BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom. (0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 177/19 położonej w Skierniewicach, przy ul. Łódzkiej (obręb 11), pow. M. Skierniewice, woj. łódzkie. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 26 czerwca 2017 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 177/19 (OBRĘB 11) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt 93 800,00 zł 0,00 zł 93 800,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 93 800,00 zł 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno-prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 5 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości... 5 5.2.2. Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym)... 5 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 5 7. PROCEDURA WYCENY... 5 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 6 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM... 10 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 10 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 10 12. ZAŁĄCZNIKI... 10 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,4328 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 177/19 (ob. 11), działka jest niezabudowana. Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta LD1H/00036362/5 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Właścicielem nieruchomości na podstawie informacji zawartych w księdze wieczystej jest Pan Jacek Zabost. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej według stanu i poziomu cen na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 06.04.2017r. KM 2787/16 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Z-ca Anna Bartczak Lisik, Kancelaria: 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2. Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (dz. U. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z 15.05.2015 roku tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4
3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o charakterze rolniczym z aktów notarialnych w UM w Skierniewicach. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. Informacje powzięte podczas oględzin 17.05.2017 r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 26.06.2017 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 26.06.2017 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 26.06.2017 r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu- 17.05.2017 r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta numer LD1H/00036362/5 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Właścicielem nieruchomości na podstawie w/w księgi wieczystej jest: Pan Jacek Zabost. Protokół badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części miasta Skierniewice. Nieruchomość jest nieogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne oraz budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.2.2. Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Działka: nr 177/19 Obręb: 11 Miasto Skierniewice Obszar: 0,4328 ha Bonitacja: klasa IIIB Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według zapisów w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: R tereny rolnicze. 7. PROCEDURA WYCENY 8.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 5
8.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako tereny rolne. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.3. Określenie wartości rynkowej gruntu o pow. 0,4328 ha (4328 m2) Segment rynku grunt rolny niezabudowany Obszar rynku Miasto Skierniewice. Okres badania cen od początku 2013 r - do dnia określenia stanu przedmiotu wyceny. Rodzaj rynku segment rynku grunty rolne niezabudowane Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w Mieście Skierniewice należy stwierdzić, iż sprzedaż dotyczy pojedynczych działek, w miastach przeważają grunty mieszkaniowe, usługowe i przemysłowe. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. 6
TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Data transakcji LOKALIZACJA Nr działki Powierz chnia {m2} Cena jednostkowa zł/m2 Cena jedn. Skorygowan a Lp. REP 1. 2656/2014 14.05.2014 ul. Waryńskiego 124 3590 28,99 zł 29,40 zł 3. 2786/2014 02.12.2014 ul. Mandarynkowa 157 6646 6,77 zł 7,11 zł 4. 6484/2014 29.12.2014 ul. Strobowska 421/2 37795 11,39 zł 11,72 zł 5. 222/2015 29.01.2015 ul. Skłodowskiej 16/8 4245 23,56 zł 23,88 zł 6. 1883/2015 28.04.2015 ul. 2 Pułku Berlińskieto 95/3 1875 26,67 zł 26,95 zł 7. 1214/2015 11.05.2015 ul. Rawska 99/3 3000 28,33 zł 28,61 zł 8. 6141/2015 11.11.2015 ul. Makowska 138/2 708 21,19 zł 21,40 zł 10. 406/2016 01.02.2016 ul. Graniczna 15/2,/6,24/6 4266 14,94 zł 15,12 zł 11. 1369/2014 23.04.2014 ul.sierakowicka 62/2 3400 10,00 zł 10,42 zł 12. 1511/2014 07.05.2014 ul.nowomiejska 101/4 1 388 14,41 zł 14,82 zł 13. 2697/2014 20.05.2014 ul.starbarcicha 139 4 986 8,02 zł 8,43 zł 14. 1267/2013 21.03.2013 ul. Waryńskiego 50 5 558 26,09 zł 26,65 zł 15. 179/2014 16.01.2014 ul.miedniewicka 49,54/2 3 569 22,41 zł 22,86 zł 16. 5369/2013 13.10.2013 ul. Waryńskiego 137/11,/12,/ 5 666 14,91 zł 15,40 zł W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,0036 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. 35,00 zł 30,00 zł 25,00 zł 20,00 zł 15,00 zł 10,00 zł 5,00 zł 0,00 zł paź 12 maj 13 lis 13 cze 14 gru 14 lip 15 sty 16 sie 16 Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 7,11 zł/ha do 29,40 zł/m2. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa z wagą 50% - Powierzchnia gruntu z wagą 30% - Kształt z wagą 20% Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. 7
