CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH,,,,,,,,,. I kwartał 2019
SPIS TREŚCI WSTĘP 3 ZASOBY I NOWA PODAŻ 4 POPYT I PUSTOSTANY 6 CZYNSZE I INNE WARUNKI NAJMU 8 TRENDY 9
WSTĘP Rok 2018 nie był czasem intensywnej działalności deweloperskiej w zakresie handlu wielkopowierzchniowego w miastach regionalnych. Obserwowano natomiast wiele remontów i modernizacji obiektów istniejących, szczególnie ich stref gastronomicznych. W miastach regionalnych realizowano również projekty małych centrów zakupów codziennych, o powierzchni poniżej 5 tys. m 2, oraz wolnostojące sklepy, zarówno z sektora spożywczego, jak i niespożywczego. W analizowanych dziesięciu miastach istnieje obecnie 70 centrów handlowych, obsługujących łącznie ok. 2,3 mln konsumentów. Na jedno centrum przypadało średnio 33 tys. potencjalnych klientów, z czego najwięcej w Częstochowie i Toruniu, a najmniej w Rzeszowie i Lublinie. Bazując na danych firmy GfK Polonia dotyczących siły nabywczej mieszkańców miast regionalnych (w większości przypadków powyżej średniej krajowej) można oszacować, że są to rynki, których łączna wartość to około 80 mld PLN rocznie. Średnio, siła nabywcza mieszkańca miasta regionalnego waha się w przedziale 25 40 tys. PLN rocznie. Statystycznie zatem przy istniejących prawie 2 mln m² powierzchni, na metr kwadratowy centrum handlowego w tych lokalizacjach przypada 42 tys. PLN rocznie najwięcej w Częstochowie i Olsztynie, a najmniej w Rzeszowie i Lublinie. LICZBA MIAST REGIONALNYCH 10 ŚREDNIA ROCZNA SIŁA NABYWCZA NA MIESZKAŃCA (PLN) 33 730 ŁĄCZNA POWIERZCHNIA CENTRÓW HANDLOWYCH (m²) 1,9 mln 70 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (m²) 9 000 WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW (%) ŁĄCZNA LICZBA MIESZKAŃCÓW 2,3 mln ŁĄCZNA SIŁA NABYWCZA MIESZKAŃCÓW (PLN) 79 mld LICZBA CENTRÓW HANDLOWYCH LICZBA CENTRÓW HANDLOWYCH W BUDOWIE 2 NAJWYŻSZE CZYNSZE (EUR/m²/MIESIĄC) 1,0-6,7 24-30 Źródło: Colliers International, GfK, GUS, 2018 r. 3 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
ZASOBY I NOWA PODAŻ Zasoby powierzchni w 70 centrach handlowych w dziesięciu miastach regionalnych liczą 1,9 mln m², co stanowi blisko 17% całkowitych zasobów w Polsce. Największym rynkiem jest Lublin (14 centrów handlowych), zaś najmniejszym Olsztyn (121 tys. m² w 5 obiektach). Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w miastach regionalnych jest znacznie zróżnicowane od 600 m²/1 000 mieszkańców w Radomiu i Częstochowie do ponad 1 000 m²/1 000 mieszkańców w Rzeszowie, Bielsku-Białej i Lublinie. Podobnie jak w całej Polsce, w miastach regionalnych dominują tradycyjne centra handlowe, stanowiące aż 90% zasobów. W mniejszych miastach istnieje ok. 110 tys. m² powierzchni w parkach handlowych, najwięcej w Lublinie i Białymstoku. W Białymstoku, Lublinie, Bydgoszczy i Rzeszowie funkcjonują także centra wyprzedażowe o łącznej powierzchni najmu 72 tys. m². W roku 2018 w miastach regionalnych odnotowano umiarkowaną aktywność deweloperską. Łącznie powstało niecałe 20 tys. m² powierzchni centrów handlowych. Największym otwartym nowym obiektem było centrum wyprzedażowe SMART Outlet w Bydgoszczy (11 tys. m²). Deweloperzy koncentrowali się głównie na modernizacjach istniejących centrów. W Białymstoku zakończyła się modernizacja Auchan Produkcyjna, w Bydgoszczy ZASOBY (PNB* M 2 ) Tradycyjne centrum handlowe Park handlowy Centrum wyprzedażowe Liczba obiektów 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 *Powierzchnia najmu brutto 4 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
