on point Lipiec 2012 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce Podsumowanie pierwszej połowy 2012 roku
2 On Point Report Title Lipiec 2012 Zła wiadomość dla najemców: spada dostępność powierzchni Ograniczona dostępność powierzchni i brak spekulacyjnych inwestycji tworzy mimo nieco słabszego popytu lukę podażową. Dlatego najemcy powinni odpowiednio wcześnie planować poszukiwanie magazynu. Sytuacja na rynku powierzchni magazynowych jest dziś zupełnie inna niż w połowie ubiegłego roku, kiedy to najemcy mogli przebierać w ofertach. Spadająca podaż dostępnej powierzchni i brak projektów spekulacyjnych powoduje, że najemcom niełatwo jest znaleźć odpowiedni obiekt magazynowy. Kłopot mogą mieć zwłaszcza firmy poszukujące dużych modułów (powyżej 10 tys. m 2 ), bo dostępna powierzchnia jest mocno rozdrobniona. Nawet klienci chcący zlecić budowę budynków na zamówienie muszą się liczyć z tym, że sfinalizowanie transakcji nie jest tak łatwe jak wcześniej. Deweloperzy bardzo dokładnie prześwietlają sytuację finansową swoich potencjalnych kontrahentów, a w razie większych wątpliwości co do ich wiarygodności rezygnują z inwestycji. Aktywność najemców Polska gospodarka pozostaje na razie odporna na wstrząsy związane z kryzysem strefy euro. Wskaźniki ekonomiczne są stosunkowo pozytywne, a inwestorzy w dalszym ciągu traktują Polskę jako atrakcyjną lokalizację dla swoich projektów. Na rynku magazynowym widać jednak pewne osłabienie aktywności najemców. Wykres 1: Ewolucja popytu 2005 I poł. 2012 r. (mkw.) 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Popyt netto Przedłużenia umów Na czele najpopularniejszych lokalizacji w dalszym ciągu znajdowały się największe ośrodki logistyczne Polski. Na Górnym Śląsku wynajęto 138 000 m 2 (25% całkowitego popytu w I poł. 2012 r.). Nieco mniej, bo 108 000 m 2 powierzchni magazynowej było przedmiotem umów w okolicach Warszawy. W Polsce Centralnej wolumen najmu wyniósł 101 000 m 2, a we Wrocławiu 91 000 m 2. W pierwszej połowie 2012 roku wynajęto 560 000 m 2. W porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku, poziom popytu był niższy o 33%. Zdecydowana większość powierzchni (70%) została wynajęta w ramach nowych umów. Renegocjacje stanowiły w dalszym ciągu znaczącą część popytu (172 000 m 2 ), ale ich rola będzie się zapewne zmniejszać. Większość umów podpisanych w latach 2006-2008, których odnowienia stanowiły w ostatnim czasie znaczącą część rynku, została już bowiem przedłużona.
On Point Report Title Lipiec 2012 3 Wykres 2: Popyt brutto i netto wg regionów I poł. 2012 r. 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Warszawa Warszawa Miasto Okolice Górny Śląsk Poznań Wrocław Polska Centralna Przedłużenia umów Popyt netto Kraków Trójmiasto Szczecin oraz odnowienie najmu przez Schenkera w Prologis Park Teresin (25 000 m 2 ). Stabilna sytuacja na polskim rynku magazynowym jest w dużej mierze zasługą najemców, którzy cały czas aktywnie poszukują powierzchni do wynajęcia. Wprawdzie poziom popytu spadł i rekordowy wynik z ubiegłego roku raczej na pewno nie zostanie pobity, ale konkurencja między najemcami o atrakcyjne lokalizacje jest cały czas silna. W wielu lokalizacjach odczuwalny jest deficyt dużych, nowoczesnych obiektów magazynowych dostępnych od zaraz. Najwięcej powierzchni magazynowej w dalszym ciągu wynajmowała branża logistyczna. W I połowie 2012 roku firmy tego sektora podpisały umowy najmu na 253 000 m 2, co dawało im 45% udział w rynku. Popyt innych tradycyjnie silnych branż - lekkiej produkcji, sieci sklepów oraz firm motoryzacyjnych - był zdecydowanie mniejszy. Zmiany w strukturze popytu wg branż i rosnące znaczenie operatorów logistycznych to sygnał, że przedsiębiorstwa szukają oszczędności, bo zlecają dystrybucję zewnętrznym wyspecjalizowanym partnerom. Wykres 3: Popyt brutto wg sektorów w I poł. 2012 r. Art. Elektroniczne 2,6% Art. Spożywcze 3,8% Motoryzacyjne 13,9% Sieć sklepów 5,4% Lekka produkcja 9,1% Papier i książki Farmaceutyki 1,2% 2,3% Inne 15,5% Budowlane 0,7% Art. Chemiczne 0,3% Przeciętna wielkość powierzchni wynajętej w I poł. 2012 