POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA 1990-2009

INSTYTUT ROZWOJU MIAST INSTITUTE OF URBAN DEVELOPMENT 2 0 L A T POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA 1990-2009 2 0 Y E A R S O F P O L I S H R E A L E S T A T E M A R K E T MONITORING FOR THE PERIOD 1990 2009 Leszek Kałkowski KRAKÓW 2010 1

Praca została wykonana w Zakładzie Rynku Nieruchomości w ramach projektu rozwojowego dofinansowanego przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju zatytułowanego Monitoring polskiego rynku nieruchomości za lata 2008-2010 Nr N R11 0005 06/2009; raport uzupełniający do zad. 6: Monitoring polskiego rynku nieruchomości. Raport za 2009 r. This work has been realised in the Department of Real Estate Markets in the development project co-financed by the National Center for Research and Development, entitled "Monitoring of Polish real estate market for the years 2008-2010" No N 06/2009 R11 0005; task 6 supplementary report, "Monitoring of Polish real estate market. Report for the year 2009. Dyrektor Instytutu: Director: Jerzy Adamski Jerzy Adamski Zastępca dyrektora ds. naukowych: Deputy Director of Research: Kierownik projektu: Project leader: Zygmunt Ziobrowski Zygmunt Ziobrowski Leszek Kałkowski główny autor Leszek Kałkowski main author Współpraca: Co-autors: Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik, Maciej W. Wierzchowski Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik, Maciej W. Wierzchowski Opracowanie graficzne: Graphic: Jacek Dudek Jacek Dudek Tłumaczenie Translation: Recenzent: Reviewer: Aldo Vargas Tetmajer Aldo Vargas-Tetmajer Adam Nalepka Adam Nalepka Słowa kluczowe: nieruchomości; rynek nieruchomości, lokale, budynki, grunty, ilość transakcji, wielkość transakcji, powierzchnia transakcji, ceny nieruchomości, rynek krajowy oraz rynki regionalne (wojewódzkie). Key words: real estate; real estate market, properties, buildings, land, number of transactions, scale of transactions, square footage of transactions, price of transactions, national market and regional markets (Voivodships). ISBN 978-83-89440-71-6 Copyright by Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2010 2

SPIS TREŚCI WPROWADZENIE...4 1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2009 ROKU...6 1.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OBROTÓW...6 1.2. STRUKTURA PRZESTRZENNA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...8 1.3. STRUKTURA RODZAJOWA TRANSAKCJI... 12 1.4. WARTOŚĆ TRANSAKCJI RYNKOWYCH... 17 1.5. OCENA DZIAŁALNOŚCI RYNKOWEJ W 2009 R.... 24 2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2009... 28 2.1. TRANSAKCJE, ICH WIELKOŚĆ I STRUKTURA... 28 2.2. SEGMENTOWA STRUKTURA RYNKU... 32 2.3. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIOWE POZARYNKOWE... 36 2.4. DYNAMIKA TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI... 37 3. CENY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 40 3.1. TRANSAKCJE W ZAKRESIE LOKALI... 42 3.2. TRANSAKCJE W ZAKRESIE BUDYNKÓW... 43 3.3. TRANSAKCJE GRUNTAMI... 44 3.4. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI... 48 4. PODMIOTY OBSŁUGI RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 50 4.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PODMIOTÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 50 4.2. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE (WSPOMAGAJĄCE) RYNEK NIERUCHOMOŚCI... 52 4.3. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG POLSKIEJ KLASYFIKACJI DZIAŁALNOŚCI I DANYCH GUS... 63 4.4. PODMIOTY INSTYTUCJONALNE (URZĘDOWE) RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 64 SUMMARY 78 SPIS TABLIC 79 SPIS RYSUNKÓW.. 81 ZAŁĄCZNIK.. 82 3

WPROWADZENIE Instytut Rozwoju Miast oddaje w ręce zainteresowanych czytelników kolejny XX tom MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI za lata 1990-2009. Studium to towarzyszy polskiej transformacji od samego jej początku, prezentując - dodawane co rok - informacje statystyczne o aktach notarialnych zawieranych dla transakcji nieruchomościowych począwszy od 1990 roku. To rzadka konsekwencja gromadzenia, zawsze w tym samym układzie, opisów zaszłości rynkowych. Dla analizy zjawisk ekonomicznych jest to okoliczność bardzo korzystna, a stała się możliwa dzięki udanej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, które udostępnia Instytutowi do badań sprawozdania notarialne z zawieranych transakcji nieruchomościowych. Sprawozdania notarialne - w założeniu mające dokumentować zdarzenia prawne - zostały do celów niniejszego monitoringu pogrupowane i przeliczone w taki sposób, aby mogły objaśnić także niektóre aspekty ekonomiczne obrotu nieruchomościami. Dotyczy to podziału na transakcje rynkowe i pozarynkowe, obroty mieszkaniami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami, układów wojewódzkich i według Sądów Okręgowych, pozwalające głębiej wniknąć w struktury przestrzenne rynku nieruchomości. Niniejsza publikacja, obok aktualnych informacji dotyczących 2009 roku, sumuje także obroty nieruchomościami za okres 20-lecia 1990-2009. Skorygowano w nim część danych ogólnopolskich, w oparciu o zmiany wprowadzone, na przestrzeni lat, do formularzy sprawozdań notarialnych. Korekta ta, szczególnie widoczna w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, zwiększyła sumaryczną liczbę transakcji dotyczących nieruchomości w przedziale 10-15% w stosunku do poprzednich zapisów z lat 1997-2008. Zapewniono w ten sposób porównywalność obrotów w całym 20-leciu w ujęciu makro /szczegółowe dane regionalne pozostały niestety, z braku dostatecznych informacji, w zaniżonych wartościach/. W tym monitoringu - ponownie - zaprezentowano w skróconej formie informacje o rynkowych obrotach i cenach nieruchomości w latach 2003-2008. Udostępnił je Główny Urząd Statystyczny ze sprawozdania /M-04s/, składanego co pól roku przez starostów. Istotnie wzbogacają one naszą wiedzę o strukturze rynku nieruchomości. Poza aktami notarialnymi wykorzystano także wyniki Spisu Powszechnego (ludność, powierzchnie, zasób mieszkaniowy), wewnętrzne dane GUS REGON o liczebności i strukturze przedstawicieli zawodów obsługi rynku: pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości. Izbom notarialnym i komorniczym zawdzięczamy informacje o liczebności i rozmieszczeniu notariuszy i komorników w Polsce. 4

Adresatami publikacji - obok władz Resortu Infrastruktury - są branżowe stowarzyszenia zawodowe rynku nieruchomości, placówki naukowo - badawcze oraz liczna rzesza dyplomantów wyższych uczelni w kraju, dla których prezentowane dane są praktycznie jedynym źródłem informacji o rozmiarach i strukturze całego polskiego rynku nieruchomości. Konstatacje niniejszego raportu wynikają z bardzo bogatego materiału źródłowego, częściowo tylko zaprezentowanego w załącznikach. Pozostała dokumentacja znajduje się w archiwum Zakładu Badań Rynku Nieruchomości Instytutu Rozwoju Miast w Krakowie. 5

