SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 17

SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 17 Rozdział 1. Podstawowe wiadomości z zakresu zarządzania nieruchomościami 23 1.1. SYTUACJA PRAWNA ZARZĄDCY 25 1.1.1. Regulacje prawne dotyczące zawodu zarządcy nieruchomości 26 1.1.2. Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości 26 1.1.3. Zakres czynności zarządcy 27 1.2. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI JAKO DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA 28 1.2.1. Definicja działalności zawodowej 28 1.2.2. Wymogi kwalifikacyjne 28 1.2.3. Kształcenie teoretyczne i praktyczne 29 1.2.4. System nadawania licencji zawodowych 30 1.2.5. Doskonalenie kwalifikacji 33 1.2.6. Odpowiedzialność zawodowa 33 1.3. ORGANIZACJE ZAWODOWE ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI 34 1.3.1. Organizowanie się środowiska zarządców 34 1.3.2. Zadania organizacji zawodowych i ich federacji 35 1.3.3. Standardy zawodowe i Kodeks Etyki Zawodowej 36 Rozdział 2. Organizacja zarządzania państwem - organy administracji publicznej 39 2.1. PODZIAŁ TERYTORIALNY KRAJU 41 2.2. ORGANIZACJA ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ 41 2.3. PROCEDURY ADMINISTRACYJNE - ORGANY I i II INSTANCJI 44 2.4. ZADANIA ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ W ZAKRESIE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI 45 Rozdział 3. Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości 47 3.1. MIENIE 49 3.2. DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI W PRAWIE CYWILNYM 51

10 3.2.1. Nieruchomości gruntowe 52 3.2.2. Nieruchomości budynkowe 53 3.2.3. Nieruchomości lokalowe 54 3.2.4. Ustawowa definicja lokalu mieszkalnego i użytkowego 54 3.2.5. Sposoby kreowania lokali jako odrębnych przedmiotów własności 56 3.2.6. Części składowe lokalu 56 3.3. RELACJA POMIĘDZY NIERUCHOMOŚCIĄ A DZIAŁKĄ GRUNTU 57 3.4. GRANICE NIERUCHOMOŚCI; GRANICE PRAWNE I STAN SPOKOJNEGO POSIADANIA 58 Rozdział 4. Prawo rzeczowe 61 4.1. RZECZY I ICH RODZAJE 64 4.2. DEFINICJA PRAWA WŁASNOŚCI, UPRAWNIENIA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA 65 4.2.1. Rodzaje własności 65 4.2.2. Triada uprawnień właściciela 66 4.2.3. Definicja własności w art. 140 kodeksu cywilnego 66 4.3. WSPÓŁWŁASNOŚĆ I JEJ ODRÓŻNIENIE OD WŁASNOŚCI 69 4.3.1. Współwłasność i powstanie współwłasności 69 4.3.2. Rodzaje współwłasności 70 4.4. WYKONYWANIE PRAWA WŁASNOŚCI W OBRĘBIE WSPÓŁWŁASNOŚCI 71 4.4.1. Zniesienie współwłasności 73 4.4.2. Podział nieruchomości co do użytkowania" 74 4.4.3. Współwłasność we wspólnocie mieszkaniowej 75 4.5. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE 75 4.6. OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE 77 4.6.1. Katalog ograniczonych praw rzeczowych 77 4.6.2. Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych 81 4.7. POSIADANIE, DZIERŻENIE I WŁADANIE 82 4.8. KONSTYTUCYJNE GWARANCJE PRAWA WŁASNOŚCI 83 Rozdział 5. Stosunki cywilno-prawne 85 PODMIOTY PRAWA CYWILNEGO 87 5.1. OSOBY FIZYCZNE I ICH REPREZENTOWANIE 87 5.2. OSOBY PRAWNE I ICH REPREZENTOWANIE 91 5.3. JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIE POSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ 93 5.4. CZYNNOŚCI PRAWNE - ZAGADNIENIA OGÓLNE 94 5.5. PRZEGLĄD TYPOWYCH UMÓW ZAWIERANYCH W ZWIĄZKU Z ZA- RZĄDZANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI 98 5.6. OBCIĄŻENIA NA NIERUCHOMOŚCIACH 101 5.7. ROSZCZENIA - ŚRODEK PRAWNY PRZYSŁUGUJĄCY WIERZYCIELOM 102

