Perspektywy rynku nieruchomości ci i branży y deweloperskiej w 2009 roku Spragnieni krwi Warszawa, 29 Kwietnia 2009
Polski rynek nieruchomości ci oczekiwany scenariusz rynkowy W 2009 roku oczekujemy spadku cen mieszkań o 15% rok do roku, ale już w 2010 roku oczekujemy stabilizacji cen W naszej ocenie sprzedaż mieszkań przez deweloperów osiągnęła dno w 4Q08. W 2009 oczekujemy stopniowej poprawy, jednak ilość sprzedanych mieszkań nie powinna przekroczyć ubiegłorocznej. Nie spodziewamy się powrotu do wolumenów z okresu hossy (2H06 i 1H07) Rys.1 Sprzedaż mieszkań (w sztukach) 1Q09 4Q08 1Q08 JW. Construction 120 90 200 Dom Development 100 92 327 Polnord 49 53 67 Gant 164 205 177 Marvipol 62 56 30 Ronson 57 44 17 Źródło: Parkiet, DM IDMSA Wzrost awersji do ryzyka na rynku powinien skutkować dalszym wzrostem stóp kapitalizacji dla nieruchomości komercyjnych (0.5% - 1.0%). Oczekujemy, że istotne spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego spowoduje spadek czynszów i wskaźnika zajętości. 2
Polski rynek mieszkaniowy (1) Dalszy spadek cen mieszkań powinien zostać zahamowany przez : Brak podaży nowych mieszkań. Deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje z uwagi na brak popytu i finansowania Program Rodzina na swoim krok w dobrym kierunku 3
Polski rynek mieszkaniowy (2) Dalszy spadek cen mieszkań powinien zostać zahamowany przez (c.d.): Powoli odradzający się popyt inwestycyjny z uwagi na atrakcyjną rentowność Ograniczoną podaż mieszkań kupionych na kredyt w latach 2006, 2007 i 2008. 4
Polski rynek mieszkaniowy (3) Argumenty przemawiające za dalszym spadkiem cen mieszkań: Zaostrzenie polityki kredytowej banków Niska zdolność kredytowa gospodarstw domowych Wysokie marże banków pomimo spadku stóp procentowych koszt obsługi kredytu pozostał na stosunkowo wysokim poziomie. 5
Polski rynek mieszkaniowy (4) Argumenty przemawiające za dalszym spadkiem cen mieszkań (c.d.): Spadek zaufania konsumentów Rosnące bezrobocie 6
Rynek nieruchomości ci komercyjnych (1) Spadek wartości nieruchomości komercyjnych wydaje się być nieuchronny Przyczyny: (i) rosnąca awersja do ryzyka na świecie przekładająca się na wzrost stóp kapitalizacji (tzw. yields), (ii) znaczny wzrost podaży powierzchni biurowej spowoduje spadek wskaźnika zajętości, (iii) dalszy oczekiwany spadek czynszów Rynek wydaje się wracać do korzeni: dobrze zlokalizowane obiekty stracą znacznie mniej na wartości niż średnia dla rynku Rys.12 Stopy kapitalizacji w regionie Biura Centra handlowe 2007 2008 2009E 2007 2008 2009E Praga 5.25% 6.75% 7.35% 5.50% 7.00% 7.35% Budapeszt 6.00% 7.25% 8.50% 6.00% 7.25% 8.50% Bukareszt 5.70% 8.00% 8.50% 6.50% 8.50% 9.00% Warszawa 5.50% 6.25% 6.50% 5.50% 6.50% 7.00% Źródło: DTZ 7
Rynek nieruchomości ci komercyjnych (2) Model biznesowy deweloperów komercyjnych załamał się z uwagi na mocno ograniczone możliwości finansowania projektów długiem Rys. 13 Uproszczona kalkulacja rentowności typowego projektu komercyjnego 100% kapitał własny 40% kapitał własny, 60% dług Kapitał własny zainwestowany 100 40 Dług 0 60 Nakłady inwestycyjne łącznie 100 100 Czynsz (netto) 10 10 Stopa zwrotu z kapitału zainwestowanego 10.0% 10.0% Stopa kapitalizacji (yield) 8.0% 8.0% Wartość projektu po jego ukończeniu 125 125 Zysk 25 25 Stopa zwrotu z kapitału własnego 25% 63% Źródło: DM IDMSA 8
MSSF 11 a MSSF 18 Od początku 2009 roku wszyscy deweloperzy rozpoznają przychody i koszty z działalności mieszkaniowej stosując MSSF 18 Rachunek zysków i strat spółek będzie obrazować historię w większym niż dotychczas stopniu. Wyniki będą bazowały na ilości oddawanych mieszkań mniejsze znaczenie rachunku wyników, większe znaczenie bilansu i rachunku przepływów pieniężnych Przejście na MSSF 18 poprawi wyniki deweloperom, którzy w okresie hossy (2H06 i 1H07) sprzedawali projekty mieszkaniowe w trakcie budowy (np. Dom Development, J.W. Construction). 9
Nasze preferencje w sektorze (1) J.W. Construction Kupuj ok. 75% mieszkań w budowie została przedsprzedana dobrze skrojony produkt na obecną koniunkturę w okresie 2009 2011 powinno dojść do uwolnienia ok. PLN 350 milionów z kapitału pracującego prognozujemy, że znaczna część długu odsetkowego zostanie spłacona w tym roku. 10
Nasze preferencje w sektorze (2) Echo Investment Kupuj znaczna liczba ukończonych inwestycji w portfelu generujących cash-flow brak ekspozycji na kraje regionu borykające się z dynamicznym spadkiem PKB z uwagi na niewielką liczbę projektów w przygotowaniu, niewielkie ryzyko utraty marży deweloperskiej z powodu spadku czynszów atrakcyjny bank gruntów pozwalający rozbudować istniejące centra handlowe w przyszłości. 11
Nasze preferencje w sektorze (3) Polnord Kupuj kapitalizacja rynkowa Polnordu znacznie (o ok. 60%) poniżej wartości rynkowej gruntów (po odjęciu długu) jest dla nas wystarczającym argumentem aby rekomendować kupno akcji Spółki. 12
Dziękujemy za uwagę