Warszawa, 12.03.2008 r. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle za okres 1.01.2007 r. 31.12.2007 r. Część ogólna I. Wstęp. Zasoby Spółdzielni na 31.12.2007 roku stanowiło 27 budynków mieszkalnych i 4 wolnostojące pawilony użytkowe o charakterze handlowo-usługowym i biurowym oraz 112 garaży jednostanowiskowych. W budynkach mieszkalnych zlokalizowanych jest 1589 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 63 782,83 m 2. Powierzchnia lokali użytkowych i garaży przedstawia się następująco; 1. 51 lokali użytkowych zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych 3 827,64 m 2, 2. 4 pawilony wolnostojące 3 063,90 m 2 3. 112 garaży jednostanowiskowych 1 794,12 m 2 Całość zasobów mieszkaniowych posiada opomiarowanie ciepła w węzłach cieplnych. Mieszkania (oprócz mieszkań w budynku Potockiego 4) posiadają indywidualne opomiarowanie ciepłej i zimnej wody. Na koniec 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa liczyła 1648 członków. II. Organizacja pracy Zarządu i służb Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle. W okresie sprawozdawczym 2007 r. swoje obowiązki pełnił Zarząd w składzie: 1. Prezes Zarządu Bożenna Chmielewska, 2. Zastępca Prezesa Zarządu ds. Technicznych Stanisław Siegieda, 3. Członek Zarządu, Główna księgowa Urszula Prałat. W okresie sprawozdawczym Prezes Zarządu koordynował prace służb Spółdzielni sprawując bezpośredni nadzór nad: 1. Pionem członkowsko-mieszkaniowym. 2. Pionem administracyjnym 3. Sprawami organizacyjno-prawnymi. Zastępca Prezesa ds. Technicznych organizował i koordynował prace pionu technicznego Członek Zarządu Główna Księgowa organizowała prace oraz sprawowała nadzór nad pionem finansowo-księgowym. Niezależnie od przyporządkowania poszczególnych działów członkom Zarządu utrzymana była zasada kolegialności podejmowania decyzji w kluczowych dla działalności Spółdzielni sprawach. W 2007 r. Zarząd odbył 19 protokołowanych posiedzeń, na których podjęto 12 uchwał dotyczących działalności Spółdzielni, a w szczególności: przyjęcia w poczet członków Spółdzielni w związku z nabyciem praw do lokali, omawiania stanu prawnego gruntów będących w użytkowaniu Spółdzielni, omawiania spraw związanych z przekształceniami własnościowego prawa do lokali w odrębną własność oraz zleceniu przygotowania niezbędnych dokumentów, 1
opracowania projektu zmian do Statutu Spółdzielni w związku z nowelizacją prawa spółdzielczego opracowania projektów planów gospodarczo-finansowych, zwołania sprawozdawczego Zebrania Przedstawicieli oraz Zebrania Przedstawicieli w celu uchwalenia planów gospodarczych Spółdzielni oraz uchwalenia zmian w Statucie. bieżącego analizowania realizacji planów gospodarczo-finansowych, składania sprawozdań z działalności Radzie Nadzorczej, sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego, przyjmowanie członków w różnych sprawach, oraz w sprawach gospodarki remontowej, kontroli działań administracji oraz spraw członkowsko-mieszkaniowych. III W zakresie wprowadzenia zmian do Statutu. Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy z dnia 14.06.2007 r. Dz. U. Nr 125 poz. 873 o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Zarząd Spółdzielni zobligowany został do zwołania do dnia 30 listopada 2007 r. Zebrania Przedstawicieli w celu uchwalenia zmian w Statucie oraz do zarejestrowania tych zmian do końca 2007 r. w KRS. Kolejna nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wniosła wiele istotnych zmian do obowiązującego nas prawa spółdzielczego. Najistotniejsze z nich, a dotyczące naszej Spółdzielni to: 1. Likwidacja Zebrania Przedstawicieli, jako organu Spółdzielni, 2. Likwidacja Zebrań Grup Członkowskich. 