PETRA - Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin tel. (091) 4892530; 0506 01 11 36 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOśONEJ W MIEJSCOWOŚCI OSTROWIEC GMINA DĘBNO DZIAŁKA NR 587/16 O POWIERZCHNI 16 171 M 2, MAPA 1, OBRĘB OSTROWIEC, KSIĘGA WIECZYSTA NR SZ1M/00036994/2 PROWADZONA PRZEZ SĄD REJONOWY W MYŚLIBORZU, V WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH. OPRACOWAŁ(A): MAŁGORZATA SNARSKA SZCZECIN, DNIA 29 PAŹDZIERNIKA 2013 R.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Adres Księga Wieczysta Oznaczenie w ewidencji gruntów Ostrowiec, gm. Dębno KW nr SZ1M/00036994/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Myśliborzu, V Wydział Ksiąg Wieczystych obręb: Ostrowiec; nr działki: 587/16; powierzchnia: 16 171 m 2 SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI Forma władania Opis nieruchomości Lokalizacja Prawo własności Nieruchomość gruntowa niezabudowana, dojazd drogą gruntową utwardzoną brukiem, działka częściowo zagospodarowana, ogrodzona Nieruchomość zlokalizowana za miejscowością Ostrowiec, przy skrzyŝowaniu drogi krajowej nr 23 w kierunku Dębna i drogi powiatowej do miejscowości Dyszno. Sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa letniskowa; w dalszej odległości zabudowania miejscowości Ostrowiec. Dostęp do nieruchomości Na dzień wizji lokalnej dojazd drogą brukowaną DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI Cel oszacowania Wartość rynkowa Dla potrzeb sprzedaŝy Wartość rynkowa nieruchomości według stanu na dzień oględzin wynosi: 262 700 zł Słownie złotych: dwieście sześćdziesiąt dwa tysiące siedemset Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano: w dniu 29 października 2013 roku, według stanu na dzień 09 października 2013 roku na poziomie cen na dzień 29 października 2013 roku, na podstawie wizji lokalnej z dnia 09 października 2013 roku. 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT WYCENY...4 2. ZAKRES WYCENY...4 3. CEL WYCENY...4 4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 4.1. PODSTAWA FORMALNA...4 4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI...4 4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE...4 4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH...4 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO...5 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO...5 6.2. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI...6 6.3. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI...8 6.4. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO...9 7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY...9 7.1. WSTĘP...9 7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE...10 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...10 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI...13 10. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA...15 11. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA...15 12. ZAŁĄCZNIKI...16 3
1.PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, połoŝona w miejscowości Ostrowiec gmina Dębno. Nieruchomość składa się z działki gruntu nr 587/16 o powierzchni 16171m². Dla przedmiotowej nieruchomości V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myśliborzu prowadzi księgę wieczystą KW nr SZ1M/00036994/2. Dane ewidencyjne: Arkusz mapy Numer działki BliŜsze określenie połoŝenia 1 587/16 - Powierzchnia Symbol uŝytków działki uŝytku w ha w ha Nr księgi wieczystej RIIIb 0,4001 RIVb 0,0982 RV 0,2705 1,6171 SZ1M/00036994/2 Bp 0,8483 2. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności gruntu - działki nr 587/16 o powierzchni 16 171 m 2. UWAGA na zlecenie Zamawiającego w wycenie nie uwzględniono nakładów poczynionych na nieruchomości przez dzierŝawcę. 3. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaŝy. 4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. PODSTAWA FORMALNA Podstawę formalną stanowi zlecenie Przedsiębiorstwa Usług InŜynieryjnych PREEMIER 2 Spółka z o.o. w Zielonej Górze. 