Warszawa, 27 listopada 2008 r. NAJWYśSZA IZBA KONTROLI DELEGATURA W WARSZAWIE ul. Filtrowa 57, 02-056 Warszawa tel. 444-57-72 fax. 444-57-62 S/08/013 LWA 41135-1-2008 Pan Mariusz Mróz Prezes Zarządu Rewitalizacja Spółka z o.o. WYSTĄPIENIE POKONTROLNE Na podstawie art. 2 ust 3 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o NajwyŜszej Izbie Kontroli (Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1701), zwanej dalej ustawą o NIK, NajwyŜsza Izba Kontroli przeprowadziła kontrolę w Spółce z o.o. Rewitalizacja w Radomiu (zwaną dalej Spółką ) w zakresie zbywania przez Spółkę nieruchomości w latach 2004-2008. W związku z kontrolą, której wyniki przedstawione zostały w protokole kontroli podpisanym 7 października 2008 r., NajwyŜsza Izba Kontroli na podstawie art.60 ustawy o NIK, przekazuje Panu Prezesowi niniejsze wystąpienie pokontrolne. NajwyŜsza Izba Kontroli pozytywnie z nieprawidłowościami ocenia działalność Spółki w zakresie zbywania nieruchomości w latach 2004-2008. Stwierdzone nieprawidłowości w procesie sprzedaŝy lub zamiany nieruchomości były następstwem braku właściwych procedur. W latach 2004-2008 Zgromadzenie Wspólników Spółki podjęło 6 uchwał dotyczących jednego z zadań statutowych określonych w Umowie Spółki w procesie rewitalizacji budownictwa na terenie Miasta Kazimierzowskiego (Starego Miasta) w Radomiu, tj. zbycia nieruchomości: sprzedaŝy 2 nieruchomości zabudowanych; sprzedaŝy wydzielonych lokali na terenie 4 nieruchomości; darowizny działki o małej powierzchni na rzecz zakładu energetycznego, zamiany lokalu na udział w nieruchomości i sprzedaŝy udziału w nieruchomości. 1. Spółka nie wprowadziła szczegółowych procedur przygotowania, oceny i podejmowania decyzji w sprawie zbywania nieruchomości przez odpowiednie organy Spółki. W okresie od powołania Spółki 6 sierpnia 2003 r. do maja 2007 r. nie było w Spółce Regulaminu organizacyjnego określającego organizację Spółki, pomimo iŝ obowiązek jego ustalenia wynikał z 25 Umowy Spółki. W tym okresie w Spółce nie wprowadzono Ŝadnych innych pisemnych zasad postępowania dotyczących zbywania nieruchomości. ul. Filtrowa 57, 02-056 Warszawa tel.: (0-22) 444 57 72, fax: (0-22) 444 57 62, e-mail: LWA@nik.gov.pl Adres korespondencyjny: Skr.poczt.P-14, 00-950 Warszawa 1
2 Zagadnienia odnoszące się do zbywania nieruchomości wprowadzono dopiero w Regulaminach organizacyjnych z 14 maja 2007 r. i z 29 lutego 2008 r. ograniczając zadania w tym zakresie do ogólnych stwierdzeń, bez specyfikowania poszczególnych działań, a w przypadku regulaminu z 29lutego zrezygnowano nawet z zapisów o przetargach. Poza tymi zapisami regulaminowymi, w latach 2007-2008 zostały odrębnie określone przez Prezesa Spółki zasady sprzedaŝy lokali i miejsc parkingowych w zespole budynków [ ] 1 (procedura sprzedaŝy z dnia 31 maja 2007 r.). W analizowanym okresie nie wprowadzono w Spółce ogólnych zasad obowiązujących przy wszystkich pozostałych transakcjach zbywania nieruchomości. Brak procedur zbywania nieruchomości oraz nieokreślenie obowiązków pracowników i organów Spółki w tym zakresie, były powodem następujących nieprawidłowości: SprzedaŜ 2 lokali mieszkalnych [ ] 2, w budynku po pełnej rewitalizacji dokonanej przez Spółkę, nastąpiła po cenie niŝszej niŝ koszt ewidencyjny. Wartość nieruchomości [ ] 3 obejmująca wartość gruntu i nakłady inwestycyjne wynosiła 1.572 tys. zł (a bez uwzględnienia komórek uŝytkowych 1.560,6 tys. zł), co dało przeciętny koszt 1 m 2 powierzchni mieszkalnej i usługowej (pow. lokali ogółem 453,50 m 2 ) 3.441,27 zł. Lokal nr 1 o pow. 93,25 m 2 został sprzedany przez Spółkę za