1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2009 ROKU 1.1. Ogólna charakterystyka obrotów Sprawozdania notarialne podają, że w 2009 roku - XX roku transformacji polskiej gospodarki dokonano 642 889 transakcji nieruchomościami rolnymi i budynkami. W tej liczbie mieści się 63,7% transakcji rynkowych, resztę - 36,3% - stanowią transakcje pozarynkowe (tablica 1). Akty notarialne zawarte w Polsce w 2009 roku w układzie sprawozdań notarialnych WYSZCZEGÓLNIENIE liczba POLSKA Tablica 1 procent Akty notarialne razem 1 923 196 100,0% W tym akty notarialne dotyczące nieruchomości Sprzedaż nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa lub organ samorządu terytorialnego 15 176 inne osoby 63 971 przez lokalu w domu mieszkalnym 24 104 Sprzedaż Skarb budynku mieszkalnego 800 642 889 33,4 100,0 innych Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste 1 748 rynkowe nieruchomości lub organ sprzedaży działki niezabudowanej 7 999 63,7% Oddanie w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego samorządu sprzedaż działek budowlanych 4 421 terytorialnego innych 6 980 przez inne osoby 201 605 niezabudowanej działki budowlanej 452 w tym innej nieruchomości 1 068 rolne 12,3% wraz lokalu w domu mieszkalnym 16 073 ze budynku mieszkalnego 67 sprzedażą innego budynku 231 Sprzedaż nieruchomości na rzecz S. P. lub jednostki samorządu terytor. 7 684 Sprzedaż spółdzielczej własności prawa do lokalu 50 629 Oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości 564 Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego 6 263 Darowizny nieruchomości Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych 55 728 innych 128 762 poza Umowy o dożywocie dotyczące nieruchomości rolnych 5 524 rynkowe innych 9 571 36,3% rolnych 1 626 w tym innych 3 115 rolne 10,5% Umowy zbycia nieruchomości za wypłatę świadczeń z ubez. społeczn. 4 720 Darowizna spółdzielczej własności prawa do lokalu 24 008 6

Oryginalne sprawozdania z czynności notarialnych zaprezentowane na tablicy 1 dostarczają bardziej szczegółowych danych o transakcjach nieruchomościowych. Konstrukcja tego zestawienia skupia się przede wszystkim na śledzeniu przenoszenia własności nieruchomości między różnymi podmiotami. To na podstawie tego sprawozdania w IRM zestawiono syntetyczną tablicę 2 reprezentującą bardziej ekonomiczne podejście do rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości w Polsce w 2009 roku - struktura aktów notarialnych Tablica 2 Polska Lp. Wyszczególnienie liczba procent I Akty notarialne ogółem (II + III) 1 923 196 100,0 II Akty notarialne różne 1 280 307 66,6 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem 642 889 33,4 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 146 745 22,8 1. Transakcje rynkowe - razem 409 835 63,7 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 61 228 9,5 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 18 455 2,9 C Sprzedaż przez inne osoby 330 152 51,3 w tym nieruchomości rolne 79 147 12,3 2. Transakcje pozarynkowe - razem 233 054 36,3 w tym nieruchomości rolne 67 598 10,5 pozostałe 165 456 25,8 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 3,2% x Strumień obrotów rynkowych (pieniężnych) w prawie 1/5 jest wynikiem decyzji sprzedaży oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy samorządowe coraz mniej licznych nieruchomości. Ponad 4/5 obrotów rynkowych dokonano pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Ogólny volumen obrotów był w 2009 roku mniejszy o ponad 10% od roku poprzedniego, obroty rynkowe były mniejsze o około 13%. Oznacza to dalsze hamowanie wzrostowego trendu ostatnich kilku lat, szczególnie w odniesieniu do rynkowych transakcji kupna - sprzedaży. Zaangażowanie Skarbu Państwa i gmin zmniejszyło się o około 10% w sprzedaży nieruchomości i o 16% w oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zaś liczba transakcji dokonywanych przez tzw. inne osoby fizyczne i prawne była w 2009 roku mniejsza od roku poprzedniego o około 13%. Znacząco zmniejszyła się także liczba transakcji pozarynkowych (o 6,2%), w tym nieruchomościami rolnymi (13,2%). 7

W wyniku zawartych w 2009 roku transakcji nieruchomościami w 3,2% ksiąg wieczystych zmieniono wpisy dotyczące właściciela. 1.2. Struktura przestrzenna rynku nieruchomości Struktura przestrzenna rynku nieruchomości wywiera znaczący wpływ na kształtowanie się sieci podmiotów obsługujących ten rynek a także na działania władz regionalnych traktujących lokalny rynek jako istotny element koniunktury gospodarczej w regionie. Analiza przestrzenna polskiego rynku nieruchomości opiera się na półrocznych sprawozdaniach kancelarii notarialnych, uwzględniających ich lokalizację w obszarach działania sądów okręgowych, składanych w 10 Sądach Apelacyjnych. Dane z tych sprawozdań (dot. miejsca zawarcia transakcji) przeliczono na poszczególne województwa, uwzględniając rejony sądów okręgowych oraz klucza notarialnego. W ten jedyny, trochę zniekształcony, sposób stało się możliwe przygotowanie do dalszej analizy zbioru transakcji przedstawionego w tablicy 3. Polski rynek nieruchomości w 2009 roku według województw Tablica 3 Liczba transakcji nieruchomościami Transakcje rynkowe Lp. Województwo w tym dot. w tym sprzedaż: OGÓŁEM nieruchomości rolnych i gminy Razem Skarb P. inne osoby Transakcje pozarynkowe 1. Dolnośląskie 56 350 6 313 41 287 10 325 27 786 15 063 2. Kujawsko - Pomorskie 29 783 6 490 20 025 2 445 17 108 9 758 3. Lubelskie 38 833 19 490 22 664 3 060 19 324 16 169 4. Lubuskie 18 913 3 101 14 019 3 507 9 415 4 894 5. Łódzkie 39 440 9 827 24 857 3 169 20 287 14 583 6. Małopolskie 59 608 14 014 32 395 2 012 29 747 27 213 7. Mazowieckie 92 430 19 270 59 165 4 011 52 557 33 265 8. Opolskie 18 252 4 199 11 939 2 303 8 998 6 313 9. Podkarpackie 36 083 16 347 17 840 3 735 13 477 18 243 10. Podlaskie 19 691 7 350 11 235 1 854 9 008 8 456 11. Pomorskie 39 245 5 464 27 209 4 044 22 289 12 036 12. Śląskie 67 254 4 634 42 542 5 476 33 796 24 712 13. Świętokrzyskie 21 638 9 263 11 398 2 069 9 141 10 240 14. Warmińsko - Mazurskie 24 582 5 769 17 551 4 915 11 922 7 031 15. Wielkopolskie 50 523 9 453 33 570 3 748 28 813 16 953 16. Zachodniopomorskie 30 264 5 761 22 139 4 555 16 484 8 125 POLSKA OGÓŁEM 642 889 146 745 409 835 61 228 330 152 233 054 8

Zaprezentowano tu, w układzie 16 województw, tylko najważniejsze dane, jak: podział transakcji nieruchomościowych na rynkowe, pozarynkowe, obrót ziemią, sprzedaż przez osoby fizyczne i prawne, sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy. Natężenie transakcji nieruchomościowych w kraju nie przebiegało jednakowo. Na tablicy 3 oraz (w kolejności rosnącej) na rysunku 1 zaprezentowano liczby transakcji notarialnych z dziedziny nieruchomości. Rysunek 1 Polski rynek nieruchomości w 2009 roku OGÓŁEM 642 889 transakcji Mazow ieckie 92,4 Śląskie 67,3 Małopolskie Dolnośląskie 56,4 59,6 Wielkopolskie 50,5 Łódzkie Pomorskie 39,4 39,2 Lubelskie Podkarpackie 36,1 38,8 Zachodniopomorskie Kujaw sko - Pomorskie 30,3 29,8 Warmińsko - Mazurskie Św iętokrzyskie Podlaskie 19,7 24,6 21,6 Lubuskie Opolskie 18,9 18,3 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 tysiące transakcji nieruchomościowych Poza dominującym województwem mazowieckim, dalsze 4 wykazują obroty wyższe od 50 tysięcy rocznie, następne 6 województw wyższe, lub bliskie, 30 tysięcy transakcji. Nie osiągają nawet 20 tysięcy rocznie takie 3 województwa jak: podlaskie, lubuskie i opolskie. 9