4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 grudnia 2007r., Noty Interpretacyjne i standardy zgodne z zasadami dobrej praktyki zawodowej. 4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 grudnia 2007r. Noty Interpretacyjne i standardy zgodne z zasadami dobrej praktyki zawodowej. Literatura specjalistyczna 4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH Wizja terenowa w dniu 09 października 2013 r., badanie księgi wieczystej KW nr SZ1M/00036994/2 z dnia 09 października 2013 r., Mapa ewidencyjna w skali 1:2000. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych PETRA Małgorzata Snarska, Informacje z Internetu i prasy specjalistycznej. 4
Ostrowiec, gm. Dębno, działka nr 587/16 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny 29.10.2013r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 29.10.2013r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 09.10.2013r. Data dokonania oględzin nieruchomości 09.10.2013r. 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO lokalizacja przedmiotu opracowania droga główna i dojazdowa Bezpośrednie sąsiedztwo trafostacja oraz przepompownia ścieków 5
Ostrowiec, gm. Dębno, działka nr 587/16 otoczenie bliŝsze i dalsze przedmiotu opracowania Działka połoŝona niedaleko zabudowań wsi Ostrowiec po prawej stronie od skrzyŝowania drogi krajowej nr 23 w kierunku Dębna i drogi powiatowej do Dyszna. W sąsiedztwie działki letniskowe i pensjonatowe. W dalszej odległości znajdują się zabudowania mieszkalne wsi. Niedaleko - od strony zachodniej działki znajduje się Jezioro Ostrowieckie z Rezerwatem Przyrody Czapli Ostrów. W dniu wizji lokalnej dojazd do działki od strony drogi krajowej nr 23 w bok, drogą brukowaną, która jest drogą w kierunku Dyszna. 6.2. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Widok na szacowaną nieruchomość Widok na szacowaną nieruchomość 6
Ostrowiec, gm. Dębno, działka nr 587/16 Skrzynki energetyczne Studnia głębinowa Ogrodzenie nieruchomości Brama automatycznie rozsuwana Brama ręcznie rozsuwana Zgodnie z zapisami w Ewidencji Gruntów przedmiotowa nieruchomości oznaczona jest w sposób następujący: Województwo: zachodniopomorskie Powiat: myśliborski Jednostka ewidencyjna: Dębno obszar wiejski Obręb: 0006, Ostrowiec Właściciel: Przedsiębiorstwo Usług InŜynieryjnych PREEMIR Spółka z o.o. w Zielonej Górze Arkusz mapy Numer działki BliŜsze określenie połoŝenia Symbol uŝytku Powierzchnia działki uŝytków w ha w ha Nr księgi wieczystej RIIIb 0,4001 RIVb 0,0982 1 587/16 1,6171 SZ1M/00036994/2 RV 0,2705 Bp 0,8483 UWAGI - ustalić słuŝebność drogową na działce 587/12 na rzecz działki nr 587/13. 7
Działka nr 587/12 została podzielona na działki nr 587/16 i 587/17. Działka nr 587/17 została sprzedana w 2009r. UWAGA - zapisy w Księdze Wieczystej nr SZ1M/00036994/2 są niezgodne z zapisami w Ewidencji Gruntów odnośnie nazwy właściciela nieruchomości. Obecnie spółka zmieniała nazwę na Przedsiębiorstwo Usług InŜynieryjnych PREEMIER 2 Spółka z o.o. Działka o pow. 16 171 m 2 połoŝona przy rozwidleniu dróg, o nieregularnym kształcie - najdłuŝszym brzegiem przylegająca do drogi głównej. Ukształtowanie terenu płaskie. Nieruchomość jako uŝytek stanowi klasę RIIIb, RIVb, RV i BP obecnie w większej części porośniętą trawą i samosiejkami. Teren ogrodzony i częściowo zagospodarowany. Ogrodzenie systemowe kratowe wykonane z ocynkowanych prętów stalowych zgrzewanych zamontowanych na słupkach. W ogrodzeniu dwie bramy rozsuwane ( jedna otwierana automatycznie druga otwierana ręcznie) oraz furtka. Na nieruchomości - na powierzchni około 3500m² zostały poczynione przez dzierŝawcę terenu nakłady. Została zrobiona infrastruktura techniczna potrzebna do obsługi kontenerów socjalnych - między innymi rozprowadzony prąd, kanalizacja, woda. Ciągi piesze i dojazdy utwardzone płytami betonowymi i kostką betonową (na dzień wizji lokalnej w duŝej mierze zdemontowane). WzdłuŜ nich zamontowane lampy