego rozwoju. Poszanowanie zasobów środowiska naturalnego, efektywna eksploatacja energii staje się coraz popularniejsza wśród inwestorów i najemców, a walor eko inwestycji zyskuje na znaczeniu. Skanska idzie w tym kierunku dalej niż większość deweloperów obecnych na dojrzałych rynkach, co zresztą pozostaje w zgodzie ze skandynawskim wizerunkiem biznesu nowoczesnego, rozsądnego, skupionego na człowieku i szanującego środowisko. Deweloper prowadzi intensywne działania edukacyjne, mające poprawić świadomość wśród obecnych i potencjalnych najemców, jak ważny jest zrównoważony rozwój. Budynek, który w pełni uwzględnia wyśrubowane standardy, musi być bowiem właściwie świadomie użytkowany. Można to porównać do wszelkich urządzeń opisywanych jako ekologiczne nieumiejętne z nich korzystanie zwyczajnie nie przyniesie pożądanych oszczędności. Warto też dodać, że świadoma eksploatacja nowoczesnych biur niesie za sobą wymierne dla najemców korzyści w postaci oszczędności w kosztach stałych (niższe opłaty za prąd, mniejsza emisja dwutlenku węgla, niższe opłaty za zużycie wody i odprowadzanie ścieków). Inne korzyści mają charakter niewymierny, choć są równie istotne: zadowolenie pracowników z pracy w odpowiednio zaprojektowanym biurze. To zaś przekłada się na wyższą efektywność, mniejszą liczbę absencji, KOMENTARZ Edukacja to podstawa Pojęcie zielonego budownictwa zakorzeniło się już na tyle w świadomości najemców i inwestorów, że teoretycznie nie trzeba tłumaczyć, ile wiąże się z nim korzyści. W praktyce należy jednak rozważyć dwie kwestie ile dokładnie wiemy o funkcjonowaniu systemów, które są zastosowane w naszym budynku, i czy potrafimy z nich korzystać tak, by nam dobrze służyły. Ten problem najlepiej obrazuje bardzo prosty przykład. Samo kupno ekologicznego samochodu nie znaczy od razu, że będziemy jeździć oszczędnie, komfortowo i w sposób przyjazny środowisku. Najpierw musimy nauczyć się, jak na co dzień używać zaawansowanych rozwiązań, jakie zastosował w nim producent. Podobnie jest z zielonymi budynkami. Systemy do pewnego stopnia będą same zapewniały optymalną pracę budynku, ale dopiero we współpracy ze świadomym użytkownikiem człowiekiem zapewnią maksymalny komfort użytkowania oraz efekt oszczędności. To właśnie dlatego od pierwszego kontaktu z firmami zainteresowanymi budynkiem Skanska wciągamy ich przedstawicieli w świat zielonych rozwiązań. Oferujemy szereg materiałów informacyjnych, tłumaczymy techniczne aspekty, a także informujemy, jak zielone biuro wpływa na zadowolenie pracowników. Po podpisaniu umowy prowadzimy szczegółowe szkolenia, również w niestandardowej formie, na przykład gier. Coraz częściej nasi partnerzy sami się po taką wiedzę zgłaszają, a nawet chcą rozwijać ekologiczne zalety swoich biur, na przykład poprzez uzyskanie dodatkowego certyfikatu dla zajmowanej powierzchni biurowej. Paweł Paśnikowski, menedżer ds. zrównoważonego rozwoju Skanska Commercial Development Europe a docelowo na zwiększenie konkurencyjności i zysku dla pracodawcy. Wyznacznikiem standardów, którymi charakteryzuje się nieruchomość, są międzynarodowe normy i certyfikaty. Są o tyle istotne, że gwarantują nie tylko spełnienie poszczególnych kryteriów zrównoważonego rozwoju w momencie oddania budynku do użytku. Stały monitoring i cykliczne audyty dają pewność właściwej eksploatacji biur. Stąd również istotna rola edukowania najemców, której podejmuje się nowoczesny deweloper. Ponieważ wszystkie realizacje Skanska powstają w zgodzie z filozofią poszanowania środowiska naturalnego, otrzymują one prestiżowe certyfikaty LEED, przyznawane jedynie najbardziej ekologicznym budynkom. LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) to jeden z uznawanych na całym świecie systemów certyfikacji budynków, które powstały w zgodzie z polityką zrównoważonego budownictwa. Certyfikat LEED jest przyznawany