r. Operator logistyczny 45,3% wyniosła 5 000 m 2. Ponad 36% popytu było efektem dużych umów, dotyczących powierzchni powyżej 10 000 m 2. Do największych umów I poł. 2012 r. należały najmy: DHL w Prologis Park Dąbrowa (33 000 m 2, nowa umowa), Lear w BTS-ie budowanym przez Panattoni w Legnicy (32 000 m 2 ) Dostępność powierzchni Na koniec I poł. 2012 r. niewynajęte pozostawały magazyny o łącznej powierzchni 810 000 m 2. Wskaźnik pustostanów dla Polski wyniósł 11,7% i był wyższy niż w I kwartale 2012 r. o 1,3%. Wzrost tego wskaźnika to efekt nieprzedłużania umów i wyprowadzania się najemców z zajmowanych przez nich dotąd magazynów. Ten trend jest widoczny zwłaszcza w okolicach Warszawy (wzrost dostępnej podaży o 52 000 m 2 w porównaniu z I kw. 2012 r.), Wrocławiu (wzrost o 29 000 m 2 ), Polsce Centralnej (18 000 m 2 ) oraz Trójmieście (16 000 m 2 ). Jednocześnie jednak są regiony, gdzie coraz trudniej o wolną powierzchnię magazynową. W Poznaniu poziom dostępnej podaży spadł w porównaniu z końcem w I kw. 2012 o 23 000 m 2. Wskaźnik pustostanów w tym regionie jest najniższy w Polsce i wynosi zaledwie 3,4%. Również na Górnym Śląsku zmniejszyła się o 12 000 m 2 - podaż dostępnych obiektów magazynowych a wskaźnik pustostanów spadł do 4,5%. Najemcy powinni pamiętać, że współczynniki dostępnej powierzchni nie są jednak w pełni miarodajne. Pokazują one poziom pustostanów w skali całego regionu, a nie poszczególnych lokalizacji. Może się więc zdarzyć, że w danym regionie jest teoretycznie sporo wolnej powierzchni, ale składają się na nią liczne i niewielkie moduły porozrzucane po różnych parkach. Dla najemców poszukujących większych powierzchni (pow. 10 tys. m 2 ) może to znacznie utrudnić poszukiwanie magazynu. Dlatego w takich przypadkach niezbędna jest szczegółowa analiza dostępności powierzchni uwzględniająca poszczególne lokalizacje.
4 On Point Report Title Lipiec 2012 Biorąc pod uwagę całkowitą dostępną podaż w danym regionie, to najwięcej do zaoferowania ma region okolic Warszawy. Niewynajęte pozostaje tu 375 500 m 2 magazynów. Dużo pustostanów jest również w Polsce Centralnej (133 800 m 2 ) i we Wrocławiu (87 500 m 2 ). Z kolei w przypadku Szczecina, najwyższy w Polsce współczynnik dostępnej powierzchni (21,6%) przekłada się na zaledwie 9 000 m 2 powierzchni do natychmiastowego wynajęcia. Wykres 5: Dostępna powierzchnia wg deweloperów (m 2 ) AVIVA Heitman Int. SEGRO Metropol Group Panattoni Emerson Valad CA Immo Prologis Wykres 4: Ewolucja współczynnika niewynajętej powierzchni wg lokalizacji 400 000 25,0% 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 - Warszawa Okolice 19,0% 13,7% Polska Centralna Górny Śląsk 4,4% Warszawa Miasto 12,5% 13,4% 3,4% 21,6% 7,7% 12,6% Wrocław Poznań Szczecin Kraków Trójmiasto 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Aktywność deweloperów Podczas pierwszego półrocza 2012 roku wybudowano 333 000 m 2 powierzchni magazynowej. Jest to dwukrotnie więcej niż w I połowie poprzedniego roku. Trzeba jednak zauważyć, iż znakomita większość oddawanej do użytku powierzchni została wynajęta przed rozpoczęciem budowy. Dostępna powierzchnia (mkw.) I poł. 2011 Dostępna powierzchnia (mkw.) I poł. 2012 Współczynnik dostępnej powierzchni (%) I poł. 2012 Również wśród deweloperów widać duże zróżnicowanie pod względem poziomu pustostanów. W przypadku firmy AVIVA dostępne powierzchnie stanowią aż 75% jej portfela. Z podobną sytuacją mają do czynienia Metropol Group (57,5%) i Tiner (50%). Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę bezwzględne liczby, to najwięcej pustostanów ma ofercie Prologis 296 900 m 2 (jest to jednak tylko 13,3% jego portfela). Powierzchnia dostępnych magazynów CA Immo to z kolei 100 200 m 2, a Valadu 63 300 m 2. Niska podaż projektów spekulacyjnych przy obecnym poziomie popytu oznacza, że wskaźnik dostępnej powierzchni będzie utrzymywał na dość stabilnym poziomie. Najemcy poszukujący magazynów w takich lokalizacjach, jak Górny Śląsk lub Poznań muszą się liczyć z tym, że oferta dostępnych powierzchni będzie się w dalszym ciągu kurczyć. Najwięcej nowej powierzchni