oświetleniowe i słupy monitoringu. Nieopodal posadowiony maszt kratowy wykonany ze stali. Na nieruchomości znajduje się studnia głębinowa z wodą do celów gospodarczych. Nieruchomość była dzierŝawiona na podstawie umowy dzierŝawy nr PR 01/08/2007 z dnia 01.08.2007r. Umowa została wypowiedziana i obecnie do dnia 31października 2013r. trwa okres wypowiedzenia. UWAGA na zlecenie Zamawiającego w wycenie nie uwzględniono nakładów poczynionych na nieruchomości przez dzierŝawcę. W bezpośrednim sąsiedztwie działki o podobnym charakterze. Uzbrojenie terenu: - prąd - kanalizacja - studnia głębinowa z wodą gospodarczą Bezpośredni dojazd do nieruchomości od strony drogi krajowej nr 23 w bok, drogą w kierunku Dyszna. 6.3. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myśliborzu księga wieczysta KW nr SZ1M/00036994/2. W poszczególnych działach Księgi Wieczystej zapisano według stanu z dnia 09 października 2013 r.: DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI PołoŜenie: województwo zachodniopomorskie, powiat Myślibórz, gmina Dębno, Obręb ewidencyjny: Ostrowiec, Działka ewidencyjna: działka nr 587/16, Sposób korzystania: Bp zurbanizowane tereny niezabudowane Obszar: 1,6171 ha. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Brak wpisów DZIAŁ II WŁASNOŚĆ Właściciel: udział 1/1, Przedsiębiorstwo Usług InŜynieryjnych PREEMIER Spółka z o.o. w Zielonej Górze Na podstawie umowy sprzedaŝy Rep A nr 1972/2004 z dnia 23.04.2004r. sporządzonej przez Not. Danutę Stoynowską w KN w Dębnie; na wniosek Dz.Kw DZ. KW. / /00001707/04/ z dnia 23.04.2004r. godz.14.00. Wpisano dnia 17 maja 2005r. DZIAŁ III OBCIĄśENIA I OGRANICZENIA 8
Nr wpisu: 1 Rodzaj wpisu: Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Treść wpisu: SŁUśEBNOSĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA NIEODPŁATNYM, NA CZAS NIEOZNACZONY PRAWIE PRZECHODU I PRZEJAZDU PRZEZ DZIAŁKĘ 587/12 OBJĘTEJ KSIĘGĄ 369943 NA RZECZ KAśDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA DZIAŁKI 587/13, OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ DZIAŁ IV HIPOTEKA Brak wpisów Oświadczam, Ŝe dokonałam wglądu poprzez strony internetowe do Księgi Wieczystej nr SZ1M/00036994/2 w dniu 09.10.2013 r. Dane zawarte w mniejszym protokole są zgodne ze stanem faktycznym Księgi Wieczystej nr SZ1M/00036994/2 wskazanym w systemie elektronicznym na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Protokół z badania księgi wieczystej na końcu opracowania. 6.4. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w Dębnie nr LVII/411/2002 z dnia 12 września 2002r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Ostrowiec gmina Dębno (Dz. Urzęd. Woj. Zachodniopom. nr 78, poz.1607 z dnia 31.10.2002r.), teren wycenianej nieruchomości znajduje się w obrębie terenu elementarnego oznaczonego symbolem UT-3b przeznaczonego na następujące funkcje: - turystyczne tj. zabudowa typu pensjonat, zajazd z miejscami noclegowymi do 60 łóŝek, dopuszczenia funkcji wbudowanej jak handel, gastronomia - jako moŝliwe usługowe typu handel z warunkiem ograniczenia powierzchni uŝytkowej do mniej niŝ 900m² - jako moŝliwe ekspozycje, wystawy itp. Dojazd do nieruchomości z drogi KD-2. Nie dopuszcza się podłączenia do drogi krajowej nr 01 KG (23) Faktyczny sposób uŝytkowania nieruchomości zgodny z w/w planem. 7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 7.1. WSTĘP Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. wyceny nieruchomości dokonano poprzez określenie jej wartości rynkowej. Definicję wartości rynkowej przyjęto wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny KSWP1 w treści: Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŝliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących załoŝeń: - strony umowy są od siebie niezaleŝne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaŝy oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. W niniejszym operacie szacunkowym oszacowano wartość rynkową nieruchomości. Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: - postanowienia umowy z zamawiającym wycenę - celu sporządzenia wyceny - wyniki analizy cen transakcyjnych nieruchomości o podobnej funkcji, Mając na uwadze powyŝsze oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 9