Auchan Rejewskiego, w Toruniu CH Bielawy, a w Lublinie - Lublin Plaza, lifting przeszedł także radomski E.Leclerc. Działalność deweloperska w miastach regionalnych pozostanie w perspektywie średnioterminowej na umiarkowanym poziomie i obejmie głównie modernizacje, rozbudowy i budowę niewielkich centrów zakupów codziennych. Na przełomie 2018 i 2019 roku w budowie w tych lokalizacjach pozostawało łącznie ok. 10 tys. m² powierzchni, a największym budowanym obiektem było centrum zakupów codziennych Plaza Park w Kielcach o powierzchni 5,5 tys. m², powstające w ramach dużej inwestycji mieszkaniowej. Inwestorzy dokonali w ubiegłym roku kilku zakupów portfelowych, wśród których znalazły się centra handlowe zlokalizowane m.in. w Toruniu, Radomiu, Częstochowie, Kielcach i Olsztynie. Do największych transakcji należała sprzedaż centrów Bielawy przez Aerium Group do Newbridge oraz Aura Centrum Olsztyna przez Rockspring do NEPI/Rockcastle. W analizowanych miastach regionalnych znajdują się także cztery centra handlowe z portfela 28 nieruchomości kupionych przez Chariot Top Group od Ares/AXA/Apollo Rida. Centra te będą w najbliższych latach systematycznie przejmowane przez EPP. NOWA PODAŻ I POWIERZCHNIA W BUDOWIE (PNB* M 2 ) Podaż w 2018 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 Powierzchnia w budowie *Powierzchnia najmu brutto NASYCENIE POWIERZCHNIĄ CENTRÓW HANDLOWYCH (M 2 /1 000 MIESZKAŃCÓW) NAJWIĘKSZE CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH UKOŃCZONE W LATACH 2014-2018 769 1142 Centrum handlowe Miasto PNB* (m 2 ) Rok ukończenia Właściciel 709 Atrium Felicity Lublin 75 000 2014 Atrium Poland Real Estate 593 IKEA Skende Shopping Lublin 57 500 2017 INGKA Centers 782 Zielone Arkady Bydgoszcz 51 000 2015 ECE 1 137 Galeria Warmińska Olsztyn 41 500 2014 NEPI Rock Castle 699 Tarasy Zamkowe Lublin 38 000 2015 Immofinanz Group 598 Galeria Jurowiecka Białystok 25 000 2015 PB Konstanty Strus 1262 SMART Outlet Bydgoszcz 11 000 2018 ADV Por Property Investment *Powierzchnia najmu brutto Nasycenie 681 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 5 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
POPYT I PUSTOSTANY Stabilna sytuacja na rynkach regionalnych powoduje, że popyt na powierzchnie w centrach handlowych przejawia się głównie transakcjami w ramach rekomercjalizacji (nowe umowy najmu, rozszerzenia i relokacje). Liczba debiutów sieci handlowych na tych rynkach jest bardzo ograniczona. Do największych odnotowanych w 2018 roku transakcji należały te zawarte w centrum wyprzedażowym SMART Outlet w Bydgoszczy, w tym: Media Expert, Home & Deco, Martes Sport i CCC. W minionym roku nadal trwała komercjalizacja centrum handlowego Skende Shopping w Lublinie, gdzie swoje sklepy otworzyły m.in. Go Sport, TK Maxx i Diverse. PUSTOSTANY (%) 1,3 1,0 1,9 3,1 2,9 3,3 6,7 Nowe sklepy z sektora mody pozyskały m.in. Outlet Białystok (Guess), Zielone Arkady w Bydgoszczy (Desigual), Millennium Hall w Rzeszowie (Mango) i Plaza Lublin (Sinsay, 4F, Kazar i Wojas). Wydarzeniem roku było także otwarcie pierwszego salonu e-obuwie.pl w Galerii Rzeszów. W roku 2018 na rynkach regionalnych, odnotować należy również aktywność sieci takich, jak Hebe (Galeria Pomorska i Auchan w Bydgoszczy), Smyk (Tarasy Zamkowe w Lublinie), KiK (Galeria nad Potokiem w Radomiu), Jysk (PH Tatary w Lublinie) i Maxi Zoo (Galeria Olimp w Lublinie). 1,6 1,1 1,2 Wskaźnik pustostanów 0 2 4 6 8 10 6 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