3. Możliwość odbywania Walnego Zgromadzenia w częściach - znowelizowany art. 8 3 ust. 1 usm. 4. Zmiana katalogu uprawnień członków Spółdzielni, m.in. dostęp do dokumentów znowelizowany art. 8 1 usm. 5. Wysokość wpisowego i udziałów - znowelizowany art. 3 ust. 4 usm. 6. Wprowadzenie obowiązku prowadzenia nowego sposobu ewidencji i rozliczeń - znowelizowany art. 4 usm. 7. Zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali po dniu wejścia w życie w/w ustawy art.7. Zarząd Spółdzielni wraz z Radcą Prawnym opracował projekt zmian w Statucie, a następnie projekt został przedstawiony członkom Rady Nadzorczej w celu zaopiniowania oraz wniesienia uwag. Projekt Statutu został przedstawiony na Zebraniach Grup Członkowskich, a następnie w dniu 17.11.2007 r. na Zebraniu Przedstawicieli. Uchwalony Statut SBM Powiśle zgłoszono do Krajowego Rejestru Sądowego celem jego rejestracji. W chwili obecnej Statut oczekuje na rejestrację. IV. W zakresie eksploatacji Spółdzielnia posiada aktualnie zawarte umowy z zewnętrznymi podmiotami gospodarczymi na zakup usług komunalnych oraz innych usług eksploatacyjnych i tak: ze Stołecznym Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej S.A. w Warszawie na dostawę ciepła. z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w m.st. Warszawa S.A. ze STOEN S.A. Warszawa na dostawę energii elektrycznej do poszczególnych budynków z Miejskim Przedsiębiorstwem Oczyszczania na wywóz odpadów stałych, z firmą Sprzątanie wnętrz Adrianna Kubasiak na utrzymanie porządku w budynkach będących w zasobach Spółdzielni oraz w terenie. 2
Z treści zawartych umów wynika, że: umowy zawierają obowiązki podmiotów świadczących usługi, jak również obowiązki Spółdzielni od strony eksploatacyjnej, warunki płatności za świadczone usługi, umowy o sprzedaż energii cieplnej, elektrycznej i paliwa gazowego dostosowane są do wymogów ustawy z dnia 10.04.1997r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 2003r., Nr 193 poz. 1504 z późniejszymi zmianami) oraz wydanych na jej podstawie rozporządzeń wykonawczych, umowy zawierają postanowienie regresowe za nieterminowe lub złe jakościowo wykonanie usług. Zawarte umowy w pełni zabezpieczają interes Spółdzielni. Wydatki ponoszone na eksploatację utrzymują się na stałym poziomie. Zarząd stoi na stanowisku, iż należy ze szczególną dbałością analizować koszty eksploatacji nie dopuszczając do ich zwiększenia ponad wskaźnik inflacji. Działania oszczędnościowe, przy jednoczesnej racjonalizacji kosztów (wydatków), są również zadaniem Zarządu na 2008 r. i lata następne. W związku ze stale rosnącymi kosztami zarówno prac budowlanych jak i energii cieplnej i elektrycznej oraz wejściem w życie od 1.01.2007 r. ustawy nakładającej na Spółdzielnie obowiązek uiszczania podatku w wysokości 19 % od przychodów (najem lokali użytkowych, przychody finansowe), Zarząd stoi przed koniecznością szukania oszczędności i dodatkowych wpływów, które pozwolą utrzymać stawki opłat za używanie lokali na możliwie stałym i niskim poziomie. Wysokość podatku od przychodów, jaki Spółdzielnia musiała zapłacić za 2007 r. wyniosła 420 129 zł. Szczegółowa informacja finansowa została przedstawiona w części Gospodarka finansowa. V W zakresie lustracji W I kwartale 2007 r. zakończyła się lustracja naszej Spółdzielni przeprowadzona na podstawie podpisanej z Krajową Radą Spółdzielczą umowy. Badanie lustracyjne obejmowało okres od 1 01.2003 do 30.06.2006 r. Zarząd czynnie uczestniczył w badaniu przygotowując i przedkładając lustratorowi stosowne dokumenty oraz składając dodatkowe niezbędne informacje. Przedmiotem lustracji były następujące zagadnienia: a. Organizacja Spółdzielni, b. Stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni, c. Realizacja Ustawy w zakresie określenia przedmiotu odrębnej własności, d. Sprawy członkowskie i dyspozycja lokalami, e. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi, f. Gospodarka remontowa w zasobach mieszkaniowych, g. Gospodarka mieszkaniowa, h. Ocena realizacji przez Spółdzielnię obowiązków wynikających z ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych. Lustracja nie wykazała nieprawidłowości w działalności Zarządu oraz w sposobie jej udokumentowania. Zgodnie z opinią lustratora, w badanym okresie Rada Nadzorcza zgodnie z zakresem swoich kompetencji zajmowała się najistotniejszymi sprawami związanymi z bieżącą działalnością Spółdzielni wypełniając funkcje kontroli i nadzoru, a dokumentacja pracy tego organu jest kompletna i prowadzona właściwie. Krajowa Rada przedstawiła w liście polustracyjnym następujące wnioski do realizacji: 1. Uaktualnienie regulaminów dostosowując je do zmian w Statucie. 3