5.8. WYBRANE ZAGADNIENIA PRAWA RODZINNEGO I OPIEKUŃCZEGO 103 5.9. WYBRANE ZAGADNIENIA PRAWA SPADKOWEGO 105 5.10. PRAWO WEKSLOWE 107 5.11. PRAWO UPADŁOŚCIOWE 110 5.12. PRAWO PODATKOWE 113 5.12.1. Podatek dochodowy od osób fizycznych 113 5.12.2. Podatek dochodowy - zryczałtowany 117 5.12.3. Podatek od towarów i usług - VAT / VALUE ADDED TAX/ 118 5.12.4. Praktyczne przykłady rozliczenia 121 5.12.5. Podatek od spadków i darowizn 123 5.12.6. Podatek od nieruchomości 125 Rozdział 6. Gospodarka nieruchomościami 131 6.1. PODSTAWY PRAWNE 133 6.2. OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI I SAMORZĄDOWYMI 134 6.2.1. Przetargi 134 6.2.2. Zbycie bezprzetargowe 136 6.2.3. Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd 137 6.2.4. Ceny i opłaty za nieruchomości 139 6.3. OPŁATY ADIACENCKIE 141 6.4. PRAWO PIERWOKUPU 142 6.5. SCALENIA I PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI 143 6.6. WYWŁASZCZENIA NIERUCHOMOŚCI 144 6.6.1. Przejmowanie praw do nieruchomości 144 6.6.2. Ograniczenie praw do nieruchomości 144 6.6.3. Odszkodowania 146 6.7. UWŁASZCZENIE OSÓB PRAWNYCH 147 6.8. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW 149 6.9. SZCZEGÓLNE ZASADY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI 152 6.9.1. Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa 152 6.9.2. Zasób Mienia Wojskowego 154 6.9.3. Wojskowy Zasób Mieszkaniowy 155 6.9.4. Gospodarka nieruchomościami państwowymi 156 Rozdział 7. Gospodarka przestrzenna 157 7.1. PODSTAWY PRAWNE 159 7.2. MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO... 160 7.2.1. Rola i znaczenie planów miejscowych 160 7.2.2. Tryb sporządzania i uchwalania planu 163 ~.2.3. Rekompensowanie skutków uchwalenia lub zmiany planu miejscowego... 166 7.3. DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU 168 ~A. STUDIA UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY 171 11

12 Rozdział 8. Źródła informacji o nieruchomościach 177 8.1. USTALANIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI 179 8.2. RODZAJE INFORMACJI POTRZEBNYCH PRZY ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI 181 8.2.1.Księgi wieczyste 181 8.2.2. Sposoby gromadzenia danych dotyczących nieruchomości oraz ich atrybutów 182 8.3. SŁUŻBA GEODEZYJNA I KARTOGRAFICZNA 197 8.4. MONITORING RYNKU DZIAŁEK I SPOSOBY ZAKŁADANIA BAZ DANYCH ORAZ ZBIERANIA INFORMACJI 198 8.4.1. Dane zawarte w aktach notarialnych 199 8.4.2. Pilotażowy monitoring rynku nieruchomości w Krakowie w latach 1992-2002 prowadzony przez KIN 199 Rozdział 9. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości 201 9.1. KATEGORIE EKONOMICZNE NIERUCHOMOŚCI 203 9.1.1. Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości 203 9.1.2. Nieruchomość jako przedmiot zarządzania w wymiarze ekonomicznym 206 9.1.3. Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne zarządzania nieruchomościami 208 9.1.4. Otoczenie nieruchomości 209 9.2. NIERUCHOMOŚCI JAKO ŹRÓDŁO DOCHODÓW SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO 210 9.3. INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI 211 9.4. RYNEK NIERUCHOMOŚCI 216 9.4.1. Pojęcie rynku nieruchomości 216 9.4.2. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości 218 9.4.3. Segmentacja rynku nieruchomości 220 9.4.4. Uczestnicy rynku nieruchomości 222 9.4.5. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości 223 9.5. FINANSOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI 224 9.5.1. Kształtowanie się podaży i popytu 224 9.5.2. Badanie i analiza trendów rynkowych 228 9.5.3. Produkty kredytowe 228 9.5.4. Rachunki powiernicze 240 9.5.5. Fundusze strukturalne Unii Europejskiej 241 9.6. SEGMENTY RYNKU NIERUCHOMOŚCI 243 9.6.1. Nieruchomości gruntowe 243 9.6.2. Handel 244 9.6.3. Powierzchnie biurowe 248 9.6.4. Powierzchnie magazynowe 249 9.6.5. Mieszkania 250 9.7. ZNACZENIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI DLA GOSPODARKI NA SZCZEBLACH: KRAJOWYM I LOKALNYM 254