Podobnie duże zróżnicowanie wojewódzkie wykazuje struktura rynkowo - pozarynkowa (rysunek 2). Rysunek 2 Struktura transakcji nieruchomościowych w Polsce w 2009 roku w układzie 16 województw Lubuskie transakcje rynkow e 74,1% transakcje pozarynkow e 25,9% Dolnośląskie 73,3% 26,7% Zachodniopomorskie 73,2% 26,8% Warmińsko - Mazurskie 71,4% 28,6% Pomorskie 69,3% 30,7% Kujaw sko - Pomorskie 67,2% 32,8% Wielkopolskie 66,4% 33,6% Opolskie 65,4% 34,6% Mazow ieckie 64,0% 36,0% Śląskie 63,3% 36,7% Łódzkie 63,0% 37,0% Lubelskie 58,4% 41,6% Podlaskie 57,1% 42,9% Małopolskie 54,3% 45,7% Św iętokrzyskie 52,7% 47,3% Podkarpackie 49,4% 50,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zwraca uwagę stosunkowo niski udział transakcji pozarynkowych (poniżej 30%) w województwach północnych i zachodnich, pokrywających się w znacznej części z obszarem Ziem Odzyskanych. Natomiast reszta kraju wykazuje stale wysoki udział transakcji bezpieniężnych: darowizn, spadków, przekazywania gospodarstw za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, szczególnie województwa południowo - wschodnie 10

i wschodnie (powyżej 40%). Aktywność rynkowa poszczególnych województw również nie układa się w sposób skupiony (rysunek 3). Intensywność transakcji nieruchomościowych w 2009 roku (procent udziału w rynku krajowym) Rysunek 3 pomorskie zachodniopomorskie 6,1 warmińsko-mazurskie 3,8 4,7 kujawsko-pomorskie podlaskie 3,1 4,6 mazowieckie lubuskie 2,9 wielkopolskie 7,9 łódzkie 14,4 dolnośląskie 6,1 lubelskie TRANSAKCJI: 8,8 6,0 opolskie świętokrzyskie 2,8 śląskie 3,4 10,5 małopolskie podkarpackie 9,3 5,6 50,0 tys. i więcej 7,0-15,0% udziału 25,1-49,9 tys. 4,0-6,9% udziału 15,0-25,0 tys. 2,5-3,9% udziału Z mapki na powyższym rysunku wyłania się dominacja województwa mazowieckiego i dwie charakterystyczne pary województw, wykazujące swoiste ciążenie ku sobie: woj. mazowieckie woj. śląskie i małopolskie woj. wielkopolskie i dolnośląskie 14,4% całego rynku krajowego łącznie 19,8% całego rynku krajowego łącznie 16,7% całego rynku krajowego. Łącznie tych 5 województw reprezentowało 50,9% całego polskiego rynku nieruchomości. 11

1.3. Struktura rodzajowa transakcji Wgląd w segmentową strukturę obrotów w wybranych regionach kraju umożliwia tablica 4. Przedstawiono w niej udział transakcji obiektami mieszkalnymi, gruntami rolnymi i pozostałymi nieruchomościami w pięciu województwach o największej ilości obrotów rynkowych (łącznie 50,9% obrotów rynkowych kraju). Segmentowa struktura rynkowych transakcji nieruchomościami Tablica 4 Województwo Segment 2007 rok 2008 rok 2009 rok 2008/2007 2009/2008 rynku sztuk transakcji dynamika w % mieszkania 23 040 22 773 23 943 98,8 105,1 Małopolskie grunty rolne 8 517 7 537 6 452 88,5 85,6 pozostałe 2 488 1 794 2 000 72,1 111,5 mieszkania 25 470 24 341 24 997 95,6 102,7 Wielkopolskie grunty rolne 6 613 6 140 5 586 92,8 91,0 pozostałe 3 573 2 569 2 987 71,9 116,3 mieszkania 28 044 31 072 36 366 110,8 117,0 Śląskie grunty rolne 2 723 2 753 2 338 101,1 84,9 pozostałe 4 772 3 050 3 838 63,9 125,8 mieszkania 30 753 32 333 33 407 105,1 103,3 Dolnośląskie grunty rolne 4 930 4 757 4 214 96,5 88,6 pozostałe 4 139 3 767 3 666 91,0 97,3 mieszkania 49 568 45 818 46 082 92,4 100,6 Mazowieckie grunty rolne 12 974 11 578 9 681 89,2 83,6 pozostałe 4 499 3 800 3 402 84,5 89,5 Razem 5 województw o najwyższych obrotach rynkowych Razem 11 pozostałych województw mieszkania 156 875 156 337 164 795 99,7 105,4 grunty rolne 35 757 32 765 28 271 91,6 86,3 pozostałe 19 471 14 980 15 893 76,9 106,1 mieszkania 122 237 118 352 128 483 96,8 108,6 grunty rolne 59 867 57 682 50 876 96,4 88,2 pozostałe 22 378 21 725 21 517 97,1 99,0 mieszkania 342 062 336 184 293 278 98,3 87,2 OGÓŁEM POLSKA grunty rolne 95 624 90 447 79 147 94,6 87,5 pozostałe 52 111 44 820 37 410 86,0 83,5 RAZEM 489 797 471 451 409 835 96,3 86,9 12

Obszary te charakteryzują się równocześnie stosunkowo wysokim udziałem obrotów w segmencie nieruchomości mieszkalnych (łącznie od 51% obrotów krajowych w latach 2003 i 2004 do 56% w roku 2009, przy znacząco niższych obrotach w segmencie nieruchomości gruntowych (w granicach 36-37% liczby transakcji gruntami w kraju). Druga połowa obrotów rynkowych realizowana była w pozostałych 11 województwach. Około 72% ogólnej liczby transakcji rynkowych w 2009 roku stanowiły mieszkania i domy mieszkalne. Proporcje, w których transakcje mieszkaniowe stanowią ponad dwie trzecie liczby transakcji rynkowych, utrzymują się od wielu lat. Przedstawione w tablicy 4 dynamiki nie odzwierciedlają faktycznych regionalnym wahań rynku. W roku 2009 uwzględniono po raz pierwszy całość zmian wprowadzonych w konstrukcji sprawozdań notarialnych na przestrzeni ostatnich lat. W odniesieniu do lat poprzednich, z uwagi na dostępność informacji, korekt dokonano wyłącznie w obszarze danych zbiorczych (Polska ogółem). Największe różnice, wzrost nawet ponad 20% ogółem, wystąpiły w segmencie nieruchomości mieszkalnych, stąd sumy wielkości w ujęciu wojewódzkim nie korelują z danymi zbiorczymi, zaś dodatnie dynamiki wojewódzkie za lata 2009/2008, faktycznie są znacząco niższe, porównywalne do dynamik ogólnopolskich. Interesujące spostrzeżenia wynikają się z konfrontacji liczby transakcji z rynku wtórnego z liczbą nowooddanych w danym roku mieszkań (developerskich, spółdzielczych, indywidualnych i innych). Przedstawiono je w tablicy 5, z których to danych wynika, że na jedno nowooddane mieszkanie w 2009 roku przypadało średnio w kraju 1,83 mieszkania z rynku wtórnego, zaś rozpiętość tej relacji w poszczególnych województwach wynosiła jak 1,18 (w mazowieckim) czy 1,28 (w małopolskim) do 3,44 (w świętokrzyskim) i 4,38 w województwie opolskim. Wartość tego syntetycznego wskaźnika w ostatnich latach systematycznie spadała, zarówno średnio w kraju (2,56 w 2007 roku, 2,06 w roku 2008) jak i w przypadku poszczególnych województw. Konsekwentnie jednak utrzymywała się jego struktura regionalna, najniższy był w województwach mazowieckim, podlaskim, małopolskim i podkarpackim, najwyższy w dolnośląskim, świętokrzyskim, śląskim i opolskim. 13

Wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy w 2009 r. Tablica 5 Lp. Województwo Liczba transakcji mieszkaniami (rynek wtórny) sztuk Liczba mieszkań oddanych do użytku (rynek pierwotny) sztuk Relacja: rynek wtórny / rynek pierwotny 1. Dolnośląskie 33 407 14 143 2,36 2. Kujawsko - Pomorskie 13 841 6 710 2,06 3. Lubelskie 10 463 6 087 1,72 4. Lubuskie 9 831 3 727 2,64 5. Łódzkie 17 254 6 344 2,72 6. Małopolskie 23 943 18 776 1,28 7. Mazowieckie 46 082 38 986 1,18 8. Opolskie 7 733 1 766 4,38 9. Podkarpackie 7 908 5 466 1,45 10. Podlaskie 6 774 4 222 1,60 11. Pomorskie 21 489 14 384 1,49 12. Śląskie 36 366 10 634 3,42 13. Świętokrzyskie 6 505 1 893 3,44 14. Warmińsko - Mazurskie 11 310 4 853 2,33 15. Wielkopolskie 24 997 14 290 1,75 16. Zachodniopomorskie 15 375 7 738 1,99 17. OGÓŁEM POLSKA 293 278 160 019 1,83 Na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości z lat 2007-2008. Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się w 2008 roku ogółem w 6,4% liczby transakcji (7,9% w roku poprzednim). W formie bezprzetargowej dokonano 15,8% ogółu ilości obrotów (17% w roku 2007), w tym gruntami w 6,1% a lokalami 33,9%. Ponad trzy czwarte obrotów to transakcje wolnorynkowe. To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji (grunty 4,0%, budynki 15,3% zaś nieruchomości zabudowane 17,0%). W 2008 roku (rysunek 4) dostępne były tylko informacje dotyczące tej formy użytkowania dla nieruchomości gruntowych (2,9% ilości transakcji) i nieruchomości zabudowanych (12,9%). 14

Rysunek 4 Formy obrotu i prawa do działki - wg danych GUS o transakcjach rynkowych w 2008 r. transakcje lokalami 54 451 szt. 10 353 mln zł 76,8% 28 963 szt. 63,8% OGÓŁEM: 85 334 szt. 13 481 mln zł 2 954 mln zł 1 920 szt. 174 mln zł 33,9% 21,9% 2,2% 1,3% Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje budynkami 1 599 m ln zł 1 948 szt. 91,6% 75,7% 174 szt. 6,8% 65 m ln zł 450 szt. 81 m ln zł 3,7% 17,5% 4,6% OGÓŁEM: 2 572 szt. 1 745 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste 1) Własność 1) 15,3% 428 szt. 19,7% 168 mln zł 84,7% 2 373 szt. 80,3% 684 mln zł 1) dane za rok 2007 - w roku 2008 brak danych 15

transakcje nieruchomościami gruntowymi 13 630 m ln zł 116 299 szt. 83,8% 86,9% 13 980 szt. 1 324 mln zł 10,1% 8,4% 8 053 szt. 724 m ln zł 6,1% 4,6% OGÓŁEM: 138 782 szt. 15 678 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 2,9% 4 062 szt. 8,0% 1 258 mln zł 97,1% 134 720 szt. 92,0% 14 420 mln zł transakcje nieruchomościami zabudowanymi 42 706 szt. 84,9% 14 684 m ln zł 91,7% 1 836 szt. 634 m ln zł 3,6% 4,0% 5 783 szt. 11,5% 699 mln zł 4,4% OGÓŁEM: 50 325 szt. 16 017 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 12,9% 6 512 szt. 19,3% 3 089 mln zł Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 87,1% 43 813 szt. 80,7% 12 928 mln zł 16

Niezależnie od opisanych wyżej nowości, kontynuowana jest od kilku lat informacja GUS o tzw. polu powierzchni użytkowej nieruchomości, liczonym w tysiącach m 2. Okres 5- lecia 2003-2007 wyraził się łącznym areałem dokonanych obrotów rzędu 2,3 mln hektarów, dla około 1,4 mln łącznych transakcji. Areał ten stanowił 7,5% powierzchni kraju, to jest średnio 1,5% gruntów rocznie zmieniało swojego właściciela. Złożyły się na to obroty: 2,04 mln ha gruntami, tj. średnio 2,8 ha na 1 transakcję, 0,29 mln ha nieruchomościami zabudowanymi, średnio 1,17 ha na 1 transakcję, 0,13 mln ha powierzchni lokali i budynków, tj. około 74 m 2 na 1 transakcję. W wyrażeniu wartościowym 1 hektar areału w obrocie reprezentował średnią wartość około 60 tys. zł. 1.4. Wartość transakcji rynkowych Podane wyżej rozmiary rynku nieruchomości w Polsce związały znaczne kwoty kapitałowe. Wcześniejsze edycje MONITORINGU skazywały jego autorów na szacowanie wielkości obrotów, z braku szczegółowych informacji źródłowych o cenach transakcyjnych obowiązujących w rzeczywistości rynkowej. Od 2003 roku stało się możliwe bardziej dokładne określanie strumienia pieniądza przepływającego przez rodzimy rynek nieruchomości. Odpowiednie wartości za lata 2003-2008 prezentowane są w tablicy 6 oraz na rysunkach 5 i 6. Pochodzą one ze sprawozdań starostów, nadsyłanych do GUS co pół roku i dotyczą wyłącznie transakcji rynkowych. Rok 2008 wyróżnił się 277 tys. transakcji tego typu, które wygenerowały strumień pieniądza rzędu 46,9 mld zł. Dane za rok 2009 dostępne będą prawdopodobnie dopiero w drugiej połowie 2010 roku. 17

Ilość i wartość rynkowych transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 Tablica 6 Wyszczególnienie 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Liczba transakcji [sztuk] - razem, w tym: 271 274 285 586 265 077 278 049 306 056 277 013 lokale mieszkalne 76 383 81 541 70 757 67 936 65 792 77 526 lokale niemieszkalne 6 051 5 805 5 361 6 907 6 485 7 808 grunty ogółem 143 591 148 702 134 653 141 053 169 058 138 782 budynki ogółem 5 075 4 543 3 652 3 764 2 772 2 572 nieruchomości zabudowane 40 174 44 995 50 654 58 389 61 949 50 325 Wartość transakcji [mln zł] - razem, w tym: 20 745 21 227 23 328 29 473 43 994 46 933 lokale mieszkalne 5 145 5 082 5 268 5 309 7 329 12 682 lokale niemieszkalne 379 422 354 473 693 809 grunty ogółem 9 959 8 441 7 809 11 200 17 889 15 678 budynki ogółem 618 716 774 1 105 810 1 746 nieruchomości zabudowane 4 644 6 566 9 123 11 386 17 273 16 018 Rysunek 5 Liczba transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 138 782 169 058 50 325 77 526 65 792 141 053 67 936 134 653 148 702 143 591 160 000 120 000 2008 2 572 2 772 61 949 58 389 70 757 81 541 80 000 2007 3 764 50 654 76 383 40 000 2006 3 652 44 995 2005 4 543 40 174 0 2004 2003 Grunty ogółem 5 075 Lokale mieszkalne Nieruchomości zabudowane Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 18