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) strfa centralna 1,000 11,15 zł LOKALIZACJA SZCZ strefa pośrednia 0,500 5,58 zł 50% 11,15 zł strefa peryferyjna 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA 30% 6,69 do 2000 m2 1,000 6,69 zł do 4000 m2 0,677 4,53 zł do 6000 m2 0,333 2,23 zł powyżej 6000 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1:1 1,000 4,46 zł prostokąt 0,750 3,35 zł KSZTAŁT prostokąt wydłużony 0,500 2,23 zł trójkąt 0,250 1,12 zł 20% 4,46 zł nieregularny 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= 29,40 zł Cmin= 7,11 zł Cmax-Cmin 22,29 zł Cśred= 18,41 zł MEDIANA 18,07 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto m2 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2656/2014 222/2015 1267/2013 5369/2013 DATA TRANS. 14.5.2014 29.1.2015 21.3.2013 13.10.2013 CJ 28,99 zł 23,56 zł 26,09 zł 14,91 zł Trend (zł/ha/dzień) 0,0004 0,0004 0,0004 0,0004 DATA WYCENY 26.6.2017 26.6.2017 26.6.2017 26.6.2017 CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) 29,40 zł 23,88 zł 26,65 zł 15,40 zł LOKALIZACJA OGÓLNA ul. Waryńskiego ul. Skłodowskiej ul. Waryńskiego ul. Waryńskiego POWIERZCHNIA (ha) 3 590 4 245 5 558 5 666 KSZTAŁT prostokąt nieregularny prostokąt wydłużony nieregularny OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA ul.łódzka strefa peryferyjna POWIERZCHNIA GRUNTU [m2] 4328 do 6000 m2 KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt wydłużony 8
Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości 1 m2 gruntu: Nieruch. wyceniana TABELA PORÓWNAWCZA Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2656/2014 222/2015 1267/2013 5369/2013 Data tansakcji (wyceny) 26.06.2017 14.5.2014 29.1.2015 21.3.2013 13.10.2013 C jednostkowa x 28,99 zł 23,56 zł 26,09 zł 14,91 zł Trend czasowy x 0,0004 zł 0,0004 zł 0,0004 zł 0,0004 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 29,40 zł 23,88 zł 26,65 zł 15,40 zł LOKALIZACJA OGÓLNA strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 4328 3590 4245 5558 5666 powierzchnia do 6000 m2 do 4000 m2 do 6000 m2 do 6000 m2 do 6000 m2 Wartość cechy 2,23 zł 4,53 zł 2,23 zł 2,23 zł 2,23 zł Poprawka x -2,30 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt nieregularny prostokąt wydłużony nieregularny Wartość cechy 2,23 zł 3,35 zł 0,00 zł 2,23 zł 0,00 zł Poprawka x -1,12 zł 2,23 zł 0,00 zł 2,23 zł Poprawka łączna x -3,42 zł 2,23 zł 0,00 zł 2,23 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 25,98 zł 26,11 zł 26,65 zł 17,63 zł Waga x 1 1 1 1 Cj średnia wagowana 24,09 zł UWAGA: W związku z brakiem dostępu do drogi publicznej, zastosowano współczynnik ekspercki biorący pod uwagę koszty nabycia praw do drogi dojazdowej. Przyjęto współczynnik: 10% Wartość 1m2: 24,09 x (1,00 0,1) = 21,68 zł/m2 Wartość rynkowa prawa własności do gruntu: 4328 m2 x 21,68 zł/m2 = 93 831,04 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 93 800 zł Słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące osiemset złotych. 9
9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 177/19 (OBRĘB 11) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt 93 800,00 zł 0,00 zł 93 800,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 93 800,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi 93 800 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia gruntu, kształt działki oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu rolnego za 1m 2 powierzchni w wysokości 24,09 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA. 10.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW. 10.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny. 10.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2. 10.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności. 10.5.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 10.6.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. 10.7.Zakłada się prawidłowość danych dostarczonych przez Zamawiającego. 10.8.Operat jest ważny przez okres 1,0 roku, tj. do 06.06.2018 roku, po tym czasie winien być aktualizowany. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI 12.1. Fragment planu miasta Skierniewice. 12.2. Protokół badania księgi wieczystej 12.3. Fragment mapy ewidencyjnej 12.4. Wypis z rejestru gruntów. 10