kwotę 257.205,60 zł netto (2.728,92 zł/ m 2 powierzchni mieszkalnej). Lokal nr 2 o pow. 65,25 m 2 został sprzedany za kwotę 194.214,95 zł netto ( 2.934,58 zł/ m 2 ). Cena sprzedaŝy mieszkań została ustalona w kwocie równej wycenie rzeczoznawcy majątkowego, dokonanej na zlecenie Spółki, wg wartości rynkowej na 25 lutego 2008 r. SprzedaŜ lokali po cenie określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i równocześnie niŝszej niŝ koszt ewidencyjny wynikała z umów najmu podpisanych z nabywcami przez Spółkę w sierpniu 2005 r., w których zapisano, Ŝe najemcy mają prawo pierwokupu po cenie ustalonej zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Zrealizowana przez Zarząd Spółki sprzedaŝ lokali po cenie z wyceny rzeczoznawcy była wprawdzie sprzeczna z treścią uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników (NZW) z dnia 27 kwietnia 2007 r., w której określono, Ŝe cena sprzedaŝy nie moŝe być niŝsza niŝ aktualna na dzień sprzedaŝy wartość księgowa z uwzględnieniem obowiązującej stawki VAT, ale biorąc pod uwagę umowy najmu, uchwała NZW nie mogła być zrealizowana. Próba Spółki dopasowania wartości księgowej sprzedanych lokali do treści uchwały NZW, poprzez obniŝenie ceny 1 m 2 pow. mieszkalnej i podwyŝszenia ceny 1 m2 pow. lokali uŝytkowych, nie miała Ŝadnych podstaw i uzasadnienia; Uchwałą z 14 lutego 2005 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników wyraziło zgodę na zbycie nieruchomości zabudowanej [ ] 4 powierzając wykonanie uchwały Zarządowi Spółki, który z uwagi na brak jakichkolwiek uregulowań wewnętrznych Spółki miał pełną dowolność jej realizacji. W 2005 r. Zarząd Spółki podjął próbę sprzedaŝy nieruchomości za cenę 357 tys. zł (ogłoszenie z 14 marca 2005 r.). Cena ta była wyŝsza o 57,6 tys. zł od wyceny rzeczoznawcy dokonanej 15 czerwca 2003 r., a potencjalni nabywcy po oględzinach nieruchomości zrezygnowali z zakupu. Kolejne 1 NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Warszawie dokonała wyłączenia danych ze względu na prywatność osoby fizycznej, na podstawie art.5 ust. 2 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. Nr 112, poz. 1198 ze zm.) w związku z art. 11 ust. 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz.1503). 2 J.w. 3 J.w. 4 J.w. 2
3 ogłoszenia z ceną sprzedaŝy 297tys. zł ukazały się 1 lipca 2005 r., na które nikt nie zareagował. We wrześniu 2005 r. na zlecenie Spółki rzeczoznawca dokonał nowej wyceny nieruchomości na kwotę 156 tys. zł. W dokumentacji Spółki brak było zlecenia ogłoszenia w prasie o zamiarze sprzedaŝy nieruchomości w oparciu o tę wycenę. W okresie od października 2005 r. do marca 2007 r. Zarząd nie podejmował działań w sprawie sprzedaŝy nieruchomości. W marcu i kwietniu 2007 r. wpłynęły do Spółki dwie oferty na kwoty 300tys. zł i 250 tys. zł. W dokumentacji Spółki brak dokumentów dotyczących rozpatrzenia tych ofert. Ostatecznie zbycie nieruchomości nastąpiło 10 kwietnia 2008 r. za cenę 325 tys. zł (w wyniku działań obecnego Prezesa kierującego Spółką od 19 marca 2007 r.) z uwzględnieniem kolejnej wyceny nieruchomości z 25 stycznia 2008 r. na kwotę 268,3 tys. zł; Zamiana lokalu mieszkalnego o pow. 55 m 2, komórki uŝytkowej o pow. 4,62 m 2 i miejsca postojowego w garaŝu podziemnym, znajdujących się w nowo wybudowanym przez Spółkę budynku [ ] 5, na udział 4293/120000 części nieruchomości [ ] 6, obejmujący lokal uŝytkowy o pow. 54,45 m 2 znajdujący się w starym, niezrewitalizowanym budynku, została dokonana w wyniku realizacji uchwały nr 4 NZW z 19 grudnia 2007 r. W uchwale NZW podano, Ŝe zamiana ma słuŝyć przyspieszeniu realizacji Lokalnego