wyłącznie obiektom, które wyróżniają się pod względem dbałości o środowisko naturalne zarówno na etapie planowania i realizacji, jak i w trakcie użytkowania. Wszystkie budynki Skanska Property Poland są certyfikowane na najwyższych poziomach LEED Gold i Platinum. Skanska jest jednym z najbardziej innowacyjnych deweloperów zielonych budynków. Komfortowych w codziennym użytkowaniu i potrafiących sprostać i przewyższyć najbardziej wymagające normy co do eksploatacji zasobów środowiska naturalnego. Równie ważnym wkładem w innowacyjność jest dbałość o otoczenie biurowców i kreowanie przestrzeni wspólnych, z myślą nie tylko o pracownikach, ale i lokalnej społeczności. Właśnie te trendy zaczynają odgrywać na dojrzałych rynkach coraz większą rolę. Również w Polsce stają się wyznacznikiem najwyższej jakości budownictwa biurowego. Stanisław Krauze, ICAN Institute R 20

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Transformacja środowiska pracy Strategia nowoczesnego miejsca pracy Workplace 2.0 wdrożona w Accenture to odpowiedź na zmieniający się styl pracy, ale też odzwierciedlenie misji, celu i kultury firmy. MARTA DOMARADZKA Podczas ostatniej przebudowy biura Accenture w Warszawie została wdrożona nowa strategia Workplace 2.0. W tych latach w Europie był to projekt pilotażowy, oparty na wiedzy z rynku amerykańskiego i doświadczeniach z programów już częściowo wprowadzonych w biurach Accenture w Paryżu i Londynie. Podstawą programu był model teoretyczny zbudowany przez Accenture (zobacz schemat Teoretyczny model wdrożenia programu). Zmiana środowiska pracy w biurze w Warszawie była ogromna. Pierwotnie biuro konsultingowe miało tradycyjny układ: piętro z gabinetami dla kadry zarządzającej oraz open space i sale spotkań dla pracowników. Firma w Polsce rozwijała się dynamicznie, zatrudniała coraz więcej ekspertów, a pracownicy stali się bardziej mobilni. Pojawiła się więc potrzeba zmiany przestrzeni biurowej, która umożliwiałaby jednocześnie bezproblemowe korzystanie z nowoczesnych technologii. Z perspektywy czasu możemy stwierdzić, że kluczowymi elementami samego wdrożenia strategii oprócz pozyskania wiedzy branżowej było ustanowienie struktury projektowej i decyzyjnej, wprowadzenie nowych zasad użytkowania przestrzeni oraz zarządzanie zmianą, bazując na analizie obecnego miejsca pracy i potrzebach pracowników. Projekt był prowadzony przez zespół Workplace Solutions (dział administracyjny Accenture) zgodnie z metodologią PRINCE. Podzielono go na etapy wzorowane na modelu wypracowanym przez Accenture Real Estate Solutions (zobacz schemat Metodologia PRINCE). Przed rozpoczęciem projektu najważniejsze było ustanowienie struktury decyzyjnej i w tym celu powołaliśmy Komitet Sterujący oraz zespół projektowy. Zespół projektowy składał się z przedstawicieli działów: administracyjnego, informatyki, zakupów, doradcy technicznego, architekta oraz osoby zarządzającej budową. Następnie przystąpiliśmy do oceny obecnego miejsca pracy, zdefiniowania sposobów pracy i potrzeb pracowników, w tym kadry zarządzającej. Rozpoczęliśmy od badań ilościowych i jakościowych: ankiet, Metodologia PRINCE Etap 1. Ocena aktualnego stanu Etap 2. Opracowanie przyszłej wizji Etap 3. Projekt nowego miejsca pracy Etap 4. Wdrożenie gotowego rozwiązania Kompleksowa ocena obecnego stanu miejsca pracy Opis przyszłego miejsca pracy Szczegółowa metodologia wdrożenia Wdrożenie Perspektywa pracowników i wszystkich uczestników zmian Określenie wykorzystania technologii oraz przestrzeni pracy Prognoza zmiany liczby pracowników Polityka pracy i przewidywane zmiany prawne Zgodność z normami i procedurami Style i protokoły miejsca pracy Polityka pracy Zasady aranżacji miejsca pracy Model wykorzystania technologii w miejscu pracy Ocena wpływu zmian i oszacowanie możliwości zmian Opis zespołów i charakterystyka stylu pracy Standardy przestrzeni i technologii Schematy rozmieszczenia przestrzeni pracy Model usług wspierających Plan zarządzania zmianami Wytyczne i polityka miejsca pracy Plan przestrzenny i układ zespołów Aranżacja przestrzeni i wdrożenie technologii Zakupy usług i sprzętu, wdrożenie Wdrożenie standardu i procesów usług administracyjnych Zarządzanie zmianami Raportowanie postępów Bieżący monitoring postępów i korekty zadań odpowiednie do potrzeb Źródło: Accenture R 21