Rysunek 6 Wartość obrotów nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 [mln zł] 15 678 16 017 17 889 17 273 11 200 16 000 12 682 11 386 7 809 12 000 1 745 7 329 2008 810 1 105 2007 2006 5 309 774 5 268 9 123 5 082 6 566 8 441 4 644 9 959 8 000 4 000 2005 716 5 145 0 2004 2003 Grunty ogółem 618 Nieruchomości zabudowane Lokale mieszkalne Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. W 2008 roku dokonano w kraju około 720 tysięcy transakcji nieruchomościami, z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według wartości - było 277 tysięcy transakcji rynkowych (rysunek 7). Na razie sporo - bo ponad 194 tys. transakcji rynkowych, pominięto w analizie z powodu uchybień ewidencyjnych (nie wszystkie powiaty odpowiedziały na przedmiotowe badania, część danych okazała się niekompletna, bądź błędna, itd.). Zapewne stopniowo mankamenty te będą usuwane w następnych edycjach. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. 19

Rysunek 7 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS - 277 013 szt. Lokale 30,8% w tym: miasta wojewódzkie 30,8% Budynki 0,9% Nieruchomości gruntowe 50,1% Nieruchomości zabudowane 18,2% 6,7 29,4% 70,6% 7,7 7,1% Powiaty grodzkie 53,7% Powiaty ziemskie 46,3% Powiaty ziemskie 92,3% 25,0% Powiaty ziemskie 75,0% Transakcje pozarynkowe 248 523 szt. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości szczegółowo omówione w Monitoringu IRM za 2008 r. Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2008 r. ~ 194 438 szt. Transakcje rynkowe wg Min. Spraw. - 471 451 szt. Transakcje dot. nieruchomości ogółem wg Min. Spraw. - 719 974 szt. Źródło: L. Kałkowski z zespołem; Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM czerwiec 2008 r. W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów przedstawioną na rysunku 8. 306 tysięcy aktów notarialnych w 2007 roku i 277 tys. z 2008 roku reprezentowały odpowiednio wartość 44 mld zł i 47 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje gruntami (40-33%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (39-34%). Lokale mieszkalne i budynki w 2008 roku łącznie wynoszące prawie 32% liczby transakcji, wartościowo stanowiły także około 32% obrotów (w roku poprzednim odpowiednio 24,5% i 20,1%). 20

Rysunek 8 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Σ = 100% Lokale 28,7% Budynki 3,7% Nieruchomości gruntowe 33,4% w tym: miasta wojewódzkie 52,8% Powiaty grodzkie 34,6% w tym: miasta 26,4% Powiaty grodzkie 69,1% Ogółem 46,9 mld zł 56,8% 64,7% 35,3% Powiaty ziemskie 65,4% Powiaty ziemskie 30,9% Nieruchomości zabudowane 34,2% w tym: miasta 33,9% Powiaty grodzkie 46,5% Powiaty ziemskie 53,5% Źródło: W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne wartości rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 7 i 8 najwięcej transakcji dokonuje się w powiatach ziemskich: w proporcjach 46-92% wg liczby i 31-65% według wartości. Wśród powiatów grodzkich dominują miasta wojewódzkie: w połowie wg liczby i ponad 3/4 wg wartości (rysunek 9). 21

Struktura rynku nieruchomości w Polsce wg powiatów w latach 2007-2008 Rysunek 9 wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS 2007 2008 POWIATY: POWIATY: ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE 32,2% 18,9% 48,9% LOKALE 52,9% 16,2% 30,9% pozostałe miasta miasta pozostałe miejscowości wojewódzkie wojewódzkie miejscowości 57,1% 19,8 23,1% BUDYNKI 56,8% 7,9 35,3% 62,1% 8,8 1,7% NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE 26,4% 8,2 65,4% 47,9% 14,2 37,9% NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE 33,9% 12,7 53,4% 50,7% 13,1 36,2% OGÓŁEM RYNEK NIERUCHOMOŚCI 37,7% 12,0 50,3% ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE POWIATY: POWIATY: Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 10). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodząc znaczącego wzrostu cen nieruchomości już od roku 2004 roku. Dynamika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Jedynie znacząca grupa nieruchomości zabudowanych (głównie siedlisk) wykazuje w ostatnich latach stałą, znaczną dynamikę liczby i wartości transakcji. To nowa informacja z dziedziny morfologii naszego rynku. 22

Rysunek 10 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2003-2008 wg danych GUS o transakcjach rynkowych % 200 175 Dynamika wartości transakcji 212,3% 226,2% 150 142,1% 125 100 100,0% 102,3% 105,3% 112,5% 97,7% 102,5% Dynamika liczby transakcji 112,8% 102,1% 75 50 25 26,6 48,0 22,4 25,9 Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku 39,8 39,1 40,6 38,038,6 39,2 30,9 33,5 24,1 19,6 18,2 28,7 34,1 33,4 0 3,0 3,4 3,3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Lokale Budynki 3,7 1,9 Nieruchomości gruntowe 3,7 Nieruchomości zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Nowe sprawozdanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację przedstawiono na rysunku 11. Ceny tu ukazane stanowią średnią z wielkiego zbioru, blisko 300 tysięcy transakcji w 2008 roku. W skali całego rynku taka średnia cena wynosiła ok. 169 tysięcy złotych na jedną transakcję. Najwyższe średnie ceny notowano w miastach wojewódzkich (271 tys. zł - 5 734 tys. zł), najniższe w powiatach ziemskich (80 tys. zł - 339 tys. zł), pośrodku plasowały się ceny nieruchomości w powiatach grodzkich (204 tys. zł - 1 495 tys. zł). Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata (2003-2008), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne. 23

Rysunek 11 Średnie wartości jednej transakcji w 2008 roku wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] 169 158 204 105 271 1 2 3 4 LOKALE 1 431 715 318 215 1 2 3 4 NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM 169 tys. zł GRUNTY 1 2 3 4 113 80 509 907 BUDYNKI 1 2 3 4 339 679 LEGENDA: 1. OGÓŁEM 2. w powiatach grodzkich 3. w powiatach ziemskich 1 495 4. w miastach wojewódzkich 5 734 Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 24