W związku z ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Spółdzielnia zobowiązana była do wprowadzenia zmian w Statucie. Stosowne zmiany zostały zatwierdzone na Zebraniu Przedstawicieli w dniu 17.11.2007 r. Nowy Statut został przekazany w celu rejestracji do KRS. Wobec powyższego przygotowanie projektów uaktualnionych regulaminów będzie przedmiotem działań Zarządu w 2008 r. 2. Opracowanie i zatwierdzenie brakujących regulaminów. a. Wynagradzania Członków Zarządu, Rada Nadzorcza opracowała oraz uchwaliła (Uchwała nr 9/2007 z dnia 22.10.2007 r.) Regulamin wynagradzania członków Zarządu. b. Przetargów na najem lokali użytkowych. Opracowanie projektu regulaminu organizacji przetargów na najem lokali użytkowych będzie zadaniem Zarządu na 2008 r. 3. Opracowanie i zatwierdzenie przez Zarząd taryfikatorów dla stanowisk zatwierdzonych w strukturze organizacyjnej Spółdzielni. Zarząd opracował i zatwierdził (po konsultacjach ze Związkami Zawodowymi) taryfikator kwalifikacyjny dla stanowisk zatwierdzonych, przez Radę Nadzorczą, w strukturze organizacyjnej Spółdzielni. W 2008 r. Zarząd na podstawie art. 77 2 kodeksu pracy wprowadził nową formę wynagradzania pracowników miesięczne jednoskładnikowe wynagrodzenie w miejsce 3 składnikowego. Pozwoliło to w pełni uporządkować kwestie płacowe. Zwrócono również uwagę na konieczność dokonywania przez Spółdzielnię 5 letnich przeglądów dotyczących oceny stanu technicznego budynków oraz badań instalacji elektrycznej w zakresie skuteczności zerowania obejmujących wszystkie lokale. O tej kwestii powinniśmy pamiętać przy zatwierdzaniu planów gospodarczych Spółdzielni na 2009 r. Zarząd w liście do Krajowej Rady Spółdzielczej (L.dz. 139/2008 z dnia 14.01.2008 r.) przedstawił harmonogram realizacji wniosków polustracyjnych. VI W zakresie regulacji stanu prawnego Pomimo podejmowania przez Zarząd licznych działań zmierzających do uregulowania stanu prawnego naszych nieruchomości, niewiele w kwestiach prawnych, uległo wyjaśnieniu. Regulacja stanu prawnego to zadanie wymagające czasu oraz zaangażowania środków finansowych (długie oczekiwanie na terminy spraw sądowych, administracyjne terminy 30 dniowe odpowiedzi na korespondencję prowadzoną z Urzędami Administracji Państwowej i Samorządowej, koszty związane z koniecznością zlecania prowadzenia spraw wyspecjalizowanym w tych sprawach kancelariom prawnym). Informacja dotycząca spraw sądowych stanowi Załącznik nr 1 do niniejszego sprawozdania. 4
VII. W zakresie zagadnień członkowsko mieszkaniowych Zgodnie z Uchwałą nr 5/2007 Zebrania Przedstawicieli z dnia 17.11.2007 r. zezwalającą na zbycie lokalu mieszkalnego Solec 83 m 105, w dniu 30.01.2008 r. w trybie przetargu nieograniczonego dokonano zbycia ekspektatywy odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego za cenę 313 500 zł. Kwota ta zostanie pomniejszona o 19% podatku dochodowego od osób prawnychcit zasili fundusz remontowy Spółdzielni w 2008 r. W zakresie bieżącej obsługi spółdzielców realizowano zadania polegające na zamianach lokali, realizacji sprzedaży i przyjmowania nowych członków. W omawianym okresie Zarząd potwierdził ustanie członkostwa 54 osób, przyjął w poczet członków Spółdzielni 53 osoby. Wszystkie osoby ubiegające się o członkostwo złożyły deklaracje, opłaciły wpisowe i udziały, a ich wysokość pozostawała w zgodności z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Realizując ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych Zarząd dokonywał przekształceń własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność w budynku Dobra 17. Jest to jedyna nieruchomość Spółdzielni, w której te przekształcenia mogą być realizowane (uregulowany stan prawny, zaświadczenia o samodzielności lokali oraz podjęta uchwała o ustanowieniu odrębnej własności). Na dzień dzisiejszy podpisano 6 Aktów notarialnych