oszacowano wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. 7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a takŝe gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. W procesie porównania naleŝy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość, a w szczególności: zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu, cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne, ekonomiczne po przez właściwy dobór nieruchomości podobnych. W podejściu porównawczym stosuje się metody: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W metodzie porównywania parami podstawowym załoŝeniem jest określenie wartości poprzez porównywanie nieruchomości parami. Porównuje się parami nieruchomość wycenianą, dla której znane są cechy, ale nie znana jest wartość, kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są ich zarówno cechy jak i ceny transakcyjne. W ten sposób otrzymuje się kilka wartości wycenianej nieruchomości z porównania w kaŝdej parze, które powinny być zbliŝone do siebie. Wybór liczby cech porównawczych zaleŝy od stopnia podobieństwa obiektów jak i dokładności analizy. Im większe podobieństwo obiektów tym liczba cech porównawczych będzie mniejsza. Ostateczną wartość przyjęto jako średnią arytmetyczną z otrzymanych w efekcie analizy wyników. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rodzaj rynku Dla przedmiotowej analizy istotny jest segment rynku: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych Obszar rynku Zakres terytorialny badanego rynku nieruchomości obejmuje powiat myśliborski i gryfiński Okres badania cen Lata 2011-2013 Miasto i gmina Dębno połoŝone jest przy waŝnych tranzytowych szlakach komunikacyjnych drogowych i kolejowych. W pobliŝu funkcjonują cztery największe na granicy zachodniej międzynarodowe przejścia graniczne obsługujące ruch towarowy i osobowy. Powierzchnia gminy wynosi 31 878 ha, z czego prawie połowę stanowią lasy. W związku z tym naturalnym było umiejscowienie w niej przemysłu drzewnego począwszy od tartaków, a skończywszy na zakładach do produkcji produktów z drewna. Ostrowiec wieś w gminie Dębno; posiada 162 mieszkańców. We wsi znajduje się park pałacowy leśno-krajobrazowy. Obecnie na terenie parku znajduje się ośrodek wypoczynkowy i pole biwakowe. Przez wieś przebiegają szlaki turystyczne: "Nad rzeką Kosą" i "Rezerwatów i pomników przyrody". Na zachód od wsi połoŝone jest Jezioro Ostrowieckie o powierzchni 121 ha i III klasy czystości wody. Na jeziorze znajdują się dwie wyspy, z których większa pokryta jest lasem i stanowi rezerwat przyrody Czapli Ostrów. Kryzys finansowy na światowym rynku spowodował zmiany na rynku finansowym i budowlanym oraz w konsekwencji zmiany cen na rynku nieruchomości. Ze względu na kryzys - w niektórych segmentach rynku w Polsce odczuwa się duŝą stabilizację cen oraz spadek cen nieruchomości, głównie spowodowany wahaniami kursów walut i utrudnieniami w dostępie do kredytów. Klienci nie są juŝ tak chętni do zakupów często wyczekują do ostatniej chwili licząc na 10
dalszy spadek cen. Poszczególne segmenty rynku charakteryzują się podwyŝszonym ryzykiem oraz niedostateczną przewidywalnością, co utrudnia bankom bieŝące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację. Z informacji uzyskanych w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz analiz własnych spadek cen najbardziej uderzył w segment mieszkaniowy. W przypadku nieruchomości komercyjnych w zaleŝności od funkcji obiektów nastąpiła stabilizacja cen bądź ich spadek. Popyt jedynie utrzymuje się na nowoczesne powierzchnie magazynowo - biurowe, centra logistyczne połoŝone na obrzeŝach duŝych miast dobrze skomunikowanych. Analizą objęto transakcje