1.5. Ocena działalności rynkowej w 2009 r. Rok 2009 był 20-tym kolejnym rokiem transformacji polskiej gospodarki. Pod względem obrotów zanotowano znaczący spadek w stosunku do roku poprzedniego, ostatniego z trzech kolejnych lat zwiększającej się systematycznie liczby transakcji, chociaż jednak głównie dzięki wzrostowi transakcji pozarynkowych, tak w skali kraju jak i w układach wojewódzkich. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości spadła w skali kraju o około 11% w stosunku do roku poprzedniego, transakcji rynkowych o ponad 13%, pozarynkowych o ponad 6%. Odnotowany poziom transakcji rynkowych - 409 tysięcy - jest najniższy od 1993 roku. Syntetyczny obraz makroproporcji na polskim rynku nieruchomości w 16 województwach w roku 2009 ilustrują dane tablicy 7. Istotnym miernikiem intensywności ruchu na rynku wtórnym nieruchomości może być liczba zawartych transakcji przypadająca na 1000 mieszkańców. W roku 2009 wartość tego wskaźnika wynosiła ogółem 16,9 i wahała się od 14,4 w województwie kujawsko - pomorskim i 14,5 w województwie śląskim do 19,6 w województwie dolnośląskim. Wskaźnik ten w województwie mazowieckim - naszym największym zagłębiu nieruchomościowym kształtował się powyżej średniej krajowej i wynosił 17,7 transakcji na 1000 mieszkańców /rysunek 12/. Gęstość obrotów można zmierzyć przy pomocy liczby transakcji przypadającej na 100 km 2. Wskaźnik taki, średni dla kraju - 206 transakcji - wykazuje spore wahania: od 98 transakcji w województwie podlaskim do 545 w województwie śląskim. Jeśli przyjąć PKB za ogólną miarę zamożności regionu i doszukiwać się zależności w liczbie zawartych transakcji nieruchomościowych, to wskaźnik taki - średni dla kraju 0,55 - wahał się od 0,36 w województwie mazowieckim do 0,86 w województwie lubelskim 1. Różnie kształtowała się sprawność obsługi i pomyślność poszczególnych kancelarii notarialnych, skoro - przy średnim obłożeniu notariusza 337 sprawami nieruchomościowymi w ciągu 2009 roku - wskaźnik ten wykazywał wahania od 228 spraw na notariusza w województwie mazowieckim do 485 spraw w województwie lubuskim. 1 Liczba aktów notarialnych zawartych w 2009 roku odniesiona została do PKB (w mln zł) odnotowanego za rok 2007 - dane dotyczące PKB w ujęciu regionalnym są publikowane ze znaczącym opóźnieniem, aktualnie są dostępne zweryfikowane dane za rok 2007. Według wstępnych szacunków PKB w skali kraju w roku 2009 (w cenach bieżących) wyniósł około 1 341 880,7 mln zł i był wyższy od roku 2007 o około 14%. Regionalna struktura PKB od szeregu lat utrzymuje zbliżone relacje. 25

Charakterystyka wojewódzkich rynków nieruchomości w 2009 r. w Polsce Tablica 7 Liczba transakcji Ludność Powierzchnia PKB Liczba aktów Liczba aktów Liczba aktów Notariusze Liczba transak. Lp. Województwo nieruchom. % w w w na na na 1 liczba nieruchomośc. OGÓŁEM tys. osób* ) km 2 * ) mln zł ** ) 1000 osób 100 km 2 mln PKB osób *** ) na 1 notariusza 1. Dolnośląskie 56 350 8,8 2 876,6 19 947 96 666 19,6 282,5 0,58 133 424 2. Kujawsko - Pomorskie 29 783 4,6 2 068,8 17 972 55 358 14,4 165,7 0,54 91 327 3. Lubelskie 38 833 6,0 2 159,8 25 122 45 361 18,0 154,6 0,86 103 377 4. Lubuskie 18 913 2,9 1 009,6 13 988 27 581 18,7 135,2 0,69 39 485 5. Łódzkie 39 440 6,1 2 545,5 18 219 72 656 15,5 216,5 0,54 111 355 6. Małopolskie 59 608 9,3 3 292,8 15 183 86 635 18,1 392,6 0,69 175 341 7. Mazowieckie 92 430 14,4 5 213,9 35 558 255 893 17,7 259,9 0,36 406 228 8. Opolskie 18 252 2,8 1 031,9 9 412 26 618 17,7 193,9 0,69 38 480 9. Podkarpackie 36 083 5,6 2 100,4 17 846 43 685 17,2 202,2 0,83 81 445 10. Podlaskie 19 691 3,1 1 190,8 20 187 27 351 16,5 97,5 0,72 59 334 11. Pomorskie 39 245 6,1 2 224,9 18 310 67 073 17,6 214,3 0,59 129 304 12. Śląskie 67 254 10,5 4 642,9 12 334 152 741 14,5 545,3 0,44 171 393 13. Świętokrzyskie 21 638 3,4 1 271,2 11 710 30 329 17,0 184,8 0,71 54 401 14. Warmińsko - Mazurskie 24 582 3,8 1 427,7 24 173 32 756 17,2 101,7 0,75 74 332 15. Wielkopolskie 50 523 7,9 3 403,2 29 827 109 131 14,8 169,4 0,46 150 337 16. Zachodniopomorskie 30 264 4,7 1 693,3 22 892 46 904 17,9 132,2 0,65 96 315 POLSKA OGÓŁEM 642 889 100 38 153,3 312 680 1 176 738 16,9 205,6 0,55 1 910 337 UWAGI: 1. stan na 31.06. 2009 r., GUS, 2. PKB - stan na 31.12.2007 r. - ceny bieżące, GUS. 3. Liczba notariuszy - stan na 01.01. 2009 r. - wg Krajowej Rady Notarialnej 26

Rysunek 12 Liczba transakcji nieruchomościowych na 1000 mieszkańców w latach 1997; 2001; 2004; 2005; 2007; 2009 (średnio w kraju odpowiednio: 17,9; 16,9; 16,5; 15,6; 18,7; 16,9) zachodniopomorskie 17,9 dolnośląskie 24,0 19,6 14,4 kujawsko-pomorskie wielkopolskie 14,8 18,0 lubelskie warmińsko-mazurskie 17,2 18,7 lubuskie świętokrzyskie 17,0 0,0 15,5 łódzkie śląskie 14,5 18,1 małopolskie 1997 pomorskie 17,6 16,5 podlaskie 17,2 17,7 opolskie 17,7 mazowieckie 2001 2004 2005 2007 2009 podkarpackie Źródło: Opracowanie własne wg danych Ministerstwa Sprawiedliwości. UWAGA: Liczby transakcji dotyczących nieruchomości przypadające na 1000 mieszkańców w roku 2009 w ujęciu regionalnym nie są bezpośrednio porównywalne z danymi za lata poprzednie - z uwagi na wspomniane wcześniej korekty sprawozdań notarialnych. Za wyjątkiem roku 1997, w pozostałych latach dane wojewódzkie są zaniżone w granicach 15 do 20%. 27

2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2009 Dzięki - wprawdzie skromnej lecz systematycznie prowadzonej - sprawozdawczości notarialnej, udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości do analizy wykonywanej przez Instytut Rozwoju Miast, możliwe jest obserwowanie zmian w strukturze i dynamice liczby dokonywanych transakcji na rynku nieruchomości od 1990 do 2009 roku 2. W transformowanym 20-leciu ogół notariuszy w kraju sporządził 24,2 miliona aktów, z czego 12,4 miliona, czyli ponad 50% stanowiły akty notarialne dotyczące nieruchomości. 2.1. Transakcje, ich wielkość i struktura Wielkość i strukturę tej działalności ilustrują dane zawarte w tablicy 8 oraz na rysunkach 13 i 14. W ciągu minionego 20-lecia akty notarialne w ponad 2/3 dokumentowały transakcje rynkowe 3, wśród których z kolei ponad 2/3 to kupno - sprzedaż nieruchomości dokonywana przez osoby fizyczne i prawne. Prawie co piąta nieruchomość (19%) weszła na rynek z inicjatywy urzędów lub agencji reprezentujących Skarb Państwa oraz z inicjatywy gmin. Występująca w Polsce forma oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dotyczyła prawie 12% nieruchomości będących w obrocie rynkowym, z wyraźną tendencją do zmniejszania się tego udziału. Blisko 1/3 ogólnej liczby transakcji nieruchomościowych miała charakter obrotu pozarynkowego 4 i dotyczyła w prawie w połowie (47%) gruntów rolnych. 2 3 4 Szeregi czasowe w niniejszym opracowaniu, łącznie z Załącznikiem, zaprezentowano w wersji skróconej. Pełne dane dot. konkretnych lat można znaleźć w poprzednich (odpowiednich) wersjach monitoringu, w archiwum Instytutu Rozwoju Miast, bądź na stronie internetowej IRM. Dane o aktach notarialnych za lata wcześniejsze (od 1967 do 1989 r.) w zbliżonym układzie, zaprezentowano w artykule L. Kałkowskiego i W. Rydzika Z historii polskiego rynku nieruchomości, Świat nieruchomości nr 63/2008 str. 24. Do transakcji nieruchomościowych rynkowych zaliczamy umownie zarówno te, w których sprzedaż następuje przy wymianie ekwiwalentnej, jak również sprzedawane po cenach preferencyjnych, co odnosi się do mieszkań komunalnych i zakładowych oraz do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste za 15-25% wartości. Do transakcji nieruchomościowych pozarynkowych zaliczamy te, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego, jak przy darowiznach, spadkach, zniesieniu współwłasności, umowach o dożywocie czy zbyciu nieruchomości za ubezpieczenie społeczne. 28