Rozdział 10. Planowanie i zarządzanie ekonomiczno-finansowe 255 10.1. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ORAZ MATEMATYKI FINANSOWEJ... 261 10.1.1. Zasady rachunkowości bieżącej 262 10.1.2. Zasady matematyki finansowej 273 10.2. DIAGNOZA SYTUACJI EKONOMICZNO-FINANSOWEJ NIERUCHOMOŚCI 273 10.2.1. Ujęcie księgowe (rachunkowe) 275 10.2.2. Ujęcie gotówkowe (cash flow) 277 10.2.3. Analiza wskaźnikowa wyników 283 10.3. SPRAWOZDAWCZOŚĆ ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI 304 10.3.1 Sprawozdawczość operacyjna 305 10.3.2. Sprawozdawczość podatkowa 307 10.3.3. Sprawozdawczość finansowa 309 10.3.4. Sprawozdawczość dodatkowa 309 10.3.5. Sprawozdawczość statystyczna 310 Rozdział 11. Przejmowanie nieruchomości do zarządzania 315 11.1. POZYSKIWANIE OBIEKTÓW DO ZARZĄDZANIA 317 11.2. PODMIOTY, NA RZECZ KTÓRYCH MOGĄ BYĆ ŚWIADCZONE 19 USŁUGI ZARZĄDZANIA 319 11.2.1. Cele właściciela jako wytyczne dla działań zarządcy 319 11.2.2. Właściciel a zarządca 321 11.3. UMOWA O ZARZĄDZANIE 321 11.3.1. Czynności poprzedzające zawarcie umowy oraz ich cel 322 11.3.2. Postanowienia umowy o zarządzanie nieruchomością 322 11.3.3. Pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością 331 11.4. WYBRANE CZYNNOŚCI ZARZĄDZANIA OPERACYJNEGO 331 11.4.1. Przejęcie nieruchomości w zarząd 331 11.4.2. Regulaminy porządku domowego 333 11.4.3. Postępowanie windykacyjne i eksmisje 334 11.5. OGÓLNE ZASADY NAJMU 334 Rozdział 12. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi 337 12.1. DEFINICJE NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH 339 12.1.1. Samodzielność lokalu mieszkalnego - definicja i parametry 339 12.1.2. Pomieszczenia przynależne do lokali 340 12.1.3. Nieruchomość wspólna 340 12.2. ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALI 342 12.2.1. Powstanie odrębnej własności lokali 342 12.2.2. Wspólnoty mieszkaniowe 343 12.2.3. Zasady zarządzania nieruchomością wspólną 345 12.2.4. Finansowanie zarządzania nieruchomością wspólną 346 12.3. OCHRONA PRAW LOKATORÓW 348 12.3.1. Lokale mieszkalne - definicje i parametry 348 12.3.2. Zasady ochrony praw lokatorów 349 12.3.3. Obowiązki lokatorów 353 13

14 12.3.4. Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego 357 12.3.5. Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów 359 12.4. DODATKI MIESZKANIOWE 360 12.5. ZARZĄDZANIE SPÓŁDZIELCZYMI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI.. 364 12.5.1. Zasady funkcjonowania spółdzielni 364 12.5.2. Istota i cele spółdzielni mieszkaniowych 366 12.5.3. Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej 367 12.5.4. Obowiązki członków spółdzielni mieszkaniowej 369 12.5.5. Zasady zarządzania zasobem spółdzielni mieszkaniowej 370 12.6. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO 372 12.7. FUNDUSZE I INSTYTUCJE WSPIERAJĄCE MIESZKALNICTWO 377 12.8. OCENA RYZYKA W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI 377 12.9. KSZTAŁTOWANIE POLITYKI MIESZKANIOWEJ 380 12.9.1. Rola państwa w kształtowaniu polityki mieszkaniowej 380 12.9.2. Lokalne strategie mieszkaniowe 382 Rozdział 13. Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi 383 13.1. RODZAJE NIERUCHOMOŚCI - PODZIAŁ FUNKCJONALNY 385 13.2. CHARAKTERYSTYKA INSTYTUCJI NAJMU 385 13.3. ZNACZENIE NAJMU DLA FUNKCJONOWANIA BUDYNKU 386 13.3.1. Wyszukiwanie najemców - kryteria doboru 387 13.3.2. Umowa najmu 387 13.4. UWARUNKOWANIA W ZARZĄDZANIU POSZCZEGÓLNYMI RODZAJAMI NIERUCHOMOŚCI 392 13.4.1. Nieruchomości handlowo-usługowe 392 13.4.2. Nieruchomości biurowe 396 13.4.3. Nieruchomości rolne 398 13.4.4. Nieruchomości sektora publicznego 398 13.4.5. Nieruchomości instytucjonalne 399 13.4.6. Inne rodzaje nieruchomości 399 13.5. SYSTEMY BEZPIECZEŃSTWA 399 13.5.1. Firmy ochroniarskie 400 13.5.2. Ładunek wybuchowy na terenie obiektu 401 13.6. ZASADY ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI NIEMIESZKALNYMI 403 Rozdział 14. Organizacja zarządzania nieruchomościami - prawo gospodarcze 405 14.1. PRAWO GOSPODARCZE - JEGO ŹRÓDŁA, TREŚĆ I ZAKRES STOSOWANIA 407 14.2. OBOWIĄZKI ZWIĄZANE Z PROWADZENIEM DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ 408 14.3. KREOWANIE I ZASADY DZIAŁANIA PRZEDSIĘBIORCÓW (PODMIOTÓW GOSPODARCZYCH) 409