Dodatek promocyjny RAPORT obserwacji i wywiadów. Przy analizie korzystaliśmy z metodologii Lean Six Sigma oraz metod statystycznych. Zebrane dane posłużyły do określenia stylów pracy, oszacowania zapotrzebowania na przestrzenie (ilość, rodzaj) oraz wskazały technologie, które należy wdrożyć, aby podwyższyć efektywność pracowników. Na tej podstawie zbudowaliśmy docelowy model miejsca pracy. Nowy układ funkcjonalny biura został zaprojektowany w zgodzie z wypracowanym modelem przez firmę architektoniczną z Londynu. Zakładał dużą przestrzenność oraz więcej różnorodnych miejsc pracy: obszarów pracy projektowej, pracy stałej, sal konferencyjnych, małych sal spotkań, małych przestrzeni kawiarnianych, focus roomów, pokoi projektowych zapewniających komfort pracy w skupieniu, strefy wypoczynku. Aranżacja powierzchni i nowy model technologiczny były wprowadzane równolegle z nowymi zasadami użytkowania przestrzeni biurowej. Zasady te opierały się na kilku podstawowych regułach korzystania nie więcej niż z jednego miejsca w biurze w tym samym czasie; korzystania z takiego miejsca do pracy, które najbardziej odpowiada specyfice danego zadania, współdzielenia stanowisk pracy, w tym rezygnacji z przypisania biurka, równego dostępu dla wszystkich do wszystkich powierzchni biurowych poprzez ich rezerwację, ograniczenie fizycznych barier i poprzez rezygnację z dedykowanych gabinetów i budowanie niehierarchicznego środowiska pracy. Jednym z ważniejszych programów, które zostały wprowadzone wraz z nowym modelem powierzchni, była możliwość pracy zdalnej, w tym pracy z domu. Program został opracowany na bazie licznych wytycznych (od potrzeb pracowników i kultury pracy po nowe technologie i ich wdrożenia jako narzędzia pracy) i umożliwił bardziej efektywne wykorzystanie biurek oraz spotkał się z dużym entuzjazmem pracowników. Elementem umożliwiającym dobre wdrożenie strategii było zbudowanie planu komunikacji oraz rozwiązywanie Teoretyczny model wdrożenia programu Określenie nowych zachowań i sposobów pracy Wyposażenie pracownika w niezbędny sprzęt, materiały Rozwój i zachowanie kultury na najwyższym poziomie Szybka i skuteczna interwencja w przypadku pojawiających się problemów Pracownicy Projektowanie przestrzeni tak, aby wspierała misje i cele organizacji Wykorzystanie opinii i potrzeb pracowników przy projektowaniu przestrzeni Przygotowanie menedżerów do przewodzenia w nowym środowisku Zarządzanie zmianami problemów w myśl zasad zarządzania zmianą. Zastosowaliśmy szereg metod komunikacyjnych, w tym: poczta elektroniczna, broszury, plakaty informacyjne, ulotki. Dodatkowo prowadziliśmy dedykowaną stronę w intranecie oraz co miesiąc odbywały się tematyczne spotkania Business Breakfast. Strategia Workplace 2.0 okazała się bardzo dobrym rozwiązaniem dla naszej firmy. Głównymi korzyściami, które zaobserwowaliśmy w ciągu ostatnich czterech lat, są: Elastyczność biura. Możliwość przyjęcia 20% pracowników bez powiększania powierzchni oraz stała dostępność wielofunkcyjnych obszarów pracy. Efektywność. Bardzo dobra utylizacja powierzchni biurowej (85% powierzchni open space i 65 70% sal spotkań). Wydajność. Deklarowana wartość zwiększenia produktywności indywidualnej i zespołowej o 11%. Praca Definiowanie Wdrażanie Środowisko pracy Przestrzeń Zarządzanie zmianami Pomoc pracownikom i liderom w rozwijaniu nowych sposobów pracy i nowych miejscach pracy Pomoc w