przybyło w okolicach Warszawy (68 000 m 2 ). W Poznaniu wybudowano 59 500 m 2 magazynów. Umacnia to pozycję tego regionu jako trzeciego pod względem istniejącej powierzchni rynku w Polsce. Znacząco o nowe powierzchnie magazynowe wzbogaciła się też Polska Centralna (41 200 m 2 ) i Górny Śląsk (37 900 m 2 ). Warto zauważyć, że wskaźniki nowej podaży w regionach są bardzo wyrównane. Rozwój sieci autostrad pobudzał zatem lokalne rynki w podobnym stopniu. Największym obiektem oddanym do użytku w I poł. 2012 roku, był BTS wybudowany dla Manuli (32 000 m 2 ) w Radomsku. Wśród największych inwestycji zakończonych w I półroczu 2012 roku są również dwa projekty Goodmana: Poznań Logistics Centre (30 000 m 2 dla firmy Amica) oraz Wrocław East Logistics Centre (28 100 m 2 dla TK Maxx). Między innym dzięki tym inwestycjom Goodman, ze 122 300 m 2, był niekwestionowanym liderem pod względem powierzchni dostarczonej na rynek w pierwszych sześciu miesiącach 2012 roku. Bardzo aktywny pozostawał również Panattoni (111 000 m 2 ). Inwestycje pozostałych deweloperów były realizowane na dużo mniejszą skalę.
On Point Report Title Lipiec 2012 5 Uwzględniając projekty ukończone w I połowie 2012 roku, całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w Polsce to obecnie 6,93 mln m 2. Od 2005 roku polski rynek urósł trzykrotnie. Wykres 6: Magazyny oddane do użytku wg regionów 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 Polski rynek powierzchni magazynowych stoi w obliczu poważnej luki podażowej. Deweloperzy prawdopodobnie zareagują wkrótce na tę sytuację i ruszą ze spekulacyjnymi projektami. Nie będą one jednak realizowane na zbyt masową skalę, a ze względu na harmonogram inwestycyjny wejdą one na rynek najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku. Mała podaż obiektów budowanych spekulacyjnie to przede wszystkim efekt restrykcyjnej polityki banków, które w obecnej sytuacji niechętnie udzielają kredytów na projekty nie zabezpieczone umowami najmu. 10 000 0 Warszawa Okolice Poznań Polska Centralna Górny Śląsk Trójmiasto Wrocław Opole Kraków Warszawa Miasto Wykres 7: Magazyny oddane do użytku i w budowie a wskaźnik dostępnej powierzchni Podaż istniejącej powierzchni magazynowej będzie rosła znacząco również w drugiej połowie roku. Na koniec czerwca 2012 roku w budowie pozostawało 245 900 m 2. Najwięcej buduje obecnie Panattoni (132 700 m 2 ). Nowe projekty realizują również SEGRO (71 700 m 2 ), MLP (31 500 m 2 ) i Raiffeisen (16 000 m 2 ). Co ciekawe, w przypadku tego ostatniego dewelopera jest to całkowicie spekulacyjna inwestycja (Gate One na warszawskim Okęciu). 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Powierzchnia w budowie wynajęta (mkw.) Powierzchnia w budowie spekulacyjna (mkw.) Powierzchnia oddana do użytku (mkw.) Wskaźnik dostępnej powierzchni (%) 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Najemcy powinni pamiętać, że deweloperzy w dalszym ciągu koncentrują się na inwestycjach zabezpieczonych umowami najmu (pre-let i BTS). Udział projektów spekulacyjnych jest niewielki na koniec I półrocza 2012 roku powstawało w ten sposób zaledwie 8,3% powierzchni magazynowej. Brak w ofercie powierzchni spekulacyjnych jest odczuwalny na rynku od dawna. Teraz dochodzi do tego wyczerpujący się potencjał istniejących parków. Deweloperzy zabudowali już niemal w pełni grunty, które masowo kupowali w szczycie boomu w 2008 roku. Nawet w przypadku obiektów budowanych zgodnie z wymaganiami najemcy, sfinalizowanie transakcji nie jest tak łatwe, jak wcześniej. Instytucje finansujące projekt oczekują maksymalnego bezpieczeństwa, a to oznacza rosnące wymagania co do wiarygodności finansowej najemców oraz wydłużanie okresów najmu. Dlatego umowy najmu BTS-ów są podpisywane na co najmniej 5 lat (w praktyce zazwyczaj na 7 lat) a deweloper dokładnie sprawdza potencjalnego najemcę pod kątem jego finansowej wiarygodności. Oferują wprawdzie możliwość budowy magazynów w nowych parkach, ale dla najemców jest to mniej opłacalna opcja. Deweloper musi bowiem zakupić działkę a to istotnie wydłuża czas realizacji inwestycji.