Programu Rewitalizacji Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu. Równocześnie na tym samym posiedzeniu NZW podjęło uchwałę wyraŝającą zgodę na zbycie udziału 4293/120000 części nieruchomości [ ] 7 z uzasadnieniem, Ŝe zbycie udziału ma słuŝyć realizacji Lokalnego Programu Rewitalizacji Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu, a środki przeznaczone na działalność statutową Spółki. W ocenie NIK zamiana nowego lokalu mieszkalnego [ ] 8 na udział [ ] była niekorzystna dla Spółki, bowiem nie przyczyniła się do pozyskania środków na przyspieszenie Programu Rewitalizacji Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu. Lokal mieszkalny [ ] był ostatnim z 23 lokali w nowo wybudowanym zespole budynków [ ],które w krótkim czasie (od grudnia 2007 r. do czerwca 2008 r.) po korzystnej cenie zostały sprzedane przez Spółkę nabywcom indywidualnym (po 3.500 zł/ m 2 netto), natomiast uzyskany w wyniku zamiany udział [ ] nie został do zakończenia kontroli NIK sprzedany i z uwagi na jego połoŝenie w budynku w złym stanie technicznym i cenę (4.423,71 zł/ m 2 ) jest trudno zbywalny (lokal aktualnie nieuŝytkowany); SprzedaŜ nieruchomości zabudowanej [ ] 9 oferta przyszłych nabywców wpłynęła do Spółki (21 kwietnia 2005 r.) dwa miesiące wcześniej niŝ zlecenie przez Spółkę umieszczenia ogłoszeń o sprzedaŝy w czasopismach radomskich (zlecenie z 29 czerwca 2005 r.). W dokumentacji Spółki brak było jakichkolwiek wzmianek o ogłoszeniu sprzedaŝy przed wpływem oferty nabywców; Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło juŝ 21 listopada 2006 r. uchwałę wyraŝającą zgodę na sprzedaŝ lokali w nieruchomości [ ] 10, powierzając wykonanie uchwały Zarządowi. Obecnie, w 2008 r., inwestycja jest na etapie początkowym. 5 J. w. 6 J. w. 7 J. w. 8 J. w. 9 J. w. 10 J. w. 3
4 2. Uwagi NIK dotyczą przyjętej w Spółce polityki rewitalizacji Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu. Z działań Spółki w latach 2004-2008 wynika, Ŝe znaczącym elementem aktywności Spółki była, w szczególności w początkowym okresie działalności, sprzedaŝ nieruchomości, a nie ich rewitalizacja. Aktywności Spółki jedynie w tym zakresie wynikała z decyzji Zgromadzenia Wspólników, które biorąc pod uwagę proporcje udziałów w Spółce, były decyzjami przedstawiciela Miasta Radomia (Miasto w momencie utworzenia Spółki dysponowało udziałem 80 %; obecnie 94,2 %). W 2003 r. udziałowcy załoŝyciele Spółki wnieśli do kapitału Spółki 9 działek zabudowanych (w tym Miasto Radom 7 działek) znajdujących się w rejonie Miasta Kazimierzowskiego (Starego Miasta) w Radomiu oraz 200 tys. zł. gotówką (Wodociągi Miejskie) łącznie kapitał załoŝycielski wyniósł 4.013 tys. zł. W latach 2004-2008 dokonano podwyŝszenia kapitału zakładowego Spółki do kwoty 13.886 tys. zł poprzez wniesienie przez Miasto gotówki w kwocie 9.700 tys. zł i dwóch kolejnych działek zabudowanych, a zatem Spółka dysponowała właściwą bazą i środkami do wypełniania zadań statutowych. Wątpliwości NIK dotyczą decyzji Spółki o pozbyciu się nieruchomości [ ] 11 przekazanych aportem w celu rewitalizacji, bowiem Spółka, w latach 2004-2005, dysponowała odpowiednimi środkami finansowymi do jej wykonania (Spółka otrzymała kapitał gotówkowy od Miasta: 30 kwietnia 2004 r. 3.000 tys. zł i 20 kwietnia 2005 r. 2.900 tys. zł). Zgromadzenie Wspólników uchwałą nr 1 z 12 listopada 2004 r. wyraziło zgodę na zamianę z Miastem Radom wniesionej aportem do Spółki działki nr 50 zabudowanej budynkiem o pow. uŝytkowej 603,12 m 2 (wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego na 325.600 zł) na dwie działki: [ ] 12 o porównywalnej łącznej wartości. Przekazaną Miastu, w wyniku zamiany, nieruchomość [ ] 13 Miasto sprzedało prywatnemu nabywcy za kwotę 51.500 zł (tj. kwotę 6-krotnie niŝszą od wyceny rzeczoznawcy). Pomimo gwarancji umownych ww. nieruchomość nie została przez nabywcę do dnia dzisiejszego w pełni zrewitalizowana. Nieruchomość [..] 