zastosowaniu i adaptacji nowych form komunikacji i elastycznej formy pracy Dostosowanie narzędzi, polityki i praktyk do nowych standardów pracy Ograniczenie kosztów i wprowadzenie możliwości pracy zdalnej. Obniżenie kosztów przejazdów i komunikacji poprzez wprowadzenie technologii (Enterprise 2.0). Satysfakcja. Deklarowany wzrost satysfakcji z pracy i motywacji do pracy o 24%. Wizerunek marki. Firma innowacyjna, otwarta, zaawansowana technologiczne, dbająca o pracownika. Projekt posłużył jako wzór nowej strategii w pozostałych trzech biurach Accenture w Polsce i zaowocował stworzeniem linii usług Accenture Real Estate and Workplace Solution w Polsce. Marta Domaradzka, dyrektor Accenture Workplace Solutions Polska Środowisko pracy Technologia Współpraca z Real Estate, IT i HR przy wdrażaniu zmian w okresie przejściowym Zagwarantowanie szkoleń w celu szybkiego przyswojenia nowych technologii i środowiska pracy Angażowanie menedżerów i pracowników w odkrywanie nowych możliwości współpracy Źródło: Accenture R 22

RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Biura open space czy efektywność? Coraz częściej nowoczesną aranżację biura traktuje się jako jeden z elementów budujących przewagę konkurencyjną i wizerunek atrakcyjnego pracodawcy. Inwestując środki w nowe biuro warto zwrócić uwagę na kwestię akustyki, która ma wymierny wpływ na wydajność i zadowolenie pracowników. MAGDA SZUBERT Firmy burzą ściany i otwierają przestrzeń, zachęcając pracowników do interakcji i wymiany wiedzy. Jednak biura typu open space, nawet atrakcyjne wizualnie, nie są lubiane. Nie bez powodu badania pokazują, że hałas i brak prywatności obniżają efektywność i satysfakcję z pracy. Jak pogodzić wymianę wiedzy z potrzebą koncentracji? Jak przygotować obecnych i nowych pracowników do efektywnej pracy w otwartej przestrzeni? Już w 61% firm przeważa aranżacja typu open space, kolejne 23% firm zamierza zamienić gabinety na otwartą przestrzeń biurową1. Tradycyjne biura, gdzie każdy pracownik ma przypisane miejsce, coraz częściej są wypierane przez koncepcję Activity Based Workplace, według której miejsce pracy wybiera się w zależności od wykonywanego zadania, a współczynnik liczby biurek w stosunku do pracowników może wynosić 0,7 lub nawet 0,5. Celem jest podnoszenie efektywności przez zapewnienie pracownikom możliwie najbardziej sprzyjającego otoczenia stąd podział na strefy a także ułatwianie transferu wiedzy i przyspieszanie podejmowania decyzji. Pomimo wyznaczania stref o różnych funkcjach najczęstszy problem otwartych przestrzeni biurowych hałas pozostaje jednak aktualny. Komunikacja vs. koncentracja Center for Built Environment Uniwersytetu Berkley w Kalifornii przeanalizował wyniki ankiet wypełnionych przez ponad 21 tysięcy pracowników biur ze 144 budynków2. Ankieta zawierała pytania odnośnie zadowolenia m.in. z temperatury i jakości powietrza w biurze, działania wentylacji czy oświetlenia oraz satysfakcji z akustyki. W badaniu pytano o ogólny poziom hałasu w biurze oraz prywatność rozmawianie bez poczucia, że jest się słyszanym przez osoby niezwiązane z tematem. Akustyka spośród wszystkich uwzględnianych przez ankietę aspektów została oceniona najniżej. Okazało się także, że użytkownicy biur certyfikowanych środowiskowo, a więc teoretycznie nowocześniejszych i bardziej komfortowych, byli nawet mniej zadowoleni 72% pracowników biur na planie otwartym przeszkadzały w pracy rozmowy innych osób oraz dzwoniące telefony. Inne badanie pokazało, że za każdym razem, gdy coś nam przeszkadza i musimy przerwać wykonywanie zadania, nadspodziewanie dużo czasu zajmuje nam powrót na odpowiednie tory działania. Szacuje się, że ten czas może wynosić od 11 do 23 minut, a pracownicy są odrywani od pracy średnio 10 razy dziennie3. Co wpływa na dźwięk w biurze Na to, jak zachowuje się dźwięk w pomieszczeniu, ma wpływ kształt