przenoszące prawo odrębnej własności na zainteresowanych członków. VIII W zakresie obowiązkowych przeglądów wynikających z prawa budowlanego. W omawianym okresie odbyły się następujące obowiązkowe przeglądy w budynkach Spółdzielni: Przegląd pionów wentylacyjnych. W dniu 9.02.2007 r. Komisja przetargowa wybrała na wykonawcę w/w prac firmę Zakład usług kominiarskich J. Mitas. Została podpisana umowa na wykonanie kontroli przewodów kominowych z wydaniem opinii kominiarskich oceniających stan techniczny kominów, przewodów kominowych wszystkich budynków naszej Spółdzielni. Łączny koszt powyższych prac wraz z koniecznymi naprawami wyniósł 22 532,61 zł. Przegląd instalacji gazowej. W/w prace wykonywane są w naszej Spółdzielni przez naszych etatowych pracowników w ramach ich obowiązków służbowych (pracownicy posiadają niezbędne uprawnienia). Prace są wykonywane bardzo rzetelnie i terminowo. Gospodarka remontowa Projekt planu rzeczowo-finansowego remontów na 2007 r. został przygotowany w oparciu o potrzeby remontowe osiedla wynikające z wniosków przekazywanych przez Członków Spółdzielni z uwzględnieniem możliwości finansowych Spółdzielni. Projekt Planu przedstawiony został na Zebraniu Przedstawicieli w dniu 17.11.2006 r. Po niewielkich modyfikacjach został przyjęty uchwałą ZP nr 2/2007. Już w pierwszym kwartale 2007 r. rozpoczęto przetargi i przystąpiono do realizacji pierwszych pozycji z planu rzeczowo finansowego remontów na 2007 r. Do głównych prac remontowych wykonanych w 2007 r. należało: 5
Docieplenie budynków: Solec 79, Solec 109a, Al. 3 Maja 5a, Al. 3 Maja 7b, Kruczkowskiego 14, Kruczkowskiego 16. W 2007 r. główną pracą remontową było ocieplenie budynków: Solec 79, Solec 109a, Al. 3 Maja 5a, Al. 3 Maja 7b, Kruczkowskiego 14 oraz Kruczkowskiego 16. Zakres prac przewidywał ocieplenie elewacji, które nie były docieplane w latach poprzednich. W I kwartale przygotowano i rozstrzygnięto wraz z Komisją Przetargową (w dniu 7.02.2007 r.) Konkurs ofert na wykonanie powyższych prac wygrały następujące firmy: 1. Przedsiębiorstwo Budowlano Usługowe Balizan - Solec 79, Solec 79a, Al. 3 Maja 5a, Al. 3 Maja 7b, 2. Zakład Budowlany PRIM BUD - Solec 109a, Kruczkowskiego 14, Kruczkowskiego 16. Zgodnie z umowami: Z dnia 19.02.2007 r. z firmą Balizan koszt wykonania ocieplenia przedstawiał się następująco: Adres Solec 79 Al. 3 Maja 5a Al. 3 Maja 7b Cena brutto 233 967,33 zł. 97 104,44 zł. 230 569,37 zł. Z dnia 23.02.2007 r. z firmą PRIM BUD koszt wykonania ocieplenia przedstawiał się następująco: Adres Cena brutto Solec 109a 114 815,51 zł. Kruczkowskiego 14 110 332,92 zł. Kruczkowskiego 16 113 114,24 zł. W związku z koniecznością zmiany kolejności robót na poszczególnych budynkach związanych z trudnościami z wypożyczeniem rusztowań przez wykonawcę przesunięciu uległy terminy wykonania prac na poszczególnych budynkach bez konieczności wydłużania terminu końcowego dla całego zadania. W dniu 31.07.2007 r. Komisja odbioru robót, odebrała ocieplenie budynków: Solec 109a, Kruczkowskiego 14 i Kruczkowskiego 16 bez uwag. Zastrzeżenia wnoszone przez jednego z członków Komisji GZMiT dotyczące, jakości wykonywanych robót przez firmę BALIZAN skłoniły zarząd do wykonania oceny jakości prac przez ITB. Wstępna ocena ITB była pozytywna wobec powyższego Komisja odbioru robót w dniu 16.08.2007 r. odebrała wykonane przez firmę BALIZAN prace, zwłaszcza wobec podwyższenia przez wykonawców okresu gwarancji z 3 do 5 lat. Remont dźwigów W 2007 r. kontynuowaliśmy długoterminowy proces wymiany dźwigów osobowych w zasobach naszej Spółdzielni. Zarząd wraz z Komisją GZMiT wytypował zgodnie z planem wieloletnim oraz uwagami Urzędu Dozoru Technicznego kolejne 5 dźwigów do wymiany w 2007 r. Jeszcze w 2006 r. podczas przetargu na wymianę dźwigów wynegocjowano z 2 firmami prace modernizacyjne dźwigów w 2 budynkach Spółdzielni. Wymiana dźwigów została przeprowadzona w 2006 r. natomiast płatności nastąpiły w I kwartale 2007 r. Poniższe zestawienie przedstawia wykonawców oraz koszty tych prac. 6
