Raport o inwestowaniu w nieruchomości ziemskie Czy zastanawiasz się czasami, jakie dobro będące w twoim zasięgu jest najbardziej trwałe, dające poczucie bezpieczeństwa i możliwość sporego zysku? Podpowiadamy: Tym dobrem jest ziemia! Ze szczególnym wskazaniem na grunty rolne (bazowe). Ziemia to najstarszy składnik majątku ludzi cywilizowanych. Od pradawnych czasów ludzie walczyli o ziemie, zdobywali terytoria i gromadzili jej zasoby. Ten, kto miał ziemię, miał władzę, zysk i bezpieczeństwo. Dzisiaj ziemia to nadal bardzo poszukiwany towar. Ziemia w czasach ekonomicznej zawieruchy stała się Aktywem numer 1, dającym poczucie bezpieczeństwa, jest też świetną lokatą kapitału. Posiadanie gruntów w swoich zasobach majątkowych to nie tylko moda, ale również prestiż posiadania. Nasza planeta to 1 494 000 ha ziemi. Dużo? Niby tak, ale tak naprawdę w miarę wzrostu populacji staje się coraz mniejsza. Codziennie zmniejsza się wielkość areału przypadająca na pojedynczego człowieka. Jak widać mamy tendencje do kurczenia się dostępnej dla pojedynczego człowieka ziemi. To się stale pogłębia, co powoduje, że ziemia staje się towarem coraz bardziej deficytowym i pożądanym. Ten, kto ma ziemie może być spokojny o wzrost jej znaczenia i wartości w najbliższych latach.
Jak wpływa demografia na ilość dostępnego areału w Polsce pokazuje poniższa ilustracja. Patrząc na wyniki stwierdzamy, że utrzymujemy światowe tempo zmniejszania się wielkości areału na pojedynczego Polaka. Polska historia powojenna rynku nieruchomości gruntowych zaczyna się de facto od 1989 roku, kiedy to odzyskaliśmy niepodległość. Wcześniej po zakończeniu II wojny światowej reforma rolna z 1946 roku ustawiła na najbliższe 50 lat sposób podziału nabywania i obrotu gruntami w myśl socjalistycznego podziału dóbr. W tym czasie posiadanie ziemi pod kątem budowania majątku mającego zabezpieczać bezpieczną przyszłość straciło na znaczeniu, gdyż w centralnie sterowanej gospodarce w praktyce było to praktycznie niemożliwe. Natomiast w krajach zachodu ziemia była ciągle przedmiotem pożądania, obrót nią należał do zajęć prestiżowych, był też znakomitym sposobem na budowanie majątku. Po odzyskaniu niepodległości przez Polskę ruszył w naszym kraju proces obrotu ziemią. Na początku był on chaotyczny, koniunkturalny i powiązany z przestarzałymi przepisami prawa. Jednakże w roku 2004, kiedy Polska łączyła się ze strukturami Europejskimi funkcjonowało już pełne unormowanie obrotem ziemią. Od momentu wejścia Polski do struktur UE ziemia rolna przyniosła stopę zwrotu na poziomie 331% bez konieczności podejmowania działań mających na celu jej ulepszenie. Okazało się, że jest dzisiaj najbardziej poszukiwanym Aktywem inwestycyjnym na czas kryzysu i nie tylko.