Rynek nieruchomości w latach 1990-2009 w Polsce - struktura aktów notarialnych Lp. Wyszczególnienie 1990 1991 1995 1999 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tablica 8 Ogółem 1990-2009 aktów udział w % I Akty notarialne ogółem (II + III) 591 880 656 541 1 019 767 1 266 977 1 336 304 1 306 039 1 473 637 1 950 484 2 034 787 1 923 196 24 152 448 100,0 II Akty notarialne różne 145 837 252 769 381 279 530 938 706 981 711 177 825 272 1 234 370 1 314 813 1 280 307 11 764 633 48,7 III Akty notarialne dot. nieruchom. - razem (1+2) 446 043 403 772 638 488 736 039 629 323 594 862 648 365 716 114 719 974 642 889 12 387 815 51,3 = 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 230 021 197 720 201 079 177 233 163 956 155 511 154 174 162 959 168 330 146 745 3 495 586 28,2 1. Transakcje rynkowe - razem (A + B + C) 220 618 206 370 445 806 527 618 440 779 425 532 490 870 489 797 471 451 409 835 8 486 914 68,5 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 42 472 30 041 99 774 109 733 96 752 77 404 72 777 71 757 68 137 61 228 1 621 069 13,1 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 75 481 33 747 74 402 66 996 32 779 24 247 23 160 20 783 21 945 18 455 981 418 7,9 C Sprzedaż przez inne osoby 102 665 142 582 271 630 350 889 311 248 323 881 394 933 397 257 381 369 330 152 5 884 427 47,5 w tym nieruchomości rolne 66 455 69 411 95 644 84 523 80 271 76 450 84 059 95 624 90 447 79 147 1 658 726 13,4 2. Transakcje pozarynkowe - razem 225 425 197 402 192 682 208 421 188 544 169 330 157 495 226 317 248 523 233 054 3 900 901 31,5 w tym nieruchomości rolne 163 566 128 309 105 435 92 710 83 685 79 061 70 115 67 335 77 883 67 598 1 836 860 14,8 pozostałe 61 859 69 093 87 247 115 711 104 859 90 269 87 380 158 982 170 640 165 456 2 064 041 16,7 IV Relacja poz. III do ilości ksiąg wieczystych - 5,1% 5,8% 5,4% 3,7% 3,4% 3,7% 3,9% 3,8% 3,2% 62,2% X 29

Rysunek 13 Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach 1990-2009 Transakcje nieruchomościow e pozarynkow e rynkow e 9,5% 7,4% 7,5% 17,5% 15,6% 13,6% 12,8% 16,1% 14,9% 13,8% 15,0% 14,7% 15,4% 13,0% 11,2% 9,5% 15,6% 10,0% 14,7% 8,4% 2,9% 3,0% 13,6% 4,1% 3,6% 16,9% 7,7% 5,2% 4,2% 5,2% 11,7% 12,3% 10,2% 9,1% 6,6% 12,9% 11,7% 12,9% 35,3% 23,0% 53,0% 39,6% 38,3% 38,6% 42,5% 44,5% 52,4% 53,0% 49,5% 54,4% 60,9% 55,5% 49,1% 46,5% 47,7% 50,3% 46,1% 50,5% 48,9% 39,3% 33,3% 31,0% 30,2% 30,2% 28,4% 27,6% 28,3% 29,4% 27,5% 28,1% 30,0% 31,6% 34,5% 28,3% 28,5% 24,3% 9,5% 2,9% 51,4% 36,3% 13,1% 7,9% 47,5% 31,5% sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę użytkowanie wieczyste sprzedaż przez inne osoby transakcje pozarynkowe 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 lata Łącznie 20 lat 30

Zbiorcza struktura aktów notarialnych w Polsce w okresie 20 lat (lata 1990-2009) OGÓŁEM 20 LAT: 24 152 448 aktów OGÓŁEM 18 LAT: 20 194 465 aktów Rysunek 14 INNE AKTY NOTARIALNE 11 764 633 (48,7%) Sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy 1 621 069 13,1% AKTY TRANSAKCJE RYNKOWE Oddanie w użytkowanie wieczyste 981 418-7,9% dotyczące 8 486 914 NIERUCHOMOŚCI (68,5%) Sprzedaż przez 12 387 815 inne osoby 100% (13,4%) 5 884 427 w tym: ROLNE 47,5% 1 658 726 INNE 2 064 041-16,7% TRANSAKCJE w tym: OGÓŁEM POZARYNKOWE NIERUCHOMOŚCI ROLNE 3 900 901 ROLNE 1 836 860-14,8% (31,5%) 3 495 586 (28,2%) 31

2.2. Segmentowa struktura rynku Sprawozdania notarialne - z uwagi na swój układ - tylko w ograniczonym zakresie pozwalają rozpoznać strukturę rodzajową (segmentową) nieruchomości w obrocie rynkowym. Z danych tablicy 9 możemy - z pewnym przybliżeniem, z powodu niejednorodnej pozycji 4 w tej tablicy - ocenić rozmiary wtórnego rynku mieszkaniowego w Polsce. W minionych latach 1990-2009 miało miejsce około 5 721 tysięcy rynkowych transakcji mieszkaniowych, to jest 67% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościami. Jeżeli przyjąć, że w tym czasie oddano do użytku 2 109,6 tysięcy nowych mieszkań 5, to wtórny rynek w skali ponad 2-krotnie większej pozwolił dostosować sytuację znacznej liczby rodzin do ich zmieniających się potrzeb mieszkaniowych 6, przy czym miały miejsce spore wahania tych wielkości w poszczególnych województwach. Ponieważ mieszkania na rodzimym rynku nieruchomości stanowią segment dominujący, zasługują na bliższą analizę także regionalną (tablica 10). Mieszkania z zasobu istniejącego w okresie transformacji 1990-2009 były przedmiotem obrotu na rynku wtórnym w łącznej ilości ponad 5,7 miliona (za 20 lat). Stanowi to około 43% całego zasobu, a w poszczególnych województwach były to udziały od około 29% w woj. świętokrzyskim do 66% w woj. zachodnio - pomorskim. Oznacza to, że w 20- leciu 1990-2009 zmieniała właściciela praktycznie co trzecia nieruchomość mieszkalna. Z danych tablic 10 i 11 o transakcjach gruntami rolnym wynika, że w tym okresie było ich prawie 3,5 miliona, to jest średnio około 175 tysięcy rocznie, ostatnio (w 2009 r.) już tylko 146 tysięcy. Za cały okres w 53% były to transakcje pozarynkowe (w 2007 roku 41%, w 2009-46%), jak darowizny i zbycie gruntu w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego rolników. 5 6 W okresie transformacji oddano do użytku nowych mieszkań: 1990 134,2 tys. 1994 76,1 tys. 1998 80,5 tys. 2002 99,1 tys. 2006 115,2 tys. 1991 136,8 tys. 1995 67,1 tys. 1999 82,0 tys. 2003 162,6 tys. 2007 133,8 tys. 1992 133,0 tys. 1996 62,1 tys. 2000 87,7 tys. 2004 108,1 tys. 2008 165,8 tys. 1993 94,4 tys. 1997 73,7 tys. 2001 106,1 tys. 2005 114,1 tys. 2009 160,0 tys. Razem 2 109,6 tys. Wymieniona relacja jest zniekształcona przez okoliczność zwiększającej się w ostatnich latach liczby nowych mieszkań sprzedawanych nabywcom aktem notarialnym. Coraz większy udział mają tu nowe mieszkania developerskie czy spółdzielcze stanowiące element rynku pierwotnego. Łącznie za lata 1991-2009 struktura nowych, oddanych do użytku mieszkań przedstawiała się następujące: budownictwo indywidualne 47,3%, spółdzielcze 25,0%, na sprzedaż i wynajem 20,0%, pozostałe 7,7%. 32