sprzedaŝy gruntów na obszarze powiatu myśliborskiego i gryfińskiego. Działki o przeznaczeniu pensjonatowo-wypoczynkowym i turystycznym występują w wolnym obrocie niezbyt często. Ponad to większość tego typu transakcji dotyczy nieruchomości połoŝonych w pasie nadmorskim. Występujące na rynku transakcje gruntami o przeznaczeniu turystyczno pensjonatowym oraz letniskowym połoŝonych nad jeziorami dotyczą działek o małej powierzchni (około 1000-2000mkw). Ceny tego typu nieruchomości kształtowały się na poziomie 10-25zł/mkw i przewaŝnie były to działki bez infrastruktury. PoniewaŜ wyceniana nieruchomość zgodnie planem zagospodarowania przestrzennego moŝe być wykorzystana takŝe pod działalność usługowo - handlową poszerzono badanie rynku o nieruchomości gruntowe komercyjne (przeznaczone pod handel i usługi) oraz nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne z usługami. To róŝnorodne przeznaczenie zostało uwzględnione w atrybutach cenotwórczych. Ceny tego typu nieruchomości w duŝej mierze zaleŝą od lokalizacji, uzbrojenia i przede wszystkim od indywidualnych zalet lub wad danej nieruchomości tzn. połoŝenia szczegółowego względem jeziora, dróg dojazdowych i ekspozycji nieruchomości przy drogach głównych oraz infrastruktury wokół (zagospodarowanie brzegów jezior do wypoczynku indywidualnego poprzez pomosty, punkty widokowe, plaŝe czy wypoŝyczalnie sprzętu). W badanym okresie ceny działek wahają się od 9 zł/m² do prawie 26 zł/m². MoŜna zaobserwować, Ŝe nastąpiła korekta cen gruntów, które w okresie boomu zostały bardzo mocno wywindowane w górę. Z transakcji wynika, Ŝe wpływ na cenę ma głównie lokalizacja, wielkość działki, uzbrojenie oraz przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. TREND CZASOWY Analiza cen niezabudowanych nieruchomości gruntowych na rynku lokalnym wykazała, Ŝe ceny te charakteryzują się lekkim spadkiem. W tej sytuacji przyjęto trend czasowy: 1,5% rocznie. Przy wyborze transakcji do porównania kierowano się zasadami określonymi w Standardzie Zawodowym III.7/3 pkt. 2.4, w którym jest mowa, Ŝe dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznych nieruchomości stanu prawnego nieruchomości cech uŝytkowych i ekonomicznych Tabela 1. Charakterystyka transakcji kupna-sprzedaŝy nieruchomości gruntowych niezabudowanych połoŝonych na analizowanym rynku Lp. Data transakcji Gmina Obręb Powierzchnia (m 2 ) Cena transakcyjna (zł/m 2 ) Skorygowana cena transakcyjna (zł/m 2 ) 1 sty 12 Boleszkowice Wysoka 5 569 9,38 9,13 2 lut 13 Boleszkowice Chwarszczany 6 958 9,84 9,73 3 paź 12 Nowogródek Pomorski Kinice 4 999 10,00 9,85 4 lip 12 Nowogródek Pomorski Kinice Nowe 12 000 12,42 12,18 5 maj 12 Widuchowa Kłodowo 3 420 13,63 13,34 6 sie 12 Widuchowa Kłodowo 4 035 13,84 13,59 7 lut 12 Myślibórz Myślibórz 9 186 15,24 14,85 8 paź 12 Widuchowa Kłodowo 7 219 16,91 16,65 9 maj 12 Widuchowa Kłodowo 3 013 18,22 17,82 10 cze 13 Myślibórz Myślibórz 4 708 21,24 21,13 11
11 mar 13 Dębno Dębno 10 000 24,50 24,27 12 wrz 11 Myślibórz Myślibórz 25 630 27,31 26,44 Źródło: Opracowanie własne na podstawie monitoringu rynku lokalnego Tabela 2. Podstawowe statystyki charakteryzujące badaną zbiorowość Statystyki Średnia cena transakcyjna (zł/m 2 ) 15,75 Odchylenie standardowe (zł/m 2 ) 5,72 Współczynnik zmienności (-) 0,36 Mediana 14,84 Minimalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) 9,13 Maksymalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) 26,44 Rozstęp (zł/m 2 ) 17,31 Źródło: Opracowanie własne Ceny jednostkowe w danym segmencie rynku kształtują się na poziomie ok. 9 26 zł/m 2 i są uzaleŝnione przede wszystkim od lokalizacji, wielkości i dostępności dojazdu. Średnia cena 1 m 2 podobnych nieruchomości wyniosła 15,75 zł/m 2 PowyŜsze transakcje przyjęto do analizy. Transakcje te określają zakres cenowy poprawek. Wagi cech rynkowych ustala się w zaleŝności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych 3) na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie informacji z biur obrotu nieruchomościami, analizy zebranych cen transakcyjnych oraz badań własnych wykonanych w postaci wywiadu bezpośredniego. Ostatecznie ustalono, Ŝe na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zebranych w danej próbce, mają wpływ poniŝsze cechy rynkowe (atrybuty cenotwórcze), którym przypisano następujące wagi: DLA NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANEJ: L.p Cechy rynkowe Waga Rozpiętość cech. cechy [%] 1 Lokalizacja 35 Słaba, średnia, dobra, bardzo dobra 2 Powierzchnia działki 20 bardzo duŝa, duŝa, średnia 3 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 15 Rekreacja i zab. letniskowa, mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, komercyjna (UH,U,PU) 4 Uzbrojenie 20 Brak, w zasięgu, częściowe, pełne 5 Zagospodarowanie terenu 10 Brak, częściowe, pełne Lokalizacja pokrywa się w sensie znaczeniowym z pojęciem połoŝenia. Mówi o szerszym kontekście posadowienia nieruchomości. W zakresie lokalizacji rozpatrywać naleŝy przede wszystkim jej atrakcyjność rynkową na tle rynku lokalnego. Bardzo zła oznacza połoŝenie na obszarze zdecydowanie negatywnie wyróŝniającym się na tle danej miejscowości (rynku), połoŝenie takie cechuje się duŝą odległością od centrum, w strefie peryferyjnej (w odniesieniu do z góry nakreślonego zakresu przestrzennego badanego segmentu), itp. PołoŜenie złe oznacza posadowienie na obszarze gorszym w stosunku do lokalizacji przeciętnej, tzn. najbardziej rozpowszechnionej na danym rynku, niewyróŝniającej się poziomem swojej atrakcyjności. Przymiotem lokalizacji dobrej i bardzo dobrej jest wysoka bądź wybitnie wysoka atrakcyjność obszaru. MoŜe być to ciesząca się wyjątkowym zainteresowaniem strefa miejska, dzielnica czy teŝ modna, poszukiwana przez stronę popytową miejscowość, itp. Bardzo korzystne otoczenie (sąsiedztwo) wiąŝe się z bezpośrednim sąsiedztwem znacząco wpływającym na atrakcyjność wizualną (ciekawa architektura otaczających zabudowań, zharmonizowana optycznie i w zakresie programu uŝytkowego z nieruchomością wycenianą, funkcjonalne zagospodarowanie przyległego 12
terenu). Oceny pośrednie przypadają w udziale nieruchomościom, gdzie brak idealnego ładu przestrzennego w najbliŝszym sąsiedztwie, tym niemniej architektura i cechy uŝytkowe otoczenia nie raŝą swym charakterem. Dopiero w przypadku zdecydowanej dysharmonii oraz utrudniania realizacji podstawowej funkcji wycenianej nieruchomości trzeba nadać otoczeniu noty niekorzystne bądź bardzo niekorzystne (np. obecność w pobliŝu uciąŝliwych zakładów usługowych i wyjątkowo hałaśliwych dróg, długoterminowych inwestycji budowlanych). W ramach tej cechy wyróŝniono stany: słaba, średnia, dobra, bardzo dobra W oparciu o tendencje panujące na rynku najkorzystniej, w odniesieniu do 1 m 2, wypadają nieruchomości o najmniejszej powierzchni. Jest to prostą ilustracją ekonomicznego prawa rzadkości dóbr: im czegoś mniej, tym bardziej jest przez rynek poŝądane (a zatem wyŝej cenione). Przyjęta w procesie wyceny gradacja jest uzaleŝniona od zróŝnicowania powierzchni działek przyjętych do analizy porównawczej. Generalnie, stopniowanie oceny atrybutu powierzchnia musi korespondować z realnymi oczekiwaniami i preferencjami kupujących. W ramach tej cechy wyróŝniono stany: średnia do 5000 m 2, duŝa pow. powyŝej 5000 do 10000 m 2, b. duŝa pow. powyŝej 10000 m 2. Uzbrojenie jest cechą, której jakość całkiem klarownie moŝna określić w przypadku działki. Badać naleŝy, które z sieci są na danej nieruchomości dostępne. Za infrastrukturę bardzo złą jednoznacznie uznamy brak jakichkolwiek przyłączy. Zła infrastruktura oznacza dostęp do 1-2 sieci, przeciętna zaś do 3 sieci (np. prąd, woda, kanalizacja). Znów naleŝy przypomnieć o bezpośrednim odniesieniu do badanego rynku lokalnego okazać się moŝe, iŝ w róŝnych rejonach na ocenę przeciętną zasługiwać będą działki o obiektywnie zróŝnicowanej infrastrukturze. Ocena przeciętna winna odnosić się do typowego dla