L.p. Adres klatka Nazwa firmy Liczba przystanków Cena brutto 1 Tamka 20 - Kone 11 111 601 zł 2 Orłowicza 6 - Otis 11 117 700 zł. W 2007 r. przetarg na wymianę dźwigów, odbył się w dniu 8.02.2007 r. Komisja Przetargowa na wykonawcę prac wybrała firmę Kone. Poniższe zestawienie przedstawia wykaz dźwigów wytypowanych do wymiany w 2007 r. oraz koszty wykonania tych prac. L.p. Adres klatka Nazwa firmy Liczba przystanków Cena brutto 1 Solec 66 2 Kone 6 111 280 zł. 2 Solec 79a 2 Kone 6 116 630 zł. 3 Orłowicza 8 - Kone 11 131 075 zł. Wymiana stolarki i ślusarki okiennej w budynkach Spółdzielni. Przetarg na wymianę stolarki i ślusarki okiennej odbył się w dniu 7.02.2007 r. Komisja przetargowa na wykonawcę tych prac wybrała firmę Techmaprojekt. Poniższe zestawienie przedstawia zakres oraz koszty tych prac w rozbiciu na budynki mieszkalne. Adres Zakres prac Cena brutto Dobra 17 Witryny na klatkach schodowych 16 785,27 zł. Kruczkowskiego 12a Okna w korytarzach klatki schodowej 15 096,29 zł. Ponadto w 2007 r. wymieniono okna i witryny w lokalach użytkowych (Kruczkowskiego 12a, Solec 83) na łączną kwotę 64 592,76 zł brutto. Remont pionów kanalizacyjnych W związku z zaplanowaniem w 2007 r. wymiany pionów kanalizacyjnych w budynkach Tamka 17 i Solec 109. W dniu 9.02.2007 r. odbył się przetarg na wykonawcę powyższych prac. Przetarg wygrała firma Przedsiębiorstwo Budowlano Instalacyjne za cenę 66 000 zł. netto i została podpisana umowa na wykonanie powyższych prac. Niestety mieszkańcy przewidując liczne utrudnienia wynikające z konieczności wykonania w tym samym czasie remontu w kilku mieszkaniach równocześnie oraz rozebrania zabudów pionów instalacyjnych co wiązało się z koniecznością zdjęcia glazury, nie dopuścili do wejścia wykonawcy na teren swoich mieszkań. Umowa musiała zostać rozwiązana a Spółdzielnia zapłaciła wykonawcy kary umowne w wysokości 13 200 zł. Powyższa sytuacja ukazała konieczność wczesnego informowania naszych mieszkańców o terminach oraz rodzaju prac jakie Spółdzielnia zamierza wykonywać, zwłaszcza, gdy wiąże się to z koniecznością udostępnienia mieszkań przez członków Spółdzielni. Remont oświetlenia klatek schodowych montaż instalacji czujników ruchu. W 2007 r. zakończyliśmy modernizację oświetlenia klatek schodowych naszych budynków. Poniższe zestawienie przedstawia zakres oraz koszt wykonanych prac w podziale na poszczególne budynki: 7
Adres Cena brutto Kruczkowskiego 14 7 543,50 Kruczkowskiego 12a 14 873,00 Solec 66 9 490,00 Solec 58/60 6 355,80 Solec 36 2 354,00 Solec 113 3 231,40 Solec 109a 7 811,00 Dobra 17 18 853,40 Dobra 19 8 667,00 Razem 79 180,00 Fundusz remontowy Domów Poza pracami, wykonywanymi ze środków głównego funduszu remontowego, w 2007 r. realizowane były prace remontowe ze środków będących w dyspozycji Komitetów Domowych (dawny fundusz estetyki) oraz z funduszy uzyskanych ze sprzedaży lokali wspólnych. Wśród prac wykonanych z tych funduszy na wyróżnienie zasługują następujące remonty: Remont parterów klatek schodowych: Prace te wykonywane są zgodnie z ustaleniami z Komitetami Domowymi oraz mieszkańcami remontowanych budynków, w znaczący sposób poprawiają estetykę naszych budynków Posadzka wyłożenie płytkami z gresu posadzki na podeście przy drzwiach piwnicznych, podeście parteru, podeście półpiętra oraz dwóch biegów schodów (na parter i na półpiętro) Ściany wyłożenie płytkami terakoty do pełnej wysokości ścian przy podeście piwnicznym, schodach na parter oraz ścian przy podeście windowym. Prace te w 2007 r. wykonano w następujących budynkach: Ludna 10 Orłowicza 6 Orłowicza 8 Kruczkowskiego 12a Solec 54 klatka I Solec 83 klatka B Malowanie klatek schodowych. Te prace również wykonywane były zgodnie z ustaleniami z Komitetami Domowymi w ramach posiadanych przez nie z odpisów środków finansowych. W 2007 r wykonano malowanie klatki schodowej i korytarzy w budynku Kruczkowskiego 12a. Remont wejść do budynków (wyłożenie terakotą ścianek zewnętrznych, schodów oraz murków przy wejściach do budynków) W 2007 r. wykonano remont zewnętrznych ścian elewacji wokół wejść do budynków Prace te wykonano w następujących budynkach. Solec 79 Solec 79a Al. 3 Maja 5a Al. 3 Maja 7b 8