14.4. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA 411 14.5. FORMY ORGANIZACYJNE I PRAWNE DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI 412 14.6. TWORZENIE FIRM DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI 415 Rozdział 15. Podstawy budownictwa 417 15.1. PODSTAWY PRAWNE 420 15.2. PROCES BUDOWLANY 422 15.2.1. Dokumentacja techniczna 423 15.2.2. Pozwolenie na budowę 424 15.2.3. Pozwolenie na użytkowanie obiektów 428 15.3. OCENA STANU TECHNICZNEGO BUDYNKU, BUDOWLI I INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ 429 15.4. OKRESOWE KONTROLE, REMONTY I KONSERWACJE 431 Rozdział 16. Wycena nieruchomości - wybrane zagadnienia 437 16.1. CEL I PRZEDMIOT WYCENY 441 16.2. METODYKA SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 444 16.3. OPERAT SZACUNKOWY 448 16.4. SZACOWANIE W KONTEKSTACH KRAJOWYM I MIĘDZYNARODOWYM 448 Rozdział 17. Plan zarządzania 465 17.1. ISTOTA I FUNKCJE PLANU ZARZĄDZANIA 467 17.2. ZAWARTOŚĆ PLANU ZARZĄDZANIA 468 17.2.1. Struktura formalna planu zarządzania 468 17.2.2. Proces sporządzania planu zarządzania 470 17.3. PODSUMOWANIE: CELE, OCZEKIWANIA, WNIOSKI 471 17.4. INFORMACJE PODMIOTOWE I PRZEDMIOTOWE 474 17.4.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela 474 17.4.2. Lokalizacja ogólna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 475 17.4.3.Lokalizacja szczegółowa 477 17.4.4. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne) 478 17.4.5. Opis i stan techniczny budynków i budowli 479 17.4.6. Określenie potrzeb remontowych 480 17.4.7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania 482 17.4.8. Zawartość dokumentacji technicznej 485 17.4.9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością 486 17.4.10. Podsumowanie i wnioski 487 17.5. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA 488 17.5.1. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych 489 17.5.2. Ocena działalności operacyjnej z uwzględnieniem charakterystycznych wskaźników dla danej nieruchomości 495 15

17.5.3. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów 500 17.5.4. Źródła finansowania 502 17.5.5. Określenie wartości nieruchomości 504 17.5.6. Podsumowanie i wnioski 506 17.6. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 508 17.6.1. Określenie zasięgu rynku 508 17.6.2. Klienci - potrzeby, preferencje i upodobania 511 17.6.3. Konkurencyjne nieruchomości 512 17.6.4. Podsumowanie i wnioski 514 17.7. ANALIZA STRATEGICZNA 514 17.7.1. Mocne i słabe strony nieruchomości, szanse i zagrożenia 515 17.7.2. Określenie wariantów zarządzania ze wskazaniem zakresu prac i źródeł finansowania 518 17.8. OCENA WARIANTÓW STRATEGICZNYCH ORAZ ZALECANY WYBÓR 519 17.8.1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów z uwzględnieniem wskaźników 520 17.8.2. Wskazanie optymalnego wariantu zarządzania 529 17.9. PLAN REALIZACJI ZALECANEGO WARIANTU Z UWZGLĘDNIENIEM ZAGROŻEŃ 532 17.10. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE 533 ZAŁĄCZNIK 1: PODSTAWOWE FUNKCJE FINANSOWE 543 ZAŁĄCZNIK 2: WSKAŹNIKI OPŁACALNOŚCI FINANSOWEJ 571 ZAŁĄCZNIK 3: PRZYKŁADOWY PLAN ZARZĄDZANIA SPÓŁDZIELCZYM BUDYNKIEM MIESZKALNYM 582 Wstęp 582 Podstawowe informacje o nieruchomości 583 Bieżąca analiza finansowa 590 Analiza rynku nieruchomości 604 Analiza strategiczna 610 Ocena wariantów postępowań 613 Plan realizacji wskazanego wariantu 628 Posumowanie planu 633 PODSTAWOWE AKTY PRAWNE - WYKAZ 635 INDEKS RZECZOWY 638