Rynkowe transakcje mieszkaniowe na rynku nieruchomości w Polsce w latach 1990-2009 Lp. Wyszczególnienie 1990 1991 1995 1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tablica 9 Razem 1990-2009 1. Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę lokali mieszkalnych lokalu w bud. mieszk. wraz z gruntem bd 603 50 620 59 828 48 386 50 013 36 907 31 418 28 295 28 509 24 104 748 313 budynku mieszk. wraz z gruntem bd 780 7 337 6 606 3 722 2 791 1 890 1 362 1 138 1 111 800 86 956 2. Oddanie przez Skarb Państwa lub gminę gruntu w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą lokalu w budynku mieszkalnym 3. Oddanie przez Skarb Państwa lub gminę gruntu w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku mieszkalnego 4. Sprzedaż przez inne osoby gruntów, garaży, mieszkań 45 925 19 132 37 844 53 315 21 739 26 854 19 512 19 251 17 570 18 715 16 073 616 957 499 851 1 484 641 267 274 164 134 91 140 67 14 631 59 186 84 265 190 074 262 843 266 105 227 263 240 882 301 831 294 968 287 709 252 234 4 253 864 5. RAZEM 105 610 105 631 287 359 383 233 340 219 307 195 299 355 353 996 342 062 336 184 293 278 5 720 721 6. udział w ogóle transakcji rynkowych 47,9% 51,2% 64,5% 72,6% 70,8% 69,7% 70,3% 72,1% 69,8% 71,3% 71,6% 67,4% 33

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych w 2009 roku według województw Lp. Województwo Transakcji Krajowy Mieszkań na 1000 mieszkaniowych zasób mieszkańców na rynku wtórnym mieszkań w 2009 r. 1990-2009 w tys. 1) w tys. 2) % zasobu oddanych z rynku do użytku wtórnego zasób krajowy w tys. km 2 Grunty transak. na rynku wtórnym 90-2009 tys. szt. Tablica 10 Transakcji gruntami 90-2009 sztuk na 100 km 2 1 Dolnośląskie 1 053,9 587,4 55,7 4,9 11,6 19,9 172,5 865 2 Kujawsko - Pomorskie 692,8 297,4 42,9 3,2 6,7 18,0 165,2 919 3 Lubelskie 723,1 240,8 33,3 2,8 4,8 25,1 498,0 1 982 4 Lubuskie 347,3 208,1 59,9 3,7 9,7 14,0 58,2 416 5 Łódzkie 968,8 355,7 36,7 2,5 6,8 18,2 240,4 1 319 6 Małopolskie 1 077,7 445,0 41,3 5,7 7,3 15,2 299,2 1 970 7 Mazowieckie 2 002,6 809,6 40,4 7,5 8,9 35,6 509,8 1 434 8 Opolskie 340,1 186,9 54,9 1,7 7,5 9,4 90,7 964 9 Podkarpackie 620,2 188,9 30,5 2,6 3,8 17,8 311,7 1 747 10 Podlaskie 414,4 135,6 32,7 3,5 5,7 20,2 203,9 1 010 11 Pomorskie 766,7 440,5 57,5 6,5 9,7 18,3 117,2 640 12 Śląskie 1 710,7 518,3 30,3 2,3 7,8 12,3 133,3 1 081 13 Świętokrzyskie 422,1 123,7 29,3 1,5 5,1 11,7 190,2 1 625 14 Warmińsko - Mazurskie 478,8 281,8 58,9 3,4 7,9 24,2 142,2 588 15 Wielkopolskie 1 091,4 503,6 46,1 4,2 7,4 29,8 237,2 795 16 Zachodniopomorskie 599,7 397,4 66,3 4,6 9,1 22,9 125,9 550 POLSKA OGÓŁEM 13 310,3 5 720,7 43,0 4,2 7,7 312,7 3 495,6 1 118 Uwagi: 1) 2) szacunek na koniec 2009 roku (ogółem wg NSP z 2002 r. było w Polsce 12 523,6 tys.). skorygowane sumy regionalnych transakcji mieszkaniowych za lata 1990-2009 - szacunek oparty o dane zbiorcze dla Polski ogółem, związany z wprowadzonymi korektami w sprawozdaniach notarialnych (stosownie do wyjaśnień na str. 5). W zakresie rynkowych transakcji gruntami rolnymi obrót dokonywał się w 80% pomiędzy osobami fizycznymi, zaś sprzedaż gruntów przez Skarb Państwa i gminy wynosiła ponad 20% tych transakcji. W minionym 20-leciu transakcje gruntami stanowiły prawie 1/3 obrotów na rynku nieruchomości w kraju. Wykazywały przy tym stałą tendencję spadkową udziału, z 51,6% na początku okresu transformacji do 22,8% w 2009 roku. 34

Transakcje gruntami rolnymi na rynku nieruchomości w Polsce w latach 1990-2009 Tablica 11 Wyszczególnienie 1990 1991 1995 1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Akty notarialne dot. nieruchomości rolnych: Razem 1990-2009 Rynkowe - razem 66 455 69 411 95 644 84 523 84 190 80 271 76 450 84 059 95 624 90 447 79 147 1 658 726 sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 29 462 17 800 24 020 14 966 15 791 17 414 14 231 14 929 16 120 15 003 15 176 339 787 sprzedaż przez inne osoby 36 993 51 611 71 624 69 557 68 399 62 857 62 219 69 130 79 504 75 444 63 971 1 318 939 Pozarynkowe - razem 163 566 128 309 105 435 92 710 79 617 83 685 79 061 70 115 67 335 77 883 67 598 1 836 860 darowizny 33 870 65 991 52 310 49 923 53 892 60 034 58 019 51 866 54 877 61 736 55 728 1 047 095 dział spadku i zniesienie współwłasności 2 330 3 422 4 412 14 887 5 053 6 404 5 447 5 264 5 070 5 661 5 524 113 451 umowy o dożywocie 338 1 385 2 626 1 780 1 989 2 268 2 619 2 514 1 409 1 910 1 626 37 334 umowy zbycia nieruchomości, za uzyskanie świadczenia z ubezpieczenia społecznego 127 028 57 511 46 087 26 120 18 683 14 979 12 976 10 471 5 979 8 576 4 720 638 980 RAZEM rynkowe i pozarynkowe 230 021 197 720 201 079 177 233 163 807 163 956 155 511 154 174 162 959 168 330 146 745 3 495 586 udział w liczbie transakcji dot. nieruchomości razem 51,6% 49,0% 31,5% 24,1% 24,5% 26,1% 26,1% 23,8% 22,8% 23,4% 22,8% 28,2% 35