Montaż domofonów, bramofonów oraz ogrodzeń poszczególnych nieruchomości Dużym zadaniem inwestycyjnym wykonywanym ze środków własnych budynków (fundusz remontowy domów, środki finansowe ze sprzedaży lokali wspólnych oraz dodatkowe składki mieszkańców) było wykonanie ogrodzenia wokół budynków Komitetu Domowego Nr 2: Kruczkowskiego 14 Kruczkowskiego 16 Solec 109 Solec 109a Solec 113 Solec 115 Tamka 17 Tamka 19/23 Całkowity koszt ogrodzenia wraz z kosztem modernizacji domofonów oraz montażem domofonów przy furtkach wyniósł 178 829,19 zł. Szczegółowe rozliczenie planowanych w 2007 r. prac remontowych przedstawia zestawienie stanowiące Załącznik nr 2 do niniejszego sprawozdania. Działalność techniczna naszej Spółdzielni to nie tylko remonty, ale również konserwacja bieżąca infrastruktury osiedla wykonywana przez ekipy zewnętrzne oraz zespół konserwatorów zatrudnionych na umowę o pracę. W 2007 r. usunięto 3 269 zaewidencjonowanych różnego rodzaju zgłoszeń awarii i reklamacji. Rodzaj i liczbę poszczególnych zgłoszeń przedstawia poniższe zestawienie: L.p. Rodzaj Zgłoszenia Ilość 1 Hydrauliczne 2 015 2 Elektryczne 1 162 3 Ślusarsko ogólno budowlane 92 W dalszych latach powinniśmy dążyć do zakończenia termomodernizacji naszego osiedla. Musimy pamiętać, że termomodernizacja przynosi zamierzone efekty - zmniejszenie kosztów centralnego ogrzewania tyko wtedy gdy jest wykonana kompleksowo. Dlatego w planach na przyszłe lata powinniśmy przewidzieć zakończyć docieplenia ścian budynku (Solec 28), wymianę ślusarki okiennej (Ludna 10, Orłowicza 6, Orłowicza 8, Solec 109) oraz okienek piwnicznych w większości naszych budynków, a w latach następnych ocieplanie stropodachów oraz wymianę styrobloków na ocieplenie zgodne z obowiązującymi normami. Konieczne jest również zakończenie remontu kanalizacji w budynkach naszej Spółdzielni, musimy jednak pamiętać o wcześniejszym powiadomieniu naszych mieszkańcach o planach remontowych, aby nie dopuścić do powtórzenia sytuacji z 2007 r. Istotnym, niestety dość kosztownym zamierzeniem remontowym, powinna być gruntowna modernizacja podestów przed wejściami do naszych budynków, ciągów pieszych oraz dróg wewnętrznych naszego osiedla. Zarząd stoi na stanowisku, iż należy stopniowo zmieniać nawierzchnię asfaltową na kostkę brukową. Prace te winny być prowadzone kompleksowo wraz z poszerzaniem oraz odwodnieniem ciągów komunikacyjnych. Stan nawierzchni dróg jest bardzo zły i wymaga kapitalnego remontu. W związku z powyższym Spółdzielnia stoi przed koniecznością realizacji dużego zadania inwestycyjnego - Modernizacji i remontu ciągów komunikacyjnych. Prace te należy przeprowadzić kompleksowo na całym osiedlu, dzieląc je na roczne zadania inwestycyjne zgodnie z zadysponowanymi na ten cel środkami finansowymi. 9
Tylko planowe, racjonalne działanie przynosi efekty. Nasze plany o zakończeniu procesu wymiany dźwigów osobowych w 2009 r. są realne pomimo znacznego zmniejszenia naszych przychodów o kwotę podatku dochodowego. Aby móc zrealizować wszystkie nasze zamierzenia inwestycyjne powinniśmy opracować wieloletnie plany inwestycyjne, które powinny zawierać: kolejność działań, harmonogram prac w podziale na poszczególne nieruchomości oraz standard wykonania poszczególnych działań. Stworzenie projektów takich planów będzie zadaniem Zarządu na 2008 r. Gospodarka Finansowa Stan finansowy SBM Powiśle na dzień 31.XII.2007r Spółdzielnia na dzień 31.XII.2007r posiadała zdolność płatniczą. Środki pieniężne na rachunkach bankowych i w kasie wynosiły na dzień 31.XII.2007r - 2.531.787,41 zł w tym lokaty terminowe na kwotę 1.924.050.00 zł. W kwocie lokat terminowych znajdują się lokaty dotyczące kaucji lokali użytkowych z tytułu najmu oraz kaucji gwarancyjnych pobranych od wykonawców robót remontowych w wysokości 733.945,33 zł Należności od mieszkańców z tytułu opłat eksploatacyjnych na dzień 31.XII.2007r stanowiły kwotę 254.151,70 zł i w stosunku do roku 2006 zmniejszyły się o kwotę 39.275,41 