Obiekty magazynowe w Polsce Warehouses In Poland WARSZAWA OKOLICE WARSAW SUBURBS 20. Centrum Logistyczne Ożarów 21. Diamond Business Park Piaseczno 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. Europolis Park Błonie Goodman Warszawa Logistics Centre Good Point Puławska Good Point Puławska II Metropol Park Błonie MLP Pruszków I MLP Pruszków II Ożarów Business Center Panattoni Delphi BTS Panattoni Park Błonie Panattoni Park Ożarów Panattoni Park Pruszków Panattoni Park Pruszków II Panattoni Park Święcice Panattoni Park Święcice II Panattoni Park Teresin PointPark Mszczonów Prologis Park Błonie Prologis Park Błonie II Prologis Park Janki Prologis Park Nadarzyn Prologis Park Sochaczew Prologis Park Teresin Raszyn Business Park WARSZAWA WARSAW INNER CITY 1. Annopol Logistic Park 2. Bokserska Office & Distribution Center 3. City Point 4. Gate One Business Park 5. Ideal Idea Park I 6. Ideal Idea Park II 7. Ideal Idea Park III 8. Krakowska Distribution Center 9. Łopuszańska Business Park 10. Manhattan Business & Distribution Center 11. Platan Park 12. Prologis Park Warsaw 13. Prologis Park Warsaw II 14. Prologis Park Warsaw III 15. Space Distribution Center 16. Ursus Logistic Center 17. Warsaw Distribution Center 18. Żerań Park I 19. Żerań Park II 46. Tulipan Park Warszawa 47. WAN Pruszków POLSKA CENTRALNA CENTRAL POLAND 48. Diamond Business Park Łódź 49. Diamond Business Park Stryków 50. Europolis Park Poland Central 51. Goodman Łódź Logistics Centre 52. Logistic City 53. Łódź Business Park 54. Panattoni Park Business Center Łódź
WARSZAWA I OKOLICE WARSAW INNER AND SUBURBS KRAKÓW 66. Business Park Cracovia 67. Goodman Kraków Airport Logistics Centre 68. Logistics Center Kraków I 69. Logistics Center Kraków II 70. MARR Business Park 71. MK Logistic 72. Panattoni Park Kraków GÓRNY ŚLĄSK UPPER SILESIA 73. Alliance Silesia Logistics Center 74. DEVPOL 75. Diamond Business Park Gliwice 76. MLP Tychy 77. Panattoni TESCO BTS 78. Panattoni Park Bielsko-Biała 79. Panattoni Park Czeladź 80. Panattoni Park Gliwice 81. Panattoni Park Gliwice II 82. Panattoni Park Mysłowice 83. Prologis Park Będzin 84. Prologis Park Będzin II 85. Prologis Park Chorzów 86. Prologis Park Dąbrowa 87. Prologis Park Sosnowiec 88. Prologis Park Ujazd 89. SEGRO Business Park Gliwice 90. SEGRO Decathlon BTS 91. SEGRO Industrial Park Tychy 92. Silesian Logistics Centre 93. Tulipan Park Gliwice 55. 56. 57. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 65. Panattoni Park Łódź East Panattoni Park Łódź South Panattoni Park Stryków Partner Logistic Prologis Park Piotrków Prologis Park Piotrków II Prologis Park Rawa Prologis Park Stryków SEGRO Business Park Łódź I SEGRO Business Park Łódź II Tulipan Park Stryków INNE OTHER 145. Centrum Logistyczne Mełgiewska 146. Goodman CaseTech BTS Legnica 147. Goodman Metsa Tissue BTS Opole/Krapkowice 148. IIG BMW BTS Słubice 149. Panattoni Compuspar BTS Żary 150. Panattoni Faurecia BTS Gorzów Wlkp. 151. Panattoni Lear Corporation BTS Legnica 152. Panattoni Recaro BTS Świebodzin 153. Panattoni Zelmer BTS Rzeszów 154. Panattoni Park Garwolin 155. Wikana Lublin KUJAWY 138. Diamond Business Park Toruń 139. IL-D Newell Poland Production BTS Włocławek 140. IL-D Teutonia BTS 141. Goodman Toruń Logistics Centre 142. Panattoni Nestle BTS 143. Panattoni Park Bydgoszcz 144. Panattoni Park Toruń WROCŁAW 94. Euro Park Logistics 95. Eurologis 96. Goodman Whirlpool BTS 97. Goodman Wrocław Logistics Centre 98. Panattoni Park Wrocław I 99. Panattoni Park Wrocław II POLSKA PÓŁNOCNA NORTH POLAND 129. 