Ograniczona podaż powoduje stały wzrost jej wartości ponad inflację i odporność na załamania koniunktury rynkowej. Dalsze zmiany w prawie powodują ułatwienia w obrocie gruntami. Co jest cechą ogólnej tendencji do liberalizacji tego sektora rynku. Poniższy wykres pokazuje jak wzrastała cena gruntów nie rolnych na przestrzeni ostatnich 8 lat. Warto zauważyć, że dotyczy to gruntów, które mogą i są wyłączane z produkcji rolnej na poziomie gminy a więc są to tereny w klasie bonitacyjnej 4-6, położone w odległości do 60 km od centrów miast z możliwym dostępem do pobliskich mediów oraz szlaków komunikacyjnych. Ziemia podzielona na klasy bonitacyjne w różnych swoich aspektach stanowiła materiał do realizacji własnych celów. Państwowe Agencje zarządzające gruntami ( w 1989 roku większość Gruntów rolnych w Polsce należała do Państwa) prowadziły regularną sprzedaż ziemi i ta trafiła do obrotu przez rolników oraz prywatnych inwestorów. Rynek obrotu ziemią wyraźnie podzielił na sektor produkcji rolnej oraz sektor inwestycji przekształceniowych. Ziemia w Polsce jest podzielona na klasy bonitacyjne, które determinują jej przydatność w procesie produkcji rolnej lub procesie inwestycyjnym. Klasy od 1 do 3 to ziemia podlegająca szczególnej ochronie prawnej mającej zachować jej produkcyjny charakter. Klasy 4-6 traktowane, jako nieużytki w kontekście produkowania żywności stały się doskonałym miejscem do przeprowadzania procesów inwestycyjnych, które zamieniałyby ten rodzaj gruntów w pełni zagospodarowane grunty pod zabudowę.
Ten proces możliwy na poziomie gminy spowodował, że w ostatnich latach niezwykle modne stało się nabywanie gruntów na terenach oddalonych niedaleko centrów miast w klasie bonitacyjnej 4-6 celem jej przekształcenia i generacji zysków od wzrostu wartości będącego następstwem dokonanych przekształceń. Ta moda i tendencja oraz dynamicznie rosnący rynek nieruchomości mieszkaniowych spowodował, że blisko połowa oczekiwań inwestycyjnych Polaków znajduje się w sektorze nieruchomości, co widać na poniższym wykresie preferencji za rok 2012. Jak pokazuje historia ostatnich kilku lat warto było inwestować w ziemie by cieszyć się z dynamicznego jak na nasze czasy wzrostu wartości.
Dzisiejsi potencjalni chętni na nabycie swojego inwestycyjnego kawałka ziemi zadają sobie pytanie: Czy ja jeszcze jestem w stanie załapać się na takie niezwykłe wyniki? Co czeka tych, którzy w najbliższych latach staną się właścicielami ziemi? Najważniejszym nadchodzącym wydarzeniem jest zmiana przepisów dotyczących swobodnego obrotu ziemią rolną w krajach UE, który wejdzie w życie w 2016 roku. To będzie kolejny kamień milowy dla inwestorów ziemskich. Następnym będzie wejście Polski do strefy Euro. Co inwestorom daje taka integracja rynku? Wszelkie gdybanie, jest jak wyciąganie królika z kapelusza. Posłużymy się, zatem prostym porównaniem, które uzmysławia jak dużo jeszcze jest do nadrobienia przez 50 - letnią przerwę historii. Jest to niepowtarzalna dziejowa szansa i my, jako jedyni jesteśmy beneficjentami tych przemian. Ilustracja poniżej pokazuje jak kolosalna jest różnica w cenach hektara gruntu produkcyjnego w Europie ( warto pamiętać, że grunty inwestycyjne są zawsze kilkukrotnie droższe od gruntów produkcyjnych a wzrost wartości gruntów produkcyjnych zawsze rzutował na wzrost pozostałych gruntów). Czy warto kupować ziemie w celach inwestycyjnych? Oczywiście TAK. Pytanie tylko, jaką ziemie kupić i za co...? Ostatnie 8 lat dało jasny sygnał, ze ziemia jest aktywem inwestycyjnym nr 1