rozwaŝań lokalnych uposaŝenia nieruchomości w media. Skutkuje to koniecznością kaŝdoczesnego weryfikowania oceny oraz prawidłowego doboru (bardziej lub mniej restrykcyjnego) kategorii ocen. Odpowiednio wyŝsza liczba dostępnych sieci kaŝe ocenić cechę jako dobrą (np. 4 sieci dostępne prąd, woda, kanalizacja, gaz), bądź bardzo dobrą (5 sieci dostępnych prąd, woda, kanalizacja, gaz, telefon). Na ten atrybut wpływ ma takŝe jakość i stan sieci wodno kanalizacyjnej. W ramach tej cechy wyróŝniono stany: brak, w zasięgu, częściowe, pełne, Zagospodarowanie terenu cecha ta ujmuje zagospodarowanie nieruchomości poprzez wykonanie ciągów komunikacyjnych, ogrodzenia, nasadzeń ozdobnych, elementów małej architektury W ramach tej cechy wyróŝniono stany: brak, częściowe, pełne Nieruchomości porównawcze pod względem pozostałych cech są takie same, stąd nie wprowadzono ich jako cech róŝnicujących. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto kilkanaście transakcji (opis w pkt. 8) nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Okres badania rynku ograniczono do września 2011roku. Data transakcji Obręb Powierzchnia działek Cena 1 mkw Zaktualizowana cena 1 mkw 2012-02 Myślibórz 9 186 15,24 14,85 2013-06 Myślibórz 4 708 21,24 21,13 2012-10 Kłodowo 7 219 16,91 16,65 ZałoŜenia przyjęte do analizy : analizę przeprowadzono z wykorzystaniem programu WALOR, jednostką odniesienia jest 1 m 2 powierzchni gruntu, powierzchnia gruntu wynosi : 16 171 m 2, w analizie prowadzącej do oszacowania wartości rynkowej posłuŝono się transakcjami nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi (analiza w punkcie 8), trend czasowy przyjęto: 1,5% rocznie, dla wybranych transakcji określono następujące wartości : 13
cena minimalna : 9,13 zł/m 2, cena maksymalna : 26,44 zł/m 2, cena średnia : 15,75 zł/m 2 róŝnica cen zakres kwotowy poprawek : 17,31 zł/m 2 poszczególnym wartościom danej cechy przyporządkowano zakres kwotowy poprawek korygujących w ten sposób, Ŝe kwoty poszczególnych wartości dla danej cechy są stopniowane proporcjonalnie co do liczby wartości tej cechy, w odpowiednio przygotowanych tabelach dokonano korekty cen transakcyjnych, a następnie określono wartość 1 m 2 powierzchni gruntu, wynik wyceny i tabele porównawcze załączono poniŝej. Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 14,85 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) [zł]. Lokalizacja 35 6,06 średnia dobra - 2,02 Uzbrojenie 20 3,46 częściowe w zasięgu 1,15 Powierzchnia działki 20 3,46 bardzo duŝa duŝa - 1,73 PZP 15 2,60 komercyjna komercyjna 0,00 Zagospodarowanie działki 10 1,73 częściowe brak 0,87 Suma: - 1,73 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 21,13 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) [zł]. Lokalizacja 35 6,06 średnia bardzo dobra - 4,04 Uzbrojenie 20 3,46 częściowe brak 2,31 Powierzchnia działki 20 3,46 bardzo duŝa średnia - 3,46 PZP 15 2,60 komercyjna mieszkaniowousługowa 1,30 Zagospodarowanie działki 10 1,73 częściowe brak 0,87 Suma: - 3,02 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 16,65 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) [zł]. Lokalizacja 35 6,06 średnia średnia 0,00 Uzbrojenie 20 3,46 częściowe częściowe 0,00 Powierzchnia działki 20 3,46 bardzo duŝa duŝa - 1,73 PZP 15 2,60 komercyjna rekreacyjna 2,60 Zagospodarowanie działki 10 1,73 częściowe częściowe 0,00 Suma: 0,87 Ceny: Cena minimalna = 9,13 zł Cena maksymalna = 26,44 zł DELTA = 17,31 zł Liczba próbek = 12 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 5,72 Liczba transakcji Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 16,25 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Cena 1 mkw 20 21 22 23 24 25 26 14