7r Logistic Park Gdańsk 130. Diamond Business Park Gdańsk 131. Logistic Center Pruszcz Gdański 132. North-West Logistic Park 133. Panattoni Park Gdańsk 134. Pomorskie Centrum Logistyczne 135. Prologis Park Gdańsk 136. Prologis Park Szczecin 137. SEGRO Logistics Park Gdańsk POZNAŃ 112. CLIP 113. IL-D Univeg BTS 114. IlG Biedronka BTS Kostrzyn 115. Goodman Poznań Logistics Centre 116. Logit 117. Luvena 118. MLP Poznań 119. Panattoni Raben BTS 120. Panattoni Park Poznań I 121. Panattoni Park Poznań II 122. Panattoni Park Poznań III 123. PDC Magna BTS Swarzędz 124. PointPark Poznań 125. Prologis Park Poznań I 126. Prologis Park Poznań II 127. Prologis Park Poznań III 128. Tulipan Park Poznań I, II, III 100. Panattoni Park Wrocław III 101. Panattoni Industrial Park Wrocław 102. Prologis Fagor-Mastercook BTS 103. Prologis Park Wrocław I 104. Prologis Park Wrocław III 105. Prologis Park Wrocław IV 106. Prologis Park Wrocław V 107. SEGRO Industrial Park Wrocław 108. Skalski Logistic Park 109. TINER 110. Vatt-Invest 111. Wrocław Business Park OBJAŚNIENIA ZNAKÓW KEY TO SYMBOLS
6 On Point Report Title Lipiec 2012 Wykres 8: Popyt brutto wg deweloperów AIG Lincoln 1,9% MLP 2,6% P3 5,6% CA Immo 1,8% Pozostali deweloperzy 14% Prologis 31,4% Pozycja najemcy w negocjacjach zależy przede wszystkim od tego, jak wiele czasu ma na znalezienie magazynu. Dlatego poszukiwania magazynu należy rozpoczynać możliwie wcześnie. Bardzo przydatna jest tutaj pomoc wyspecjalizowanych agentów, którzy mogą wesprzeć klienta szczegółową analizą dostępnych powierzchni wraz z obowiązującymi na rynku czynszami. SEGRO 15,4% Panattoni 27,6% Czynsze Patrząc w skali kraju, czynsze pozostawały stabilne. Delikatna tendencja wzrostowa pojawiała się w lokalizacjach z niskimi wskaźnikami dostępnej powierzchni, takich jak Górny Śląsk, Poznań czy Kraków. Najwyższe stawki były tradycyjnie oferowane w granicach dużych miast. Dla Warszawy-Miasta poziom efektywnych czynszów wahał się między 3,60 a 5,30 / m 2 / miesięcznie, w Łodzi ten przedział to 2,70 3,10 / m 2 / miesięcznie, natomiast w Krakowie 3,30 4,00 / m 2 / miesięcznie. Nieco niższe stawki były oferowane na Górnym Śląsku (2,45 3,40 / m 2 / miesięcznie), Poznaniu (2,60 3,00 / m 2 /miesięcznie) i we Wrocławiu (2,50 3,10 / m 2 /miesięcznie). Na wysokość czynszu wpływa również sytuacja danego parku magazynowego, przede wszystkim stopień jego wynajęcia. Z tego względu cenowe różnice bywają bowiem znaczne nawet w obrębie jednego regionu. Jeśli przykładowo najemca poszukuje powierzchni dystrybucyjnej w Polsce Centralnej, to może wybierać między tańszym Piotrkowem Trybunalskim a droższymi ofertami w Łodzi bądź Strykowie. Podobnie jest w okolicach Warszawy: położony blisko autostrady A2 Pruszków był sporo droższy niż zlokalizowane przy starej trasie poznańskiej Błonie. Im więcej alternatyw i im większa elastyczność najemcy co do lokalizacji, tym większa szansa na wynegocjowanie korzystnego czynszu. Wykres 9: Czynsze efektywne według regionów (EUR/ mkw./ miesiąc) W kontekście czynszów, istotne jest rozróżnienie między obiektami typu big box (typowe, duże magazyny) oraz small business units (parki oferujące małe moduły magazynowe z reprezentacyjnymi biurami). Ten drugi rodzaj magazynów jest oferowany w Warszawie, Łodzi i we Wrocławiu. W przypadku small business units czynsze są sporo wyższe. Wynika to przede wszystkim z poziomu cen działek w granicach miast oraz technologii wykorzystywanych przy budowie takich obiektów (droższych ze względu na powierzchnię biurową i reprezentacyjną fasadę). Przykładowo najem powierzchni w small business units w Łodzi to koszt między 3,85 a 4,45 / m 2 / miesięcznie. Czynsze efektywne w big boxach Czynsze efektywne w small business units Analizując dane dla poszczególnych regionów, trzeba pamiętać, że na ostateczny poziom czynszu w konkretnej transakcji wpływa sytuacja najemcy i danego obiektu.