W miastach regionalnych rozwijały się także podmioty z sektora rozrywki i rekreacji w Toruń Plaza i Lublin Plaza otwarto kluby fitness Cityfit, a w Lublinie w PH Tatary Just Gym. Do ciekawych wydarzeń zaliczyć należy także otwarcie parku linowego o powierzchni 6,5 tys. m² w sąsiedztwie Gemini Park w Bielsku-Białej. Rosnąca popularność jadania poza domem wpływa na wzrost popytu na lokale gastronomiczne w centrach handlowych, także w miastach regionalnych. W roku 2018 swoje lokale na tych rynkach otworzyły m.in. McDonald s w Gemini Park w Bielsku-Białej, Costa Coffee w Millenium Hall w Rzeszowie (debiut na rynku), Meet&Fit w Atrium Felicity i Jumi Zumi w Zamkowych Tarasach w Lublinie. Poziom pustostanów różni się w zależności od rynku. Najwyższe pustostany na koniec 2018 roku notowane były w Częstochowie (6,7%) i Lublinie (3,3%), a najniższe w Olsztynie (1%) i Rzeszowie (1,1%). Na wysokość wskaźnika wolnej powierzchni największy wpływ miały wymiany operatorów spożywczych, wzrost popytu ze strony dyskontów niespożywczych oraz rozwój konceptów rozrywkowo-rekreacyjnych. LICZBA MIESZKAŃCÓW PRZYPADAJĄCA NA CENTRUM HANDLOWE 0 100 000 200 000 300 000 400 000 Liczba mieszkańców miasta Liczba mieszkańców przypadająca na jedno centrum handlowe ROCZNA SIŁA NABYWCZA (PLN) NA M 2 CENTRUM HANDLOWEGO Źródło: Colliers International, GUS, 2018 r. 40 471 34 700 46 977 57 190 44 962 30 143 51 844 42 746 26 350 49 356 0 20 000 40 000 60 000 Siła nabywcza na m 2 centrum handlowego Źródło: Colliers International, GfK, 2018 r. 7 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
CZYNSZE I INNE WARUNKI NAJMU Czynsze w miastach regionalnych pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najwyższe (za lokal 100-150 m² na potrzeby mody w najlepszym na rynku centrum handlowym) na poziomie 28-30 EUR/m²/miesiąc notowane są w Bydgoszczy i na poziomie 24-26 EUR/m²/miesiąc np. w Radomiu czy Częstochowie. CZYNSZE (EUR/M 2 /MIESIĄC) 26-28 26-28 28-30 Praktyką rynkową, również w miastach regionalnych, staje się większa elastyczność w warunkach najmu. Najemcom, o strategicznym znaczeniu dla centrum, oferowane są pakiety zachęt, w tym: partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty jedynie o czynsz od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki i zamrażanie kosztów eksploatacyjnych. Zmiany w warunkach najmu w najbliższym czasie przynieść mogą nowe regulacje prawne wprowadzone w Polsce, w tym stopniowo implementowany zakaz handlu w niedzielę. 24-26 24-26 26-28 24-26 24-26 26-28 26-28 23 25 27 29 31 Poziom czynszu 8 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