zł. Należności od najemców lokali użytkowych na dzień 31.XII.2007r stanowiły kwotę 246.866,44 zł i w stosunku do roku 2006 zmniejszyły się o 184.483,47 zł. Członkom Spółdzielni i najemcom lokali użytkowych, którzy zalegają z opłatami na koniec każdego miesiąca są wysyłane wezwania do zapłaty z podaniem kwoty zadłużenia i wyznaczeniem terminu zapłaty oraz naliczonymi odsetkami ustawowymi. W przypadku braku reakcji na wezwanie do zapłaty sprawy są kierowane na drogę postępowania sądowego. Zarząd Spółdzielni na pisemną prośbę dłużnika w uzasadnionych przypadkach wyraża zgodę na spłatę zadłużenia w ratach z zastrzeżeniem, że jeżeli uzgodnione terminy i wysokość rat nie zostaną dotrzymane, sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego bez ponownego monitu. W roku 2007 skierowano do sądu 30 pozwów przeciwko dłużnikom lokali mieszkalnych z czego część jest skierowana do egzekucji poprzez komornika. Do członków zalegających z wnoszeniem opłat wysłano ponad 900 monitów, co spowodowało spłatę zadłużenia przez znaczną część członków. Zobowiązania Spółdzielni wobec dostawców usług, mieszkańców z tytułu opłat eksploatacyjnych najemców lokali użytkowych, budżetu państwa stanowiły kwotę 1.707.469,22 zł. Mimo istniejącego zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych lokali mieszkalnych i czynszu lokali użytkowych płynność finansowa Spółdzielni jest dobra i nie ma zagrożenia dla terminowego regulowania zobowiązań Spółdzielni wobec swoich kontrahentów. Z rozliczenia gospodarki ciepłem centralnego ogrzewania dla lokali mieszkalnych nie opomiarowanych wynika nadwyżka przychodów nad kosztami w wysokości 100.955,04 zł. Nadwyżka ta zostanie rozliczona na budynki wg kosztów i przychodów jakie kształtowały się w ciągu roku na poszczególnych budynkach. Z rozliczenia ciepła zużytego do podgrzania wody dla całego osiedla lokali mieszkalnych wynika nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości 21.018,91 zł. Rozliczenie nastąpi na poszczególne budynki wg uchwały nr 4/2005r Zebrania Przedstawicieli z dnia 26.XI.2005r. 10
Stan funduszu remontowego na dzień 31.XII.2007 wykazuje saldo ujemne w wysokości 574.511,26 zł. Ujemne saldo funduszu remontowego zostało przeniesione na rozliczenia międzyokresowe kosztów remontu. W ciągu roku 2007 z uwagi na dokonane zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych nie były dokonywane odpisy na fundusz remontowy od lokali użytkowych. Fundusz remontowy może być zasilony wynikiem finansowym osiągniętym przez Spółdzielnię w roku 2007 po pomniejszeniu o podatek dochodowy od osób prawnych co pozwoli na pokrycie poniesionych przez Spółdzielnię kosztów. Podatek dochodowy od osób prawnych za rok 2007 wynosi 420.129,00 zł. Wynik finansowy Spółdzielni pomniejszony o podatek dochodowy od osób prawnych za rok 2007 wynosi 1.674.532,34 zł Wynik eksploatacji i utrzymania nieruchomości wykazuje nadwyżkę kosztów nad przychodami w wysokości 1.067.504,58 zł. Rozliczenie tego wyniku następuje w trybie art. 6 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Plan finansowy Spółdzielni na rok 2007 został wykonany w 82,5 % Stawka eksploatacji podstawowej wynosi 2,87 zł/m 2. Obecnie płacona stawka przez użytkowników lokali mieszkalnych wynosi 0,55zł/m 2.Dofinansowanie z dochodów z lokali użytkowych do kosztów eksploatacji 1 m2 powierzchni mieszkalnej wynosi 80,8%. Zamierzenia Zarządu co do dalszej pracy w 2008 r. Na zakończenie sprawozdania winniśmy Państwu informacje o nowym składzie Zarządu naszej Spółdzielni. W związku z rezygnacją Prezesa Zarządu Pani Bożenny Chmielewskiej z pełnionej przezeń funkcji, w dniu 14.01.2007 r. Rada Nadzorcza Uchwałą nr 2/2008, na podstawie przeprowadzonego Konkursu wybrała na stanowisko Prezesa Zarządu Panią Małgorzatę Szatan. Nowa Pani Prezes zaczęła pełnić swoją funkcję w dniu 11.02.2008 r. Wobec powyższego Sprawozdanie z działalności Zarządu za 2007 r. zostało napisane przez Zarząd w nowym poniżej wymienionym składzie: 1) Małgorzata Szatan Prezes Zarządu, 2) Stanisław Siegieda Zastępca Prezesa Zarządu