On Point Report Title Lipiec 2012 7 Grunty przemysłowe Podaż powierzchni pod inwestycje przemysłowe w ostatnim czasie znacząco wzrosła. Wynika to z dwóch przyczyn. Pierwszą są nowe autostrady i drogi ekspresowe. Dzięki nim pojawiły się nowe lokalizacje magazynowe i przemysłowe, takie jak Pruszków czy Grodzisk Mazowiecki w okolicach Warszawy. We Wrocławiu uwagę inwestorów przyciągają tereny w północnej części miasta, gdzie Autostradowa Obwodnica Wrocławia łączy się z trasą na Warszawę. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie inwestorów przyciągają teraz przede wszystkim Sady i Tarnowo Podgórne, czyli miejscowości zlokalizowane wzdłuż Zachodniej Obwodnicy Poznania (duży potencjał ma również okolica Wschodniej Obwodnicy tereny gmin Kleszczewo, Kostrzyn, Pobiedziska i Łubowo). W Gdańsku nowe inwestycje koncentrują się przy prowadzącej do rafinerii trasie nr 7, której atrakcyjność istotnie wzrosła po oddaniu nowego odcinka drogi S7. Jak widać, inwestycje produkcyjne są lokalizowane przede wszystkim w pobliżu dużych miast. Inwestorom zależy bowiem nie tylko na rozbudowanej sieci drogowej, ale również na dostępie do atrakcyjnego rynku zbytu i odpowiednich zasobów siły roboczej. Oprócz autostrad i nowych dróg, drugim źródłem rosnącej podaży gruntów przemysłowych była wzrastająca ilość miejscowych planów zagospodarowania. Gminy bardzo aktywnie je uchwalały, licząc na przyciągnięcie inwestorów oraz na korzyść dla swoich budżetów w postaci opłaty planistycznej, pobieranej od wzrostu wartości gruntu objętego planem miejscowym. Rosnąca podaż nie spowodowała, że deweloperzy ruszyli do kupowania gruntów. Woleli oni czekać z tym do pojawienia się najemcy. Dlatego w zdecydowanej większości przypadków wybierają opcję zabezpieczenia terminowej opcji na zakup. W ten sposób powstają wirtualne parki deweloper ma je w swojej ofercie, choć formalnie nie są one jeszcze jego własnością. Deweloperzy przygotowują jednak w międzyczasie wszystkie pozwolenia, tak aby w momencie pojawienia się najemcy być gotowym do budowy obiektu. Powszechność opcji na zakup to efekt obecnej sytuacji na rynku finansowym. Banki niechętnie kredytują deweloperów, a ci z kolei uciekają przed mrożeniem kapitału w działkach, które nie dają gwarancji szybkiego zysku. Na cenę gruntów inwestycyjnych wpływa przede wszystkim lokalizacja i jakość działki. Najdroższe są grunty przemysłowe w Warszawie (400-700 PLN/ m 2 ) i Krakowie (300-500 PLN/ m 2 ). Taniej jest na Górnym Śląsku (180-250 PLN/ m 2 ), Poznaniu (130-250 PLN/m 2 ) i Polsce Centralnej (60-150 PLN/ m 2 ). W specjalnych strefach ekonomicznych ceny gruntu są podobne i wynoszą zazwyczaj ok. 50-85 PLN/ m 2. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie stawki działek w strefie osiągają nawet poziom 250 PLN/ m 2 (działki strefy są zlokalizowane w granicach miasta). Grunt Inwestycyjny w Ujeździe (woj. opolskie) 33 ha