Wiemy już, że ziemia rolna to inwestycja bezobsługowa generująca bliskie zeru koszt utrzymania. Wzrosty wartości ponad inflację pozwalają potraktować jej zakup, jako doskonała lokatę środków na przyszłość a możliwość przekształcenia może dać świetne stopy zwrotu, ( chociaż wymaga to zaangażowania ze strony inwestora). Grunty rolne są również w dniu dzisiejszym w Polsce mocno niedoszacowane. Poniżej można porównać stopień wzrostu cen poszczególnych towarów w stosunku do średnich cen Europejskich. Łatwo zauważyć, ze dzięki przepisom blokującym swobodny handel gruntami grunty w Polsce są mocno poniżej europejskiej średniej i będzie musiało nastąpić wyrównanie
w ciągu najbliższej dekady a to brzmi jak obietnica zysków dla inwestorów. Obietnica wystarczająca by podjąć pozytywną dla siebie decyzję o nabyciu ziemi pod tym kątem. Zanim zakupimy nasz inwestycyjny kawałek ziemi warto dowiedzieć się, jaką ziemie kupić. Nie każdy, bowiem areał nadaje się do uzyskania znacznych stóp zwrotu w średnioterminowym horyzoncie czasowym (do 10 lat) i nie każdy kawałek ziemi to dobra lokata. Zakup inwestycyjny powinien być poparty znajomością tematu na kilku płaszczyznach: Lokalizacja odległość od dużego miasta. Specjaliści szacują, że w najbliższej dekadzie grunty inwestycyjne (dzisiaj to po prostu zwykłe pola), które uzyskają wysokie stopy zwrotu to działki położone w odległości od 20 do 60 km od centrów dużych miast. Mamy tu na uwadze miasta wojewódzkie lub znane kurorty ( np. Mikołajki na Mazurach). Jest to stały już trend związany z postępującą migracją na przedmieścia oraz tendencją do poszukiwania własnego miejsca na Ziemi. Dojazd jeżeli przyszli potencjalni nabywcy mają migrować to muszą mieć po czym. Dobrze jest, jeżeli obok naszego inwestycyjnego kawałka ziemi przebiega trasa dojazdowa do centrum pobliskiego dużego miasta. Dzięki temu zyskujemy podwyższone zainteresowanie przyszłych nabywców, dla których wygoda komunikacyjna jest zawsze jednym z najwyższych priorytetów. Czasami klienci decydują się na większą odległość od miasta tylko ze względu na lepszy dojazd. Klasa gruntu jeżeli inwestujemy w grunty rolne (tzw. grunty bazowe) to oprócz upływu czas na wzrost ich wartości mają wpływ określone możliwości dokonywania zmian w fizycznych i prawnych jego aspektach. Nazywamy to możliwością ulepszenia nieruchomości. Warunkiem koniecznym do tych dodatkowych możliwości jest zakup gruntu w klasie bonitacyjnej IV-VI,
dzięki czemu mamy możliwość dokonywania zmian już na poziomie gminy w której znajduje się nieruchomość. Walory krajobrazowe oczywiście jest to subiektywny wskaźnik. Jednakże poszukując wspólnego mianownika, klienci poszukują zazwyczaj takich miejsc gdzie zapewnione są walory przyrodnicze: zalesienia, cisza, dobre nasłonecznienie, walory terenowe: zbiorniki wodne, rzeki, urozmaicony teren (pagórki) jak również indywidualny charakter pojedynczej działki widoki, bliskość terenów chronionych itp. Dostęp do mediów niezwykle istotną cechą dobrej inwestycji gruntowej jest dostępność do podstawowych mediów w pobliżu gruntu lub bezpośrednio na nim. Rzutuje to bardzo mocno na prędkość rozwoju okolicy a co za tym idzie na wzrost wartości cen gruntów w danej okolicy. Na następnym obrazie przedstawiamy prognozę specjalistów na najbliższe lata dotycząca wzrostu wartości gruntów rolnych (bazowych), na których przy założeniu spełnienia parametrów, o których piszemy powyżej, powinny być notowane określone wzrosty wartości. Zapowiada się obiecująco i choć z prognozami jest tak, że nie zawsze się spełniają albo spełniają się tylko częściowo to i tak ziemia jest najlepszym sposobem na gromadzenie, lokowanie i pomnażanie kapitału w II dekadzie 21 wieku. Bezpieczeństwo zapewnia akt własności, wzrost wartości związany jest z ograniczoną podażą i rosnącym zainteresowaniem. My Polacy jesteśmy do ziemi przywiązani kulturowo. W naszej świadomości jej posiadanie zawsze kojarzone było z dobrem i pozytywną wartością. W tej kwestii nic się nie zmieniło. Są oczywiście na rynku różne instrumenty pozwalające na gromadzenie i pomnażanie majątku, lepsze i gorsze, mniej lub bardziej bezpieczne oraz mniej lub bardziej zyskowne.