14, o porównywalnej pow. uŝytkowej (540,94 m 2 ), będąca w gorszym stanie technicznym niŝ nieruchomość [ ] 15, została sprzedana w 2008 r. przez Spółkę za 325.000 zł, zgodę na jej zbycie NZW wyraziło uchwałą nr 2 z 14 lutego 2005 r. W przypadku sprzedaŝy tej nieruchomości Spółka zaakceptowała ofertę pierwszego oferenta przedstawionego przez biuro obrotu nieruchomościami, nie oczekując na wpływ innych ofert lub wynegocjowanie wyŝszej ceny sprzedaŝy, a uzyskana cena netto 303.738,32 zł była niŝsza o 82.629,98 zł niŝ koszt ewidencyjny. W ocenie NIK równieŝ w 2 innych przypadkach Spółka nie osiągnęła moŝliwych do uzyskania efektów finansowych osiągając przychody ze sprzedaŝy niŝsze od wartości ewidencyjnej (kosztów własnych sprzedaŝy). Dotyczy to: SprzedaŜy 2 lokali mieszkalnych w budynku [ ] 16 za kwotę 451.420,55 zł, przy koszcie ewidencyjnym 550.908,71 zł. Spółka nie podjęła próby renegocjacji, przed sprzedaŝą lokali, umów najmu w celu zapewnienia prawa do ustalenia ceny sprzedaŝy powyŝej kosztu ewidencyjnego; 11 J. w. 12 J. w. 13 J. w. 14 J. w. 15 J. w. 16 J. w. 4
5 SprzedaŜy 2 lokali mieszkalnych [ ] 17 za kwotę 401.516,83 zł, przy koszcie działki i faktycznie poniesionych kosztach inwestycji przypadających na te lokale w kwocie 424.516,83 zł. Spółka, w ocenie NIK nieprawidłowo określiła koszt własny sprzedawanych lokali i zbyła je poniŝej faktycznych nakładów, a takŝe po cenie niŝszej niŝ cena sprzedaŝy ustalona w sąsiadujących, zrewitalizowanych budynkach [ ] 18. 3. NajwyŜsza Izba Kontroli pozytywnie ocenia działania podjęte przez aktualny Zarząd Spółki: zrewitalizowanie zespołu budynków Grodzka/Mała/Wałowa,[ ] 19 ; sprawną sprzedaŝ nieruchomości lokalowych w tych budynkach, określenie ścisłych zasad i procedury sprzedaŝy oraz uzyskanie korzystnych cen rynkowych ze sprzedaŝy lokali mieszkalnych w zespole Grodzka/Mała/Wałowa; uchwalenie Regulaminów organizacyjnych Spółki zawierających próbę opisu obowiązków w zakresie zbywania nieruchomości. Przedstawiając powyŝsze uwagi i oceny, NajwyŜsza Izba Kontroli wnosi o: 1. Niezwłoczne wprowadzenie szczegółowych procedur dotyczących zbywania nieruchomości. 2. Skorygowanie sposobu ustalania kosztu własnego zbywanych nieruchomości przez księgowość Spółki poprzez naliczanie kosztów faktycznie poniesionych na wytworzenie nieruchomości. NajwyŜsza Izba Kontroli, na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy o NIK zwraca się do Pana Prezesa o przedstawienie w terminie 30 dni od daty otrzymania niniejszego wystąpienia pokontrolnego, informacji o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków bądź o podjętych działaniach na rzecz realizacji wniosków lub przyczynach niepodjęcia takich działań. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o NIK, w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego wystąpienia pokontrolnego przysługuje Panu Prezesowi prawo zgłoszenia na piśmie do dyrektora Delegatury NIK w Warszawie umotywowanych zastrzeŝeń w sprawie ocen, uwag i wniosków zawartych w tym wystąpieniu. W razie zgłoszenia zastrzeŝeń, zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy o NIK, termin nadesłania informacji, o którym mowa wyŝej, liczy się od dnia otrzymania ostatecznej uchwały właściwej Komisji NIK. 17 J. w. 18 J. w. 19 J. w. 5