8 On Point Report Title Lipiec 2012 Polska Centralna Łódź wraz z okolicami to jeden z kluczowych regionów magazynowych Polski. O atrakcyjności tego regionu decyduje strategiczne, centralne położenie i doskonała infrastruktura drogowa ze skrzyżowaniem autostrad A1 i A2 w Strykowie. Region Polski Centralnej jeszcze bardziej wzmocni swój logistyczny potencjał, gdy do użytku oddany zostanie odcinek autostrady A1 łączący Toruń i Stryków, dzięki któremu Polska Centralna będzie miała wreszcie autostradowe połączenie z Trójmiastem. Finał inwestycji jest planowany na koniec 2012 roku, ale istnieje duże prawdopodobieństwo, że zostanie on przesunięty na przyszły rok. W I półroczu w Polsce Centralnej wybudowano 41 000 m 2. W regionie istnieje obecnie 977 000 mln m 2 powierzchni magazynowej. Polska Centralna straciła wprawdzie na rzecz Poznania miejsce w trójce największych rynków magazynowych Polski, ale pozostaje jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji w kraju. Nowe autostrady powodują, że znikają różnice między poszczególnymi lokalizacjami w Polsce Centralnej. Czynsze w Strykowie, które zawsze były niższe niż Łodzi, są teraz porównywalne ze stolicą regionu. Co więcej, Stryków staje się pomostem między Polską Centralną a okolicami Warszawy. Granica między tymi rynkami coraz bardziej się zaciera się i w przyszłości powstanie tu jeden centralny rynek magazynowy. Już teraz widać, że część dużych firm wybiera lokalizację w Polsce Centralnej lub okolicach Warszawy, aby z jednego magazynu obsługiwać zarówno stolicę, jak i Łódź. Doskonale ilustruje to bardzo widoczny spadek wskaźnika pustostanów w Strykowie. Podczas gdy, pod koniec 2011 roku niewynajęte pozostawało 13 900 m 2 (na 300 000 m 2 powierzchni w Strykowie), to obecnie w tej lokalizacji bez najemcy pozostaje 4300 m 2. W całym regionie Polski Centralnej dostępne pozostaje 133 800 m 2 powierzchni magazynowej a wskaźnik pustostanów wyniósł 13,7%. Większość tej powierzchni jest dostępna w Piotrkowie Trybunalskim. Największe transakcje I połowy 2012 r. to najem 9 600 m 2 przez Fresenius Kabi w Diamond Business Park Stryków oraz umowa między Rohlig Suus Logistics a Panattoni dotycząca 6 800 m 2 w Panattoni Park Łódź East. Polska Centralna Podaż 977 500 m 2 Popyt netto w I poł. 2012 r. 64 200 m 2 Popyt brutto w I poł. 2012 r. 101 000 m 2 Poziom pustostanów 13.7 % Czynsz efektywny 2.70 3.10 / m 2 / miesiąc (big box) 3.85 4.45 / m 2 / miesiąc (small business units) Czynsze efektywne dla Polski Centralnej (bez Łodzi) wahały się między 2,20 a 2,70 / m 2 / miesięcznie. W Łodzi struktura czynszów jest bardziej skomplikowana, bo istnieją tu obiekty typu big box i small business units. Dla tych pierwszych stawki wynosiły 2,70-3,10 / m 2 / miesięcznie. Czynsze w SBU były nieco wyższe: 3,85 4,45 / m 2 / miesięcznie. Główne transakcje w I poł. 2012 r. Fresenius Kabi 9 600 m 2 Diamond Business Park Stryków Rohlig Suus Logistics 6 800 m 2 Panattoni Park Łódź East Azymut 4 800 m 2 (rozszerzenie) Tulipan Park Stryków
On Point Report Title Lipiec 2012 9 Trójmiasto Region Trójmiasta to wciąż niewielka, ale bardzo perspektywiczna lokalizacja. Dwa duże i wciąż rozwijające się porty w Gdańsku i Gdyni, autostrada A1 oraz duży rynek lokalny to atuty, dzięki którym ten region powinien się stać jedną z kluczowych lokalizacji magazynowych w kraju. Trójmiejskie obiekty magazynowe koncentrują się wokół Gdańska i w Pruszczu Gdańskim. Najemców przyciąga tu rozbudowana sieć drogowa autostrada A1, trasa ekspresowa S7 oraz budowana Trasa Sucharskiego. Logistyczne znaczenie Trójmiasta zwiększy się jeszcze bardziej po oddaniu odcinka Toruń - Stryków autostrady A1. W I poł. 2012 r. podaż zwiększyła się o 36 300 m 2. W porównaniu z I kw. 2012 r. oznacza to wzrost aż o 27%. Całkowita powierzchnia zlokalizowanych