Przyjęte cechy rynkow e Lokalizacja 35 % Pow. działki 20 % Zagospodarowanie 10 % Uzbrojenie 20 % PZP dla turystycznych 15 % Wartości cząstkowe: Wx-21,13 = 21,13+(-3,02) = 18,11 Wx-16,65 = 16,65+0,87 = 17,52 Wx-14,85 = 14,85+(-1,73) = 13,12 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość 1 mkw nieruchomości wycenianej: 16,25 zł słownie: szesnaście zł. 25/100 Wartość rynkowa odniesiona do 1 m 2 powierzchni gruntu wynosi: 16,25 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej według stanu na datę wyceny: 16 171 m 2 x 16,25 zł/m 2 = 262 778,75 zł przyjęto 262 700zł Słownie złotych: dwieście sześćdziesiąt dwa tysiące siedemset 10. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej według stanu na datę wyceny wynosi: 262 700 zł Biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, wielkość powierzchni gruntu oraz jego przeznaczenie, jak równieŝ lokalizację szczegółową oszacowaną wartość moŝna uznać za adekwatną w stosunku do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. Określona wartość nieruchomości znajduje się w średnim przedziale, jaki zanotowano w obrocie tego typu nieruchomościami na lokalnym rynku, Określona wartość jest wartością rynkową przy załoŝeniach i obwarowaniach przyjętych dla niniejszej wyceny. 11. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA Niniejsze opracowanie nie moŝe być wykorzystywane dla innych celów jak określone w pkt. 3, Operat wykonano w dwóch jednobrzmiących opracowaniach (oryginał i kopia), Operat sporządzono zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, Wyceniający nie bierze odpowiedzialności za wiarygodność załączonych przez Zleceniodawcę dokumentów, Wszelkie prawa zastrzeŝone. śaden fragment niniejszego operatu nie moŝe być powielany, publikowany, przekazywany za pomocą środków elektronicznych, mechanicznych lub innych, nie moŝe być fotografowany, nagrywany w całości lub w części bez uprzedniej zgody autora, 15
Wartość nieruchomości oszacowano według stanu nieruchomości, aktualnego poziomu cen na rynku oraz przepisów prawnych obowiązujących w dniu sporządzania wyceny. Zmiana wyŝej wymienionych czynników moŝe spowodować zmianę wartości nieruchomości; Oszacowana wartość rynkowa jest wolna od wszelkich podatków i opłat, a w szczególności od podatku VAT, 12. ZAŁĄCZNIKI Protokół z badania księgi wieczystej KW SZ1M/00036994/2 z dnia 09 października 2013 r., Wypis z rejestru gruntów Kserokopia mapy ewidencyjnej w skali 1:2000 Kserokopia mapy zasadniczej w skali 1:1000 16
PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NR SZ1M/00036994/2 PROWADZONEJ PRZEZ SĄD REJONOWY W MYŚLIBORZU V WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH DZIAŁ I - (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) PołoŜenie: województwo zachodniopomorskie, powiat Myślibórz, gmina Dębno, Obręb ewidencyjny: Ostrowiec, Działka ewidencyjna: działka nr 587/16, Sposób korzystania: Bp zurbanizowane tereny niezabudowane Obszar: 1,6171 ha. Bez wpisu DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) DZIAŁ II - (WŁASNOŚĆ) Właściciel: udział 1/1, Przedsiębiorstwo Usług InŜynieryjnych PREEMIER Spółka z o.o. w Zielonej Górze Na podstawie umowy sprzedaŝy Rep A nr 1972/2004 z dnia 23.04.2004r. sporządzonej przez Not. Danutę Stoynowską w KN w Dębnie; na wniosek Dz.Kw DZ. KW. / /00001707/04/ z dnia 23.04.2004r. godz.14.00. Wpisano dnia 17 maja 2005r. DZIAŁ III - (OBCIĄśENIA I OGRANICZENIA) Rodzaj wpisu: Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Treść wpisu: SŁUśEBNOSĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA NIEODPŁATNYM, NA CZAS NIEOZNACZONY PRAWIE PRZECHODU I PRZEJAZDU PRZEZ DZIAŁKĘ 587/12 OBJĘTEJ KSIĘGĄ 369943 NA RZECZ KAśDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA DZIAŁKI 587/13, OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ Na podstawie - umowy darowizny oraz ustanowienia słuŝebności gruntowej Rep A nr 12845/2008 z dnia 30.07.2008r. sporządzonej przez Not. ElŜbietę Małgorzatę Bachalską w KN w Gorzowie Wielkopolskim; na wniosek Dz.Kw DZ. KW. / /00004528/08/002 z dnia 05.08.2008r. godz.08.35. Wpisano dnia 24 lutego 2009r. Bez wpisu DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) DATA BADANIA: 09 PAŹDZIERNIKA 2013 roku 17