TRENDY W ubiegłym roku remonty i modernizacje były szczególnie widoczne w miastach regionalnych, a właściciele obiektów konsekwentnie zapowiadają kontynuację liftingów. To zjawisko jest pochodną starzenia się zasobów centrów handlowych, które w tych lokalizacjach zaczęły powstawać już pod koniec lat 90-tych. Na uwagę zasługują działania związane z modernizacją stref gastronomicznych, które wynikają z powolnej zmiany zachowań konsumenckich jedzenie poza domem staje się popularne nie tylko w największych aglomeracjach. Udaną zmianę w tym względzie przeprowadziło m.in. centrum handlowe Bielawy w Toruniu. Obserwujemy drugą falę zainteresowania rynkami miast regionalnych ze strony sieci z art. budowlanymi i wszystko dla domu. W roku 2018 otwarto nowy sklep Leroy Merlin w Olsztynie i Agata w Lublinie, a na 2019 planowane jest otwarcie m.in. Castoramy w Bydgoszczy i Bricomarche w Kielcach. Sieci z sektora wszystko dla domu stają się ponownie ważnymi najemcami w centrach handlowych, także w mniejszych ośrodkach miejskich. Wyzwaniami, które od kilku lat stoją przed centrami handlowymi, są zmiany i modyfikacje formatów sklepów wprowadzane przez wiodące sieci handlowe - stąd obserwowane relokacje i powiększenia powierzchni, np. sieć CCC w Galerii Echo w Kielcach (z ok. 670 m² do 1 080 m²). Trend ten był wyraźnie widoczny w miastach regionalnych w roku 2018 i będzie kontynuowany. Rynek centrów handlowych w miastach regionalnych, tak jak w największych aglomeracjach, zmienia się pod wpływem dynamicznego rozwoju e-commerce. Wyraźnym sygnałem było otwarcie w ubiegłym roku pierwszego na rynkach regionalnych salonu e-obuwie.pl w Galerii Rzeszów. Także IKEA rozszerza swoją obsługę wielokanałową na kolejne miasta (nowy punkt odbioru w Auchan Produkcyjna w Białymstoku). Należy spodziewać się, że możliwość zakupów off-line i on-line będzie coraz bardziej dostępna także dla konsumentów w miastach regionalnych. Ekspansja nowych dyskontowych sieci niespożywczych dotarła także do miast regionalnych. Sklepy TEDi otwarte zostały w Bielsku-Białej i Radomiu, Dealz w Kielcach, a Action w Częstochowie. Dynamicznie w tych lokalizacjach rozwijają się także sieci już obecne na polskim rynku, jak Pepco czy KiK. Grupa najemców niskobudżetowych kreować będzie w najbliższych latach popyt na powierzchnie w centrach handlowych w miastach regionalnych. 9 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2019 Colliers International
ACROSS RETAIL: TWÓJ BIZNES Z PEŁNYM POTENCJAŁEM TWOJE CELE BIZNESOWE NASZA WIEDZA I SERWIS Aby osiągnąć sukces na dzisiejszym rynku, Twoja firma potrzebuje rozwiązań, które wykorzystają jej potencjał, zasoby i szanse. Platforma ACROSS Retail zapewnia pełny dostęp do wszystkich usług na rynku nieruchomości sprofilowany według potrzeb najemcy, właściciela, dewelopera lub inwestora w sektorze handlowym. ACROSS Retail to suma doświadczeń naszych ekspertów, szyty na miarę pakiet usług i dedykowany zespół doradczy rozumiejący Twój biznes wszystko dostępne dla Ciebie w jednym miejscu. Wykorzystaj swój potencjał z naszą pomocą.
KONTAKT RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES Dominika Jędrak Director +48 666 819 242 Dominika.Jedrak@colliers.com Katarzyna Michnikowska Assocciate Director +48 607 559 587 Katarzyna.Michnikowska@colliers.com Wszelkie prawa zastrzeżone 2019 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami. Colliers International Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa Research & Consultancy