w Trójmieście, czyli 164 500 tys. m 2, to jednak wciąż zaledwie 2,4% podaży powierzchni magazynowej w Polsce. W Trójmieście są obecni wszyscy najwięksi deweloperzy. Goodman swoje plany wiąże z rozwojem Głębokowodnego Terminalu Kontenerowego (DCT). Deweloper rozbudowuje w sąsiedztwie DCT park, który ma potencjał na 500 000 m 2. Co ciekawe, inwestycja będzie w dużej części realizowana na zasadach spekulacyjnych. SEGRO rozpoczęło właśnie budowę terminalu przeładunkowego dla DB Schenker w Logistics Park Gdańsk. Z kolei 7R odda pod koniec czerwca 23 000 m 2, z czego 65% jest wynajęte. Inwestycję rozpoczynano jako projekt w pełni spekulacyjny. Panattoni rozwija swój park przy ul. Elbląskiej. Obecnie ma on powierzchnię ponad 22 000 m 2. i inwestycje spekulacyjne powodowały, że wzrastał nieco poziom pustostanów. Na koniec I półrocza wyniósł on 12,6%. Czynsze w Trójmieście pozostają od pewnego czasu na stabilnym poziomie. Na koniec I półrocza 2012 roku stawki efektywne wahały się między 2,80 a 3,30 / m2/ miesięcznie. Trójmiasto Podaż 164 500 m 2 Popyt netto w I poł. 2012 r. 24 900 m 2 Popyt brutto w I poł. 2012 r. 24 900 m 2 Poziom pustostanów 12,6 % Czynsz efektywny Główne transakcje w I poł. 2012 r. 2,80 3,30 / m 2 / miesiąc Schenker 5 200 m 2 SEGRO Logistics Park Gdańsk LPP Tex 2 800 m 2 7R Logistic Gdańsk Victoria 2 200 m 2 7R Logistic Gdańsk W I półroczu 2012 roku zawarto tu kilka znaczących transakcji. Przede wszystkim Schenker wynajął 5 200 m 2 w SEGRO Logistics Park Gdańsk. Inna istotna umowa to najem 2 800 tys. m 2 przez LPP Tex w 7R Logistic Gdańsk. Region Gdańska należał w ostatnim czasie do czołówki rynków z najniższymi wskaźnikami dostępnej powierzchni (na koniec I kwartału 2012 roku było to 3,3%). Duża aktywność deweloperów
10 On Point Report Title Lipiec 2012 Tablica podsumowująca rynek magazynowy w I poł. 2012 r. Warszawa Miasto Warszawa Okolice Górny Śląsk Poznań Polska Centralna Wrocław Trójmiasto Szczecin Kraków Podaż (m 2 ) 526 100 1 976 600 1 322 600 1 001 100 977 500 651 500 164 500 41 700 137 300 Nowa podaż w I poł. 2012 r. (m 2 ) Popyt netto w I poł. 2012 r. (m 2 ) 6 800 68 500 58 900 59 500 41 200 36 300 36 300 0 20 100 17 700 61 200 105 900 32 900 60 000 66 100 24 900 13 800 4 800 Popyt brutto w I poł. 2012 r. (m 2 ) 26 700 108 600 138 000 50 400 101 000 91 500 24 900 13 800 4 800 Wskaźnik pustostanów 12,5% 19,0% 4,5% 3,4% 13,7% 13,4% 12,6% 21,6% 7,7% Czynsze efektywne magazyny typu big box ( /m 2 /miesiąc) - 2,30 2,90 2,45 3,40 2,60 3,00 2,70 3,10 2,50 3,10 2,80 3,30 2,60 3,40 3,30 4,00 Czynsze efektywne small business units ( /m 2 /miesiąc) 3,60 5,30 3,85 4,45 3,80 4,30
on point Tomasz Olszewski Head of Industrial Department CEE Jones Lang LaSalle Tomasz Mika Head of Industrial Department Poland Jones Lang LaSalle Marcin Kałuski Research Analyst & PR Specialist Jones Lang LaSalle +48 22 318 00 00 Tomasz.Olszewski@eu.jll.com +48 22 318 00 00 Tomasz.Mika@eu.jll.com +48 22 318 00 00 Marcin.Kaluski@eu.jll.com INDUSTRIAL REPORT - JULY 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarter and annual highlights of real estate activity, perfomance, specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com Copyright (c) Jones Lang LaSalle IP, Inc. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilts every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.