ds. Technicznych, 3) Urszula Prałat Członek Zarządu Główna księgowa. Zarząd w nowym składzie po przeanalizowaniu wszelkich dokumentów oraz sytuacji gospodarczo finansowej i prawnej Spółdzielni wyznaczył sobie zadania na 2008 r., których realizacja jest najpilniejsza i najbardziej oczekiwana przez Członków naszej Spółdzielni. Wśród zadań na najbliższy okres należy wymienić: 1) Podejmowanie działań w celu uregulowania stanu prawnego naszych nieruchomości, a w szczególności: a) Odtworzenie Uchwały nr 13/90 Z dnia 23.06.1990 r. Zebrania Przedstawicieli Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej (tzw. Uchwała podziałowa), b) Dobra 19 sprawa uregulowania stanu prawnego gruntu 12 m 2 pod pawilonem (kwiaciarnia), c) Kruczkowskiego 12a sprawa służebności gruntowych opłata za korzystanie z gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym SBM Powiśle przez użytkowników garaży gminnych oraz przez Polską Pracownię Konserwacji i Zabytków SA. d) Al. 3 Maja 5a, 7b, Solec 79 i 79a sprawa służebności gruntowych opłata za korzystanie z gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym SBM Powiśle przez Spółdzielnię Budowlano Mieszkaniową Rzemiosło Projekt. 11
e) Solec 109 i 111 - sprawa służebności gruntowych opłata za korzystanie z gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym SBM Powiśle przez mieszkańców budynku Solec 111 oraz sprawa nielegalnej zabudowy bramy budynku Solec 111 (lombard). f) Solec 54 sprawa o zasiedzenie nieruchomości pod ½ garażu. 2) Podejmowanie działań w celu doprowadzenia do podpisania nowej ugody z firmą EURO CITY w pełni zabezpieczającej zarówno interes Spółdzielni jak i mieszkańców, których okna wychodzą na plac budowy. 3) Dalszego pilotowania sprawy dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokali. a) Zlecenie opracowania kartotek budynków i lokali w celu uzyskania z Urzędu Miasta zaświadczeń o samodzielności lokali, dokumentu niezbędnego do dokonania przekształcenia własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, b) Zlecenie podziału nieruchomości wielobudynkowych na nieruchomości jednobudynkowe, w celu realizacji obowiązku ustawowego, c) Uzyskanie niezbędnych wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, Podjęcie stosownych Uchwał w sprawie ustanowienia odrębnej własności, 4) Wykonanie elektronicznego rejestru Członków Spółdzielni w celu bieżącej rejestracji, która umożliwi wykonywanie aktualnych list członków (takie listy są niezbędne w związku z realizacją obowiązku zwoływania Walnego Zgromadzenia), 5) Opracowanie jednolitej treści umowy na prace budowlane, która w pełni zabezpieczać będzie interesy Spółdzielni. 6) Realizacja wniosku Lustratora opracowanie i przedłożenie Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia, Regulaminu przetargu na wybór najemcy lokalu użytkowego. 7) Opracowanie i przedłożenie odpowiednim organom do zatwierdzenia, projektów regulaminów zgodnych z prawem spółdzielczym, usm. oraz ze znowelizowanym Statutem Spółdzielni, a w szczególności: a) Regulaminu obrad Walnego Zgromadzenia, b) Regulaminu Rady Nadzorczej, c) Regulaminu Zarządu i wielu innych przewidzianych w Statucie. 8) Opracowanie i przedłożenie Walnemu Zgromadzeniu do zatwierdzenia, projektów długoterminowych planów inwestycyjnych zawierających: a) Określenie zadania inwestycyjnego, b) Określenie harmonogramu wykonania zadania dla poszczególnych nieruchomości, c) Określenie standardu wykonania prac. 9) Realizacji planu rzeczowo finansowego remontów na 2008 r. 10) Organizacji pracy i nadzoru nad działalnością eksploatacyjną Spółdzielni (zgodnie z zatwierdzonym planem wydatków). 11) Opracowanie projektów planów gospodarczych na 2009 r. 12) Uaktualnienie umów ze SPEC w zakresie mocy zamówionej, 13) Wzmożonej windykacji zwłaszcza w stosunku do najemców lokali użytkowych, 14) Sukcesywnego aktualizowania umów najmu lokali użytkowych. 15) Systematycznego i terminowego reagowania na wnioski indywidualne członków naszej Spółdzielni oraz jej Organów. Prosimy o rzetelną ocenę naszej pracy i jej efektów Zarząd, 12