W przypadku inwestowania w niezabudowane grunty rolne mamy tą pewność ze nasze pieniądze są bezpieczne, że nie stracimy na tym interesie a prognoza zysku jest obiecująca. Co więcej by zostać inwestorem gruntowym nie potrzebujemy skomplikowanej wiedzy czy edukacji. Wystarczy trzymać się ogólnych wytycznych. Poważną przeszkodą, przed którą staje większość inwestorów to sposób finansowania inwestycji. Na dzień dzisiejszy można korzystać z zakupu gotówkowego lub lewarować swoją inwestycje kredytem. Problem w tym, ze w dzisiejszych czasach trudno o swobodną gotówkę a kredyty są dostępne praktycznie dla tych, którzy ich nie potrzebują. Temu problemowi jak i innym jest w stanie zaradzić program Agrofortis. Program inwestycyjnego nabywania nieruchomości gruntowych rolnych (bazowych), na których możliwe są do przeprowadzenia procesy inwestycyjne. Dlaczego Agrofortis jest dobrym rozwiązaniem? PO PIERWSZE: klient nie musi poszukiwać gruntów spełniających parametry dobrej inwestycji gruntowej. Sprzedawane w programie działki ( minimalna powierzchnia to 3000 m2) są starannie wyselekcjonowane i położone w logicznie podzielonych kompleksach, które to są w klasie umożliwiającej przekształcenia, mają dobry dostęp do dróg i mediów. Odległość od miasta wojewódzkiego ( Olsztyna) to od 20km do 30 km a ich lokalizacja w regionie Warmii i Mazur z nawiązką spełnia walory krajobrazowe. Większość działek jest położna w pobliżu pięknych jezior. PO DRUGIE: firma, która sprzedaje te działki inwestorom ma swoją siedzibę w ich pobliżu ( Olsztyn) i jest dostępna dla inwestorów również po zakupie. Oznacza to, że klienci mogą liczyć w każdej chwili na merytoryczna pomoc dotyczącą obsługi inwestycji jak również skorzystać z proponowanych przez firmę dodatkowych usług związanych z rozwojem przedmiotu inwestycji (np. usługa prawnej reprezentacji). PO TRZECIE: uczestnictwo w nieformalnej grupie inwestycyjnej. Klienci Agrofortis maja obok siebie inwestorów, którzy są jak najbardziej zainteresowani wzrostem wartości okolicy i tworzą w ten sposób jednolite lobby mające realny wpływ na to, co się dzieje w okolicy. Lokalne władze szybko liczą się ze zdaniem takiej grupy inwestorskiej. PO CZWARTE: Agrofortis GWARANTUJE finansowanie inwestycji nawet do 90% jej wartości. Oznacza to, że praktycznie każdy może zostać inwestorem ziemskim. Finansowanie w programie to intersujące rozwiązanie oparte o dźwignie zakupową, której elementy są określone w Akcie własności w dziale sposób zapłaty za nieruchomość. Agrofortis dopuszcza możliwość ratalnej spłaty należności na bardzo przystępnej wysokości (300zł) pojedynczej raty miesięcznie. Ponieważ nie jest to pożyczka ani kredyt a ratalny sposób zapłaty nie mają tutaj zastosowania odsetki kredytowe. Jak do tej pory w Polsce nie było łatwiejszego sposobu na nabycie nieruchomości gruntowej. Zapraszamy do szczegółowego zaznajomienia się z ofertą Agrofortis w wirtualnym katalogu produktu umieszczonym pod adresem www.agrofortis.pl.
Jeżeli do podjęcia decyzji potrzeba jest Państwu większa wiedza lub kontakt bezpośredni z naszą firmą zapraszamy do kontaktu. Zawsze wyczerpująco i bez zobowiązań odpowiadamy na pytania naszych klientów. Opracowanie: TREENEO.COM